身份不明的发言人
Stephen E Budorick（总裁兼首席执行官）
身份不明的参会者
Yana Gallen（美国银行）
开始。感谢大家参加美国银行2025年全球房地产会议的最后一场圆桌会议。我是Yana Gallen，负责在美国银行覆盖办公类房地产投资信托基金（REITs）。我们非常荣幸地邀请到了科普特防务地产（Copt Defense Properties）的首席执行官兼总裁Steve Budorick。Steve将介绍他的团队并发表开场讲话，随后我们将开放提问环节。
今天和我一起出席的有我们的首席运营官Britt Snyder和首席财务官Anthony Mifsud。我们很高兴能来到这里。谢谢大家。科普特防务地产是一家专业的房地产投资信托基金（REIT），专注于支持美国政府国防活动的关键任务资产。我们204处物业中的绝大多数位于优先国防任务区附近，有时甚至被这些任务直接占用，这些任务通常涉及基于知识的国防活动。我们支持的任务包括情报、监视、侦察、网络安全和网络活动、海军海空技术开发、导弹攻防系统、无人机航空技术开发、云计算等。
我们的物业位置与普通办公公司不同，因为它们靠近美国重要的国防设施，分布在弗吉尼亚州、马里兰州、华盛顿特区、阿拉巴马州和德克萨斯州。我们的物业独特之处在于它们为绝密任务工作进行了改良。我们80%的国防投资组合包含高安全级别的运营设施。这80%包括8个美国政府安全园区，总面积超过400万平方英尺，均按照反恐武力保护和SCIF标准建造。SCIF是“安全隔离信息设施”（Secured Compartmentalized Information Facility）的首字母缩写。我们另有100万平方英尺的美国政府租赁空间属于SCIF，且位于园区外的访问控制区域。
我们拥有超过600万平方英尺的国防承包商租赁空间，其中包含安全隔离信息设施（SCIF）。我们还有15个云计算园区，总面积超过600万平方英尺，设有围栏和有限访问权限。我们业务的另一个特点是，我们的国防租户必须在办公室工作，即使在疫情期间也是如此，因为如果他们将工作带回家，就构成间谍罪，会面临牢狱之灾。这是一个巨大的差异化优势。如今，我们超过90%的年化租金收入来自国防IT物业。我们补充材料中披露的预租开发项目将在未来几年进一步提高这一比例。
截至季度末，我们的国防IT部门出租率为96.8%，远高于同行平均水平。美国政府是我们按收入计算的最大租户。我们在70处不同物业中拥有超过100份独立租约，总面积达560万平方英尺，贡献了我们36%的年化租金收入。国防承包商租户从我们这里租赁了1500万平方英尺的空间，其中包括300万平方英尺的网络安全国防承包商租户。国防承包商贡献了我们51%的年化租金收入。在我们的前10大租户中，有15家是国防租户（注：原文表述可能存在笔误，按原文直译）。我们的非国防物业仅提供10%的年化租金收入。
这些非国防物业包括5处物业：3处在巴尔的摩市中心的 waterfront 区域，1处在华盛顿特区市中心，1处在泰森斯角。这些资产的租户也拥有出色的信用评级。但我们计划在市场机会支持合理售价时将这些资产进行置换。我们的战略简单明了：我们将资本分配到靠近优先国防任务的高需求位置，主要通过低风险、高预租率的开发项目实现。偶尔我们会有机会对资产进行重建或重新定位，但开发是我们的主要战略，当然我们还保持着强大的投资级评级资产负债表。
因此，我们的竞争优势主要体现在四个方面。我们拥有一支经验丰富且具备资质的运营团队。我们作为美国政府的房东已有30多年历史，在这30年中，超过40%的员工已达到能够设计、建造和运营美国国防部最高安全级别资产的资质。多年来，我们积累了丰富的开发经验，包括SCIF、反恐武力保护数据中心和其他美国政府专用关键任务设施。正如我所提到的，我们拥有30年的设计、建造记录，更重要的是，我们实际运营这些物业，因此我们的团队作为任务交付的一部分，与安全客户紧密合作。
这一切都建立在我们多年前确定的优势土地位置之上，我们对土地进行了投资，并且继续在我们主要拥有的土地上进行开发。总而言之，我们是一家专业的REIT。我们与整体经济不相关，因为我们与国防工业高度相关。我们的资产具有战略特征和位置优势。我们的投资组合几乎不存在居家办公的风险。多年来，我们一直享有对新开发项目和空置租赁的强劲需求。今天我希望大家记住四个要点。首先，我们受益于国防预算增长的强劲潜在推动力，包括美国“金顶防御盾牌”（Golden Dome Defense Shield）的资金以及最近宣布的太空司令部总部从科罗拉多斯普林斯迁至亨茨维尔的搬迁计划。
我想补充的是，搬迁将在我们控制的土地上进行，我们将开发这些物业。第二点是增长。2025年，我们预计在指引中点，每股运营资金（FFO）增长近4%。这将标志着我们连续第七年实现FFO增长。在过去三年中，我们的股息增长了近11%。我们是唯一一家在2023年和2024年都提高股息的场外公司，并且在2025年再次提高了股息。第三点是租赁。我们非常有信心实现或超过我们的租赁目标。我们最初设定的空置租赁目标为40万平方英尺。上半年我们已完成超过35万平方英尺。我们略微上调了指引，并且非常有信心能够实现目标。第四点，我们设定的全年新开发项目投入指引为2.25亿美元。年中时我们已投入5000万美元。我们正在与六个不同的租户就定制建造解决方案（Build-to-Suit Solutions）进行深入谈判，其中三个我们认为将在今年剩余时间内确定，这将帮助我们实现目标。最后，我想指出，我们的股票在30.44美元的价格下仍具有巨大价值，按年化FFO计算的市盈率为11.4倍，仅比我们10年低点高出2倍。
我们的股息收益率为4%，并且股价较我们的年度价值有9%的折扣。因此，现在是购买我们股票的好时机。回到你那里，Yana。
谢谢Steve。关于与国防工业的相关性，你能否帮助我们分析国防预算前景，以及“One Big Beautiful Bill”法案和总统提交的2026财年预算请求的主要要点是什么？
“One Big Beautiful Bill”法案非常特殊，因为国会预先批准了未来五年1500亿美元的拨款。但在这笔预先批准的金额中，1130亿美元将在2026财年（从10月1日开始）支出。这使得当前的基础国防预算增加了1500亿美元，达到约8330亿美元。因此，这相当于13%的增长，是过去25年来单年度国防支出的最大名义增长，也是第二大百分比增长。这为我们从这笔资金中产生业务创造了强劲的背景。我们建议投资者预计，国防预算增加将在12至18个月后带来增量租赁和开发机会，因为这笔资金需要通过政府项目流程、签订新合同、向承包商授予合同，然后我们才能租赁空间。
所以这是一个非常令人兴奋的时期。
那么总统的预算呢？
总统提交的初始预算与去年的预算基本持平，为8310亿美元。这是提交给国会的数字。这很常见，通常在参众两院通过后，预算实际上会有所增加。因此，基本情况是与去年持平的基础预算。如果它增加几个百分点，我也不会感到惊讶。
今天上午我们有一个政策小组讨论，他们提到了政府停摆的潜在风险。这是否会以任何方式影响或延迟租金支付？
不会，但这通常是一个把握我们股票时机的好机会，因为人们认为这会伤害我们，但实际上不会。如果我们的股价因此略有下跌，你应该把握这个买入时机。我们的租约受到保护。我忘了具体是哪项法案，但政府必须支付我们的租金。我们支持的任务都是 essential 任务。因此，即使发生停摆，他们也会继续工作。上次我们某个地点发生停摆时，唯一的影响是等待进入基地的汽车队伍变长了，因为他们认为安全入口点不是 essential 岗位，因此减少了一半人手。
但政府停摆对我们公司不是影响因素。
谢谢。上周有一个重大新闻，太空司令部总部将迁至亨茨维尔。你提到这可能是一个巨大的机会，能否给我们更多细节？
好的。给大家一些背景信息：太空司令部（Space Command）和太空部队（Space Force）是由特朗普总统发起的。在他任期结束时，为确定太空联合战斗司令部（称为太空司令部）的最佳地点举行了一场竞争，最终确定亨茨维尔的红石兵工厂（Redstone Arsenal）是最佳位置。拜登总统上任后，一些未获胜的地区多次对这一决定提出异议，但每次重新裁决都维持亨茨维尔和红石兵工厂的选址。后来通过总统令，将其暂时留在科罗拉多斯普林斯，但从未为其所需设施提供适当资金。
上周二，这一决定被逆转。拨款已被预留用于建造新的太空司令部指挥中心。公开宣布将在科普特防务地产拥有的红石兵工厂土地上的“增强使用租赁”（enhanced use lease）区域内进行。我们将作为开发商。这一开发项目预计包括三座建筑，面积在45万至48万平方英尺之间，用于在两年或更短时间内将整个司令部迁至兵工厂。我们是唯一能够为他们提供急需设施的解决方案，这些设施五年来一直受到政治因素影响，现在终于可以以适当的形式支持任务。
除了司令部本身，司令部预计其承包商支持团队将随之迁移，所需面积可能是司令部本身的两倍。因此，未来几年这将带来另外100万平方英尺的开发机会。随着新设施的建设、SCIF的完成和认证、司令部的搬迁以及承包商的跟进，这些机会将逐步显现。
能否告诉我们这三座初始建筑的时间线？
我们已准备好开始。我们多年来一直在规划这些建筑。五年前我们就制定了这个计划，已经完成了土地的公用设施准备工作，随时可以开工。我们将很快启动第一座建筑的建设，即使尚未签订租约。然后，一旦租约文件制定完成，我们将依次开发接下来的两座建筑。
太好了，谢谢。现场有问题吗？
当你的员工租赁公司时，他们可以带走什么样的知识，或者我们公司呢？是的。
我们继续，你得找点乐子。这是会议的最后一场了。不，你知道，我们有着员工长期服务公司直至退休的优良传统，这非常惊人。超过三分之一的员工已经在公司工作了20年或更长时间。那些即将退休的员工，他们仍然与我们保持密切联系。我们与他们维持着良好的关系，很少看到有人离职去竞争对手公司。也没有直接可比的竞争对手。
那100万平方英尺的承包商需求（姑且这么说），你认为其中有多少会直接由你们承接？时间线如何？
目前还不太明确，Jordan。首先，我们能承接多少，这是基于政府对我们预期的指导。我们在亨茨维尔的红石兵工厂开发始于2011年的第一座建筑，至今已发展到24座建筑，总面积250万平方英尺，还不到我们可开发 capacity 的一半。在亨茨维尔，我们很少将新租户输给其他地点，因为我们的开发项目具有优势。因此，我的预期是我们将获得大部分份额，如果达不到90%以上，我会感到惊讶。
这些是支持任务的承包商，因此在任务准备好迁移之前，他们不太可能搬迁。当然，如果他们需要SCIF，就必须提前很长时间开始建造和配置，这是一个非常耗时且技术性很强的过程。因此，我猜测大约在一年内，我们将开始看到搬迁的明确承诺、租赁空间以及SCIF建设的启动。
随着你开发这些物业，是否会提高租金？
现在还为时过早。我还不知道。我认为我们的建筑交付时间，从第一座到第三座，间隔大约一个月左右，不会更长。他们实际的入住策略，我无法评论。在过去三年中，我们开发的国防承包商建筑的现金回报率通常为8.5%。通常在项目完工时，回报率还会上升。不，这只是初始现金回报率，不是平均水平，不是GAAP，就是现金回报率。
考虑到需求如此强劲，交付速度的紧迫性也很高，交易的经济性如何？
我们总是希望做得比我说的更好，但我不喜欢做出无法兑现的承诺。
很好。或许我们可以转向“金顶防御盾牌”（Golden Dome）的机会，简要概述一下它具体包括什么。
“金顶防御盾牌”是一项引人入胜的计划，可能是美国国防部30年来最大的举措之一。它旨在为美国创建一个反导防御盾牌。目前我们依靠的是“地面中段防御”（GMD）系统，该计划由红石兵工厂的承包商负责，他们就在我们红石网关（Redstone Gateway）的建筑中。但“金顶”将把防御范围从仅针对洲际弹道导弹扩大到任何形式的导弹。初步消息显示，这将整合来自众多承包商的不同技术，形成一个全国性的综合防御结构，最终还需要开发新技术以改进威胁识别并可能从太空进行目标打击。初始预算估计为1750亿美元，目标是在2029或2030年投入使用。“One Big Beautiful Bill”法案为此系统拨款250亿美元作为首付，将在2026财年支出，这意味着未来四年将有1500亿美元的增量投资用于整合现有技术、开发新解决方案和部署系统。
导弹防御局（Missile Defense Agency）位于红石兵工厂，将是协调所有这些活动的主要机构。因此，除了太空司令部，这一新系统的开发将与之并行，我们预计这也将成为租赁需求的强劲驱动力。
在过去……我不确定合适的时间框架，比如10年左右。你成功地将公司从一家自称“基于国防的防务提供商”转型为一家实际上主要为国防承包商提供服务的公司。你还有多少空间被认为是政府租用但非关键任务，甚至非国防相关的？其中是否有任何空间受到政府对房地产空间使用的全面审查的影响？
首先，澄清一点。我14年前加入公司时，我们的国防租户占比已超过50%，但在专注于国防方面不够 disciplined。在我担任首席执行官的九年里，每一笔增量投资都投向了国防IT领域，现在这一比例已达到90%。从大约50%提升到了90%。不属于我们国防IT投资组合的剩余部分只有5座建筑，这些是遗留资产，在市场能够高效支持时我们未能进行置换。我们已将它们确定为置换目标，当利率提供更有吸引力的方式时就会进行。在我们的国防IT投资组合中，我在发言中提到，80%的空间具有高安全级别的改良。因此，确实有一些国防承包商空间没有配备SCIF，但比例非常小。我想我回答了这个问题。有没有遗漏什么？
是的。你是说基本上没有任何空间受到政府审查的风险？
哦，是的，我漏掉了这个细微差别。是的。国防部长办公室（Doge）的审查对我们公司完全没有影响。如果你仔细阅读Pete Hicksest的评论，他希望在行政和管理成本中节省15%，他不想削减开支，而是想将资金重新分配到支持任务上。我们在建造、租赁或购买建筑时非常 disciplined，我们选择出售的资产也是如此。我们希望任务工作进入我们的建筑，不想要总部工作、后台办公或行政人员。因此，在这种效率环境下，资金向任务的转移正好符合我们的投资组合。
你提到了租赁的强劲表现，在年中就几乎达到了全年目标。能否概述一下当前市场的需求情况，以及租赁 pipeline 的状况？
好的，我们每周都会维护一个租赁 pipeline，对所有潜在客户按概率排序，并将其作为我们投资组合中空置空间的百分比进行衡量。目前，这个 pipeline 刚好超过70%，这意味着我们有超过70%的空置空间有潜在客户。从时间上看，由于2025财年国防预算拨款的时间问题，我们预计下半年的交易量会比上半年略有减少。由于总统换届，该预算经历了美国历史上最长的持续决议（continuing resolution），直到7月4日才获得拨款。我们正在处理的许多需求都在等待新合同的授予，以便他们能够扩大 footprint，因此这些需求更多会集中在2026年。但我们将实现全年上调后的45万平方英尺的租赁目标，顺便说一下，这相当于我们1月1日空置面积的三分之一以上。
你如何看待优先提高入住率？
我喜欢入住率，也喜欢续租率。这是一个更好的问题。我们认为，当国防租户进入我们的建筑时，他们通常会共同投资创建SCIF和专门设施，这推动了我们极高的续租率。因此，我们一直在寻求提高入住率。我们必须关注市场租金水平。作为一项战略，我们希望成为租户的业务合作伙伴。我们从不希望处于这样一种境地：他们因为需要留在我们的投资组合中而感到被利用。
因此，我们会获得溢价，但不会将其推到过高水平。简单来说，“猪会变胖，而贪婪的猪会被屠宰”，我们绝不想成为贪婪的猪。看看我们的租户，如果排除最大的两个租户，我们平均与国防承包商在多个地点签订4到6份租约。我们真正追求的是这种合作伙伴关系。所以我想我有点回避了问题，但也谈到了相关内容。
能否提供最新情况？
当然。我忘了具体数字，我们拥有超过600万平方英尺的数据中心。其中很大一部分是在合资企业中，我们过去通过合资来回收资本并支持开发。这些数据中心是在较长时间内开发的。我可以说，其中许多在续租时都实现了100%或更高的租金增长。尽管我们从这些项目中获得了可观的开发利润，但自合资以来，它们的价值翻了不止一倍。我们继续拥有约200万平方英尺的自主开发数据中心，包括今年将要开发的两个。关于未来发展，我们在爱荷华州得梅因郊外收购了365英亩土地，作为长期土地投资，用于在新地点重新激活我们的开发业务。但由于全国性的电力限制，特别是该服务区的电力 constraints，我们预计大约需要四年时间才能开始动工。
我确定你已经回答过这个问题，为什么选择那里？
嗯，信不信由你，那里是美国第五大超大规模数据中心市场。你得坐飞机去那里，Jordan，开车转转。我可以说出所有在那里的租户，但那样可能会暗示我们的客户是谁，所以我不会说。但所有大公司都在那里。该地区有大量令人印象深刻的数据中心设施，对我们来说，这是一个向长期客户提供新想法和执行能力的地方，符合他们自己的目标。所以这对我们来说很合适。他们在那里做了不少事情。
这正是我要问的。这似乎有点超出你的专业领域，但也不完全是。
我们着眼于长期。弗吉尼亚州的机会 set 变得非常有限。我们在360英亩土地上花费了3200万美元。如果我们能在北弗吉尼亚找到并购买这样的土地，按照去年我们投资时的市场价值，可能需要12亿美元。北弗吉尼亚的社区现在明显反对数据中心开发，他们已经受够了。其中一个有机会的县正在考虑一项新法律，规定每开发1英亩数据中心，必须预留5英亩农田。这意味着每开发1英亩，你必须拥有6英亩，而且每平方英尺的价格并没有降低。因此，这变得非常困难。什么？
他们通过了这项法律吗？
他们会通过的，但这仍然是一场昂贵的扑克游戏。因此，我们着眼于长期，如何在新市场中为我们和客户创造双赢局面，支持他们的业务，从而使我们的股东受益。在我们的核心国防领域，竞争往往是本地的或 ownership 分散的。我们最具竞争力的市场可能是北弗吉尼亚，这是一个非常大的办公市场，我们在该市场的平方英尺数并不占主导地位。但在我们倾向于赢得更多机会的领域，我们当然拥有主导地位，因为我们能为国防租户提供他们需要的东西。
但在我们大多数地点，竞争并不激烈，只有理论上的竞争，没有公司像我们这样涉足这么多市场。
你的关键任务建筑的替代用途是什么？
是的。关于政府建筑，我提到了8个园区，这些是有围栏的安全地点。在30多年的政府开发和租赁历史中，我们从未有过整栋建筑不续租的情况。假设一栋有围栏的建筑没有续租，那会很尴尬，但这种情况从未发生过。对于无围栏建筑，它们就是普通的办公楼。因此，如果我们不得不将它们租给非围栏租户，与其他建筑没有区别。但趋势恰恰相反。我们总部所在的哥伦比亚网关（Columbia Gateway），传统上租户约有一半是国防租户，另一半不是。在过去四年中，这一比例已大幅上升，同一批建筑中75%的租户是国防租户，几乎所有增长都与网络安全或信号情报相关，并且需要SCIF设施。
很遗憾，我们时间到了。但我想以快速问答结束，我们已经向所有在会议上发言的REITs提出了这些问题。当美联储开始降息时，你预计长期债务利率会下降、保持不变还是上升？
利率将会下降，我预计会下降，但这需要6到9个月的时间。
去年，大多数公司表示他们正在增加人工智能（AI）举措的支出。你如何描述你明年的计划？支出增加、持平还是减少（持平几乎为零）？你认为你所在行业的同店净经营收入（NOI）明年会更高、更低还是保持不变？
行业整体会更低，但我们会更高。
非常感谢你。