林赛·克拉布（投资者关系总监）
理查德·简·伯恩（首席执行官兼董事会主席）
杰罗姆·S·巴格利安（首席财务官、首席运营官兼财务主管）
迈克尔·康帕拉托（FBRT总裁；BSP董事总经理兼商业房地产主管）
马修·埃德纳（琼斯交易公司）
蒂莫西·达戈斯蒂诺（B·莱利证券公司）
克里斯·穆勒（公民资本市场公司）
各位早上好，欢迎参加富兰克林BSP房地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键然后按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，您可以在按键电话上按星号然后按一。要撤回您的问题，请按星号然后按二。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给工业关系总监林赛·克雷普。请讲。
早上好，欢迎参加FBRT的第三季度业绩电话会议。感谢辛迪今天主持我们的会议。正如操作员所提到的，我是林赛·克拉布。今天和我一起参加会议的有FBRT的董事长兼首席执行官理查德·伯恩、FBRT的首席财务官兼首席运营官杰里·巴格利安以及FBRT的总裁迈克尔·康帕拉托。在我们开始之前，我想提一下，今天的一些评论是前瞻性陈述，基于某些假设。这些评论和假设受固有的风险和不确定性影响，如我们最近提交的SEC定期报告中所述，实际未来结果可能存在重大差异。
本次电话会议传达的信息仅在2025年10月30日（本次电话会议日期）有效。公司不承担更新本次电话会议期间任何陈述的义务，包括任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。此外，我们将提及某些非GAAP财务指标，这些指标在我们的收益报告和补充幻灯片中与GAAP数据进行了调节，两者均可在我们的网站www.fbrtret.com上获取。我们将在今天的电话会议中参考补充幻灯片。接下来，我将把会议转交给里奇·伯恩。
好的。谢谢林赛，各位早上好。我将从幻灯片4开始回顾我们的第三季度业绩，然后像往常一样，我们将开放会议接受大家的提问。我将从第三季度的关键发展开始。杰里将介绍我们的财务业绩，包括NewPoint作为FBRT的一部分在其第一个完整季度的强劲贡献。迈克将提供更多主题的更新，包括市场状况、我们的观察名单和我们的REO活动。但首先，正如我们之前所说，第三季度是FBRT的过渡时期。
正如我所说，本季度的亮点是我们成功完成了对NewPoint的收购，该收购于本季度第一天，即7月1日完成。到目前为止，NewPoint的整合进展异常顺利。NewPoint本季度的交易量创下了纪录，实际上是其历史最高水平，有22亿美元的贷款发放。这导致机构服务组合增加了18亿美元。总体而言，NewPoint在作为我们公司一部分的第一个完整季度为可分配收益贡献了930万美元。我们的总体可分配收益为每股完全转换后普通股22美分。杰里将提供有关可分配收益以及NewPoint的更多细节。
正如预期的那样，为收购维持流动性限制了我们在本季度初的新贷款发放。因此，我们的核心投资组合规模略有下降。我们本季度新贷款承诺发放约3.04亿美元，并主要在多户住宅领域为其中的1.96亿美元提供了资金，我们的大部分发放活动发生在季度中期或后期，我们收到了2.75亿美元的贷款偿还。我们预计我们的核心投资组合将在未来几个季度恢复到至少50亿美元的目标规模。季度末，我们有5.22亿美元的可用流动性，但季度结束后，我们关闭了我们的第12个CRE CLO，为几个较旧的CLO再投资期进行了再融资。
虽然这些CLO赎回将导致第四季度一些非现金债务清偿费用，但该交易降低了我们的利息支出，并为我们的总贷款组合增加了约10亿美元的发放能力。我们的平均风险评级稳定在2.3。我们继续在遗留投资组合上取得进展，并积极管理我们的观察名单和REO资产。本季度有三笔新贷款被添加到观察名单，而一笔在全额偿还后被移除。我们预计将在第四季度通过贷款修改或资产出售移除几笔观察名单贷款。在REO方面，我们本季度出售了两处房产，并计划在第四季度再完成几笔关闭。
您稍后会听到更多相关内容。随着这些遗留问题的解决，更多资本将可用于我们在加息后部署到核心投资组合，目前这些发放约占我们账面的60%。重要的是，我们已在第四季度恢复股票回购。我们认为我们的股票被严重低估，并认为在这些水平上支持这一活动很重要。截至10月24日，我们已回购540,000股股票，约合600万美元，我们的回购分配中还剩余2560万美元。我们的董事会将我们的回购授权延长至明年12月。虽然这是一个过渡性季度，但我们认为这为未来更强的业绩奠定了基础。
我们专注于整合NewPoint、重新部署流动性并利用我们扩展的能力来增长收益和账面价值，因为我们将度过今年剩余时间并继续前进。接下来，我将把事情交给杰里。
好的。谢谢，里奇。感谢大家今天参加会议。我将继续介绍第三季度的财务业绩，我将从幻灯片6开始。FBRT报告的GAAP净收入为1760万美元，即每股完全转换后普通股0.13美元。本季度的可分配收益为2670万美元，即每股完全转换后普通股22美分。本季度的可分配收益包括与REO出售相关的170万美元已实现损失。剔除这一已实现损失，可分配收益为每股完全转换后普通股0.23美元。季度末的账面价值为每股完全转换后普通股14.29美元，每股账面价值的下降是由于股息的覆盖率不足以及NewPoint收购所致。
我们上个季度概述的实现覆盖率的关键驱动因素仍然存在，我将强调我们在这些方面取得的一些进展。第三季度末，我们发行了约11亿美元的CRE CLO，于10月15日结算。该交易的初始提前还款率为88%，加权平均利息成本为白银+161。在考虑折扣和交易成本之前，该CLO有30个月的再投资期，这意味着它在3到5年内应该是我们的增值负债。结合新的CLO，我们还通过货币中心银行对约5亿美元的资产进行了融资。
这些融资交易共同使我们能够赎回几个较旧的CLO，产生约2.5亿美元的现金，并将我们的融资成本降低约65个基点。这些交易预计将为每股季度收益增加约5至7美分。一旦这些现金部署到新资产中，我们预计将在2026年初开始实现这一收益。迈克将提供有关我们REO投资组合的更多细节，但我们本季度通过额外的资产出售减少了REO余额。我们继续出售REO并将该资本重新部署到新的发放中。我们估计，随着时间的推移，这项活动可为每股季度可分配收益贡献约8至12美分。
我们还看到NewPoint在作为FBRT一部分的第一个完整季度做出了强劲贡献，产生了930万美元的可分配收益，即每股完全转换后普通股0.09美元。除了直接的收益贡献外，NewPoint已经在推动有意义的无形资产收益，包括为资产负债表贷款增加交易流、加强客户关系、增加CMBS机会以及获得我们可以在整个业务中运营和战略利用的更大房地产平台。转向幻灯片8，我们核心投资组合的平均债务成本为SOFR+231。正如我所提到的，FL12在季度结束后不久于10月15日关闭。
我们一直是CRE CLO市场的一致领导者和重复发行者，这项交易获得了非常强劲的投资者需求，随着FL12的加入。现在，我们约75%的核心资产通过无追索权、非按市值计价的结构融资，并且我们的2个CLO有可用的再投资能力。我们的净杠杆率在本季度末为2.55倍，追索权杠杆率为0.84倍。转向幻灯片11了解NewPoint的更新。随着7月1日收购完成，我们现在有一个完整季度的业绩以及整合工作的进展要分享。
机构交易量达到了我们范围的高端，本季度新贷款发放为22亿美元。您可以在幻灯片上看到这些交易量按机构的细分。我们现在预计全年发放量将接近我们初始指导的上限。我们在第三季度录得1970万美元的MSR收入，平均MSR利率约为91个基点。截至9月30日，我们的MSR投资组合价值约为2.21亿美元，隐含寿命为6.6年。MSR投资组合的价值变化为本季度账面价值增加了4美分。
NewPoint在季度末管理的服务组合为473亿美元。我们整个业务的整合工作正在顺利进行中。BSP贷款服务的迁移在第三季度开始，预计到2026年第一季度完成。一旦完成，FBRT贷款服务账簿的完全迁移预计每年可为收益贡献每股完全转换后普通股4至6美分。我们预计NewPoint对FBRT的收益贡献将随着时间的推移显著增长，因为收入直接与累计机构和FHA发放量以及服务组合的扩展相关。我们继续预计NewPoint将在2026年上半年对GAAP收益和每股账面价值有增值作用，并在2026年下半年对可分配收益有增值作用。
接下来，我将把会议转交给迈克，让他为您提供我们投资组合的更新。
谢谢，杰里，各位早上好。我将从幻灯片13开始。我们的核心投资组合在本季度末为44亿美元，涉及147笔贷款，其中多户住宅资产占投资组合的75%。更广泛地说，在整个CRE市场，我们看到了我们上个季度注意到的趋势的延续。经过多年的停滞，借款人和贷款人终于开始重置，在一定程度上现实地标记资产（除了办公楼）并再次移动资本，这是迈向更健康市场的必要步骤。整个贷款发放的利差已收紧到目前不太有吸引力的水平。
杠杆回报仍在可接受范围内，但不再是我们在2023年和2024年享有的 euphoric 水平。虽然我们有资本可部署，但考虑到利差环境，我们在节奏上持谨慎态度。我们有信心继续承销有吸引力和差异化的交易流。此外，我们还在考虑整个贷款领域之外的其他投资机会，从CMBSB部分、横向风险留存投资以及SASB和CRE CLO债券投资。一如既往，我们试图为我们的资本找到最佳的风险调整回报。
多户住宅基本面继续改善，新供应放缓，优惠措施总体上在减少，租金增长再次出现。在一些市场，优质资产租赁情况良好，差异化回归，更强市场中的更高质量资产如预期般表现优异。即使在竞争加剧和利差环境收紧的情况下，我们继续为FBRT找到有吸引力的机会。本季度，我们发放了11笔贷款，加权平均利差为447个基点，以及1笔夹层贷款，利差略高于1300个基点，导致本季度发放的所有贷款的综合加权平均利差为511个基点。
这些利差是由于专注于建设融资而实现的。鉴于传统过桥贷款市场利差收紧，我们对第四季度的管道强度感到鼓舞，截至今天的电话会议，我们已经关闭了约1.2亿美元的新贷款承诺。我们的管道业务本季度表现非常强劲，反映了CMBS市场流动性的改善和健康的投资者需求。如果市场条件保持不变，我们第四季度的CMBS表现可能是公司历史上最强劲的季度之一。加息前发放的贷款现在约占我们总贷款承诺的40%，其中大部分抵押品是多户住宅，总额为16亿美元，约占80%，其次是酒店业1.78亿美元，约占10%。
季度末，这些遗留贷款中82%的风险评级为2或3，与上个季度基本一致。该组的整体构成和表现保持稳定，我们继续在解决需要额外关注的这些头寸方面取得进展，这些头寸反映在我们的观察名单上。值得注意的是，季度结束后，我们的净租赁总部办公楼资产全额偿还。剩余的办公楼贷款敞口现在仅为7000万美元，涉及4笔贷款，平均贷款规模为1760万美元。办公楼贷款敞口现在仅占我们整个投资组合的1.6%，我们预计这一数字在第四季度将再次下降。
幻灯片17总结了我们的观察名单。本季度末，我们的观察名单上有10个头寸，我们继续积极管理每个头寸，与借款人的接触仍然很高。2021年7月发放的一笔多户住宅贷款本季度全额偿还，在剩余头寸中，一笔是佐治亚州的办公楼，于1月份延期，所有付款仍保持当前状态。弗吉尼亚州诺福克的307单元学生住房物业现在已稳定，入住率约为92%，赞助商计划在未来几个季度清算该资产。凤凰城的办公楼正在签订合同，有大量不可退还的押金，我们预计在11月初全额偿还。
其余的观察名单贷款是2021年和2022年发放的多户住宅资产，我们仍在与借款人积极对话。我们预计第四季度将出售两处资产。不幸的是，其中一处似乎将是短售，因此我们本季度相应地将该头寸减记了230万美元，重申上个季度的电话会议内容。虽然观察名单数量略有上升，但修改请求继续放缓，这是FBRT处于这个周期后期阶段的另一个迹象。虽然我们还没有完全走出困境，但每过一个季度，我们就离困境的边缘更近一步。
幻灯片18涵盖了我们的止赎REO投资组合，季度末有9个止赎REO头寸，而上个季度为10个。我们本季度以债务基础出售了一处多户住宅资产，另有4处资产正在签订PSA。两份PSA是不可退还的，我们预计在未来两周内完成关闭。我们的团队继续努力提高价值并优化执行，然后再将物业推向市场。我们在北卡罗来纳州罗利的最大REO资产现在的入住率为91%。我们将在明年第一季度探索该资产的选择。这可能是直接出售，但我们也将探索合资机会，因为我们认为这是一个非常独特的资产。
最后，我将花一点时间谈谈NewPoint，收购NewPoint使我们成为该国最大的中端市场贷款机构之一，如果不是最大的话。拥有超过300名员工。我们对第三季度看到的发放活动感到非常鼓舞。我们已经看到平台之间有意义的交叉销售和合作，随着我们与公司相处的时间越来越多，我对收购的信心和信念继续增长。很明显，我们拥有行业中一些最有才华的人，包括但不限于我们的机构贷款总裁杰里·博格、经济适用房总裁罗布·罗扎克以及我们的医疗保健和FHA贷款主管埃里克·林登auer。
这些领导者正在为我们的平台带来新产品，并为我们的客户提供另一种产品，从我们已经认为是市场领先的产品 offering 中。这确实只是NewPoint能为FBRT带来的开始。正如里奇所提到的，第三季度对FBRT来说在很大程度上是一个建设阶段。我们现在高度专注于进攻。我们与NewPoint的整合计划按计划进行，我们坚信FBRT的顺风多于逆风。我们很高兴继续朝着股息覆盖的方向前进，接下来，我想将会议转回给操作员开始问答环节。
我们现在开始问答环节。要提问，请在您的按键电话上按星号然后按一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并想撤回问题，请按星号或二，此时，我们将暂停片刻整理提问名单。我们的第一个问题来自琼斯交易公司的马修·埃德纳。请讲。
嘿，各位早上好。感谢您的问题，一如既往地感谢您的评论。我想谈谈发放量以及是什么导致了您范围的高端，然后还有什么将导致第四季度范围的高端？这仅仅是你们赢得交易并在那里更具竞争力的问题吗？市场真的开始开放了吗？
嘿，马特，早上好。是的，我认为我们刚刚能够培育资产负债表。我们已经能够将一些贷款从浮动利率基础转换为我们的CMBS产品，这通常比广泛营销的交易竞争增量更少。
所以我认为，再次，取决于市场条件，如果我们能在今天的位置执行或关闭，第四季度对我们的CMBS部门来说将是一个巨大的季度。明白了。这是很好的信息。然后我猜这也与您所说的替代投资有关，并且，我想不一定远离核心投资组合，但在利差收紧的情况下，您知道，探索那些其他选择。是的，我不想误导。我们正在积极地，积极地在我们的核心业务中发放贷款，即为资产负债表发放整个贷款。
我认为我们在那些利差没有像传统过桥贷款方面收紧那么多的市场看到了一些机会。如果我们能以相同或更好的整体信用和流动性状况找到更好的回报，我们将探索这些事情。我认为，这一直是BSP与众不同的地方。我们不是一招鲜吃遍天。我们实际上可以在资本结构内以及资产的整个生命周期内做任何事情。所以我们每天醒来都在寻找我们认为是最佳风险调整回报的东西，并将我们的努力集中在这些领域。
太好了，这很有帮助。然后，杰里，我有一个快速的问题问你，然后我就结束。关于薪酬和福利费用项目，我们未来应该期待什么，我们应该如何总体考虑这个问题？
首先，它将是可变的。考虑它随交易量变化的趋势。我们的很多交易量推动薪酬，因为它直接与我们发放的利润分成挂钩。在某种程度上，您可以根据您看到的情况进行调整。我会说，这会有点棘手，因为您会在一年中随着人们达到障碍以及类似的交易量目标等而逐步扩大规模。所以您可能在下半年比上半年有更大的份额。因此，仅根据您在第三季度看到的情况进行推断并不容易。我认为您需要看几个季度才能了解正常范围，但您可以回顾本季度以了解总体份额。
好的，太棒了。谢谢各位。感谢。
下一个问题来自B·莱利证券公司的蒂莫西·阿戈斯蒂诺。请讲。
嘿，早上好。感谢您回答问题。第一个问题是关于还款的。本季度2.75亿美元。我想知道在第四季度，截至10月底，您是否仍看到还款增加。杰里，我们有季度至今的还款摘要吗，我觉得我们没有？
我们有。我预计还款与我们全年看到的速度相对一致。在某种程度上，我认为我们与今年早些时候看到的没有明显差异。我会说第四季度也很难预测，因为人们试图在年底前完成事情，所以变化可能很大。但我会说，如果您按运行率计算，不会太远。
好的，太好了，谢谢。然后只是关于核心投资组合的一个快速后续问题。您是否有一个目标规模？我认为目前投资组合约为44亿美元。想知道在26年或更晚些时候是否有一个您想要达到的水平。谢谢。
是的，我认为总体而言，我们的目标是在整个贷款基础上稳定的投资组合规模在50至55亿美元之间。
好的，太好了。谢谢。我就这些问题。
下一个问题来自公民资本市场公司的克里斯·穆勒。请讲。
嘿，各位，感谢您回答问题。恭喜本季度表现不错。很高兴听到NewPoint的创纪录季度，我想即使这对他们来说是创纪录的季度，你们是否认为这是未来的良好运行率，或者随着NewPoint的收购，交易量是否有进一步的上行空间？
嘿，克里斯，感谢您的问题。看，我们在第三季度完成了一笔非常大的交易。我们总是在能找到的时候寻找大型交易。我认为每个季度都无法重复。所以我认为，正如杰里刚才所说，我不会用一个季度来推断未来。我们不期望NewPoint在2026年发放80亿美元的贷款。
所以这是一个很棒的季度。再次，我们对正在进行的交叉销售感到非常兴奋。他们正在为我们的资产负债表发放过桥贷款。我们正在为他们的机构执行发放机构贷款，在早期阶段。事情的进展真的再好不过了。但是，不，这可能有点异常。我会参考杰里历史上分享的总体年度指导。
明白了。考虑到其中有一笔大交易，这些交易通常利润率较低。这次是这样吗？所以我们未来可以看到一些利润率改善？
是的，那笔个别交易的利润率略有收紧。
明白了。然后我想我这里的另一个问题更广泛一些。随着关于GSEs退出托管的所有讨论，你们能分享一下你们的想法吗？如果真的发生了，你们预计会对市场产生什么影响？
是的，我的意思是，我们已经被这个问题问了一段时间了，我认为。总体而言，显然很难回答。所以这完全只是个人猜测。几届政府都谈到过这样做。这是在解开一个非常复杂的网络。我非常有信心的是，本届政府不会做任何会扰乱抵押贷款市场、扰乱人们的住房和扰乱整个市场的事情。
我的猜测是，如果这个问题得到解决，解决方案可能是明确的担保，而不是隐含的担保。我认为这是解决任何波动或担忧的最简单方法。但再次，我仍然怀疑这是否会发生或很快发生，因为我确实认为这是一个非常非常复杂的网络需要解开。
明白了。非常有帮助。感谢你们今天回答问题。
再次，如果您有问题，请按星号然后按一。好的，问答环节到此结束。我想将会议转回给林赛·克拉布做任何 closing remarks。
感谢您参加我们今天的会议。如果您有任何进一步的问题，请联系我们。谢谢，祝您有美好的一天。
本次会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。