Reuben Goldman Treatman（公司财务高级总监）
Joel N. Agree（总裁、首席执行官兼董事）
Peter Coughenour（首席财务官、秘书兼投资者关系专业人士）
Nick Joseph（花旗集团）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Jana Galan（美国银行）
James Kammert（Evercore ISI）
Linda Tsai（杰富瑞）
Omotayo Okusanya（德意志银行股份公司）
John Kilichowski（富国银行）
Robert Stevenson（Janney Montgomery Scott LLC）
Spenser Glimcher（Green Street）
Upal Rana（KeyBanc Capital Markets）
Eric Borden（BMO Capital Markets）
Brad Heffern（加拿大皇家银行资本市场）
Wes Golladay（Baird）
RJ Milligan（Raymond James）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Rich Hightower（巴克莱）
早上好，欢迎参加Agri Realty 2025年第三季度电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按开始键后再按零以联系会议专家。在今天的演示之后，将有提问环节。要提问，您可以按电话上的星号然后按一。要撤回问题，请再次按星号然后按一。请在本次通话中限制自己只提两个问题。请注意，本次通话正在录制。现在，我想将会议转交给公司财务高级总监Reuben Treatman。
请讲，Reuben。
谢谢。各位早上好，感谢大家参加Agre发布2025年第三季度收益电话会议。在将会议交给Joey和Peter讨论我们本季度的业绩之前，让我首先浏览一下警示性语言。请注意，在本次通话中，我们将发表某些根据联邦证券法可能被视为前瞻性的声明，包括与我们更新的2025年指引相关的声明。由于多种原因，我们的实际结果可能与任何前瞻性声明中讨论的事项存在显著差异。有关我们前瞻性声明背后的各种风险和不确定性的讨论，请参阅昨天的收益报告和我们的SEC文件，包括我们最新的10-K表格年度报告。
此外，我们讨论非GAAP财务指标，包括核心运营资金（core FFO）、调整后运营资金（AFFO）和净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率。我们历史非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的调节表可在我们的收益报告网站和SEC文件中找到。现在我将会议交给Joey。
谢谢Reuben，感谢大家今天早上参加我们的会议。我很高兴地报告ADC又一个非常强劲的季度，我们进一步扩展和加强了我们认为是全国领先的零售投资组合。
我们三管齐下方法的无与伦比的价值主张继续在所有平台上带来令人瞩目的机会集和广阔的渠道。我们实现了自五年前新冠疫情最严重时期以来的最大季度投资量，在所有三个平台上部署了超过4.5亿美元，同时在我们的承销过程中保持了高度的纪律性。鉴于我们三个外部增长平台的渠道不断增长，我们将2025年全年投资指引上调至新的区间15亿至16.5亿美元（中点）。这比去年的投资量增长了超过65%。这种异常活跃的水平表明，我们有能力高效扩展我们的投资平台，同时与该国最好的零售商合作。
我们将继续成为纪律严明的资本分配者，同时保持我们严格的房地产质量承销标准。我们一流的投资组合与拥有超过19亿流动性且直到2028年没有重大债务到期的堡垒资产负债表相结合。预计净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率仅为3.5倍，并且我们有超过10亿的远期股权可用，我们拥有显著的发展空间，并已为明年的增长提前提供了资金。在本季度，我们获得了惠誉评级的A发行人评级，使我们成为仅有的13家获得A-或更高信用评级的公开上市美国房地产投资信托基金之一。
这对我们不断发展的公司来说是一个重要的里程碑，证明了超过15年的纪律性增长和敏锐的投资组合构建，在此期间投资超过100亿美元，同时保持卓越的资产负债表并在资本市场活动中处于领先地位。鉴于我们强劲的流动性状况、堡垒资产负债表和强劲的投资组合表现，我们将全年每股ASO指引上调至新的区间4.31美元至4.33美元。新的中点代表约4.4%的同比增长。Peter将很快提供有关我们指引的更多细节。转向我们的三个外部增长平台，在第三季度，我们通过三个平台在110处高质量零售净租赁物业上投资超过4.5亿美元。
这包括以超过4亿美元收购90项资产。本季度收购的物业租给了家居装修、汽车配件、杂货折扣店、农场和滚动供应便利店、整个汽车服务领域的领先运营商。收购的加权平均资本化率为7.2%，加权平均租赁期限为10.7年。投资级零售商占所收购年化基本租金的70%，是今年迄今为止的最高比例。本季度值得注意的交易包括与轮胎和汽车服务领域的关系租户的售后回租、多个ALDI's、辛辛那提一家表现优异的克罗格、宣伟威廉姆斯投资组合、纽约的一家家得宝以及伊利诺伊州的一家沃尔玛超级中心。
今年前九个月，我们在40个州和29个零售行业的257处零售净租赁物业上投资了近12亿美元。我们约11亿美元的投资活动来自我们的收购平台，其余来自我们的开发和开发商融资平台。在第三季度，我们启动了五个DSP开发项目，预计总成本约为5100万美元。正如上季度电话会议所讨论的，我们有望在今年下半年启动超过1亿美元的项目，今年前九个月，我们已在30个已完成或正在建设的项目中承诺约1.9亿美元，与往年相比，开发和DSP支出显著增加。
我们仍然有信心实现中期目标，即每年启动2.5亿美元的项目。仅在第三季度，我们就在20个开发和DFP项目上投资了约5000万美元，资本部署环比增长两倍。这些平台是我们投资战略中不断增长的组成部分，使我们能够与一流的零售商和私人开发商合作，以通过收购能够实现的卓越回报将高质量房地产添加到我们的投资组合中。值得注意的是，在本季度，我们开始在密歇根州和俄亥俄州建设我们首批711个开发项目中的两个。
我们预计这两个项目的总成本约为1800万美元。俄亥俄州的位置标志着我们为711开设的第一个商业加油站，是我们大型便利店投资组合的一个引人注目的补充。这些项目强调了我们与又一家领先零售商的关系的战略深度。我们正在提供我们全方位的能力，包括开发、开发商融资项目以及收购。随着我们在未来几个季度继续推出更多项目，我期待提供更多细节。在资产管理方面，本季度我们在约860,000平方英尺的总可租赁面积上执行了新租约、续租或期权，包括俄勒冈州尤金的一家50,000平方英尺的TJ Maxx和家居用品组合店、德克萨斯州米德兰的一家27,000平方英尺的伯灵顿以及两家沃尔玛，总面积超过310,000平方英尺。
今年前九个月，我们在240万平方英尺的总可租赁面积上执行了新租约、续租或期权，收回率约为104%。我们在今年剩余时间处于极佳位置，只有九份租约，占年化基本租金的20个基点。本季度到期处置总额约为1500万美元，包括我们在犹他州普罗沃的唯一一家“居家”以及三家高级汽车配件店。“居家”处置体现了我们对房地产的根本关注。处置资本化率约为7%，比我们收购该资产时低近50个基点，导致非杠杆内部收益率约为9%。
我们一流的投资组合现在跨越所有50个州的2600多处物业，包括237个地面租赁，占总年化基本租金的10%。本季度入住率保持在99.7%的强劲水平，进入第四季度，我们的投资级风险敞口仍以67%领先行业。我非常高兴在我们以强劲的态势进入2026年之际结束这一年，我们的盈利算法开始发挥作用。现在我将会议交给Peter，然后我们可以开放提问。
谢谢，Joey。从收益开始，第三季度核心FFO每股1.09美元，比去年同期增长8.4%。
第三季度AFFO每股同比增长7.2%至1.10美元，比共识高出0.02美元。超出预期的部分归因于租赁终止费，本季度为AFFO每股贡献了约1美分。正如Joey强调的，我们已经更新了2025年收益展望，以反映我们今年迄今为止的强劲表现。我们将全年AFFO每股指引的下限和上限都提高到新的区间4.31美元至4.33美元，这意味着中点同比增长约4.4%。我们的新指引范围包括全年约25个基点的信贷损失假设。
提醒一下，库藏股法的影响在结算前计入我们的稀释股数。如果ADC股票的交易价格高于我们未偿还远期股权要约的净价格，第三季度与这些要约相关的总稀释影响相当小。我们更新的指引范围也考虑了第四季度库藏股法的最小稀释影响，尽管这仍取决于今年剩余时间的股票交易情况。对于2025年全年，我们仍预计库藏股法会产生约1美分的稀释，主要是由于今年上半年确认的影响。
在第三季度，我们宣布7月、8月和9月的月度现金股息为每股25.6美分。这同比增长2.4%。在过去一年两次提高股息的同时，我们分别保持了3Q70%的核心FFO每股和AFFO每股的保守派息率。季度结束后，我们再次将10月的月度现金股息提高到每股26.2美分。月度股息反映的年化股息金额超过3.14美元/股，比去年第四季度3.04美元/股的年化股息金额增长3.6%。
转向资产负债表，正如Joey提到的，8月我们获得了惠誉的A发行人评级，展望稳定。这一重大成就证明了我们投资组合以及资产负债表的实力，并反映了我们过去和未来将继续以深思熟虑和纪律严明的方式发展公司。A评级使我们2029年定期贷款的利率降低了5个基点。此外，惠誉赋予的F1短期评级也为我们的商业票据票据带来了类似的定价改善。在本季度，我们结算了约350万股远期股权，净收益超过2.5亿美元。
截至9月30日，根据现有远期销售协议，我们仍有约1400万股待结算，预计结算后将筹集超过10亿美元的净收益。截至9月30日，我们的总流动性约为19亿美元，包括手头现金、远期股权以及循环信贷额度上超过8.5亿美元的可用额度（扣除商业票据计划的未偿金额）。预计所有未偿远期股权结算后，我们的净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率约为3.5倍。不包括未结算远期股权的影响，我们的净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率为5.1倍。
我们的总债务与企业价值比率约为29%，而我们的固定费用覆盖率（包括本金摊销和优先股股息）仍然非常健康，为4.2倍。季度结束后，我们进一步加强了资产负债表，获得了3.5亿美元5.5年期延迟提款定期贷款的承诺，该贷款将于2031年到期。我们预计本季度晚些时候完成交易，并已签订3.5亿美元的远期启动掉期，以将SOFR固定至到期日，包括掉期的影响。基于我们当前的A-信用评级，定期贷款的利率固定在约4%。
定期贷款表明我们的主要银行合作伙伴继续提供强有力的支持，使我们能够填补债务到期时间表中的空白，同时在当今的利率环境中实现机会性定价。交易完成后，终端将使我们的预计流动性增至约22亿美元，我们现在已经锁定了定价有吸引力的股权和债务资本，为我们到2026年的增长提供资金。有了这些，我想将会议转回给Joey。
谢谢Peter。此时，操作员，我们将开放提问。
谢谢。我们现在开始问答环节。如果您已拨入并想提问，请按电话键盘上的星号一举手加入队列。如果您想撤回问题，只需再次按星号一。请在通话中限制自己只提两个问题。我们将接受花旗集团的Smedes Rose的第一个问题。
谢谢。我是Smeeth的Nick Joseph。感谢您提供有关远期股权库藏股法的信息，但考虑到远期股权即将到期，您能否介绍一下实际时间安排和结算要求？
当然，Nick，我是Peter。关于我们未偿远期股权，截至第三季度末，我们有约1400万股远期股权未偿，其中约600万股的合同在第四季度的某个时候到期。因此，我们预计在第四季度的某个时候结算这600万股。
至于其余未偿远期股权，我们预计在2026年的某个时候结算。
谢谢，这非常有帮助。然后关于收购，我知道能见度有限，但它确实在继续跟踪。但是您现在是否看到任何可能减缓您当前速度的因素？
早上好，Nick，我是Joey。在2025年，我们没有看到任何会减缓速度的因素。显然，10年期国债收益率降至3.95396水平，但我们没有看到任何应该减缓我们今年速度的因素。
谢谢。
谢谢，Vic。
接下来我们请瑞银集团的Michael Goldsmith提问。
早上好。非常感谢回答我的问题。首先关于资本化率。本季度收购资本化率实际上有所上升，我们不断从其他人那里听到有关定价环境的消息，并且有竞争加剧的说法。那么您是否看到了这些情况？以及您是如何应对其他人所面临的一些阻力的？
是的，Michael，正如我经常谈到的，我不会对不同机构收购者的说法过于着迷。截至9月30日或坦率地说今天，我们今年迄今为止没有看到资本化率有任何实质性变化。
我们所做的是差异化的。这是定制的。我们正在进行一次性交易，通常是短期混合和延期以及不同类型的交易。本季度的结果比上一季度高出10个基点，只是因为构成不同。所以就像我说的，在商业房地产中最大、最分散的至少是机构拥有的市场，即零售净租赁市场，我不会被整体说法冲昏头脑。
谢谢你，Joey。作为后续问题，第四季度的隐含AFFO每股与第三季度一致。那么为什么会环比持平呢？或者是否有任何一次性项目影响了第三季度或预计会影响第四季度，导致这种一致性？
我会把它交给Peter，但我真的没看到什么。我认为第三季度在收购量方面相当靠前。那里没有什么过于重要的。Peter，我有没有遗漏什么？
没有，Michael。我唯一要补充的是，在我的准备发言中，我确实提到了第三季度收到的定期费用，这对第三季度的AFFO每股有所贡献。我们通常不会收到太多定期费用。我们预计第四季度不会有任何相关费用。因此，当你看到第四季度中点与第三季度大致持平时，我认为定期费用是一个促成因素。
非常感谢。祝第四季度好运。
谢谢，Michael。
我们的下一个问题来自美国银行的Jana Galan。
谢谢。早上好。关于您对不同外部增长平台不断增长的渠道的评论，您能否谈谈现有租户与新投资组合租户的比例，以及您对第四季度和可能进入2026年的资本化率趋势的看法。
早上好。在2600项资产中，我想不出我们不存在的新租户。在所有三个外部增长平台上，我们都在自己的范围内。就资本化率趋势而言。我们将看看宏观情况如何发展。再次，到目前为止我们没有看到任何不同。我们预计第四季度不会有任何实质性偏差。我们第四季度的收购渠道非常强劲。我会说第四季度有很大一部分是地面租赁。然后正如我们之前所说，我们预计今年下半年启动超过1亿美元的项目。
显然第三季度约为5000万美元。我预计通过开发和开发商融资平台，这也可能在第四季度加速。
谢谢你，Joey。然后可能问Peter，您在指引中提到有25个基点的信贷损失。您能否更新一下截至第三季度的情况？
是的。因此，在第三季度，我们经历的信贷损失略低于此，约为21个基点。就全年而言，我们在指引范围内假设约25个基点的信贷损失，而今年只剩下几个月了。在这一点上，大部分是已知或已确定的。再次，我想重申，我知道我们在过去的电话会议上讨论过这个问题，但我们在这里如何看待信贷损失，这是一个全额数字，不仅包括信贷事件，还包括与可能与陷入困境或有信贷问题的租户无关的资产重新租赁相关的任何占用损失。
它还不仅包括基本租金，还包括我们收回的任何空间以及我们负责的期间或停机期间的任何净额。所以这是一个全额数字。我认为这与该领域的其他人思考和谈论信贷损失的方式有所不同。再次，我们预计全年为25个基点。
太好了。非常感谢。
谢谢，Anna。
接下来我们请Evercore ISI的Jim Kammer提问。
早上好。谢谢你，Joey。也许我应该更仔细地听。您是否表示总体而言，本季度的重新租赁活动回收率为104%？还是我听错了？
不，没错，Jim。
那么您能提醒我今年迄今为止的情况吗？
我不记得了。是的，所以今年到目前为止，我们在240万平方英尺的总可租赁面积上重新租赁，回收率约为104%。今年上半年，我们也达到了104%。因此，全年回收率一直稳定在104%左右。
好的，抱歉。太好了。然后显然，Peter，您提到您有新的定期贷款将于11月获得资金。可能没有，如您所说，您没有无担保到期债务等。我们只是将其视为流动性，要么以现金形式存在，要么只是偿还贷款。这些资金没有立即的特定用途。
是的，所以我们将在11月完成这笔定期贷款。我们对这笔定期贷款有12个月的延迟提款功能。因此，我们不一定需要立即提取收益。
我们在何时提取这些收益方面有灵活性，预期用途是什么。截至季度末，我们有约3.9亿美元的未偿商业票据。因此，我认为预期用途将是偿还短期借款，任何剩余资金用于为增量投资活动提供资金。
太好了。感谢澄清。谢谢。
谢谢，Jim。
接下来我们请杰富瑞的Linda Tsai提问。
嗨。随着地面租赁在第四季度收购中占更大比例，占整体投资组合ABR的10%，您对这部分业务的增长有何想法？
我们很乐意继续增长它，Linda。我们将 opportunistically地这样做。如果我们发现显然在质量和数量上都能达到标准的机会，我们就会抓住。就像我说的，目前第四季度有许多地面租赁，比例要高得多。在接下来几周我们完成第四季度的采购时，情况可能会改变。但这里通常是我们发现机会的机会性卖家，既有机构卖家，也有个人卖家。
谢谢。然后我知道您说过，您的定期费用总是很少，总是这样。但是您愿意分享第三季度的零售商是谁吗？
是的，那是两家我们喜欢的高级汽车配件店，房地产，我们正在积极努力为这些资产重新寻找租户。您也会注意到，正如我在准备发言中提到的，我们在本季度剥离了一些高级汽车配件店。所以只是，只是继续使投资组合多样化并利用机会。
谢谢。
接下来我们请德意志银行的Omateo Okasanya提问。
是的，各位早上好。很高兴看到你们各方面都表现出色。信用评级，升级。您能否谈谈您期望这最终如何影响您的债务成本？您是否突然收紧了25个基点？或者我们应该如何考虑它与您的长期债务以及可能的定期贷款融资的关系？
当然。我认为随着本季度从Fixture获得A评级，我们看到现有2029年定期贷款立即得到改善，我们看到那里的定价改善了5个基点。
本季度我们也在积极发行商业票据，获得A-评级后，我们的商业票据发行定价也有类似的改善。当我们考虑未来在公开市场发行长期债务时，我当然认为A-评级会有所帮助。我认为这验证了我们以非常保守的方式建立公司的方式、我们投资组合的实力以及我们的资产负债表，并坦率地说，这反映了固定收益投资者对当今信贷的看法。因此，我认为随着时间的推移，当我们回到这些市场时，这将使我们能够继续压缩利差并在公开无担保市场获得更好的定价。
但今年我们已经看到定期贷款和商业票据发行的即时定价改善。
这非常有帮助。然后在DSP方面，您能否谈谈，您的发展非常好。你们为这项业务设定了一个非常好的目标，这意味着相当大的增长和需求。我的意思是，可能其他所有物业类型的每个人都在谈论开发真的非常困难，无论是由于建筑成本还是其他原因。所以您能否谈谈是什么突然让您能够扩大这项业务？
是的。只是为了澄清，当我们谈论开发时，在准备发言中提到的Speedway项目是真正的开发项目。我们这里的团队与711 Speedway携手合作。从选址到授权和许可，A和E监督建设和移交。所以这是真正的有机开发项目，Agri realty与711密切合作。开发商融资平台实际上被用作开发商完成项目的桥梁。在许多情况下，在开发商融资项目中，通常我们提供资金。
这更多的是一种财务结构。项目完成后我们拥有资产。开发商能够获得TIF以帮助他或她在其一方实现数字目标，或者我们将保留 lots 或辅助或辅助房地产，他们认为最终会有上涨空间。我会注意到两个渠道，两个平台，抱歉，都有深厚的渠道。现在两个平台中都有一些相当大的项目，可能在第四季度完成，或者由于授权许可问题可能在第一季度完成。这就是为什么我们在预期方面有很大的立场。
但这个数字可能远远超过1亿美元，或者正如我提到的，在今年下半年，或者可能进入第一季度。这真的不在我们的控制范围内。第三方市政和政府控制。
太好了，谢谢。
谢谢Tom。
接下来我们请富国银行的John Kielachowski提问。
早上好。也许首先，考虑到我们今年在汽车行业看到的困境，我认为今天宣布了一家次级贷款机构的破产。您如何看待您在那里的风险敞口？是否有任何租户进入您的观察名单？
不，我认为次级贷款市场实际上符合我们对汽车配件的看法。你在那些借款人身上看到的困境是汽车。每天都是道路上汽车的新记录。汽车配件显然是我们投资组合的重要组成部分，在行业集中度中排名第五，为6.8%。
我们是O'Reilly's和Autozone's最大的房东和合作伙伴之一。我很快就会和这里的团队一起去O'Reilly。我们继续与领先的汽车配件运营商合作，显然还有Gerber Collision。但我认为这确实对我们有利。我们不是所有权人，我们不拥有新车经销商。那不是我们的业务。所以我们真的专注于道路上汽车的年龄，道路上汽车的耐用性，然后最终我们收购的房地产盒子的可替代性。所以我们在网站上发布了一份白皮书，我认为我们与该论点保持一致。
明白了。这非常有帮助。然后也许谈谈711的开发项目。这些是一次性的新建设讨论，还是在更大的机会集方面有任何可见性，您知道跑道是什么？
后者。我们正在与711在特定地理区域合作，并且在这背后有一系列机会。
明白了。非常有帮助。谢谢，Joey。
谢谢，John。
接下来我们请Janney的Rob Stevenson提问。
早上好，Joey。考虑到开发项目与可比收购的利差，以及这些项目已经有租户到位的事实，您今天在将其增长到外部增长故事中超过2.5亿美元的限制因素是什么？是建筑合作伙伴的寻找，是目标租户及其扩张，还是只是不愿意让这在资产负债表中占太大比例？
不，再次强调，我们不会在这里进行任何投机性的事情。我们知道我们的回报，我们进入这个项目。所以当我们关闭时，我们掌握了一切，包括总承包商的保证最高价投标，该合同已执行。
唯一的限制因素是机会。我当然希望随着回报适当而相应地增长它。我希望能更多地增长它。我认为你已经看到这些平台的实质性加速。我们希望继续进一步实质性加速它。正如我所谈到的，在这背后有一个深厚的渠道，我们有可见性。这些项目通常需要12到18个月，不像我们在67天内转手的收购。所以我们正在积极进行选址、许可授权。我们在季度结束后完成了项目。我们将在本季度、第一季度和第二季度完成更多项目。我们明年。
好的。然后在与主要租户的对话中，有没有人改变或考虑扩大或缩小他们原型盒子的大小。例如，您知道，一个典型的10,000平方英尺的租户希望将来缩小到7,500平方英尺或扩大到15,000平方英尺。您的任何主要租户的盒子首选盒子在未来有任何实质性变化吗？
不，这是个好问题。租户总是在调整他们的原型和不同原型的平方英尺。我们正在转向更大的原型。
显然总是有，但在租户改变原型结构的数量方面没有实质性变化。坦率地说，在过去几年中，我们看到的更多是BOPIS元素以及从商店、停车位、免下车通道、取货窗口的取货，这些是我们看到的比原型尺寸更多变化的类型。
好的，谢谢大家。感谢今天早上的时间。
谢谢。Rob。
接下来我们请Green Street的Spencer Glimcher提问。
谢谢。也许只是另一个关于开发方面的问题。在与这些客户的对话中，您是否了解他们在这些已启动或处于某种分区或授权阶段的初始项目之外的未来增长意愿？然后如果是这样，这是否让您有信心实现那些年度DFP目标，您知道，您想在该垂直领域投入的数亿美元。
我们从这个国家的主要租户和最大零售商那里听到的是，他们想要增长、增长、增长、增长他们的门店基础。我想我在上次电话会议上谈到过，太多的注意力，无论是身体上的、精神上的还是资本上的，都转向了电子商务的分销。所有零售商现在都意识到，商店是成功全渠道运营的中心，而不仅仅是一个分支。所以无论是汽车配件还是折扣店、沃尔玛、好市多、BJ's、家得宝、劳氏，一直到我们今天看到的快餐运营。
C商店在这个国家贪婪地增长，即使面临关税、建筑成本和其他宏观挑战。Spencer，你能重复一下问题的第二部分吗？
好吧，我只是问您是否了解他们近期的增长意愿，如果这让您有信心实现那些年度DFP目标，您知道，您想在该垂直领域投入的数亿美元。
是的，听着，我们很幸运有一家主要折扣零售商的总裁来到这里，向我们的董事会发表讲话，并谈论他们通过差异化旗帜的增长雄心。最近向整个房地产团队发表讲话。是的，这给了我信心，但也给了我，我认为最有信心的是我们这里的能力和团队，以及我们能够实现所有三个增长平台的事实。我会告诉你，我认为我们在这里创造的，我在上次电话会议上稍微谈到了这一点，是一种不同类型的净租赁公司。
我认为现在卖方和买方开始对净租赁公司的类型有所辨别是必要的。我知道将公司归为物业类型和行业显然很容易，但在净租赁领域，我们有高收益利差投资者，可悲的是投机组织，跨资产类别的全球投资者。现在我们有AGRE Realty，这是一家房地产公司，恰好处于零售净租赁领域。所以当我们谈论这另外两个平台和收购时，显然这是我们今年将投入的大部分投资资本，我假设明年和后年也是如此。
这不再是典型的利差投资。你知道，我谈到过。我在一个工地上长大，移动泥土，目标始终是在净租赁领域创建那家房地产公司。所以我们最初是一家开发商，具有讽刺意味的是，我们推出了收购平台，我们从未收购过房产。2010年，开发在某种程度上淡出了人们的视线，但仍然是我们当时所做的一小部分。今天，我们处于可以投资并已在所有三个平台上投资的位置，它们都在全力运转。
我认为现在是每个人都希望以不同的视角看待净租赁公司的时候了，而不仅仅是多重利差，因为在运营方面，坦率地说在投资理念方面，我们在这个领域有很多不同类型的业务，我们今天所做的是差异化的。正如我在准备发言中谈到的，这是15年的成果。现在它来了。所以我们对开发感到兴奋，我们对开发商融资平台感到兴奋，我们对收购平台感到兴奋。我会告诉你，零售商对我们能够帮助他们通过所有这些不同的努力增长同样感到兴奋。
好的，谢谢你的解释。然后也许只是一个关于地面租赁的问题。您最近通过现有的地面租赁获得了非常有利的重新租赁结果。您能否提醒我们您是否有任何其他近期租赁到期，以及您是否期望有类似的有利结果？
我们有一些所谓的裸租赁。没有任何选择，没有什么过于重要的。我们在犹他州普罗沃有一个空置的Brinker地面租赁，Brinker支持的地面租赁位于我父亲开发的前边界前面，现在是沃尔玛社区市场，性质上是短期的，但没有什么过于重要的。2026年将有一个重大的按市值计价机会。
好的，谢谢。
谢谢Spencer。
接下来我们请Keybank Capital Markets的Upal Rana提问。
太好了，谢谢回答我的问题。我想了解您对当前消费者环境的立场。您知道，鉴于宏观关税的持续不确定性和就业市场的疲软，您是否注意到任何影响开始蔓延到您所接触的任何行业类别？您之前提到了汽车配件，但您知道，您是否看到任何其他类别受到影响？
我认为我们看到我们投资的绝大多数类别的积极传导。所以我们不做娱乐，我们不做体验式，我们不做任何有趣的事情。
我们是降级消费的受益者。我们拥有降级消费相关业务。沃尔玛、TJX汽车配件。对。所以我们拥有，我们专注于降级消费。因此，我们的租户通常是这种降级消费效应的受益者。我认为现在最值得注意的是中产阶级，目标客户正在转向TJX和沃尔玛。我们从他们的报告中看到了这一点。所以那个中产阶级客户正在降级到我们的租户基础。我们喜欢塔吉特。我想我们拥有两三个，三个。但我们看到那个租户，那个客户降级寻找储蓄，今天成为更挑剔的购物者。
太好了，这很有帮助。然后您知道，您是否看到《大漂亮法案》中的加速折旧政策也在交易市场或1031市场中产生影响？
在我们关注的任何领域都没有。你知道，也许在洗车领域，你可以通过1031获得加速折旧，或者私人投资者可能在C商店领域的边缘，但没有什么过于漂亮的。
好的，太好了。谢谢。
谢谢。
我们请BMO Capital Markets的Eric Borden提问。
嘿，各位早上好。回到远期股权合同。Peter，您能否提醒我们，现有的远期股权是否必须在到期日之前结算，或者这些协议可以展期？
是的，我认为如果我们认为合适，当然有机会回到银行或交易对手方延长这些合同。我认为出于几个原因，我们认为在到期时结算即将到期的远期是有意义的。首先也是最重要的。当我们结算远期股权时，我们不会持有现金。
截至季度末，我们有3.9亿美元的未偿短期借款。显然，随着我们继续投资，这个数字将会增长。因此，我认为我们设想的远期股权结算有收益用途。我认为从评级机构或杠杆角度考虑，延长这些合同还有其他考虑因素。好的，谢谢。然后我们能否了解您对明年9月可赎回的A系列优先股的初步想法？我们认为这是今天非常有吸引力的票据，考虑到其票面利率是除psa之外历史上最低的REIT票面利率，我们继续认为这是有吸引力的票据，我预计在不久的将来不会被赎回。
好的，非常感谢。
谢谢。
接下来我们请加拿大皇家银行资本市场的Brad Heffern提问。
是的，谢谢大家。Joe，您谈到资本化率在很大程度上没有变化。我想知道您为什么这么认为。我的意思是，显然我们看到债务成本下降了很多，希望继续下降。我们听到了这些关于竞争加剧的轶事。那么利差以前是否异常狭窄，现在正在回到正常水平，或者您还有其他要指出的吗？
只是澄清一下，Brad，我不是。我不是在预测2026年的资本化率。我只是在谈论我对2025年的可见性。当我对2026年有任何可见性时，我们会发布新的真实社交帖子，事情将会改变。
所以我不是在预测。我们今年迄今为止没有看到资本化率有任何实质性变化，我预计2025年第四季度也不会。显然，我们无法控制的事情将推动整体说法，但我们将继续寻找机会推高资本化率，显然只在我们认为适当的定价水平上进行交易。
好的，明白了。然后我知道自从4月发行以来，您有一个自我施加的新股权发行 hiatus。显然，您现在有，您知道， plenty of equity。但我很好奇您现在如何看待股权的吸引力，以及您可能何时考虑再次发行。
我很欣赏这个自我施加的 hiatus。当我们做那笔交易时，我没有那样想过。我们向投资者承诺，我们在这里信守诺言。一致性是我们演示文稿中的第三张幻灯片。我们告诉投资者我们不会捐赠，我们不会回来。对。这就是我们所做的。显然，在杠杆率为3.5倍和17亿的情况下，我们不需要筹集股权，Peter。流动性，对吗？
19亿或超过22亿，包括交易完成时的期限。
所以我们显然不需要筹集任何资本。正如Peter提到的，定期贷款的延迟提款功能给了我们很大的灵活性。所以当我们筹集股权时，我想我们确实施加了自我 hiatus。但我认为最重要的是，我们对投资者信守诺言，我们不会不断用新发行的股票充斥股票市场，无论是ATM还是显然是大宗交易或隔夜交易。好吧，我们会继续关注。显然，我们是一家外部增长驱动的公司。
作为一家净租赁房地产投资信托基金，我们正在贪婪地增长。我们将继续寻找，继续寻找所有不同类型的资本来源。但我们处于领先地位。Peter，我们可以花多少钱直到杠杆率达到5倍，不包括自由现金流，我们可以花大约15亿美元直到达到5倍。我们可以在不筹集任何额外股权的情况下执行今年投资指引范围的高端。我们将以4倍的预期净债务与EBITDA比率结束今年。所以我们有足够的跑道，我们处于有利地位。
明年增加超过1.25亿美元的自由现金流，至少，然后加上处置收益，我们显然不需要一美元，也没有债务到期。听着，我们保持完全的灵活性。我认为最重要的是，我再次感谢自我施加的 hiatus，我们希望与投资者保持一致，以便他们了解我们的发展方向和我们正在做的事情。这是净租赁。它应该是可预测的。
明白了。谢谢。
我们的下一个问题来自Baird的Wes Golladay。
嘿，各位早上好。我想问一个关于真正开发平台的问题。您是否愿意为所有目标租户开发，或者您是否认为有些租户风险稍高或过于复杂？
有趣的问题。复杂性当然不会是问题。我们通常坚持矩形，那些不是过于复杂的。我们没有建造任何过于困难的东西。是的，我想我们会的。我无法立即想到我们不会为谁开发。再次，所有三个平台都针对相同的租户基础。所以我们会为他们开发工业或分销吗？不。
但我们会开发他们的传统零售格式吗？当然。我会告诉你，我们已经被要求在加拿大开发。那是不可能的。我们在其他情况下被要求尝试新的原型或概念。这通常也是不可能的。我们对180,000平方英尺的体育用品体验式建筑不感兴趣，所以但我想我会告诉你，95%的情况下，是的，我们会开发，我们会使用我们的开发商融资平台，我们会收购第三方或售后回租银行。
好的，谢谢。
谢谢。
接下来我们请Raymond James的RJ Milligan提问。
嘿，各位早上好。Joey，我想问一个高层次的问题。当我们展望26年第三季度时，投资量大幅增加。您拥有所有正在交付的增长平台。您刚刚说债务和股权与远期和定期贷款排队。今年的投资指引约为16亿美元。所以两个问题，明年您想在投资量上做得更多吗？第二，限制因素真的是市场上可用的东西吗？或者是否有一些增量投资活动没有带来足够的回报，所以您想平滑它。
我只是想了解您在长期基础上对投资量的舒适水平是多少？
一个很好的问题，rj。我们从未考虑过节奏。我们不，我们不做节奏。我们利用机会。我们把窗户变成门，然后我们冲过去。所以无论是新冠疫情还是宏观视角的中断，或者当我们推出收购平台时，如果我们发现一笔50亿美元的交易符合这家公司的质量形象，并提供增值利差，假设数字50亿美元，显然我们会进行。
所以我不认为有任何限制因素，除了质量和数量障碍。我们有资本成本。我们现在有93名团队成员，我们有90名团队成员。对不起，我们今年雇佣了23名新团队成员。因此，一般和行政费用占收入的百分比增加到指引中。我们预计不会有这样的情况。我们是为增长而建立的。唯一限制增长的是机会。我们不会为了增长而拉伸。
好的，这很有帮助。就这些，谢谢你们。
谢谢，JoJo。
接下来我们请巴克莱的Rich Hightower提问。
嘿，各位早上好。感谢回答我的问题，我想，Joey，只是继续上一个问题的思路，您刚刚谈到了扩大投资团队的规模。所以我想，您知道，在其他条件相同的情况下。是否有理由认为这意味着您可以继续以第三季度的收购和其他交易 volume 速度前进，或者这不是正确的思考方式？
好吧，我认为团队的规模和规模是为了适应我们正在管理的所有不同类型的交易。
我们不认为这是一个约束。对。再次，这取决于机会。第四季度对我们来说将是强劲的季度。我们知道2026年上半年的开发和DFP情况现在看起来很强劲。但同样，我们能够处理400笔离散交易。我们在第三季度有110笔交易，不包括处置或租赁。团队有增量能力。我们继续投资于系统。我们将在2026年推出ARC 3.0。我们继续精简流程，消除这里的浪费和低效率。团队在各个层面都在不断进步。
我们已经建立了冗余和继任计划。所以我们处于有利位置，可以利用这些机会。就它如何转化为数字和 volume 而言，这将取决于我们发现的东西、我们付出的勇气和决心以及整体市场环境。
好的，这很有帮助。然后一个小问题，我确实注意到，我想您对美元树的风险敞口环比下降。所以也许谈谈变动部分。那是作为出售资产组的一部分吗？也许只是谈谈，您知道，如果您不介意的话，您对美元商店概念相对于您拥有的其他所有东西的总体看法。
是的。大部分是家庭美元与美元树的分离，随着那次出售，我们也进行了几次处置。美元商店，我要指出的是，同比下降了87个基点，作为我们投资组合的一部分。同样，药房从4%下降到3.7%，下降了30个基点。我们将继续非常挑剔。我们不会增加风险敞口，尤其是在任何实质性方面对这两个行业。如果我们发现独特的机会，我们会进行。但在新投资意愿方面，它们肯定不在我们的首选名单之列。
明白了，谢谢。
谢谢。
接下来我们请摩根士丹利的Ronald Camden提问。
嘿，两个快速问题。回到租户健康。25个基点。我想指南中包含了这一点，我认为这比上一季度低。这是出售“居家”的部分原因吗？也许只是谈谈这一点，以及一般情况，我知道我们已经与一些租户群体交谈过，但您今天对租户健康的感觉如何？谢谢
关于“居家”的问题。那是一次机会性出售。我们七年前买的。我想，Peter，如果我没记错的话，七年前是一个纯粹的房地产交易。它正对面是一个将要重建的购物中心，在一个高增长地区，显然犹他州普罗沃有信号交叉口，未来有开发能力，基础非常低，实际上低于土地基础。
以7%的资本化率购买的买家将为BYU在北部建造多户住宅。所以显然这对我们的收购和处置来说是成功的。再次，我认为这是我们房地产愿景的象征。我们从来没有也永远不会专注于“居家”或二级或三级家居家具和配件零售商。关于25个基点。Peter，你想补充任何内容吗？是的。Ron，上一季度我们的指引在AFFO每股范围的高端考虑了25个基点的信贷损失，在低端考虑了50个基点的信贷损失。
所以我们将其收紧至25个基点，这与我们早在2月份的初始指引范围中假设的50个基点的信贷损失相比。因此，随着投资组合继续表现良好，我们没有意识到更高水平的信贷损失，我们继续调整并降低我们对全年信贷损失的假设。太好了。然后回到资本化率问题，我知道已经以不同的方式被问了很多次，但也许您可以评论一下任何大型交易或大型投资组合以及您在那里看到的资本化率。
谢谢。
我会说我们已经放弃了几笔我们确信你会看到的大型交易，我们认为定价不合适，最值得注意的是售后回租投资组合。我们认为我们可以通过其他方式创造更多价值，包括开发。但这真的只是我要给出的颜色。
谢谢。
谢谢，Ron。
接下来我们请杰富瑞的Linda Tsai提问。
嗨。只是跟进一个 earlier 的问题，鉴于您的投资水平回到历史高位，我只是想确认一下，您是在扩大投资团队还是投资团队借助arc等技术提高了生产力？
两者都有。我们已经扩大了投资团队，这是我们今年新增的23名团队成员的一部分。我们已经扩大了所有三个平台的投资团队，一直到分析师级别和成为分析师的实习生。所以我们觉得人员充足。那个团队，我们继续改进系统。我们将在2026年推出ARC 3.0。我们继续精简流程，消除这里的浪费和低效率。团队在各个层面都在不断进步。
我们已经建立了冗余和继任计划。所以我们处于有利位置，可以利用这些机会。就它如何转化为数字和 volume 而言，这将取决于我们发现的东西、我们付出的勇气和决心以及整体市场环境。
谢谢。
谢谢，Linda。
问答环节到此结束。我现在将会议转回给Joey Agri致闭幕词。
好吧，谢谢大家参加我们的会议。我们期待在达拉斯或任何即将举行的会议上见到您。祝 earnings 季节剩下的时间好运。谢谢。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以断开连接。