身份不明的发言人
Tom Toomey（董事长兼首席执行官）
Thomas W. Toomey（董事长、总裁兼首席执行官）
David D. Bragg（高级副总裁兼首席财务官）
Michael D. Lac（高级副总裁兼首席运营官）
身份不明的参会者
Jana Galan（美国银行）
大家下午好。欢迎参加美国银行2025年全球房地产会议。我是Yana Gallen，负责美国银行的住宅房地产投资信托基金（REITs）研究。我们很高兴邀请到UDR的总裁兼首席执行官Tom Toomey、首席财务官Dave Bragg、首席运营官Mike Lacy、投资分析副总裁Chris Van Ends以及投资者关系副总裁Trent Trillio。Tom将首先发表一些开场致辞，然后我们将进入问答环节。
非常好。再次感谢您在这么好的场地接待我们，以及今天安排的精彩投资者会议。那么我就直接开始了。我想首先谈两点：一是业务指导和运营状况，然后我会让Mike详细介绍这部分内容，之后是问答环节。但让我先从这里开始。我们在第二季度实现了业绩超出预期并上调了 guidance。我们正按照下半年的 guidance 趋势发展。今年到目前为止，在公开同行中，我们的净经营收入（NOI）增长排名第二。我们非常自豪的一点是我们所谓的"制胜市场"。
因此，当我们审视收入和净经营收入时，我们与同行相比表现如何？今年到目前为止，14个市场中有11个市场表现良好。所以在直接竞争和整体业绩超出预期并上调 guidance 方面都取得了不错的进展。Mike 将更详细地介绍我们关注的运营方面以及我们可以控制的因素和影响我们业务的因素。第二个主题是资本配置和投资分析。你们中的许多人曾在UDR的会议室里见证了公司的发展，而我们最引以为豪的事情之一——我认为这也是在这个动态时代所有企业的共同主题——是那些能够将数据转化为现金流的公司。
你们已经看到我们在运营平台上展示了这种能力，我们在该领域拥有最高的现金流利润率之一。我们了解客户，预测客户需求，并找到以盈利方式保留和发展客户关系的方法。我们将这种"数据转化为现金流"的思维模式应用到了业务的投资分析部分，并开始使用这个工具——这是我们多年来一直在开发的工具。但我们对早期成果和未来前景感到兴奋。我想Dave和Chris也会就这些话题发表意见。
话虽如此，我就讲到这里。各位先生，在我们开始问答之前还有什么要补充的吗？
好的，显然任何人都可以随时插话，但或许我们可以先谈谈今年的春夏租赁季，有很多起伏。我认为修订后的就业数据回顾起来，在一定程度上解释了当时的情况，但我只是好奇，从您的角度来看，感觉如何，今年有什么不同之处。
好的，谢谢Jana。我认为对我们来说，您已经听到我们谈论上半年取得的成功。Tom强调了我们的几个要点。首先，净经营收入排名第二，我们感到非常兴奋。考虑到我们多元化的业务覆盖范围以及我们取得这一成绩的方式，我们在今年上半年成功推动了租金增长。最初，我们预计租金增长在1.4%至1.8%之间。我们在上半年实现了2%的综合增长，这确实推动我们进入了下半年。因此，这就是我们上调 guidance 的原因。
我们上调了收入 guidance 和净经营收入 guidance。Tom提到了这一点。很高兴看到我们今天仍在按计划进行。如果您打开演示文稿，在第三页，我们按地区进行了细分。您可以看到我们约75%的净经营收入来自沿海市场，即东海岸和西海岸。今年到目前为止以及我们对今年剩余时间的预期，这些市场的表现都超出了我们的预期。而净经营收入中25%来自阳光地带，由于需求随着正常季节性开始下降，为了提高入住率，租金和入住率面临的压力更大一些。
所以，Jana，我们上半年的增长超出了预期。我认为增长放缓的时间比我们预期的要早一些，但对我们目前的状况感觉相当良好。我们将继续专注于总收入增长和总支出，以推动净经营收入增长。
或许您可以谈谈入住率和续租接受率的情况，以及它们在今年下半年的表现如何。
好的，对我们来说，多年来您看到的情况是，我们通常全年的入住率在96.5%至97%之间。通常，我们会在需求开始略有下降的非旺季将入住率提高到97%左右。在进入租赁旺季时，我们处于有利地位。我们开始提高租金，将入住率降低到96.5%至96.7%左右，这是一个舒适的范围，以便能够测试市场租金水平。这是您预期会看到的情况。
我认为今年您会看到我们更多地这样做。我们目前的入住率在96.5%至97%之间。一旦我们渡过这个阶段，我们预计会将入住率重新提高。今年的不同之处，也是我们与众不同的一点是，我们确实开始处理租约到期问题，通常在非旺季，我们约有20%的租约到期。今年，我们实际上将其减少到了约15%至16%。因为我们预计下半年供应会增加，需求会开始下降。
因此，我们希望让自己处于能够提高租金的有利地位，理想情况下不需要签署那么多租约。所以我们将部分到期租约推迟到明年，我们预计明年的供应情况会好得多。届时我们将能够提高租金并获得收益。因此，我们在这方面采取了积极主动的方法。
那么关于市场，您是否仍然预计纽约和北加利福尼亚会领先？
是的，对我们来说，我可以告诉您我们在所有地区都有表现出色的市场，并且我认为具体到西海岸，我的预期是旧金山仍然会表现良好。它是我们目前最强劲的市场。我预计它将继续保持强劲。我们了解背景情况。我们知道供应正在减少。那里的需求一直很旺盛，综合增长率很高，入住率也很高。因此，今年下半年到明年，情况会大致相同。另一方面，我们在洛杉矶这样的地方仅占净经营收入的3%，目前该市场的需求略少一些。
我们在市中心有更多的供应正在交付，给我们的合资资产带来了压力。但对我们来说，这是一个小市场。我们更多地专注于玛丽安德尔湾，那里的情况相对较好。我们在奥兰治县的 exposure 更大一些。奥兰治县占我们净经营收入的11%，与房地产投资信托基金同行相比 exposure 更大。该市场表现更好。我看到奥兰治县这样的市场综合增长率在3%至4%之间，入住率接近97%。因此，南加州的奥兰治县与洛杉矶的情况略有不同。至于东海岸，纽约仍然表现强劲。
我们的入住率仍高达98%，综合增长率在3%至4%之间。全年来看，它一直比我们预期的要好，我预计在可预见的未来，它将继续成为我们表现良好的市场。至于阳光地带，坦帕的表现比其他一些市场要好。坦帕的综合增长率为正，入住率在96.5%左右。而德克萨斯州目前可能略弱一些，因此在奥斯汀这样的地方，我们看到了更多的优惠活动，市场租金更低。奥斯汀对我们来说是净经营收入占比2%的市场，所以规模相对较小。但我们确实看到德克萨斯州目前面临一些更大的压力。
那么华盛顿特区和波士顿呢？
是的，我们收到很多关于华盛顿特区的问题。我可以告诉您，它占我们净经营收入的15%，是一个大市场。我们有一个很棒的团队。我们在弗吉尼亚州、马里兰州甚至市中心的联合市场地区拥有多元化的投资组合，并且团队对新举措反应迅速。如果您查看过去三到六个月的收入增长，我们在同行中收入增长最高，因为他们专注于这些其他举措并推动了业绩增长。在过去大约四到八周的时间里，市场租金方面出现了一些疲软。
我认为这可以归因于现在有更多的购物者和买家，包括潜在的新居民和我们现有的居民。当我说购物者与买家时，是指那些正在看房的人，他们花费的时间更长，他们来看房，可能会提交申请，然后他们只是在处理申请。有时可能会取消租约。但从申请流程到实际入住，他们需要更长的时间。对于我们现有的居民，我们有更多的谈判。
因此，这些人看到了同样的新闻周期，他们来到物业，只是想了解续租增长会是多少，如果他们的工作出了问题会怎样。他们想谈论租约中断费用之类的事情，只是想了解一下情况。但总体而言，华盛顿特区仍然是高于平均水平的市场，综合增长率仍然为正，入住率约为97%。所以它仍然表现良好，然后您提到了波士顿。是的，波士顿是另一个大市场，占净经营收入的11%。我可以告诉您，它分为北岸、南岸和市中心。
但我们目前在北岸面临一些压力，这是由于供应压力。今年大约有2000套单元将交付。预计明年这种情况会缓解。南岸表现非常好，是波士顿最好的子市场。我可以告诉您，市中心紧随其后。总体而言，综合增长率在3%左右，入住率超过96.5%。对我们来说，它仍然是一个强劲的市场。
太好了，谢谢。
是的。然后更广泛地说，城市与郊区的对比。今年城市地区似乎真的赶上来了。
是的，对我们来说，这因市场而异。因此，我可以告诉您，当谈到我们的沿海市场时，再想想旧金山、西雅图、波士顿、纽约、华盛顿特区，我们目前的情况是城市资产的表现优于郊区资产。我认为这主要指向几个方面。在大多数情况下，供应下降了。在这些地区，办公室复工情况良好，而且在这些市场的部分地区，租金与收入比率非常好。另一方面，当谈到阳光地带时，对我们来说，我们更多的是郊区B级资产，而不是城市核心区的资产。
与阳光地带的一些城市资产相比，郊区B级资产的表现相对较好，这只是由于阳光地带的供应压力。
谢谢Mike。非常感谢您的概述。或许再谈谈自本季度以来的一些最新动态。Tom，或许您想谈谈Joe离职的管理层变动公告。
当然，是的。你们很多人都认识Joe。Joe是我九年前招募到UDR的。在那之前，他是Biscuit的代表。我喜欢培养人才。Joe培养了很多人才，成为了行业领先的首席财务官之一。在他完成了部分职业发展，培养了自己的技能之后，大约八个月前，我提拔了他，让他几乎转任我们的首席投资官。在过去三个月左右的时间里，Joe和我一直在讨论他下一步的合适时机以及下一步是什么。
Joe渴望在短期内成为首席执行官。在与董事会、我自己和Joe权衡之后，我们认为现在不是合适的时机。Joe仍然渴望进入市场，在某个地方成为首席执行官。我一直为我们培养人才的 track record 以及在培养人才的文化中工作而感到自豪。有时你能够留住人才，有时则不能。在这种情况下，我认为我们共同做出的决定是，让我们为他寻找那个机会。
因此，9月2日，我们宣布Joe将离职，我们不会填补首席投资官这个职位。所以我会更深入地谈谈继任计划。但我认为重要的是要认识到，当你培养人才时，你可以留住他们。有时你会将他们培养到成熟阶段，有时你会接受是时候分道扬镳了。话虽如此，我看着这个团队，我已经做了很多年了。我们的人才储备、继任计划和人才情况如何等等。
我们不会填补首席投资官这个职位。我们要做的是，目前负责该职位的三个人都非常有技能。让我介绍一下。Andrew Kanter，在UDR工作了17年，负责买卖和DP业务。然后是Andrew Laveau，负责开发和再开发，和我一起工作了15年以上，然后是Chris Van Ann's，在数据分析方面工作了14年。作为一家公司，我们的决策文化是通过团队合作。因此，很多人都会参与投资方面的工作，包括Mike和Dave。
但这就是我们组织自己的方式。这就是我们的工作方式。但更重要的是，这是我们培养人才的方式。我们会让人们在不同的职位上轮岗，以培养他们，并为所有职位创造继任路径。我的职位也不例外。我们最近的一个例子是Dave Bragg最近加入我们担任首席财务官。Dave继承了一个非常有技能的团队，我会让他在新职位上谈谈这一点。但我倾向于认为，公司通过培养人才、给人们更多成长机会而变得更好。有时人才会寻求其他机会。
我想您可以查看合同，清楚地看到这是友好的离职，导致Joe现在进入市场寻找那个机会。我们的知识产权和人才都受到了保护。Dave？
当然。谢谢Tom。几个月前我很兴奋能加入UDR。我从外部了解这家公司大约20年了。我认识Tom那么久了。我也有幸认识Chris和Mike很多年了。从外部来看，我一直很钦佩这家公司，它是该领域出色的运营商，领先的运营商。我有几点观察。我很幸运地继承了一个非常强大的财务团队。当我查看财务团队的五位领导者时，其中四位在UDR工作了10年以上，并且在各自的职位上工作了5年以上。
因此，财务团队运转良好。资产负债表状况极佳。在战略方面不会有任何变化。当我深入了解并看到长期存在于运营方面的创新水平已经延伸到业务的投资方面时，我感到特别兴奋。Chris和他的团队以及他们建立的平台将逐步推动我们的投资战略，并在游戏的各个方面，包括开发、DPE、收购和处置，增强我们的投资决策前景。我也很兴奋能参与其中。
谢谢Dave。新闻报道称UDR正在上西区营销纽约市的合资投资组合。想知道你们是否可以谈谈这个。
这里需要澄清一下。UDR没有在营销它。这是与MetLife的合资企业持有的资产，我们共同投资超过20亿美元，拥有12处资产，并且我们已经合作了15年以上。MetLife决定希望出售其在一个名为Columbus Square的项目中50%的权益，我们已经共同持有该项目12年了，他们希望将其推向市场，看看他们50%的权益价值多少。我们的协议是听取这个价格，然后决定我们是卖方、维持现状还是买方。
因此，我们将了解该资产在市场上的情况。我可以报告的是，已有超过7份保密协议，30多次参观。因此，市场对此有很高的兴趣，而且债务非常有吸引力。可能约8年，利率2.7%。所以我们将看看市场的反应。
你们有可能成为买方吗？
我想我们会等着看定价情况。
太好了。或许我们稍微深入谈谈交易市场，您对那里的情况有什么看法。交易市场一直不太活跃，但可能会开始活跃起来。
是的，我想我可以和你们分享几点，然后我会请Chris谈谈我们如何看待市场以及我们正在那里构建的工具。两年前，我们通过仲量联行（JLL）与亚洲地区的一个养老金系统宣布成立合资企业，在美国购买资产。我要报告的是，一年后，我们的客户决定对此进行全球授权重估。我很高兴地报告，我们的基金是国际上表现最好的基金，您可能会看到我们在第四季度的收购市场上与该合作伙伴进行多项交易，我们相信凭借那里的 track record，我们会取得很多成功。
我们也可能在26年继续推进该计划并取得更多成功。但我认为重要的是，当您考虑公司和充满挑战的市场时——我现在已经看到这种主题有五到七年了——投资者的情绪是由房地产所在的位置及其 exposure 驱动的，而不是房地产可能发生的情况。在零利率环境下，这是一种自然现象。我认为我们不会很快回到那种环境。但市场通常的运作方式是增长率不同，风险状况不同。
因此，资本化率不同。我们将UDR定位为全周期投资，具有广泛的 exposure，以便我们能够吸引资本并在有意义的情况下跨市场投资和部署资本。就像您看到我们在运营方面利用数据来提高运营平台的利润率一样，我们也将其应用到了投资平台，这是我们五年来一直在努力的事情。我将其描述为，如果这是一场九局的比赛，我们现在处于第二局。而我将运营描述为可能处于第三或第四局。
因此，这里有很大的发展空间。但我会让Chris解释一下。他领导这项工作，取得了很大进展。我认为Dave Bragg的加入增强了团队使用新工具执行的能力。但从主题上讲，想想未来所有市场的起伏。您如何选择正确的市场、正确的资产？您如何以有纪律的方式配置资本以实现增长？这是当前的问题。答案就在Van ends先生那里。
好吧，我希望我能胜任。但不，您知道，Tom谈到了这一点。过去五到七年，我们一直在断断续续地做这件事，我可以告诉您，对我自己和我们的财务规划负责人Matt Sherry来说，这更多的是一个副业项目。在过去一年中，在Tom和董事会以及其他人的支持下，我们确实加强了投资分析平台。那么这意味着什么呢？这意味着我们在人力和资本资源方面进行了投资。比如一些数据科学家类型的人员、一些软件解决方案、一些技术解决方案。
那么其动力是什么呢？很大程度上是Mike和他的团队通过客户体验项目取得的成功。即把数据转化为现金流增长。是的。我们对目前的状况感到满意。我可以告诉您我们发现的最大收获之一，这可能是最令人惊讶的事情，是在一年前，我们真的专注于市场层面。我们说，水涨船高，反之亦然。是的。通过我们所有的分析工作，我们发现，选择正确的资产、正确的微观市场，对未来租金增长的影响大约是选择正确市场的两倍。
因此，您必须选对资产，选对微观市场，市场的重要性相对较低。这真的很有趣，因为我们在23个市场开展业务，我们调查了大约35个市场。但这使得每个市场都可以投资，每个市场都可以剥离。我们不再局限于这里是我们的前五个买入市场，这里是我们的后五个卖出市场等等。我们对未来的发展感到非常兴奋。我可以告诉您。我们会第一个告诉您这并不完美。是的。但我们认为这在很大程度上增加了我们成功的几率。
正如Tom所说，这在资本配置的各个方面都增加了我们成功的几率。因此，这不仅仅是买卖，还包括寻找潜在的开发场地。当Mike花费净经营收入增强资金时，他只有一次机会获得溢价。没有人会为五年前的厨房支付溢价或类似的东西。因此，我们需要确保正确使用这些资金。我们要尽可能获得强劲的回报。其中很多将在资产层面实现。
有很多想法。我可以告诉您。在Tom的支持下，我们仍在考虑扩大团队，我们非常兴奋能在投资方面复制Mike和他的团队在运营方面取得的成功。
Chris，您能谈谈资本化率吗？我能理解在合资企业中可能有一些费用，以及为什么这可能有意义。但我们会看到您在全资资产负债表上更加积极地进行收购吗？
我认为以上所有都有可能。您拥有的工具指向特定市场中的特定资产。大众可能对该市场感到兴奋并为此付费。而我们可能会说不，对我们来说，该资产有一个价值范围，我们在哪里看到提升该资本并将其转移到其他地方的机会？此外，当我们与其他资本来源交谈并看到这样的工具时，他们会说，这正是我们一直在等待和思考的事情。因此，从未来和我们所有人的发展方向来看。
我们都在思考人工智能在我们生活的各个方面会做什么。我认为这是一个广泛的问题，我无法回答。但事实是，它是将数据转化为决策，然后付诸行动。如果您有一种能够采取行动的文化和一支能够采取行动的有才华的团队，那么您就是在构建数据和决策矩阵，并根据市场进行测试。因此，我发现这很有启发性，我们有一种遵循事实并做出良好决策的纪律。
我认为这将在很大程度上帮助我们的资本运作。Dave，您想补充一下吗？
是的，Yana，我要补充的是，您可能会看到我们因此做出更明智的资本循环决策，不一定是净增长者，但我们希望从这里看到的机会是在合资资本的 track record 基础上再接再厉。
主要输出、主要关键指标和与价值增长的一致性。这两者往往不会同时出现，特别是当您向人们提供关于在哪里投资以及如何投资的指导时。您知道，树倒在森林里会影响市场。机构投资者并不都能看到微观或资产层面，他们只看到市场。您有这个问题。
当然。因此，目前的关键输出是未来的租金增长。我们正在努力，这能让我们完成50%到60%的工作。我们正在努力的是，我们能否计算到净经营收入？我们认为可以，然后我们能否将其转化为未来的内部收益率。是的。这是我们需要关注的最终衡量标准。
一些估值。是的。或者您只是看看过去六年。第七年是永续的。是的。我们是长期持有者，所以您可以从任何角度看。
例如，如果您是开发商。是的。您的首要问题是什么？不是您能否建造它？成本是多少？而是稳定时的租金是多少？因此，您去年看到我们在河滨市建造了一些东西。是的。两年后，租金预测正好在轨迹线上。市场的表现与模型预测的一致。因此，开发风险大大降低。好的。如果您能做到这一点。现在让我们进行收购。让我们进行销售，但更直接地说。我们每年在资产上花费2.5亿美元的资本。
我们从客户那里了解到客户对我们的资本支出的看法以及降低周转率的机会。现在，您在哪里花费剩余的资金来提高其他所有成本结构或收入增强能力。因此，一个将触及我们业务各个方面的模型，专注于收入。是的。现在我们处于第二局。我们将继续投资和建设它。它会变得更好。有趣的是，它有25年的数据。800万套单元。
是的。因此，目前它涵盖了我们在35个市场监控的约30,000个社区以及我们社区中的700万至800万套单元。您知道，我们可能更多地在20,000至23,000个范围，大约500万至550万套单元。
因此，这是一个广泛的工具，帮助我们做出更好的决策。Chris反复指出，这是一个筛选工具。但如果您能将工作流程缩小到重要的事情上，您通常会做出更好的决策。
当您说租金增长时，您是指市场租金增长，微观层面的。
当然。因此，我们谈论的是市场加上微观市场加上资产层面。因此，所有这些不同的部分显然由不同的因素定义，由不同的变量驱动。在市场层面，您有更多的基本变量。在资产层面，您有更多的资产特定变量。微观市场是两者的混合体。所以再一次，显然您总是希望有一个表现非常强劲的市场。我们关注的是六年的时间跨度。但强劲的市场、强劲的微观市场、强劲的资产。
是的。它们相互叠加。因此，在那段时间内，您会获得非常好的增长。但再一次，我之前谈到的是，没有哪个市场是投资或剥离的禁区，因为您可以有一个表现非常强劲的市场，但资产位置很差，特征很差，那么与在一个表现不佳的市场但拥有优秀资产和强劲微观市场的投资相比，您的表现仍然会不佳。
试着把它转化为。
是的，是的。理想情况下，在我们的23个市场中，我们从现有的投资组合中很好地掌握了成本结构。
成本现在是这样。您现在必须叠加并仍然使用判断的是政治风险情绪。它不知道它不知道的事情。因此，如果有人在10英里外建造一座新的芯片工厂，它不知道这一点。但它将您的注意力缩小到说，不要随大流，而是围绕您现有的资产基础和未来的资产基础更加有纪律，而不是随大流。
对不起，回到那个合资企业，它暂停了，但现在可能会更加活跃。有地理限制吗？我不记得是否有。
不，不，不，不。这是一个15年的内部收益率晋升结构，带有市场利率驱动的费用负荷。
太好了。Chris，在这项早期工作中，您是否发现了一些由于没有应用这些标准而错过的新市场？
是的，我的意思是，我可以告诉您，您知道，有一件事，再一次，这告诉我们要在一定程度上远离市场。显然，您确实关心市场表现，但这确实更多的是资产特定的微观市场焦点。因此，您知道，有很多市场我们认为可能会表现出色，但我们没有进入。但再一次，如果我们决定将投资组合扩展到这些市场，那将是非常特定于资产的。但是的，这就是我们现在的感受。
我想知道贵公司现在的组织结构，在23个市场开展业务，是否存在过于宽泛的风险，或者您是否准备好能够进出这些市场？
我认为我们对23个市场感到满意，为什么要监控35个市场，您希望在事情发生之前看到未来。因此，如果我们看到某些东西指向某个市场，然后是子市场，然后是个别资产，正如Chris所说，但我们不会分散精力，我们仍然有一个非常有效的运营模式，以中心为导向。需要大约2000个门才能有效地利用人力资源。但我认为这拓宽了我们对市场的了解以及我们在未来看到最佳和最高回报的地方的视野。
就像生活中的任何事情一样，我倾向于思考工具如何发展？使用工具的人才如何成长？这是我们行业的未来吗？我想我可以对这三个问题的回答都是肯定的。我们都将在生活的各个方面与更数据驱动的决策树进行交互，我们将能够以更高的速度和更好的平衡工作。这些工具给了我们优势，从头开始构建它们将非常困难。
我们花了五年时间和大量人才才实现这一点。因此，我们认为我们具有优势。我们在运营方面拥有优势。如果我能将其应用到投资方面的纪律中，您真的拥有为股东构建长期价值的两大支柱，这对我们来说就是最重要的。
您的一些同行正在尝试更多与公寓相邻的领域，无论是联排别墅还是租赁式住宅。想知道您对扩展到这些领域的想法。
您知道，我过去建造过联排别墅，有时是大型项目，有时是小型项目。我认为美国住房短缺，我为他们在这方面的努力鼓掌。那里有机会。我认为我们今天不专注于特定的产品，而是问您这个问题，这是我问团队并正在研究的一个示例问题。我们现在的平均租户年龄是36岁。十年前，平均租户年龄是25岁。如果展望未来五年，我猜我的租户年龄将是40岁。由于我捕获的所有数据，我了解我今天的客户，如果我看看今天40岁的年龄组。我问自己，他们喜欢什么？他们如何度过时间？五年后，当投资组合的平均年龄达到那个年龄组时，他们的问题是什么？我们的产品应该是什么样子？它应该如何吸引他们？他们在购买什么，在想什么？因此，我拥有广泛的数据洞察力，可以了解未来四到五年客户在全国层面和微观市场层面的样子。
因此，数据变得强大。问题是，您是否在问正确的问题，然后您是否能够执行。我认为这是我们所知的房地产投资的未来，我们这个行业在追赶方面有点慢。但当我们获得动力时，我认为我们可以取得很大的进展。
我认为这带来了一个非常有趣的框架。它快吗？对不起，我们没时间了。
平均年龄从25岁上升到36岁，公寓的平均面积或电影数量是否增长了。
您知道，模型告诉我们关于公寓面积的信息很有趣。好的。再次，Chris正在谈论各个社区以及它与Mike结合的属性。因此，微型公寓在城市环境中效果很好，租金很高，但周转率很高，因此由于周转率，现金表现非常差。好的。而一居室带书房的公寓周转率较低，保留周期较长，随着时间的推移是更有利可图的产品。因此，过去我们一直在建造700平方英尺的公寓，有时甚至更小，实际上我们的大多数客户似乎都是这样。
而租金潜在增长更多地回到800平方英尺以上的例子。因此，人们在公寓里住的时间更长，他们想要更大一点的面积，这种趋势开始显现出来。当您查看租金增长的位置以及可能更好增长的位置时，这是不是过于简化了。
对不起，我想快速总结三个快速问答。Tom，当美联储开始降息时，您预计长期债务的借贷利率会下降、保持不变还是可能上升？
长期利率下降，去年。大多数公司表示他们正在增加人工智能举措的支出。您如何描述您明年的计划？更高、持平或更低，过去35分钟。更高。您认为明年您所在行业的同店净经营收入会更高、更低还是相同？
大致相同。
太好了。非常感谢你们，谢谢。