身份不明的发言人
Angela Aman（首席执行官）
Jeffrey Kuehling（财务主管、执行副总裁兼首席财务官）
A. Robert Paratte（首席租赁官）
Eliott Trencher（执行副总裁、首席投资官）
身份不明的参会者
Jana Galan（美国银行证券）
Sat SA. SAM SA SAM SA. Foreign. 大家下午好。欢迎参加美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，美国银行负责办公房地产投资信托基金（Office REITs）的高级分析师。今天我们非常高兴邀请到了基尔罗伊房地产公司的首席执行官Angela Aman、首席财务官Jeffrey Cooling、首席投资官Elliot Trencher、首席租赁官Rob Peret以及公司财务副总裁Doug Bettesworth。首先我会请Angela致开场词，之后我很乐意开放现场提问，或者我可以先从准备好的几个问题开始。
听起来不错。非常感谢大家今天的到来以及对公司的关注。我认为基尔罗伊在西海岸市场正处于一个非常重要的拐点。正如我们在过去几个季度中所讨论的，我们确实看到西海岸大部分市场的需求和活动都在复苏，尤其是在旧金山湾区，最有趣的是，在旧金山市内，随着该市的公共政策环境变得更有利于商业增长和新企业成立。
我们也受益于人工智能领域的趋势，因为这些公司继续带来增量需求。在资本配置方面，我们也一直很活跃。一段时间以来，我们一直在努力将非创收的土地储备货币化，最近的一些公告显示这些努力开始取得成果。因此，我们很高兴看到在这方面的活动，同时也宣布了在运营性物业处置方面的成功。因此，我们不仅能够在旧金山湾区以我们认为非常有吸引力的价格将一项相当大的资产货币化，而且还处置了一些较小的资产，包括在洛杉矶市场的资产。
因此，我认为我们在业务的各个方面都取得了巨大的成功，并且有兴趣和热情来回答大家的问题。
太好了。或许我们可以从这个问题开始。Angela，您即将迎来上任两周年，我很好奇您能否回顾一下这段时间的一些关键变化，以及接下来的计划是什么？
好的。关于公司的关键变化，我想说几点，它们在某种程度上是相互关联的，但我会把它们分为两类，一类是投资组合方面，另一类是平台方面。首先从平台方面说起。在团队以及我们如何执行业务方面，实际上在业务的每一个组成部分或每一个方面，我们都做出了很多关键改变，其中大部分是在去年年中宣布的，当时我担任这个职位大约六到九个月。
最值得注意的是，我们拆分了首席财务官（CFO）和首席投资官（CIO）的职责。我们聘请了Jeffrey，我和他共事了很长时间，他不仅在资本配置和战略规划方面，而且在数据、公司内部信息流动方式以及如何确保基尔罗伊处于更数据驱动的位置，并在业务的各个组成部分都运用数据方面，都具备真正的技能和能力，确保公司内部更多的人能够获取有助于促进全面更好决策的信息。
因此，这是一个重要的变化。除此之外，我们还聘请了新的首席技术官，新的首席人力资源官。我们提拔了一位内部人士担任总法律顾问。我们增加了租赁支持人员，包括旧金山地区高级别的租赁支持，以及重要的是，在生命科学领域专门增加了租赁人才，特别是专注于KOP项目。因此，各方面都有很多变化，但我想说，再次退一步来看，我们所做的很多事情是为了确保，是的，业务的每个组成部分都拥有执行业务所需的资源，我认为这是我们为自己设定的一些雄心勃勃的目标，并要对此负责，其次，也是为了确保我们处于能够做出最佳决策的位置，在考虑如何将业务提升到下一个水平时，更加数据驱动和数据参与，让公司内部更多的人能够获取有助于促进全面更好决策的信息。
与此同时，我们也退后一步，对投资组合进行了更广泛的评估，其中大部分是在我上任的第一年完成的。但我们真正思考的是我们拥有的资产、资产类型、在五个核心市场中的子市场位置，并挑战自己退后一步，思考我们的资产类别在过去五到十年中发生了怎样的变化，以及这对我们拥有的投资组合、资产所在位置意味着什么，以及我们如何以不同的方式思考调整和改变投资组合，以确保我们能够领先于这些趋势，并在市场需求不断以有趣和动态的方式变化时满足租户需求。
因此，我认为在这方面也做了很多工作。我认为我在开场词中提到的一些交易，无论是土地出售方面还是运营性物业处置方面，都反映了我们所做的评估。在整个未来开发土地储备中，我们退后一步，认真思考了我们对每一块土地最初的投资理念，但也挑战自己去理解和接纳未来土地储备中每一块土地的最高最佳用途是什么。
以及与此相关的我们需要做出哪些决策。因此，在未来的土地储备中，我们有许多地块最初的投资理念是将其开发为办公或生命科学资产，但如今这些投资理念已不再适用。但这些地块作为住宅或其他用途有非常有吸引力的发展路径。因此，这些都是我们在未来开发 pipeline 中一直在货币化的机会，我认为，如今我们以非常有吸引力的价格成功做到了这一点，甚至相对于我们最初的成本基础而言也是如此。
在运营性物业方面，这也是一个类似的评估过程。但这些资产现在的状况如何？无论是该建筑的租户情况还是子市场的情况发生了哪些变化，以及如果我们现在退后一步重新评估这些资产，展望未来，我们在投资组合中哪些地方的资本回报率低于我们的资本成本，我们应该在哪些地方利用机会将这些资产货币化，并寻找重新配置的额外机会，在许多情况下要么再投资于我们现有的资产基础，要么准备好利用我们认为即将到来且现在实际上已经开始显现的机会，即西海岸市场和我们资产类别中的交易市场更加活跃。
因此，我们看到市场活动的回归，无论是我们想要出售的资产类型，还是一些非常高质量的机会，我们认为我们确实应该考虑，市场都有了更多的流动性。
谢谢。那么，Angela，您即将迎来上任两周年，我很好奇您能否回顾一下这段时间的一些关键变化，以及接下来的计划是什么？
好的。关于公司的关键变化，我想说几点，它们在某种程度上是相互关联的，但我会把它们分为两类，一类是投资组合方面，另一类是平台方面。首先从平台方面说起。在团队以及我们如何执行业务方面，实际上在业务的每一个组成部分或每一个方面，我们都做出了很多关键改变，其中大部分是在去年年中宣布的，当时我担任这个职位大约六到九个月。
最值得注意的是，我们拆分了首席财务官（CFO）和首席投资官（CIO）的职责。我们聘请了Jeffrey，我和他共事了很长时间，他不仅在资本配置和战略规划方面，而且在数据、公司内部信息流动方式以及如何确保基尔罗伊处于更数据驱动的位置，并在业务的各个组成部分都运用数据方面，都具备真正的技能和能力，确保公司内部更多的人能够获取有助于促进全面更好决策的信息。
因此，这是一个重要的变化。除此之外，我们还聘请了新的首席技术官，新的首席人力资源官。我们提拔了一位内部人士担任总法律顾问。我们增加了租赁支持人员，包括旧金山地区高级别的租赁支持，以及重要的是，在生命科学领域专门增加了租赁人才，特别是专注于KOP项目。因此，各方面都有很多变化，但我想说，再次退一步来看，我们所做的很多事情是为了确保，是的，业务的每个组成部分都拥有执行业务所需的资源，我认为这是我们为自己设定的一些雄心勃勃的目标，并要对此负责，其次，也是为了确保我们处于能够做出最佳决策的位置，在考虑如何将业务提升到下一个水平时，更加数据驱动和数据参与。
与此同时，我们也退后一步，对投资组合进行了更广泛的评估，其中大部分是在我上任的第一年完成的。但我们真正思考的是我们拥有的资产、资产类型、在五个核心市场中的子市场位置，并挑战自己退后一步，思考我们的资产类别在过去五到十年中发生了怎样的变化，以及这对我们拥有的投资组合、资产所在位置意味着什么，以及我们如何以不同的方式思考调整和改变投资组合，以确保我们能够领先于这些趋势，并在市场需求不断以有趣和动态的方式变化时满足租户需求。
因此，我认为在这方面也做了很多工作。我认为我在开场词中提到的一些交易，无论是土地出售方面还是运营性物业处置方面，都反映了我们所做的评估。在整个未来开发土地储备中，我们退后一步，认真思考了我们对每一块土地最初的投资理念，但也挑战自己去理解和接纳未来土地储备中每一块土地的最高最佳用途是什么。
以及与此相关的我们需要做出哪些决策。因此，在未来的土地储备中，我们有许多地块最初的投资理念是将其开发为办公或生命科学资产，但如今这些投资理念已不再适用。但这些地块作为住宅或其他用途有非常有吸引力的发展路径。因此，这些都是我们在未来开发 pipeline 中一直在货币化的机会，我认为，如今我们以非常有吸引力的价格成功做到了这一点，甚至相对于我们最初的成本基础而言也是如此。
在运营性物业方面，这也是一个类似的评估过程。但这些资产现在的状况如何？无论是该建筑的租户情况还是子市场的情况发生了哪些变化，以及如果我们现在退后一步重新评估这些资产，展望未来，我们在投资组合中哪些地方的资本回报率低于我们的资本成本，我们应该在哪些地方利用机会将这些资产货币化，并寻找重新配置的额外机会，在许多情况下要么再投资于我们现有的资产基础，要么准备好利用我们认为即将到来且现在实际上已经开始显现的机会，即西海岸市场和我们资产类别中的交易市场更加活跃。
因此，我们看到市场活动的回归，无论是我们想要出售的资产类型，还是一些非常高质量的机会，我们认为我们确实应该考虑，市场都有了更多的流动性。
谢谢。那么，或许接下来问Jeffrey，您上任也快一年了，类似的问题，能否谈谈您所做的一些改变、未来计划，以及您接手时公司的资产负债表状况相当强劲，但您对目标杠杆率有何看法？
当然。正如Angela所提到的，在过去一年中，我真正专注的很多工作是从数据角度进行内部改进，从外部利益相关者的角度来看，您可以从我们的补充材料中的沟通方式、我们能够向投资者群体提供的信息类型以及我们如何真正领先于我们正在做出的决策中看到这一点。因此，部分工作是改进资本化项目的披露流程，确保所有投资者在同一时间获得信息。最近，我们获得了惠誉（Fitch）的第三项投资级信用评级。
这一想法的部分原因是我们如何确保固定收益社区拥有所有信息，我们如何真正让债券投资者全面了解我们，以及我们如何确保每个人都有机会了解我们的情况。展望未来，我们在8月初执行了一次债券发行，这使我们在2025年剩余时间处于有利地位。正如您所提到的，团队在构建资产负债表方面做得非常出色。因此，我们有一个良好的到期日阶梯式安排，这使我们能够成为债务资本市场的常客。
因此，随着我们资产的租赁周期推进，大部分工作就是保持这种势头。
谢谢。那么，或许问Rob，Angela提到了旧金山的积极势头以及人工智能租赁技术需求。但您能否详细介绍一下您所看到的情况？
当然。大家下午好。我想说，就在九个月前，旧金山的前景还大不相同。人工智能当时正处于开始增长的边缘。但是，当时值得注意的人工智能公司只有OpenAI，他们在旧金山的Mission区子市场租用了大量空间。但如果快进到今天，人工智能可能是市场需求的主要驱动力。它已经扩大了其寻找空间的范围。因此，公司希望靠近Mission Bay、靠近OpenAI，但现在你看到这种需求已经蔓延到南部市场金融区，这在相当长一段时间内都没有发生过。
过去，很多需求都流向了北部市场金融区，因为那里有更多的便利设施。因此，现在在多个方面确实发生了巨大的变化。我们有了新的政治环境，新的市长，基本上是新的监事会，他们对商业更加友好。这反过来极大地改善了街道环境，进而使得更多的零售店铺能够成功开业。这帮助雇主让员工回到工作岗位。我想你们所有人都在全国性媒体上看到，旧金山不再是问题的典型代表，现在正获得很多赞誉，这在很大程度上要归功于现任市长。
而且这届政府确实带来了显著的变化。这在我们的对话中也有所体现。我们在人工智能租赁方面取得了一定的成绩，并继续看到这种需求。风险资本资金主要流向旧金山。如果你看全国范围内，还有其他一些地区，比如我们也有资产的贝尔维尤和西雅图。但人工智能是一股不可忽视的力量，并将继续增长。我们过去经常说，人工智能租户的平均面积是5000平方英尺，六个月后变成了10000平方英尺。现在对此已经没有明确的说法了，因为需求范围很广。
因此，这是一个真实且可行的业务。关于旧金山，我想说的最后一点是，金融、保险和房地产（FIRE）类租户也很活跃，正在吸纳空间。因此，情况确实在好转。我们仍有工作要做，但情况正在好转。
太好了。那么，或许您可以稍微谈谈KOP 2项目以及总体的生命科学需求情况。
这是我最喜欢的话题。在我们上次的 earnings call 中，你们听到Angela谈到了KOP项目的需求情况。我们继续跟进这些需求，预计到年底将签署100000平方英尺的租约。我们对此非常有信心。我们的现场团队正在深入参与紧张的谈判。而且，对于生命科学用户而言，建筑物的技术能力讨论非常重要。令人高兴的是，不仅我们正在推进的交易，而且潜在的 pipeline 也在不断增长。
我想提醒大家，我们在去年年底刚刚交付了这个项目。因此，从生命科学和规模的角度来看，它是旧金山湾区最新交付的项目。由于项目的规模、我们提供的便利设施以及市场的 momentum 正在形成，我们吸引了大量关注。市场听到了我们正在推进的事情，这促使其他人开始进行讨论。因此，我对此感到非常兴奋。但是，同样，我们必须继续努力并执行。
是的，我的意思是，我们提出了100000平方英尺的目标。再次强调，这是到2025年底完成的签约量，正如Rob所说。我只想强调，我们对这个数字感觉非常好。自上次 earnings call 以来，我们正在推进的每笔交易都在朝着积极的方向发展，从情绪或方向上看，没有任何负面变化。因此，我们感觉非常好。我们认为我们将在第三季度和第四季度都看到签约。正如Rob所强调的，这些交易背后的 pipeline 也在很好地增长。
请问要价租金是多少？
这取决于具体情况，我们有一些 speculative 实验室空间，也有 shell 状态的空间。因此，这实际上取决于具体的方案。但我们自己以及竞争对手的要价租金并没有太大变化。因此，在旧金山地区，根据租户改进、终止条款和租户情况，大约在每平方英尺80多美元的 triple net 价格。谢谢。
那个 pipeline 是生命科学还是传统科技行业的？我记得在三月份的时候，当时似乎只有传统科技行业有需求。现在市场情况有变化吗？
我想说，我们在 conference call 中明确提到，最初的100000平方英尺是生命科学交易。第一，我们一直很开放。正如在座各位都清楚的，我们在KOP二期有很多空间需要填充。因此，我们一直很开放地探索广泛的需求。但首先完成的交易都属于生命科学或与生命科学相关的类别。在这些交易之后的需求中，有一些更多是科技方面的。
我们看到在KOP等资产中，一些人工智能用途的租户有机器人相关的用途，可能会使用干实验室空间等。因此，这再次体现了未来 pipeline 继续扩大和增长的方式。但在租赁过程中，也会有相当数量的生命科学租户。我们对此进行了思考，我确实认为这对资产具有战略重要性。该资产不需要全部租给生命科学租户。但当我们考虑KOP项目未来的第三、四、五期时，拥有一批核心稳定的生命科学租户确实有利于项目的下一波生命科学增长。
因此，我们对这种需求的实现感到非常兴奋，并且这是第一批实现并完成的需求。但同样，我们有大量的空间需要填充，并且像在第一期那样，我们对更广泛的用途组合持开放态度。
您能否谈谈这种需求是否是因为您的设施是新建的且位置优越，能否将其置于总体生命科学需求的背景下。总体而言，这是一个相当不确定的环境。
我认为整个市场的活动有所增加，我这里特指旧金山市场，而不是全国市场。我们不在波士顿，也不在其他一些核心生命科学市场。我们在圣地亚哥有一些 exposure，然后主要是在南旧金山。在KOP所在的南旧金山市场，我们确实看到生命科学需求和签约量有了更广泛的回升。但我认为，毫无疑问，在我看来，Rob也会同意，KOP二期正看到不成比例的活动量，并且对于寻找新增空间的租户而言，将经历不成比例的签约量。
因为这个项目的质量，不仅仅是物理设施的质量非常出色。它是专门为生命科学设计的，确实满足了市场上一些最挑剔用户的需求。而且还因为该项目的便利设施，包括现场便利设施、地理位置、海景以及该地区的一些户外便利设施，我认为这使该资产在市场上脱颖而出。
我想补充的唯一一点是，租户在做决策和确定位置方面的犹豫减少了。一两年前，租户有很多犹豫。董事会在允许公司租用更多空间方面非常严格。但这在一定程度上导致了需求积压。这也是我们所看到的情况之一。因此，正如Angela所说，在湾区的更广泛范围内，生命科学活动有所回升。虽然还没有达到峰值水平，但正在回升。
而且，风险投资资金继续流入该领域。因此，我们在各个方面都看到了这种情况。
仍然有很多人担心人工智能。谈论人工智能将会怎样。
我认为，要回答这个问题，是在我们的市场内是积极还是消极，还是在全国范围内谈论？我认为结果可能也不同。说实话，我们都还不知道答案。我认为当我担任这个职位时，资本配置难题中最有趣的部分之一正是这一点。我们如何利用人工智能将为我们西海岸市场的需求带来的机遇，特别是在我们拥有大量投资组合的旧金山湾区。但我们也如何确保我们采取所有必要步骤，使投资组合能够应对人工智能可能带来的负面影响。
这可能会改变资产类型，改变子市场，改变各种定位。我们应该考虑各种定位因素。因此，虽然没有水晶球或完美的答案，但我能说的是，我们正在认真倾听并密切关注这些动态将如何发展。我确实认为，像我们运营所在的创新中心将是净受益者。我不能说这在全国范围内都是如此，但我当然认为我们在市场上看到的这些活动类型将继续使它们处于领先地位。
我知道，很容易描绘出一个所有工作都消失的严峻情景，你也看到过相关的白皮书等。但我认为我们也都意识到并认识到，这将是第一次重大技术革命，其结果是我们作为经济体完全做我们一直做的事情，只是更有效率地去做。我认为这是一个极不可能的结果。人工智能的另一面将带来大量新的企业成立和增长，我认为我们必须非常适应这一点。
我们必须关注它来自哪里，这些类型的租户的需求是什么，并且我们必须走在前面。你们现在看到我们在旧金山市正是这样做的，通过真正了解当今市场上人工智能租户租用空间的核心需求，以及我们如何确保投资组合中的空置空间能够优化以满足这种需求。因此，这就是为什么你们可能从去年某个时候开始听到我们谈论许多这些租户对即时入住的需求，对租期灵活性的需求，可能的扩张灵活性等各种需求。
这就是为什么我们在第二季度与Harvey AI签署的交易中取得了成功，该交易重用了一家金融服务用户在去年第四季度腾出的现有装修空间。我们将在今年第四季度让Harvey AI在投资组合中入住。从租约签署到入住只有两个季度的时间。这只是一个例子。随着这些公司的不断成熟，他们现在对我们的需求将继续变化。
我能说的是，我们的工作是密切关注这些变化的方式和方向，以及我们如何走在前面并保持领先。现在，您看到我们在旧金山市正是这样做的，通过真正了解当今市场上人工智能租户租用空间的核心需求，以及我们如何确保投资组合中的空置空间能够优化以满足这种需求。
或许您可以谈谈租户改进（TI）和租赁经济性的总体情况，以及这类新租户与您提到的旧金山传统金融、保险和房地产（FIRE）租户之间的差异。
再次强调，这是非常具体的交易。你可能会看到租户改进成本上升的头条新闻，毫无疑问确实如此。其中很多是由通货膨胀驱动的。现在似乎已经趋于稳定。如果从 shell 状态开始建造空间，在旧金山这样的城市，补贴可能高达每平方英尺150美元。但在奥斯汀也是如此。再次强调，这取决于租户的需求和租户自己投入资金的能力。另一部分是，我们有意识地、战略性地在有需求的市场以各种形式建造了预建空间。
这是针对人工智能租户的。正如Angela所谈到的，他们中的大多数现在就需要空间。他们不能花一年的时间来建造空间、寻找建筑师等。因此，我们的 spec suite 计划做得非常好，并且我们对在特定市场承接多少 spec suite 非常谨慎。但同样，spec suite 的租户改进成本是我们可以控制的。因此，这个数字低于我刚才提到的数字。而且对于下一个租户来说，这些也是高度可重复使用的，因为我想另一个情况是，对于人工智能租户，你会看到很多短期租约。
这是因为这些公司对增长有很高的期望，他们希望有灵活性，以便在短期内有扩张空间。
是的，我的意思是Rob提出了一个非常重要的观点，关于我们的 spec suite，回到我开始担任这个职位的时候，我认为公司在此之前就有一个运作良好的 spec suite 计划。但我们有意识地在那些有需求的市场中，以各种形式建造预建空间。
这是针对人工智能租户的。正如Angela所谈到的，他们中的大多数现在就需要空间。他们不能花一年的时间来建造空间、寻找建筑师等。因此，我们的 spec suite 计划做得非常好，并且我们对在特定市场承接多少 spec suite 非常谨慎。但同样，spec suite 的租户改进成本是我们可以控制的。因此，这个数字低于我刚才提到的数字。而且对于下一个租户来说，这些也是高度可重复使用的，因为我想另一个情况是，对于人工智能租户，你会看到很多短期租约。
我认为在过去12到18个月中，一个额外的惊喜是，spec suite 活动在奥斯汀和西雅图等市场也加速了。而且租户范围很广。奥斯汀的 spec suite 表现非常好，而且并不是由人工智能租户驱动的。而是专业服务公司、律师事务所、工程公司等各种用途。正如Rob所说，这种建设对我们有很多效率。
我们可以控制时间线，以不同的方式控制资本，并且我们可以相当有信心这些资本在后端是可重复使用的。
过去几年，转租活动和搬离情况一直存在负面影响。我们在2026年有大量租约到期。想知道这种对话有什么变化，是否有关于扩张的讨论？
我的意思是，在某些情况下，肯定有关于扩张的讨论。在我们的投资组合中，我们有一些这样的例子。实际上，在西雅图的West 8th项目中，我们引入了租户，他们很快就进行了扩张，投资组合中还有其他案例。我们在圣地亚哥的Del Mar投资组合中看到了大量的扩张活动。因此，在某些地区，我们肯定看到了很多这种活动。我想说，一些搬离活动，我在表述时有些犹豫。
但我认为重要的是要记住，即使你看到一些我们已经知道会在投资组合中缩小规模或搬离的租户，我真的相信我们的市场处于拐点的程度，这是一个滞后指标。如果你只关注这一点，虽然这很重要，我并不是想贬低它，但你会错过租赁活动的强度。我们真的试图帮助人们看到已签约但尚未入住的租户池的力量，该池现在处于公司五年来的高位，这实际上是市场健康状况和我们未来走向的正确指标。
我们刚刚在第二季度处置了硅谷的We're Building园区，解决了2026年最大的到期租约。但2026年对我们来说仍然是租约到期较多的一年。正如我们一直在讨论的，如何看待明年的入住率。在这一点上，我们不能给出2026年具体的入住率轨迹，就像我们对2025年所做的那样。我想说，即使你假设保留率与过去几年一致，我们真的只需要在未来三到四个季度达到疫情前水平的新租赁活动，就能在这个租约到期较多的年份保持入住率稳定。
这还不包括KOP二期将在第一季度纳入入住率计算，这是一个非常重要的注意事项。但在相同投资组合的基础上，我认为已签约但尚未入住的租户池的规模，以及我们将在第四季度和2026年上半年迎来多少入住，是市场健康状况和我们未来走向的正确指标。
我们在未来三到四个季度的租赁进展将非常重要。以及我们能在2026年让多少租户入住也很重要。
但我认为我们感觉良好的是，有很多工作要做，但有一条路径。
能否告诉我们历史保留率是多少。我不知道您是否认为是疫情前的水平，或者只是过去几年的平均水平。
历史保留率可能在50%左右。而我们过去几年的平均保留率可能更接近30%。我认为在今年第一季度，我们开始披露保留率。如果将与现有转租租户签订的所有新租约都包括在内的话。以前，如果我们在租约到期时与转租租户签订直接交易，在这些统计数据中会被算作0%的保留率。考虑到投资组合中转租空间的较高普遍性，我们没有取消原始指标，但增加了一个补充指标，以帮助更好地了解投资组合的稳定性以及我们在进行这些直接交易时最大限度减少停机时间的能力。
因此，补充指标的保留率可能高出约10个百分点。如果包括一些与转租租户的直接交易，保留率可能更接近35%或40%。但大致在这个范围内。因此，仍然明显低于历史平均水平。坦率地说，我认为，我在 earlier comments 中设定的预期是，在这一点上，我们不预计明年保留率会有重大改善。但同样，我认为抛开KOP二期纳入计算，在全年基础上，我们不需要保留率大幅改善就能保持入住率持平或有增长的机会。
整个投资组合的转租空间占比是多少？
总共约为15%到20%。
疫情前是多少？
大约10%左右。
能否告诉我们2025年下半年或2026年初是否有已知的搬离情况？
好的。我会给出我们已经讨论过的2025年入住率轨迹。没有大型知名企业或大规模的搬离。但我们确实说过，预计第三季度入住率会再次下降，原因有两个。第三季度我们有少量的负净吸纳量，还有一些较小的搬离，没有什么太显著的。但负净吸纳量可能与第二季度的水平相当，大约在75000到100000平方英尺之间。但第三季度我们还有两个重建资产将纳入计算。
这些资产入住率为0%，但其中一个在第四季度已接近50%的出租率。我们认为第四季度将实现正净吸纳量，考虑到有多少租约已经签约且有合同义务，我们对此感觉非常好。因此，今年剩余时间的搬离有一些，但都是零散的。展望2026年，我们还没有特别指出任何一家。我们花了很多时间讨论2026年近500000平方英尺的到期租约。但第二季度宣布的处置已经解决了其中的大部分。现在到期租约池更加零散，我认为这是个好消息。但有少数几个，大约4到5个，面积在100000到200000平方英尺之间。我们正在努力与所有这些租户沟通，了解他们明年的计划。
一旦我们完成更多这些对话，并看到未来几个季度能够报告的新租赁活动，我们将更具体地沟通入住率轨迹。
谢谢。或许让Elliot加入对话，显然您在市场上的处置活动非常活跃。能否谈谈您所看到的活动变化。
好的，当然。今年我们在处置方面变得更加活跃。我认为我们在处置策略上一直相当谨慎。在此之前，自2022年利率上升以来，我们没有出售任何资产。当时市场的投标人池变得非常少。我们很幸运，不必为了出售而出售资产。我们开始看到更多的流动性回到办公空间领域。我认为这是由于我们正在讨论的一些租赁改善，给买家带来了更多信心。
坦率地说，贷款环境对人们来说也变得更加有利。因此，有更多的资本在寻找办公资产。我们从圣莫尼卡的出售开始，现在硅谷的资产将在第三季度末完成出售。但我们也看到人们愿意出的价格规模有所增加。因此，一年前可能我们需要出售1亿美元或以下的资产，而现在情况不一定如此。因此，这给了我们作为卖家更多的选择权。
我们的策略通常是寻找那些我们对未来前景的信心不如其他人的领域，并尝试进行处置。幸运的是，似乎有足够的资本，特别是对于一些更具机会性的资产。我认为在核心资产方面，资本可能相对较少。但通常这对我们来说不是问题。或许我也谈谈收购。我认为同样，我们看到更多的卖家进入市场，他们现在是真正的市场卖家。
如果是在一年前，你可能会看到有人带着资产来，只是想了解报价情况。现在更多的人是准备好进行交易，无论市场认为价值如何。因此，这值得我们花更多时间，因为我们知道有真正的交易对手。但我们也看到机会的质量有所提高。这既包括资产本身的质量，也包括位置。因此，在历史上难以进入的一些市场，现在有真正的卖家出现。
因此，我们花了更多时间评估这些机会。
那么，不同的买家和卖家是如何考虑的，是基于资本化率（cap rates）、成本收益率（yield on cost），还是每平方英尺价格？
是的，这取决于买家是谁以及机会是什么。我认为在复苏初期，更多的是基于每平方英尺价格的交易，而现在则是两者的混合。因此，根据他们的资本情况，有些人只是试图以良好的基础进入市场，也许他们可以快速获得想要的收益率，如果不能，他们对自己的位置感觉足够好，仍然愿意下注。但你也看到更多的人现在在说，我的成本收益率是多少，我能多快达到，我的内部收益率（IRR）是多少，我能多快达到，退出情况如何？因此，这变得更加正常。
我想很多活动开始在旧金山出现。但您是否也在更广泛的北加州和西雅图看到这种情况？
我想说，机会质量的改善并非特定于某个市场，我们在多个市场都看到了。我认为对我们来说，这取决于我们对租赁情况或租金增长可能何时恢复的信心程度。这决定了我们在哪里花费时间。
不幸的是，我们的会议时间快结束了，但我有三个快速问题要问。当美联储开始降息时，您预计长期债务利率会下降、保持不变还是上升？
大部分会保持不变。
去年，大多数公司表示他们正在增加人工智能计划的支出。您如何描述明年的计划，增加、持平还是减少？
会略有增加。是的。
那么，您认为您所在行业的同店净经营收入（same store NOI）明年会更高、更低还是保持不变？
行业会更高。
谢谢。非常感谢大家。
谢谢。Jenna。