Helen Han（投资者关系）
Owen Thomas（首席执行官兼董事会主席）
Douglas Linde（总裁）
Michael LaBelle（执行副总裁、财务主管兼首席财务官）
Hilary Spann（执行副总裁）
Bryan Koop（执行副总裁）
Rodney Diehl（西海岸地区执行副总裁）
Steve Sakwa（Evercore ISI机构股票部）
Anthony Paolone（摩根大通公司）
John Kim（BMO资本市场股票研究部）
Richard Anderson（Cantor Fitzgerald）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler公司）
Michael Goldsmith（瑞银投资银行）
Jana Galan（美国银行证券）
Floris Gerbrand Van Dijkum（Ladenburg Thalmann公司）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Dylan Burzinski（Green Street Advisors）
Blaine Heck（富国银行证券）
Brendan Lynch（巴克莱银行）
Nicholas Yulico（加拿大丰业银行）
Seth Bergey（花旗集团）
Upal Rana（KeyBanc资本市场公司）
您好，感谢您的等待。欢迎参加BXP 2025年第三季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述之后，将有问答环节。如需在问答环节提问，请在电话上按星号11。之后您会听到一条自动消息，提示您已举手。如需重新加入提问，请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录制。现在，我想将会议交给第一位发言人，投资者关系副总裁Helen Hahn。
请开始。早上好，欢迎参加BXP 2025年第三季度业绩电话会议。新闻稿和补充材料已于昨晚分发，并以8K表格形式提交补充材料。BXP已根据规定将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。如果您未收到副本，这些文件可在我们网站的投资者部分获取，网址为investors.bxp.com。此次电话会议的网络直播将保留12个月。此时，我们想告知您，本次电话会议中发表的某些非历史性陈述可能构成《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。
尽管BXP认为任何前瞻性陈述中反映的预期均基于合理假设，但不能保证其预期能够实现。可能导致实际结果与前瞻性陈述中明示或暗示的结果存在重大差异的因素和风险已在昨日的新闻稿中详细说明，并不时在BXP向SEC提交的文件中披露。BXP没有义务更新任何前瞻性陈述。我想欢迎Owen Thomas（董事长兼首席执行官）、Doug Linde（总裁）和Mike LaBelle（首席财务官）。在电话会议的问答环节，高级执行副总裁Ray Ritchie和我们的区域管理团队将回答相关问题。
我们要求参与问答环节的各位请将问题限制为一个。如果您有其他问题或后续问题，请随时重新加入队列。现在，我想将电话交给Owen Thomas进行正式发言。
谢谢Helen，各位早上好。我们第三季度的财务业绩表明BXP的积极势头持续。每股FFO比我们的预测高出0.04美元，比市场共识高出0.02美元，我们将2025年全年收益指引的中点上调了0.03美元。本季度，BXP还成功举办了一次参与度很高的投资者日活动，期间我们详细介绍了未来两年半内如何提高每股FFO、为开发成本融资以及降低杠杆的执行计划。今天上午，我将回顾我们计划中的行动步骤，并提供最新进展。
我们的首要目标是租赁空间并提高入住率，因为BXP在未来九个季度面临适度的租约到期风险。第三季度，我们完成了超过150万平方英尺的租赁，比2024年第三季度增长39%，是过去五年平均租赁量的130%。今年前三季度，我们已租赁380万平方英尺，比2024年前三季度增长14%。正如我们在之前的电话会议中所解释的，租赁活动与我们客户的增长以及他们对空间的使用情况相关，这是BXP客户群的一个缩影。
截至上一季度，超过87%的标普500指数成分股公司公布的收益超出预期。标普500指数收益已连续九个季度增长，2025年预计增长约11%至12%，高于上一季度的个位数预期。重返办公室的规定继续增加并生效，尽管西海岸在这一指标上落后于东海岸。Placer AI刚刚发布的办公室使用率数据显示，办公室使用率较一年前有显著上升。2024年9月，办公室使用率比2019年水平低34.8%，而上个月的使用率低26.3%，表明过去一年办公室使用率增长了13%。
该数据涵盖了美国大量的办公资产，尽管门户城市的高端工作场所使用率更高，但整体趋势具有相关性。我们的第二个目标是通过资产出售筹集资金并优化投资组合。在投资者日期间，我们传达了一个目标，即到2027年底出售27项土地、住宅和非战略性办公资产，净总销售收益约为19亿美元。我们开局良好。到目前为止，我们已完成四项土地资产的出售，总净收益为5700万美元，有九项资产正在合同中，总净收益约为4亿美元，另有10项房产正在市场上，估计总净收益为7.5亿至8亿美元。
总体而言，我们有23笔已完成或正在进行的交易，估计净收益约为12.5亿美元。2025年完成的处置可能总计产生约5亿至7亿美元的净收益。私人市场的办公交易量继续改善，因为更多股权投资者对该行业持建设性态度，融资规模也越来越大，特别是在CMBS市场。随着第三季度信贷利差收紧，大型办公销售额为129亿美元，比2025年第二季度增长6%，比去年第三季度增长55%。第三季度发生的相关交易活动如下。
在纽约市，Park Avenue Tower是一座位于55街、近全租的620,000平方英尺办公楼，已达成出售协议，售价7.3亿美元，资本化率约为6%，每平方英尺近1200美元。位于纽约市中央车站附近的One Vanderbilt的另外5%权益以每平方英尺超过2800美元的价格出售，资本化率可能非常低。在波士顿，399 Boylston Street是一座245,000平方英尺的办公资产，出租率为90%，加权平均租期相对较短，已达成出售协议，售价1.24亿美元，每平方英尺略高于500美元，资本化率为8.3%。
在比弗利山庄，Maple Plaza是一座290,000平方英尺的办公资产，出租率为75%，以2.05亿美元出售，每平方英尺713美元，资本化率为6.5%。最后，在华盛顿州雷德蒙德，1Estera是一座250,000平方英尺的办公楼，长期全租给微软，以2.25亿美元出售，资本化率为6.5%，每平方英尺超过900美元。我们的第三个目标是提高我们在核心门户市场的CBD位置的高端工作场所资产的投资组合集中度。背景是，高端工作场所领域（定义为BXP竞争的五个CBD市场中约前14%的空间和7%的建筑）继续显著跑赢整体办公市场。
这五个市场的高端工作场所直接空置率为11.7%，比整体市场低5.7个百分点（22%），过去三年高端工作场所的要价租金较整体市场溢价55%。高端工作场所的净吸纳量为正1030万平方英尺，而市场其余部分为负920万平方英尺，差异近2000万平方英尺。对于BXP，我们继续将资本重新配置到CBD位置的高端工作场所资产。我们最近在纽约市的343 Madison Ave.和华盛顿特区的725 12th St.启动了新开发项目，我们正在出售的大部分办公和土地资产都位于郊区。在我们的核心市场，越来越多的高质量办公资产可供收购，其中一些是场外交易。我们评估所有机会，有选择地进行交易，但在质量、定价以及由此产生的杠杆和收益稀释影响方面保持纪律性。第四个目标是通过新开发更有选择地增长FFO，考虑到市场条件，办公开发更为谨慎，而多户住宅开发则更积极，我们将与财务合作伙伴一起进行。对于办公领域，我们将更多资本分配给开发和收购，因为我们发现高质量的开发机会具有预租，我们相信交付后将产生超过8%的现金收益率，比同等质量资产收购的资本化率大约高150至200个基点。
另一个优势是新建筑通常具有更长的加权平均租期，并且近期和中期资本支出要求有限。权衡之处在于时间，因为开发显然需要数年时间才能交付。对于多户住宅，我们正在出售四个总计超过1300个单元的物业，有三个项目超过1400个单元正在建设中，还有11个项目处于不同的审批或设计阶段，总计超过5000个单元，其中两个可能在2026年启动。我们预计将与财务合作伙伴共同为新开发项目注资，合作伙伴将拥有大部分股权。我们继续推进我们的开发 pipeline。
本季度，我们交付了三个办公项目：1050 Winter Street、Reston Next办公二期。这些资产的办公部分均已全租，360 Park Avenue South目前出租率为38%，租赁活动正在加速。我们有八个办公、生命科学、住宅和零售项目正在进行中，总建筑面积350万平方英尺，BXP投资37亿美元。我们预计这些项目将在短期内（明年年中交付290 Benny Street）和长期内带来强劲的外部增长。我们的华盛顿特区团队也在研究另一个高端工作场所定制开发机会。
最后一个目标是为我们正在建设的343 Madison开发项目引入财务合作伙伴，正如我们所描述的那样。343 Madison是纽约市一个领先的高端工作场所新开发项目。由于其位置可直接通往中央车站，并且拥有最先进的设施和设计，我们正在敲定与一家金融服务客户的租赁承诺，租赁大楼中层30%的空间。我们还在与其他几个大型用户讨论项目的剩余空间。我们的财务目标是引入一个拥有该物业30%至50%权益的股权合作伙伴。
虽然我们正在与少数表示兴趣的投资者进行非常初步的讨论，但我们相信，鉴于我们的租赁进展和曼哈顿中城办公市场租金增长加速，该资产的价值将会升值，预计在2026年某个时候才会完成投资。总之，我们的客户总体上正在增长、健康发展，并且更密集地使用他们的空间，在市场的高端工作场所领域创造了日益积极的租赁市场条件。办公新建设几乎停止，导致BXP运营的许多子市场的入住率和租金增长上升。
债务和股权投资者对办公行业越来越持建设性态度，导致资本可用性增加，定价更好。BXP正按上个月概述的业务计划正常推进，我们相信这将在未来几年实现FFO增长和去杠杆化。让我把话交给Doug。
谢谢Owen。各位早上好。距离我们在投资者日的演讲已经过去了六个半星期，今天上午我将首先确认我们对同店租赁入住率增长和未来收益底线贡献的预期。您可能已经注意到，我们本季度的超出预期直接来自于更好的运营投资组合表现。我们已进入30个月的租约到期非常少的时期，是过去10年历史年均水平的60%，并且我们现在已将2026和2027年的到期量从2025年6月30日的水平再减少了8%。
因此，我们4900万平方英尺投资组合的总到期平方英尺为380万平方英尺。在过去39个季度中的29个季度，我们执行的租赁超过100万平方英尺。加上本季度150万平方英尺的表现，我们将超过2025年400万平方英尺的目标。Mike自信地说，正如我在9月份的发言中所描述的那样，租赁空置空间提高了入住率，并为收入增长做出了最大贡献。2025年上半年，我们租赁了810,000平方英尺的空置空间，本季度我们又租赁了490,000平方英尺的空置空间，这是2025年10月后连续第七个季度租赁400至500,000平方英尺的空置空间。
因此，在第四季度初，我们有180万平方英尺的租约正在谈判中，这与第二季度初的情况相同，因此我们继续补充 pipeline。正在谈判的租赁空间包括650,000平方英尺的当前空置空间、71,000平方英尺的已知2025年到期空间和450,000平方英尺的2026-2027年到期空间。此外，我们正在就其他尚未进入租赁谈判的空间进行积极对话，总面积约为110万平方英尺，其中包括本季度交付到投资组合中的建筑物（即360 Park Avenue South）超过125,000平方英尺。
上个季度的电话会议上，我们提到了本季度将交付的三个开发物业，预计这将导致我们的入住率因投资组合增加而下降约70个基点。我很高兴地报告，截至2025年9月30日，在用入住率仅下降40个基点至86%。BXP的总连续同店投资组合入住率（不包括投资组合增加），回顾第二季度末的水平，实际上增加了20个基点，本季度末为86.6%。
本季度最大的租约开始和到期都来自波士顿的Urban Edge投资组合。我们在1000 Winter Street有160,000平方英尺到期，顺便说一下，我们正在考虑将这座建筑潜在转换为住宅。我们在153 Second Ave执行并交付了104,000平方英尺，1050 Winter St的整栋建筑租赁162,000平方英尺于本季度开始。我们将360 Park Ave South、Reston Next二期投入使用，增加了130,000平方英尺的已占用空间和405,000平方英尺的空置空间，其中120,000平方英尺已租赁但尚未占用。
BXP本季度的总投资组合出租率为88.8%，扣除三个开发物业投入使用的影响后下降30个基点。再次回顾6月30日，出租率增加10个基点至89.2%。本季度已出租和已占用平方英尺之间的差异再次扩大，现在为140万平方英尺。300,000平方英尺预计将在2025年占用。约100万平方英尺将在2026年下半年开始占用，另有100,000平方英尺在2027年。Owen描述了正在积极营销出售的运营资产的规模。
随着我们处置资产，我们将披露投资组合变化对入住率的增量影响。展望未来，我们预计包括近期开发交付在内的当前在用投资组合在2025年底的入住率约为86.2%，2026年底为88.3%，增加210个基点，大部分改善在2026年下半年。我们重申投资者日的指引，并根据第三季度新交付项目的70个基点影响进行调整，我们当时也披露了这一点。本季度签署的租约按现金 basis 的总体市价调整上涨近7%，其中波士顿增长12%，纽约增长7%，华盛顿特区持平，西海岸下降4%。
本季度我们执行了多项大型租约，包括五项每项超过75,000平方英尺的租约。60%的平方英尺涉及续约或延期，40%是新客户或现有客户的扩张。现有客户扩张占活动的84,000平方英尺。本季度租赁统计中的第二代租金约为523,000平方英尺，毛额下降约4%。洛杉矶的统计数据中有一个1300平方英尺的租约，旧金山包括117,000平方英尺，其中74,000平方英尺来自我们的Mountain View物业，约占三分之二。
现在我想转向市场状况和我们捕捉到的活动。我们本季度的租赁来自79笔交易，波士顿398,000平方英尺，纽约795,000平方英尺，西海岸191,000平方英尺，华盛顿特区BXP投资组合140,000平方英尺。纽约市中城、波士顿后湾和弗吉尼亚州雷斯顿继续供应最紧张，因此对房东最有利。这意味着实际净租金正在增加，原因是租金上涨或让步持平或减少，或两者兼而有之。
本季度波士顿的重大交易发生在我们的Urban Edge投资组合中，我们完成了超过200,000平方英尺的生命科学客户租赁。这包括与一家药物开发和医疗设备研究服务公司的104,000平方英尺租约，以及与生命科学组织的五项纯办公租约。我们在Urban Edge的剩余第一代生命科学可用空间现在仅限于180 City Point的70,000平方英尺和100-103 City Point的112,000平方英尺。总计180,000平方英尺，这是我们的生命科学第一代风险敞口。
湿实验室空间的需求仍然不温不火。有少数实验室用户积极参观，但早期客户的需求仍然有限。在波士顿CBD，我们继续完成续约。在后湾投资组合中，本季度我们完成了约140,000平方英尺。从我们的物业入住率表中可以看出，可用性非常有限。实际净租金正在改善。在纽约，我们的执行租赁活动集中在中城东投资组合。这种需求的基础是各种资产管理策略客户的增长。
我上个季度描述了一系列客户发起的早期延期正在谈判中。本季度执行了500,000平方英尺，最大的一笔在399 Park Avenue。有许多未经证实的新闻报道称我们为343 Madison的主要租户。如果该客户来自我们的某个中城资产，那么601 Lexington Avenue、599 Lexington或399 Park Avenue的空间将会有强劲需求。平均到位的完全 escalated 租金低于每平方英尺110美元，本季度显著低于市场水平。虽然我们执行的租约主要在中城，但新客户咨询集中在360 Park Avenue South，那里有我们最大的可用空间。
在曼哈顿，该大楼的活动大幅增加，本季度我们执行了两项租约。有几家AI公司参与，但大部分活动是由金融服务和资产管理组织推动的，这是纽约市的核心。我们有56,000平方英尺的租约正在谈判中，意向书讨论超过125,000平方英尺。所有这些租约都将在2026年开始，随着Park Avenue和现在第六大道子市场的可用性收紧。我们在时代广场大厦也看到了更强劲的活动，我们正在与超过100,000平方英尺的新客户需求进行租赁谈判。
在普林斯顿，我们完成了超过160,000平方英尺的租赁，有八个客户，其中包括与一家生命科学客户的134,000平方英尺续约，同样没有实验室基础设施。在旧金山，自称AI业务的组织的需求继续加速。大部分需求集中在Mission街以南。这些需求中的大多数正在寻找廉价、全装修和带家具的空间，短期承诺。到目前为止，这些标准在转租情况或过去三年有科技公司腾出的直接空间中可用，25至100,000平方英尺的中等规模空间正在迅速减少。
结果是我们的680 Folsom和50 Hawthorne资产（位于Mission街以南，Foundry Square和Mission Bay之间）的活动急剧增加。我们每周都有多次参观，并与从单层到超过200,000平方英尺的租户交换提案。今年上半年，该物业有11次独特的参观。7月我们有7次，8月9次，9月10次，10月到目前为止14次。AI需求尚未转化为旧金山高层建筑辅助专业服务的相应增长。虽然旧金山无疑是西部的金融中心，但在旧金山管理资产增长的组织并未以我们在纽约和波士顿投资组合中看到的相同水平扩张。
高端建筑的活动明显增加，但与Mission街以南AI公司的客户增长相比微不足道，CBR报告称目前市场上有36家活跃的AI租户，总增长150万平方英尺。在我们的塔楼中，本季度完成了约100,000平方英尺的交易。西海岸的其余活动来自Mountain View（我们签署了30,000平方英尺）和西雅图（我们完成了54,000平方英尺的空置空间）。华盛顿特区的租赁活动继续集中在雷斯顿市中心。本季度，我们在今年6月Meta腾出的空间执行了51,000平方英尺的租约，以及一些较小的办公和零售租约。
政府停摆对政府承包商的租赁活动影响最小。有空间需求的私营部门客户仍在市场上活跃。在结束发言之前，我想更新我们的建设活动，特别是因为我们正在为343 Madison确定GMP。分包商在考虑与非国内供应商相关的关税和最新国家协议后，正在积极投标该项目。我们预计将从美国制造商购买钢材，并且我们在所有预期预算范围内，包括相对于我们上次GC估计的预期节省。
鉴于我们市场的总体建设活动放缓，尽管所有关税增加，但有足够的分包商兴趣提供节省。请记住，建设包括劳动力成本、材料成本和利润。让我把电话交给Mike。
很好。谢谢Doug。早上好。今天我将介绍我们在资本市场的一些活动，以及我们的第三季度收益结果、全年指引的更新和2026年的一些预期更新。自9月初的投资者日以来，债务市场稳步改善。2025年全年和本季度，我们抓住机会成功进入担保和无担保市场。9月底，我们完成了10亿美元的五年期无担保可交换票据发行，票面利率为2%。如果包括发行成本，我们将为GAAP记录的利息成本为2.5%。
这将为明年2月到期、GAAP收益率为3.77%的10亿美元债券发行进行再融资。票据包括转换溢价，股价为每股92.44美元。因此，如果我们的股票在期限内交易高于转换溢价，我们的稀释股份数量将会增加。我们还收购了上限期权，将转换溢价提高到40%或每股105.64美元，以减少股价上涨带来的稀释。上限期权在期限内对我们的损益表或稀释股份数量没有影响，在到期时结算。
市场对我们交易的需求异常强劲，超额认购五倍。这使我们能够在预期定价范围的低端定价证券，并将交易规模从最初发行的6亿美元扩大到10亿美元。我们还完成了对Hub on Causeway办公和零售综合体的4.65亿美元抵押贷款再融资，我们在一家合资企业中拥有50%的份额。这笔贷款作为CMBS市场的单一资产证券化执行，固定利率为5.73%，期限为5年半。
这比先前贷款的浮动利率低约50个基点。定价相当于优质担保抵押贷款的约200个基点信用利差，贷款价值比为55%。过去六个月约有12笔办公楼单一资产证券化完成，这表明CMBS市场支持以有竞争力的条款为高质量大型办公资产融资，信用利差持续改善。我们预计这将有助于促进更健康的销售市场，正如Owen所描述的那样。总体而言，我们继续非常容易进入所有资本市场为我们的业务融资。
这包括债务市场以及资产销售环境，我们预计在那里会越来越活跃。现在我想转向我们本季度的收益。昨晚我们报告第三季度运营资金为每股1.74美元，比我们7月份提供的FFO指引范围中点高出0.04美元。所有超出预期都来自比预期更好的同物业投资组合NOI，这是由于以更高租金完成早期续约的直线租金影响和投资组合净运营费用降低的综合作用。
我们的入住率与预期一致。正如Doug所描述的，同物业池的入住率从上季度增加了20个基点。我们在波士顿、纽约市、雷斯顿和普林斯顿的入住率连续增长。改善体现在我们的租赁收入本季度增加了400万美元。在我们本季度的租赁活动中，我们在399 Park和200 Clarendon Street执行了四项早期续约，总计500,000平方英尺，未来起始租金比我们的现有租金高出近15%。我们锁定了未来的租金增长，其中一部分计入当期，改善了2025年的收入。
我们的投资组合收入本季度超出指引约0.02美元每股。在费用方面，我们本季度的维修和维护费用低于预期，这为我们的超出预期贡献了0.02美元每股。我预计我们将在第四季度部分回吐这一表现，因为我们的团队将完成预算为第三季度但未在本季度完成的RNM项目。我们本季度还记录了与我们在投资者日宣布的战略销售计划相关的资产减值2.12亿美元。会计指引要求当我们缩短持有期并计划资产出售实际完成时，我们确认减值至公允价值。
另一方面，销售收益直到销售完成才记录。因此，如果您从整体上看我们的销售计划，我们预计总收益减去减值将接近3亿美元。随着我们执行销售策略，我们预计在未来季度记录收益。展望2025年剩余时间，我们将指引范围中点提高0.03美元每股，我们预计2025年全年FFO为6.89至6.92美元每股。我们增加的指引包括低端范围增加7美分，反映第三季度的超出预期，其中一些已纳入我们上个季度提供的指引范围。
我们预计第四季度运营资金将高于第三季度实际FFO，原因是投资组合NOI提高和净利息支出降低。关于指引的变化：同物业投资组合的超出预期预计将为我们的全年NOI假设增加400万美元，相当于约0.02美元每股的改善。我们将2025年全年净利息支出预测减少约600万美元，即0.03美元每股。改善来自我们新的10亿美元可交换票据发行，我们记录的利息支出为2.5%，实际上在明年2月1日偿还到期债券之前，我们从收益中获得超过4%的收益。
我们还通过Hub on Causeway再融资提高了利率。我们预计第四季度将有几项资产出售完成，这将减少我们的债务。这些FFO增长预计将部分被第四季度资产出售导致的NOI降低0.02美元每股所抵消。如果包括相关的利息支出变化，我们第四季度的资产出售预计将稀释每股1美分。因此，总结一下，我们将2025年FFO指引范围中点提高0.03美元每股，其中0.02美元来自同物业NOI提高，0.03美元来自净利息支出降低，抵消0.02美元来自资产出售的NOI降低。
在上个月的投资者会议上，我们提供了对2026年FFO增长预期的一些见解。Doug描述了我们活跃的租赁 pipeline，我们预计这将导致更高的入住率，主要在明年下半年。我们的再融资计划开局良好，我们的可交换票据交易定价的GAAP收益率比我们预期的好75个基点。影响是2026年利息支出比我们在投资者日描述的低约0.04美元每股。
我们仍有10亿美元债券将于明年10月1日到期，收益率为3.5%。我们目前预计将用10年期无担保债券再融资，我们今天可以以约5.5%的利率发行。另一个影响2026年结果的不确定因素是我们资产出售的时机。正如我们在投资者日所指出的，我们预计该计划在2026年略有稀释。到目前为止，我们看到了良好的反应，这可能会加速我们的一些销售。随着计划的发展，我们将每个季度更新您关于计划的成功情况。我们的正式发言到此结束。操作员，可以打开提问线路吗？
谢谢先生。提醒一下，要提问，请在电话上按星号11。要撤回问题，请按星号11。再次提醒，您的问题请不要超过一个，但欢迎回到队列中，如果时间允许，我们很乐意回答您的后续问题。请稍候，我们正在整理问答名单。我们的第一个问题来自Evercore ISI的Steve Sackar。请讲。
是的，谢谢。我想回到您关于将资本重新配置到主要位置的一些评论。当您考虑交易时，您如何看待像西雅图和洛杉矶这样的较小市场，您在这些市场的扩张没有取得成功。您是否看到在您想要进入的子市场购买高质量资产的机会？您是否发现开发机会，我想知道，如果您无法扩张，您如何长期看待这些市场？
是的。早上好Steve。所以你问的是洛杉矶和西雅图，它们现在对我们来说是较小的市场。我们现在在每个市场都有立足点，几项资产。它们在西海岸。因此，从租赁角度来看，这些市场总体上比我们的东海岸市场弱。我认为目前洛杉矶或西雅图没有开发机会。我认为旧金山也没有，因为这些市场较弱，租赁不那么强劲，空置率更高。所以我当然看不到任何近期的开发机会。如果你知道，在这些市场出现收购机会，我们当然会考虑，但要承认这些市场目前规模较小。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。请讲。
是的，谢谢。早上好。昨天的电话会议上，另一家办公公司谈到，到目前为止，他们在2026年已经完成了足够的租赁，剩下的可能保留率较低。想知道考虑到你们今年已经做了这么多，你们如何看待2026年剩下的租赁，以及你们概述的入住率上升几百个基点是否存在风险或信心水平。
Tony，我是Doug。我们正在尽快且深思熟虑地续约尽可能多的投资组合中的客户，如果我们能够满足他们的增长需求，并且他们希望继续合作。我会告诉你，我们到期租户的可用集合已大幅减少。所以总体而言没有太多。是的。我说两年内380万平方英尺的空间，我们的投资组合是4800万至4900万平方英尺。
约占7%。我预计我们会续约其中的50%吗？是的。我预计我们会续约60%吗？不。我们每个季度租赁约100万平方英尺。如果我们能够保持这种速度，我认为没有理由不能，我们将能够达到或超过我们在9月份向大家介绍的预期，即到2026年底入住率增加200多个基点，到2027年底再增加200个基点。
这些是我们的预测。我们今天对此充满信心，这就是我们坚持的目标。
谢谢。我们的下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请讲。
谢谢。我想问一下旧金山的复苏情况。Doug，从你的评论来看，你的高层产品目前不是AI需求所在。我想知道你是否计划解决这个问题，以及你是否对Salesforce向该市承诺150亿美元可能对就业增长和办公需求产生的影响有任何初步想法。
当然。让我先开始，然后我会请Rod Deal评论Salesforce计划对他们对城市贡献的影响。AI需求目前不是塔楼业务，尽管像Salesforce这样的公司现在称自己为AI公司。
所以这可能略有不同。但相对于基础设施公司或风投支持的公司而言，AI增长确实是Mission街以南的低层需求池，显然AI和Anthropic总部位于Mission Bay或Foundry Square。是的，这就是我所说的核心区域，很难想象一家AI公司会在Embarcadero中心或535 Mission街或Salesforce Tower（如果有空位）租用25,000平方英尺的空间。相反，正如我所描述的，他们今天想要进入的是短期、廉价、不太昂贵的带家具空间，这确实是2000年至2019年科技公司繁荣时期占用的建筑物，我认为我们无法以不同的方式定位我们的物业。Embarcadero中心的需求尤其是专业服务、行政服务。这并不是说没有几家初创公司在某个套房里有几千平方英尺。
但我们很难想象那里会有大量增长。680 Folsom Street则完全不同。680 Folsom Street是一座中层建筑，每层35,000平方英尺，16英尺净空玻璃。今天有空位，随着Macy's.com租约到期，还会有更多空位，从增长角度来看，这是AI公司的完美设置。Rod，也许你可以评论一下Salesforce对城市贡献的举措。
是的，谢谢Doug。关于Salesforce，听到这个消息真是太好了，就在他们上周的Dreamforce活动之前，这是一个非常好的消息。活动出席人数很多，这对城市来说很棒。我们还没有听到这项投资的确切细节。但作为旧金山最大的私人雇主，做出这样的承诺意义重大。我们渴望看到它的发展方向。正如Doug所说，我是说，建筑物中的其他活动是由这种AI推动的，我们在680 Folsom看到了这种活动。我们对这种活动以及它给我们城市带来的整体乐观情绪感到非常鼓舞。所以这是积极的。
是的，我只想补充一点，特别是在过去三四天里，有很多关于白领工作岗位减少的文章和新闻报道。旧金山则恰恰相反。我们看到这些公司在他们想要租赁的空间数量方面的增长，显然还有他们雇佣的人数。你也看到一些开玩笑的文章，关于人们工作的强度以及他们一直在 premises 工作的事实。我的意思是，这就是我们2025年在旧金山从科技公司那里看到的情况。
谢谢。我们的下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Richard Anderson。请讲。
谢谢。早上好。你能谈谈投资组合的百分比，让我这样说，大流行前签署的租约到目前为止尚未处理的比例，以及随着时间的推移，你在租户方面的经验，他们愿意接受更多或更少的空间，每个工人的平方英尺。这些动态发生了怎样的变化，还有多少大流行前的租约需要你们处理。谢谢。
所以Rich，这是一个很难具体回答的问题。让我尝试以更一般的方式回答。BXP传统上长期租赁空间，今天的平均租赁长度约为八年。但我们通常签订的所有新租约都在15到20年之间。所以我们的投资组合中有很多大流行前的租赁，是的，这只是我们投资组合构成的问题。然而，重要的基本事实是，如果你看看我们的客户是谁，我们通过各种披露了解我们的顶级客户，我们看到的所有增长都来自大流行前的占用者，随着世界在大流行后发生变化，他们占用了额外的空间。
坦率地说，因为我们的许多客户都在金融服务、专业服务、行政服务业务，这些行业的情况相对于我们投资组合的构成和增长比那些可能在大流行期间或之后没有占用额外空间的公司的情况更为重要。因为这不是我们投资组合的组成部分。因为这不是我们的业务。正如Owen所说，在接下来的几年里，你会看到，我们正在减少我们对我所说的那些类型的建筑物和客户的敞口，这些是我们将要处置的。
所以我认为，相对于大流行期间亚马逊等公司的增长（最近几天的一些文章中描述了他们雇佣人数的增加），这不是一个重要问题。因为我们的投资组合中没有经历过这种情况。
Doug。我还要补充一点，我们提到过，我们的到期量不多。而且我们的到期量非常分散。是的，没有真正的大型租户。我的意思是，未来两年半内没有超过150,000平方英尺的租户到期。所以我们不会面临一些大的空置风险。我还要指出Doug在他的评论中描述的，过去几个季度都是如此，更多的租户在续约时扩张而不是收缩。本季度，Doug提到，我们有85,000平方英尺的净扩张，来自我们达成交易的客户，他们留在我们的投资组合中。
谢谢。我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的Nicholas Ulico。请讲。
谢谢。我知道Doug，你详细介绍了第三季度的租约，甚至一些正在进行的租赁以解决空置问题。但当我们考虑你在投资者日的入住率增长以及其中解决空置的租赁部分时，考虑到建设可能需要一些时间，是否可以认为，到下个季度，你们应该能够宣布空置空间部分的胜利，从而在明年年底获得入住率提升？
我想我不会按季度考虑这个问题。你知道，我们的预测是按年度进行的。
我们再次，我们有100万平方英尺的当前租约将在2026年开始。因此，显然这将是我们对2026年信心的很大一部分。我还说过，你知道，我们的团队，正如Doug早些时候指出的，360 Park Avenue的活动超出了我们的预期。我认为所有这些活动都将导致2026年的租赁和2026年的入住率。所以200个基点是一个相当大的增长，是的，另一个200个基点又是一个相当大的增长。
所以我们对基于我们现在看到的经济和市场状况能够实现这些数字感到满意和有信心。Hilary，也许你可以描述一下360的情况。
当然。目前，我们有六层已出租，正在谈判的提案中，除了一层外，所有其他楼层都已覆盖。因此，如果我们能够获得所有目前正在谈判的租户，360 Park Avenue South将有一层可用。参观活动确实大幅增加。正如Doug earlier指出的，来参观大楼并要求我们提供租约提案的客户不仅是科技和媒体公司，还有更传统的资产管理公司和金融服务公司，他们只是在寻找优质空间，由于市场紧张，你知道，从市中心寻求中城南，或者寻求从中城南现有位置升级他们的空间。
关于波士顿的一个脚注，关于近期租约的交付速度，有一部分，Doug和Mike之后可能会回应，Doug提到的Urban Edge的部分活动是在现有产品中，这些空间不需要太多建设。所以我们预计至少150,000-200,000平方英尺可能在明年交付。
谢谢。我们的下一个问题来自花旗集团的Set Berje。请讲。
嗨，谢谢回答我的问题。我认为在投资者日，你概述了资产销售的9-4美分稀释。听起来债务市场的定价比你的预期要好一些。我们应该如何考虑这种影响，我认为你还提到可能将更多资产推向市场。那么，这其中的利弊是什么？
你知道，我认为，正如我在笔记中提到的，我认为这一点很难判断，因为它基于时间。所以，你知道，我们在投资者日估计了我们资产计划下交易的时间，现在我们已经开始执行该时间。是的，所以我们现在有比当时更多的资产在合同中，我们有比当时更多的资产在市场上。而且，你知道，我们确实觉得我们从人们那里获得了相当好的需求，对这个有相当好的反应。
所以我认为我们会在这方面取得成功。因此，这些交易的出售时间将影响我们提供的范围。如果时间明显早于预期，可能会略有稀释，是的，可能会略有稀释，但目前很难给出更好的答案。我认为在接下来的一两个季度，我们将有更多信息，并会提供给你。
谢谢。我们的下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请讲。
嘿，早上好。只是一个关于自投资者日以来你们收紧战略的问题，我想更好地了解在投资方面，当区域人员向你们提交提案时，你们对投资池的标准收紧了多少，意味着收益率是否提高了，嘿，所有交易现在需要高出100个基点或更高。只是想了解收紧的程度。再次，只是考虑像Platform 16这样的遗留交易，显然不想重复。但你们有343。所以只是想了解投资标准如何收紧，有多少交易因为新的更高门槛而被排除在讨论之外。
早上好Alex。我们在之前的电话会议上讨论过这个问题。我们一遍又一遍地重复，我们为开发项目寻找的门槛收益率约为8%或更高。在利率上升之前，当然还有COVID期间我们看到的一些需求减少，我们根据市场和资产在6%到7%之间开发。因此，办公开发的收益率要求上升了100到200个基点。再加上建筑成本的上升，需要显著更高的租金来支持开发。
正如我们在投资者日所说。这意味着什么？这意味着我们将成为更有选择性的办公开发商。但我们正在开发，你知道，在过去六个月里，我们在办公领域启动了略低于10亿美元的新开发项目。所以这就是你看到的增长。然后正如我在发言中所说，我们正在考虑收购。直到过去三到六个月，才有很多可看的东西。今天有一点更多。你知道，问题是，你知道，我们觉得我们可以通过开发获得更高的收益率，尽管需要几年时间才能交付开发项目。这是权衡。所以再次，我们将继续关注收购，正如我在发言中所说，我们将继续保持纪律。我认为目前市场上的资本化率可能比我们的开发收益率门槛低150到200个基点。
我只想给你一个参考点。343的开发成本约为20亿美元。725 12th街的开发成本为3亿美元，敲木头。Jake和Pete正在努力争取一个急需新建筑的客户，可能购买一块土地或现有建筑来建造另一栋建筑。假设这又是3亿多美元。所以我们谈论的是公司将执行26亿美元的开发项目。
这是相当数量的外部增长。所以我会说，以6%的NOI收益率购买一栋建筑，现金流量收益率可能比这低150个基点，并且在三到四年内到期，这不如其他机会有吸引力。这就是我们考虑所谓收购新资产时的参考框架。现在，如果一栋极好的建筑以8%的现金回报出现，你知道，所谓的场外交易，我们认为它有很大的上涨空间，当然我们会认真考虑这样做。
但是这些经纪人发起的所谓核心资产和CBD位置的投资，它们很有趣，我们会研究它们，但我们很难合理化将我们的流动资金用于此。
谢谢。我们的下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请讲。
早上好。非常感谢回答我的问题。在新闻稿中，你指出BXP 89%的租金来自CBD投资组合。鉴于计划的处置集中在郊区市场，短期内CBD的百分比会是多少，长期来看，目标是100%还是完全CBD？谢谢。我不能给你确切的百分比。我同意我们希望它增长。有些郊区市场我认为我们将保持敞口，我们觉得我们有很好的位置感，我们可以建立一个充满便利设施的环境，我们认为它有成熟和密集的需求概况。所以有些郊区市场我相信我们会留在那里。但我确实认为它不会达到100%，但肯定会增长，因为我们的资产销售重点是郊区，而我们的新投资重点是更多的城市。
所以我们将增加CBD资产，减少郊区资产。
谢谢。我们的下一个问题来自美国银行证券的Janet Gallen。请讲。
谢谢。早上好，恭喜你在投资者日制定的优先事项上取得的进展。关于处置，你能谈谈土地、住宅和办公资产相对于最初预期的定价情况吗？
我想说，我们实现的定价符合，如果不是略好于我们的预期。我的意思是，很难说土地的定价，因为这取决于新用户的用途。我认为我们在土地方面的真正机会是，我们的区域团队非常成功地将许多以前用于办公的土地重新规划为住宅。众所周知，这个国家存在住房短缺，许多过去反对住房的社区现在支持住房。
这让我们创造了很多价值。我上个季度描述的17 Hartwell投资就是一个很好的例子。所以很难谈论，你知道，所谓的土地定价。我认为在住宅资产上，我们看到资本化率低于5%，我们认为这非常有吸引力。对于办公资产，这取决于位置和质量。
谢谢。我们的下一个问题来自Ledenberg Baumann的Floris Van Gickham。请讲。
嘿，谢谢回答我的问题。显然，你的办公市场，你的核心办公市场正在好转。办公基础增长为正，但酒店和住宅下降，我认为华盛顿特区的住宅方面入住率明显下降。你能谈谈这个吗？
我要。Mike将快速浏览补充材料。我能想到的唯一事情是我们将100%的Signature投入使用，我们将Skymark投入使用，Skymark可能还没有98%的出租率。尽管我猜我们将在本季度稳定下来，我认为大约在93%到94%，考虑到我们交付的单元数量，这是非凡的。所以我猜这就是发生的事情。但我不会认为这不仅仅是投资组合构成的变化，而不是我们实际资产的活动。
是的，就是这样，Doug，因为这是一个同比概念。不是连续概念。所以2024年9月，Skymark大楼正在开发中。是的。现在它正在出租，而且出租情况相当好。我认为大约90%，出租情况比我们预期的好。稳定的投资组合已经使用了一段时间，入住率非常强劲和稳定，租金继续上涨。我们的住宅投资组合位于相当紧张的市场，如波士顿市区和雷斯顿，我们的住宅基本面良好，但在2026年会变小，然后再次变大。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请讲。
嘿，关于同店NOI。我想你谈到了入住率拐点，显然2026、2027年有所改善。你能将这与同店预期联系起来，为什么我们应该期待类似的100-200个基点加速，其中的利弊是什么？
谢谢。所以我们今天不会提供2026或2027年的指引。你知道，我认为我们的大部分增长将来自入住率，我们已经谈到了这一点。我认为投资组合的市价调整正在改善，因为我们看到许多市场的租金上涨。所以我认为这种情况正在改善，并将继续改善，随着入住率上升，我们将看到同店NOI正增长。所以是的，它会随之而来。这是有意义的，应该会发生。
谢谢。我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的opal Rana。请讲。
太好了。谢谢你回答我的问题。考虑到你的一位同行的一些疲软评论，你能否提供一些关于你在各市场看到的生命科学租赁需求和供应状况的信息？你提到了波士顿和Urbanedge的一些事情，但也许你可以更广泛地谈谈，以及你对该行业的展望。
所以BXP的生命科学敞口包括两个地方。是波士顿的Urban Edge，我描述过。再次，我们有180,000平方英尺的第一代空间可用。然后是我们与另一家公共REIT在南旧金山的合资企业，我们有一座几年前开发的大型建筑可供租赁，我再次将湿实验室空间的需求描述为相当不温不火。相对而言，情况没有太大变化。我们，你知道，在那里看到一些询问。
但我不会说我们接近该建筑的任何重大交易。
谢谢。我们的下一个问题来自Green Street的Dylan Brzezinski。请讲。
各位。谢谢回答问题。Owen，我想你提到在2026年某个时候寻求或向市场寻求343 Madison的资本合作伙伴。但考虑到纽约子市场（343 Madison所在的子市场）的供应紧张和可能持续的实际净租金增长，为什么不暂停寻找资本合作伙伴呢？
是的，这是个好问题。我想正如我在发言中试图描述的那样，我们只是在耐心等待。你知道，我们有一些 inbound 询问。我们知道一些对该项目感兴趣的投资者。我们正在进行初步对话。正如我在发言中提到的，我们并不着急。这项资产正在升值。我们的租赁取得了成功。市场正在改善，正如你所建议的，我认为这将在2026年某个时候发生。你知道，我们确实希望在某种程度上匹配资本承诺和筹集资本。而且，你知道，到目前为止，项目的开发提款和支出相对适度。
但它们明年开始加速。所以我认为2026年是合适的时间。
Dylan，记住，你知道，正如Owen一开始所说，我们有三个目标，是的。我们在投资者日概述的目标是我们希望增长收益，这主要通过入住率和目前正在进行的开发项目的交付。我们希望为343 Madison融资，我们希望降低杠杆。所以我认为寻找合作伙伴的目标满足了所有这些要求。
谢谢。我们队列中的最后一个问题来自富国银行的Blaine Heck。请讲。
太好了。谢谢Owen或Doug。我希望了解你对纽约市长竞选的最新想法，以及你从租户那里看到的任何影响或听到的任何评论，以及你对它是否会对纽约办公市场产生显著影响的总体看法。谢谢。
我认为媒体上关于Marammi政府影响的大量负面言论被夸大了。我并不是说没有我们需要意识到的影响。正如我们之前所描述的，纽约市长有一些控制和限制。州政府对公共交通和增税等事情有很多批准权。到目前为止，州政府表示在纽约增税的意愿不大。所以这是我们关心的事情。
再次，我们作为一家公司在任何城市的成功都取决于城市的成功。所以我们想尽我们所能与城市合作，确保有一个建设性的商业环境。市民的安全和保障，这些是我们非常关注的事情。潜在的市长Mamdani表示他想聘请纽约市警察局现任局长Jessica Tisch。我不知道她是否同意这样做，但我们都认为这是一个很好的步骤，因为我认为她的表现和成功获得了高度评价。所以，再次，我们正在监控的事情，但我认为我们比媒体对这种变化的描述更具建设性。
谢谢。问答环节结束。现在，我想将电话交回董事长兼首席执行官Owen Thomas作总结发言。
我们没有更多发言。感谢大家对BXP的兴趣、时间和关注。
谢谢。今天的电话会议结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话。