身份不明的发言人
Matthew DiLiberto（首席财务官）
Steven Durels（执行副总裁兼董事）
Harrison Sitomer（首席投资官）
身份不明的参会者
Yana Gallen（美国银行证券）
下午好。欢迎来到美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，负责美国银行的写字楼房地产研究。我们非常高兴邀请到SL Green的首席财务官Matt DiLiberto、租赁执行副总裁兼董事Steve Durels、首席投资官Harrison Sitomer以及公司财务副总裁Andrew Mayer。首先，我将把时间交给Matt，请他做一些开场发言，然后我们可以进入问答环节。
非常好。各位下午好。感谢大家亲临现场和在线参与。我们有一些令人兴奋的事情要分享。SL Green度过了一个非常忙碌的夏天。对于那些不了解我们的人，自1997年以来，我们一直是曼哈顿最大的上市写字楼业主。我们主要在核心中城区域拥有物业，特别是中央车站附近，其中标志性项目是范德比尔特一号大厦。我们还进行债务投资，最近通过一只基金进行，我相信我们稍后会更详细地谈到这一点。我们的管理团队平均共事约20年，实际上略超过20年。我们看到市场上有很多良好的势头。我相信在本次会议中，我们将涉及我们业务和市场的多个重点领域，并且很乐意根据大家的意愿展开讨论。
太好了。我认为在本次会议期间，无论是从公共还是私人层面，我们都听到了纽约租赁市场的小幅走强和势头。并且，融资可用性也开始显现，交易市场也在复苏。我想请问，您能否介绍一下第三季度租赁趋势如何， pipeline的规模以及租户来源的特点。
到目前为止，我们已经完成了略超过150万平方英尺的租赁。我们有望在今年第三季度完成约50万平方英尺的租赁，而我们的pipeline超过110万平方英尺，其中70万平方英尺处于积极的租赁谈判中。因此，我们有望超过今年200万平方英尺的目标。我认为与去年相比，今年的变化是中城南部市场的复苏，科技行业确实以大规模的人工智能租户需求强势回归。
今年我们在该领域完成了几笔交易，并且在我们的pipeline中还有几笔处于积极的租赁或条款清单谈判阶段。中城仍然是整个曼哈顿市场的驱动力，特别是公园大道、第六大道和中央车站附近的建筑。与一年前相比的另一个重大变化是市场大宗商品价格点的快速复苏，特别是在中等价格区间建筑的上半部分，我们开始看到老式塔楼楼层的租金上涨。供应正在减少，空置率正在下降，这得益于特别是第三大道沿线的大量写字楼向住宅的转换。
是的，我想补充一下投资方面的情况。过去几年，我们的投资决策很大程度上受到Steve和他的团队在租赁方面所见所闻的指导。我们认为，由于Steve和他的团队在租赁谈判和条款清单中所看到的情况，我们能够比大多数竞争对手和其他投资者提前至少6到12个月洞察写字楼市场。过去几年，我们购买了帕克大道500号、帕克大道450号、帕克大道245号、公园100号、东53街10号的股权或建筑，并且pipeline中还有更多项目，上周刚刚宣布收购了麦迪逊大道346号的新开发地块，我们对此感到非常兴奋。
我想说，交易市场确实在开放，原因有几个。一是CMBS市场的复苏，我们看到市场对各级债券的需求更加旺盛；二是过去几年一直观望的各类投资者普遍存在的错失恐惧症，他们中的一些人甚至以低价出售了资产，现在正试图弥补过去几年的损失或未采取的头寸。
因此，我认为交易市场正在大幅开放，2021年也曾出现过类似情况，但最大的区别是现在更多由基本面驱动，而不仅仅是广泛的资本市场环境。现在确实是由基本面推动的。
谢谢。是的，我们对麦迪逊大道346号的新闻稿感到非常兴奋，希望您能介绍一下该开发项目的计划。您是否计划整合更多街区，或者考虑尽快启动开发？
是的，我们的商业计划是开发该地块。未来可能会有机会，但目前我们的重点是该特定地块。该位置位于范德比尔特一号大厦以北一个街区。我们认为它非常适合当前市场上的租户需求。我们将迅速推进该开发项目的规划和审批流程，以满足当前的租户需求。
那么能否谈谈预期的投资时间表、收益资金来源？
是的，我们计划在12月的投资者会议上更全面地公布这些信息。需要说明的是，回顾我们在范德比尔特一号大厦的做法，在整合地块并利用东区重新分区后，完成流程的初始阶段需要类似的时间，大约两年后我们才会推进。在这段时间内，从现在到12月，我们将制定资本计划，并提供更多关于项目本身的细节。
很好。回到租赁方面，考虑到需求如此旺盛，您是否能够在租户改善津贴（TI）和免租期方面有所缩减？
在特定情况下，我们开始看到一些缩减的能力。但还不足以说出现了广泛的趋势，但是，当租户在续约时扩张，特别是在公园大道等高价、强势子市场，我们看到了缩减的机会，在某些情况下，租户改善津贴减少5美元或免租期减少一两个月。虽然不是全面的，但可以肯定的是，关于让步增加的讨论已经不存在了，现在处于稳定或即将收紧的临界点，面对租金上涨，我认为让步将会开始略有收紧。我认为我们将继续看到租金上涨以弥补让步的实质性减少。
从宏观角度来看，您对纽约市写字楼整体状况的看法如何？我知道您有特定的细分市场，专注于高端物业，但整体市场的健康状况是否积极？您认为我们是否已经度过了调整期？
哦，是的，我认为我们已经远远度过了调整期。如果你看趋势线，所有资产类别的空置率都在下降，并且你看到越来越多的强势区域明显是房东市场，无论是公园大道、第六大道还是洛克菲勒中心、新建建筑。你可以从多个角度分析市场，但中城无疑处于全面复苏模式。我认为租金正在上涨，而最大的问题是租金会温和上涨还是在不久的将来出现飙升。我们的观点是，当房东们确信供应正在减少且租户需求将保持稳定时，他们将迅速采取行动。我认为明年会看到一些实质性的租金增长。
那么，考虑到那些拥有写字楼的家庭，他们过去进行了投资。您认为未来的情况会怎样？
我认为地理位置仍然是关键。中城南部、服装区，你会看到很多建筑被转换为住宅。你会继续看到一些大宗商品建筑的转换趋势。如果目前有1000万平方英尺处于积极转换中，最终可能会有4000万到5000万平方英尺的库存退出市场。因此，即使对于B级和C级建筑，我认为很大程度上取决于这些建筑的位置。如果无法找到住宅转换等替代用途，那么将需要通过租金上涨来证明资本改善的合理性，以将这些建筑重新推向市场。
我能否问一个关于投资和回流到写字楼的资金的问题，我很好奇是否看到那些曾表示不再投资写字楼的人实际上回来了，还是说这部分资金永远不会回来了。
是的，我认为我们看到了国际资本的全面回归，虽然可能有点过于激进，但确实是显著回归，其中一些曾表示将写字楼投资设为红线。我认为在国内，我们仍在等待更多的复苏。我认为全国范围内对写字楼存在某些偏见。一些三、四、五年没来过纽约的人，而我们的亚洲合作伙伴每月都会来我的办公室。他们频繁来访，真正感受到了这个市场的复苏速度。但我想说，在大多数资本领域，我们看到了资本的回归，但国内部分仍有待进一步复苏。
我认为在过去被设为红线的写字楼融资市场，我们看到了更明显的复苏。Harrison提到了CMBS市场。我们正在为麦迪逊11号大厦进行融资，如果回到12个月前，我们会说可能类似于2024年的做法，延长两、三、四年，尝试保持利率，不偿还本金。而在2025年期间，CMBS市场时开时关。劳动节之后，CMBS市场非常强劲，这次融资的执行情况将超出我们的预期。
银行市场虽然不那么激进，但肯定也回来了。今年早些时候，我们为帕克大道500号融资时，这是大型机构的首批新融资之一，他们多年来没有进行过写字楼融资。现在，当我们讨论公司层面的信贷安排或麦迪逊346号新开发地块、750号转换项目的融资时，有更多银行对纽约写字楼特别感兴趣，而不仅仅是一般的写字楼。我认为投资者群体中也存在这种偏好，存在纽约偏好，当然不是广泛的写字楼偏好。
你们只专注于纽约。但在这些会议中，有人说他们要离开纽约去旧金山。
或者我会说旧金山特别有一些起色。除了旧金山，我没有听到其他地方被提及，但确实有人对旧金山感兴趣，这是我们从人们的下一站计划中听到的。不知道那会是什么样子。我们祝他们好运。
情况是否好得太快，以至于限制了您在债务基金方面的机会？
是的，这是个好问题。尽管我们今天讨论了所有积极因素，但目前债务资本的供需仍然不匹配。因此，我们确实认为在购买贷款、购买投资组合方面有一些非常有趣的机会，在资本结构重新调整的任何时刻，我们都有机会利用这些资本。我认为与六、九个月前相比，我们最终会将更多资本部署到新资本化的交易中，而不是购买先前资本化的交易。
但25年来，我们的大部分债务业务一直专注于提供夹层资金、B票据给新收购的资产。这是我们非常熟悉的领域，也是我们能够实现目标收益率的领域。一个明显的例子是第五大道522号，我们在债务基金之前就进行了投资，去年8月收购了该头寸，今年5月得到偿还，为我们带来了丰厚的回报。
能否再详细说明一下信贷方面的目标回报率？
我要说明的是，这类机会并不多，但我们的工作就是去寻找它们。目标回报率是中等十几%。
小组讨论和其他场合提到，目前空间甚至开始紧张。不确定这是否是我的观点，但你也可以这样解读。Scott Wreckman说他见过Gangi，他似乎在软化立场，考虑更多地向市中心迁移。
我会让Steve回答第一个问题。
我先回答简单的那个。
思考第二个问题。
是的，大面积空间供应非常紧张。如果你是一个需要25万平方英尺且想要高档建筑的租户，可供选择的不多。只有少数机会。如果你需要50万平方英尺，可能只有一两个机会，而且时间上更遥远。即使是10万平方英尺，取决于你想要的位置，即使在第三大道，如果你想在第三大道或中央车站附近的优质建筑中找到10万平方英尺，也没有那么多可用空间。
这促使更多租户选择续约和就地扩张，或者在某些情况下，采取园区解决方案，留在一个位置并在街对面的另一栋建筑租赁空间。我认为这种情况短期内不会改变。没有新的建设项目上线，租户需求继续增长，而且由于住宅转换，可供考虑的建筑更少了。
您是否听说有任何住宅转换项目现在决定转回写字楼用途？
没有，我没有听说过。
没有，467M计划设计得非常好。感谢所有制定该计划的政客，因为它找到了说服开发商将写字楼转换为住宅的中间立场，同时也为城市和州通过经济适用房、重新激活某些子市场和振兴市场带来了必要的好处。因此，我认为这要归功于所有参与制定该计划的政客。这可能涉及到你的问题。我没有见过Mamdani。
我想你们也没有。作为一家公司，我们与许多不同类型的政治人物合作过，包括极左翼和极右翼。我们能够在所有这些不同的环境中开展工作。预计明年1月无论谁成为市长，情况都将如此。具体到未来60天的竞选，我认为竞争将很激烈。我不确定在未来60天内谁会预定赢得选举。
关于空置率，令人惊讶的是它下降的速度，但仍处于历史高位，比如在新冠疫情前几年。您是否预计吸纳量会显著影响空置率，例如在几个月内降至平均10%？您非常乐观。
是的，我认为你需要细分市场，特别是中城。中城的一些子市场空置率远低于10%，比如公园大道5号、洛克菲勒中心。这是一个数据点。另一个数据点是空置率下降的速度有多快。你可能会问为什么。我们已经阐述了几个原因，无论是住宅转换还是办公室回归现象，每个租户都让员工回到办公室，许多公司现在要求每周五天出勤。
当然，许多大租户发现空间不足。但你可能会说，中城的空置率是一个数字。但如果排除一些偏远地区，核心中城的空置率甚至低于标题数字。我认为有很多理由表达这种乐观，因为我们在自己的投资组合中看到了租金上涨。我们拥有3000万平方英尺的投资组合，是整个市场的良好晴雨表。
我想请你参考我们网站上的演示文稿中的一些数据，比较第二季度和第三季度。你问是否能在接下来几个月内急剧下降？我认为可能需要更长时间，但第二季度到第三季度的空置率下降和租金上涨是显著的。整个曼哈顿市场的空置率低于14%。你说接近历史高位，历史高位是18%到20%，取决于你参考的数据来源。公园大道约为5%，整个中城约为11%，离目标不远。
第二季度末约为12%。曼哈顿整体市场和每个子市场的租金都在环比上涨。趋势已经形成。但这种情况过去曾导致Steve earlier提到的租金飙升，现在曼哈顿的供需动态接近我们以前从未见过的情况，因为有如此多的转换。Steve提到了4000万平方英尺，这是写字楼市场的10%，而从现在到23:30之间没有真正可衡量的新开发项目，转换正在发生。如果宣布转换，办公库存立即减少，如果有任何占用，这些租户立即进入市场。这种动态有可能导致市场过去出现的飙升。
另一件要记住的是，你看到的统计数据滞后于我们在实地的实际体验。一个了解当前情况的好数字是租户需求数量。目前已知的租户搜索量比一年前多500万平方英尺。这是需求方面的显著增长。
不想再补充了，但Matt提到了优质建筑的空置率，CBRE定义的中城优质建筑，大概是。
租金100美元。
空置率8.1%。这就是我们主要经营的领域。你听到我们说乐观，这就是我们日复一日经历的市场。一个季度前是8.6%，现在是8.1%，环比下降50个基点。
这给了你定价权。Steve earlier谈到了让步。尽管建筑成本上涨，让步保持稳定，而租金上涨，这是市场强劲的迹象。
这是下一个问题的完整答案。
是的，三部分答案。
我想你说过在2030年之前没有有意义的新增供应。
是的，在2030年之前没有有意义的显著交付。
所有这些公告都提到25万平方英尺以上、50万平方英尺以上的空间有限。但现在有一些新的公告。谁需要这些？你提到的pipeline中的租户主要是在未来三个月、六个月还是一年内需要空间？这些公司能否等到2030年、2032年，开始看到一些新供应？
就我们100万平方英尺的pipeline而言，这些交易通常是租户希望立即或在未来六个月内入住。至于询价，例如麦迪逊大道开发地块，显然租户明白交付时间在2030年末或2031年某个时候。但这些是大型租户需求，20万到80万平方英尺的询价。所以各种各样的情况都有，取决于租户的规模和业务类型。
但对于关注新开发项目的询价，显然他们的时间线更长，因为新开发项目即使今天准备就绪，也需要几年时间。如果资产需要经过Euler流程和东中城重新分区，开始建设前需要两年，然后还要建设。所以需要很长的时间线。但这些租户是存在的。我们已经收到了关于麦迪逊大道346号的租户询价。
您之前提到了科技和人工智能。是否有特定类型的租户在寻找新建筑？
对于新建筑，我会说是几乎完全是金融服务和律师事务所。科技公司目前主要集中在中城南部市场。并非完全，但主要在中城南部市场。而且大多数这些需求，特别是人工智能公司，因为他们增长如此迅速，正在寻找立即入住的空间。我们自己的投资组合中有几个这样的租户，他们在建筑开始前就签署了大型租约，然后又回来要求更多空间。
还记得去年这个时候，劳动节后，有很多关于返回办公室的讨论。与去年相比，科技公司对空间的需求是否有显著变化？自从我们5月见到您以来，您谈到过这一点。
是的，我认为现在已经不再是问题了，每个行业的每个公告都要求员工返回办公室，包括最后一个跟进的行业——媒体和广告行业，他们现在告诉员工必须回到办公室。唯一的问题是每周三天、四天还是五天。以前是三天，现在越来越多的企业管理者要求五天，并对员工传达更严厉的信息。
如果你不回来，会有后果。亚马逊今年在曼哈顿意外增加了100万平方英尺的空间，部分原因是AWS扩张和有机增长，但部分原因是他们从混合办公环境转变为强制全员回办公室，并在意识到没有足够座位后紧急寻找更多空间。
能否介绍一下贵公司投资组合的空置率情况，明年是否有重大租约到期或搬迁需要注意，以及已租赁空间的入住时间。
我们明年最大的到期租约和已知搬迁只有115,000平方英尺。所以，今年和去年我们有一些更大的到期租约。明年没有真正的大型到期租约。
至于入住率，这一直是我们和市场的焦点。我们有望在年底将租赁入住率提高到93%以上。目前约为91.7%，高于第二季度末。我预计第三季度末至少达到92%，有望在年底达到93%。并且趋势是明年进一步稳定在95%以上，这需要租赁的不仅仅是公园大道的大块空间，还包括第三大道、第六大道的建筑以及多样化的租户。现在pipeline已经显示出租赁这些空间的可见性。这也取决于你想投入多少资本来租赁这些空间，因为租赁空置空间成本很高，是最昂贵的。
因此，我们将采取务实和有计划的方式将空置率降至合理水平，而不是全力以赴在一年内将空置率从93%提高到95%。你必须采取有节制的方法。去年提高了300个基点，今年又提高了100多个基点。我们应该保持这个趋势，让有利于我们的市场随着租金上涨和资本减少而跟进。
关于Summit（观景台），5月和6月国际旅游业略有下降，但7月和8月航空交通似乎大幅回升。想了解一下客流量的情况。
Summit全年都在满负荷运营。我们提供不同的体验，因此吸引了更多的国内游客，特别是更多的本地纽约人，而不是其他竞争对手。因此，如果某类游客（如东部游客）数量减少，由于总有过剩容量，我们不会受到实质性影响。
大约50%是国内和本地游客，因为这不仅仅是上去俯瞰你生活和工作的城市，而是一种更丰富的体验。因此，我们没有看到国际旅游业局部下滑带来的实质性影响。即使像今天这样天气不太理想的日子，由于主要是室内体验，受影响也较小，不仅仅是看窗外的景色。
谢谢。关于赌场项目有什么更新吗？
赌场项目正在按计划进行。我们在演示材料中重申，我们在6月底提交了申请。地方委员会的第一阶段流程将持续到9月30日，届时地方委员会将决定哪些申请人进入第二阶段，州一级将在年底前做出决定。我们继续推进我们的流程，相对于竞争对手，我们对自己的方案感到满意，未来几周将是焦点，因为在月底前我们将知道是否进入第二轮。
很高兴在快速问答前再接受一个观众提问。
在什么空置率或其他指标下，您认为可以减少租户改善津贴（TI），从而获得更多谈判筹码，至少在大块空间方面更有意义。
是的，我将把这个问题交给Steve。我认为部分取决于竞争环境和你真正有能力推动的因素，因为随着成本上升，租户将不得不承担更多的装修费用。他们似乎对让步方面更敏感，更愿意在租金方面让步。
是的，我同意这一点。我认为在建筑成本上升的情况下，租户说他们需要房东的让步来抵消前期成本，并愿意在租约期内以更高的租金形式支付。但更直接地回答你的问题，我不认为有一个线性答案，比如当空置率达到9%时，让步突然下降30%。这就像其他事情一样，是逐个空间、逐个建筑的问题，取决于房东在任何特定时间对其提供的产品的议价能力。
明白了。所以作为回报，他们愿意接受更高的基本租金。
是的。我们现在看到了这种情况。在过去12个月里，我们在某些建筑中多次提高租金，但没有减少让步，因为租户愿意接受更高的表面租金。但正如我 earlier所说，我们正在寻找机会测试是否可以在有杠杆的情况下减少让步，在某些情况下，当有两三个潜在租户看中同一个空间时，房东显然有能力坚持较低的让步方案。但这是同时进行的，所以这是一个非常动态的环境。
好的，我们将以三个问题结束，这些问题我们会问所有参会的REITs。当美联储开始降息时，您预计长期债务利率会下降、保持不变还是上升？
下降。
去年，大多数公司表示他们将增加人工智能计划的支出。您如何描述明年的计划？增加、保持不变还是减少？
我会说在边际上增加支出以改善内部流程。
您认为明年您所在行业的同店净经营收入（NOI）会更高、更低还是保持不变？
更高。
非常感谢SL Green抽出宝贵时间。
谢谢。