身份不明的发言人
Jackson Hsieh（总裁、首席执行官兼董事）
Doug Healey（高级执行副总裁，租赁）
Brad Miller（高级副总裁，资产管理）
身份不明的参与者
Jeffrey Spector（美国银行证券 - 美林 Lynch）
嘿，我们开始吧。欢迎来到Mace Rich圆桌会议，Jack。我把发言权交给你。也许你可以做一些介绍。我想这里的团队和我认为你有一些开场发言。
我有一些准备好的发言，所以下午好。很高兴来到这里。我叫Jack Shay，是Macerich的首席执行官。我把我的右边Doug Healy带来了，他是我们的高级执行副总裁兼租赁主管。我的左边是Dan Swanstrom，我们的高级执行副总裁兼首席财务官。最后是Brad Miller，高级副总裁兼我们的投资组合管理负责人。讽刺的是，一年前我们在这里时，我去年刚开始在公司工作，我们开始专注于概述我们可以实现的目标，加强我们的核心投资组合，推动运营卓越并为增长定位。
5月，我们更新了我们的“前进之路”计划，其中包括全面的NOI桥梁。此次更新还提供了2028年目标FFO范围的路线图以及实现2028年目标杠杆率范围的路径。我们还提供了我们“前进”投资组合构成的更新。推动运营绩效改进始于租赁，终于租赁。回想一下，我们的目标是到第二季度末，2025年和2026年平均租赁400万平方英尺。我们已经签署了430万平方英尺，这在租赁量上提前于计划，并且符合五年计划中使用的市场租金假设目标。
我想现在我们都熟悉我们的租赁速度表和我们的“已签约未开业”（SNOW）管道。这些指标最好地跟踪了我们在推动更高比例的新租赁交易与续约方面的进展，这反过来又推动了更高的价差和增量收入，以实现我们的NOI目标。Macerich租赁速度表跟踪五年计划中所有新租赁活动的收入完成百分比，并推动我们物业的每一项租赁和资本分配决策。我们对新交易的初始目标是到2025年年中完成50%，到2025年底完成70%。通过实现这一目标，我们将有望在2026年年中实现85%的完成目标，这将有效完成我们计划中概述的新租赁目标。
这也使我们有望实现新交易租赁完成的1.3亿美元累计SNOW潜力的最终机会。我们目前处于66%，我们有大量的意向书管道，这使我们有望超过年底70%的目标。当我们在8月报告第二季度收益时，SNOW管道已增长到8700万美元。这也使我们有望在年底超过1亿美元的SNOW管道目标。作为我们“前进之路”计划的一部分，我们在执行计划中的资产处置方面也取得了实质性进展，以改善资产负债表并优化我们的投资组合构成。
今天，我们已经完成了约12亿美元的商场销售，其中包括三周前最近出售的Lakewood和Valley Mall。我们剩余的商场销售包括未来1-2年内我们确定的几个额外EDDY资产出售或贷款归还，将总处置额增加到14-15亿美元。我们计划中剩余的5-6亿美元处置包括出售外围地块、独立零售物业、非封闭式商场资产和土地。我很高兴地报告，我们目前已针对2025年1-1.5亿美元的目标完成或签约约1.2亿美元。
我之前提到了Crabtree。我想以这次收购结束，因为它说明了我们在多大程度上降低了计划执行的风险，以及我们对A级商场的总体积极态度。我们以约2.9亿美元收购了Crabtree Mall，这是一个市场主导的A级零售中心，总面积130万平方英尺，位于罗利-达勒姆大都市区。它增加了“前进之路”计划2028年目标FFO范围。这是进入美国东南部顶级市场之一的有力切入点，并且在高增长市场中占据主导市场地位，美国顶级零售商将其确定为罗利-达勒姆大都市区内第一或第二必须拥有的位置。
我们对这个商场感到兴奋，因为我们有绝佳的机会部署我们的运营租赁和营销平台，重振租赁势头，到2028年将永久入住率提高到接近90%，并捕捉嵌入的NOI增长潜力。零售商现在对我们拥有和管理这个商场感到非常高兴，我们已经看到这反映在已经开始的入站兴趣意向和谈判中。我们相信，通过我们的“前进之路”计划创建的平台以及我们与领先零售商合作的严格流程，还有更多机会，这些零售商渴望找到最好的商场来接触他们的消费者。
最后，我对我们在“前进之路”计划中的位置感到非常满意，随着Crabtree加入我们的“前进”投资组合，我很高兴我们在租赁方面领先于计划，在资产出售和处置方面按计划进行，并且有明确的路线图来实现我们的去杠杆目标。我们的团队合作良好，很好地执行了“前进之路”计划的关键组成部分，并在创造股东价值方面得到了适当的激励和协调。我把发言权交给你。谢谢。
太好了。谢谢你，Jack。我的意思是，你的租赁肯定远远领先。你知道，当你将其与你的计划进行比较时，无论是在交易数量还是平方英尺方面，与去年相比，你的租赁肯定都远远领先。和我们谈谈你实施的变化。正确地取得了这样的进展，你知道，我知道你已经谈到了投资组合中的技术增强推动租赁资本分配。那么，当你来到这里时，是什么变化在推动这个租赁机器？
我认为我们正在做的事情作为MOA业主是非常独特的。这始于新冠疫情。在我去年加入公司之前，Macerich在进入新冠疫情时的资产负债表状况显然不佳，它不得不进行非常大规模的股权发行来调整资产负债表，所以它不必追求其他更不利的选择，我会说。所以在那段时间到我开始之前，公司基本上每年都在努力领先于季度收益和指导。
商场投资组合总体上租赁情况良好，但我们的中心内有超过30个空置的英亩位置。所以我想说，第一个变化，我认为这就是为什么我们现在看到成功的原因，是制定一个游戏计划，首先我们需要拥有哪些资产。我们希望我们的公司拥有什么样的文化。其中一个主要的是授权。我认为在过去几十年里，这是一个非常自上而下控制的组织。如果你想看看我们今天为什么做我们正在做的事情，我们有一个租赁团队、资产管理团队、物业管理团队、法律团队。
这个团队在历史上超越了公司在这些租赁目标方面的表现。所以我认为一方面，我们在非常好的中心租赁非常好的空间，租户想要进入这些中心。我们正在做出资本决策来支持租赁，这推动了这些价差。我们有一系列技术工具和流程工具，使这家公司能够非常高效地沟通，特别是在租户和租赁方面。我们。另一个重大变化是授权我们的资产管理团队。
如果你要问我谁是这些资产的所有者？谁是Macerich的所有者代表。在我来到这里之前，我并不清楚。所以我说，看，资产管理团队，你们是所有者。你们要制定这些五年预算。你们要让组织对这些预算负责。你们要让组织对资本分配负责。看点对点的内部收益率，决定我们是否应该出售或购买，这让租赁团队基本上可以开绿灯，做他们需要做的事情，而不是在公司内部产生冷漠。
所以我想说，这是非常具体的战略组合，授权我们的资产管理团队成为这些资产的所有者，对这些五年计划负责。我们有一个很棒的租赁团队，所以他们一直知道如何租赁。我们只是没有给他们方向或自由度去做。所以我认为这就是为什么你现在看到我们以这种方式取得成功。
我想，Doug，现在轮到你了，我的意思是，你看到消费者的实际情况如何。显然他们受到了通货膨胀的影响。零售商受到了关税的影响。你知道，我确定你参加了交易审查会议，那么出现了什么问题，你的零售商有什么担忧？
嗯，在政治上的关税和宏观经济环境中的其他事情之间肯定有很多事情在发生。但到目前为止，我想我已经在几个电话会议上说过，我们没有看到与零售商的任何相关性。事实上，我想你之前提到过，我们2024年至今签署的交易数量已经超过了2025年全年。对不起，是25年与24年相比。这就是我们过去所做的。在我看来，更具前瞻性的是，我们每隔一周就有一个执行租赁委员会批准交易，这些交易进入租赁，它们完全执行，进入我们的SNOW管道。
今年到目前为止，我们在该委员会审查的交易已经超过了2024年全年。在我看来，这更具前瞻性。所以，你知道，在这一点上我们没有看到任何放缓。
然后，只是为了了解情况，当你考虑2026年到期时，与去年相比，已经解决了多少？
哦，Brad，你有确切的数字吗？我知道，我们领先于我们。好的，所以你领先了。我们基本上已经完成了2025年的工作。是的。而且我们比去年这个时候在2026年的进度领先。
26年，是的。
然后，谈谈Forever 21的空间。我的意思是，显然是平方英尺，但他们没有支付很多租金。那么你在这些所谓的承诺不足方面处于什么位置？有多少处于意向书阶段？谈谈你正在进行的这些讨论。
所以你是对的。我们从Forever 21收回了大约570,000平方英尺。这是很多平方英尺。但你完全正确。他们没有支付很多租金。我们预见到了这一点。我们知道这会发生。所以在他们申请破产、关闭门店之前很久，我们就一直在积极租赁这些空间。我们目前约有67%的承诺是完全执行的租约，另有18%处于意向书阶段。所以我们正在处理大约85%的空置平方英尺的文件。如果说这次申请和清算有什么一线希望的话，那就是它允许我们淘汰一个不相关的、不支付很多租金的零售商，而引入真正相关且会支付租金的租户。
如果你考虑用旗舰Zara、Dick's House of Sport、Uniqlo或旗舰Footlocker取代Forever 21，你知道，你不仅用更好的品牌取代，而且现在你用可能会吸引流量到该区域的租户取代了可能是一个死气沉沉的区域的锚店，因为Forever 21没有开展业务，这种流量将转化为更好的租赁和更多的租金。
那么在这些类型的租金增长方面，你会看到什么？我的意思是，显然你必须考虑资本承诺部分。那么，在净有效基础上，租金增长会是多少？
是的，我的意思是，在Forever 21的基础上，我们预计将租金提高一倍。我们从Forever 21获得的租金。
在Forever 21的跨度周围大约是2.5倍。好的。
Doug，补充一下2026年到期的情况，大约一个月前我们报告时，我们已经对近30%的到期平方英尺做出了承诺，另有45%处于阶段中。所以进展相当顺利，正如Doug所说，肯定比去年的速度快。
在类别方面，当我们考虑正在寻找空间的零售商类别时，也许为这里的观众谈谈这一点，这很有趣。
我们看到几乎所有类别都有前所未有的需求。你知道，奢侈品或，对不起，传统品牌当然有。数字原生和新兴品牌。国际品牌。想想Zara、Aritzia、Uniqlo，当然还有餐饮、杂货、医疗、娱乐、健康和 wellness。我的意思是，所有这些类别都有需求，这对我来说非常令人兴奋，我认为非常有趣的是，你知道，我们总是谈论一些性感的新兴品牌，无论是Aloe Yoga、Faraday还是Brandy Melville。它们很棒，我们的购物中心需要它们。
但我们开始看到一些传统品牌真正重塑自己。你知道，比如Gap、Old Navy。它们很长一段时间都不相关了。现在它们非常相关。我们在Abercrombie and Fitch、Hollister、Coach、Pacific Sunwear身上看到了这一点。所以虽然我们继续接触和容纳这些新兴品牌，但很高兴看到作为我们物业中 staple 的传统品牌重塑自己并表现非常好。
我想保持对话的互动性，所以如果有任何问题，请提问。好的。在资产负债表方面，我知道你现在在11月有一个剩余的到期贷款，也许谈谈这个。以及你目前如何解决一些2026年的到期问题？
是的。所以在2025年，我们在South Plains有一个。我们目前正在那里讨论。所以请继续关注。你知道，我们正在考虑可能的延期，但未来几周会有更多消息。我们已经通过资产出售解决了很多2026年的到期问题，例如最近的Lakewood。三周前我们宣布以3.32亿美元完成Lakewood的出售。那可能是我们第二大到期的Flatiron。我们已经偿还了该债务。所以我们也在通过再融资、资产出售偿还、以及一两个我们将与贷款人讨论的情况积极解决2026年的到期问题，看看是否有意义获得延期或潜在归还。
在资产销售方面。也许更新一下我们，我知道你在4月做了South Park，7月卖了Alice Park。所以提醒我一下。
Valley Mall，Lakewood。是的，是的。
所以正如我所说，我们刚刚以3.32亿美元完成了Lakewood的出售。Valley Mall类似，大约三周前。那是2200万美元。那是一个无抵押资产。所以总的来说，当Jack概述约20亿美元的资产销售目标时，我们在过去一年中取得了令人难以置信的进展，包括Valley和Lakewood。我们现在已经完成了12亿美元的商场销售。好的。我们还有另外2-3亿美元的商场将在未来12个月内考虑进行额外的Eddie处置或归还。
然后达到20亿美元总目标的最后一块是5-6亿美元的外围地块、独立零售物业、非封闭式商场。今年年初，我们提供了指导，认为我们2025年可以出售1-1.5亿美元。正如Jack earlier提到的，我们很高兴地报告，我们目前已针对该目标达到1.2亿美元。所以在处置目标上领先于进度，团队正在积极解决2026年的外围地块处置，并正在排队。
现在也许谈谈买家对这些商场资产的胃口。感觉你在这方面也取得了很好的进展。所以也许谈谈交易市场是什么样的？定价是什么样的？
是的，我的意思是，融资市场在我所谓的我们称之为B级商场方面已经开放。这些商场的销售额在每平方英尺400-600美元之间。你知道，他们在承销方面可能会看到14%、15%的债务收益率。所以这将在一段时间内为这些资产的资本化率设定一个底线，就这些资产的融资能力而言。但我想说，我们看到了我们正在出售的商场的良好买家基础。我知道当我们竞争Crabtree时，有许多私人实体与我们竞争。
所以我想说市场开始更全面地运作。我认为这意味着你会看到更多商场，你知道，一些处于特殊服务中，一些由贷款人控制，开始进入市场，并且有很多股权可以购买这些资产。现在我会说私人股本。我们在将投资组合中的商场出售给该群体方面取得了很大成功。所以你知道，买家必须有自己的愿景，他们想做什么。
比如在Lakewood，我们把它卖给了Pacific Retail。他们有一个机构合作伙伴将与他们一起。有机会在该资产上产生回报。在我们看来，可能需要六年的后端时间来实现这一目标。在我们看来，你知道，我宁愿把这笔钱立即投入到Crabtree，它产生11%的收益率，并且会根据我们做得很好的事情迅速增加。
所以我想说市场正变得更加功能化，而不是因为融资而功能失调。股权来源存在，现在只是产品的问题，总可寻址市场。我认为在未来几个月你可能会开始看到更多。
Crabtree感觉是一个非常独特的机会。它好得令人难以置信。它产生非常高的销售生产力，即11%的收益率。谈谈这个机会是如何出现的。
嗯，你知道，它由主权财富基金拥有了很多年，我认为在那段时间里，他们试图出售这个中心，显然他们可能应该在不同的资本化率环境下早点出售它。你知道，融资能力。我认为如果有人想获得该物业的有担保融资，只能走这么远，创造这么多灵活性，你知道，购买该物业需要1-1.2亿美元的股权支票。这不是每个人都能做到的。所以我认为规模肯定影响了该资产的一些市场ability。对我们来说，一旦我们看到它，我们就全力以赴，我们现在很高兴拥有它，为我们的股东感到高兴。
在你能做的事情方面，机会集是什么。你从Crabtree的零售商那里得到了什么反馈？谈谈目前的入住率。你能把它带到哪里？谈谈这种增值。
今天的入住率是Brad。
70年代中期。
是的。我们预计到2028年底将其提高到90%。好的。我可以告诉你关于零售商的情况，他们在等待合适的买家，而我们就是合适的买家。以前的业主，你知道，没有向该物业投入大量资本，他们没有向零售投入大量资本。零售商想进入那个中心，他们想投资他们的商店。但如果房东不这样做，那么他们也不会这样做。所以正如Jack在他准备好的评论中所说，当我们买下它时，他们非常高兴。你知道，我不会开始点名，但我们有一些关键零售商在不久的将来到期，他们主动联系我们，不仅想再延长10年，还想扩张、改造等。
然后那些不在市场上的零售商，他们可能会去竞争对手那里，现在他们正在看我们。所以零售商社区的反响非常好。
我想稍微谈谈资本支出的话题。我的意思是，感觉你收回这些盒子，可能需要资本要求。一般来说，当我们考虑这些盒子时，你已经收回了Forever 21等。未来几年商场业务的资本支出占NOI的百分比应该如何考虑？
我的意思是，盒子显然更具挑战性。所以我们有23个，我称之为锚店，要么已经签约，已经开业，要么正在进行中，6个处于意向书阶段。现在，我们有一个正在勘探中。所以我们的目标是在很短的时间内完成30个。我的意思是，不同的选择是出售盒子并附带一点TA，或者以高价出售盒子，让租户建造。另一个选择是，你知道，我们，他们签署租约，我们提供租户改善的资本。
这也涉及房东的工作，特别是如果它是一个旧的Sears盒子。所以没有一刀切的方法。我会告诉你，我看待它的方式显然是看资本回报率，比如如果Dick's House of Sport要进入Sears的位置，你知道，取决于你与他们构建的交易类型，你会得到不错的租金，你会提供相当数量的TA，可能会有一些房东的工作，但这不是故事的结束。
你会得到不错的回报，你知道，希望是中高个位数，你知道，投资资本的中个位数回报。但真正的故事是它对购物中心的那个区域有什么影响。你还能带来谁？它会推动流量吗？我们的业务非常简单。去Tyson's Corner、Queen center、Scottsdale Fashion。我们推动流量、销售、租金。非常大，对吧？如果我有一个有空置锚店的区域，我就没有能力创造那种张力。我没有吸引力。
总有一天我们会开始向你展示统计数据。在Chandler，之前的领导层与Shields谈判了一项交易，几乎把盒子给了Shields，并提供了一些租户补贴让他们开设那家店。Shields的销售额将超过1.2亿美元。由于Shields，Chandler的交易区域增加了20%。如果你看看那个区域的租赁情况，我们刚刚批准Aloe进入该中心的那个区域。以前那里有太多的可租赁面积，几乎无法租赁。现在那个中心非常繁荣。
所以当你们考虑Macerich的机会时，我们正在以我们应该的方式租赁，建设锚店。这让我们在2028年有了起点。所以是的，我们会达到我们的杠杆目标。我们会达到或超过我们的每股FFO。但这不是真正的故事。真正的故事将在2029年、2030年、2031年的续约中，当我们开始真正推动流量和销售时。我认为这是机会的真正力量所在。因为很长一段时间，我想说如果我是我们投资组合中发生的事情的学生，没有投入很多进攻性资本。
所以我们被电力中心、生活方式中心击败。当我完全租赁后，将有一个清算的时候，我将能够回来，更具进攻性地将租户从我们周围的生活方式中心拉出来。看看会发生什么。我们还没有机会，因为如果你认为商场业务一直非常具有挑战性。你有新冠疫情，有锚店，人们不再去中心。嗯，现实是我们投资组合的流量今年迄今为止已经上升，与去年的前六个月相比已经上升。
随着这30个锚店、商店和所有这些正在建设的旗舰位置，这只会增加，这是需求生成器。你知道，当Heidi Lau开业，当Din Dai Fung开业，当Italy开业，当Dick's House of Sport开业，当Vaughn Mauer开业时，这些将推动Level 99。你知道，Tysons，这些将推动流量。如果你研究过，你应该看看，Z世代是我们中心增长最快的客户流量。这是大笔支出。这是一大笔钱。
他们去商场。他们想要什么？好吧，告诉你我们正在努力弄清楚。他们想要某些租户。但作为房东，我们今天需要做什么？五年后、十年后我们需要做什么？因为这将是最大的消费人群，将促进我们的中心。所以这有点像我刚刚成立的最新委员会，我的Z世代委员会，我没有资格，但我正在让合适的人加入。
为了继续超越你的要求并更早实现更多现金，你认为会有15或两次收购还是希望交付。
去杠杆化是我们现在可以做的最重要的事情，因为目前在我们当前的杠杆水平下，我们对一些人来说是不可投资的。我认为这是公司的核心目标。当我们看Crabtree时，我在Crabtree之前看了六个其他机会，我只想告诉你我对其中一个其他六个提出了要约，而Crabtree是我们需要购买的那个，正如我所提到的。会有其他的吗？我不知道。我们会继续看，但我有一个很高的标准，你知道，比我想象的卖得多。
所以有点感觉我们真正需要什么。但是，去杠杆化真的很关键。我们不会买一堆东西并以任何方式推迟我们的去杠杆化计划。我们不会那样做。
重要的是将材料减少到相同的。
是的，购买Crabtree的另一件事是，你知道，它让我有能力看看一些Steady Eddies。你知道，其中一些是无抵押的。我可以将它们货币化。你知道，现在的资本化率正在接近我可能能够，你知道，用一个增长较慢的前进型资产交换，而不是你知道，Crabtree，这是我们投资组合中目前具有非常高的同店NOI的物业。
嘿，Jack。当我们进行这次对话时，感觉你再次远远领先于所有目标。租赁SNOW。我的意思是你在杠杆方面做得很好。我的意思是你提出的180已经存在，但感觉甚至在朝着更高的方向发展。帮助我们理解最大的波动因素是什么。感觉是资产销售吗？是什么让你不把180推得更高？
是的，看，为了每个人的背景，我想每个人都看到了前进之路计划。但在5月，我们推出了前进之路计划，其中包括详细查看全面的NOI桥梁目标到20，你知道，2028年FFO目标的关键组成部分和去杠杆化路径。当你看NOI桥梁上的一些变量时，显然我们已经谈到了资产销售和时间。但从增量NOI的角度来看，我们从新租赁活动和我们谈到的SNOW管道获得的NOI增长速度，我们正在取得良好进展，主要开发的完成，其他再开发，时间和何时上线显然影响NOI实现的时间。
然后在FFO上，我们提供了费用方面的关键组成部分，最大的是利息费用。我们在那里放了我们的假设。所以显然利率和可变性可能是该计划中的一个因素。但是的，我的意思是，正如我们今天在这里谈到的，我们相信我们已经大大降低了该计划的风险，或者有一个关于租赁的计划，这显示在租赁速度表和SNOW上。上一季度我们有8700万美元，朝着今年1亿美元的目标迈进，最终机会是1.3亿美元。我们在资产销售方面按计划进行。
所以我的意思是，我认为我们几个月前刚刚推出了2.0版本，这是一个多年计划。
好的，我有几个快速问答问题，但在此之前，有任何最终问题吗？
要为crack让步。这是否表明你总体上看到当前的情况。
我的意思是，这些资本化率的问题，我认为很难三角测量。就像你知道的，理论上我们以9.5%左右的资本化率出售了Lakewood。现在这有一个开发组件。我不认为现在有统一的资本化率价格。我认为其中一些受融资能力的影响，一些是内部收益率的函数，你知道，人们在模型中。其中一些基于你可以将NOI带到哪里，需要多少资本才能到达那里。我不会试图暗示11%的资本化率就是资本化率，因为我们可能会出现1、13或我可能会出现1和8，并能够防御性地向你展示为什么这有意义。
所以我知道Green street调整了他们所有的NAV，但现在的买家基础基本上是带有运营商的私人股本。现在我们Simon买了Brickell。非常独特的情况。我认为这有点。我不认为你可以概括一个总体资本化率。我认为这对我们作为买家来说非常有吸引力。我对此非常满意。特别是如果你看一下具有类似租户的露天中心的比较，无论400个基点，500个基点在里面，这是一个非常有防御性的投资，那个中心将再次获得交易区域和客户流量。
你对此的理解是什么。我不太了解，除了，你知道，显然这是一个非常战略性的资产，高端。他们已经是其中的合作伙伴，所以我们不是Crabtree的合作伙伴。你知道，我不一定看到他们在公开市场上购买，你知道，我不在他们的位置。但是你知道，对我们来说，我们在这一点上已经出售了足够多的资产。我们有点理解对我们来说真正有吸引力的投资的要素。所以如果它们符合条件，并且不会以任何方式偏离或延迟我们的杠杆目标，你知道，我们肯定会尝试倾斜。
在FFO方面，当我们考虑今年和明年时，你有点低谷FFO，对吧？我的意思是，感觉你会有所回升。你认为时间框架是什么？
我的意思是，我们已经谈过这个。你知道，这些组成部分中的很多都在2026年年中左右出现拐点。我的意思是，很多取决于资产销售的时间。对吧。以及何时实现。你知道，就我们谈到的桥梁而言，所有租赁活动让你到2026年年中达到85%以上。同样，NOI桥梁概述了很多这一点，但你可以看到开发上线带来的NOI增长，真正开始在2026年到2027年和2028年加速。所以你可以在NOI桥梁中看到，我们提供了四年的复合年增长率，为5.2%。我们，你知道，基于我们之前所说的，它在2026年底到2027年、2028年真正加速。
好的，几个快速问答问题。第一，当美联储开始降息时，你预计长期债务、长期收益率会下降、保持不变还是可能上升？
对不起，你能重复第一部分吗？
是的。所以美联储在这一点上可能会降息。对吧？那么10年期收益率会怎样？你认为会下降、保持不变还是。
可能上升持平或下降？
好的，第二，去年大多数公司表示他们正在增加AI计划的支出。你如何描述你明年的计划？更高、持平还是更低？
持平。
持平。好的，第三，这是针对行业，商场部门。你认为明年商场部门的同店Y增长会更高、更低还是相同？非常感谢。
谢谢，谢谢。