身份不明的发言人
Debra A. Cafaro（董事长兼首席执行官）
J. Justin Hutchens（高级副总裁、高级住房与首席投资官）
身份不明的参会者
Farrell Granath（美国银行证券）
Jeffrey Spector（美国银行证券）
好的。好了，我们可以开始了。感谢大家的参与。欢迎来到Ventas会议。我叫Farrell Granath，是Jeff Specter和美国银行REITs团队的医疗REITs联合负责人。今天我与Ventas团队一起，我会先开场，然后请Debbie介绍团队，之后我们可以进入问答环节。请大家举手或直接插话提问。那么，Debbie？
谢谢，Farrell。很高兴今天在这里见到大家。我很荣幸能与大家在一起。我的同事Justin Hutchins、B. J. Grant和Emmett（他为我们做了所有工作）也在场。我们今天来讨论Ventas的价值创造机会。如你们所知，我们是一家市值450亿美元的标准普尔500指数REIT公司，正处于长寿大趋势之中。我们的业务确实受到强劲且日益增长的人口需求推动，主要来自80岁以上人口，随着婴儿潮一代在2026年进入80岁以上人群，这一需求将加速增长。
在我们业务的主要部分——高级住房业务中，我们面临加速的需求，同时供应历史低位，这为我们创造了长期而强劲的有利趋势。最重要的是，我们确实已将公司打造为能够利用这些趋势的企业。因此，我们建立了一个平台、一支团队和一个投资组合，以迎接这一时刻并利用我们所看到的加速增长的需求趋势。因此，当你审视公司时，我们今年的每股FFO增长 guidance为8%。我们处于REIT增长者的第一梯队。
同时，我们的倍数有扩张的可能，未来可能会有股息增长。再加上强劲且持续改善的资产负债表，这为投资者创造了重要的价值创造机会。这些结果是由我们的1-2-3战略驱动的。首先是来自SHOP的有机增长。我们在高级住房运营组合中，NOI增长已连续四年实现两位数增长，而由于我们看到80岁以上人口的未来环境加速增长，我们实际上才刚刚开始。
我们在昨天发布的演示文稿中更新了入住率信息。我们看到本季度至今的同比入住率估计增长了270个基点，与我们的全年 guidance一致。此外，我们在投资组合中看到Brookdale转换为SHOP的过渡开始，稍后我们会详细讨论这一点。战略的第二部分是通过进行符合我们财务和战略标准的增值性外部收购来提高企业增长率。我们今年的收购 guidance是20亿美元。
我们已经完成了18亿美元，并且有非常有吸引力的机会。我们提供的补充信息显示，除了2025年 guidance的20亿美元外，我们还有额外5亿美元高级住房投资的可见性。最后，对于投资组合的其余部分，我们正在努力提升业绩，其余投资组合继续表现良好。同时，我们拥有出色且不断改善的财务实力和灵活性，杠杆率在5.5左右，随着我们将投资活动权益化，预计杠杆率会进一步下降。而且我们有强劲的有机增长。因此，我们对此也感到兴奋。
因此，再次强调，加速的需求、有限的供应以及在强劲资产负债表基础上的潜在倍数和股息扩张机会，共同构成了良好的价值创造机会。有鉴于此，我们已准备好回答问题。
好的，我想我们可以从你的入住率更新开始。我知道在年初，这是一个非常热门的话题，上个季度你公布了创纪录的入住率增长。我很好奇今年剩余时间的情况。我们目前正处于租赁旺季，而你的 guidance现在与此一致。所以你能详细说明你对 guidance的信心以及你今天在入住和退住方面看到的情况吗？
当然，是的。我们在第二季度谈到了整个第二季度由于非常高的入住活动而出现的加速增长。这确实为我们正在经历的强劲第三季度奠定了基础。本季度至今，我们的入住率增长了130个基点。与第二季度相比，我们的同比增长为270个基点，与全年 guidance一致。因此，我们在第二季度就有信心，这就是为什么我们坚持全年 guidance数字。现在，我们很高兴能够报告实际结果，并且我们符合预期。
因此，全年入住情况一直非常强劲。这是广泛的，意味着我们在所有地区都有贡献，并且在辅助生活和独立生活资产类别中都有强劲贡献。
那么，关于你在第二季度看到的加速增长，你认为这种增长会持续下去吗？
我们经历了一个很棒的关键销售季节。我们定义的关键销售季节是5月至9月。我们第二季度表现出色，第三季度也非常、非常好。正如我们所看到的，入住率持续增长。因此，就关键销售季节而言，到目前为止一切都很好。
这是否全部或主要来自你们的美国投资组合，因为加拿大投资组合大多已入住？
是的，270个基点的增长主要由美国业绩推动。加拿大的入住率确实有增长，但与美国的贡献相比相形见绌。
关于收购的最新消息，我希望我们能详细了解新增的部分是什么，包括它的构成、目标资产类型。当你们考虑这些收购时，你们主要还是针对alpha吗？这是否仍然是你们的目标？
在演示文稿中，我们有一页介绍了今年迄今为止我们在高级住房投资中已完成的18亿美元。这非常一致。这实际上始于正确的市场、正确的资产、正确的运营商的框架。然后财务标准已经确立，我们今年迄今为止完成的交易以及我们可见的交易都非常一致。非杠杆内部收益率在进入时为中低 teens，7%以上的收益率低于重置成本。因此，我们对我们拥有的这种从私人到公共的套利机会感到非常满意，因此即使它完全权益化，从第一天起就是增值的，然后它会提高企业增长率。
Justin，你为什么不谈谈我们刚刚完成的一些交易案例，以及 pipeline和特点。
好的，当然。如果我们看看2025年我们购买的高级住房社区类型，毫不奇怪，我们倾向于偏好具有强劲净吸纳量或净需求机会的市场。我们进入的市场有大约1400个基点的净需求，这意味着未来几年潜在的入住率增长为1400个基点。考虑到我们购买的社区入住率约为90%，这意味着在此期间这些市场实际上将达到100%入住率。你知道，我们倾向于偏好综合性护理的大型园区。
我们有独立生活、辅助生活和记忆护理，共同在住宅环境中为平均8岁以上的老年人提供服务。我们有11家运营商参与，其中包括7家新运营商。当我们评估运营商时，我们正在寻找在该资产类别中具有良好记录、在该地区有强大集群或经验的运营商。我们正在购买我们正在购买的那种社区——具有增长潜力的高绩效社区。你也在评估业绩记录。因此，我们很高兴将更多运营商加入平台，并让他们继续运营并推动这些社区的进一步增长。
最近收购的交易类型示例是布里斯托尔长岛投资组合。这是A级高级住房。位置非常好，在长岛，有6个社区，856个单元，非常高的进入壁垒市场。如果你了解长岛，你就会知道这是真的。但同时也有强劲的价格机会，因为社区将显著增长入住率，我们认为，并且未来会有价格机会。运营商从一开始就在位。他们开发了所有这些社区并进行运营，在纽约有非常、非常好的记录，并且有深厚的管理团队。
因此，我们期待看到这些社区的增长。我们很高兴能赢得拥有这个A级投资组合的机会。
很好。你提到你们的收购入住率约为90%。我希望你能提醒大家我之前听到的关于运营杠杆以及入住率超过90%并继续上升时所获得的提升的评论。
当然。我很乐意谈谈运营杠杆。这是我最喜欢的话题之一。这确实是高级住房业务模式中最强大的部分之一。有几种不同的方式来讨论这个问题。我会给你一些经验法则，然后重复我在财报电话会议上谈到的内容。就运营杠杆而言，经验法则是由于业务的高固定成本性质。当你经历从80%到90%入住率的过程时，你应该期望大约50%的增量利润率，然后情况会变得更好。
当你从90%到100%入住率时，你期望大约70%的增量利润率。因此，由于在高入住率下的高流通量，即使你从90%的入住率开始，你也可以继续拥有非常强劲的NOI增长。我在财报电话会议上分享的另一个指标是基于入住率区间的每可出租房间收入（RevPAR）增长率。因此，随着稀缺性增加，定价机会增加，这在逻辑上是合理的，在高级住房中确实如此。现在我们正达到更高的入住率，这将变得更加相关。因此，在我们的投资组合中，如果入住率在90%至95%之间，RevPAR增长率在6%至7%之间。
如果入住率在75%至90%之间，RevPAR增长率在3%至5%之间。如果入住率低于75%，RevPAR增长率为1%。因此，高入住率、空置单元少与价格机会之间显然存在直接关系。
RevPAR增长能达到多高？比如在入住率98%至100%的市场。
这尚未得到证实，因为我们正处于新的领域，因为该行业的需求特征将是我们所见过的最好的。明年，我们将进入一个需求年，我们已经经历了良好的增长，多年两位数的NOI增长和强劲的需求推动了这一点。但明年婴儿潮一代开始年满80岁，因此情况只会变得更好，市场入住率更高，市场需求更强。因此，我们将拭目以待，并在进入下一阶段时回答这个问题。
我想提出两点。一是关于定价点。因此，当我们评估这些投资并查看我们的市场时，可负担性非常重要。就目前我们投资组合的情况而言，如果一位高级生活居民在社区居住两到三年，假设两年，他们可以负担在那里居住12到14年。因此，这表明由于与老年居民的财富和收入相比，这是一种高度可负担的产品，因此定价有很大的空间。因此，了解存在这种空间非常重要。
其次，我想请你参考我们演示文稿的第17页，因为我们正在谈论投资以及我们可以从定价能力中获得的利润率，这确实是我们正处于的这个多年增长机会中强大内部增长的补充。该页面的左侧显示，在美国，我们的高级住房投资组合入住率在80%至85%之间。因此，我们预计，对于我们投资组合中更大的部分，我们在入住率和费率增长方面有近期、中期和潜在长期的增长空间。
这确实是这个多年增长机会的强大引擎。因此，它们协同工作。
如果我可以补充一点来完成整个观点。重要的是要记住，我们可能没有足够多地谈论这一点，即基础服务是什么以及它在为老年人提供护理和服务方面的重要性。这是一个消费者驱动的业务。因此，老年人给我们写支票，以留在我们的社区并获得提供给他们的服务。因此，我们做好工作至关重要。当我们选择运营商时，我们确保他们的记录表明他们确实为居民提供一流的服务。
这显然是推动需求选择你的社区的关键因素，也是在我们整个入住期间调整价格时留住居民的关键因素。
我想大致了解一下，与新冠疫情前的入住率和利润率相比，我们今天的利润率处于什么位置？你认为高级住房业务的利润率有可能设定新的正常水平吗？
是的，我想说，如果你退后一步看利润率，比如就在我们称之为疫情前时代左右。因此，你可以指出的最后一个稳定数字，我们有大约30%的利润率，88%的入住率。我记得五年前我说过，我认为利润率扩张机会会更大，当我们达到相同的入住率时，我们的利润率会比当时更好。唯一的阻碍是2022年我们经历了非常、非常、非常高的通货膨胀。
因此，辅助生活工资需要赶上市场，然后我们又遇到了通货膨胀。因此，提供服务的基本成本发生了一些结构性变化。现在这已经过去了。现在我们处于我所描述的价格机会的位置。因此，在所有条件相同的情况下，我预计利润率扩张将比我们以往任何时候都好，因为我们的每可出租房间收入（RevPAR）与运营支出（OPEX）之间的关系将比历史上更好。特别是在我们没有新供应进入市场的时期。
从现在到本十年末，净需求和净吸纳量非常强劲，确实有很好的增长空间来支持我的假设。
好的。这是一个更宏观的问题。展望未来，显然存在SHOP机会。我觉得SHOP是现在最热门的词，每个人都在试图抢占这些资产，建立自己的平台。我很好奇，从多年的角度来看，你认为资产类型是否有可能出现分化？以及在什么点会出现拐点。
当你说分化时……
进一步增长的潜力与感知到的更多下行风险以及推高费率或维持费率的能力之间的潜在差异。
我的意思是，我认为首先，我真的很高兴SHOP成为热门话题。我整个职业生涯都在等待这一天。是的，很酷。终于，终于。因此，考虑到供需的增长空间，我认为如果管理得当，并且你选择了我们一直谈论的正确的市场、正确的资产、正确的运营商，并且你有一个可以像我们这样规模化管理的平台，那么你应该会有增长。就像我说的，过去四年我们取得了很好的增长，但我们是在供需不如未来好的时期做到的。而且我们的平台能力比以往任何时候都先进得多。
还有一件事，如果你正在进入这个领域并试图建立一个SHOP平台，你有很多追赶工作要做。我们多年来一直在做这个。我们有复杂的数据分析、这些分析的交付、资本支出管理、价格-数量优化，以及管理近40家运营商（并且还在增长）的更广泛平台能力。因此，这不是你可以一键设置的。这是我们平台多年来的演变。
也许只是关于今天早上发布的后续问题，KKR。我想他说，我问了不同的事情，他说住房。他特别提到了高级住房。我知道我们问了很多关于竞争加剧的问题。我的意思是他们试图以大方式进入这个领域。我还没有听说过。
嗯，这是一个热门的资产类别。这有充分的理由，因为你要去有需求的地方。对吧。特别是在供应极低的地方。当我们查看我们的 pipeline时，我们的 pipeline一直在增长，而且非常活跃。是的，收购 pipeline。由于人们被这个领域吸引，竞争确实更多了。但我们有显著的竞争优势，应该能够并且这包括Justin描述的所有数据分析、市场关系、经验和记录，使我们能够获得我们的资本成本份额或更多。
这些都是值得尊敬的竞争对手。我们整个职业生涯都处于竞争环境中，而且，我们是这个领域的专家。我们有平台。与之竞争有点困难。但主要的是，更多的资产正在上市。因此，市场保持平衡，使我们能够获得这些非常有吸引力的回报和套利，为股东赚钱。这种情况仍在继续。
所以在这一点上，你会得到更多。假设他们要将其中一个医疗REIT私有化。我们以前见过这种情况。他们可能会试图推动它。我的意思是，你是否觉得感谢上帝保佑。这真的推动了更多，或者。是的，你会保持这个速度。
因为我们有这个价值创造机会，我们正在踩油门，因为我们知道机会不会永远存在，原因有很多。我们有足够的经验知道这一点，我们知道我们将利用现有的机会。但我确实认为在这个业务中，我们可以竞争并获胜，只要我们制定的标准——资本成本、回报、风险等之间的关系保持在积极的空间，我们就会继续这样做。我们将积极利用这个机会。
私人资金，每个口袋都是主权基金。石化的。
绝对。我们有一个基金，我们有合资企业。我们的Vim Ventas投资管理平台管理着超过50亿美元的资产。这是一个巨大的成功。我们的问题不是找不到资金，因为每个人都在敲我们的门给我们钱。更多的是我们想确保我们正在积极追求正确的价值创造机会。
找到初始收益率为7%的资产有多难？因为你所描述的一切听起来都非常积极，7%这个数字本身也非常积极。
确实如此。
似乎7%实际上非常有吸引力。这种情况会持续多久？你如何制定政策？
嗯，我们一直。我们80%的交易都有某种关系导向，运作方式是，我们有一些场外机会。我们完成的38亿美元中，有一半实际上是三笔交易。一笔完全是场外交易，另外两笔中，一笔是准场外交易，另一笔我们有优势，因为运营商在流程中具有影响力，并希望与Ventas长期合作。因此，在所有条件相同的情况下，我们将赢得，赢得这笔交易。
这确实有帮助。这起着很大的作用，因为你必须考虑卖家。在我们购买的资产类型中，我们购买的是具有增长潜力的高绩效资产。因此，在位的运营商非常重要。他们到目前为止一直在创造价值。他们希望留在原地，并且关心他们的下一个资本合作伙伴是谁。这是一个长期决定。我们长期持有，他们非常清楚这一点，因此他们非常关注这个参与者是谁。我们在高级住房社区中建立了通过Ventas SOI平台协作对业绩产生影响的声誉。
此外，我们在交易中兑现承诺，按时完成，没有财务意外和突发事件。因此，在与运营商的关系以及我们与卖家的重复交易之间，这种关系因素对我们很有利。这是其中很大的一部分。
是的。好的。
特别是通过将部分或全部资产货币化，你的耐心非常。
大家都听到这个问题了吗？问题是关于门诊医疗。门诊医疗约占我们NOI的20%。这是一个核心资产，是可靠的复合增长资产类别。我们在Ventas内部有一个具有竞争优势的物业管理租赁公司，管理着这个投资组合，我们正在围绕它进行增长。因此，通过我们描述的内部增长和外部增长，所有这些都集中在高级住房上，这意味着我们投资组合的这一部分在整体业务中的占比正在变小。当有意义时，我们非常愿意出售资产。
处置这些资产对我们的总体经济影响是中性的。因此，我们的业务正在运转并提供应有的回报。我们正在以提高企业增长率的方式围绕它进行增长，如果出现非常有吸引力的机会，我们当然愿意不时出售资产，正如我们过去所证明的那样。这是一个很好的。不，这是一个非常重要的问题，我们一直在考虑并继续监控，现在，再次，我们过度权益化投资，从一开始就是增值的。
请记住，这些收购旨在提供中低 teens的非杠杆回报。因此，特别是当债务成本相对较高时，这是有意义的。随着我们继续将杠杆率提高到5左右，并且随着债务利率的变化，总体而言，计算仍需进行审查。但到目前为止，它一直在创造价值。
作为固定收益人士，我们赞赏股权发行。
好的。我会回到你的 pipeline，我很好奇，你能否提供更多细节，并可能与2024年进行比较，你在交易流方面看到了什么，有多少交易正在处理中，评估了多少。是否有可能增加？
是的，我们的 pipeline一直是，我先从这开始，我们购买的社区与去年非常相似。坦率地说，今年的社区更新一些，市场 slightly更强一些。所以，这非常好。我们对去年购买的资产非常满意，对今年到目前为止购买的资产更加满意。因此，总体结果与我之前描述的所有品质一致。就 pipeline而言，我们拥有约5%的市场份额，而我们每年看到的高级住房 pipeline超过了我们在该行业中所占的5%份额。
因此，我们在这方面的表现超出了我们的规模。我们应该是美国高级住房投资的第一或第二名。专注于美国的高级住房。这是一个好位置。在过去18个月里，我们从一个起点完成了37亿美元的交易。我们已经给出了将再完成20亿美元的 guidance。因此，这将达到40多亿美元。我们有5亿美元的可见性。因此，我们一直在加速投资 volume， pipeline中有很多活动。
因此，目标是继续执行这个策略。
这是来自，或者我想知道的是，你是否看到更多资产上市，这是否给了你更广泛的机会集，还是保持稳定水平？
我认为， pipeline一直在增长。今年的 pipeline比去年大。有更多的交易上市或非上市地来到我们这里。我们刚刚参加了一个行业会议，Nick会议，很多参与者都参加了。我想说那里的 buzz是会有更多交易到来。
是的，交易带来交易。
确实如此。
很高兴听到。我知道我们在一开始提到了Brookdale的三重净租赁转换的更新，所以我希望我们能谈谈这个。以及这些转换所需的资本支出，以及我们对2026年NOI和增长的预期构成部分。
Brookdale投资组合分为Brookdale保留的租赁投资组合，租金上涨约35%。因此，我们通过这种方式利用该投资组合的增长机会。然后Justin和团队确定了45项资产，我们将其转换为SHOP。关键一点是，随着时间的推移，我们预计这些45项资产将产生超过1亿美元的NOI。从这里到那里有很多工作要做。Justin负责这项工作，我们很高兴地报告，我们在9月份完成了前11项转换。
Justin，你为什么不谈谈资产的中期计划以及如何从这里到那里。
是的。首先，由于过去几年我们有如此多的转换活动，我们有260次转换，从，你知道，到新的管理者。我们有五家运营商与我们进行了多次转换。这些运营商是为这些Brookdale转换选择的。他们已经参与了这些资产，与家庭、居民、员工和管理层会面。我们已经开始转换。9月1日已经完成了11项转换。我的团队已经参与了资本支出评估。因此，当运营商开始管理时，我们准备立即行动。
目标是在2026年关键销售季节开始前完成尽可能多的重新开发/更新工作。我们计划平均每项资产花费约200万美元。我们计划随着时间的推移将5000万美元的NOI提高到1亿多美元。因此，这笔支出的回报非常好。这些社区的入住率高达70%以上，并且位于净吸纳量非常强劲的市场，与我之前描述的类似。因此，我们喜欢通过新运营商改善运营、改善资产以提高竞争力、提高入住率、最终提供更好服务的机会，但也提供有吸引力的财务回报。
我还想问一个更宏观的问题，关于我们今天的处境。如果你回顾一年前，高级住房领域最令人惊讶的事情是什么？
这里有个惊喜问题。
是的，最令人惊讶的是什么。
从业绩、投资还是……
你可以选择任何方面，无论你想谈什么。
我要说，高级住房领域最令人惊讶的可能与净需求与净吸纳机会有关。我们跟踪净吸纳量，这只是简单地考虑未来几年的供需特征。我们不得不添加净需求指标，因为我们有一些市场，我们评估的几个市场将达到100%入住率，因此需求实际上将超过我们社区的净吸纳机会。我们在市场上看到的是，尽管我们知道人口统计数据很强劲，你可以看到这一点的到来。
但是当你真正到达我们现在所处的位置，我们说，好吧，在中期内这些市场可能没有任何空置单元，这是一个有点令人惊讶的数据。Justin，我们称之为无上限净需求，对吧？是的，没错。这说明了定价能力。是的，是的。
最令人惊讶的是，你仍然可以以不到20倍的倍数购买Ventas股票。
最后，我们有三个快速问答。好的，第一个，当美联储开始降息时，你预计长期债务的借贷利率会下降、保持不变还是可能上升？请选择一个。
当短期利率下降时，长期利率会怎样？我会说相对稳定。
好的。去年，大多数公司表示他们正在增加AI计划的支出。你如何描述你未来一年的计划？增加、持平还是减少？再说一遍，是关于AI支出的。
是的，增加。
好的。你认为整个行业（不仅仅是Ventas）明年的NOI会更高、更低还是保持不变？
我们的政策是在提供 guidance之前不回答这个问题。好吧，我知道，我知道大型行业参与者，但我确实想就此结束，因为这正是我们开始的地方。我们正处于多年增长机会的第四年。我们相信前方有很好的增长空间，它由强劲且日益增长的需求推动，这正是投资者真正想要的地方，我们已经建立了一家伟大的公司来利用这一点。所以谢谢你们邀请我们。
太好了。非常感谢。
好的。