身份不明的发言人
Jordan K. Cooperstein（财务规划与分析及资本市场副总裁）
Jeremy Garber（总裁）
Matt Brandwine（首席会计官）
Andrew Spodek（首席执行官）
身份不明的参会者
你们都静音了。我叫Michael Matheson，是本公司的分析师。今天很荣幸邀请到邮政房地产信托公司的各位。在介绍他们之前，先说明一下会议的基本流程和提问方式。我们非常鼓励提问，这是你们和管理团队从会议中获得最大收益的方式。在屏幕底部，你们会看到一个带三个点的白色圆圈。点击它，会出现问答框选项。只需将问题输入问答框，我会在最后向团队宣读。
我们在最后留出了五到十分钟的提问时间。接下来，让我介绍一下团队成员。我们有财务规划与分析副总裁Jordan Kuperstein、总裁Jeremy Garber以及首席执行官Andrew Spodek。Andrew，请开始发言。
非常感谢Michael，也感谢各位今天的参与。对于那些对我们的情况有所了解的人，抱歉接下来的内容可能会有些重复，但我相信我的背景以及我们的发展历程能够为这个机会提供背景 context。故事要从80年代说起，当时我父亲收到了一个小型邮政资产组合的邀约。和大多数人一样，他当时甚至没有意识到邮政服务会租赁部分房地产资产。他最终收购了这些资产，并很早就意识到自己非常喜欢这类资产。
他发现——并且我们后来也证明这是事实——邮政服务总是100%按时支付租金，100%的租金都能收到。此外，由于优惠的租赁结构，我们能够在全国范围内拥有和运营邮政设施，而无需现场人员进行管理。目前，我们在49个州拥有超过1850处房产。最大的误解是，人们认为邮政服务会离开他们的设施。但在过去10多年里，我们的保留率一直保持在99%以上。由于这些原因以及更多其他因素，他继续收购这类资产。
他在21世纪00年代半退休，我接手后，对业务进行了一定程度的机构化改革，继续以更积极的方式扩大投资组合，并成为租赁给邮政服务的资产的最大所有者。2016年，我父亲不幸去世，大约一年后，一位投资银行家向我提出了围绕我们的投资组合创建一家上市公司的机会或想法。我当时并没有成为上市公司首席执行官并站在你们面前的愿望，也没有公开上市或引入投资者的想法。
我们当时没有任何投资者，杠杆率非常低——这通常是人们选择上市的两个主要原因。但我花了大约一年的时间研究和了解是否存在这样的机会以及机会是什么。在这个过程中，我对自己、对公司，更重要的是对市场本身有了很多了解。有时候，当你日复一日地做着同样的工作时，你可能没有意识到自己所处的市场环境。所以，对于那些不熟悉的人，让我简要介绍一下邮政房地产的基础知识。
全国大约有32处邮政设施。邮政服务租赁了其中的23,000处。这23,000处设施，邮政服务大约支付14亿美元的租金。无论按什么资本化率计算，这个14亿美元的市场规模大概在120到150多亿美元。这14亿美元仅占邮政服务运营支出的1.5%。对于邮政服务来说，这23,000处设施在支出中的占比非常小。有趣的是，这23,000处设施由大约17,000个独立所有者拥有。这些所有者的年龄通常在60到80岁之间，通常拥有这些设施40到50年。
正是这个市场的人口结构、碎片化和低效性，真正推动我们走向上市。我当时认为——并且我们后来也证明这是正确的——人们出售设施的最大原因之一是资产的代际转移。这些60到80岁的所有者正在为下一代做规划，或为下一代准备流动性。这是他们唯一的最大动机。于是我们决定上市。我将自己持有的大部分邮政资产注入上市公司。
这对我来说并不是变现。我收回了所有的运营合伙单位和股票权益，然后我们就开始了征程。我们上市已有六年多。在这段时间里，我们的资产数量、收入和平方英尺数在所有类别中都增长了六倍以上，可以说增长速度比我希望的要慢一些。2022年，由于新冠疫情和利率上升，我们的收购速度有所放缓。我们放慢了收购步伐，因为我们认为耐心和谨慎地管理资本很重要，我相信我们已经证明了这一点。
今年我们继续进行收购。我们宣布了9000万美元的收购目标，资本化率不低于7.5%。我们正在朝着这个目标稳步前进。我们公开表示，我们收购的资产从一开始就具有增值性。但这些资产的真正增长在于我们的内部增长，在于我们比任何人都更高效地运营它们的能力。我们有能力将租约按市场价格调整，增加包含年度递增条款的租约。这些年度递增租约始于2022年，我们已经签订了到2026年的租约。一旦完成文件签署，我们投资组合中56%的资产将享有3%或更高的年度递增率。
在实现这些递增率后，我们还与邮政服务探讨了延长租赁期限的问题。因此，一旦完成2026年租约的签署，我们大约31%的租约将是10年期租约。这无疑让我们对租赁和收入有了最清晰的预期，这也帮助我们首次提供了业绩指引。我们已给出今年的盈利指引为1.24至1.26美元，同店增长7%至9%。我们为这个平台所取得的一切成就感到自豪，但我们坚信这仅仅是个开始。
我认为以上内容为问答环节提供了框架。如果有人想问任何问题或希望我们聚焦业务的特定领域，我们会尽力回答。
非常感谢Andrew，内容非常有趣。目前我们还没有收到任何问题，所以在大家整理思路的时候，我可以先提出几个问题。这是一个非常有趣的商业模式，正如你所说，在代际转移的时刻——当一代所有者希望离开并将资产以现金形式传给继承人而非实物资产时——有效地整合这些小型家族式所有者的资产。在整合业务中，你们有竞争对手吗？是否有其他公司也在快速尝试组建类似的投资组合？
我没有分享的一个数据是，我们75%的交易流来自场外交易，而且是真正的场外交易。这些交易没有经过经纪人。也就是说，要么是卖家直接联系我们，要么是我们主动联系他们。25%的交易是通过市场渠道获得的，我们通常会获得优先购买权或最后购买权。我认为这些数据充分说明了我们在市场上的声誉和地位。你知道，任何出售房产的人——无论是住宅、公寓还是邮政资产——即使直接联系你，通常也会告诉你还有其他买家在竞价。
我从来无法确定这是否属实。但如果我们75%的交易是直接与所有者完成的，我可以说我们是最佳买家。无论如何，确实有人在收购这些资产。我们不是唯一的邮政资产所有者，但我们无疑是最大的。目前我们拥有7%的市场份额。为了让大家有个概念，接下来的20家最大所有者加起来仅拥有约11%或12%的份额。这就是我们所说的规模和体量。
很有趣。现在有一些问题进来了，包括一些研究过你们财务数据的人提出的问题。让我宣读第一个问题：是什么推动了今年NOI（净经营收入）更快的增长？今年预计增长7%至9%，而2024年为4.4%，2025年（原文如此）为5.5%。
NOI增长通常由两个因素驱动。我认为最大的因素是递增条款终于开始见效。你知道，这些租约在续约时，通常从第二年开始才会有递增。复利效应是很强大的。这是一个重要组成部分。第二个因素是我们在这些物业运营中实现的效率提升。这两个是主要驱动因素。显然，按市场价格调整租约也是一个因素。我无法告诉你2026年是否能保持这样的增长，因为我们还没有给出那一年的指引。
但在我看来，业务的基本面不会发生重大变化。
非常好。另一个来自听众的问题：我们应该如何看待未来的股息增长计划？
你会发现，自首次公开募股以来，我们的股息每年都在增长。我们没有正式的股息政策，但我们希望股息能够继续增长，过去几年的增长趋势应该能说明这一点。我很高兴地告诉大家，我们不仅每年增长股息，而且股息是有保障的，覆盖率也在逐年提高。留存收益及其使用能力对我们非常重要。这是你能找到的最低成本的资本。
因此，我们对未来一年充满期待，并希望能继续增长股息。
你提到目前投资组合中56%的租约包含年度递增条款，那么剩下的约44%呢？人们会抵制加入递增条款吗？你们会遇到阻力吗？
我们所有续约的租约都包含递增条款，从2022年到2026年都是如此。只是并非所有租约都同时到期。而且我们是一家非常积极进行收购的公司，每年会收购200到300处房产。我希望收购速度不仅能保持，还能加快。所以我希望永远不会达到100%，因为那意味着我们没有在收购房产。
明白了，明白了。另一个来自听众的问题：当你们签署租约续期时，通常能看到净经营收入（NOI）提升多少？
我们不会具体披露按市场价格调整的租约情况。我们只会公布之前提到的同店数据。有人已经通过计算推断出他们认为的市场调整幅度。但总体而言，我们只公布同店NOI增长。我们不谈论市场调整幅度的原因是我们与单一租户的关系。你知道，我们不想公开谈论在谈判中取得的进展，因为我们一直在与这个单一租户进行谈判。你不想激怒对方。
是的，是的。你提到邮政局正在租赁23,000处设施。这是否就是你们的总可寻址市场？为什么不全部收购？或者你如何看待你们的总可寻址市场？
这就是整个市场。我不确定我们是否想收购全部23,000处。至少我粗略估算——非正式地——如果这是一个120到150亿美元的市场，我们可能有兴趣收购其中的80到90亿美元。所以这是一个非常非常长的增长跑道。
确实如此。
你想问的是与可寻址市场相关的承销标准吧。当然可以。通常有两个主要的承销标准，首先也是最重要的是邮政服务对特定设施的使用需求。在这个行业几十年的经验中，我们创建了一个专有数据库来辅助分析，查看各种数据指标，包括邮政服务对该物业的使用情况和占用率，既包括作为独立资产的情况，也包括与周边设施的关系。一旦我们确认邮政服务需要或希望留在该建筑中，我们就会对房地产进行承销。
同样，我们会结合特定市场及其周边环境进行承销。我们经常取消交易，很多时候是因为其中一个或两个标准没有达到。但如果两个标准都不满足，我们就不会感兴趣。
有时会有媒体报道称，邮政局从一些非常偏远的农村地区撤出部分设施。你们的设施有面临这种风险吗？
关于邮政服务，总会有各种各样的头条新闻。我们发现，无论是政府层面、现任和历任邮政总局局长，还是全国各地的国会议员和参议员，大家都重申了同样的观点：邮政设施网络需要保持现状，不会进行整合或关闭，这些设施是必要的，是为美国人民服务的。
我们投资的不仅仅是邮政服务和房地产，更是这个国家——如果不是世界上——最大、最复杂的物流网络。这才是核心所在。邮政服务每周六天以上覆盖1.69亿个投递点。这是每个在线零售商的目标市场。为了触达这些市场，这个网络是必需的。这是他们的虚拟垄断，是邮政服务的竞争优势。这就是为什么世界上所有的配送服务提供商都通过他们来触达美国民众。
当然，有些建筑会关闭。但大多数情况下，关闭建筑对他们来说非常困难，成本效益不高，而且在政治上也会带来麻烦。但这种情况确实会发生。
好的。你能谈谈作为房东的责任吗？我从你的资料中了解到，你们实际上不驻场。实际上是邮政局自己负责运营建筑。但也许你可以澄清一下这一点。
当然。我将我们的租约称为"修改后的双净租约"。这意味着业主通常负责屋顶（这是最大的单项支出）、结构（通常不是很大的支出）以及保险（第二大支出）。租约还要求业主负责所谓的"建筑系统"，也就是你我所说的墙内电线或管道，这些通常对我们来说不是很大的支出。
这就是为什么我们不需要驻场人员。日常运营、 utilities、 landscaping、 janitorial、日常维护通常不是房东的责任。
好的，这解释得很清楚。有道理。另一个经常在报纸上看到的问题——我想你可能有标准答案——就是时不时有人提到美国邮政服务私有化。这真的是一个严肃的想法吗？你见过严肃的提案吗？
我不想说这不是一个严肃的想法。我想说的是，如果有人花时间研究邮政服务作为一个整体组织的私有化概念，那将非常非常困难，甚至不可能，因为邮政服务是美国人民的宪法权利。宪法规定了普遍服务权。因此，他们必须对收购邮政服务的组织规定义务和限制。我能想到的唯一可能私有化邮政服务的组织——
再说一次，我认为这不会发生，但我理解人们会问这个问题。所以我理解这种想法——可能是亚马逊。最后，每个人都需要认识到邮政服务是一个双头动物。它是一家企业，但不是以盈利为目的的企业。它的建立是为了自给自足。它没有获得普通商业私营企业所拥有的特权和能力。它不能自行设定费率。例如，它不能配送酒精。这个国家最大的配送服务提供商不能配送酒精，因为它是政府机构。
邮政服务有很多不能做的事情，或者说受到限制的事情，而正常的商业企业则可以做。所以我认为每个人都喜欢把它看作是一家企业。但如果你把它和车管所、社会保障、失业救济等机构相比，并试图与私营行业比较，那将非常非常困难。这些都是政府机构，因此应该被视为为美国人民服务的机构，这正是它们的作用。
我认为关于私有化的下一个后续问题通常是关于精简和提高效率。像许多政府机构一样，邮政服务的效率并不高。这对任何人来说都不意外，也不应该意外。但低效率并不存在于房地产领域，也不存在于租赁房地产中。它只占1.5%的支出项目。如果你想在任何业务中寻找效率，通常不会关注这么小的项目。但确实有很多提高效率的空间。邮政服务正试图降低运输成本。
他们的目标是今年在运输方面节省30亿美元——但愿能实现。因此，有可能私有化的头条新闻不是关于整个组织，而是关于特定领域。比如将运输业务私有化，或者将某些劳动力部分私有化。劳动力占他们支出的70%以上。所以有时人们会断章取义。但攻击他们支出中的某些较大项目，并寻求私营部门更高效地完成这些工作，我认为这是可能的。
有一个问题你已经提供了书面答复。不过，我认为对更多人来说，口头回答会更有帮助。用于确定2025至2027年到期的40%租约的指标是什么？是总租约数量、平方英尺数等？
这个百分比是按投资组合的年化租金总额计算的。你可以在我们网站的投资者演示文稿中找到更多关于到期租约的详细信息。
好的。显然你们在美国有很多机会。你认为类似的业务模式在国际上有意义吗？比如在加拿大。
我没有花太多时间研究加拿大。几年前我确实考虑过走出美国的可能性。美国邮政网络的有趣之处在于——这是我在许多国家没有发现的——政府在所有意图和目的上都为这些租约提供支持。在许多国家，情况并非如此。你可以把它看作是特许经营模式或合同模式。有些国家的邮政系统实际上是私营的。对我来说，租户的粘性、租约的信用支持以及政府的支持是真正的吸引力所在，而我还没有看到其他地方有类似的情况。
但说实话，我没有花太多时间研究，尤其是加拿大的具体情况。
好的。你之前提到了作为房东的一些责任，我理解邮政局需要运营设施，但像保险、屋顶维护等费用，你认为这些支出会与GDP同步增长，还是存在额外的风险，特别是财产保险方面？
总的来说，支出大部分会增长。值得庆幸的是，在从事这个行业的这些年里，我们的收入增长显著高于支出增长。这是业务的一部分。我们已经能够很好地将自己与保险成本的重大波动隔离开来，希望这种情况能继续下去。但我没有具体针对运营支出的增长给出指引。因此，我必须注意我们公开披露的内容，但同样，我没有看到我们业务中有任何重大变化。
还有几个问题。你提到今年计划收购更多房产。能否告诉我们计划收购的数量，以及是否存在区域集中的问题，或者只是机会出现时进行收购？
是的，区域不是我们关注的重点。我们跟随交易机会，由于租约的性质，我们能够做到这一点。所以无论是今年还是其他年份，区域都不是重点。我们公布的不是房产数量，而是金额。所以我们通常不会说收购一处或十处房产，因为归根结底，重要的是租金和收购金额，而不是房产数量。因此，我们宣布将以不低于7.5%的资本化率收购9000万美元的资产。
到上一季度为止，我们已经收购了多少，Jordan？5600万，5200万。5200万美元。
好的。所有收购都达到或超过了目标资本化率，对吗？是的。好的，很好。说到资本化率，它最终会转化为股息等。昨天利率政策的最新变化以及未来的指引，对你们的投资者群体有意义吗？由于安全收益率降低，你们会变得更具吸引力吗？
我认为这对公司有帮助。我认为随着我们的资本成本继续下降，我们收购更多资产的能力将显著提高。显然，这取决于我们的资本成本下降到什么程度。但是，是的，随着资本成本下降而增加收购，这肯定会让投资者感到高兴。
我们还有时间再问一两个问题。回到资本问题，你的文件中提到，杠杆率约为5.1倍，如果我没记错的话。
正确，正确，正确。我们也声明过，因为如果我们在年底前完成所有收购，并且达到指引，假设我们不发行任何股票，杠杆率仍将低于6倍。
你能披露一下平均债务成本吗？
Jordan？
当然。我们所有未偿还债务的加权平均利率约为4.4%。此外，其中85%的债务是固定利率。
好的，你抢先回答了我接下来的问题。
当然。
如果是固定利率，平均期限是多少？
未偿还债务的平均剩余期限约为两到三年。
你们每年都会滚动一部分债务吗？
不是每年都有。但当债务到期时，我们会进行处理，并寻求延长期限。你们会发现我们的债务到期时间表安排得相当合理。
是的。期限确实比较短。
没错。我们与贷款人保持着密切沟通，拥有强大的银行关系，如果我们选择的话，这些债务有延期选项。
我们的主要债务到期日在2027年和2028年。目前是这样。
杠杆率引起了一些人的注意，再问最后一个问题。你们对杠杆率超过6倍感到舒适吗？
我们已经声明，由于租户的信用质量、我们的保留率和租金收取情况，我们希望将杠杆率保持在7倍以下。你可以有力地论证，这类资产能够承受更高的杠杆率。但我们历来经营相对保守，将其视为一种房地产或政府支持的债券。因此，我们的目标不是提高杠杆率，但话虽如此，如果出现机会，并且在任何时候我们认为有必要，我们绝对有能力支持更高的杠杆率。
好的。很遗憾，我们的时间到了。非常感谢你们留出这么多时间回答问题。我们非常感激。非常精彩的演示，各位。感谢大家的参与。我想我已经回答了所有问题，但如果有遗漏的，请联系你们的SIDOTI代表，我们会跟进答复。感谢大家的参与，也感谢邮政房地产信托公司的演示。再次感谢，Donovan。下次见。
谢谢大家。谢谢。