身份不明的发言人
Daniel J. Busch（总裁兼首席执行官）
Mike Phillips（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Christy David（执行副总裁、首席运营官、总法律顾问兼秘书）
身份不明的参会者
Samir Khanal（美国银行）
所以这是Inman Trust圆桌会议。很高兴DJ能和我们一起参加。他是公司的首席执行官。你要不要介绍一下你的团队？
好的，当然。谢谢你，Samir。今天和我一起参加Inventrust会议的有Christy David，我们的首席运营官，以及Mike Phillips，我们的首席财务官。我想我可以在几分钟内开始。
当然，是的，我随时可以开始。
如果你不熟悉Ventrust，我们是一家企业价值约30亿美元的高品质露天购物中心房地产投资信托基金，主要（几乎全部）位于阳光地带地区。我们拥有71处房产，总面积略超过1000万平方英尺，主要以杂货店为锚点。我们约85%的购物中心都有某种杂货店业态，并且我们的田纳西州锚点面向必需品和服务。
我们公司于2021年上市，自那以来，我们的每股营运资金（FFO）增长了约30%，同时降低了杠杆率。我们的目标是继续通过更多收购在内部和外部实现大规模增长。我们的平台可以服务和持有比71处更多的房产。我们期待着随着机会的成熟而利用这些机会。
不，谢谢你的介绍。我想作为财报后的更新，当你谈论你在租赁方面的实际情况时，考虑到仍然存在不确定性，你从零售商那里听到了什么？是的，帮我们梳理一下这些情况。
好的，我很乐意。显然，在2025年初，消费者出现了一些疲软。但好消息是，在我们的投资组合中，我们没有看到任何类型的困境或放缓，实际上也没有任何减速。我们的坏账率比过去通常情况要低，这让我们自己也感到惊讶。我们没有受到今年早些时候发生的任何大型折扣零售商破产的影响。所以我们没有对Big Lots At Home以及其他一些今年早些时候申请破产的公司的风险敞口。
因此，从实际情况来看，我们的租赁需求仍然非常强劲。我们的出租率略高于97%，经济出租率超过95%，并且还有更多的增长途径。令人惊讶的是，我们的出租率继续创下新高。但我们确实觉得我们可以继续略微提高这一数字。但更令人兴奋的是，随着我们接近摩擦性空置率，我们对空间的需求以及推高租金的能力继续增强。我们的续租率继续提高，目前略高于90%，这意味着我们正在与高质量租户签订大量续租协议，而无需投入大量资金。
对我们来说，这显然直接体现在利润上，并加速了我们增长自由现金流的能力。
你提到了97%的出租率。对吧。当你考虑中性出租率基础时。我的意思是，帮我们思考一下。你谈到了一些驱动因素，但谈谈你的业务如何产生3%的同店净经营收入增长，在你看来更多的是什么。
是的，我会让Mike详细说明一些构成要素。如我所述，自2021年公司上市以来，我们有幸能够真正实现这一投资组合的增长。自那时以来，我们的同物业净经营收入平均增长约百分之（此处原文缺失具体数字）。坦率地说，显然在我们的业务中，5%的增长可能是不可持续的。对吧。但3%到4%是可持续的。Mike，你为什么不详细说明一下这些构成要素呢？
是的。我们思考我们模式的方式是，逐年来看，两个主要驱动因素是合同租金增长。每年仅合同租金增长就能贡献约150至200个基点。然后我们的续租率保持在90%，这是我们的目标。我们在新租约和续租租约上获得了低两位数的租金价差。这又是100个基点的增长。所以这是两个主要驱动因素。然后我们从经常性资本支出和再开发中获得一些收益。随着我们的闲置管线投入使用，从非经济出租率到经济出租率，我们的投资组合每年大约有25到55个基点的收益，这又是25到50个基点。
然后我们从固定公共区域维护费用增长中获益，租户的固定公共区域维护费用增长约为4%至5%。这通常为净经营收入贡献约50个基点的收益。
如我所述，尽管5%的同物业净经营收入变化很棒，但我宁愿每天都有3%的同物业净经营收入增长，且投入更少的资本。因此，尽管夏威夷的同物业净经营收入可能在未来几年内趋于正常化，但我们希望并预计每股调整后营运资金（AFFO）将加速增长。
亚马逊的新闻，也就是推出当日达生鲜杂货配送服务，这对我们思考它如何影响业务有帮助吗，或者在这一点上没有影响？
这是个好问题。显然，Christy和她的团队花了很多时间与Whole Foods合作，而该团队也在运营亚马逊生鲜计划。在过去几年里，我们非常关注的一件事是，确保我们不仅投资于杂货店，还投资于那些杂货店能提供一定体验水平的中心。市场上有很多杂货店提供便利和价值。我们倾向于选择那些能提供某种客户体验的杂货店作为锚点，这使得它们或多或少能更不受当日达配送竞争的影响。
一个很好的例子是，我们最近的一些收购。显然，Publix是我们在佛罗里达州的一个重要锚点租户。他们在消费者体验方面做得非常出色。我们最近在里士满大都市区收购了两家Wegmans。显然，如果你不熟悉Wegmans，它是一个非常大的业态，在预制食品等方面做得非常出色。当然，我们的投资组合中也有很多Whole Foods和Trader Joe's。我们确实预计，随着物流的不断改善，当日达配送会继续增长。
但我们不认为这是竞争，而更多的是对我们购物中心实体空间的补充服务。
顺便说一下，我想保持互动。所以如果你们有任何问题，请提问。
很好奇。但是。早些时候的销售情况。
是的，谢谢。今年的一项重大举措是我们决定将资本从加利福尼亚州以外的地区进行再循环。我们在南加州拥有六处房产，分别位于圣地亚哥北部、路易斯安那州和内陆帝国。大约一年半或两年前，我们决定退出加利福尼亚州，利用该资本成本进行增值投资，并将其重新投资于增长前景更高、我们对长期基本面更有信心的市场和资产。这就是我们在卡罗来纳州、乔治亚州和佛罗里达州特别看到的情况。因此，我们成功出售了一个五处房产的投资组合。
我们在加利福尼亚州还剩下一处资产，预计将在年底出售。带来的收益略高于3亿美元，我们实际上已经几乎将所有收益进行了再配置。Dennis，我们今年的总资产收购约为3.5亿美元左右，预计在年底前还会完成几项收购。
那么关于退出加利福尼亚州，谈谈退出的决定。是什么导致了这一决定？
是的，这是一个艰难的决定。如果你回到五年前，Venturis曾试图在南加州扩大业务，但就是找不到价格合适且能获得可接受回报的机会，对于我们的业务来说。而且，坦率地说，我是土生土长的南加州人，所以我对它有感情。但是，与我们在核心阳光地带市场看到的情况相比，在加利福尼亚州开展业务有点困难。那里存在通胀压力，特别是通胀。
我们发现了更好的机会和更高的回报，因此我们决定现在是利用这种套利并转向的合适时机。我们出售了两家Albertsons、两家克罗格旗下的Ralph's以及一家Sprouts。如我所述，我们购买了一家Wegmans、一家Whole Foods和几家Publix。因此，从市场角度升级了我们的杂货店锚点，并购买了与我们在投资组合其他部分看到的增长前景相似的资产。
关于增值，再提醒我们一下，抱歉，资本化率是多少？
我们一直指引的是，加利福尼亚州出售的资本化率可能在中五左右，而我们能够将这些资本重新部署在接近六或略高于六的地方。所以初始价差不错。但更令人兴奋的是新资产与我们循环出去的资产相比的增长前景。
你能再多谈谈这些新物业的上涨空间吗？我想了解。
当然可以。显然，每个资产都是不同的，而Inventrust与一些同行可能有所不同的一点是，我们倾向于不购买增值型物业。
我们倾向于购买稳定的已稳定资产。我们会购买一些有空置率的资产。但更重要的是，在过去两年中，我们购买的大多数资产实际上都是100%出租的。因此，我们真正投入的资金除了初始收购外很少，只是等待租约到期并将这些租约按市场价格重新定价。我们喜欢这种策略，因为几乎在2022年以来的每个案例中，就现有租金水平和市场租金走势而言，我们都超过了承销标准。所以这就是我们的策略。
我会告诉你，增长前景或多或少与我们在核心投资组合中看到的相似。
关于你现在进入的市场，从投标的角度来看，这个市场的竞争程度如何？
我会说竞争越来越激烈。加利福尼亚州仍然是最具竞争力的市场之一，这也是我们决定在该州成为卖家而不是投资者的原因之一。加利福尼亚州确实而且应该获得其他地方没有的流动性溢价，因为资产流动性非常高，在加利福尼亚州买卖非常容易，这就是为什么定价仍然非常、非常有竞争力且紧张。我们在一些核心市场看到主要来自私人运营商的竞争加剧，这就是为什么最近你会看到我们采用更多的中心辐射型策略，利用我们的一个核心市场。
我以夏洛特为例。夏洛特是我们最喜欢的市场之一。基本面非常好。很多企业入驻，这支持了非常不错的租金增长。但我们最近购买了一处资产，一处以Whole Foods为锚点的资产，是阿什维尔最好的资产之一。所以我们可以从夏洛特的中心运营它。你会继续看到我们有选择地这样做，我们可以在二级市场运营，但要是该二级市场中最好的资产之一，而且显然总是以杂货店为锚点。
还有其他我们需要考虑的市场吗？你谈到了退出加利福尼亚州，但是否有更多的资本再循环？我的意思是，还有更多事情要做吗？
可能更多的是你最近看到的情况。有几个市场，显然我们在纳什维尔没有业务。这是一个我们很想进入的市场，但定价非常有竞争力。所以我们一直在耐心等待进入纳什维尔。我们显然在德克萨斯州的四个主要市场都有业务。我们可能会谨慎地增加那里的业务。我们在德克萨斯州已经有近50%的重大投资。奥斯汀是我们最大的市场。我们会有选择地在那里增加业务，但我认为我们大部分时间都花在了佛罗里达州中部和西部以及卡罗来纳州。
这里有什么问题吗？
也许关于你的收购渠道以及你正在考虑的，是只考虑社区杂货店中心还是也会考虑生活方式中心？
是的，这是个很好的问题。我们的战略中最重要的部分以及Adventures最大的差异化因素是我们完全专注于阳光地带。这不会改变。我们可能比一些同行在业态上更不具针对性。我们主要以杂货店为锚点，但我们会购买无锚点中心。如果市场合适，我们会购买合适的动力中心。但如果你考虑业态组合，大约三分之二是核心杂货店锚定的社区购物中心，三分之一是其他类型的业态。
无论是动力中心。我们已经做过。我们拥有几个小型无锚点生活方式中心，以及介于两者之间的所有业态。交易规模或资产规模越大，它就越必须符合我们的核心战略。
感觉现在有更多的生活方式中心收购。对吧？我的意思是，你知道我的意思，就好像这只是市场上存在的情况，比如WPG一直在出售很多。或者说这是现在可行的业态？
我会说两者都有一点，我认为生活方式中心如果规模合适的话。因为有一些非常大的生活方式卖家，其中一些最近确实已经交易了。如你所说，我确实认为这种业态的库存更多地进入了市场。我们非常谨慎，它必须适合Adventura的规模和范围。所以我们购买的生活方式中心在2000万到5000万美元之间，大约15万平方英尺左右。比一些75万平方英尺的中心小得多。
考虑到我们公司目前的规模，我们不会承担那种风险。
明年我们需要考虑什么吗？我的意思是，你们对一些观察名单上的租户流失、困境租户没有太多敞口。但话虽如此，无论是店铺租户，这些店铺租户的健康状况，明年有什么需要考虑的吗？
也许。Christy，你为什么不谈谈我们明年的租赁情况，以及可能的观察名单？
当然。我认为，我们对明年的租赁情况和已完成的租赁有很好的可见性。我们的大多数到期租约实际上都有续租选项。因此，从这个角度来看，我们感到非常舒适。当你谈到观察名单时，如DJ所说，我们今年对破产租户的敞口非常小。我们有一家Joanne，实际上是在拍卖中被收购的。所以我们没有停机时间，也没有中断。我们有两家Party City，老实说，我们已经有一份意向书来填补其中一家，另一家则为进一步的再开发而保留。
因此，当你考虑我们未来的观察名单时，我们有三家DSW，都位于德克萨斯州，两家在奥斯汀，一家在达拉斯。我们继续监控宠物店和那个业态，但在近期看不到任何真正的中断。我们有两家电影院在关注。一家位于休斯顿市场，表现非常好，另一家位于佛罗里达州东南部的彭布罗克派恩斯。这是一个Regal业态，实际上正在向该资产投入资金，将其开发为小酒馆业态。
所以，我们认为从租户观察名单来看，我们的中断应该是最小的。至于小店铺空间，我们目前看到的以及我们与租户定期设想的是，我们将继续看到正常的小店铺 churn（人员或业务的变动）。没有重大中断，没有我们担心的单一用途的小店铺。
是的。我想补充的唯一一点是，谢谢Christy，投资者给我们带来的一个挑战，我认为这是公平的。我相信我们的同行也收到了同样的问题，就是未来的坏账率运行率是否为75至100个基点。我们总是挑战自己，因为我们的投资组合质量不断提高，我们现在的公司和投资组合与四五年前相比有很大不同。所以过去的100个基点可能不再合适了。
而且我认为在过去几年中，大多数露天购物中心房地产投资信托基金的坏账准备金（不包括任何破产情况）比历史情况低得多。它们在增长。我们都有点乐观地等待它再次正常化。但这是我们在预测未来坏账时将继续评估和考虑的事情。
我是说DSW有多令人担忧？我觉得那是。然后提醒我们在哪里。我觉得我们收回的很多破产空间，感觉那些租金比市场水平低。DSW是更符合市场水平，还是。甚至他们的租金有下降吗？
我可以说说我们的投资组合。DSW的租金往往较低。实际上，他们是我们在新冠疫情期间合作过的公司之一，我认为这并非Inventrust独有，我们为他们提供了一些有利的条款，一些是经济上的，一些是非经济上的，可能为他们提供了一些更低的租金。如Christy所述，我们有三个空间，都在高质量的中心。这个盒子非常容易重新出租，我应该说大约18000到20000平方英尺。所以它比一些其他次级锚点盒子更容易引入新的业态。
显然，他们因为一些困境而成为新闻焦点，但我们不担心。我不认为今年，可能明年也不会。但这是我们会关注的事情，并确保我们在引入新机会方面保持积极主动。
你们处于有利地位。但是如果你看整个行业，他们是否支付。我一直认为在某些情况下他们支付的租金高得多，也许这就是问题所在，但也许。
我无法回答这个问题。
是的，好吧。我不确定其他公司的情况。好吧。资产负债表方面有什么情况吗？
不，看，我认为我们处于非常幸运的位置。显然，我们获得了投资级评级。我认为我们在整个购物中心领域的杠杆率最低，远期基础上约为三倍。显然，我们不会保持这样的资产负债表。我们将随着时间的推移增加杠杆，利用资产负债表的优势继续外部增长，并利用自由现金流。所以我们有很大的空间，未来几年每年约3.5亿至4亿美元，然后才会接近我们稳定水平的资产负债表。所以我们状况很好。Mike，你想谈谈最近的再融资吗？是的，是的。
几周前，我们完成了定期贷款的再融资，对定期贷款进行了重组。它们原定于26年底、27年初到期。我们与银行集团合作，将它们推迟了。现在有了一个很好的到期期限结构。所以是五年半。所以它们将在2030年和2031年到期。我们目前的掉期合约有效期至最初的到期日，即26年底、27年初。之后，我们已经以4.5%的利率进行了远期掉期。
因此，从资产负债表角度来看，我们直到2029年才有重大到期债务。所以资产负债表状况非常、非常强劲。
什么。当我看你们第二季度的数据时，我认为百分比租金上升了，对吧？
是的。
我们如何看待百分比。
所以百分比租金有点棘手，因为它取决于我们何时获得信息以及何时想要传递。所以它非常不稳定，因此很难从运行率角度来看。我们的百分比租金将会下降，因为我们已经将部分百分比租金转换为实际基本租金，特别是与我们最大的一家杂货店。这样说公平吗？
是的，是的。今年的前三个季度看起来会高一点，原因就是这个，我们将每年第四季度收到的百分比租金转换为固定租金，全年都会收到。从技术上讲，它仍然是百分比租金，但现在我们全年都会收到。
这将在26年正常化。
是的。
然后再帮我们思考一下。不是要求指导，只是26年增长的构成要素，当你考虑。
是的。在不过于超前的情况下。看，我们预计2026年将是内部和外部增长都稳健的一年，显然我们的掉期合约仍然有效，没有真正的利率逆风，也许不像我们曾经认为的那样是逆风，但实际上要到2027年才会有。这取决于我们在1月和2月评估投资组合时零售格局的样子，因为我们试图了解我们的坏账准备金应该是多少。我们业务和其他所有人业务的最大逆风是我们没有坏账这一事实。
所以在某个时候，这种情况会有所逆转，这在某个时候会成为同物业净经营收入的一个小逆风。
好的，所以这有点像。所以当你考虑明年的波动因素时。
所以即使运行率是75个基点，但我们一直是零，即使我们是40个基点，从坏账角度来看仍然是非常强劲的一年，这对同物业净经营收入来说也是一个逆风。
有什么问题吗？
你说97%的出租率左右。但是你认为长期的良好率是多少，你知道，摩擦性的，对抗摩擦性力量。能到98%吗？是的。你知道租赁环境，我知道仍然健康，但是如果你有一个DSW盒子变成空置，你知道，这样的盒子会有多少投标人？是的。这对租赁价差有什么影响。我试图了解在接下来的几年里，如果我们处于这种类似的当前环境中，可能会是什么样子，而不是 decent（此处可能为笔误或口语化表达，暂译为“不错的”）。
不，这是个好问题。看，我们不断给自己带来惊喜，因为很长一段时间以来，我们认为95%可能是摩擦性出租率或满出租率。Christine和我们的运营团队做得非常出色的是，为那些曾经很难出租的空间找到不同的用途。无论是可见性差，停车位 access 差，还是两者都有，无论如何，在任何优质中心，总会有一些不太理想的空间。我们的团队做得很好，要么为那个空间找到一个独特的用途，要么相应地定价租金。
我们不害怕接受更低的租金，也许甚至是百分比租金，看看我们是否能让某人在一个主要空置的空间里取得成功。这就是我们如何继续提高出租率的。但是Dennis，直接回答你的问题。我们今天的出租率是97.3%。我们还有大约100个基点的可见性。除此之外，正在洽谈中。所以我们确实认为我们可以继续提高，但我们越来越接近那个上限，这没关系。
回到我最初的观点，我们不指望出租率的增长和随之而来的资本来发展我们的业务。现在我们有了一个我们满意的投资组合和一个我们非常满意的租户名册，我们的目标是保持这些租户的健康和他们业务的健康，我们可以随着时间的推移以非常有条理的方式提高租金，而无需像过去那样投入那么多资本，这将使我们的自由现金流从过去的3000万美元左右增长到未来超过5000万甚至6000万美元。
还有价差。
是的，当然。好消息是，在过去，我们有一个投标人，他们决定租金。现在，在很多情况下，通过拍卖过程（不仅对Aventuras，对我们的一些同行也是如此），我们有多个投标人。所以你可以看到，对于这些15000到20000平方英尺的空间，确实有实际需求。如我们所知，没有新的供应。而且即使在现有中心内建造新空间也非常昂贵。
所以这些租户迫切希望实现自己的增长计划。这对我们在所处的市场中非常有利。显然，中心的质量也有帮助。
也许在投资方面，谈谈成本，成本上升了多少。
是的，很难，不包括土地。我的意思是，建筑成本在每平方英尺250到350美元之间，所以，如果你说的是新建开发，那要高得多。所以，我们成功的原因之一，也是我们不是开发商，我们不做地面开发的原因之一。但我们长期以来一直以低于重置成本的价格购买，而且在可预见的未来似乎仍将如此。所以建筑成本有两个方面的影响。
一方面，对我们来说，将空间重新出租给新租户很昂贵，但这也保持了对我们有利的需求。所以这有点像，我们必须平衡我们愿意在空间上投资多少与我们想要收取多少租金。因为我们能做的最糟糕的事情，尤其是在我们现在所处的这个周期的好时期，它不会永远持续下去。我们最不想做的就是花费太多资本，设定太高的总租金，然后万一周期转向或者经济变得更疲软，你收回空间，你必须重新。
你必须投入更多资本。但现在你有一个高于市场的租金，你试图，你知道，试图维持。
那么在资本配置方面，今天的重点主要在哪里？
是的，是的。所以现在我们已经从加利福尼亚州进行了资本再循环，在任何一年中，我们可能会退出一两个资产。但大部分将在资产负债表上。我们很幸运去年秋天进行了一次股权交易。我们觉得资本成本处于一个合理的位置，但最重要的是，这些收益的机会集和潜在用途将对我们的业务增值，我们能够成长。随着私人市场定价继续具有竞争力，这个标准已经提高。
所以我们的资产负债表有足够的容量，但我们将 opportunistic（机会主义地）使用我们的股权成本。再次是股权。但是，你知道，这个标准肯定比以前高了。
就今天的动力中心而言。我的意思是你在那里看到了什么？我觉得，我的意思是，每个人都在追逐以杂货店为锚点的物业。竞争非常激烈。你知道，你看到对动力中心有更多兴趣吗？
在某种程度上，你知道，关于生活方式中心的评论，动力中心的库存也更多了。是的，也进入了市场。一些定价相当有竞争力。我会说根据中心的质量和市场，在六出头到七中的某个地方。我们喜欢的动力中心类型。与我对生活方式中心的评论类似，大约20万到25万平方英尺，而不是60万平方英尺。我认为对我们来说重要的是，就像过去接触过更多动力中心一样，这些中心越大，选择就越有限，因为你的中心已经有了各种业态。
所以如果是这样的话，如果你想想一个有六个盒子和一个大锚点的动力中心，而不是一些有12个盒子和两个锚点的更大的动力中心，12个盒子，你知道，没有那么多业态可供选择，回填的能力就很弱。所以如我所说，我们会做一些动力中心。去年在迈尔斯堡购买了一个不错的动力中心。它由家得宝和塔吉特作为影子锚点。市场非常好，一个我们一直希望扩大业务的市场。
但这些交易将非常有针对性，比我们一直在做的一些核心杂货店业务更少。
好的，我们有几个快速问答。我知道。
当然。
第一个问题是，当美联储开始降息时，你预计长期收益率会下降、保持不变还是可能上升？
我会说保持不变，一样。
好的。人工智能计划，你如何描述你明年的计划？增加、持平还是减少？
增加。
最后，你所在行业的同店白色增长明年会更高、更低还是相同。
现在的运行率是多少？我知道我们的情况。我会说
一直以来，人们都说要么持平。主要是持平。是的，略高一点。
好的，我会说持平。
好的。好的，非常感谢大家。
谢谢。Chris。