身份不明的发言人
Glen Messina（董事长、总裁兼首席执行官）
身份不明的参会者
Miguel Walker（巴克莱银行）
好的。各位下午好。我叫Miguel Walker，是巴克莱银行金融机构集团的董事总经理。非常荣幸和高兴欢迎大家参加今天与Oniti集团的会议。Oniti是一家领先的非银行金融服务公司，通过其主要品牌提供抵押贷款发起和服务解决方案。其中包括PHH Mortgage，它是美国领先的抵押贷款服务商之一，以及Liberty Reverse Mortgage，它是美国最大的反向抵押贷款 lender之一。Oniti成立于1988年，为客户服务已超过三十年，目前业务遍及美国、美属维尔京群岛、印度和菲律宾。
我们荣幸地邀请到了ONADY的董事长、总裁兼首席执行官Glenn Messina先生。Messina先生拥有数十年的领导经验，包括在PH公司和通用电气的任职，自2018年加入公司以来，一直指导Oniti的增长和战略。请和我一起欢迎Ben Messina先生。
谢谢大家。是的，让我给大家介绍一下Oniti。正如Miguel所说，我们是一家抵押贷款发起和服务商。从发起业务来看，我们专注于代理和联合发行市场，以及消费者直接的组合再捕获业务。在服务方面，我们为各种不同类型的抵押贷款提供服务，包括远期抵押贷款和反向抵押贷款。我们既做自有服务业务，也做子服务业务。我们还从事商业用途、住宅以及履约和特殊服务业务。因此，我们拥有非常多样化的技能组合。作为我们业务的一部分，我们的服务组合在自有服务和子服务之间保持50:50的平衡，我们认为这是优化业务相关回报以及最小化公司资本部署的正确目标组合。
从行业排名来看，我们是美国前十大非银行抵押贷款发起和服务商之一，并且在我任职的过去五六年里，大家可以看到我们业务的各个细分领域都取得了显著的提升。Oniti的前身实际上是Ocwen Loan Servicing，一家专业的服务商，而今天我们已经发展成为一家更加多元化、盈利能力更强、业绩更好的企业。今年迄今为止，我们的调整后净资产收益率（ROE）为18%，从后面的几张图表中可以看到，这与同行相比具有很强的竞争力，处于我们指导区间的上限，并且我们持续增长服务业务和账面价值，同时稳步降低业务的资产负债率。
一年多前，我们的资产负债率略高于4:1。在过去六七年里，业务发生了相当大的转变，从一家规模小、成本基础臃肿、不盈利且实际上在萎缩的专业服务商，转变为今天一家平衡且多元化的企业。我们之前页面展示的转型和业绩成果，实际上是执行五大支柱战略的结果，这些战略围绕平衡与多元化、审慎资本、稳健增长、行业领先的成本结构、顶级运营绩效和动态资产管理。对这五大支柱的持续且不懈的关注，已将业务打造成为一个非常强大的竞争者，其影响力远超我们的规模等级。
我们2025年及未来的优先事项主要集中在三个领域。首先是加速增长，我们的重点是通过新产品扩大可寻址市场，保留更多的抵押贷款服务权（MSRs），当然还要提高中标率和再捕获率，然后从运营绩效角度继续扩展我们的资产管理能力。其次，我们专注于提供差异化的运营绩效，这关乎为我们的客户、消费者以及我们所拥有的资产提供卓越的财务和运营成果。这一切都是基于对他们最重要的指标，为客户和消费者创造价值。
最后，提升客户体验，创造能够促进组合再捕获并本质上吸引客户的客户体验。这需要个性化、高水平的参与度、高互动性，同时对客户而言要高科技且低 effort。从抵押贷款市场行业概况来看，我想大家大多都熟悉抵押贷款行业。它规模相当大，可能是消费者金融服务领域最大的细分市场，未偿还抵押贷款服务规模达144000亿美元。其中40000亿美元是未偿还的子服务金额。在过去12个月里，该行业的发起额约为18000亿美元。
大家知道，我们现在处于第三季度。业务从未如此繁忙。我们看到利率下降了近80个基点。30年期固定利率抵押贷款在第三季度期间下降了约80个基点。低利率意味着更多的再融资机会。这与NBA和房利美对第三季度行业的预测一致。从购买市场交易量来看，这也是行业的季节性高峰。因此，根据房利美和房地美全年的平均预测，再融资量预计将有强劲的两位数增长，服务组合将有个位数增长。
我认为服务组合的增长将与行业估计相对一致，在低利率环境下，发起市场实际上相当强劲。因此，我们非常看好公司面临的市场环境。那么问题是，为什么选择Oniti，为什么是现在？归根结底，我们在盈利能力上与同行相当，但估值更具吸引力。其次，我们已将业务打造为全天候业务。因此，无论利率高低，我们平衡且多元化的模式都能表现良好。而且我们拥有发起能力和再捕获能力，能够利用当前利率的趋势。
我们不断提高业务的市场地位，赢得了新客户，并且主要通过有机增长扩大了业务。这是一次赢得一个客户，并通过为客户提供卓越成果从竞争对手那里赢得他们。最后，稍后我们会看到，我认为就我们的规模而言，相对于行业中的一些大型企业，我们在成本结构或能力方面并不处于劣势。我们专注于技术、持续流程改进和全球运营能力，以创建一个极具竞争力、高度可扩展的平台，我们认为其影响力再次远超其规模。
因此，在与同行比较的盈利能力数据方面，大家可以看到，截至2025年第二季度末，今年迄今为止我们实现了18%的调整后ROE，这与我们的大型上市同行高度相关且相当。同样，我们的指导区间也正好处于大型上市同行的中间水平。但从市净率来看，我们的股票仍以相对较低的市净率交易。部分原因确实与管理层的关注点有关，即在过去六七年（主要是六年）里，我们一直专注于内部，致力于打造我们今天拥有的能力和绩效，而没有专注于公司的营销。
在2024年底，我们聘请了一位全职投资者关系专员。Valerie Hartel就坐在第一排，我们真的开始全力以赴地走出去，讲述Oniti的故事，展示我们在业务中取得的增长和绩效。我们 earlier 谈到平衡的业务模式是公司核心战略的一部分，以及我们如何期望在利率周期中表现。大家可以在左侧看到，在疫情期间利率非常低的时候，发起平台是业务的主要收益贡献者。
服务业务虽然盈利，但在公司总收益中占比低得多。当我们展望今年第二季度，当时利率几乎是疫情最严重时期的两倍，服务业务成为了利润驱动因素。虽然发起业务盈利，但其真正重点是补充和增长服务组合。总体而言，由于我们扩大了业务并提高了盈利能力，发起和服务业务的调整后运营收益有所上升。正如大家在本列中看到的，在利率下降的环境中（这是我们最近经历的环境），我们预计发起量和利润率将会增加，远期自有服务价值和提前还款率会上升。自有价值会下降，因为提前还款率上升。反向服务业务是远期业务的良好对冲，其价值会上升。而子服务业务无论利率高低，在财务影响上都没有实质性变化，其盈利状况不会有真正的方向性变化。那么让我们谈谈增长，从增长角度来看，我们一直专注于一些简单的事情，但做得非常出色。那就是为客户提供更好的运营成果，为客户提供更好的财务成果，以及简化业务流程并提供更好的客户体验和客户满意度。
我们在2019年从零开始建立发起平台。大家可以看到，到2020年年中，我们有大约600个代理客户。尽管自2020年以来市场大幅萎缩，但我们成功将客户群增加了一倍以上，现在发起业务方面的客户已超过1300个。这在很大程度上再次归功于我们采用的价值交付模式以及向单一代理客户提供我们组合中多种产品的企业销售策略。在子服务业务方面，我们也实现了增长，不过在子服务业务上我们更多地进行了转型。
我们淘汰了大约44个Oniti和PHH的遗留子服务客户，因为我们为这些客户服务的平均贷款余额相对较低，对我们来说确实不盈利。但在过去四年中，我们通过以更好的绩效和客户体验从竞争对手那里赢得客户，新增了56个新客户。这使得我们在过去几年中，尽管行业交易量从2020-2022年新冠疫情时期的水平减半，但我们的发起能力（包括自有服务和子服务新增量）却翻了一番。
同样，这也导致了组合的增长，尽管我们专注于动态资产管理，即在我们认为出售MSR的相对价值高于保留在组合中的时候进行轮换和出售。在此期间，我们已出售超过200亿美元的MSR，并且处理了一个子服务客户的业务组合，该组合的提前还款相当严重，但我们的业务仍然实现了净增长。从再捕获角度来看，这对于维持我们MSR组合的价值以及业务增长至关重要。
留住客户并实现增长比失去客户后再试图增长要容易得多。大家可以看到，在过去12到24个月里，我们的再捕获平台表现非常出色。截至第二季度，我们的交易量同比增长了一倍以上，正如大家在页面右侧看到的，我们的再捕获率与上市同行相比处于顶级水平。基于过去12个月的数据，Oniti（蓝色柱形）在专注于第三方发起的大型独立抵押贷款银行中排名第二。
仅在第二季度，我们的再捕获率在该同行组中最高。因此，在人员、流程和技术方面的持续投资，以及更复杂地使用数据分析来识别具有高再融资倾向的客户，并为消费者提供有吸引力的价值主张，帮助我们最大化了这部分业务。在服务方面，再次强调，一切都是为了为客户、房主和投资者提供卓越的成果。大家可以看到，在服务能力方面，我们连续四年被房利美和房地美评为顶级服务商，对于HUD（美国住房和城市发展部）的FHA和VA保险贷款，我们也被吉利美评为顶级服务商。
我们稍后会谈到技术投资如何帮助我们建立了今天的平台能力。我们的技术投资获得了共享服务外包网络颁发的“技术中心自动化卓越中心”奖。从成本结构来看，基于2025年抵押贷款银行家协会对服务商的年度成本研究，我们属于大型服务商同行组，其中包括行业内一些最大的公司，如Mr. Coopers、PennyMac等，以及几家大型银行。我们的履约贷款服务成本比同行平均水平低23%，不良贷款服务成本比同行平均水平低50%以上。这并非凭借规模，而是通过技术投资、持续流程再造和维持全球运营布局实现的。所有这些技术投资也有助于改善客户体验。大家可以在页面右侧看到，无论是借款人进入我们呼叫中心的体验、贷款 boarding 体验，还是我们的子服务客户对我们的评价，我们在所有三个维度上都获得了很高的评分。
从客户净推荐值（NPS）55分来看，净推荐值是衡量客户满意度的指标，这与苹果、谷歌和亚马逊等公司相当。因此，从技术方面来看，表现非常顶级。我认为技术是我们业务的生命线，也是行业的未来。我们一直在采用我们称之为“四乘四”的方法来投资人工智能。人工智能技术下有四个真正的技术篮子，即机器人流程自动化、自然语言处理（如语音机器人、聊天机器人）、视觉或光学字符识别与神经网络数据提取，以及机器学习。
关键在于如何使用这些数据进行预测分析。我们用它来驱动业务的多个不同要素，包括驱动增长、客户体验、运营成本结构以及为客户带来的运营绩效和财务成果。因此，在我们的投资、成就以及未来方向方面，大家可以看到在每个篮子中，都有这些技术如何影响我们业务的具体用例。在第二季度，88%的客户咨询通过数字界面渠道处理。
我们有超过190个流程通过机器人流程自动化实现了自动化。这每月节省了超过50000小时的人工工作，相当于我们服务工厂每月约400名员工的工作量。因此，我们继续在整个平台推动这种自动化，为客户、消费者和投资者创造更一致的体验，创造更好的成果，并提升客户体验。我们在子服务领域有一件非常令人兴奋的事情。在第一季度末、第二季度初，我们为子服务客户推出了基于人工智能的新搜索引擎，称为Lassi（Loan Span Information Retriever），我们的客户可以在Loan Span中提出自由格式的问题，它会自动为客户提取数据。
因此，客户无需通过我们的门户搜索数据或要求客户服务代表获取数据，只需让我们的Lassie人工智能代理获取数据即可。在资本配置方面，这对我们公司是一个巨大的提升。我们真正专注于推动有机增长。因此，在去年进行了相当重大的资产负债表重组后，我们消除了两层公司债务，偿还了超过1.4亿美元的公司MSR债务，将公司债务再融资并展期为单一 tranche，并降低了公司的杠杆率。我们现在专注于通过有机增长和有机收益来扩大股本基础，并通过增加股本降低公司杠杆率，为了支持发起业务和优化流动性，我们确保拥有足够的审慎流动性来管理波动的利率环境。
我们在2025年上半年看到利率波动很大，我们对MSR进行了接近100%的对冲，因此现金会有不同方向的流动，我们需要为此做好准备。最后，随着我们继续投资MSR、投资回报、投资业务技术以推动绩效，这确实为股东带来了长期价值。因此，我们在资本管理方面的纪律性方法为公司带来了很好的回报，推动公司实现了十几%的调整后ROE。在指导方面，在第二季度末，我们确认了16%至18%的调整后ROE指导区间。大家看到，今年上半年，我们处于该区间的上限。我们的目标是将服务未偿本金余额（UPB）增长约10%，同样是自有服务和子服务50:50的组合。
这是同比增长，并且再次保持我们的运营效率比率，该比率一直表现良好。最后，我们确实提到，有可能会释放我们对递延税项资产的估值备抵，这代表未来的税收优惠或未来现金税的减少。我们一直在利用这一点。但在Oniti的转型和扭亏为盈过程中，我们不允许在资产负债表上确认任何递延税项资产，因此对其计提了估值备抵。
我们预计今年将释放其中的一部分，这将进一步帮助降低杠杆率并改善公司的资产负债表。因此，我们对面前的机会感到兴奋。这是极其繁忙的一年。第二季度末，发起业务同比增长35%，而行业增长可能在20%左右（25%-28%）。因此，我们的增长速度快于市场。我们平衡且多元化的平台表现良好。
我们认为我们已为低利率环境做好准备。我们有通过赢得新客户来实现增长和扩大规模的记录，并且不依赖大宗收购或全公司收购来实现增长和扩大规模。我们通过一次赢得一个客户的传统方式实现增长。从可扩展性来看，我们在技术、流程再造和全球能力方面的投资为我们提供了一个高度可扩展的平台，为客户和投资者提供卓越的绩效。以上就是关于Oniti的简要介绍。
谢谢你，Glen。非常深入地了解了业务的发展以及你如何为面前的机会做好准备。也许现在我们可以开放问答环节。观众有什么问题吗？我知道有麦克风在传递，所以请不要害羞，如果没有，我很乐意开始提问。好的。再次感谢你的发言。我认为，对于任何关注这个故事和公司的人来说，很明显自从你加入以来，业务发生了真正重大的转型和演变。
从所取得的成就来看，市场似乎可能没有完全认识到这种演变。你在讲话中提到，你一直专注于实际工作，可能没有机会大肆宣传。但是，当你考虑分析师或投资者可能对业务存在哪些误解时，你认为其中有哪些要素？
是的，我们经常被问到的一个问题是，你们的规模是否是一个劣势。你们不像一些大型企业那样大，如何与一些大型企业竞争？在我们开始公司转型时，我们坚信的一件事是，规模不能解决所有问题。仅靠规模并不能使你在市场上具有竞争力。仅靠规模也不能保证业务的持续稳定增长。因此，驱动增长的只是几件简单的事情。第一，为你的客户和投资者提供更好的运营成果。
第二，为你的客户和投资者提供更好的财务成果。第三，为你的客户和投资者提供更好的体验。我们一直专注于业务的这些方面以推动增长。增长已经实现。我知道当我们与股东一对一交谈时，谈到我们如何发展业务以及如何从竞争对手那里赢得客户，在过去四年中新增了56个子服务客户，我们与各种竞争对手竞争。从子服务角度来看，我们从0个客户发展到超过1300个代理客户，这并非易事。
他们并非都是新客户。我们赢得了钱包份额，从竞争对手那里赢得了市场份额。可持续的竞争优势来自于技术投资以创造这些差异化的成果。因此，我们没有专注于进行大宗收购或收购整个公司，而是专注于通过能力建设和利用技术及持续流程再造创造内在的低成本结构来推动绩效。因此，总会有人问，你是否觉得自己在规模上处于劣势？答案是完全没有。
我们一直与各种规模的竞争对手竞争。亚马逊曾经也是一家小公司，苹果曾经也是一家小公司。他们不一定是通过收购达到今天的地位。他们只是运营得非常好。这就是我要说的第一点。第二点，建立这种能力意味着我们专注于内部，没有出去推销公司。因此，我们没有全面的股东关系工作。现在我们实际上出去推销股票，告诉人们我们对公司所做的事情以及我们是多么强大的竞争对手，股价正在上涨，并开始赶上我们的同行。
在过去一年中，我们的股价增长了40%以上。这不仅仅是因为出去推销和讲述我们的故事，还因为公司的业绩。我们在这里交付了持续稳定的业绩，达到或超过了同行水平。
希望观众有问题。我继续提问。也许Glen，稍微转换一下话题。你提到了一些竞争对手从战略角度通过收购来扩大规模。从并购角度来看，这显然是一个活跃的市场，当你审视这个领域时，Rocket收购Mr. Cooper是一个重要事件，我个人认为这笔交易验证了服务能力在抵押贷款业务模式中的重要性。但我很想听听你对该领域整体交易活动的看法，以及这对Oniti的机会意味着什么。
是的，我们并不害怕这笔交易。事实上，我们对这笔交易感到兴奋。我们兴奋是因为我们认为这在我们所处的领域，特别是在子服务和代理领域，创造了机会。坦率地说，在子服务方面，Rocket收购Mr. Cooper是过去两年中第五家易主的子服务商。这导致大量子服务客户或说客户真的在思考，我想和谁成为子服务合作伙伴？如果你有零售发起平台，而你现在将贷款子服务给Mr. Cooper，现在你知道你的贷款将转到Rocket Mortgage，并且你的子服务将与Rocket联合品牌，因为在几个州这是必需的。你不能进行私人标签子服务，必须联合品牌。你真的会想让你的客户知道Rocket Mortgage在为他们的抵押贷款提供服务吗？答案可能是否定的。我们没有零售发起渠道。我们有直接面向消费者的业务，仅专注于我们自己的再捕获以及我们子服务客户需要的再捕获。我们今天在子服务方面看到的活动比过去四五年中的任何一年都多。
很多客户真的在探索他们的替代方案。因此，反向咨询量很高。每当我们参加营销活动时，我们的日程都排得满满的。非常活跃和繁忙。因此，在某些领域你可能会害怕，但我们认为，任何这样的大型交易都是行业的破坏性事件，破坏会创造机会。
我最后问一个问题，新闻中很多关于GSEs（政府支持企业）的活动。我们以前见过这种情况。显然这次有一定程度的确定性。所以，考虑到你的业务，对于那些关注的人来说，如果GSE摆脱监管，你的业务会有任何风险或敞口吗？你如何看待其影响？
是的。我认为这是一个既有机会也有风险的领域。我先从机会方面开始。让房利美和房地美都进入公共领域，相互竞争市场份额、业务和客户，这对行业有利。我认为这会促进创新。GSEs历史上一直是行业的主要创新者之一。因此，从产品角度、技术和交付角度的创新。因此，从这个角度来看是好的。更多的竞争、更多的创新是有帮助的。
我确实认为，回顾GSEs的历史，他们偏离了使命，购买范围变得非常大，我预计政府担保将更加集中、狭窄和受限，不会是无限的。政府不会再经历一次那样的情况，这将创造新的产品机会。我认为这会为私人标签产品、非机构产品的开发创造更多机会。对于第二留置权、自雇者贷款、度假房产等，私人标签抵押贷款支持证券化市场再次活跃起来。
因此，我认为这在GSEs范围之外的产品方面创造了创新机会。总的来说，这会带来更多的投资者和投资资本进入该领域。在担忧方面，G费（担保费）会怎样？它们会上升还是下降？这会使GSE产品在价格上更具竞争力还是更不具竞争力？GSEs上一次试图绕过抵押贷款银行直接与消费者互动，结果并不好。
确实不好。
是的。
看看这次情况如何发展。观众还有最后问题吗？再次感谢你的时间，感谢你抽出时间与我们交谈。看到过去几年你和你的团队在建设和发展业务方面所做的工作令人印象深刻，很高兴看到这最终开始体现在股价上，并希望这种情况能持续下去。
谢谢。感谢你。也感谢我的团队。谢谢大家。感谢大家对公司的关注。