Daniel C. Hedigan（总裁兼首席执行官）
Mike Alvarado（首席运营官、首席法务官兼副总裁）
Kim Tobler（首席财务官、财务主管兼副总裁）
Alan Ratner（Zelman & Associates）
David Lundgren（私人投资者）
欢迎参加Five Point Holdings LLC 2025年第三季度电话会议。提醒一下，本次会议正在录制。今天的电话会议可能包含有关FivePoint业务、财务状况、运营、现金流、战略、收购和前景的前瞻性陈述。前瞻性陈述代表Five Point在本次电话会议日期的估计，并非旨在保证实际未来结果。由于前瞻性陈述涉及尚未发生的事项，这些陈述本质上存在风险和不确定性。许多因素可能影响未来结果，并可能导致Five Point的实际活动或结果与前瞻性陈述中预期的活动和结果存在重大差异。
这些因素包括今天的新闻稿和Five Point的SEC文件中描述的因素，包括Five Point最近提交给SEC的10K表格年度报告中风险因素部分的内容。请注意，Five Point不承担更新任何前瞻性陈述的义务。现在，我想将会议交给总裁兼首席执行官Dan Heddegan，先生，请讲。
谢谢。下午好，感谢大家参加我们的电话会议。今天与我一同出席的有Mike Alvarado，我们的首席运营官兼首席法务官，Kim Tobler，我们的首席财务官，以及Leo Key，我们的高级副总裁兼财务与报告主管。我们的执行董事长Stuart Miller今天远程参加我们的会议。我将回顾我们的第三季度业绩，这反映了Five Point又一个盈利季度，我们继续建立持续季度盈利的记录。我还将提供我们当前运营的最新情况，并概述我们在迈向2025年底时的战略重点。
然后Mike将讨论Hearthstone整合到我们平台的情况。最后，Kim将回顾我们财务业绩的细节，介绍优先票据的成功再融资，并讨论我们对今年剩余时间的展望。在我们准备好的发言之后，我们将开放提问环节。谈谈第三季度，我很高兴地报告Five Point又一个盈利季度。我们实现了5570万美元的合并净收入，继续保持稳定的盈利表现。本季度业绩主要由我们Great Park合资企业的强劲表现推动，该企业在26.6英亩土地上出售了326个住宅用地，总基准购买价为2.577亿美元，为合资企业带来2.016亿美元的净收入。
我们在这些收益中的份额为6950万美元，合资企业进行了2.16亿美元的分配，其中Five Point获得8180万美元。从资产负债表角度来看，我们在本季度结束时的总流动性为4760万美元，包括3.511亿美元的现金及现金等价物和1.25亿美元的无担保循环信贷额度借款可用性。在本季度，我们还采取了重大措施来加强我们的资本结构，并为公司的长期增长定位。我们以5760万美元收购了新的Hearthstone Residential holdings土地银行合资企业75%的所有权权益。
我们发行了4.5亿美元的新8%优先票据，2030年到期，我们使用发行所得款项以及手头现金为回购和赎回我们先前5.235亿美元的10.5%优先票据（2028年到期）提供资金。先前的票据将于11月加息至11%的票面利率。票面利率的下降将有利于公司未来的现金流。此外，穆迪将我们的公司信用评级和优先票据评级上调至B2，展望稳定，突显了我们的财务弹性和不断改善的信用状况。上周，我们将循环信贷额度从1.25亿美元扩大到2.175亿美元，并将到期日延长两年至2029年7月，减少了票据的未偿本金，同时保持了充足的流动性，使我们能够运营业务。执行我们的增长战略是我们今年的重要目标，我们很高兴能够按计划实现这些目标。
现在让我分享我们对市场的展望。我们第三季度的表现得到了Great Park购房者和建筑商需求的支持，尽管面临利率上升和可负担性的持续压力，需求仍然稳固。虽然购房者仍然有些谨慎，但加州核心市场住房供需的根本失衡继续支持我们的土地销售活动，我们有纪律的土地销售策略使我们能够利用这种环境。展望2025年剩余时间和2026年，我们保持谨慎乐观。我们预计，如果抵押贷款利率下降且可负担性开始宽松，购房者信心将有所改善。
鉴于我们市场的结构性供应不足，我们相信长期基本面仍然对我们有利。我们预计随着利率环境正常化，房屋销售活动将逐步反弹，我们认为这将导致建筑商寻求维持住宅用地管道的需求。在我的上一次电话会议中，我表示我们预计年底的净收入将与2024年的收益一致，我们仍然相信我们有望实现这一指导。也就是说，住房市场格局继续演变，我们正在密切关注不断变化的经济因素如何影响购房者情绪和购买活动。
Ken将在他的发言中提供更多关于我们2025年剩余时间指导的细节。我们第三季度的表现证明了我们运营模式的实力和我们纪律严明方法的有效性。当我们进入今年的最后一个季度时，我们仍然专注于指导我们2025年全年进展的四个关键战略优先事项。首先，通过使土地销售与住宅建筑商需求保持一致，优化我们优质总体规划社区内住宅用地的价值。尽管全国住房需求在利率上升的情况下有所放缓，但我们的加州市场仍然长期供应不足，维持了建筑商的长期兴趣。
也就是说，因为当房屋销售吸收放缓时我们不必出售，优化有时意味着放缓土地销售，目标是维持这些社区的长期价值。其次，通过仔细管理固定成本和间接费用，保持精简的运营结构。我们继续证明增长和效率可以齐头并进，即使在我们将Hearthstone整合到我们的平台中时也是如此。第三，使开发支出与收入 generation 相匹配，确保资本部署保持纪律性并与近期现代化保持一致。第四，通过收购、合资企业和战略关系（如我们的Hearthstone投资）寻求选择性增长机会，我们预计这将增加收益。
现在让我向您提供我们社区的一些最新情况，从我们Great Park的Great Park Neighborhoods社区开始。建筑商在本季度售出187套房屋，高于第二季度售出的112套房屋。我们目前有6个实际销售项目，预计几个将在2026年初售罄。预计另外10个新项目将在今年晚些时候或2026年初开始销售。我之前曾报告说，我们已经完成了九个新住宅项目的招标和合同签订，共572个住宅用地。我们在第三季度完成了其中五个项目的销售，包括326个住宅用地。
在季度结束后不久，我们完成了另外两个项目的销售，包括113个住宅用地。我们预计另一个项目将在第四季度晚些时候完成。我们预计最后一个包含59个住宅用地的项目将在2026年初完成。这些最近完成的土地销售经过修改，包括在 closing 时支付的基准购买价，每英亩约850万至1100万美元，加上价格参与权，使我们能够在市场改善的情况下捕捉上行空间。在房屋出售给购房者时。现在让我讨论Valencia，我们在Valencia的另一个活跃社区。建筑商在本季度售出50套房屋，而第二季度为47套。
我们目前有8个活跃销售项目，预计在未来几个季度将有8个新项目开放。在我们Valencia社区的商业方面，季度结束后，我们完成了15.8英亩工业用地的销售。我们还在继续推进下一阶段开发的监管审批。预计将增加约8900个住宅用地和183英亩净商业用地。这些批准将使我们能够继续向加州供应最紧张的住房市场之一提供急需的住房。转向旧金山，我们正在完成下一阶段基础设施的工程设计，预计于2026年上半年开始建设。
我们非常专注于优化旧金山市场的产品设计，继续与潜在资本来源进行讨论，以推进我们Candlestick和shipyard社区的开发。正如我 earlier 提到的，我们在7月完成了Hearthstone的收购，标志着Five Point战略演变的一个重要里程碑。我想欢迎Hearthstone团队加入Five Point大家庭。我们非常高兴他们加入Five Point，因为这次收购为我们提供了一个成熟的全国性平台，为住宅建筑商提供资本解决方案。Mike将在他的发言中进一步讨论Hearthstone。最后，我想说，我们对2025年前九个月的进展非常满意。
我们的第三季度业绩反映了强劲的执行力、持续的盈利能力、资产负债表实力以及通过添加Hearthstone平台实现的有意义的战略推进。即使更广泛的住房市场继续适应利率和可负担性挑战，Five Point在财务、运营和战略上仍然处于有利地位，继续为我们的股东创造长期价值。有了这个，我将交给Mike，以提供更多关于Hearthstone如何融入我们长期愿景的内容。
谢谢，Dan。正如Dan所提到的，Hearthstone收购不仅是我们增长战略的第一步，也是使我们成为能够在开发周期各个阶段拥有、开发和为土地融资的机构平台的重要一步。在完成此次收购后，我们立即专注于扩大Hearthstone的资本关系，整合资源和沟通渠道，以增加流向Hearthstone的建筑商交易流，并加强其已经强大的运营控制。所有这些努力都是我们在整合过程中仍将关注的，但我们有了一个良好的开端。
首先，我们正在与资本提供者进行有意义的讨论，以继续扩大Hearthstone合资企业的管理资产。当我们刚开始与Hearthstone交谈时，他们管理的资产约为26亿美元，今天我们约为30亿美元，并且还在增长，正在与新的资本来源讨论额外3亿美元的投资，这可能增长到超过10亿美元。提醒一下，通过Hearthstone的土地业务部署的大部分资本将由第三方资本来源提供。虽然Hearthstone的回报将主要由经常性资产管理费产生，但Hearthstone目前的投资组合跨越16个州和大约33个市场区域，从地理上分散了Hearthstone土地期权计划的投资基础。
其次，建筑商一直在与我们联系，希望扩大他们的土地期权融资交易流。正如我在上次电话会议中指出的，据报道，住宅建筑商超过70%的土地管道是通过期权而非直接购买获得的，上市住宅建筑商每年购买和开发超过350亿美元的土地。我们相信我们的合资企业有机会捕捉该市场的重要部分，我们最近与建筑商的沟通似乎证明了这一信念。第三，我们已经开始将我们在财务和运营报告方面的上市公司级控制整合到Hearthstone合资企业中，我们打算为该平台带来技术增强，使我们能够高效且有效地发展这项业务。
资本提供者在选择与运营商合作时具有选择性，强调强大的风险缓解控制，而不是不惜一切代价的增长方式。Hearthstone拥有纪律严明的承销记录，他们对风险管理、管理资本部署的关注与Five Point为股东提供强劲长期回报的承诺一致。虽然我们打算扩大这项业务，但我们打算以Hearthstone多年来一直采用的同样纪律来做到这一点，并将我们上市公司平台的全部规模带到Hearthstone的运营中。Five Point现在拥有土地开发周期的两条腿。
凳子。我们在供应受限的市场拥有顶级总体规划社区。现在我们通过Hearthstone拥有短期土地融资计划，我们预计这将在未来几年大幅增加我们的基于费用的收入。
谢谢Mike。Dan已经提供了第三季度财务业绩的良好总结。我现在将回顾截至第三季度的九个月的业绩，并提供有关Hearthstone合资企业的一些额外信息。由于这是首次在我们的10Q中包含此信息。然后我将通过更新我们对2025年剩余时间的收益指导来结束。我们确认了1.587亿美元。抱歉。在截至9月30日的九个月中，我们确认了1.24亿美元的净收入。九个月的净收入由以下重要部分组成。
我们从非合并实体确认了1.587亿美元的权益和收益，其中1.571亿美元来自Great Park合资企业。Great Park合资企业的权益和收益归因于该合资企业4.563亿美元的净收入，这是由6.136亿美元的土地销售收入和大约75%的毛利率产生的。我刚才提到的销售收入包括1330万美元的价格参与对价。此外，合资企业还有1710万美元的利润参与收入。Five Point增加了3230万美元的管理服务收入，其中1830万美元与Great Park合资企业的激励薪酬相关，340万美元与Hearthstone合资企业两个月的运营相关。
我们前九个月的销售、一般及管理费用为4460万美元。我们有1350万美元的利息收入，最后我们确认了九个月2010万美元的所得税。Dan分享了我们的流动性和现金状况，以及上个季度通过再融资和优先票据减少7500万美元以及最近循环信贷额度扩大所取得的改善。我们一直在努力为公司的长期增长和灵活性定位。我们新的优先票据 covenant 套餐与我们之前的票据基本相似，除了取消了对股息和股票回购的禁令。
这些行动现在受到常见 covenant 限制的约束。我想强调的是，随着利率改善和本金减少，我们每年节省超过2000万美元的现金流。我还想指出，9月，我们获得了惠誉评级的初步优先票据和公司评级分别为BB-和B。正如Dan所指出的，穆迪将我们的优先票据和公司评级上调至B2，标准普尔全球评级重申了我们的BB评级。现在让我转向Earthstone交易。7月31日，公司收购了与Hearthstone Inc.的资产和投资管理业务相关的大部分资产，Hearthstone Inc.是美国住宅建筑行业的资本解决方案提供商。
我们以5760万美元的总购买价购买了Hearthstone合资企业75%的已发行A类单位，而Hearthstone Inc.及其关联信托和Hearthstone的某些员工保留了剩余25%的已发行A类单位、所有B类单位和某些其他不太重要的分配优先权利。B类单位具有临时性质，当公司向Hearthstone注入额外资本以发展其业务时，将按比例注销。此次收购代表了Hearthstone能力的重大扩展，使Five Point成为通过投资基金结构为住宅建筑行业提供资本解决方案的积极管理者，同时使Hearthstone合资企业能够扩展其平台。
我们将该交易会计处理为企业合并，并已识别所收购的资产、承担的负债和被收购方的遗留Hearthstone所有者持有的非控制性权益，并在收购日以公允价值记录，有限的例外情况除外。您会注意到我们初步记录了6980万美元的商誉。商誉主要代表预期的运营协同效应、增强的规模和市场存在、已组建的员工队伍以及将Hearthstone合资企业平台与Five Point现有运营整合预期实现的其他无形资产价值。虽然我们预计初步公允价值记录不会有任何变化，但会计准则允许在计量期间进行更改，计量期间不会超过收购日起一年。
我们对Hearthstone合资企业带来的增长机会感到兴奋。正如Dan所提到的，我们继续预计2025年净收入接近去年的1.763亿美元。10月，我们已经完成了Valencia的商业土地销售、Great Park的住宅土地销售，预计第四季度晚些时候在Great Park还有另一笔土地销售。这些销售以及Five Point和Hearthstone的持续管理服务收入都将为我们2025年的强劲收尾做出贡献。有了这个，我将把它转回给操作员，他现在将开放提问。
谢谢，女士们，先生们。我们现在开始问答环节。如果您想提问，请按星号和您电话键盘上的1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想将您的问题从队列中移除，可以按星号和2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。女士们，先生们，我们将等待片刻，同时我们收集问题。第一个问题来自Zelman & Associates的Alan Ratner。
请讲。
嘿，伙计们，下午好。恭喜本季度取得的所有进展。非常高兴看到，也感谢到目前为止提供的所有信息。Dan。我想第一个问题，显然Hearthstone是你们花了很多时间讨论的话题。我很好奇。自从交易完成以来，我们已经经历了许多住宅建筑商的收益报告，我们看到建筑商在期权交易中有相当多的放弃。我知道土地银行和传统期权之间有区别，但我只是好奇，当你们进入Hearthstone的业务并开始处理收购前已存在的现有期权交易和银行交易时，这些讨论进行得如何？我假设存在建筑商来找你们希望重新谈判条款或定价等情况。
所以只是好奇你是否可以评论一下现有业务的进展情况，然后我想展望未来，我们应该如何看待收入和收入流。我的意思是，我看到了新闻稿中的表格。看起来大约100万美元左右是两个月的部门盈利能力，或者我猜是交易完成的两个月。那么这是否相当代表我们应该如何看待它，至少在短期内，直到你增长管理的资产？
谢谢，Alan。感谢这些问题。我将把这些分开。我将谈论你第一部分中的合同，然后我会让Kim谈论数字。但是，你知道，当我们决定，你知道，买入，与Hearthstone的Mark Port合作时，我们做了很多尽职调查，他们在这个业务中有30年的历史。最重要的方面之一是他们的承销纪律、交易结构和他们获得的存款。所以至于他们当前现有业务的问题，它有一些业内最好的承销，我认为。
我们在那里根本没有看到任何问题。并且由于这种纪律严明的承销，我们预计不会看到任何问题，这确实是他们的标志。所以，Kim，你想回答关于数字的第二部分。
是的，Alan。关于那里的代表性，我认为两个月100万美元在短期内展望是准确的。我们预计随着我们进入今年晚些时候、明年，这一数字将会增长。所以我认为你会看到我们将继续这一点，然后随着我们进入第二季度后期及以后，它将开始获得一些速度。
太好了。我很感激。谢谢你们的回答。非常有帮助。第二个问题。显然，Great Park的土地销售活动非常强劲，你们在那里继续做得很好。我没有听到任何关于Valencia住宅用地销售的提及，我认为自你们上次交易以来已经大约一年了。所以好奇你是否可以给出一个大致的时间表，我们什么时候可以期待在Valencia看到下一次住宅用地销售。
你知道，Alan，你知道，好问题。实际上我们正在非常仔细地研究Valencia。简短的答案是它将在2026年，因为正如我们所说，你知道，我们不想做的一件事是如果没有市场就推出土地。在Valencia，我们正在非常仔细地监控该市场。我们有一个稳定的季度销售流。但另一方面，我们已经考虑了一些额外的交易，并基于当前的市场节奏决定我们应该等待，因为我们认为通过等待可以获得更好的定价，并且市场上有足够的库存来保持总体规划的推进。但另一方面，我们实际上有项目准备就绪，如果我们开始看到市场有更多需求，我们可以快速进入市场。所以，但现在，对你问题的直接回答是我们认为会是2026年。我们不打算今年在住宅方面在那里完成任何其他交易。
太好了。非常感谢，Dan。谢谢你们，伙计们。
谢谢。女士们，先生们，如果您想提问，请按星号和1。我们接来自David Lundgren的下一个问题，他是私人投资者。请讲。
是的，嗨，Dan，谢谢你回答我的问题。恭喜本季度。我试图从你的资产负债表和流通股数量来理解，你有大约6900万基本A类股，1.49亿稀释股。所以试图从你的资产负债表理解，你会说你的每股账面价值是多少？
好吧，David，如果你不介意的话，我会把这个交给Kim。
当然。
是的。David，我会说我们的每股账面价值约为每股8到10美元。
好的。所以这与我计算的不同，因为我看的方式是如果你有6900万基本股，每股账面价值将是11.5美元。从资产负债表来看，总成员资本是8.03亿美元，我猜。然后非控制性权益是14.76亿美元。所以我想有一些。至少对我来说，计算有点混乱。你能详细说明你是如何得出8到10美元每股账面价值的吗？
你知道，Dave，那就是，那就是我刚才，我的意思是，我从当我查看数字的角度来看。我会回复你的。
好的，是的，我很感激，因为，我的意思是，我，当我试图自己计算时，这对我来说是一个挣扎。这就是为什么我想问这个问题，只是为了让我有一些清晰度。但谢谢你，你知道，回答我的问题，并恭喜本季度。祝你下一季度好运。
谢谢。Kim会跟进你。
好的，太好了。谢谢。
谢谢。女士们，先生们，如果您想提问，请按星号和1。我们接来自Zelman & Associates的Alan Ratner的下一个问题。请讲。
嘿，伙计们，我又回来了。之前的问题只是引发了另一个想法。我注意到你的资产负债表上，我认为你的资产负债表上的不可赎回权益行从上一季度增加了约4000万美元。4500万美元。你能解释一下是什么驱动了这一点吗。
Kim？我让你回答那个。
是的，Ellen，那是与Hearthstone交易相关的临时权益。我们对我们没有收购的剩余25%有看跌期权。所以那是临时权益。
我明白了。那么这是否会保留在资产负债表上？我想直到，你知道，如果行使那个看涨期权。
会的，并且。然后随着时间的推移，某些其他权益可能会简单地摊销掉。
明白了。我想回到最后一个问题，因为我知道我从投资者那里得到很多这个问题。纠正我如果我错了，但1.49亿稀释股数，这将非常接近，加上你的各种A类、B类股。所以考虑到公司的整体权益，假设这些其他类别最终转换为普通股A类，我一直认为这是计算每股账面价值的最终分母。这是你会同意的吗？
我同意这一点。
好的。是的。所以我认为这可能我得到的数字比你讨论的范围略高。我想，你知道，也许更高。
哦，你知道我听到的，只是，你知道，这个数字实际上，截至。截至25年底，我的意思是，25年9月实际上是15。大约15.5。
是的。好的。这就是我得到的。这是，我想，只是22 - 23亿美元的总股东权益。除以1.49左右。
是的。
太好了。感谢你们，伙计们。非常感谢。
好的，Alan，谢谢。
谢谢。女士们，先生们，由于没有更多问题，我现在将会议交给Dan Heddigan作闭幕发言。
谢谢。代表我们的管理团队，感谢您参加今天的电话会议，我们期待下个季度与您交谈。
谢谢。女士们，先生们，Five Point holdings的会议现在结束。感谢您的参与。您现在可以断开线路。