Marshall A. Loeb（总裁兼首席执行官）
Casey Edgecombe（投资者关系）
Brent W. Wood（执行副总裁兼首席财务官）
Samir Khanal（美国银行）
Blaine Heck（富国银行）
Craig Mailman（花旗集团）
Nicholas Thillman（Robert W. Baird）
Connor Mitchell（Piper Sandler）
Richard Anderson（Cantor Fitzgerald）
Jon Petersen（Jefferies）
John Kim（BMO Capital Markets）
Brendan Lynch（巴克莱）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Michael Mueller（摩根大通）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Jessica Zheng（Green Street Advisors）
Michael Carroll（RBC Capital Markets）
早上好，女士们、先生们，欢迎参加Eastgroup Properties 2025年第三季度业绩电话会议及网络直播。此时请注意，所有参会者线路均处于仅收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节，若您在通话期间需要即时帮助，请按星号零联系操作员。另请注意，本次通话于2025年10月24日星期五进行录制。现在，我想将会议交给首席执行官Marshall Loeb。请讲，先生。
早上好，感谢大家参加我们2025年第三季度的电话会议。一如既往，我们感谢Brentwood（此处应为Brent，首席财务官），他也在电话会议中，由于我们将发表前瞻性陈述，请大家聆听以下免责声明。
请注意，我们今天的电话会议将包含诸如PNOI和FFO等非GAAP财务指标，定义见Regulation G。有关这些非GAAP财务指标的定义、使用以及与GAAP结果的调节，请参阅我们最新的财务补充文件和 earnings 新闻稿，两者均可在我们网站的投资者页面以及提交给SEC的定期报告中获取。另请注意，本次通话中的部分陈述为前瞻性陈述，定义见1933年《证券法》、1934年《证券交易法》以及1995年《私人证券诉讼改革法》的安全港条款。
earnings 新闻稿中的前瞻性陈述以及我们的发言均截至今日作出，反映了我们基于当前可获得的财务信息和所做假设，对公司计划、意图、预期、战略和前景的当前看法。我们没有义务更新此类陈述或发言，无论是由于新信息、未来事件或实际事件等原因。此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致实际结果与预期存在重大差异。有关这些风险的更多详情，请参阅我们向SEC提交的文件，包括最新的10-K表格年度报告。
谢谢Casey。早上好，首先我要感谢我们的团队。他们今年辛勤工作，我们在实现25项目标方面取得了坚实进展。我为我们的成果感到自豪。我们的第三季度业绩展示了我们在工业市场中的投资组合质量和韧性。取得的部分成果包括：每股运营资金为227，本季度较上年增长6.6%，且这一增长趋势已持续超过十年。我们的季度每股FFO连续超过上一年同期报告的每股FFO，这确实是一个长期趋势。季度末租赁率为96.7%，入住率为95.9%。
季度平均入住率为95.7%，尽管从历史角度看表现强劲，但较2024年第三季度下降了100个基点。本季度签订的租约，季度续租价差GAAP为36%，现金为22%。年初至今的结果略高，GAAP和现金价差分别为42%和27%。本季度现金同店增长6.9%，年初至今增长6.2%。最后，我们在行业中拥有最多元化的租金组合，前十大租户占比降至6.9%。租金较去年下降60个基点。我们将地理和租户多元化作为稳定收益的战略路径，无论经济环境如何。
总而言之，我们对业绩以及看到的潜在客户活动增加感到满意。将这些活动转化为已签署租约仍需时间，但我们很高兴看到租赁渠道在第三季度从较慢的第二季度显著改善，无论是签署的租约数量还是平方英尺数。从另一个角度看，这些指标也明显优于2024年第三季度。与上一季度类似，市场仍存在一定分化，我们正在转化50,000平方英尺及以下的潜在客户。我们的较大空间也有潜在客户，随着这些空间的活动改善，我们持谨慎乐观态度。
与此同时，由于今年大型潜在客户的决策较为谨慎，这在几个方面对我们产生了影响。首先，扩张延迟意味着投资组合保持高出租率，且超出初始预测。我们的季度保留率上升至近80%，这表明租户态度谨慎。另一方面，我们的开发渠道正在租赁并维持预期收益率，但速度较慢。这反过来降低了年初对开发启动的预测，正如我们之前所述，我们的启动是由园区内的市场需求拉动的。基于当前需求水平，我们将2025年的启动预测重新调整为2亿美元。
长期来看，供应渠道的持续减少是有希望的。本季度启动量再次处于历史低位。再加上我们在获得分区规划和许可方面遇到的困难日益增加，随着需求增长，供应需要比历史上更长的时间才能跟上。随着需求稳定和改善，现代设施的有限供应将对租金产生上行压力。我们的目标是，基于团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及手中的土地和许可，比私人同行更早地利用开发机会。
从投资角度来看，我们很高兴收购之前宣布的北卡罗来纳州罗利的物业、奥兰多的新开发土地（我们将于本季度破土动工）以及快速增长且供应受限的达拉斯东北部市场的新建筑和土地。Brent现在将谈论几个话题，包括我们更新的2025年指引中的假设。
早上好。我们的第三季度业绩反映了团队的出色执行、运营投资组合的整体稳健表现以及我们久经考验的战略的持续成功。本季度每股FFO为2.27美元，超出指引中点，而去年同期为2.13美元，增长6.6%。我们的优异表现继续得益于我们6100万平方英尺运营投资组合的良好基本面，该组合本季度末租赁率为96.7%。从资本角度来看，我们在年初利用了有利的股权定价，这使我们在本季度初拥有未行使的远期股票协议储备。
第三季度，我们以每股183美元的平均价格结算了所有未行使的远期股票协议，获得总收益1.18亿美元。我们对今年剩余时间的指引考虑利用我们的信贷额度（目前有4.75亿美元可用额度），并在第四季度末发行2亿美元债务。正如我们经常强调的，我们对潜在资本来源的评估是一个动态且持续的过程，结果可能因市场条件而异。我们灵活且强劲的资产负债表以及接近创纪录的财务指标使我们在评估选项时能够保持耐心。
我们的债务与总市值比率为14.1%，未调整债务与EBITDA比率为2.9倍，利息和固定费用覆盖率增至17倍。展望未来，我们预计第四季度FFO指引为每股2.30至2.34美元，全年为8.94至8.98美元，较上年分别增长7.9%和7.3%。我们预计第四季度同店入住率为97%，这将是本年度最高的季度。因此，我们修订后的指引将现金同店增长中点提高20个基点至6%。
由于部分开发项目在完全入住前转换，我们将投资组合平均入住率下调10个基点。考虑到开发租赁速度放缓，我们将建设启动减少1500万美元。我们的租户收款情况保持健康，我们继续估计不可收回租金占收入的比例在35至40个基点之间，与我们的历史运行率一致。最后，我们对第三季度业绩感到满意，并仍然希望宏观不确定性减弱、消费者和企业信心增强的迹象为明年奠定基础。
现在Marshall将发表最终评论。
谢谢Brent。我们对本季度和年初至今的执行情况感到满意，这使我们超出了最初的预期。无论环境如何，市场需求似乎正在重振并开始再次向前发展。我们的目标是推动每股FFO增长并提高投资组合质量。如果我们能做到这些，我们将继续为股东创造资产净值增长。跳出短期来看，我喜欢我们的定位，因为我们的投资组合正受益于几个长期积极的 secular 趋势，例如人口迁移、近岸和在岸趋势、不断演变的物流链以及历史上较低的浅湾市场空置率。
我们还有一支经验丰富的管理团队，拥有长期的公开业绩记录。我们在建筑和市场方面的投资组合质量每季度都在提升，我们的资产负债表比以往任何时候都更强劲，我们正在提升租户基础和地理区域的多样性。现在我们想开放电话会议接受提问。
谢谢您，先生。女士们、先生们，如果您现在有任何问题，请在您的按键电话上按星号加一。然后您会听到提示音，表明您的提问已被记录，若您希望退出提问流程，请按星号加二。如果使用扬声器电话，您需要先拿起听筒再按任何按键。另请注意，为考虑其他来电者和今天的时间分配，请将问题限制为一个，如有后续问题请重新排队。
谢谢。第一个问题来自美国银行的Samir Kanal。请讲。
谢谢，大家早上好。嘿Marshall，感谢你的评论。我想再详细谈谈租赁情况，特别是与开发渠道相关的内容。我知道你们在休斯顿Oral（可能为笔误，应为Houston）、德克萨斯州有其他项目。你还说那些更大的物业的租约转换为已签署租约需要更长时间。所以或许可以详细阐述一下你的评论，以及这些潜在客户需要看到什么才能达成交易。谢谢。
好的。早上好Sameer，好问题。我会尽量涵盖。我想说几点。第一，这些对话的基调每个月都在好转，这当然更令人鼓舞，可能从5月开始，当时我们确实感受到了关税的影响，一直到今天。所以比9月份我们在你的会议上被问到这个问题时要好，例如在我们的投资组合中，也许我们有点独特，因为我们大约三分之一的开发租赁是现有租户在园区内的扩张和迁移。
所以你可以从我们的数据中看到，我们的保留率，尤其是第三季度，非常高，接近80%。因此投资组合受益，同店数据也受益。另一方面，我们多次放缓了开发渠道或启动的速度，每个季度都在下调，比如，看，随着时间的推移，我们的潜在客户比年初更多了。问题在于让他们签约。我不知道，我曾希望，第一，根据你们的经济学家，我们会有一次降息，我们还会有另一次降息。
至少我今天早上看到的电子邮件是这样的。所以希望中东能有一点停火，无论什么能让商业信心好一点的事情。我想说，人们已经度过了冲击期。但是，我们知道我们的任务是租赁这些开发项目，包括那些正在租赁中的已完工项目和已转换的项目。因此，在今年剩余时间的预算中，我们不假设任何投机性租赁。
所以我希望那里有潜在的上行空间。今年时间不多了，但我们也在空置空间中建造了投机性套房。因此，如果有人需要快速搬迁（他们在这些小空间中通常需要），我们能够满足。所以情况正在好转，但还没有完全恢复。今年确实很奇怪，你发出租约，它们并不总是能回来。我记得今年比过去五年都更频繁地出现这种情况。
谢谢。
不客气。
谢谢。下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。请讲。
很好，谢谢。早上好。关于开发，你能谈谈最近建筑成本的趋势吗？这是否限制了更多项目的启动？与此相关，你认为市场租金相对于能为你们在这些开发项目上产生可接受收益率的租金水平如何？
早上好，Blaine。我们看到建筑价格确实下降了，很大程度上是因为我们一直在关注所有事情的进展。我们没有劳动力问题。我们的 construction 团队通常会说，我们得到的价格可能有点高，但一旦他们意识到你是认真的，价格可能会下降10%到12%，因为除了数据中心，其他行业都没有那么快发展，所以人们非常渴望项目。我想数据中心方面，我们确实需要变压器和电气设备，这很有挑战性，所以我们能得到这些设备。
但需求很大，交货期很长。所以我们本季度收购的土地，我们通常会根据今天的租金进行评估。我们不预测增长，我希望它增长，但我们不预测。以今天的建筑价格，一切仍然可以达到7%或略高于7%的收益率。土地不容易找到。这些填充场地的许可和分区越来越难。但我们对进展感到满意。减缓我们的不是建筑成本，更多的是需求，去年第四季度需求非常强劲。
第一季度放缓，第二季度放缓，第三季度回升。我们第三季度的租约和平方英尺数比第二季度或去年第三季度都多。所以我们对此感到满意。我们只需要保持这种势头，收回我们已经投入资本的潜在收入。而且，市场告诉你快就快，慢就慢，这很有趣。
太好了。谢谢，Marshall。
不客气。
下一个问题来自花旗集团的Craig Mailman。请讲。
嘿，伙计们。不想过多纠缠于开发渠道，但那里的增量租赁环比相当平淡。我看到你们在Dominguez完成了一些租赁，但你们也推迟了那里的稳定日期。但我的更大问题是，你谈到发出租约但没有收到回复。我的意思是，如果你看看开发渠道的可用性，有多少可用性有活跃的潜在客户，而不是从参观和兴趣角度来看比较安静？还有，是租金相关的问题，你们可以上下调整，还是让步，或者只是因为人们出于担忧不想做决定，其他定价因素并不那么重要？
是的。嘿，Craig，早上好。我想说，在本季度，自上次电话会议以来，你是对的，总数，我希望它更大。大约有六份租约，约215,000平方英尺。更具体地说，至少在Dominguez，奇怪的是，我们发出了五份租约，第五份才回来。所以我们扩大了范围，我们说我们会细分建筑，或者甚至考虑出售，尽管我们至少已经部分实现了。
在细分建筑时，我们在建筑的另一端增加了办公组件。所以这就是我们再次决定的，与其将其作为1260（可能为平方英尺数）出租，不如将建筑拆分，这延迟了在洛杉矶增加几千平方英尺办公空间的交付。总的来说，在我们的开发数据中，我不记得我们做过这样的事情，我们在德克萨斯州签署了一份97,000平方英尺的整栋开发租约，一周内，他们有经纪人和律师，他们联系我们说他们改变主意了。
这在大多数年份都是不典型的。在开发时间表方面，我想说大约所有项目都有一定程度的活动。我们需要让它签约。我在想，有些情况很奇怪，比如Horizon West 5，这可能是我们在一个园区的第七栋建筑。同一个建筑师，同一个经纪人。但那栋楼比我们希望的要慢，尽管我们有活动，奥兰多是个好市场。这告诉我市场的情况，在一个园区的第七、八栋楼，通常比园区的第一栋楼租得快，但现在需要更长时间。
所以我们有活动。我会谨慎地说，在过去30天里，更多的大型租户，更多的预租赁活动，考虑到供应短缺。我们92%的收入来自200,000平方英尺以下的租户。我们有几笔交易，需要几个季度才能完成，我们正在与租户或潜在客户合作，这将极大地改变这个数字，我们将为他们建造非浅湾建筑，他们喜欢我们的土地，或者是需要扩张的现有租户。
所以这是有希望的，我充满希望，但我更愿意向你展示这些。但好消息是渠道中有更多项目，大约每栋建筑都有一定的活动。只是从第三季度到今天的电话会议，情况就是这样。所以我们下周有管理层会议，我们都将聚在一起，我们知道我们的任务是获得签约空间，收取租金。
谢谢。下一个问题来自Baird的Nick Thillman。请讲。
嘿，早上好，Marshall。你评论了整体运营投资组合和那里的租赁量。当你展望明年的到期时间表时，这里的租金有点低。从结构上看，这与你的风险敞口基本一致。我们能看到明年整体续租价差再次保持强劲，比如在30%左右吗？只是看看结构，想了解明年价差的一些构成因素。
早上好，Nick。是的，我相信我们会，有几点。第三季度的价差较低，一个区别是，我可能需要离线反馈，我们在工业REITs中有点特殊，我们报告本季度签署的租约的续租价差，而我们的大多数同行报告开始的租约。所以我们的数据，我认为对投资者更友好，比几个季度前签署但在第三季度开始的租约更实时。回到你的问题。
是的，我认为我们可以维持第三季度的水平，当然到明年。我一直在等待，我知道我们的一个同行评论说这是他们40年来看到的最好情况。我没有做40年，但我做了很长时间。我喜欢低供应。我看到全国第三季度的交付量是2018年第一季度以来的最低水平。所以很难建造库存，而且越来越难，浅湾市场的库存不多。
我们有内在增长。我认为它会稳定下来。然后我认为当需求转向时，不需要太多，因为我们浅湾市场的空置率约为4%。随着人们扩张，会出现优质资产的争夺。所以我认为租金会有另一轮上涨。如果情况保持不变，我们可以保持这个水平。但我希望从现在到明年年底，在中期选举年，头条新闻可能会少一些，当情况好转时。
去年年底和今年第一季度，它们的转变速度让我感到惊讶。头条风险的影响可能比我想象的要大。回顾过去，第四季度的头条新闻，4月份的头条新闻，明年如果我们能避免一些头条新闻，可能会出现租金挤压。有人引用，等待租约会有成本。我不确定我们是否已经完全到那一步，但我很容易看到这一点。
再说一次，我事后诸葛亮比预测更在行，我承认。
非常有帮助。谢谢。
不客气。
下一个问题来自Piper Sandler的Connor Mitchell。请讲。
嘿，早上好。谢谢你回答我的问题。很欣赏到目前为止的所有评论。Marshall，你给出了一些关于市场的具体例子，但想知道你能否提供更大的图景，或者深入一点，谈谈各地区的表现，无论是德克萨斯州、佛罗里达州、加利福尼亚州，还是其他一些你看到实力增强或减弱的市场，关于你提到的保留率，以及新租户进入渠道的情况。
只是想了解你对每个市场的看法，甚至对它们进行排名。
当然，我想。嘿，Connor。早上好。我想说，笼统地说，东部地区从年中开始是最强劲的地区。佛罗里达州总体上是一个非常强劲的市场。我希望我们在纳什维尔更大，但那是一个非常好的市场，你看到我们在罗利的增长。我们非常喜欢那个市场。德克萨斯州，我们喜欢达拉斯。你看到我们在那里收购了更多土地。目前我们在达拉斯有太多建筑和太多租户。但我要感谢我们的德克萨斯团队，我们在达拉斯的租赁率是100%，所以我们需要扩张空间，为租户扩张的土地。
所以我们在那里很高兴。另一个市场，我要称赞我们在亚利桑那州的团队。亚利桑那州市场有很多空置率，有很多供应，但凤凰城和图森都是100%租赁，并且能够推高租金，我们在那里的开发租赁也是如此。这些是好的方面。同样的问题，加利福尼亚市场仍然比我们的其他市场慢，内陆帝国有正的净吸纳量，但洛杉矶已经连续11个季度负吸纳。
我希望有一个持平的季度，洛杉矶市第三季度负吸纳略超过100万平方英尺。我以为他们会转变。我很高兴我们在Dominguez有活动并签约了。丹佛是另一个对我们来说有点慢的市场。我们在丹佛的规模不大，但如果你问哪些市场我们需要多考虑，丹佛的开发租赁比我们希望的要慢。
加利福尼亚在18个月或更长时间里一直是一个艰难的市场。
感谢所有这些信息。谢谢。
不客气。
下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Rich Anderson。请讲。
嘿，谢谢。早上好。回到续租价差。第三季度22%的现金价差。假设租户的谨慎态度出于某种原因持续下去，两年后我们仍然处于这种缓慢状态。你有多少时间让22%的价差降至个位数的平淡水平？我的意思是，在活动真正开始升温，价差开始逆转之前，你认为还有多少机会？
嘿，Rich。早上好。我会尝试回答，让Brent补充。我想，我开玩笑说，我不太记得经济学101的内容，但当我看供应时，不需要太多需求就能推动租金上涨。但听到你的问题，如果我们保持稳定状态，我们通常明年有14%的租约到期（根据记忆中的补充资料）。所以需要几年才能解决这些租约。后者，大约七年。
但其中一些租约，在过去几年签署的租约中可能没有20%的租金增长。但这需要一段时间。我想，当市场好的时候，我们需要一段时间才能实现内在增长。当市场降温时，正如你的问题，气球放气也需要一段时间，因为我们的租约大多在3到10年之间。
所以如果发生这种情况，这就是结果。我无法想象市场永远保持平稳。
是的，我同意。Rich。嘿，我是Brent。是的，当你每年到期15%到20%，当然你可以计算何时开始持平以及需要多长时间。在租金方面，你可以说四到五年，你已经进行了多久？这是一个假设，但供应方面，在我的职业生涯中，看到供应如此紧张真的让我感到兴奋，因为情绪的微小转变和一些执行，我认为市场和开发启动会非常迅速地转变，比人们想象的要快。
与此相关，租金问题是否影响建设启动。好消息是，当你把它看作一个四条腿的凳子，成本方面，正如Marshall所说，总体下降，租金由于供应紧张而非常粘性。真正的问题在于第四条腿，需求。正如我们所讨论的，有感兴趣的 parties，有需求，我们正在签署租约，收益率是可接受的。问题不在于降低租金来增加活动，而更多的是信心增强，促使他们采取行动。然后开发启动会更快。
回到你的问题，需要多长时间？我认为我们还需要几年，但感觉比这强得多，供应紧张。我不认为我们会陷入你所说的困境。
是的。好的，同意。第二个问题。你们的故事更多是消费导向，而不是供应商制造商导向，但你是否同意，在疫情期间供应链简化，现在有了关税，可能的结果之一是更多的制造业在岸外包，这是帮助工业整体走出当前低迷状态的主要动力吗？制造业领先，然后是消费？这是你的想法还是我们完全错了？
嘿，Rich，我是Marshall。你可能是对的。第一，消费者一直是我们的战略，总是尽可能接近越来越多的高可支配收入消费者。但消费者推动经济很长时间了。我不知道还有多少上行空间。希望经济好转，他们继续推动经济。你是对的，新的需求来源是通过我们的投资组合，尤其是我们的市场。我们看到制造企业和搬迁到德克萨斯州，我们没有。
你是对的，这可能是一个驱动力，我们在奥斯汀和圣安东尼奥有很多特斯拉供应商，英特尔在凤凰城建造的新芯片厂，我们实际上有与英特尔相关的建筑供应商。德州仪器工厂也是如此。我在想达拉斯东北部，我们有一个供应商。所以我们吸引了很多供应商。当这些工厂建成，我想我对制造业领先于消费的犹豫是，我想你说的可能是我们的子孙才能真正受益。
但我们确实看到在岸和近岸外包。我们在亚利桑那州也有这样的对话，需要更多的轻工业空间。我们有从加利福尼亚搬迁的讨论等。所以我想把它比作电子商务，这是我们投资组合中的一个新租户，我们已经很满了。但我们看到电子商务的增长，这是另一个需求来源，我认为现在，正如你所说，我们看到这些大型工厂的供应商来源，很多在卡罗来纳州、德克萨斯州、亚利桑那州等市场建设，它们可能拥有更大的市场份额。
很棒的信息。谢谢Marshall。谢谢Brent。
不客气。
下一个问题来自Jefferies的Jon Peterson。请讲。
哦，太好了。谢谢。早上好，伙计们。所以实际上我想问，本季度坏账水平有变化吗？或者你能告诉我们坏账水平，以及租户观察名单的变化？
是的。早上好，John。坏账仍然不是问题。我们仍然在30%左右（可能为30个基点）。过去两个季度的运行率约为前五个季度的一半。这通常局限于少数租户。我们的观察名单上的租户数量今年非常稳定。没有增长。这感觉很好。这证明了投资组合、信用和我们现有的租户群体。
是的，我们仍然看到约30%或30-35个基点占总收入的比例，在过去几个季度相当稳定。
好的，这很有帮助。然后，随着利率下降，10年期国债收益率略低于4%。你们允许债务水平下降，更多地依赖股权，我想知道什么样的利率水平会让我们期望你们的杠杆水平开始回升到长期目标。
我认为这涉及几个因素。利率是一个因素，但也与股权机会和其他机会有关。我们不断权衡这些。是的，我们在指引中显示增加了一些资本收益，我在准备好的发言中提到，我们计划在第四季度发行2-2.5亿美元的无担保定期贷款。我认为利率可能在4.34%-4.4%左右，我们认为这非常有吸引力。让我退后一步。
我们已经进入高利率环境两三年了。我们很自豪我们没有发行利率为5%左右的债务（即使这没有错）。但我们继续为增长提供资金。如你所说，我们降低了杠杆率，资产负债表上的债务与EBITDA比率为2.9倍。所以我认为你会看到我们在第四季度开始使用债务，我们有6.75亿美元的循环信贷额度，利率约为4.7%左右。我们可能会在循环信贷额度上保持一些余额。
这给了我们时间和灵活性来寻找不同的机会。我们对资本状况感到非常满意，有能力利用债务。值得庆幸的是，我们的团队本季度完成了三项良好的收购，继续推进开发渠道。所以他们继续找到为股东增值的好方法，我们需要资本。我们处于良好状态，感觉情况正在好转，给我们更多选择。我们对此感到兴奋。
好的，非常感谢。
不客气。
下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。请讲。
嘿，早上好。我想知道你能否提供年初至今签署的平均每平方英尺租金，以及如何将其与2026年到期的租金（年初为8.42美元）进行比较。我知道两者之间可能存在结构或时间差异，但只是想了解明年价差的一些构成因素。
是的，好问题。我们可以深入探讨。我可以离线看看是否能给你一些数据。我会给你一个标准答案，即所有市场的平均每平方英尺租金可能有很大差异。加利福尼亚的租金肯定高于该国其他地区，尽管那里有所疲软。但看看明年的平均到期租约，John，我可以给你一些背景信息，尽管租金已从峰值下降，但仍然非常粘性，确实比高点有所缓和。
但达成交易的租金并不是问题的主要部分。更多的是情绪和需求速度。但我们没有看到任何会显著改变强劲租金增长数据的因素。所以我想说的是，我们没有看到任何重大不利因素。但关于每平方英尺的实际平均数字，我们可以离线给你一些信息。我们需要运行一些数据。
那么作为后续，你能评论一下本季度GAAP同店NOI的加速增长，以及这是否是未来的良好运行率吗？
GAAP方面，我们今年在现有投资组合中取得了出色的运营业绩。显然，开发租赁的速度比我们希望的要慢一些。但我想指出，我们的同店指引接近7%，你可以倒推计算，但为了达到全年现金同店增长中点，我们预计第四季度现金同店增长约8.2%。
这基于我所说的97.0%的同店入住率。运营投资组合，去年第四季度同店入住率低至95.6%，然后第一季度升至96%，第三季度96.6%，第四季度预计97%。这是一个非常稳定的增长故事，保留率80%。所以势头很好，进入明年。
这要归功于我们的团队。在运行率方面，我们对当前趋势感到满意，今年的数据一直相当稳定，为明年奠定了基础。
谢谢。是的。
谢谢。女士们、先生们，提醒一下，请将问题限制为一个，如有后续问题请重新排队。谢谢。下一个问题来自巴克莱的Brandon Lynch。请讲。
太好了。谢谢你回答我的问题。历史上，你们更关注稳定的收购，本季度也有几项。当你考虑限制开发渠道的租赁风险时，这是否改变了你对未来收购空置物业的看法？
早上好。好问题，你是对的，在不同的周期阶段，风险回报会变化。我想说，我们收购的物业通常具有战略意义，我们喜欢它们的子市场，我们在那里有多年的实力，并且立即增值。它们都是一次性的投资组合交易，组合起来更贵，但总体上。
我们新建建筑的净有效回报率通常在6%或略高于6%，我会将它们放在投资组合的前三分之一。所以在当前市场，收购更有吸引力。我认为你会看到我们成为更活跃的开发商，另一个有趣的趋势是，越来越多的人联系我们，希望我们成为股权合作伙伴或与当地开发商合作。
我不确定市场是否已经到了这一步，但这表明开发启动的资本不多。但随着市场升温，我们会做一些，比如购买空置建筑或与他人合作建造。所以我们会尝试加速。这就是为什么我们喜欢在市场好的时候拥有安全的资产负债表来创造价值。有时，耐心寻找合适的质量并在我们喜欢的市场的正确部分建造集群建筑是更好的。
关键是要灵活，根据市场情况调整，通常基于来电判断最佳风险回报在哪里。
太好了。谢谢。
不客气。
下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。请讲。
嗨。谢谢。早上好。我想跟进一些评论，关于开发租赁的速度，以及你如何看待情况的解冻。你的一些同行似乎更倾向于开发。你提到启动量处于2018年以来的低点。我很好奇，如果你们这边的一些延迟推到2026年，你们恢复更高的启动量，或者你认为缓慢的速度可能会持续更长时间，给近期的启动带来一些压力，考虑到2026年。
嘿，Todd。早上好。很难预测。我多次错过复苏的时间点。我希望明年，不需要很多租约。比如，有一个租约，我们签署了租约，意味着我们没有库存，准备开始下一栋建筑，然后租户改变了主意。所以情况可能会很快转变。
谢谢。下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。请讲。
是的，早上好。抱歉反复问这个问题，但我只是想了解或澄清本季度的市价调整减速，主要是结构问题还是也有定价压力？
我是Brent。我认为更多是结构问题。几个季度前的峰值，现在有所下降，但在合理范围内，适度下降。正如Marshall提到的，我们报告签署的租约，这能直接反映本季度的情况。如果看第三季度开始的租约，GAAP价差可能为45%。所以季度之间可能因结构而有5%左右的波动，但总体上30%左右的GAAP价差是稳定的。
谢谢。
是的，谢谢。
下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。请讲。
是的，嗨。你之前提到过，但回到开发，你在达拉斯启动了项目。但出于好奇，看看总体渠道，基于在建和最近完成的项目，预租率约为9%，这在你考虑启动什么项目时是否有影响？比如，你对投机性开发租赁空间有上限吗，还是机会决定是否破土动工？
是的，我想。嘿，Mike，早上好。我想说两者都有一点。我们确实从实体层面看待风险，比如资产的6%左右是未租赁建筑和开发中项目。我们每季度都跟踪这个。值得庆幸的是，我们远低于这个水平。日常工作中，更多是逐个园区、逐个子市场地看那里的活动。
你试图领先一点，但只是一点，比如，Brent和我会说，我们租了50%，剩下的有良好活动，几个租户说需要更多空间，这时我们会开始建造下一栋或两栋建筑。我一直说，我们的模式与传统开发商的不同之处在于，我们不是向市场推送供应，而是由现场团队拉动，说需要更多库存。
所以现在，如Brent所说，投资组合超出预期，同店数据良好，入住率有上行空间。开发方面，资本已经支出，办公空间已经建成，我们需要让潜在客户签约。
当然。明白了。好的，谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。请讲。
嘿，只是一个关于开发启动下降的问题。你能谈谈哪些市场，年初你认为可以启动但现在推迟了？然后作为后续，你提到明年可能随着入住率提高和租金上涨，价差是否是明年同店增长的主要驱动力？谢谢。
我来谈谈开发，Brent可以谈同店。Ron，早上好。德克萨斯州的一个市场，我们有一个已签署的租约，我们在园区没有空间了，准备开始下一栋建筑，这可能有2000-2500万美元的波动。这不是问题，长期来看。但基于当时的情况，我们认为需要建造另一栋建筑，现在我们有库存需要消化。
是的。Ron，早上好。关于同店，现金价差在20%左右仍然稳定。如果你每年到期20%的投资组合，可能有4-5%的增长潜力。如前所述，我们今年年初同店入住率约为96%，预计年底接近97%。所以明年初，如果能维持或提高，应该会有良好表现。
我们去年FFO增长7.9%，今年预计7.3%，合计15%。尽管开发租赁较慢，但我们仍实现了增长。随着开发租赁加速，这将成为另一个增长动力。所以我们对明年的同店增长感到乐观。
有帮助。谢谢。
是的。
下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。请讲。
太好了，谢谢。想知道你能否谈谈租赁成本的趋势，以及你预计未来几个季度的趋势。Marshall，特别是关于开发渠道，你是否会更积极，无论是TIS还是其他方面，来促成交易，或者你预计在租赁成本方面保持谨慎？
我想，你知道，在加利福尼亚，租赁成本中的佣金和TI（租户改善）相当稳定。我们的 construction 团队说，TI通常为每平方英尺1.10-1.20美元。由于租金上涨，佣金作为租金的百分比可能会上升。TI应该保持稳定。
我们可以提供比小型同行更多的TI，因为我们的资产负债表更强。问题不在于公司不喜欢租金或TI套餐，而在于他们试图预测自己的业务。随着他们变得更舒适，他们会签署市场交易。短期内，由于全国建设减少，佣金可能继续上升，TI保持稳定。工业地产的TI相对较低，信用风险也较低。
太好了。就这些。谢谢。
好的，谢谢，Michael。
谢谢。下一个问题来自Green Street的Jessica Zheng。请讲。
嗨，早上好。听起来小租户在新租约方面更活跃。想知道你是否看到这些租约的租户信用质量或租约期限偏好有任何变化？
是的，没有，我是Brent。和我们之前看到的租户类型一样，如前所述，坏账情况良好，我们总是根据交易审查信用。租约期限偏好没有变化。TI套餐如Marshall所说，12-15%的办公空间，其余是仓库。没有看到租户类型或信用的变化。
好的，太好了。
谢谢。下一个问题来自RBC Capital Markets的Michael Carroll。请讲。
是的，谢谢。Marshall和Brent，我想把你在电话会议中的一些评论联系起来。我知道你对改善的租赁前景感到鼓舞，但公司也略微降低了入住率指引、开发启动指引，并推迟了一些开发稳定日期。所以，是否你看到了更好的前景，但上一季度的预期有点过于激进，需要调整，或者我们只是看到暂时的平静，2026年会反弹？
是的。早上好。我认为入住率指引下调是因为开发项目在完全入住前转换，同店入住率实际上在上升。开发启动减少是因为我们有库存，不需要更多。保留率80%，租户态度谨慎。过去60-90天，潜在客户对话显著增加，包括大型租户。我们需要几个季度才能将其转化为已签署租约。
所以情况正在好转，但需要时间。我们对执行情况满意，投资组合质量良好，长期趋势有利。
太好了。完美。谢谢。
不客气。
此时，Marshall先生，没有其他注册问题。抱歉，Loeb先生，没有其他注册问题。请继续。
好的，谢谢大家的时间。感谢大家对EEC集团的兴趣。如果有任何后续问题或想法，请随时联系我们。希望很快见到大家。
谢谢。
谢谢，先生们。今天的电话会议到此结束。再次感谢您的参与。此时请断开线路。祝您周末愉快。