马特·米勒（资本市场与投资者关系）
马克·曼海默（总裁兼首席执行官）
丹尼尔·唐兰（首席财务官兼财务主管）
约翰·基利乔夫斯基（富国银行）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银）
格雷格·麦金尼斯（加拿大丰业银行）
亨德尔·圣朱斯特（瑞穗证券）
斯梅德斯·罗斯（花旗）
琳达·蔡（杰富瑞）
杰伊·科恩赖希（坎托·菲茨杰拉德）
韦斯·戈拉代（贝尔德）
乌帕尔·拉纳（KeyBanc资本市场）
贾娜·加兰（美国银行）
丹尼尔·古列尔莫（第一资本证券）
欢迎参加Net Street公司2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。正式陈述后将进行问答环节。如需要操作员协助，请按电话键盘上的星号零。提醒您，本次会议正在录制。现在，我荣幸地介绍资本市场与投资者关系部的马特·米勒。请开始。
感谢您参加NetStreet2025年第三季度业绩电话会议。除了昨天收盘后发布的新闻稿外，我们还发布了补充材料包和更新的投资者演示文稿。两者均可在公司网站的投资者关系部分找到，网址是netstreet.com。在今天的电话会议中，管理层的发言和对问题的回答可能包含1995年《私人证券诉讼改革法案》中定义的前瞻性陈述。前瞻性陈述涉及可能导致实际结果与今天讨论内容不同的风险和不确定性事项。有关这些风险因素的更多信息，我们建议您查看我们截至2024年12月31日的10K表格以及其他SEC文件。
所有前瞻性陈述均截至本日期作出，NetStreet不承担未来更新任何前瞻性陈述的义务。此外，本次电话会议上呈现的某些财务信息包括非GAAP财务指标。有关我们非GAAP指标的定义、与最具可比性GAAP指标的调节以及我们认为此类非GAAP财务指标对投资者有用的解释，请参阅我们的收益发布和补充材料包。今天的电话会议由NetStreet的首席执行官马克·曼海默和首席财务官丹·多德主持。他们将发表一些准备好的言论，然后我们将开放电话接受提问。
现在我将电话交给马克。
谢谢马特，大家早上好。感谢您今天加入我们，讨论我们强劲的第三季度业绩，其中亮点包括创纪录的季度投资活动、执行良好的资本市场交易以及我们防御性净租赁投资组合的稳定表现。展望第四季度及以后，由于我们的资本成本降低、有吸引力的机会集以及资本充足的资产负债表，我们预计将保持高度的收购积极性。考虑到这一点，我们将2025年净投资指引范围从1.25亿美元至1.75亿美元上调至3.5亿美元至4亿美元。此外，我们今年迄今为止的处置活动使我们远远提前完成了年底多元化目标，截至季度末，我们的前五大租户占比下降了600个基点，降至22.9%。
本季度，我们在外部增长方面的势头大幅加快，我们完成了2.039亿美元的创纪录投资，涉及50处房产，综合现金收益率为7.4%。这些资产主要位于弹性行业，如杂货、汽车服务、便利店和快餐餐厅，平均剩余租期为13.4年，其中超过三分之一的投资由投资级或投资级资质租户占用。我们的加权平均租期现在为9.9年，高于一年前的9.5年，为可预测的现金流提供了坚实基础。
我们在7月底筹集资金后能够迅速增加投资，这表明我们以关系为导向的投资承销和 closing团队具有内在实力。我们还注意到，本季度开始较晚导致大量投资在季度最后一周完成，这限制了它们对全年业绩的影响。在处置方面，我们以7.2%的资本化率出售了24处房产，获得3780万美元，使我们能够像成立以来的每个季度一样，将收益再投资于更高收益的机会。请注意，由于我们专注于多元化，第四季度将是我们处置量较高的最后一个季度，我们计划回到更正常的处置量，重点关注信用风险和机会性销售。
转向投资组合，截至季度末，我们拥有721项投资，涉及28个行业的114个租户，在45个州产生超过1.83亿美元的年度基本租金（ABR）。我们超过62%的ABR来自具有投资级评级或投资级资质的租户，到2027年，我们只有2.7%的ABR到期，我们的投资组合应继续产生稳定且可预测的现金流。我们积极的投资组合管理继续有助于我们的入住率保持在行业领先的99.9%，没有重大租户中断。考虑到这一点，我们预计到第四季度，前Big Lots的空置物业将由投资级租户租赁，租金增长超过20%，租金将于2026年晚些时候开始。
作为上市公司，我们能够在投资上获得非常有利的现金收益率，我们为我们一流的信用损失统计数据感到自豪，本季度我们再次没有信用损失。在资产负债表的左侧，我们认为我们的工作是找到能够产生最佳风险调整回报的资产，这得到了我们创造性的多方面投资方法、经过验证的承销方法和积极的资产管理流程的支持。通过坚持这些核心竞争力，我们旨在为投资者提供有吸引力且稳定的现金流生成。查看资产负债表的右侧，我们在本季度增加了长期无担保债务，进一步延长了我们的债务到期期限，并通过大量股权融资降低了杠杆率，这加快了我们增值性增长投资组合的能力，进而增强了我们展望2026年及以后的盈利能力。
最后谈谈宏观方面。虽然我们看到中低收入消费者出现疲软，私人信贷市场出现一些噪音，但我们的重点仍然是在高质量和波动性较小的必需品零售物业进行增值投资。我们相信，我们的租户质量多元化以及对具有最佳风险调整回报机会的重视，使我们能够很好地适应任何宏观经济环境。考虑到这一点，我们目前看到了自五年多前上市以来最具吸引力的机会集，我们很高兴有资金来执行并推动未来的增长。
接下来，我将交给丹，他将详细介绍我们的财务状况和前景。
谢谢马克。查看我们第三季度的收益，我们报告净收入为62.1万美元，即每股摊薄收益0.01美元。本季度核心FFO为2640万美元，即每股摊薄收益0.31美元，AFFO为2800万美元，即每股摊薄收益0.33美元，同比增长3.1%。转向费用方面，我们本季度的总经常性G&A同比增加至510万美元，这主要是由于去年重组各种角色后我们的人员配置水平正常化。也就是说，本季度我们的总经常性G&A占总收入的10.6%，而去年的季度平均为11.1%，我们的G&A相对于收入基础继续合理化，我们预计这种合理化将在2026年及以后加速。
转向第三季度的资本市场活动，我们在7月完成了1240万股的后续发行，净筹资2.097亿美元。转向ATM，我们在本季度出售了120万股，获得2060万美元的净收益，季度结束后，我们又出售了160万股，获得2970万美元的净收益。查看资产负债表，我们的调整后净债务（包括所有远期股权的影响）为6.235亿美元。我们的加权平均债务期限为4.2年，加权平均利率为4.45%。包括我们可自行决定行使的延期选项。
直到2028年2月，我们没有重大债务到期。此外，截至季度末，我们的总流动性超过11亿美元，其中包括5300万美元的现金、5亿美元的循环信贷额度可用资金、4.31亿美元的未结算远期股权以及1.5亿美元的未提取定期贷款额度。从杠杆率来看，截至季度末，我们的预计调整后净债务与年化调整后EBITDA REIT比率为3.6倍，仍远低于我们4.5至5.5倍的目标范围。展望2025年指引，我们重申每股AFFO指引范围为1.29美元至1.31美元，并将净投资活动范围从1.25亿美元至1.75亿美元上调至3.5亿美元至4亿美元。
我们继续预计现金G&A在1500万美元至1550万美元之间。此外，由于本季度未偿还远期股权从上个季度的2.02亿美元增加到4.3亿美元，我们的每股AFFO指引现在假设库存股法产生1.5美分的稀释。最后，10月24日，董事会宣布季度现金股息为每股21.5美分。股息将于12月15日支付给12月1日登记在册的股东。操作员，现在我们开放提问。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号一。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按星号二将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。我们的第一个问题来自富国银行的约翰·基利乔夫斯基。
嗨，早上好。谢谢。马克，您在开场发言中提到您目前看到了最具吸引力的机会集。也许您可以更深入地谈谈您正在关注的资产类型、定价，以及您认为未来可以实现的节奏？
是的，当然。很高兴收到您的提问，约翰。是的，资产类型非常相似。我的意思是，我们正在关注很多便利店、快餐餐厅、杂货店、汽车服务店，类似于我们过去几个季度真正关注的类型。定价非常接近我们最近一个季度的水平。所以我认为我们可能会在7.3%至7.4%的范围内，也许投资级的比例会更高一些。到目前为止，我们将看看从现在开始我们能找到什么，但我们非常有信心能够达到所提供的收购范围的高端，然后展望2026年。
目前我们不提供收购指引，但我认为您可以预计明年处置量会大幅下降。我们将继续机会性地出售一些资产，并专注于未来的潜在信用风险问题，并试图提前应对，即使在多元化模式下我们也一直在这样做。但我们在处置方面已经完成了年初设定的目标。所以感觉明年的净投资应该会更高一些。
好的，非常有帮助。然后从定价角度来看，我知道本季度有所下降，但您在季度内多次传达了这一点。我只是好奇，您现在看到的资本化率是否是业务未来的更好运行率？
是的，我想是这样。是的，我感谢您的评论。我们确实试图在第二季度明确表示7.8%不会重复，我们会回到7.4%至7.5%左右的资本化率范围。我认为现在，10年期国债收益率已经下降，从大约4.5%降至4%以下，现在竞争也更多一些。所以我认为可以合理地假设，展望2026年，可能会再有10个基点的压缩。
但在未来60至90天之外进行预测总是很困难的。
非常有帮助，谢谢。
我们的下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。
早上好。非常感谢回答我的问题。您知道，本季度有很多活动，但指引并没有真正变动。所以您能谈谈，是什么因素可能没有改变2025年每股AFFO展望，以及这将如何影响未来的收益增长？谢谢。
是的。嘿，迈克尔，我认为指引有两个驱动因素。首先，虽然我们在第三季度有大量活动，但投资方面的时间安排严重偏向季度后半段。我们在季度的最后两天基本上完成了1亿美元的交易，而贷款偿还和处置则严重偏向季度初。你可以在损益表上看到，我们的总收入环比增长了2.2万美元。所以时间安排肯定起了很大作用，而第二季度则完全相反。
另一个是库存股稀释的未知性质。我的意思是，我们清楚地知道我们筹集了多少资金，我们知道我们考虑筹集多少资金。只是股票在季度内的平均价格是不可知的。所以我们当然加入了大量的保守主义。我可以说，如果股票保持今天开盘的水平，显然指引范围的下限是不可能的，但希望情况并非如此。我们认为，考虑到我们在2025年所做的一切将在2026年带来的增长，我们的股价应该会继续稳定并从这里走高。
我确定，如你所知，你在第三和第四季度所做的事情对下一年可能发生的事情有很大影响，我们也认识到这一点。所以我当然认为，看看我们今天的资本成本，我们已经筹集的资本，就我们的定期贷款而言，我们还有1.5亿美元基本上可以以4%左右的利率提取。假设我们很快能获得IG评级，利率会从那里进一步下降。所以当你考虑到这种增值时，我们非常有信心在2026年及以后能够回到高于平均水平的增长率。
关于本季度收购时间安排的极端性质，有一点需要说明。我们在7月底筹集了资金，所以我们不想在筹集资金之前就开始部署资金。所以我们实际上只有几个月的时间来部署资本。我们真的只计划在我们所做的处置之上再做一点。但7月底筹集资金让我们处于一个有两个月时间完成交易的位置，我们仍然能够取得相当不错的数字。
但正如丹所说，这都发生在季度末。
明白了。谢谢你们。非常感谢。我的后续问题是关于需要结算的股权。您对此有何考虑？以及与未来交易相关的股权增值会是多少？
是的。所以就远期股权而言，你知道，当你考虑它时，你还必须考虑我们之前筹集的股权与我们之前的资本化率相比。你知道，在今年上半年，我们平均为7%，7%。所以一些以低于今天股价筹集的股权，利差仍然相当高，从135到150个基点。当你考虑到我们今天所处的定期贷款资本筹集位置，你知道，我们的利差更接近165到170个基点，考虑到过去20多年该行业的历史平均水平，这仍然是一个非常健康的利差。
所以我认为对我们来说，这应该允许我们在展望2026年时继续以相当健康的速度增长每股AFFO，然后随着一些较低价格的远期股权在2026年期间结算，有望在2027年进一步加速。但是，你知道，出于建模目的，我认为你应该在第四季度末结算大约800万至900万股，然后，你知道，我们应该在2026年期间按比例消除2024年和2025年筹集的大部分资金。
非常感谢。第四季度好运。
谢谢迈克尔。
谢谢。
我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的格雷格·麦金尼斯。
嘿，早上好。虽然由于你们提供的评论，我们对本季度实现的较低现金资本化率并不感到惊讶，但我们对投资级或类投资级收购的有限增加感到有点惊讶。现在听起来你们也不期望未来在这方面有太多增加。您能帮助我们理解投资级或同等资产的定价情况，以及随着股权成本改善，该子集内收购水平增加的可能性吗？
是的，当然。我想说，我们收购的投资级和类投资级资产与非投资级资产之间可能存在约50个基点的差异。只要我们没有承担更多风险，这是我们非常乐意接受的差异。目前，非投资级方面有更多有吸引力的机会。我预计第四季度投资级资产的占比将比今年有所增加。但现实是，投资级并不是我们真正关注的重点。
我们正在寻找我们能获得的最佳风险调整回报。在某些季度，这一比例会很高，在某些季度会很低。我们真的专注于获得最佳定价，管理投资组合，然后没有信用损失，我认为我们已经能够实现强劲的定价和最小的损失。
从行业角度来看，您在收购方面是否看到任何趋势？与历史相比，您现在在哪里看到更好的风险调整回报？
是的，当然。我的意思是，便利店方面肯定有更多机会。你知道，快餐餐厅是另一个一直关注的领域。你知道，杂货店、汽车服务，这真的是我们取得最大成功的四大类。但总会有一些交易超出这些范围。你知道，我们增加了更多的Tractor Supply。你看到它的占比上升了很多。你知道，我们在第四季度会增加一点，但第四季度我们增加的是相当广泛和多元化的组合。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自瑞穗证券的亨德尔·圣朱斯特。
嘿，谢谢叫我。感谢您的时间。想问一下竞争情况。本季度电话会议中已经多次提到。您提到您看到私募股权的一些竞争。我很好奇您认为他们的投资策略是什么。他们在哪里部署更多资本，而您又在哪里部署，以及您如何能够在一定程度上免受其影响。谢谢。
是的，这是个很好的问题，亨德尔。这是一个重要的话题。我认为每个私募股权公司都有点不同。几年前你看到一些大型私募股权公司进入这个领域，但坦率地说并没有产生太大影响。然后，在过去几年中，你看到更多的小团队在寻找大型交易。你知道，其中很多更专注于工业领域。但即使在零售方面，你知道，他们在寻找更大的交易来投入大量资本。
显然，工业方面我们不会遇到竞争，但寻找九位数交易的公司也不是我们的竞争对手。最近我们看到一家大型公司专注于更小的交易，但信用曲线比我们喜欢的更低。尽管我们在销售点方面看到了他们一点。但机会非常多，特别是因为他们大多在寻找与我们不同的信用状况，所以不会对我们产生太大影响，但他们确实是投资界的第一个这样的公司。
但我认为，由于净租赁零售空间的高度分散和机构持有比例较低，即使有更多的公司进入，也不会对我们看到的定价产生太大影响。
感谢您的想法。也许作为后续，我很好奇，更广泛地更新您减少美元店、沃尔格林、CVS敞口的战略计划。看起来您在本季度取得了相当大的进展。好奇定价与之前的销售和您的预期相比如何。展望未来，除了已经完成的大量工作外，明年您是否还有其他类别想要减少敞口？谢谢。
是的。我的意思是，我认为，如你所说，繁重的工作已经完成。你知道，我们在美元店方面取得了很大进展。定价，你知道，相当有吸引力。我们确实与一些机构做了更多交易，资本化率可能略高于1031市场。所以我认为我们在该领域的剩余销售将由1031驱动。在进入本季度时，我们在药店方面已经处于相当不错的位置。所以我们在定价方面更加挑剔。
我们已经实现了将沃尔格林的占比降至3%以下的目标，CVS也差不多了。肯定会在接下来的几周内实现。所以降低这些占比后，我们在定价方面可以更挑剔一些，不会感到那么大的压力。所以我预计，你知道，我们将继续管理租户占比低于5%的投资组合。你知道，沃尔格林的占比会随着时间继续下降。压力会小一点。但你知道，通过偶尔的出售，占比仍会继续下降。
而且由于我们不会向这两个行业添加资产，仅仅增加资产基础就会随着时间降低这些敞口。
谢谢。
我们的下一个问题来自花旗的斯梅德斯·罗斯。
嗨，谢谢。我只是想更好地了解机会集。我的意思是，您显然提高了全年的收购展望。我知道部分原因是资本成本降低，但另外，我的意思是，整体市场是否在扩大？因为，我的意思是，从其他公司那里也听到，收购展望似乎在继续加速。我想知道您认为这是否会无限期持续，或者是否有什么特别的驱动因素？
是的，不，我们当然看到了更多机会。我认为，如你所说，其他人在他们的电话会议上也这么说。所以我不认为这只是我们。思考真正的驱动因素，利率下降到足够程度，10年期国债收益率从4.5%降至4%，5年期国债收益率（可能更重要）降至3.6%左右，无论我今天有没有看。但在债务方面，这是可行的。所以我认为我们处于利率不会真正限制交易完成的阶段。
所以我认为这在一定程度上打开了闸门，我认为在各个方面都看到了更多机会。我们采取的每一种收购方法，实际上在各个地方都看到了更多机会。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。
嗨。是的，继续投资组合多元化，减少药品、美元店和AAP敞口是很有意义的。话虽如此，您认为到26年，收购和处置资本化率之间的利差会如何变化？
嘿，琳达。是的，我的意思是，这可能有点难说，因为，你知道，我们在处置方面会更具机会性。所以，你知道，如果我们在那里看到一些好机会，资本化率可能会下降一点。你知道，我们通过设定一些多元化目标给自己带来了一些压力，你知道，我们在出售可能有点不受欢迎的行业的资产。所以我认为这让事情变得有点困难。
但强劲的1031市场当然使我们能够提前实现这些目标。你知道，明年处置不会有太大影响。你知道，我们可能会回到1500万至2500万美元的速度，我认为这是我们进入2025年的历史水平。但总体而言，我认为处置方面的资本化率可能会略低一些。
谢谢。然后，就收购与WACC的160个基点利差而言，您认为到26年下半年会如何变化？
是的，我的意思是，琳达，你告诉我股票会怎么走，我就能给你答案。我认为，正如马克所说，我们认为资本化率在未来六到八个月可能会下降几个基点。这真的不确定。我认为我们有一个非常好的价值主张。我们的资本成本已经回来。我们可以继续以比去年更健康、更强劲的速度增长收益。所以这真的取决于股票价格，在较小程度上取决于债务情况。
我们基本上已经满足了未来12到15个月的债务需求。所以，你知道，我们的资本筹集或债务使用将仅限于信贷额度以及在2026年期间结算远期股权。所以，你知道，我们希望股票价格能够继续走高，考虑到我们看到的机会集。所以我认为利差可以保持在当前水平或更高。但我认为我们有信心的一件事是，至少在接下来的六个月里，资本化率应该保持在当前水平左右。
最后一个问题。与一年前相比，您对租户信用的展望如何？
没有太大不同。我的意思是，我想一年前我们有Big Lots，我们知道这是我们必须解决的问题。现在我们的信用观察名单上真的没有什么。一些覆盖率在这里或那里有所变化，但没有我们担心的。
谢谢。
我们的下一个问题来自坎托·菲茨杰拉德的杰伊·科恩赖希。
嘿，早上好。谢谢。我想回到未来的增长速度。您提到了强劲的机会集和2026年净投资将增加。我很好奇您对明年目标的看法。您更关注达到一定的季度投资速度吗？还是更关注实现一定的收益增长水平。现在您回到了机会集，您是如何考虑的？
是的，我的意思是，我认为你必须评估机会集，现在机会集很强大。我们预计这种情况将继续。然后你必须考虑你的资本成本，它正在改善，当然还没有达到我们想要的水平。你还需要考虑你的团队和我们的能力。我认为我们有能力做得比过去多得多。所以我认为，随着我们的股票继续恢复和改善，我们有机会将收购增加到超过历史水平，具体数字还有待观察。
我想我们会在晚些时候决定何时提供每股AFFO指引和收购指引，但我认为现在趋势是数字会更大。
好的，然后作为后续，您提到了获得投资级评级的前景。您能更新一下这个过程的进展和可能的时间吗？
是的，我的意思是，我认为，你知道，我们一直说我们希望今年能进行一些讨论，我认为这仍然是正确的。但是，你知道，显然没有确定的事情。所以我认为我们会继续说，希望我们能在年底前有所进展。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自贝尔德的韦斯·戈拉代。
嘿，早上好，伙计们。除了传统收购，你们是否看到任何开发机会，是否有增加贷款的意愿？
好问题，韦斯。我们在贷款和开发方面都看到了不错的机会，但在开发方面没有看到足够的风险调整回报来真正扩大规模。我们继续与一些租户直接合作进行一些开发，效果相当好。我认为我们可能会在2026年的顶级租户名单中看到一两个新租户，你知道，来自这方面。但这不会像历史上那样占很大比例。贷款方面，我们决定随着时间的推移稍微减少，但我们仍然看到一些很好的机会来替换一些正在偿还的贷款。
好的，谢谢。
谢谢，韦斯。
我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的乌帕尔·拉纳。
很好，谢谢。对我来说只有一个快速问题。我想了解一下汽车零部件的敞口，它占ABR的约2.5%，考虑到最近的破产新闻。谢谢。
是的，当然。我的意思是，我们在那里有三个租户，Advanced Auto，目前占比已降至接近1%。O'Reilly's和Autozone。我们不认为最近的破产会影响它们，甚至与它们没有真正的关联。真的，我们看到的破产和人们谈论的问题，我们还没有看到问题的蔓延。而且，其中一些确实是由于欺诈，我们认为这并不真正反映经济市场的实际情况。
好的，太好了。很有帮助。
谢谢。
我们的下一个问题来自美国银行的贾娜·加兰。
谢谢。早上好。鉴于净租赁零售策略的竞争加剧，您是否看到租赁结构的任何变化，无论是期限、 escalators还是选择权？只是好奇人们是否在尝试在价格之外的方面竞争。
嘿，贾娜。是的，我们没有真正看到任何变化。我的意思是，我认为进入该领域的机构资本，他们在努力争取我们的公共同行想要的很多东西，即长期租赁和良好的租金 escalators。所以我们在租赁结构方面没有看到太多变化。
谢谢。
我们的下一个问题来自第一资本证券的丹尼尔·古列尔莫。
嗨，大家好。谢谢回答我的问题。根据评论和结果，你们正在退出资产循环阶段，回到增长和扩张阶段。回顾资产循环努力，当净收购再次增加时，你们会吸取哪些经验教训？
是的，我的意思是，我认为我们一直有信心能够降低敞口。我认为对我们来说，教训可能是在租户层面让一些公开交易的公司拥有较大的集中度，这些公司不断出现在新闻周期中。即使你有产生大量现金流的优质资产，有时这也不重要，仍然会影响你的资本成本，这对于像我们这样的外部增长工具很重要。所以我认为我们会更加注意避免某些敞口过高，现在我们拥有约25亿美元的资产，这更容易做到。
好的，太好了。是的，这很有帮助，也有道理。然后我们总是喜欢看按州划分的ABR幻灯片。那么，考虑到现有的渠道，明年你们认为哪些州或地区有更好的投资机会？
是的，我的意思是，我们对资产所在的州没有特别偏好。我们更关注微观市场，即该位置是否有人口统计数据支持我们购买的资产的租户用途，以及潜在的未来用途和未来租户。但我认为总体而言，在阳光地带，人口增长更多，我们可能会看到更多机会。德克萨斯州是一个大州，所以作为我们的第一大州，你知道，我们认为德克萨斯州有点像两三个州，取决于你在德克萨斯州的哪个地区。
所以，你知道，按州划分有时。你知道，我认为我们的许多同行也将德克萨斯州作为第一大州。但我不会从渠道或我们希望增长的地方得出太多结论。我认为这真的只是机会所在，我们可以获得最佳风险调整回报的地方，这可能在任何州。
太好了。谢谢。
谢谢。目前没有更多问题。我想请马克·曼海默做最后的评论。
好吧，谢谢大家今天的参与。感谢大家对公司的关注，期待在路演季节与大家见面。保重。
谢谢。今天的会议到此结束。再次感谢您的参与。您现在可以挂断电话。