身份不明的发言人
Mike Nolan（首席执行官）
Tony Park（首席财务官）
身份不明的参会者
Terry Ma（巴克莱银行）
好的好的。那我们开始吧。感谢各位今天下午的参与。我是Terry Ma，在巴克莱银行负责抵押贷款金融领域的研究。非常高兴今天能有SNF的各位先生来到台上。与我一同出席的有首席执行官Mike Nolan和首席财务官Tony Park。非常感谢你们的到来，欢迎。
谢谢Terry。
首先，我们或许可以先谈谈第三季度的市场情况，包括购房、再融资和商业订单量趋势。能否也提醒我们7月份的趋势以及8月份的初步情况？
好的，当然可以，Terry，我先来说明。购房方面，7月份的订单与去年同期持平，8月份也大致如此，上涨了约0.5%。所以购房市场确实持平，考虑到当前住房可负担性等各种动态因素，这并不令人意外。再融资方面表现稍好一些。7月份环比增长20%，8月份同比增长10%。随着利率开始略有下降，看看这是否会在9月份带来更多活动将会很有趣。
我认为会的，但这将取决于利率的走势。商业方面仍然相当强劲。7月份同比增长14%，8月份同比增长5%。我们的全国性订单7月份增长22%，我们之前也提到过全国性业务的强劲表现，8月份同比增长10%。
明白了。
Mike提到了利率下降，我补充几句。Mike提到利率正在下降，而且持续时间相当短，但我记得周五的日利率——昨天没看，但周五的日利率是6.29%。显然比几个月前低了约70个基点。
好的，这很有帮助。如你所说，商业业务表现强劲。我记得全国性订单已经连续五个季度实现两位数增长。能否谈谈目前哪些行业的活动最为活跃？以及关于商业业务的强劲趋势，这种趋势能持续多久？
是的，你说得对，已经连续五个季度实现两位数增长。要记住，全国性订单是我们业务中费用最高的部分。所以看到这一表现非常令人鼓舞。在资产类别方面，与我们过去几年讨论的情况一致。主要是工业类，这包括很多不同领域。多户住宅能源交易，比如风能和太阳能。这些数据中心可能也属于工业类别，无疑对行业产生了重大影响。这些都是大额交易，而且这类交易越来越多。
但你也会发现经济适用房有时表现也不错。零售、酒店、博彩领域情况相当好。而表现仍然不佳的是办公楼，但边际上有所改善。我们目前的商业市场非常好。我们今年可能会迎来有史以来第三好的年份，仅次于2021年和2022年。考虑到在没有太多办公楼业务的情况下能取得这样的成绩，随着办公楼业务的复苏——我认为总会有那么一天——我认为这将为商业业务带来额外机会。
很好。我们之前提到过房价上涨，在多个地区似乎有所放缓，近几个月少数地区甚至可能出现下跌。房价上涨对费用结构的影响以及对可负担性的影响，你如何预见这对你们的业务产生影响？
是的，我想说在房价上涨方面，我们发现房价变化与我们每份文件的平均费用之间大约有60%的相关性，不同市场可能有所不同。所以如果房价上涨5%，我们的平均费用平均可能上涨3%。当然，反过来也是如此。好消息是，如果房价稳定或下跌，我们应该会看到更多交易量，坦率地说，相比每份文件费用略高，我们更倾向于更多的交易量。所以我们愿意牺牲一点每份文件的费用来换取更多的交易量。
明白了。或许再深入谈谈每份文件的费用，目前看到了哪些趋势？季度至今的情况如何？
我可以谈谈。住宅方面，第二季度相比去年同期，购房费用结构上涨约3%，再融资费用结构也上涨约3%。我们在7月和8月看到的情况——这与你提到的房价可能稳定甚至下跌的观点一致——购房方面的每份文件费用比6月份下降了约2%，再融资方面基本持平，没有太大变化。
是的。商业方面，季度尚未结束，这很大程度上取决于9月底的结算情况。但全国性业务的每份文件费用约为15,000美元，地方性业务约为8,000多美元。我认为这可能是第三季度的一个不错参考，之后我们会看9月份的实际结算情况。
好的，这很合理。我们之前提到过房价上涨在多个地区似乎有所放缓，近几个月少数地区可能出现下跌。那么或许可以谈谈毛利率。上半年毛利率同比大致持平，为13.5%。但显然存在来自投资和医疗成本的毛利率压力。第二季度你们表示，即使医疗相关拖累持续，仍有信心达到15%至20%的毛利率指引。能否简要回顾一下对毛利率产生负面影响的驱动因素，并谈谈对实现15%至20%指引的信心水平？
当然。你想先从……
好的。本季度医疗成本约为1200万美元，影响约60个基点。坦率地说，这让我们感到意外。过去几年我们的趋势相当稳定。而在5月份，我们出现了少数但高成本的索赔案例，这种情况确实持续到了5月、6月、7月。因此，我们将这1200万美元的支出作为全年成本的估计。我预计第三和第四季度可能会有400万至500万美元的压力。
当然，我们可以做一些事情来应对，如果预计医疗成本继续上升的话，明年我们会进行规划。比如调整项目，与供应商合作以更好地管理某些索赔或索赔类型，我们正在研究所有这些方案。我们也可以提高费率，作为公司我们当然可以支付更多，或许也可以向员工收取略高一些的费用。我认为医疗趋势并非我们独有。我看到很多文章都在谈论医疗成本上升，坦率地说，过去几年我们的成本相当稳定。所以我想这是我们看到略有增长的节点。第二点，金额较小，但第二季度的技术、安全和风险支出比去年同期高出约1000万美元。所以这也是一个压力因素。我认为我们目前的支出水平是合理的，因此我认为不会再进一步上升。这与第一季度的支出一致，但高于去年第二季度。
所以我认为在今年剩余时间里，这方面的支出将保持稳定。
好的。我补充一点，当我们进入2025年时，我们的基本假设是情况会与2024年非常相似。事实也确实如此。上半年的毛利率与去年基本持平。
13.8%。对。
展望下半年，我认为这一预期仍然成立。应该会与去年非常相似，我们仍然预计可能达到或略高于去年的毛利率。
好的，这很有帮助。那么招聘方面对毛利率的压力呢？能否提供更多关于你们看到的机会以及如何评估未来类似机会的信息？
是的，是的，谢谢。这是个好问题。我们一直专注于招聘，始终如此。我们的理念是无论环境如何，我们都会这样做。所以我们每个季度都在招聘，努力从其他产权机构吸引有才华的人，他们能为我们带来收入。所以这些是与收入挂钩的招聘。我们也招聘其他人员，但在这个背景下我们不讨论他们。第二季度是我们很长一段时间以来招聘表现最好的季度之一。我认为部分原因是我们对招聘的重视以及我们的规模。
我们试图在所有业务地区进行招聘，而且我们的业务地区比其他任何公司都多。我认为还有一个原因是我们正处于市场低迷的第四年，我想可能有更多人对目前公司的状况不太满意，或者觉得公司在市场好转时对业务的投资不足。我们继续投资，在技术等方面做了很多有趣的事情，我认为这引起了共鸣。当我们招聘他们时，他们就像小型收购一样。你通过一个人带来收入，就像收购公司一样，但一次一个人。但在收入显现之前会有前期成本。你招聘他们，立即产生成本，可能还有其他成本，但收入可能在60到90天后才会显现，因为他们需要开始将客户引入我们的组织，然后订单才能结算，这个周期大约45、50或60天。
所以在我们看来，第二季度招聘表现良好是非常积极的事件，但与去年第二季度相比，这确实对毛利率造成了一定影响。
明白了。那么关于招聘带来的毛利率压力，能否提供更多背景信息，比如你们看到的机会类型以及如何评估未来的类似机会？
是的，是的，谢谢。这是个好问题。我们一直专注于招聘，始终如此。我们的理念是无论环境如何，我们都会这样做。所以我们每个季度都在招聘，努力从其他产权机构吸引有才华的人，他们能为我们带来收入。所以这些是与收入挂钩的招聘。我们也招聘其他人员，但在这个背景下我们不讨论他们。第二季度是我们很长一段时间以来招聘表现最好的季度之一。我认为部分原因是我们对招聘的重视以及我们的规模。
我们试图在所有业务地区进行招聘，而且我们的业务地区比其他任何公司都多。我认为还有一个原因是我们正处于市场低迷的第四年，我想可能有更多人对目前公司的状况不太满意，或者觉得公司在市场好转时对业务的投资不足。我们继续投资，在技术等方面做了很多有趣的事情，我认为这引起了共鸣。当我们招聘他们时，他们就像小型收购一样。你通过一个人带来收入，就像收购公司一样，但一次一个人。但在收入显现之前会有前期成本。你招聘他们，立即产生成本，可能还有其他成本，但收入可能在60到90天后才会显现，因为他们需要开始将客户引入我们的组织，然后订单才能结算，这个周期大约45、50或60天。
所以在我们看来，第二季度招聘表现良好是非常积极的事件，但与去年第二季度相比，这确实对毛利率造成了一定影响。
明白了。那么其他抵押贷款公司一直在努力提高应对交易量上升的效率。自去年以来，FNF在这方面有哪些改进？
是的，你知道，我们在人员配置的扩大和缩减方面有很多经验，而且非常擅长。我们的现场人员知道如何在当地市场做到这一点。回顾过去，比如在2007和2008年的经济衰退期间，我们不得不在短时间内将公司规模缩减超过三分之一，然后随着市场改善，我们又重新扩大。疫情期间也是如此。2020年3月疫情爆发时，我们认为那将是糟糕的一年，所以在几周内裁减了20%以上的员工。但我们不知道利率会降得那么低，所以不得不迅速重新招聘很多人，实际上我们重新招聘了很多之前的员工。但我们的现场人员非常擅长这一点。部分原因是我们的结构——在全国有1300个本地社区网点。所以如果每个网点增加两个人，你就增加了2600人。因此，无论是扩大还是缩减，问题都以分散的方式解决，这使得解决起来更容易，如果你明白我的意思。
所以我认为如果需要，我们不担心增加人员。
好的，展望未来，如何看待购房、再融资或商业业务的增量毛利率？这些是否会更显著地回升？
是的，我想说我们通常认为直接业务的增量毛利率约为40%，不同业务类别之间可能略有差异。或许全国性商业业务的毛利率可能略高一些。或者如果集中化业务的再融资出现真正的激增，那么毛利率可能会更高。但我认为40%的增量毛利率是一个不错的参考。
好的，这很有帮助。或许换个话题。有哪些长期投资让你们感到兴奋，可以分享一下吗？比如Soft Pro或其他项目。
是的，我认为有很多。Soft Pro当然是其中之一。Soft Pro是我们业务中使用的产权和结算技术，我们现在已经在整个业务范围内部署完毕。这是一个多年的过程，但我们现在使用统一平台，这实际上非常有助于部署人工智能以及提高技术栈管理的效率。随着时间的推移，我们收购了很多公司，随之而来的是很多不同的技术。所以我们很高兴已经在整个公司部署了Soft Pro。
第二个是我们推出的数字交易平台，我想我们已经进入第四年了，是的。现在已在全公司推出。这是一个交易平台，用户可以从头到尾以数字方式与我们完成交易。过去一年已有约100万用户，包括消费者、房地产经纪人、贷款人。所以它确实获得了很大的吸引力，我们认为在全面部署后，随着与SoftPro的连接，它将继续增长。为前端客户提供信息的API是通过与SoftPro的连接实现的。
现在全面部署后，我们可以在所有地方做到这一点。我们是唯一一家在整个业务范围内实现这一点的产权公司，而且规模比其他任何公司都大。我们认为在这个平台上还可以做很多其他有趣的事情，这可能带来市场份额的增长。我们认为它可以成为不仅在交易期间，而且在交易后与客户互动的方式。我们有一些相关想法，有些正在试点阶段，但我们认为这很有趣。我们今天刚刚宣布了与Clear的合作关系。
我们投入了大量精力与他们合作，将他们在机场和棒球场等场所非常成功的技术应用到房地产欺诈防范中。目前我们不准备详细说明，但我们对此感到兴奋。我们认为这是一个创新的想法，没有其他人这样做过。然后是人工智能总体上。我们有大量数据，有统一的操作系统，我们认为这为我们提供了独特的位置来利用人工智能为公司带来效率，并真正为客户带来好处。
这很有帮助，我想知道在人工智能方面处于什么阶段？是刚刚开始探索还是……我们应该如何看待？
早期阶段？我们从基础设施开始。我们任命了首席人工智能官，在整个组织中有一个工作组，帮助评估用例、治理、风险、人力资源等。你必须建立一种评估人工智能的规范。然后我们正在进行的下一个重要步骤是培养人工智能素养。在大型组织中推广人工智能，你必须培养员工的素养。所以我们向每位员工推出了Microsoft Copilot工具，现在每个人都可以使用人工智能工具来学习如何在日常工作中使用它们。
我们向所有开发人员推出了GitHub工具。我们在不同业务中有数百名开发人员，比如在印度的Soft Pro等。然后我们有大约10个用例处于不同的研究阶段。当你考虑到房地产交易和我们业务中使用的所有文件、电子邮件时，我认为利用人工智能工具可以更快地处理这些信息，更快地找到答案，同时保持人工监督，以避免在产权保险这种需要零风险承保的业务中引入风险。
这很有帮助。或许最后一个问题。关于上一季度的毛利率压力，能否解释一下为什么在网络安全方面有额外支出？
你知道，我认为当前环境需要在技术、风险和网络安全方面增加支出。回顾五年前，我们的预算可能只是现在的一小部分。这只是我们所处的环境，需要保护我们的员工、公司和客户免受不良行为者的风险。所以正如我所说，我认为我们现在的支出水平是合理的。但确实，现在的支出比几年前多了很多。
我认为几乎每个公司都是如此。你必须投入并加强你的系统。从风险角度来看，不良行为者不会消失。人工智能在提高生产力方面是好事，但也会给房地产欺诈和其他类型的欺诈带来更多风险。
好的，明白了。那么或许换个话题，谈谈监管方面。对更严格试点项目的担忧再次引发。考虑到在Pulte宣布扩大试点后不久你们与他进行了交谈，关于试点项目能否提供更多信息或看法？
当然。我想先纠正一点，当他宣布增加Wescor作为供应商时，外界普遍解读为试点项目的扩大，即更多交易流入试点。但事实并非如此。在宣布后的第二天我与他交谈时，他重申试点项目的规模没有扩大。试点就是试点，将于2026年5月到期。Wescor被引入作为第二个供应商，我认为这是因为之前的豁免想法没有得到认可，存在反对意见。想想看，如果你是贷款人，从一个提供重大保护（包括辩护责任、缺口保险、欺诈保险、伪造保险）的产权保险单世界，转向一个豁免，这很难让人接受。而Wescor的替代方案更像是产权保险单的一个步骤，虽然不是完整的产权保险单，但提供了一些保护。所以对我来说，这实际上在一定程度上肯定了产权的价值。
试点项目本身规模很小，我认为目前对我们没有重大影响。当然，它将于2026年5月到期，可能会延长，我们拭目以待。当我与主任交谈时——我见过他两次——我只是重申我们不支持豁免的想法，认为这是糟糕的政策和想法。但我们非常愿意与GSEs就这个话题以及许多其他话题继续对话。
明白了。好的。那么再退后一步，监管方面还有其他需要关注的吗？
州一级总是有各种法案在审议中或已通过，它们不一定针对产权行业，但可能对产权行业或更广泛的房地产行业产生影响。所以我们每天都在监控数千项可能产生某种影响的州级法案，必要时进行倡导，我们在这方面做得很好，各州也乐于听取我们的担忧。我们有专门的团队负责此事。
另一个是拟议的FinCEN规则。我不知道你是否熟悉，FinCEN提议大幅扩大产权行业必须向其报告的可疑交易范围，从目前的约20,000份报告扩大到未来的80万、90万甚至100万份。我们认为这没有必要，存在隐私担忧。我们已提起诉讼挑战这一规则，是行业中唯一这样做的公司。新要求的表格有111个字段需要填写，很多是多部分的，而且为了合规，每个字段都必须填写完整，否则无法提交。很多时候我们不确定是否能获得所有信息。
明白了。如果最终通过并从20,000份扩大到……会有什么影响？
对每个结算公司来说都是更多的工作和更高的成本。再次强调，我们认为这是过度干预，而且我们认为隐私问题很重要，需要与政府沟通。但我们会像遵守其他规定一样遵守它。但这只会意味着更多的成本和工作。
明白了。
抱歉，或许还有一个监管问题。我们说完这个了吗？
我想问是否有办法量化合规的增量成本？
我不知道，外面有一些估计，但我不确定。我认为这是需要深入研究才能知道的事情。我们会尽可能自动化，但我更担心行业能否获取所有这些信息，以及如果有一个字段未填写，结算会受到什么影响。
是的，明白了。
是的。我想提一下，我们之前也讨论过，德克萨斯州每五年会审查一次费率，他们制定德克萨斯州的费率。今年早些时候，德克萨斯州提议提高10%的费率，这一提议受到了质疑，我相信正在法院审理中。我们做了一个估计，如果以2024年的业务量按新费率计算，我们的收入将受到约7000万美元的影响，税前利润将受到约1400万美元的影响，假设我们不采取任何措施来减少这种影响。
再次强调，这目前只是一个提议或建议，尚未生效，我们不知道具体何时以及结果如何。但我想提一下，因为这仍然是一个未决事项。
没错。明白了。那么或许我们换个话题，谈谈资本回报。最近几个季度股票回购有所增加。能否提醒我们资本配置的优先事项，以及如何考虑使用超额资本？
是的，我想说优先事项是我们的普通股股息，我们每个季度都支付，通常在第四季度考虑提高股息，目前的年化股息约为5.5亿美元。这显然是首要任务，还有利息支出。我们的债务水平很低，利率也很低，利息支出约为7500万美元，这显然是必须支付的。之后是更具机会性的，在并购和股票回购之间分配。我们每年向上游母公司输送约9亿至10亿美元的控股公司现金流，这是在过去几年市场低谷时期的情况。
你说得对，我们之前暂停了几年回购，因为我们知道市场具有挑战性，希望确保维持强劲的现金状况，我们也做到了。因此董事会决定在第一季度重启回购，规模适中。第二季度我们看到股价出现疲软，从60多美元中期跌至50多美元中期或更低。因此董事会认为这是积极进行回购的好机会。
第二季度我们回购了约300万股，花费约1.6亿美元。我们不对全年回购预期提供指导，但我会说我们一直在市场上，通常每天都在进行。我不确定是否会像第二季度那样激进，但我相信我们会继续在市场上回购。并购方面，正如Mike提到的，去年并购活动较少，因为估值可能是个问题。
明白了。或许关于这一点，你们最感兴趣的是哪种类型的交易，以及什么样的交易最符合你们的业务战略？
我想说，我们过去讨论过的，我们确实想增加我们一直在做的代理商收购。正如Tony所说，在当前交易环境低迷的情况下，人们想等到市场好转以获得更好的估值，所以这有点困难。我们已经处于市场低迷的第四年，或许这些机会会开始出现。但我们需要做更多。我们也讨论过家庭保修、评估、服务等相关业务，我们希望在这些领域进行投资。我们不会考虑房地产相关业务之外的投资。
明白了。好的，这很合理。如果不谈谈FG，我会失职的。它对收益贡献很大，过去几个季度约占FNF调整后收益的30%。感觉它将成为公司更持久的一部分。能否提醒我们FNF如何看待FG，以及FG未来的发展前景？
是的，我来说说，Mike可以补充。我想说董事会非常满意。收购FG的初衷是购买一项具有经常性收入和收益的业务，我们可以对其进行增长，以补充周期性的产权业务。事实确实如此。我们扩大了业务，获得了评级升级，扩展到多个渠道。销售额从约30亿美元增长到约150亿美元，管理资产规模从200多亿美元增长到近600亿美元。表现非常出色。
股东方面曾有一些质疑，认为我们的投资价值没有完全反映在FNF的股价中。因此几年前我们决定将一小部分股份公开上市，大约在2022年12月左右。目前我们拥有82.5%的股份，约18%的股份公开交易。股价从约19美元的IPO价格有所上涨，因此我相信FNF的当前股价中已经反映了部分估值，有些人可能认为没有完全反映，但我认为这是合理的。FG的表现良好，收益稳定，资产增长机会仍然存在。他们正在考虑略微调整战略，通过与黑石签署10亿美元的“侧车”基金，减少资本密集度，获取一些费用收入。我们有自有分销战略，也能获得费用收入。未来可能不会只是在所有领域增长资产，而是更具战略性和机会性地在回报率最高的领域增长。
所以，长话短说，我不确定FG是否会成为FNF永久的一部分，但我可以说它是一个很好的补充，是一项非常好的投资，我们对此非常满意。
明白了。是的，听起来表现很好，但或许提醒投资者，大家似乎都关注2025年6月这个日期，这是首次可以实施免税分拆的日期。你们会考虑哪些因素来决定是否进行分拆？
是的，没错。为了实现免税分拆，我们需要持有FG五年，因此理论上，我们可以将FNF持有的82.5%股份分拆给FNF股东，这不会是应税事件。这一选项在6月开始可用。有些人可能期望我们这样做，因为我们过去对其他投资也做过类似操作，我们有经验。谁知道呢？我不确定我们最终是否会这样做。如果选择剥离FG，还有其他方式，比如出售或合并，但可能涉及应税事件。我们认为我们已经建立了巨大的价值，收购时的账面价值约为20多亿美元，现在已接近60亿美元。我们确实拥有一项非常有价值的资产。
好的，很好。
我们还有几分钟时间。我想暂停一下，看看观众是否有问题。没有问题。好的，或许我们就到此结束。
太好了。谢谢你，Terry。
谢谢。
谢谢，Terry。非常感谢。