身份不明的发言人
杰弗里·S·爱迪生（董事长兼首席执行官）
约翰·P·考菲尔德（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
罗伯特·F·迈尔斯（总裁）
身份不明的参会者
萨特定向。山姆。我们现在开始吧，欢迎参加菲利普斯爱迪生圆桌会议。你知道杰夫，我会把发言权交给你。也许你可以介绍一下团队，并发表一些开场 remarks。
很好。首先，感谢大家今天来到这里。我们感谢你们抽出时间。我是杰夫·爱迪生，菲利普斯爱迪生公司的创始人之一。和我一起的是约翰和鲍勃，你们想简单介绍一下吗？
是的。我叫约翰·考菲尔德。我是首席财务官。我在公司工作了11年，我想。关于开场 remarks，我想说的是，我相信我们正在做我们所说的我们会做的事情，那就是我们相信这个平台、这个投资组合每年可以实现3%至4%的净经营收入增长，这将转化为中高个位数的每股运营资金增长。今年我们将实现3%至4%的净经营收入增长，运营资金增长，无论是按NAREAD还是核心计算，都将在6%至7%之间。展望明年，我们相信同样的情况也将成立。
我还忘了提到我们刚刚将股息提高了近6%。
大家下午好。我叫鲍勃·迈尔斯。我是菲利普斯爱迪生公司的总裁。我现在在公司工作了大约22年。所以，组建一个由杂货店锚定的购物中心的优秀投资组合是一段很棒的旅程。我们在31个州拥有超过300个购物中心。约3200万至3300万平方英尺。我们的战略取得了很多成功。我相信杰夫会谈到这一点，但当我看我们的整体入住率时，我们达到了97.4%。我看我们的锚店入住率是98.9%。内联入住率为94.8%。我们在这个领域拥有一些最高的价差。
新租赁价差在30%至35%之间。续约价差约为20%，复合年增长率为3%。我们的保留率为94%。你们还听说我们94%的租金收入是基于必需品的。这非常重要，因为我们希望与快速服务餐厅、健康美容服务和医疗零售等零售商保持一致，这些零售商有很大的需求。在我们的讨论中，他们正在寻找2026年、2027年和2028年的门店数量。28年。
好吧，对于那些不了解我们的人，我们30多年前创立了Pico，专注于购买由杂货店锚定的购物中心，为它们增加价值，并为我们的股东创造价值。在过去的30年里，我们一直采用一种几乎枯燥的策略，继续寻找市场上排名第一或第二的杂货店，以及全国各地约115,000平方英尺的购物中心，在那里我们可以获得超额增长，并且我们可以将Pica的机器带到那些并不总是拥有最佳运营平台的市场，以添加真正最佳的运营平台。
这使我们能够展示出我们所取得的那种成果，正如鲍勃所指出的，有点市场领先的价差。我们认为，这在某种程度上证明了我们的投资组合，即我们真正专注于获得最佳价差，拥有最高的入住率，处于具有强劲增长的最佳市场，然后拥有排名第一或第二的杂货店。当你把这些因素结合起来，你就能得到我们能够展示的那种结果。
也许谈谈 earnings 之后的情况，比如租赁的现状，你在实地看到了什么？关税仍然存在很多不确定性。我知道当你考虑你的投资组合时，关税的影响可能较小，但实地情况有什么变化吗？
嗯，有几个月的时间人们对关税感到恐慌。我认为那是真实的，确实。只是在一段时间内阻止了很多事情的发生。我认为市场已经到了他们理解的地步。他们至少有了相对的理解，当然仍然存在一些不确定性。但他们似乎已经适应了，他们有了计划，并且正在努力继续扩张。鲍勃，你有什么要补充的吗？
我认为我们投资组合中最好的指标之一是我们对未来六个月的可见性。所以我看我们的租赁渠道和续约渠道。正如我 earlier 提到的，我们的新租赁价差是30%至35%。这将保持一致。我们不会看到新租赁价差的放缓。在续约方面，我们在第二季度末完成了约20%的续约价差，复合年增长率为3%。但对于那些有待签署的续约，价差将会升高。所以这些将会继续上升。
所以我们没有看到投资组合出现任何裂痕。显然在4月和5月有一些关税噪音。有些事情被搁置了。我们没有任何租户退出。最好的迹象是保留率，我们没有看到94%的保留率有任何放缓。所以对我们投资组合的完整性感到非常满意。
不想补充太多，但在我们的材料中，我们有在线可用的材料。我们对我们的租金收入进行了分析，我们认为约85%的平均基本租金将受到低影响。你知道，我认为零售商谈到，哦，我们会提前进货。好吧，西红柿和牛奶不会保存那么久。所以对我们来说，我们主要是基于服务的必需品商品和服务。因此，我们认为，这个投资组合的稳定性将继续表现良好。
有一个消息是亚马逊推出了生鲜商品的当日达配送服务。现在我想知道，如果有的话，这对行业有什么改变？
好吧，所有杂货店（包括亚马逊）的杂货配送都是亏损的。他们很难在这方面赚钱。他们有，你知道，我们看到亚马逊在相对较近的历史中尝试实体零售。但并不成功，而且他们有一个相当稳健的计划，在未来两到三年内将全食超市扩张100家门店。所以我们会观察。我的意思是，亚马逊很棒。你永远不会，你知道，打赌反对他们。但他们在适应实体零售并在实体零售业务中实现盈利方面遇到了困难，配送，你知道，他们希望更频繁地出现在你家，因为这降低了他们的成本。
但这是一项艰难的业务。克罗格与Ocado做出了巨大承诺，通过全新的全自动化仓库来做到这一点，但他们已经搁置了这一计划。这不是因为它真的盈利。他们在这方面亏损，而且他们看不到继续增长的 runway。所以他们将如何竞争，我们拭目以待。我们的观点从一开始就是，从实体零售转向在线，我们认为比从在线转向实体零售更容易。而且，你知道，如果你看看沃尔玛所取得的成就，他们正在取得很大进展，所以我想说，你知道，结果还不确定。
他们确实想进入杂货业务，因为他们想每周出现在你家一次。这就是，你知道，普通顾客去杂货店购物的频率。所以他们会继续尝试，我们会继续观察。你知道，当你配送易腐物品时，这与配送一个盒子不同，而且更复杂。你知道，时间框架要短得多。这很难。这是一件很难做到的事情。所以我们会观察。
你知道，我想保持互动。所以如果有任何问题，请告诉我们。你们提到入住率为97%，对吧？而且我认为对于整个投资组合来说，当你考虑锚店时，入住率甚至更高，达到94%。所以，你知道，达到这些创纪录的水平，我的意思是，帮助我理解如何。我的意思是，你们谈到3%至4%的增长，但在没有入住率提升的情况下有很多。谈谈实现3%至4%增长的构建块。
是的。首先，我们相信零售商每天都在投票，当他们续约、签署新租约时，他们会选择市场上最好的房地产。当你拥有最高水平的入住率时。我们相信我们拥有最好的物业。排名第一或第二的杂货店推动了客流量，这种每周的购物体验驱动了这些结果。这就是为什么我们能够在市场上获得这种回报、续约价差以及续约百分比的原因。
约翰，在你开始之前，关于入住率我只想提到的另一件事是，尽管我们目前的入住率为97.4%，但我们的内联入住率为94.8%。我们相信，鉴于我们目前看到的需求，在未来18至24个月内，这一数字可以提高到96.5%。所以仍然有入住率增长空间。
所以正如鲍勃指出的，我们确实继续看到入住率增长。但我们也在利用这种高入住率作为定价权。因此，3%至4%的净经营收入增长实际上来自续约价差和新租赁价差。续约价差最好的部分以及我们关注保留率的原因是没有停机时间。当你获得20%的价差并保留超过90%的租户时，这确实增加了净经营收入增长的连续性。所以如果我们看一下，我们相信新租赁和续约价差每年 alone 可以达到100至200个基点。
我们的投资组合中还嵌入了合同租金增长。目前约为110个基点。我认为这将达到125至150个基点，因为最终，内联租户也在接受这些20%的增长以及在此基础上3%的自动递增。另一部分是我们有一个积极的外 parcel 开发计划和再开发计划，这些计划将包括为公众拆除重建等项目。这将每年增加约100至120个基点的增长。我们每年在这个计划上花费约5000万美元。
我们想做更多。我们有一个有意义的渠道，回报非常强劲。只是很难做到，因为在我们的每个中心，这都是一场谈判。你要与市政当局、杂货店等打交道。但我们有一个非常成功的平台来做到这一点。我们还利用我们的收购。这对鲍勃的入住率数字来说将是一个阻力，因为我们想购买有入住率的购物中心，但这继续为我们的平台提供租赁空间。
你认为嵌入的租金增长需要多长时间才能达到125至150个基点？
所以现在是110个基点。我仍然认为，可能还需要两到三年才能达到那里。但是，我们本周与投资者讨论了，你知道，如果你不从顶部扣除20%，你能获得更大的增长吗？我们仍然像业主一样思考。我会接受现金价值，但这是一个很好的讨论。
谈谈收购渠道。我的意思是，你看杂货店锚定的中心。我的意思是，在那种环境下，定价非常有竞争力。给我们讲讲你看到的机会，我想是杂货店锚定的和你正在考虑的所有其他类型的资产。
是的，我来回答这个问题。今年到目前为止，我们已经收购了价值3.03亿美元的购物中心。2023年我们收购了2.75亿美元。去年约为3亿美元。所以我们到年底已经达到3亿美元。好吧，我只想说今年到目前为止，到第二季度末我们是2.87亿美元。所以我们对收购的重点一直是解决9%以上的无杠杆内部收益率。我们目前正在寻找的类别是核心杂货店锚定的购物中心。我们还拥有影子锚定的购物中心。然后我们有大约9个或约1.85亿美元的无锚定购物中心。
就整体环境而言，这似乎是我们的类别。我们看到活动增加，竞争也在增加。但在活动方面，我想说，基于我们向投资委员会提交的要约承销，比去年增加了50%。所以我们对我们的渠道感到非常满意。我们还有大约1亿美元的已授予或已签订合同的交易渠道。所以你知道，现在我们处于4亿美元的水平，这正好在我们3.5亿至4.5亿美元的指导范围内。
所以对于今年剩下的时间，考虑所有机会，我们处于一个非常好的位置。
以及你正在考虑的产品的定价。
所以我们再次致力于9%的无杠杆回报。我会告诉你，在影子空间，无杠杆回报约为9.5%。无锚定空间的资本化率将为10%至11%。资本化率范围在5.75%至6.6%之间。所以这通常是你会看到的。我们在第一季度收购的资产的资本化率为6.3%。第二季度我们发现了一些低效资产，即管理不善的物业，我们利用了这一点。我们的资本化率约为7%。我认为考虑到今年剩下的时间，你知道我们将在6.5%至6.7%之间。
那么你正在购买的东西，你是如何为这些收购提供资金的？
所以我们的指导实际上不包括股票发行。我们去年第四季度确实进行了股权融资。这使我们能够购买鲍勃所说的4亿美元的资产。当我们看这个问题时，我们确实认为这是一个很好的投资机会，因为我们认为我们被低估了。我知道我们是今天这个房间里第一个暗示他们被低估的人，但各位，你们在这里第一次听到了。但我认为这是一个机会。但我们发现，目前私人市场在定价方面比公开市场更有效率。
所以我们要做的是，我们要审视我们的投资组合，并处置已经达到稳定状态的资产。所以我们将倾向于这样做，以维持我们约5.5倍的长期杠杆率目标，到目前为止，我们约为5.4倍，但对继续购买鲍勃所说的渠道中的资产同时倾向于投资组合管理策略的能力感到非常满意。
我们认为我们今天可能能够在市场上以约7%的无杠杆内部收益率出售产品，我们正在出售的东西，我们以9%的价格购买。所以在我们能够在市场上购买的价格和我们能够出售的价格之间有200个基点的价差。它们可能与鲍勃所说的数字非常接近。在收购方面，只是。
鉴于对核心杂货店的竞争变得如此激烈，我们是否可以预期你会更多地倾向于影子锚定或无锚定类型的资产？
我，我不知道。我的意思是，我们，我们，我们是基于我们需要获得的回报来看待它们的，这将真的取决于市场上出现什么以及机会在哪里。我们，我们购物，你知道，我们在31个州。我们有一个实地团队，可以在广泛的范围内进行管理，这使我们能够比在5个或10个市场中更广泛地寻找机会。我们认为，这给了我们在9%的无杠杆基础上寻找机会的能力。
我想在那里补充的一点是，你知道，当我们看这个问题时，它们不是三个类别。我们实际上认为是两个类别，因为在杂货店锚定的购物中心中，在杰夫描述的各种市场中，80%，无论杂货店拥有他们的空间还是我们拥有他们的空间，我们承销中最大的部分是了解该杂货店对其空间的承诺，因为最终我们今天30%的租金来自杂货店。如果我们能够让杂货店高度承诺他们的空间，那将是一个很好的补充。
我们今年收购的所有资产的平均销售额为每平方英尺1000美元。所以最终，通过拥有那部分并与他们承诺，我们有能力获得更多的阿尔法和更好的增长。所以我们有点把它看作是杂货店锚定的，然后是我们谈到的无锚定空间，我们在过去三年中一直在购买，我们有不到2亿美元。但这是我们的平台用于我们市场中的资产的补充。所以我认为，正如杰夫所说，我们一直在寻找市场中的低效之处，我想这就是我们可能将这两个分类的方式。
关于锚定 strip 中心。我的意思是，对于不熟悉的人来说，只是谈谈你转向那个细分市场并购买更多的原因，以及那种细分市场的风险是什么。
我认为“转向”这个词有点强烈。我们正在我们现有的中心附近寻找精选机会，在那里我们对市场有深入了解，这让我们对我们所购买的东西更有信心。所以，而且我们认为，风险概况，尽管，我的意思是，我们获得10%至11%的无杠杆回报，所以我们因为承担一些额外的风险而获得回报。但到目前为止，我们的结果非常好，在我们购买的1.8亿美元中，结果非常出色，我们乐观地认为我们可以继续这样做。
是的，关于无锚定部分再补充一点，我们目前有9个，约1.85亿美元。标准与我们的核心杂货店锚定策略非常一致。它们必须在我们的核心市场。目前的 median 收入约为12万美元。在这个策略中，我们在3英里范围内有大约10万人，我们的高等教育率约为50%。所以有很多积极的属性。平均而言，我们每平方英尺花费275至325美元来收购这些物业。它们通常管理不善，这给了我们机会进入并重新招商，并利用我们的全国账户平台。
其中很多是将一些本地租户转变为全国性租户和区域性租户。我们已经看到了早期的成功。我们在这个投资组合中这样做还不到三年，但我们已经在入住率方面取得了显著的进步。这个领域的新租赁价差在45%至50%之间，续约价差超过30%。所以这是我们业务中最好的运营团队所做的事情的自然延伸。
我只是好奇，如果你能回答这个问题。收购排名第一、第二的杂货店锚定中心与市场上排名第三或更低的中心的收益率之间的价差，你知道。
我们不购买排名第三的。如果你不是第一或第二，我们可能不是合适的询问对象。这不是，我们，我们不，我们认为那里有额外的风险。你可能会猜测估值数字有150个基点的差异。
目前资产负债表有什么更新吗？
我们是5.4倍。我们是BBB评级。去年我们被评级机构升级，并且继续与他们争论我们拥有与一些同行相同的资产负债表。他们只是比我们更大。我们成功地延续了我们的到期日。这是我们一直在谈论的事情。在过去的12个月里，我们发行了三只债券，为投资组合增加了期限。直到2027年，我们没有任何重大到期日。所以我认为这是我们的目标，成为那个市场的重复发行人。它是流动性最强的，我们致力于中期5倍的长期杠杆率。
我们还没有谈到的一件事是再开发和重新定位。谈谈目前这些项目的收益率，以及考虑到更高的成本，它们是否有变化？
并且。所以目前在我们的投资组合中，我们进行4000万至5000万美元的，我们称之为再开发、开发。我们为Publix做了很多拆除重建。我们目前在我们的外 parcel 建造250万至400万美元的 strip 中心，这些回报平均在9%至12%之间。所以这似乎是我们的核心领域，我们没有看到这些回报目标有任何变化。
那9%至12%是现金对现金收益率，不是内部收益率。内部收益率会高得多。所以我认为这是一个很好的机会，但你必须在每个资产解锁它。幸运的是，我们有一个有经验的团队来做这件事。我们想做更多，但即使成本上升，回报仍然强劲。这仍然经过承销，然后与我们能够实现的租金相匹配。
我们在未来三年内计划了约1.6亿美元的此类项目，我们，你知道，我们对此感到非常满意，并且我们真的在努力增长未来的储备金。如果我们能找到更多，我们会的。但这是，你知道，这些是200万至300万至500万美元的支出。所以有很多基础工作。
我在这里问过我所有公司的一件事是，他们中没有一家提供2026年的指导。但当你看华尔街的模型并思考时，你认为投资者甚至卖方分析师有没有他们不应该有的假设？当你考虑明年、2026年的经常性增长构建块时，不是长期的，只是2026年，我想说。
我也会回答你的问题，并补充一点。所以我们的标语之一是我们相信我们的投资组合提供更多的阿尔法和更少的贝塔。我觉得投资者领域欣赏我们投资组合的低贝塔部分。杂货店和基于必需品的商品和服务部分，而被低估的部分是当我们谈论租赁价差时的更多阿尔法部分，我们推动入住率的能力以及我们刚刚谈到的发展。所以当我展望未来时，我们相信这个投资组合可以实现3%至4%的净经营收入增长，我相信这在2026年将保持一致。
当你拥有我们这样的平台，并且3%至4%的有机增长流入底线时，这是450至600个基点的运营资金增长。然后你加上我们将继续进行的外部活动，这将增加额外的运营资金增长，然后是的，利率虽然目前在下降。这将是一个小的阻力。在过去几年中，这更多是一个阻力，但我们继续努力平滑这一点，以便当你把这些部分，即优点和利息上的一点缺点放在一起时，我们仍然相信我们能够实现中高个位数的运营资金增长。
我实际上相信调整后运营资金增长会更好，因为这是我们还没有真正谈论的另一件事，即拥有115,000平方英尺的杂货店锚定购物中心的效率。我们没有那种大型的二级盒子锚店风险，这些风险往往处于危险之中，而且非常昂贵。所以我们投入适当的资金来维护中心，但我们投入更少的租赁改良资本来产生我们的增长。所以我们的调整后运营资金增长会更好。
那么让我们用一些数字来说明。当你考虑资本支出占净经营收入的百分比时，回顾过去两年，那是多少，我们认为未来三年会是多少？
所以我想说在过去的几年里，它在12%至14%之间，可能就是这样。我们在24年有一些锚店活动，我们正在经历并为此付费。但我想说，12%至13%的维护资本是一个良好的运行率。我认为重要的是我们每年进行超过600次续约，为此支付的租赁改良费用很少，除了我们杂货店的期权活动。所以调整后运营资金增长将很强劲，这是我们最关注的。但我们发现，当我们用NAREAD运营资金术语说话时，对投资者社区来说最容易。
你谈到的一件事是3%至4%的同店增长。外部增长使你达到中高个位数。对吧。所以考虑到竞争激烈的环境，这种外部增长有多大的创造性？
这是一个很好的问题。挑战在于，收购在现货基础上是增值的，但不是很多，因为最终私人市场仍然看到拥有杂货店锚定购物中心的竞争优势，我们能够拥有这些并增长。但我们购买的资产具有显著高于3%至4%的增长。所以最终即使在2026年，我们也将从2025年获得净经营收入增长，这不会出现在同店池中。所以通常我想说这是100个基点，150个基点的增长，我们将能够看到。
我们希望在公共和私人市场之间有更大的套利。目前情况并非如此，这就是为什么我们将努力管理我们的投资组合，以获得杰夫 earlier 提到的200个基点的增量增长。
你看到了什么，我的意思是你看到黑石在ROIC上变得活跃。我的意思是在这个时候，你在资本形成或私募股权方面看到了什么情况？
它仍然是一个强大的竞争对手。我们希望拥有ROIC那样的定价。我们认为我们的投资组合在增长和资产质量方面并排比较，在那种定价下，我们的股价将达到45美元。所以在私人市场的价格和那里继续有相当多的资本之间存在相当大的差异。现在黑石也在出售，将出售30至40个。他们，我认为他们已经宣布他们将出售他们在RIC购买的30至40个资产，这将为市场带来新产品。
我们将看看这是否真的会发生。他们现在可能有六到七个资产在市场上，但在收盘方面还没有价格确认。但反映了亚马逊的当日达。
从8月开始，更多的是今年。是的，我们在观察。我想我 earlier 说过，你知道，亚马逊尝试了很多东西，而且，你知道，我们已经做了很长时间了，你知道，有一段时间Publix做过配送。他们买了一整个车队的货车。他们，他们做了。他们有一个完整的计划。他们无法让它工作。亚马逊如何能让它工作。我们认为Publix是该国最好的杂货店之一，你知道，无法让它工作。会，会。我认为结果还不确定。
但他们确实喜欢每周一次出现在你家，给你送 goods。我的意思是，这是他们有动力在这项业务中取得成功。
是的。所以我们有两个活跃的合资企业，一个合资企业目前已经完全投资。我们将其视为一种替代方案，可以将我们的网络扩展到我们希望在核心资产负债表上拥有的范围之外。这些合资企业已经做到了这一点，我们还处于早期阶段，但我们认为这是一个继续增长的机会。真的，你在这项业务中获得的费用非常积极。回报。
好的，所以我们有。我有一些快速问答，杰夫。希望你准备好了。哦。好吧，第一，当美联储开始降息时，长期利率会下降、保持不变还是可能上升？
我倾向于打赌市场的走向。我认为它们会保持不变。我认为他们已经破坏了。我不，我不认为你会看到长期利率像你将看到的短期利率那样压缩。
好的。持平。持平。好吧，约翰，你明白了。你只能说一个。好吧。明年的人工智能倡议支出。更高、持平还是更低？
更高。我们目前在我们的不同部门有21个人工智能项目正在进行中。我们，我们认为这是一个有意义的机会。好的，这是针对该行业的。明年的同店增长。更高、更低还是相同？
非常接近相同。
非常感谢，伙计们。
谢谢。谢谢大家。萨山姆样本。