身份不明的发言人
Danny Prosky（总裁兼首席执行官）
Brian Peay（首席财务官）
身份不明的参会者
Farrell Granath（美国银行）
好的，感谢大家参加美国医疗保健房地产投资信托公司（AHR）的圆桌会议。我叫Farrell Granath，是美国银行房地产投资信托团队与Jeff Specter共同负责医疗保健房地产投资信托业务的联合主管。今天与我一同出席的是AHR总裁兼首席执行官Danny Prosky，他将介绍其团队并开场概述公司情况。
大家好。非常感谢Farrell，也感谢各位坚持参加会议——我想这应该是最后一场会议了，不太确定。我是Danny Prosky，美国医疗保健房地产投资信托公司（AHR）的总裁兼首席执行官。今天和我一起出席的有我们的首席财务官Brian Peay，以及投资者关系副总裁Alan Peterson。我想在座的大多数人现在都了解我们公司了。我们大约在一年半前完成了首次公开募股（IPO），由美国银行牵头承销，这可能也是他们为我们提供这么好的会议室的原因。我们非常感谢，也感谢大家参加我们的会议。
我们是一家中等规模但正不断发展多元化的医疗保健房地产投资信托公司。我认为真正让我们与众不同的是我们对Trilogy的投资，这部分贡献了我们超过一半的净经营收入（NOI）。Trilogy采用综合性老年健康园区模式，混合了专业护理、辅助生活和独立生活设施。我想在座的大多数人可能都熟悉Trilogy，很多人可能已经去实地考察过。我认为，与其全面介绍整个公司，不如分享一个我在各种会议和交流中反复强调的主题——我自1992年以来已在这个行业工作了33年。
这是我见过的最好的运营环境。我想几乎所有人都会同意这一点。我从未见过房地产投资信托公司能够实现如此规模的有机收益增长。像我们这样与Ventas、Welltower等长期护理管理公司有大量合作（我们75%的业务是RIDEA模式）的企业，在过去几年中实现了显著增长，这主要得益于供需之间的不平衡。婴儿潮一代明年开始年满80岁，未来15年，对长期护理的需求增长可能会持续爆发。
新增供应一直非常疲软。过去七年，新开工建设占现有存量的比例非常低。我们每个季度都会监测这一数据。当美国全国投资中心（NIC）发布数据时，新开工建设似乎仍未真正增加。我预计最终会有所增长，但我认为未来多年内需求将继续超过供应。因此，租金增长应会超过支出增长，入住率应会继续提高，利润率和净经营收入也会持续改善——这些因素将推动增长。因此，我们对公司及未来五年以上的行业前景非常乐观。
接下来，我将开放提问环节。
好的，提醒一下，请大家随时提问。这应该是一场开放且略带随意的交流，毕竟是当天的最后一场会议。我们畅所欲言吧，先来关注入住率问题。第二季度末，你们的入住率约为87.5%，希望我没记错。我很好奇，尤其是现在正值租赁旺季或即将结束之际，你们是否观察到入住率在本季度持续加速增长？
是的。我们在本次会议和其他交流中公开表示，6月份表现非常强劲。如果回顾一下，Trilogy第一季度表现非常强劲，主要得益于流感季——这对Trilogy来说是积极因素。他们专业护理业务在第一季度增长显著。而我们其他的SHOP投资组合实际上出现了小幅下滑，我们坚信这与流感有关。由于流感季更为严重，我认为我们在感染控制方面有些松懈——毕竟新冠疫情后，我们在这方面做得非常好。
今年流感卷土重来。我们注意到4月份入住率略有下降，5月份开始回升，6月份表现非常强劲。我们已经公布了第二季度数据，7月和8月也表现强劲。我们对7月和8月迄今的增长感到非常乐观。9月份现在判断还为时过早，但我们尚未给出第三季度末的预期指引。不过我认为，我们以及行业内其他公司的第三季度数据应该会非常好。
请大家思考一下，对于那些可能不太熟悉Trilogy的人来说，其专业护理机构（SNF）业务是否存在额外的摩擦性空置率？
是的。Trilogy混合了辅助生活（AL）和专业护理设施，大约各占50%。辅助生活部分与我们其他SHOP投资组合非常相似。我经常被问到：入住率能有多高？利润率能达到多少？我认为入住率和利润率会继续上升，但具体幅度和速度不确定。我们现在已有部分建筑的入住率远高于95%，这将继续推动利润率提升。
我不确定具体能达到什么水平，但预计不仅入住率，租金增长和业务组合变化也将推动利润率持续改善。Trilogy的专业护理业务采用短期停留模式，主要服务对象是联邦医疗保险（Medicare）和联邦医疗保险优势计划（Medicare Advantage）患者，医疗补助（Medicaid）患者占比很小且正在下降。他们不再接收新的医疗补助患者，提供的医疗补助床位实际上是为联邦医疗保险和辅助生活居民提供的服务——也就是说，如果患者的联邦医疗保险到期或资金耗尽，应该有医疗补助床位可用。
他们设有一个医疗补助床位翼楼，为双人 occupancy，不保证入住。他们不会做出承诺，但会根据需要提供这些床位。由于专业护理业务的性质，你总是需要保留一定的空置率，不能达到98%或99%的满员率，需要预留床位以接收尤其是高付费的联邦医疗保险患者，以及更高付费的联邦医疗保险优势计划患者。
因此，我猜测Trilogy专业护理业务的最佳入住率可能在92%至93%左右。幸运的是，Trilogy规模较大，在各市场布局集中，即使某个设施满员，15英里范围内可能还有另一个设施有空余床位。因此，他们可以集中管理入住，与医院出院部门密切合作以协调接收患者。这样做的重要意义在于，他们能够为高付费的联邦医疗保险和联邦医疗保险优势计划患者预留床位。不同的联邦医疗保险优势计划支付标准不同，有些支付更高，有些更低，他们显然会优先接收支付率更高的患者。
这自然引出了上一季度你们提到的联邦医疗保险优势计划患者停留占比已达到7.2%。我很好奇，这与以往趋势相比如何？你们认为这一比例会如何变化？是否观察到对联邦医疗保险优势计划患者的需求增加或接收能力提升？
显然，联邦医疗保险优势计划的参保人数现已超过传统联邦医疗保险。Trilogy目前仍以传统联邦医疗保险患者为主，因为他们优先接收传统联邦医疗保险患者。联邦医疗保险优势计划患者占比一直在增长，且该部分的租金增长非常强劲，因为他们能够推动合同费率上涨——凭借在各市场的市场力量，他们可以告知保险公司：“如果你们希望患者入住Trilogy，至少需要支付这个金额。”
如果低于这个金额，我们就不会接收你们的患者。顺便说一句，如果金额介于该水平和更高水平之间，我们会提供相应的福利，但如果达不到，你们的患者将不会优先于支付更高费率的患者被接收。因此，保险公司被迫提高费率，因为他们的参保人需要进入Trilogy设施，就像他们希望获得某些医生的服务一样，他们希望进入Trilogy设施。Trilogy设施更新、更完善、治疗效果更好、再入院率更低，而且可能比其他选择更靠近患者的家。
因此，我们看到联邦医疗保险优势计划患者天数增加，私人付费和医疗补助患者天数下降。Trilogy的私人付费患者往往健康状况较轻，而联邦医疗保险和联邦医疗保险优势计划患者健康状况较重，因此私人付费费率介于医疗补助和联邦医疗保险优势计划之间。我预计，随着联邦医疗保险优势计划费率根据合同逐渐接近联邦医疗保险费率，这一趋势可能会持续。
如果有人对此有疑问，请提问。我认为你们业务中这部分能够调整付费组合以增加联邦医疗保险优势计划患者的能力非常有趣。
关于Trilogy在这方面的成功经验，你们认为能在多大程度上推动联邦医疗保险优势计划的增长？因为你们实际上是在与保险公司谈判，比如“如果你们不想让患者转回医院，就需要支付更高费用”。
嗯，例如，新闻中曾报道某些联邦医疗保险优势计划提供商的五星评级面临压力。与Trilogy签订合同是提高五星评级的一种方式。Trilogy的人员配置更高、治疗效果更好，五星评级几乎高于所有其他机构。这对我们有所帮助。我认为床位供应稀缺确实帮助我们提升了议价能力。随着入住率上升，床位供应变得稀缺，保险公司若想让其参保人进入Trilogy设施，就必须提高费率。
我认为这些因素共同推动了联邦医疗保险优势计划费率的上涨。当然，联邦医疗保险优势计划始终只占联邦医疗保险总人数的一定比例。例如，以前可能占85%，未来可能上升到92%或93%。比例越高，患者入住Trilogy设施的可能性就越大。
你们是否与大型提供商签订了重要的联邦医疗保险优势计划合同？是否有机会与其他大型提供商达成类似协议？
我认为不仅仅是新合同，现有合同的改进也很重要，两者共同作用。我们有很多合同，有些是全国性的，有些是区域性的，有些按州签订，有些甚至按建筑签订。但床位供应稀缺使我们能够推动这些费率上涨。顺便说一句，我们有时也会在合同外进行谈判。如果没有合同，我们会接收患者，但要求支付特定费率。如果达不到，我们就不会接收。因此，我们确实会根据最合理的付费组合进行调整。
刚才我们讨论了Trilogy的收入增长潜力。能否也谈谈你们的SHOP投资组合？目前的入住率如何？未来趋势如何？
好的。如果观察趋势，在我们的补充材料中可以看到，2023或2024年，我们的SHOP投资组合和Trilogy的入住率都大幅提升，Trilogy表现也非常好。其中一个季度，我们的入住率提升了约600个基点。租金也有所增长，但去年和今年相比，出现了变化。是的，入住率同比有所上升，但租金增长更为显著。因此，我们看到的趋势是：入住率很重要，但随着入住率上升，我们越来越关注每占用床位收入，减少了对外部渠道（如“为妈妈找地方”等机构）的激励费用。
不再提供免费首月租金、免入住费等优惠。因此，我们一直要求运营商更多关注每占用床位收入，而非单纯追求入住率。你可以从数据中看到这种转变的效果。
是的，你们最近是否调整了激励结构？或者这是与运营商的对话？Trilogy的最佳实践是否正在向其他运营商推广？
是的。问题是关于激励结构的。Trilogy是我们最大、最好的运营商，他们不仅在财务表现方面，而且在护理质量方面都拥有最佳体系——我认为护理质量至少同等重要，甚至更为重要。现在我们100%拥有Trilogy，并且已将Trilogy的长期激励计划（LTIP）从现金支付改为股票支付。自今年1月1日起生效，这需要获得股东批准。他们的薪酬包括基于预算完成情况的短期激励计划（STIP）和基于预先设定的三年期业绩的长期激励计划（LTIP），现在长期激励计划以股票支付。因此，1月1日的股价确定了基准，任何股价上涨都将使他们受益。
因此，他们现在的激励不仅是关注Trilogy的业绩，更是关注AHR的整体表现。因此，我们越来越多地利用他们的经验。这并不是新事物，我们每年春季都会举办运营商峰会，过去几年Trilogy一直是峰会的重要组成部分，分享如何提高员工满意度、员工留存率、减少对机构护士的依赖、降低加班时间等方面的经验。我认为他们对帮助其他运营商提升业绩产生了巨大影响，你可以从数据中看到这一点。现在他们的激励更强了。
收入管理只是他们内部化运营的一个例子，他们采用了更多类似航空和酒店的模式，每天调整费率，区分房间质量——例如，带景观的一居室比不带景观的一居室价格更高。这些费率不是由设施自行设定，而是由总部统一管理。我认为我们将能够将更多此类体系推广到其他运营商。这正是我们正在努力做的，现在我们100%拥有Trilogy，这成为可能。Brian，关于这一点我有没有遗漏什么？我知道这有很多内容需要展开。
是的，最容易实现的是全球采购，这很明显。但事实是，Trilogy的平台对我们现有的SHOP运营商具有巨大价值。我们的许多SHOP运营商将自己视为“小型Trilogy”，希望采用Trilogy的最佳实践，成为下一个Trilogy。因此，这对我们来说是一个巨大的机会。
运营商是否广泛接受这种新的运营模式？
是的。有些运营商更开放，有些则不太开放。我们采用区域化管理方式，大多数运营商都是区域性的，我们认为这样业绩更好，因为他们更接近资产。我们的投资组合中没有像Brookdale这样的全国性运营商，有一家原本是区域性的，后来被一家全国性公司收购，他们表现非常好，我们实际上给了他们更多业务。因此，我并不是说我们永远不会考虑更大的运营商。
我认为小型运营商可能比大型运营商更开放。大型运营商拥有更大的后台和更好的系统。但我参加过很多运营商研讨会，用E.F. Hutton的比喻来说，当Trilogy发言时，大家都会倾听。他们的业绩不言而喻。
那么，总体而言，动态定价策略在所有运营商中的推广程度如何？
我认为这是分阶段进行的。过去那种“1月1日设定全年费率表”的日子已经一去不复返了。现在费率每月、每周或每季度调整，因为随着入住率上升，你应该重新评估费率。如果入住率达到99%或100%且有等待名单，可能就需要提高挂牌价。因此，大家都在更好地管理费率。当然，我们的管理合同激励运营商关注底线业绩，而不仅仅是收入或入住率。
我想了解一下运营杠杆，特别是入住率超过90%后，你们观察到的底线净经营收入增量情况如何？
好的。这是我们每次会议都会被问到的问题：入住率能有多高？边际利润能提升多少？显然，这不是一条“过了这条线边际利润就从A变成B”的界线，而是一个连续谱。显然，随着入住率提高，边际利润会增长。例如，从99%提高到100%，你需要增加多少成本？固定成本是固定的，水电费、维护成本会上升吗？食品成本会略有增加？但绝大多数收入可能会直接转化为利润。
这在很大程度上取决于服务水平。显然，独立生活设施的边际利润远高于专业护理设施，辅助生活设施介于两者之间。我可以给出我的估计，但不确定确切数字。我认为独立生活设施在入住率较高时，边际利润可能非常高，达到85%、90%甚至更高。辅助生活设施可能在60%-65%左右。专业护理设施可能在30%-35%。请记住，专业护理的日费率更高，但接收的患者健康状况更严重，需要更多护理。
接收一名新的专业护理患者，你需要专门护理该患者，不能简单地分摊到现有护理人员身上。因此，边际利润较低，但日或月费率更高。因此，即使边际利润低得多，净经营收入（NOI）实际上可能更高。
总体负担能力如何？
嗯，在美国，联邦医疗保险和医疗补助是政府报销。就负担能力而言，我们通常更多考虑老年住房，而非专业护理。专业护理确实有私人付费患者，典型的私人付费患者是联邦医疗保险到期后希望多住几天的人，他们自费延长停留时间；有时是长期患者，需要花光钱后才能转为医疗补助。辅助生活和独立生活设施的月费率正在上涨，涨幅超过通货膨胀率。
基于供需情况，我预计这一趋势将持续。我认为，根据需求水平，每月5000、6000美元可能听起来很高，但如果你需要辅助生活，你需要考虑留在家中的成本：房产税、抵押贷款（如果有的话）、维护费、保险、水电费、食品成本。如果你需要帮助，需要有人每周来家里两三次，每次一小时，这可能负担得起；但如果你需要每天八小时、每周七天的护理，成本就会很高。
因此，我不认为“辅助生活太贵，所以我选择留在家中”是一个真正的选择。如果能留在家中，人们肯定会选择留在家中。没有人愿意住进辅助生活设施。也许人们会搬去和亲人或朋友同住，但这也是一种可能性。但这是基于需求的，而不是“每月贵500美元，所以我不选”。如果可以避免，人们可能会避免，但需求最终会决定选择。我认为，与留在家中的成本相比，辅助生活可能更具可负担性。
你们的运营商与Trilogy相比如何？是什么让Trilogy如此出色？
是的。我们不会与其他运营商达成这样的交易。我从2000年左右在Health Peak（当时名为Healthcare Property Investors）工作时就认识Trilogy了，那是很久以前的事，当时他们是我们的租户，我们拥有他们的七栋建筑。我认识创始人Randy Buffer很久了。他们的模式是逐步建立起来的，近30年来一直专注于自己的领域，包括服务水平和地理区域——我认为地理集中是他们成功的关键因素之一。
他们没有说“我们想在40个州开展业务”，而是从肯塔基州开始，扩展到印第安纳州、俄亥俄州、密歇根州，现在又增加了威斯康星州。他们始终将护理质量放在首位，我们也一直努力向其他运营商推广这一理念：是的，我们希望达到预算，希望净经营收入增长，但护理质量必须放在首位。如果不能提供良好的护理质量，即使短期收益看起来更好，长期也会付出代价。人们说“RIDEA模式风险更高”，但我们没有看到。
我们拥有他们10年了，他们处理任何PLGO索赔的能力都比其他任何人都强。业绩摆在那里。他们对员工满意度、员工留存率、优质患者护理的关注。他们的员工流动率通常在40%-45%左右，这听起来很高，但行业平均水平是80%-100%。他们成功的重要部分是员工体验。这是我们向其他运营商推广的另一个方面：如果你能留住员工，这将直接转化为利润。每年100%的流动率很难应对。
是的，员工满意度、员工留存率和居民满意度之间存在很高的相关性。可以想象，居民反复见到同一位护理人员，对他们的体验有巨大影响。
是的。我们不会给他们施压说“你们的利润率需要更高，所以要这样做”。优质患者护理必须放在首位。
你们如何看待未来的劳动力短缺问题？考虑到人口规模庞大，而护士数量似乎不足，尤其是未来四五年。
问题是关于劳动力，主要是护理人员的应对措施。当然，两三年前，新冠疫情后，劳动力是个大问题。他们习惯了40%-45%的流动率，但当时可能达到了70%左右，具体多高不确定，但远高于正常水平。我们在人力资源方面也看到了这一点，我们通常流动率很低，但新冠疫情后有所上升。过去一年半，劳动力状况有所改善，希望这种情况能持续。我们现在回到了正常的3%左右的年度加薪水平。
话虽如此，如果你问这个行业的首要问题是什么，答案是劳动力——即使在新冠疫情期间，劳动力也是首要问题，而不是疫情本身。因此，成为人们愿意工作的地方非常重要，我认为Trilogy在这方面做得很好。我们的流动率主要集中在低工资水平，不是护理人员，当然也不是行政人员（很多行政人员任职时间很长），更多是在低工资岗位，如维护、食品服务等。劳动力将继续是一个问题，但我认为Trilogy比几乎所有其他运营商都更有能力应对。
在薪资差异方面，比如在麦当劳工作和在Trilogy工作的低薪岗位，薪资差距是否扩大了？
我认为这是导致低薪岗位流动率的一个重要因素。如果我们给某人17美元/小时，而麦当劳支付20美元/小时，那个人可能会考虑跳槽。
你们觉得这种情况已经发生了吗？
不，我认为三四年前这是个大问题，我们不得不大幅提高低薪岗位的薪资。我认为现在不像2022和2023年那样是个大问题了。
似乎现在他们才开始支付相当可观的溢价。
是的。我认为总体而言，我们可能没有支付巨大的溢价，但麦当劳需要支付比Trilogy更高的薪资才能吸引员工。我个人宁愿在Trilogy的食品服务部门工作，也不愿在麦当劳的食品服务部门工作，我想大多数人都会同意这一点。
Trilogy还有一个非常有趣的特点，那就是职业发展机会。我的意思是，你可能进入Trilogy的厨房工作，但有更高的职业抱负。Trilogy每年培训数千名认证护理助理（CNA），这为这些人创造了巨大的忠诚度——你为他们提供了全新的职业道路。同样，由于Trilogy模式的区域集中化，存在晋升机会。也许你所在的园区没有晋升空间，但另一个园区有——假设你是一名有抱负的年轻助理院长，而你的院长不会离职，那么我们刚建成了一个新园区，希望任命你为该园区的院长。
因此，我们所说的40%流动率确实主要在低薪岗位。高薪岗位的员工看到了Trilogy内部的晋升机会，这提高了员工满意度和粘性。
是的。我们下周将组织Trilogy的参观活动，我想已经预约满了，但Alan可以安排。如果有人想参观Trilogy设施，我们公司的主要投资者通常是那些实地考察过Trilogy并理解我们故事的人。我参加过很多次Trilogy的参观活动，反复听到同样的故事：遇到营销主管、院长或助理院长时，他们会说“我25年前从服务员做起”或“30年前从维护工作做起”。
我无法告诉你我听过多少次这样的故事。如果你有抱负、努力工作、愿意学习，在Trilogy就有机会。正如Brian提到的，Trilogy每年开设2-4个新园区，这创造了大量内部晋升机会。如果你想晋升和发展职业生涯，不需要离开Trilogy，在Trilogy内部就有机会。因此，我们对此非常有信心。我们平均每年在Trilogy的开发上投入约1.5亿美元，包括2-4个新园区、几个园区扩建项目和大约4-5个别墅项目。
我们对这个速度感到满意。可以加快速度，但我们不想让Trilogy的发展损害其整体业务。每次开设新园区，他们都会调动员工，创造机会，有一个“特警队”在最初几个月帮助启动运营。但他们真的想每年开设8个园区吗？我不确定这是不是个好主意，我认为Trilogy也会同意。
关于外部增长和收购，你们目前的收购 pipeline 如何？与第二季度财报电话会议上宣布的相比有何进展？
好的。去年年底，我们的股价达到了一个点，开始考虑外部收购。我们的投资团队做得非常出色，在过去九个月里大幅扩大了收购 pipeline。我们在第一季度末提到，我们的 pipeline 远超过3亿美元。我们在第二季度末或第三季度初完成了其中很多交易。在财报中我们表示，尽管完成了这些交易，pipeline 仍远超过3亿美元。我想Alan刚刚更新为超过3.5亿美元。
这些是已确定的交易，不一定已签订合同，但我们认为很可能完成，但不能保证今年完成，有些可能会推迟到明年。然而，如果我们说超过3.5亿美元，那是因为我们非常有信心能够达到或超过这个数字，加上今年已经完成的交易。去年我们完成了6.5亿美元的交易，其中大部分是收购我们尚未拥有的Trilogy 5亿美元股权，另外两笔大型交易是我们作为中间贷款人，以远低于重置成本的价格接管了房地产。
今年我们正在做的很多交易也是不需要竞争的。我们完成的三笔Trilogy交易（包括租约收购）都是我们可能的买家，实际上不需要与外部竞争对手竞争。我们的pipeline中有很多SHOP投资组合增长机会，包括单项交易、小型投资组合、更新、更大、更高质量的资产。我们真正关注的是能在2027、2028、2029和2030年提供良好有机收益增长的资产。我们希望继续保持强劲的有机收益增长，我认为这是投资者所期望的。
能介绍一下这些交易的平均入住率吗？
好的，给你一个范围。有些交易的入住率已经达到92%、94%，甚至95%。我们的投资团队通常会将其假设下调至92%-93%，如果实际入住率更高的话——这是他们过去的保守做法，不确定现在是否有必要。他们非常保守，我相信今年他们做的每笔交易都会超过预期。我喜欢那些刚开业、入住率约70%-75%的交易，这些交易的当前收益率显然不会很高，但单位价格会非常有吸引力，而且我对我们的运营合作伙伴充满信心，他们能够迅速填满这些设施。
我们已经看到他们做到了这一点。我认为这是对运营合作伙伴的信心和当前积极环境（需求增长超过供应增长）共同作用的结果。因此，我认为这些交易尽管当前收益率可能不高，但稳定后的收益率可能会高于我们现在收购的已稳定资产。无论如何，无论入住率高低，我预计租金增长将超过支出增长。如果你问平均值，可能在中高80%左右。
你们对收购大型投资组合与小型投资组合或单项资产的偏好如何？
是的，我们也会考虑大型交易，但这类交易的定价往往更激进，竞争对手不同。可以想象，几个月前我们竞标了一个非常大型、高质量的交易，单位价格非常高，入住率96%。我们如预期那样被超越，但我们对此没问题。尽管我们喜欢这个投资组合，但我们认为它可能不会像当前pipeline和现有资产那样在未来几年带来有机收益增长。
我们正在关注一些大型交易，不是说我们不需要做大型交易，以我们的规模，我们对过去几年的增长方式感到满意。做小型交易并不意味着我们不会同时做大型交易。
你们认为2026年是否会成为外部增长的转折点，收购量是否会持续增加？
很难预测明年的情况。我们可以增加收购量，只需支付更高价格。但我们不会在质量上妥协，但如果愿意，我们可以在定价上更激进。基于我们当前的资本成本，我们可能在行业中拥有第二低的资本成本，非常有竞争力。我们还没有必要这样做，但如果需要，我们可以。即使不进行任何收购，我们也会有强劲的收益增长。
未来三年停止收购，不进行任何新的外部增长，仅凭现有设施的有机收益，我们仍将实现强劲的收益增长。因此，我们没有外部增长的压力，但我们打算继续进行收购。
你们认为当前的承销假设是保守的？还是过于激进？
我真的认为我们现在可能过于保守了。我们仍在假设3%的租金增长，这太保守了。Brian和我经常讨论这个问题。我们看到承销表格上的单位价格、稳定收益率、现有收益率等，然后看过去12个月的资本化率与未来12个月的比较。由于当前入住率为95%，而我们的承销团队假设会下降到93%，未来12个月的资本化率往往低于过去12个月。我理解过去为什么这样做，但现在可能没有必要了。
因此，我认为考虑到当前情况和我们所看到的趋势，我们可能会让他们在未来的承销中更现实一些。过去，我们几乎总是用我们最喜欢的运营商替换现有运营商，而在更换后的3-6个月内，业绩通常会下降。但现在没有看到这种情况，通常业绩在一个月内就会改善。因此，我认为我们可能需要调整承销假设。
话虽如此，我不认为这导致我们少买了我们需要和应该买的物业。但如果我们能在如此严格的承销下仍能实现目标，这些确实是非常好的交易。
你认为为什么？似乎总体而言，老年住房买家都假设3%的增长，而你们……为什么会这样？是因为过去吃过亏吗？
嗯，我们的大多数投资团队成员都有很长的从业经验，不是新手。是的，他们经历过2014年，如果当时假设3%的增长，可能无法实现，因为有大量新供应进入市场。因此，这是一种大家都习惯了的保守倾向，可能需要重新审视。
是的，人们很容易忘记2012到2016、2017年有大量供应。其次，当时的通货膨胀率不像现在这样。
是的。
因此，假设3%的增长在当时并不能保证实现。
好的，现在是三个快速问答环节。
是什么问题？
你还有一个问题。是的。
好的。
在俄亥俄州，有一起关于医疗补助报销增加的诉讼，能简单介绍一下吗？
好的。我们的医疗补助优势计划中，基于价值的支付占很大一部分，而且这一比例还在增长，这是未来的趋势。俄亥俄州曾设定了某种报销标准，但在支付时却采用了不同方式，引发了诉讼。我们没有参与诉讼，是其他运营商起诉说“这是你们承诺的支付方式，你们应该遵守”，他们赢得了诉讼。
Trilogy可能会获得一些追溯性付款，我们对2023年有一个估计，预计2024年和2025年也会有一些退款。他们可能会上诉，谁知道呢。这些规则总是在变化，这就是这类价值支付报销的问题所在——你必须理解支付规则，而规则一直在变，不同州有不同标准，而且不断变化。
Trilogy凭借其规模和能力可以做到这一点，其他运营商则更难。因此，他们很可能会说“好吧，现在我们改变规则”，明确支付基于人员配置、五星评级、再入院率等各种因素。因此，我们可能会从中受益，但我们不假设会获得永久性的报销增长。如果发生了，那很好，但我们没有对外宣传“我们将获得这笔钱”。我今天早上看到了一份关于这个的报告，可能来自NIC。
那么你认为实际报销金额可能会增加吗？
我认为总体趋势是上升的，但不认为会有长期的一次性大幅增长。也许会有，但我们没有将其纳入预测。
第一个快速问题：当美联储开始降息时，你预计长期债务的借贷利率会下降、保持不变还是可能上升？
我认为利率已经下降了，假设降息会发生。除了联邦基金利率外，还有其他因素影响长期利率，更多取决于是否会出现衰退、经济增长情况、就业数据、就业形势等。我认为利率会保持在当前水平，除非出现衰退，否则不会大幅下降。很想听听你的看法。
是的，我们已经看到10年期国债收益率的变动，这是积极的。我敢打赌，明年银行的放贷会更加激进，利差会缩小，因此长期借贷成本总体上会降低。
第二个问题：去年大多数公司表示正在增加人工智能（AI）计划的支出。你如何描述你们未来一年的计划？增加、持平还是减少支出？
增加。
我都不会拼写AI。
第三个问题：你认为明年你们行业的同店净经营收入（NOI）会更高、更低还是保持不变？
总体同店净经营收入？是的，会更高。
好的，听起来不错。非常感谢大家。
好的，谢谢。