身份不明的发言人
Conor C. Flynn（首席执行官）
Ross Cooper（首席投资官）
Glenn G. Cohen（首席财务官）
Dave Bujnicki（投资者关系主管）
身份不明的参与者
SA Foreign，欢迎参加金考圆桌会议。与我一同出席的是公司首席执行官Connor Flynn。Connor，接下来请你介绍团队并发表开场致辞。
非常感谢，也感谢大家今天的参与。今天与我一同出席的是我的同事们：Ross Cooper，我们的总裁兼首席投资官；Glenn Cohen，我们的首席财务官；以及Dave Bujnicki，我们的投资者关系主管。我们很高兴今天能来到这里。对于那些不太熟悉金考的人，我们是最大的露天食品杂货店锚定购物中心的所有者和运营商。我们专注于阳光地带和沿海各州的高壁垒一环郊区市场。如今，我们86%的年度基本租金（ABR）来自食品杂货店锚定的购物中心，超过91%的投资组合集中在人口结构最强劲、进入壁垒高的走廊区域。
无论经济环境如何，这一基础确实是推动韧性和增长的动力。我们的战略清晰明确：专注于必需品零售，保持纪律严明的资产负债表，并利用我们的全国规模、深厚的零售商关系、再开发平台以及创造性的资本配置（包括结构化投资和战略性使用权利）来实现卓越表现。自上次财报电话会议以来的各个周期中，我们并未看到租赁速度或租户需求有任何放缓。恰恰相反，零售商正在积极寻求空间，加速交易以满足其门店开业要求，并紧密聚焦于位置优越、表现良好的购物中心，就像金考在当今供应紧张的背景下所拥有的那样。推迟新门店开业意味着将市场份额让给竞争对手，而我们的渠道反映了这种紧迫性。
近期亮点：我们在不到一个月的时间内完成了Sprouts的五家门店打包交易。多地点的TJ Maxx交易仅用10天就完成了，这对我们来说是新纪录，展示了在合适的平台和技术支持下现在可能达到的速度。我确实相信，在不久的将来，技术将成为金考的差异化优势。最能体现这一点的是，我们今年能够快速填补因租户破产而腾出的空间。在Party City、Joann's和Big Lots腾出的门店中，超过90%的租约以大幅两位数的租金价差执行。
这帮助我们将已签约但未开业的渠道扩大到6600万美元，随着其中88%将在明年年底前开始运营，这将为未来的现金流增长提供重要支撑。小商铺入住率是金考的另一个亮点，达到了92.2%的历史新高，而且我们看到进一步提高的机会，这主要由广泛的需求驱动。如果你考虑一下购物中心和零售的演变，我们看到租户需求从服务业、健康与 wellness、美容业等领域激增，零售商的名单也在不断扩大。
我认为金考真正与众不同的一点是我们运营各种不同类型零售物业的能力，因为这正是零售商今天所关注的。这不是资产类型的原型，无论是食品杂货店锚定的购物中心、生活方式中心还是动力中心。更重要的是角落位置和人口结构——他们的数据显示其客户所在的位置，以及如何最好地服务这些客户。这就是为什么我认为金考处于有利地位，因为零售的未来不在于你拥有什么样的资产，而在于你拥有的平台、关系以及足够灵活地为寻求增长的零售商创造机会的能力。
我还想强调我们的规模和选择权。我们确实为未来增长确定了大量的选择权。我们在优先购买权和优先要约权中使用它。我们在结构化投资计划中也是如此。我们进行的所有夹层融资和优先股投资都是针对我们想要拥有的资产，并且这些资产我们拥有优先购买权和优先要约权。我们继续专注于食品杂货店业务，来自食品杂货店锚定中心的年度基本租金占比已从之前提升至86%。这一增长很大程度上是由我们的资产管理平台推动的，我们实际上从一些收回的门店中纳入了食品杂货部分。
像Sprouts、TJ Maxx、Trader Joe's、Aldi、Lidl这样的食品杂货店，我们正在进行大规模的Kroger交易，与BJ's和沃尔玛等也有多项交易在进行中。有趣的是，看到不同平方英尺类别的所有部分都有多个需求驱动因素，真正将我们的入住率推向历史新高。我们的资本配置也非常有纪律。你知道，我们已将占年度基本租金9%的平地租赁确定为我们进行创造性循环的绝佳机会。金考经历了漫长的旅程才达到今天的地位。
我们确实必须通过出售中端市场的稀释性高资本化率资产，将投资组合转型为86%的食品杂货店锚定，并重资于食品杂货店锚定的购物中心。现在我们到了可以展示转型成果体现在数据中的阶段。有机增长非常强劲，带来了行业领先的FFO增长，现在我们到了可以通过资产管理投资组合进行增值循环的阶段。这意味着我们可以以非常低的资本化率出售平地租赁，将资金重新部署到增长型购物中心，这些购物中心不仅具有更高的初始资本化率，而且具有更高的复合年增长率，从而带来非常高的无杠杆内部收益率（IRR）。
这些就是我们为使金考与同行区分开来而实施的举措，以继续使我们成为上四分位数收益增长的驱动力。去年，我们是仅有的两家实现5% FFO增长的购物中心公司之一。今年我们也有望再次实现这一目标，并且相信凭借6600万美元的已签约但未开业渠道，我们拥有展示持续实现这一目标所需的所有工具。
谢谢你，Connor。或许可以谈谈你提到的不同增长领域，首先从你说的技术方面开始。我的感觉是，每次我看到很多这些购物中心的名字时，它们看起来都非常相似。所以请谈谈你们平台的技术差异化。
是的，在我看来，技术将是规模的真正优势。我们长期以来一直在投资技术，以完善我们的系统和真正的基础架构。你知道，Salesforce显然是我们日常使用的出色工具，我们每小时都会更新入住率数据。但我认为未来的发展方向是展示技术如何带来只有通过使用一流技术才能获得的数据洞察。
生成式人工智能显然是所有事物的发展方向。我们已经开始在租赁方面使用它，在IT领域，特别是在小商铺方面，我们在生成 leads 方面看到了很多成功案例。对于锚定租户名单，我们都非常了解他们，他们可以打我的手机，我也可以打他们的手机。真正的需求多样性在于小商铺方面，我们看到渠道正在打开，因为许多小型企业可能拥有一家店，并正在考虑开第二家，或者如果他们是区域性企业并有新的开店计划，我们可以与他们坐下来展示：嘿，如果你想实现新的开店计划，让我们使用我们的技术，了解你的人口统计资料，了解你的数据显示客户所在的位置，以及如何最好地服务这些客户。这就是最近与Sprouts等公司达成投资组合交易的原因，我们认为这对我们来说是重大的差异化因素。
我报道的另一家自助仓储公司Extra Space也在谈论Chat GPT，以及一些客户如何使用它来表达他们的需求等，使其更具AI驱动性。你们在租赁方面看到这种情况了吗？你所暗示的AI举措深度如何？
所以我认为我们看到的早期积极迹象是在营销方面，我们在所有营销平台上相当一致地使用它，我认为这让我们能够因此获得更多的市场份额。我认为你也可以从每个垂直领域来看，法律领域将会是一个相当大的领域，在这个领域，你本质上可以进行查询。你必须从头开始，确保你的数据都被正确识别，并且放在正确的位置，这样你才能正确查询，而这包括我们所有的租约。
所以这些工具能让你行动更快。交易周期也在缩短，这就是为什么我提到了TJ Maxx的速度和Sprouts的交易，这是我们有史以来最快的。我们今天使用的许多工具允许我们加快交易周期，因为本质上，我们每天都在计算租户未开业和未支付租金给金考带来的损失。所以每个人都确切知道他们将产生的重大影响。
这些就是我认为当我们看会计方面时，我们已经将其用于很多通过AI完成的摘要工作。我们现有的工具已经很容易获得，并且我们正在挑战每个部门：嘿，你能用这些工具做更多什么？我的意思是，Ross和我本周刚刚讨论过，我们已经在尝试将经纪公司的报价备忘录放入ChatGPT，看看Argus模型与由收购分析师驱动的模型相比如何，并继续观察如何利用这些见解以不同方式利用战略性资本配置，例如未来人口结构如何变化，哪些零售商将在特定地区表现良好。
这些举措在前期有成本吗？或者我们应该如何考虑其费用方面？
你知道，现在没有增量成本，因为它仍然是免费的。所以我们确实针对每个部门主管，告诉他们：嘿，你负责了解这将是一个有用的工具。我将其视为一种产出，比如如何通过使用该工具来扩大租赁产出。这就是为什么我们继续关注投资组合交易和租赁量，因为在我看来，这是初期将产生重大影响的地方。随着时间的推移，在任务冗余方面也会有协同效应。
但总体而言，我认为我们仍处于早期阶段，看看它将如何发展。
或许在运营方面，你谈到了入住率，感觉还有提升空间。无论是你正在进行的回填，还是小商铺方面，能否量化一下，让我们了解到明年此时入住率可能还能提升多少？
是的。锚定租户入住率的历史高点，我们目前仍比其低约150个基点。所以我们相信我们可以相对快速地收复这一失地，特别是当我们看看今天正在与锚定租户达成的交易渠道时。小商铺方面，我们能将其推高到什么程度尚不确定，因为我们已经处于历史高位。但我们的一些同行小商铺入住率达到98%，而我们是92.2%。所以我仍然认为这有显著的上行空间，特别是当你看看我们目前正在进行的锚定交易时，因为小商铺的空置通常集中在锚定租户空置的资产中。
本质上，最难租赁的空间是位于大型空置商铺旁边的空间。所以如果我们将大型空置商铺的租赁率提高到99%以上（这是我们的历史高点），那么小商铺也应该会随之很好地填满。因此，小商铺需求的多样性再次令人兴奋，因为几乎没有什么在购物中心不起作用。因为如果一切都与便利性和价值有关，那么这确实是目前所有人在新门店开业计划方面关注的焦点。
因此，我们确实倾向于服务业，认为这是让人们离开椅子、开车进入购物中心的最佳方式。很多这些服务你无法在网上完成。所以我们一直有很大比例的快速服务餐厅、金融机构。有趣的是，看到银行分支机构的演变并明显回归，当然还有美发美甲沙龙、美容、医疗、紧急护理、儿科紧急护理、兽医诊所等。购物中心继续演变为人们生活中最方便获取这些服务的地方。
关于回填，你说90%的门店都有活动。谈谈这方面的租金上行空间，以及这些门店对净经营收入（NOI）贡献的时间安排。
是的，我的意思是我可以简要提及需求的深度，Glenn或许可以谈谈渠道上线的节奏。但好的方面是，目前每个商铺类别都有多个需求驱动因素。对于大型商铺租户，我们现在与家得宝、劳氏、好市多、塔吉特、沃尔玛、BJ's、宜家、克罗格等都有多项交易在进行，还有10万平方英尺的原型店。所以在不同平方英尺类别的需求驱动因素都很深，这真的很有趣。这让我们可以说，嘿，这就是可用的商铺，让平方英尺发挥作用。因为本质上，如果我们不必拆分商铺，资本支出负担会低很多，这在各个方面都对我们有效。
在大型商铺方面，初级锚定租户的需求可能一直是需求池中最深的。你知道，TJ Maxx及其所有品牌、Marshalls、Home Sense、Homegoods、Sierra Trading Post、Ross及其两个品牌（Ross和dd's）、Nordstrom Rack、Burlington等，这些都是每年新增100多家门店的强劲增长载体。Dick's Sporting Goods现在推出了新的House of Sports原型店，作为更大的商铺租户，继续希望在那里扩张，他们还有Golf Galaxy和其他品牌。食品杂货店也仍然非常热门。
在小型商铺方面，有Aldi、Leader、Trader Joe's等，面积在10到15,000平方英尺之间。然后是Sprouts和Whole Foods，面积在30到40,000平方英尺之间。接着是传统杂货店，如Albertsons、Kroger和Ahold Delhaize，面积在40到50,000平方英尺之间。然后还有像BJ's、塔吉特、沃尔玛和好市多这样的大型商铺租户也经营食品杂货业务。所以我们有非常好的需求驱动深度。
是的。目前已签约但未开业的渠道约为6600万美元。其中约4500万美元将在2026年流入。构成部分已签约但未开业渠道的回填（Party City、Joanne's、Big Lots和Rite Aid的回填）约占该渠道的20%。所以Party City有49个租约，其中40个已经得到解决。Joanne's有24个，我们签约了7个，有13个意向书（LOI），所以只剩下4个在营销中。Big Lots和Rite Aids还有23个门店，其中只有2个处于营销阶段，其他要么已签约租约，要么处于意向书阶段。所以非常快速地替换了这些门店，并且在接下来的9到12个月内，我们将让它们开业并开始产生现金流。因此，我们对2026年将上线的内容有很好的可见性。
这里有人有问题吗？好吧。我想在积极因素之外，明年的风险方面，有哪些租户或类别需要我们关注？
关注名单是有史以来最小的。我认为当你看看新冠疫情后以及今年早些时候Joanne's、Big Lots、Party City的情况，你会发现最初的名单非常非常小。顺便说一下，有些名字在我的整个职业生涯中都在名单上，现在开始再次达成新交易。所以当你看到Michaels以及Joanne's和Party City退出后可供争夺的市场份额时，有充分的理由说，嘿，我认为他们有机会从关注名单上下来。
话虽如此，要从名单上下来非常困难。我认为另一个例子是，一些在家居领域重组的公司继续运营，没有拒绝我们的任何租约，但我们必须继续监控。我们只有五家Pinstripes，显然我们只有一家，但它对我们来说是一个非常盈利的位置。我们将不得不看看情况如何发展。就金考的规模而言，这些都非常小。我们预计今年剩余时间不会有重大破产，明年年初也预计不会有太多。
所以有些公司必须重置其业务计划，必须应对关税，必须应对消费者支出的变化。但总体而言，我认为从入住率水平和新供应缺乏来看，那些确实回归的商铺本质上是扩张模式的零售商迫切想要抓住的影子供应，因为没有新的开发项目，这些是他们实现新门店增长必须瞄准的空间。
好的。所以75到100个基点应该足够了。当你考虑信用损失准备金时，应该不会有问题，这只是正常水平。
是的，我的意思是零售行业总是有一定程度的 churn。所以我不一定认为这会改变，但很难看到它有意义地朝着更糟的方向改变。我认为我们今年结束时处于更好的位置。而且，关注名单是有史以来最小的。可能会发生一些改变这种情况的事情，但从基本面来看，我觉得这是该行业很长一段时间以来最健康的状态。
好的。那么租赁价差仍然和我们今年看到的相似，对吗？
是的，我的意思是新租赁价差在30%以上，续约价差在高个位数，这是一个很好的组合。所以当你看我们的混合价差时，是七年来的最高水平。显然有定价权，现在有很多谈判，我们正在尽力推动。而且，当你看实体业务时，这是零售商盈利的地方。我认为沃尔玛上个季度刚刚表示，这是他们的电子商务业务有史以来第一次实现盈利，而那可是沃尔玛。所以当零售商想要增加自由现金流并扩大利润率时，他们会投资于他们的门店基础。
对。考虑到你所说的环境有多强劲，真的没有新供应，你为什么不能进一步推高租金？为什么同店增长在3%左右？是什么原因？
这只是过去二十年多来签订的租约的综合结果。所以你必须记住，我们正处于相当高的入住率水平。我认为整个行业接近历史高点。而那些签订的租约，通常锚定租户的租约比小商铺的更平坦。小商铺，再想想所有不同的零售周期，很多租约是在房东没有定价权且无法推动年度 escalators 的时候签订的。
所以我认为购物中心行业的历史运行率，你也很清楚，可能在2%左右。
是的。
所以要将行业从2%推到3%需要很多努力。
是的。
这是过去两年的运行率。所以你看到的是增量改善，但这真的是因为你每年能接触到的租约组合比例相对较小。因此，新租赁显然是你看到超大租赁价差、更好的经济效益、更高的年增长率的地方。续约通常是因为他们可以行使选择权，所以这些是在最初签订租约时谈判的。这就是为什么增长率有所改善，但没有显著改善。
很好。
考虑到增长，是否有订单租约？当然，零售商不想这样做。就你现在签订的租约选择权条款而言，如你所说，它们在历史上一直是增长限制因素。现在的选择权条款是什么样的，以便你能获得...
是的，这是个好问题。所以在新租约条款方面，我们正在取消后端的选择权。过去，四到五年的选择权是传统锚定租户的需求。
现在通常是一到两年，而且这些涨幅要么比基本租期有所改善，要么按公允市场价值计算。这就是你看到增量谈判发生的地方。但有趣的是，思考零售模式的演变和今天的状况，总体而言，我认为它处于一个非常好的位置，可以继续我们所展示的势头。
我想谈的一个领域是资本循环，资产循环。你谈到了地面租赁机会以及将其用于增值收购。或许可以展开谈谈，告诉我们你能出售多少非核心资产或地面租赁，以及能将多少资金部署到增值收购中。
当然，我很乐意回答这个问题。谢谢Samir。我以为你永远不会问。是的，Conor在开场致辞中提到了金考的差异化因素，真正关注选择权和超越表现的方式。当我们查看投资组合时，高达9%的年度基本租金（ABR）来自长期固定地面租赁。这是很好的信用，是类似债券的工具，但它确实对我们的增长机会构成了压力。所以当我们考虑如何差异化我们的资本时，这是我们在该行业中非常独特的一点。
因此，我们正在审视我们的投资组合，查看这9%的ABR，并真正考虑在任何一年（从今年开始）将1亿到1.5亿美元的长期固定地面租赁进行货币化。我们上个季度完成了第一笔交易，加利福尼亚州的一家家得宝，资本化率为5.7%。该计划的好处在于，当你考虑回收这些资本时，我们将在本月通过1031交易所将其转换为一项收购，收购一个双食品杂货店锚定的购物中心，其初始资本化率比我们出售资产的资本化率高50个基点。
但更重要的是，你将一个复合年增长率（CAGR）低于1%的资产转换为一个复合年增长率高200个基点的收购。对于该特定资产，虽然单个交易不一定会对我们规模的投资组合产生显著影响，但当你考虑到每年额外200个基点增长的复合效应，并在多年内叠加数亿美元时，它可以开始对同店净经营收入（NOI）和FFO增长产生真正有意义的影响。
Connor提到的真正重要的部分是其一致性和经常性。所以这不是2025年或2026年的战略，而是我们设想在公司未来无限期内逐年发生的事情。我们有信心能够继续这样做的原因是，在我们出售一些长期地面租赁的同时，我们正在与我们出售的相同租户签订新租约。正如Connor提到的，我们正在与沃尔玛、家得宝、劳氏、BJ's、塔吉特等达成新交易。
因此，在我们继续回收资本的同时，我们正在补充该渠道，然后在必要时转换为1031交易所，或在其他收购中获得更高的初始资本化率和更高的增长概况。
1亿到1.5亿美元的范围包括权利出售吗，还是全部是地面租赁？
所以大部分是地面租赁。当我们考虑权利时，我们也会修剪一些非创收资产、一些土地地块。但金考真正独特的另一个组成部分是权利和多户住宅 densification 计划。所以当你考虑我们如何开始在权利方面创造价值时，我们已经将一些有权使用的土地、未改良的土地通过将我们的土地贡献到合资企业中，我们的贡献是资本栈中的优先股部分。
因此，我们在建设阶段也获得当前回报，这很重要。然后，期望是在多户住宅项目完成和稳定后，我们可以将该资产货币化，明确价值，然后继续将资本回收用于收购或启动下一个项目，无论哪种情况，并拥有这些项目的优先购买权。基本预期是我们将对其进行货币化，但如果我们选择，我们有选择引入新合作伙伴并保留资产的权利。
这对我们来说是一个非常好的位置，我们认为我们将继续推进该计划。我们预计2026年稳定的第一个项目是我们在费城Suburban Square资产的Coulter Avenue物业。我们上周刚刚宣布，我们在加利福尼亚州戴利城的Westlake资产中，以类似计划启动了下一个项目。如果我们能继续这种经常性的场地回收并进入飞轮效应，我们认为这是继续证明价值、通过将住宅 component 引入物业来增强资产价值，然后在资产稳定后回收资本的绝佳方式。
或许可以展开谈谈交易市场，你在那里看到了什么。市场上似乎有很多生活方式中心。谈谈买家池的深度以及定价。
是的，我认为这是金考的另一个差异化因素，如Connor所提到的，我们历史上对格式 somewhat 不可知。我们真正关注的是人口统计数据、租户、资产质量，而不是布局格式。你看到界限确实变得模糊。你谈到生活方式资产，但我们最近进行的三笔收购（归类为生活方式资产）都有食品杂货 component，都有初级商铺阵容，其租金我们很高兴能够随着时间的推移按市场定价，然后有一部分特色生活方式零售。
如今，所有格式的露天零售竞争都极其激烈。你看到大量资本积极追逐这些资产。因此，我们处于一个独特的位置，我们对资产的格式和投资方式有相当广泛的口径。今天，基于我们的资本成本，核心收购对我们来说不一定是增值的，这还不包括1031交易所对地面租赁资本的重新定位回收。但我们有一个结构化投资计划，我们认为这是一种非常有趣和令人兴奋的方式，可以参与当今高质量的房地产，在短期内获得比直接收购资产更高的回报，但我们是在获得报酬等待。
所以我们在所有这些物业和所有这些房地产上都获得了优先要约权或优先购买权。在未来的某个时候（希望越早越好），我们预计我们的资本成本将使我们能够更积极地行使这些优先购买权和优先要约权。当你考虑该计划时，仅在结构化投资方面，我们拥有高达20亿美元的总资产价值，我们对其中许多资产拥有优先购买权。在适当的时候，我们预计其中许多最终将成为收购渠道的一部分。这还不包括我们拥有的机构合资企业计划，该计划拥有高达60亿美元的房地产，我们在其中拥有优先要约权和优先购买权，以防这些资产被出售或我们试图收购合作伙伴在这些资产中的部分权益。因此，仅在我们进行投资的嵌入式投资组合中，我们就有巨大的机会，更不用说竞标外部第三方资产了。
明白了。最后，Glenn，或许谈谈资产负债表的情况。然后我的第二个问题是，当你考虑明年时，有哪些摇摆因素可能会影响我们需要考虑的数字？
当然。从资产负债表的角度来看，资产负债表确实状况良好。我们获得了惠誉的A-评级，穆迪和标准普尔对我们的评级为BBB+和BA1，展望为正面。我们将看看情况如何发展，但我们认为我们今天的运营状况良好。如今，投资组合和资产负债表状况的一个好处是，我们不需要进一步去杠杆化。
我们的合并净债务与EBITDA比率在5倍左右，在合并基础上（包括优先股和合资企业债务的按比例部分）在5倍中期左右。我们认为这是运营公司的正确位置。因此，一段时间以来的一个阻力是我们一直在进行的去杠杆化。
对。
去杠杆化本质上是稀释性的，这已经过去了。投资组合转型也是如此。我们出售了很多稀释性资产，购买了其他更低资本化率、更高质量的资产。所以投资组合状况也非常好，现在我们处于与Ross所说的类似位置，我们可以出售这些地面租赁，并通过这个处置计划增值，这将有助于推动我们目标的FFO增长。关于你问到的明年的一些摇摆因素，我们正在密切关注。
让已签约但未开业的渠道启动并运行是关键组成部分。我们预计不会有太多破产活动。因此，只要信用损失保持在我们假设的75到100个基点范围内，就不会有问题。明年我们将有8亿美元到期债务再融资的小幅阻力，但大部分债务要到明年8月才开始到期，所以我们有时间观察。因此，如果有一些降息，利率有所下降，我认为我们也将处于良好位置来吸收这一点。
净经营收入增长远远超过再融资带来的影响。另一件事是一些结构化投资的时间安排以及地面租赁销售的时间安排。
提到了债券价差。
是的，从债券价差的角度来看，我们今天的位置，我们在6月底发行了一笔10年期债券，收益率比国债高92个基点。这是我们有史以来发行的最窄价差之一。今天，如果我们进入债券市场，可能会更低，可能在80年代末或90个基点左右。所以今天我们发行新的10年期债券，收益率确实低于5%。我们将密切关注，并对即将进行的再融资采取机会主义态度。
此外，我们20亿美元的循环信贷额度完全可用，所以流动性状况也非常好。
我有一些快速问答。好的。第一，当美联储开始降息时，你预计长期收益率会下降、保持平稳还是可能上升？相对平稳。好的。我想我知道下一个问题的答案了，AI举措的支出明年会更高、持平还是更低？更高。好的。这是针对该行业的，明年同店净经营收入增长会更高、更低还是相同？
接近相同，可能略有上升。
好的，非常感谢各位。
谢谢。
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