身份不明的发言人
Mike Mas（高级副总裁）
身份不明的参与者
SA。
欢迎参加摄政管理层圆桌会议。在我左边的是首席财务官Mike Moss，以及资本市场高级副总裁Christy Michael Roy。Mike，我现在将话筒交给你进行开场发言。
感谢Samir，再次感谢你们邀请我们。这次活动的出席人数非常多，我们今天度过了非常愉快的一天。请允许我先做一些开场发言，然后我们很乐意回答你的问题以及现场的任何问题。顺便说一下，很高兴见到一些熟悉的面孔。正如我们在最近的收益电话会议上所讨论的那样，我们正在经历一个出色的年份。我认为没有比这更好的描述了。这得益于持续积极的基本面、对我们高质量投资组合的强劲租赁活动，以及最近一些增值性的资本配置。
我们正在创造创纪录的同店增长，包括上一季度超过7%的增长率，这得益于强劲的租赁活动和稳健的合同租金增长。我们继续让租户开业，并补充我们S和O渠道中的租约，同时提高已开业的入住率。在令人印象深刻的上半年业绩之后，加上我们对全年的强劲展望，我们上调了本年度的收益指引。这包括同店、同店净经营收入（NOI）、NAREIT运营资金（FFO）和核心运营收益的范围。我们还继续保持强劲的投资活动节奏。今年到目前为止，我们已有超过6亿美元的增值性资本部署。
这包括我之前提到的五项资产RMV投资组合，我们在本季度初以超过3.5亿美元的价格收购了该组合。这是位于南加州最受欢迎的子市场之一的600,000平方英尺的高质量零售物业。这笔交易对我们的增长率有增值作用，对收益有增值作用，并且我们相信对我们整体投资组合质量也有增值作用，顺便说一下，我们以对资产负债表中性的杠杆为其融资。因此，我们对这笔交易感到非常满意。我们不仅在交易中承担了低于市场的债务，还使用运营合伙单位（OP units）为其进行永久性融资，为卖方和摄政公司都创造了灵活性。
我们有超过5亿美元的开发和再开发项目正在进行中，综合收益率为9%，我们预计2025年将连续第三年启动超过2.5亿美元的项目。这包括几个我们预计将在本月晚些时候宣布并启动的新建开发项目。我们的全国性平台、专业知识、关系网络、低成本资本以及资产负债表实力，所有这些因素使我们成为少数能够成功执行高质量以杂货店为锚点的露天购物中心新建项目的全国性开发商之一。最后，关于资产负债表，我们确实为我们在行业中的领先地位感到自豪。
我们目前是唯一一家获得穆迪和标准普尔A级信用评级的购物中心房地产投资信托基金（REIT）。我们的杠杆率保持在目标区间5至5.5倍EBITDA范围内。我们的信贷额度上有充足的流动性。因此，我们为2025年做好了充分准备，并且我们认为我们拥有在2026年继续保持这种势头的要素。谢谢。
听起来租赁情况仍然非常强劲。我知道每个季度似乎都创下纪录，而且这种情况还在继续。我想最近的一个消息是亚马逊推出了生鲜商品的当日达服务。你对此有何反应？这会带来什么变化吗？谢谢。
这是一个很好的问题，这个消息非常及时。我们的反应是一切如常。我认为重要的是要关注我们在实际中看到的行动，而不是报纸上的头条新闻。我们在实际中看到的是，高质量的杂货运营商继续扩张各自的门店足迹。实际上，我们看到所有运营商都在这样做，无论是东南部的Publix、继续扩大足迹的Wegmans、合并后继续增长的Kroger和Albertsons，还是亚马逊旗下的全食超市（Whole Foods），它们也非常活跃，正在扩大其实体店足迹。
因此，我认为德克萨斯州的HEB也是如此，我认为这只是更多的相同情况，而且我们相信杂货商会继续为客户提供出色的体验、优质的产品和优惠的价格，其中一些会通过配送方式，一些会通过电子商务方式，但他们业务的最大比例仍然来自门店的收银台。我们看到的其他持续行为也证实了我们的观点，即我们看到租户的规模在扩大，而不是缩小，杂货店的面积也在增加。他们这样做，我认为是为了满足这种需求，并为消费者区分体验，为客户提供最佳的店内体验，同时也尽最大努力控制和管理电子商务方面的成本。
所以，消息确实存在。我认为这不容忽视。但我也认为这在很大程度上证实了我们所看到的行为，即持续扩张。
在你的开场发言中，你谈到今年是一个良好的、非常强劲的增长年。你还谈到了2026年的增长要素。看看今天的市场，每个人的入住率都在95%左右，对吧。请帮助我们勾勒未来几年的增长情况。在入住率中性的基础上，你如何在这个行业实现强劲的净经营收入增长和收益增长？
需要明确的是，对我们来说是96%左右。96%。我们的租约百分比超过了96%，达到了历史新高。不过重要的是，已开业百分比尚未达到历史最高水平。因此，我们仍有提升空间，并且在2025年从中获得了显著收益。事实上，今年我们的平均已开业入住率提高了超过100个基点。这是我们增长率的主要驱动因素。这涉及大量的租赁活动和开业工作。从根本上说，我们的手册中有一页非常好，我建议你看一下。但我们同店增长的核心，基本上来自于传统的租金增长，即租金价差和平均合同嵌入增长。
关于你提到的增长基石，我们应该能够在我们可以扩张的地方实现每年2%到2.5%的租金增长。这个增长率来自两个不同的方面。一是入住率的提升。再次强调，我们的已开业入住率仍有提升至历史高位的空间。最后是再开发，以及我们继续投资于购物中心的能力，增加可出租面积（GLA），增加部分场地的密度，改变物理规划本身以推动租金增长。我们估计，平均每年我们可以交付5000万到1亿美元的项目，这应该会为同店净经营收入增长贡献大约75个基点左右。
我们的战略目标是在入住率中性的环境中实现3%或更高的增长。显然，我们目前的表现远好于此。但我们认为，随着时间的推移，投资组合已做好准备实现这一目标。
那么，你对维持这种……
在开发方面2.5亿美元的启动规模有多大的可见性？是的，这是一个很好的问题。首先，这是新建开发和再开发的组合。今年，正如我在发言中所说，我们预计将启动2.5亿美元的项目。其中约70%将分配给新建开发，30%分配给再开发。因此，我们看到业务开始从再开发转向新建开发。我想说，三四年前这个比例是相反的。是的。因此，对渠道的可见性和透明度是一个更棘手的问题。
这不像S和O渠道，在那里你知道你有合同权利开始收取租金。这是对我们团队能力的信心。这是对……我想说我们有很多线索在进行中，并且这些场地有很好的前景。我们有来自租户的巨大需求。这项工作和魔力在于你获得分区许可、规划许可的能力，以及使土地成本和租金符合我们资本成本的能力。我想谈谈我们的往绩记录。
我认为在全国范围内开发露天购物中心，我们在业务上是最优秀的。我知道我们在这方面是最优秀的。对团队有很大的信心。他们确切地知道我们想要做什么，并且激励机制是正确的。因此，我们有信心这种势头将在未来继续保持这一水平。新建开发的增加非常重要。我们已经多次讨论过在我们的同店投资组合之外正在发生的事情。就驱动因素而言，新建开发和再开发总体上，但新建开发是我们外部增长的巨大驱动力。我们进行收购，但我们将资本优先用于新建开发。这是我们在2025年看到的增量影响，但在2026年及以后将看到更大的影响。因此，当我们考虑明年及以后的整体收益增长率的基石时，这是一个非常重要的驱动因素。
我的意思是，你们是少数进行新建开发的公司之一，对吧。我感觉，你知道，当你考虑……的时候，你看到了什么是其他人目前没有看到的。
关于新建开发，我想说，开发是摄政公司业务的灵魂。在这家公司60年的历史中，我们一直在做开发，虽然并非全部时间都是上市公司。我认为这是对业务的承诺。如果你时进时出开发业务，我们会说，那你就出局了。我的意思是，这是一个长期周期的业务，你必须深入其中。这些是深厚的租户关系，与土地所有者的深厚土地关系。然后我们的往绩记录开始证明自己，并成为这种自我实现的飞轮效应，我们经常谈论总体规划社区。
一个经过深思熟虑、有住房交付的总体规划社区，需要零售设施。我们向那些土地所有者和开发商展示，我们将建造一流的产品。我们将带来一流的租户和商家，并且我们将致力于在未来几十年拥有该购物中心。这种模式正是他们在执行这些项目时希望在合作伙伴身上看到的。所以，正如你所说，我们是少数几家之一，我认为我们可能是公共领域中唯一一家进行新建开发的公司。
我认为很大一部分原因是成功孕育成功。我们在这方面非常擅长，并且为此感到自豪。
但是，就关系而言，我是说谈谈经济效益，对吧？感觉其他人不这样做是因为成本上升了。你知道，也许你没有得到足够的租金来证明新建的合理性。
你必须找到那些可以让这种模式奏效的土地。我一直回到总体规划社区的例子，当你需要为你的总体规划开发提供零售设施时，你可能愿意接受一个土地价格，帮助你满足我们的资本成本要求。因此，我们将进入这些已获得规划许可的项目。我们将与租户就租金达成谅解。
是否土地成本有助于你完成计算，以超过我们的资本成本阈值，今天我们新建项目的目标是7%至7.5%左右的区间。再次强调，摄政公司的经验法则是，我们希望相对于资本化率（cap rates）提供150个基点或更好的回报。因此，开发的投资回报率（ROI）相对于现有资本化率。我们认为这足以补偿我们所承担的风险，并帮助我们创造真正的价值。
在租赁方面，这些是预租的吗？或者处于什么阶段？我们没有投机性开发。实际上，我们很少进行土地储备。因此，你会在口袋里有锚租户租约，并且你可能会有更多的意向书（LOI）承诺，甚至可能已经签订了租约。然后项目的其余部分将填充商铺空间，我们对租赁这些空间的能力有高度的信心。所以我不想说这是无风险的，但我们确实在铲土动工之前出色地降低了这些项目的风险。为了清楚起见，你的大部分开发项目是否在总体规划社区中？我不想说得那么绝对。
一般来说很难。同时，我会说市场上的新增供应总体上将继续保持温和。我们认为我们不会……这也将有利于我们现有的投资组合。因此，我认为这在某种程度上是两全其美的。我们将处于供应受限的环境，新供应受限的环境。但在供应增长中，摄政公司将赢得超过其公平份额的项目。利用我们拥有的专业知识，我想承认今年的宏观逆风、波动性等一切因素。
你是否看到开发成本或流程方面的任何压力，或者任何你不得不重新审视承销的项目？重新审视承销是一个持续的过程。你必须持续关注这方面的问题。你对土地所有者非常透明，在谈判租金时对租户非常透明。但在铲土动工之前，你已经了解并锁定了建筑成本。从三到五年的时间跨度来看，建筑成本更高。同样，你必须在大海捞针中找到那些公式——土地成本、建筑成本、租金——在建筑成本更高的世界中能够行得通的项目。在具体的项目中，我们确实看到一些项目的某些成本项目存在压力，但我们也看到一些缓解。我们看到劳动力方面有所缓解。我们从能源和燃料方面看到了一些缓解，这是承销中普遍存在的成本项目。因此，总体而言，我们在控制增长率方面做得非常出色，并与土地所有者和租户保持沟通。抱歉，你是在说大型国家建筑商、小型区域建筑商，还是介于国家建筑商和小型区域建筑商之间的所有在我们运营的市场中交付社区、新社区的公司。
全国性和区域性的。我没有……我得跟进你关于区域开发商的偏见。一个很好的例子是我们最近在我们总部所在地杰克逊维尔当地宣布的一个项目。这是一个很棒的项目，位于市中心区域附近正在开发的新社区，这是市场的中心点。街对面就是我们当地的大学——北佛罗里达大学。新的社区，新的住宅建筑正在交付。该场地没有杂货店。我们将成为那个零售设施。这个项目也在本季度刚刚宣布。
这是我们在全国各地的口袋市场中实施的策略的完美例子。我们在加利福尼亚州的湾区有一个类似的项目正在建设中。我们在康涅狄格州有一个类似的项目正在建设中。我们整个组织的办公室都嵌入了开发专业知识，我们正在那里寻找这些机会。
也许继续谈外部增长。你们在投资方面非常忙碌。你们最近完成了奥兰治县的交易。告诉我们收购机会集是什么样的？谈谈交易市场，也许是你们看到的定价。
当然。我们从活动开始。这通常是一年中活跃的时期。劳动节之后，你会看到很多交易包。感觉我们总是在忙着承销机会。所以我不能告诉你我们感觉到机会激增了，但我们很忙。我们在寻找。资本化率（cap rates）我会说从低5%到低6%不等。我的答案，这个答案已经持续好几年了。我认为对于高质量的以杂货店为锚点的房地产，有非常好的优质竞争和需求，摄政公司在执行业务这一方面。
再次强调，我们的优先事项是开发。我认为这是我们的竞争优势所在。但我们会进行收购。但我们必须有创意，并找到那些主流之外的机会。R和B投资组合就是一个很好的例子。这是我们建立了18到24个月的关系，主要是从开发的角度建立的关系。他们钦佩我们从投资组合的角度所建立的东西，他们欣赏我们运营的房地产类型，他们看到自己的资产在该投资组合中发挥作用，并且他们喜欢我们的货币。
他们被等式另一边的我们的货币所吸引。所以，这种真正的一次性、场外交易，很难说我们能在未来复制它。这些交易很难整合。我们为此感到非常自豪。但我们必须有创意。否则，如果它是一个核心的以杂货店为锚点的中心，具有标准的增长率，我不确定摄政公司是否会成为最佳买家。你是以净资产价值（NAV）购买的。我不知道你能创造多少价值。如果我们能找到一个有再开发潜力的项目，我们可以将我们的核心竞争力带到那里，我们真的很喜欢这些机会。
我们是一个很好的买家。如果我们能看看一些目前不太受欢迎的贸易区，市场上有一定的阳光地带倾向。如果我们能像最近在芝加哥、罗德岛那样找到机会，我们会寻找那些我们相信贸易区要素的机会。我们是贸易区聚焦的投资者，不一定是市场聚焦的。如果我们能找到那些我们认为可能有点被低估的贸易区，我们就能找到购买机会。
最后，我应该说我们在俄勒冈州有另一个资本口袋。与这个资本提供者有近25年的关系，他们也希望扩大他们的投资组合，我们将与他们合作。我们最近在奥斯汀市场与俄勒冈州一起购买了房产。所以我们的资本箭袋中有很多箭。我们有很多机会继续进行收购。最后我要说的是，优先事项是开发。我们的往绩记录会告诉你，我们会有创意并找到一些收购机会。
就收购而言，你们在南加州收购了那个投资组合。感觉它的租赁情况相当好。
是的，没错。
那么，谈谈上涨空间。也许有一个资产的入住率是80%左右。
有，近期的上涨空间将以目前有两个药房空置率的形式出现。其中一个可能会在外部地块重建为新的多用途建筑。另一个可能更像是一个原地重新租赁以获得增值回报的机会。但它们确实……我的意思是，我们再次寻找高质量的杂货零售。大部分物业的入住率都相当高。它们的入住率非常高。除此之外，还将有租赁活动。随着租户取得成功，提高租金。
当你谈到感觉人们想进入阳光地带时，你觉得现在那里有机会吗？我的意思是，我知道几年前是东北部，你知道，有Equity One等等。
我认为在我们的整个足迹范围内都有机会。我的意思是，从办公室的角度来看，我们在二十多个市场。我们在每个市场都有很好的关系。你知道，我们会在找到交易的地方找到交易。你知道，我们正在我们运营的所有市场中寻找。再次强调，我回到我们的重点。我们高度关注贸易区，如果我们在这些贸易区找到供需的正确要素，我们就会执行这些交易。Brentwood就是一个很好的例子。这是我们在第二季度以1.2亿美元收购的资产。资本化率在5%左右，但增长率非常高，并且我们承担了长期低于市场的债务。所以我们正在找到一些这样的机会。纳什维尔是我们确定想要发展的市场。
关于内部增长，有没有什么需要我们明年关注的观察名单？
我们的观察名单与历史平均水平非常一致，约占平均基本租金（ABR）的2%。你知道，正如你所看到的，今年我们处理了一些破产案，我们的风险敞口在同行组中处于低端。你知道，就我们今天的观察名单而言，它是非常可控的，并且与历史水平非常一致。你看到了我们今年的信用损失指引，我们略微降低了它。我们的历史平均水平是75至100个基点。我们将其降低到75至85个基点。所以在那个范围的低端。
但是你知道，今天，你知道，破产是我们业务的正常部分。所以目前没有任何异常的担忧。
什么是稳定的。你说高增长将是稳定的。那种增长是因为你正在做的事情，还是因为你正在继承财产？是什么推动了更高的收益？
嗯，就稳定收益率而言，我会回到内部收益率（IRR）。我们从10年内部收益率的角度看待事物。因此，我们承销的内部收益率在高个位数。从增长率的角度来看，这是资产的租赁，只是正常的增长过程。我认为有一个锚点机会。收购时有两个空置率，我们有很高的前景来填补它们，我们将很快填补它们。然后，目前它不是一个以Kroger转租其空间的杂货店为锚点的购物中心，我们看到了一个长期机会，当租约到期时，我们可以将租金提高到市场水平，因此目前转租给Kroger的租金将由我们作为运营商收取。所以这就是推动更高增长率的原因。在这个场地没有太多的 densification。再次强调，从战略角度来看，摄政公司的战略在很大程度上更像是简单的以杂货店为锚点的社区和邻里购物中心，其中混合用途的 densification 通常不是策略的一部分。
关于商铺空间，考虑到宏观环境和一些关税新闻，商铺的健康状况如何？
我只能指出的是，应收账款逾期率创历史新低，租约百分比创历史新高，随着我们交付空间，入住率百分比也将很快达到历史新高。因此，坏账率很低，正如Christy所提到的，客流量水平继续非常高，尽管商铺社区内没有普遍报告，但据报告销售额在增长。销售增长一直相当健康。考虑到我们的足迹，我们获得的最重要信息之一是来自我们物业管理团队的轶事信息，他们继续报告非常健康的运营情况。
前瞻性租赁渠道继续以商铺需求为主。因此，我们对这种风险敞口感到非常满意。我们对我们提供的产品感到非常满意。你知道，我们再次受益于这些高壁垒市场缺乏新供应。我们会看到。你知道，保留率继续高于我们的历史平均水平。最近有一些关于快餐连锁店（QSR）和休闲快餐的负面消息。在这方面的政策有什么变化吗？你从这些人那里听到了什么？没有真正的变化。你知道，我们在这次会议上实际上已经谈到了这种负面情绪。
也许是一些降级效应。我认为当你考虑我们的贸易区方法、我们的战略、我们确定并想要投资的贸易区时，它是高可支配收入。它与较低价格点的产品相匹配，即快餐连锁店。这是高质量的产品，价格点较低。我认为你在这种降级效应中徘徊。因此，随着许多人可能退出快餐连锁店的产品，也许在家准备食物——顺便说一下，我们有杂货店可以做到这一点——其他人可能从高端降级到快餐连锁店，也许他们在高级餐厅用餐的次数减少了。
因此，我觉得我们采用的策略——高可支配收入与必需品价值类型的租户相结合——提供了那种所谓的减震器，并在降级中浮动。
所以感觉你们仍然可以提高商铺的入住率，对吧。
我的意思是，你知道，在我们的电话会议上，我们提到了这样一个事实，即从技术上讲，商铺的入住率还有提升空间，因为我们的商铺租赁率不是100%，但我们已经处于历史高位。我们对继续获得对该空间的良好健康需求的能力感到乐观。但在某些时候，你会有摩擦性空置，因为你正在积极调整你的购物中心的商户组合，用优秀的运营商保持新鲜感，你正在积极地重新开发你的购物中心，这也会导致一些空置。所以是的，我的意思是，我认为我们对我们的商铺风险敞口以及继续增长的能力感到乐观，也许会创造一些我们以前从未见过的新纪录。
但我们将看看情况如何发展。
费用回收情况如何？因为上个季度费用回收有所上升，对吧？感觉有点过高。这是可持续的吗？
当我们回顾这个季度时，费用回收过高是由于我们的年度对账流程，导致上一年的回收款 collections 更高。就未来的运行率而言，它将高于更正常的季度。你知道，去年第一季度、第四季度，由于入住率水平更高，费用回收将更高。但第二季度是一次性的过高。
今年下半年还有什么需要考虑的吗？
你知道，显然同店隐含指引意味着增长率放缓或减速，但这更多是由于去年同期的基数非常高。从坏账费用的角度来看，去年与今年相比，我们预计2025年的坏账费用率将处于正常水平。Rite Aid在第二季度末仍在占用空间。他们将在第三季度完成撤离流程。所以这是需要考虑的因素。除此之外，Samir，我认为没有其他事情了。第二季度的其他物业收入有一些波动，下半年不会重现。除此之外，就是这样。
资产负债表方面呢？我知道你们有一些到期债务，对吧？
我认为已经处理了。是的，是的，我也会让Chrissy来回答这个问题。所以，我们在5月份进行了一次债券发行，七年期的债券发行，基本上预先为我们11月的到期债务提供了资金。所以我们已经处理了2025年的到期债务。当我们展望2026年时，我们有2亿美元的无担保到期债务，你知道，我们将在2026年开始寻找再融资窗口。但除此之外，我们的资产负债表状况非常好。从到期债务的角度来看，我们的杠杆率正好处于5至5.5倍的目标区间，是该行业最强劲的资产负债表之一。
我们是唯一一家获得标准普尔和穆迪评级的购物中心房地产投资信托基金，我们受益于非常良好的资本成本。也许你认为今天的债务定价会是多少。所以10年期债务。我们的指示性报价是在无担保债券市场上比10年期国债高出85至90个基点，1亿美元。我认为有一些前瞻性的……是的，我们去年年底通过ATM发行了1亿美元。快速更新一下。我们已经完成了其中的一半。好的。我们在上个月，实际上是在9月，已经结算了一半，我们预计在合同到期前，也就是12月初之前结算余额。这笔资金的用途将用于……
资产负债表上的容量。你可以继续为我们正在做的一切提供资金，无论是进行收购还是开发等等。所以只是继续保持容量，将杠杆率保持在目标范围内。当我们考虑明年时。对吧。我之前问过这个问题，但是当我们考虑明年的增长时，我们需要考虑哪些主要的波动因素？有没有什么……我们谈到了费用回收，你知道，下半年可能不会持续。但是当我们考虑明年时，有没有任何……同店收益增长的大波动因素是什么？
这将是基本的基石，你知道，你将从同店净经营收入开始，2025年将有4.5%至5%的强劲增长。正如我们今天所讨论的，已开业入住率的提升空间正在减小。是的，因为我们正在达到峰值水平。我想我在重复自己。今年我们的平均已开业入住率提高了超过100个基点，从历史角度来看，这是运营资金（FFO）增长的显著部分。从运营资金的角度来看，今年我们仍在与去年的一些合并相关项目进行比较，因此这种比较问题将会消失。
我们刚刚讨论过的债务再融资，25年到期债务的按市值计价，我们将在26年感受到其影响。因此，我们希望确保我们对此进行建模，尽管正如Christy所阐述的，明年几乎没有债务到期带来的逆风。最大的贡献因素，也是我们最常提及的，是使用我们的……我们的披露，并鼓励每个人查看那个开发页面，真正思考这些开发项目的贡献。所以现在我们处于启动2.5亿美元项目的第三年。
嗯，这意味着第一年的项目正在开始，今年开始开业，明年将更有意义地开业。我们在之前的电话会议上分享过，新的新建开发项目开业将带来约1000万美元的增量租金和净经营收入。这将是你需要考虑的2026年增长因素。但要素已经具备。你知道，其他波动因素将是保留率和迁出率。在我们制定明年的计划时，有很多事情需要更好地理解。
但是你知道，要素已经为持续的势头做好了准备，我一直将其表述为高于趋势的增长机会，高于历史趋势的增长机会。
我们还有几分钟时间。还有什么问题吗？
是的，如果一个物业正在运营增长，比如转租，这会使他们失去续约或延期的能力吗？这取决于租约。在这个特定案例中，不会。但正如我所说，每个租约都是……我们有10,000个租约，就像10,000片雪花，每个都有自己的协议。所以在这个案例中不会。
像我们通常做的那样，这里有几个快速问答。第一个，当美联储开始降低短期利率时，你预计长期10年期国债收益率会下降、保持不变还是可能上升。
天哪，你知道，我想我们都明白这两个函数是脱节的，我认为它们出于不同的原因向不同的方向移动，长期和短期。我个人的观点是，我认为10年期国债收益率可能会在现在的水平附近徘徊。好的。
第二个问题，去年大多数公司表示他们正在增加人工智能（AI）举措的支出。你如何描述你未来一年的计划？增加、持平还是减少？
持平，这并不意味着我们没有投资，我们正在以小的规模进行增量投资，并且真的在鼓励我们的……这实际上是一个后台办公类型的机会，我们。认为持平。好的。第三个问题，这是针对该行业的，购物中心，你认为明年你所在行业的同店净经营收入增长会更高、更低还是相同。
该行业，我会说相同。非常感谢。谢谢。谢谢。