身份不明的发言人
克里斯蒂·麦克罗伊（高级副总裁）
莉萨·帕尔默（总裁兼首席财务官）
迈克·马斯（高级副总裁）
艾伦·托德·罗斯（东部地区高级董事总经理）
尼克·威本迈尔（西部地区总裁）
身份不明的参会者
维克多·费德冯（加拿大丰业银行）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银集团）
库珀·克拉克（富国银行）
萨米尔·卡纳尔（美国银行）
罗纳德·卡姆登（摩根士丹利）
西德尼·罗姆（巴克莱银行）
托德·托马斯（Keybanc资本市场）
克雷格·莫蒙（花旗集团）
胡安·桑塔布里亚（BMO资本市场）
迈克尔·格里芬（Evercore）
罗比·扎比（瑞穗证券）
韦斯·戈拉迪（贝尔德公司）
琳达·蔡（杰富瑞）
迈克·穆勒（摩根大通）
弗洛雷斯·范德肯（劳登伯格·萨尔蒙）
宝琳娜·罗哈斯（格林街顾问公司）
欢迎参加摄政中心公司2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。会议期间如需操作员协助，请按电话键盘上的星号0。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我将会议转交给主持人克里斯蒂·麦克罗伊。谢谢。请开始。
早上好，欢迎参加摄政中心2025年第三季度业绩电话会议。今天与我一同出席的有莉萨·帕尔默（总裁兼首席执行官）、迈克·莫斯（首席财务官）、艾伦·罗斯（东部地区总裁兼首席运营官）以及尼克·威本迈尔（西部地区总裁兼首席投资官）。提醒一下，今天的讨论可能包含有关公司未来业务和财务表现的前瞻性陈述，包括未来收益指引和未来市场状况。这些陈述基于管理层当前的信念和预期，并受到各种风险和不确定性的影响。实际结果可能与这些前瞻性陈述所暗示的结果存在重大差异。
可能导致实际结果与这些陈述存在重大差异的因素和风险可能包含在我们今天的演示中，并在我们向美国证券交易委员会提交的文件中进行了更详细的描述，特别是在我们最新的10-K和10-Q表格文件中。在今天的讨论中，我们还将引用某些非公认会计原则财务指标。可比的公认会计原则财务指标包含在本季度的收益材料中，这些材料已发布在我们的投资者关系网站上。请注意，我们还在网站上发布了一份演示文稿，其中包含其他信息，包括与未来收益指引相关的披露。
我们对前瞻性陈述的警示也适用于这些演示材料。提醒一下，考虑到今天参会人数众多，我们恳请您将问题限制为一个，然后重新加入队列提出任何其他后续问题。莉萨。
谢谢克里斯蒂。大家早上好。我们自豪地分享又一个出色的季度业绩，其亮点包括强劲的同物业净经营收入增长和收益增长。这些结果反映了我们团队在租赁空间、启动S和O项目 pipeline 以及在我们的购物中心运营基本面稳健和需求强劲的情况下推高租金方面的持续成功。我们的租户保持健康，这体现在持续的销售强劲和历史低位的坏账上。我们的收益增长进一步被我们资本配置战略的成功执行所放大。今年，我们的投资团队已将超过7.5亿美元的资本增值性地部署到高质量机会中，包括收购、新建开发和再开发。
到年底，我们预计将启动约3亿美元的项目，使过去三年的总启动项目达到令人印象深刻的8亿美元。我为我们的团队取得这一成就感到非常自豪。几分钟后我会让尼克谈论第三季度我们启动的具体开发项目，但我想再次强调，新建开发确实是摄政中心的关键差异化因素——在新供应有限的环境中，我们是唯一一家规模化的全国性食品杂货锚定购物中心开发商。我们正在建造我们会收购的那种资产，并且我们以增值且风险可控的方式进行，创造有意义的净资产价值，收益率远高于市场资本化率。
鉴于我们出色的业绩和持续强劲的基本面背景，我们上调了全年收益增长展望，并为反映这一强劲表现，将股息增加了7%以上。随着时间的推移，我们强劲且一致的股息增长记录对我们推动股东总回报同时保持大量自由现金流非常重要。在将话题交给艾伦之前，我想再次表示，我为我们团队今年的表现感到自豪，展望未来，我们相信我们的竞争优势使我们能够很好地推动可持续的现金流增长。
从我们在郊区贸易区拥有强大人口统计数据的重要食品杂货锚定购物中心，到我们领先的全国性开发平台、强劲的资产负债表以及业内最优秀的团队。艾伦。
谢谢莉萨，大家早上好。我们的团队取得了又一个出色的季度业绩，同物业净经营收入增长近5%，基本租金增长是主要贡献者，达到4.7%。这一出色表现是近年来创纪录的新租赁量、SNO pipeline 租金加速启动以及在强劲的运营基本面和我们购物中心需求旺盛的情况下推高租金的结果。我们的租户保持健康，这体现在持续的销售强劲和历史低位的坏账上。
我们的同物业出租率为96.4%，我们有信心在这个有利的零售环境中，在新供应有限且对我们高质量空间的需求持续强劲的情况下，我们可以超过之前的峰值水平。展望未来，我们的租赁 pipeline 强劲，受到充满活力的餐厅、领先的健康和 wellness 品牌、折扣零售商以及我们一流的杂货商的兴趣推动。事实上，仅在第三季度，我们就签署了三份新的杂货商租约，开启了卓越的再开发项目，这些项目将推动这些资产的商品销售提升和更好的客流量，所有这些都带来了高度增值的回报。
本季度我们的同物业已启动出租率提高了40个基点，达到94.4%，有8个锚定租户的租金开始启动，包括再开发项目的几个关键开业。在我们位于康涅狄格州费尔菲尔德县的诺沃克资产中心，期待已久的塔吉特商店在本季度开业，吸引了大量人群。我们还在亚特兰大的剑桥广场资产开设了全新的Publix，在南佛罗里达的派恩里奇广场中心开设了诺德斯特龙折扣店。所有这些零售商都报告了出色的开业情况，我们对每个项目的升级商品销售和取得的成功感到非常满意。
虽然我们在将SNO pipeline 转换为租赁启动方面取得了重大进展，但我们也在积极用新签订的租约回填我们的 pipeline。我们200个基点的预租现在代表约3600万美元的已签署增量基本租金。此外，我们还有另外100万平方英尺的租约正在谈判中，表明租赁活动将继续保持强劲。我们在推动更高租金增长方面也继续取得巨大成功。第三季度现金续租价差强劲，为13%，而间隙租金价差接近历史高位，为23%，这表明我们有能力实现强劲的按市价调整租金增长，同时在租约中嵌入有意义的年度租金阶梯。
重要的是，我们在租赁资本投资方面也保持谨慎。最后，我为我们团队的出色工作感到非常自豪——零售商需求、租赁基本面和租户健康指标的强度仍然有利，我们对2026年同物业净经营收入继续高于趋势增长有很好的可见性。尼克。
谢谢艾伦，大家早上好。正如莉萨所提到的，这是增值投资活动又一个非常活跃的季度。我们在启动新开发和再开发项目、按计划执行我们正在进行的 pipeline 以及继续成功寻找收购机会方面看到了巨大的势头。自上一季度更新以来，我们在发展和再开发 pipeline 方面取得了最显著的进展。第三季度我们启动了超过1.7亿美元的项目，使我们今年迄今为止的总额超过2.2亿美元。本季度我们启动的项目包括2个令人兴奋的新建项目。
埃利斯村将是一个50,000平方英尺的Sprouts锚定中心，位于湾区一个繁荣的总体规划社区的入口处。七松村将是一个240,000平方英尺的Publix锚定中心，位于杰克逊维尔成熟零售节点的中心。该物业将作为一个标志性总体规划社区的商业中心，该社区还将包括超过1600套住宅。鉴于我们在项目实现方面的成功，我们现在预计2025年启动约3亿美元的项目。作为唯一活跃的全国性高质量社区购物中心开发商，领先的杂货商继续与我们合作在我们的平台上开展新项目。
我们的团队在正在进行的开发和再开发项目上执行得非常好，这些项目总额超过6.5亿美元，租赁活动强劲，综合回报率超过9%。在交易方面，我们也有另一个活跃的季度。正如我们在上次电话会议中提到的，我们在本季度初收购了南奥兰治县价值3.5亿美元的五个物业RMV投资组合。提醒一下，这是一笔场外运营合伙企业单位交易，拥有摄政中心股票的价值主张在卖方动机中发挥了重要作用。我们已经将这些中心完全整合到我们的平台中，并看到它们表现非常好。
本季度我们还购买了我们在三个食品杂货锚定中心的合资伙伴权益，包括休斯顿的两个和新泽西北部的一个。我们欢迎这些将高绩效中心转换为完全所有权的机会，并进入强劲市场。最后，我们的团队正在积极寻找有吸引力的机会，并进一步建立我们未来的投资 pipeline。虽然新开发项目的机会集仍然有限，但我们的飞轮效应是真实的，我们持续的成功使我们能够独特地利用未来创造价值的机会。迈克。
谢谢尼克。正如您今天早上所听到的，摄政中心团队交付了又一个出色的季度业绩，这主要得益于我们租赁工作的强度、租户基础的健康状况以及我们从资本配置中创造的价值。这反映在收益和同物业净经营收入增长再次超出我们的预期。因此，我们现在预计同物业净经营收入增长5.25%至5.5%，增长动力来自更低的信贷损失和S和O pipeline 的更高租金启动。值得注意的是，在这一预期范围内，我们已将信贷损失指引区间下调至50至75个基点。
这种更高的有机增长推动了我们上调全年每股收益展望，我们的新区间现在要求NAREIT运营资金增长7%左右，核心运营收益增长6%左右。正如莉萨所提到的，我们本季度还将股息提高了7%以上。我们的资产负债表仍然强劲，杠杆率正好在我们5至5.5倍的目标范围内。我们正在产生大量自由现金流以继续为外部增长提供资金，我们15亿美元的信贷额度几乎完全可用。您会记得，去年年底我们发行了1亿美元的远期股权，向您更新Tanya的情况，请注意我们在8月结算了5000万美元，并将在10月底结算余额。
展望2026年，我们计划在2月公布第四季度业绩时提供详细指引。但我想就我们在最终确定计划时对当前增长预期提供一些初步想法。我们预计同物业净经营收入增长在3%左右，其中包括与2025年类似的信贷损失环境。我们预计总净经营收入增长在6%左右，其中包括我们预计从目前正在进行的新建开发项目中获得约1000万美元的增量净经营收入。正如莉萨和尼克所讨论的，考虑到我们的外部增长前景，开发是摄政中心的重要差异化因素，我们很高兴看到这些成功项目随着它们租赁趋于稳定而产生更显著的影响。
NAREIT运营资金增长预计在4%左右，这代表在考虑当前年度和计划2026年债务再融资活动的影响后继续保持稳健增长，这些活动预计对增长的影响总计约100至150个基点——同物业净经营收入增长5.25%至5.5%，内部资助且不断增长的开发和再开发 pipeline 证明了摄政中心独特的竞争优势，A评级的资产负债表准备好应对各种情况，即使在当今高利率环境的现实下也有持续增长的前景。
很明显，摄政中心的一流团队正在全面发挥作用。我们很高兴回答您的问题。
谢谢。此时我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想取消问题，请按星号2。提醒一下，我们要求您限制一个问题，并为任何其他问题重新加入队列。请稍等。在我们收集问题时，第一个问题来自加拿大丰业银行的格雷格·麦金尼斯。请提问。
您好，我是格雷格·麦金尼斯团队的维克多·费德冯。您能否提供有关与GVE合作伙伴的11项资产分配交易的一些细节？这笔交易实际上为摄政中心打开了哪些选择？
当然，没问题。早上好，我是尼克。感谢您的问题。关于GRI，我首先要说明的是，他们一直是我们非常非常好的长期合作伙伴，我们的利益多年来一直保持一致，并且该投资组合完全符合我们的战略，我们喜欢与他们共同拥有的每一项资产。有时这些长期合作伙伴关系的唯一挑战是没有完美的资本循环方式。因此，这使我们能够进行A mini dik，以便他们拥有现在完全控制的六项资产，而我们现在100%拥有五项资产，我们很高兴拥有这些资产，并预计长期持有，并对未来的合作关系感到兴奋。
再次强调，因为他们一直是很好的合作伙伴，我们期望他们在我们继续共同拥有的投资组合上继续与我们的利益保持一致。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自瑞银集团的迈克尔·戈德史密斯。请提问。
早上好。非常感谢您回答我的问题。迈克，感谢您提前提供2026年的参数。您指出同物业净经营收入增长在中期。从您看到的环境来看，有什么变化吗？或者您能否帮助衔接一下？另外，您提到您预计信贷损失环境与2025年相似。这是否意味着您在2025年初的预期，还是莉萨在电话开始时提到的历史低位坏账适用于明年？谢谢。
当然，迈克尔。我先从第二个问题开始，在进入第一个问题之前先澄清一下。我们预计明年的信贷损失拨备看起来很像25年结束时的情况。所以，我会说这在两个方面都是持续的，无论是破产损失还是无法收回的租赁收入，都好于历史平均水平。因此，我们的租户，我们租户的名册是有史以来最健康的，关于衔接，我认为在您能够理解我们今天的展望之前，您必须先了解2025年——顺便说一下，随着我们继续完善我们的计划，我们对此感到非常自豪。
但我认为，如果您真的思考25年，并思考今年增长的组成部分，这些组成部分最终形成了今天的目标区间5.25%至5.5%。这是我们历史上吸收的启动入住率最多的一次。团队在2024年建立SNO pipeline 值得称赞。团队在2025年交付SNO pipeline 值得称赞。他们继续超出交付预期，我们正在迅速吸收空间，我们正在接近我们称之为峰值水平的净经营收入水平和入住率水平。
与此同时，我们的回收率出现了极端上升。2025年回收率的所有好处约为100个基点。因此，如果您反思2025年，当我考虑明年同物业增长3%左右的区间时，所有这些增长几乎都来自基本租金，我认为在2025年非常好的增长之上，这是相当不错的增长。因此，我们对我们的展望仍然非常有信心。
是的。我想强调一下，我认为迈克说得非常好。但是在今年我们取得这样的成绩之后，同物业净经营收入增长3%左右，再加上开发带来的贡献，总净经营收入增长6%，我们对未来增长的定位感到非常满意。
谢谢，迈克尔。
非常感谢。
下一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。请提问。
太好了。感谢您回答问题，并感谢您对26年的初步想法。我想知道，考虑到竞争日益激烈的交易市场和强劲的租赁活动，我们应该如何看待明年开发和再开发启动的潜力？另外，当您考虑未来启动项目时，新建和再开发之间的混合比例如何？
是的，库珀，感谢您的问题。我是尼克。所以我认为这有几个方面。所以为了您和其他人的利益，让我退后一步。就在几年前，我们还在谈论在未来五年内启动10亿美元的开发和再开发项目。
现在快进到2025年，当我们接近第三季度时，我们将在过去三年启动8亿美元的项目。因此，正如我们所阐述的，我们继续对在开发和再开发项目中找到超出公平份额的投资机会感到非常满意。因此，我想说，展望未来，我们预计在进入2026年时将继续找到超出公平份额的该运行率，团队每天都在努力寻找更多机会，只要找到机会，我们就会利用。
然后在开发和再开发之间的分配方面，只要我们能增值地投资资本，我们就会倾向于。但由于我们在开发项目上取得的成功，正如您所看到的，比例开始倾向于新建开发。因此，我预计这种情况将继续。如果您查看我们目前正在进行的项目，这是相当长一段时间以来，从投资角度来看，我们正在进行的开发项目数量超过再开发项目的第一个季度。因此，我们现在已经扭转了局面，开发项目超过了再开发项目。
当我更近期地展望2026年时，我预计情况也会如此。
太好了，谢谢。
下一个问题来自美国银行的萨米尔·卡纳尔。请提问。
大家早上好。迈克，看看您的净有效租金页面。当我查看新租约时，我很好奇，似乎更多的租赁是在锚定方面完成的，而不是店铺方面，回顾过去几个季度，混合比例主要是店铺空间。所以您能否提供更多细节？是不是您收回了一些盒子空间？这与开发方面有关吗？只是想了解为什么锚定的混合比例上升了。
谢谢，萨米尔。我是艾伦。早上好，感谢您的问题。所以不，这只是本季度的异常情况。我们碰巧完成了更多的锚定交易。本季度它本身并非由开发驱动。您知道，我想说有10笔锚定交易达成。我认为这也是您看到租金较低的原因。但重要的是，然后我会让您查看本季度的现金租金价差和间隙租金价差。所以没有什么比巧合的时机更重要的了，很多锚定交易恰好在第三季度通过队列。
谢谢，萨米尔。
下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请提问。
嘿，我想谈谈收购，因为我们肯定感谢您对同店的26年初想法，但在收购方面，第一，关于资本化率或内部收益率，您在市场上看到了什么，趋势如何？我们还注意到本季度有很多合资交易。我想您在这些合资企业中仍有超过100项资产。是否有更多的增量意愿出售或购买这些资产？谢谢。
感谢您的问题。罗纳德，我先回答您的第二个问题。关于合资企业方面，简短的答案是肯定的。我的意思是我们拥有的资产，无论我们拥有100%还是与合作伙伴共同拥有，我们都很高兴拥有它们。因此，当有机会与我们的合作伙伴购买他们的权益时，我们一直在进行这些对话。当条件成熟时，我们计划利用这些机会。显然，我们已准备好快速交易，我们非常定期地进行这些对话。所以对上个季度我们能够执行的交易感到兴奋。
我们无法完美预测未来合作伙伴何时想要退出。但同样，我们预计这将继续成为未来的 pipeline。然后在资本化率方面，我只想重申对我们有利的好消息，考虑到我们刚刚讨论的开发项目，基于库珀的问题，我只想重申，我们不必收购资产来增长，但我们可以找到机会倾斜，如果它们符合我们的质量，符合我们未来的增长概况，并且我们可以创造性地融资。我们正在倾斜，正如您所看到的，今年收购超过5亿美元。
但在这种环境下，这变得更加困难，因为有资本流入我们的行业，这是毫无疑问的。所以我上个季度会告诉您，我们可能会谈论大多数核心资产的资本化率在5.5至6之间。现在从我们在市场上看到的情况来看，我会说更接近5.5的下限。有很多资本追逐这些机会。因此，我们将继续忠于我们的业务计划，确保我们明智地投资资本，但也很高兴看到这么多人终于开始意识到我们的净经营收入流的防御性和质量有多高。
我想补充一点，我要重申，我认为这是尼克对第一个问题的回答之一。我们非常重视我们的长期合作伙伴，并将继续这样做。不久前，俄勒冈州甚至向我们承诺了额外的资本，您已经看到我们继续与他们一起收购资产进入该合作伙伴关系。所以这是我们正在发展的一个例子。所以再次强调，我们重视长期合作伙伴关系，我们的长期合作伙伴，如果合作伙伴有退出的理由，我们往往是最佳买家，那时我们就有这些机会。
谢谢，罗恩。
下一个问题来自巴克莱银行的西德尼·罗姆。请提问。
嗨，大家好。下午好。我想知道您能否对租金价差的预期提供一些看法，您是否预计它们会保持在这个百分比左右？谢谢。
早上好，西德尼。感谢您的问题。我对我们一直以来的轨迹以及团队致力于确保不仅这些 elevated 水平的租金价差，更重要的是我们一直谈论的间隙价差和持续嵌入的租金阶梯感到非常自豪。所以我本身不一定有一个目标，但我想说的是，回顾第三季度的新店铺租赁，85%的店铺交易的嵌入租金阶梯为3%或更高，25%的新店铺的嵌入租金阶梯为4%或更高。
因此，团队真的在拥抱这种长期可持续的方法，通过这些嵌入的租金阶梯，同时在此之上获得您所看到的13%的租金价差。我会接受他们愿意给予的一切，我相信在这种供应受限的环境中，我们有机会继续倾斜。
非常感谢。
下一个问题来自Keybanc资本市场的托德·托马斯。请提问。
我只想重新讨论3%左右的同物业净经营收入评论。您说这主要是基本租金部分。所以合同租金阶梯和现金续租价差。您是否预计2026年S和O pipeline 会有进一步贡献？您也能否谈谈26年再开发可能带来的贡献？与去年相比，这会是中性影响还是您仍然预计再开发会带来一些额外增长？
当然。谢谢托德。我很乐意在这里深入探讨一下，但我会将一些细节留给我们将在2月提供的完整计划。是的，要达到3%左右，需要一些入住率攀升，我们仍然看到机会，我们的投资者材料中有一些幻灯片阐述了我们的已启动入住率百分比仍然存在差距。我们目前的差距为200个基点。历史平均水平在175至180个基点左右，我们有信心在26年继续朝着缩小这一差距取得进展，这将推动我所阐述的部分基本租金增长，其中包括再开发项目的交付。
因此，在2025年，我们从再开发中获得的增长贡献超过100个基点。我实际上认为这将在2026年重复。在某些方面，它们是重叠的概念。这真的是关于吸收空间和推动已启动入住率，然后余额将来自租金增长。我认为艾伦很好地阐述了我们在该市场中的地位，既推动合同阶梯，也推动现金续租价差。我希望这有所帮助。再次强调，我们将在2月提供更多关于这一展望的细节。
谢谢托德。
下一个问题来自花旗集团的克雷格·莫蒙。请提问。
各位，也许这里有两个问题。当我们考虑您为明年同店和隐含的总净经营收入增长甚至运营资金铺设的线索时，看看您的同店入住率，你们的入住率比峰值略低。是否有空间进一步提高租赁率，或者我们是否会通过启动来缩小与历史价差的差距，而您的租赁入住率处于摩擦水平？然后第二个问题是给迈克的，我知道您说再融资有100至150个基点的拖累。
你们是否考虑在债务结构中加入一些定期贷款？根据我从一些同行那里听到的，定价在4%左右，这会稍微压缩这种阻力。
克雷格，早上好，我是艾伦。我会回答第一部分，让迈克补充第二部分。我确实相信我们可以突破目前的入住率。本季度20个基点的下降实际上归因于Rite Aid破产，我们在本季度收回了10个Rite Aid空间。但当我们再次展望时，正如我在之前的一个问题中所说，需求强劲，供应有限，我认为那里肯定有上行空间，我认为我们可能会看到这主要来自锚定方面。
我们的租赁率为98%，回顾那里的峰值水平，我查看目前正在进行的锚定交易 pipeline，确实有真正的机会。更令我鼓舞的是，当我们看看这些租户是谁，如Five Below、Barnes and Noble、Home Goods、J. Crew、Alta等，有很多积极参与的优秀运营商，他们将成为我们投资组合的绝佳补充。
那么转向资产负债表。感谢您的问题。是的，当我们考虑为我们的债务再融资时，我们会考虑所有形式的资本。再融资对150个基点的影响是我们今天分享的相当广泛的范围，主要是因为我们仍在考虑2026年可能采取的选择。2025年的融资活动已经执行完毕。因此，我们知道明年的影响是什么，我们分享的预期余额将由我们为2026年选择的方案驱动——定期贷款、可转换债券、普通债券发行。所有这些都是摄政中心一直在考虑的。我们将在当时根据市场条件做出最佳决定。
最后我想说的是，凭借我们A评级资产负债表的信用状况，以及我们可以通过10年期普通债券发行实现的极端定价，我认为您会挤压掉其他人可能考虑的一些潜在机会。
谢谢，克雷格。
下一个问题来自BMO资本市场的胡安·桑塔布里亚。请提问。
嗨，早上好。我想提两个问题。第一，您在准备好的发言中提到了100万平方英尺的 pipeline。所以我很好奇您能否从历史角度说明这一点，这是否受到您提到的一些锚定机会的影响？然后第二部分是给迈克的，我知道您说坏账对增长有积极贡献。本季度坏账是否有任何异常情况导致增长，并且考虑到您预计明年坏账与今年相似，是否有任何假设？谢谢。
胡安。感谢您的问题。100万平方英尺与多个先前季度相当一致。再次，我认为这说明了我们目前所处环境的强劲，锚定与店铺的相对比例与我们回顾时没有差异。再次，其中充满了优秀的零售商，我知道我列举了一些 junior box 玩家，我们正在与之合作，但我们也在进行多项交易，并且 pipeline 中充满了Warby Parkers、Jersey Mike's、Mendocino Farms、Joe and the Juice等众多优秀运营商，我们正在全国各地推广。
所以您知道，我们总是说要选择合适的运营商，商品销售对我们非常重要。我们不只是租给任何人。因此，虽然我为 pipeline 中的100万平方英尺数量感到自豪，但我同样甚至更自豪的是其中零售商的质量。
关于坏账问题，我想您指的是我们的无法收回租赁收入行项目。有趣的是，本季度。所以这一行项目反映的是我们现金基础租户的收款率。正确。所以那部分物业，我们本季度从那部分物业的租户那里收到了更高的收款。我应该说租户池。事实上，有趣的是，我们本季度一直在收取一些先前搬离租户的应收账款。我们很久以前就已经核销了这些应收账款。感谢运营和法律团队继续追讨这些欠款。
我们本季度收回了这些款项。所以这就是导致积极异常的原因。在年初至今的基础上，我们的ULI（无法收回租赁收入）占总收入的比例在20至25个基点之间。您之前听过我们谈论我们的历史平均水平，在40至50个基点之间。所以几年来，我们一直处于历史低位。再次，我们今天的租户基础非常健康，表现非常好。我最后发表的评论我们认为将持续到明年。因此，我们预计2026年无法收回租赁收入将继续低于我们的长期历史平均水平。
谢谢，胡安。
下一个问题来自Evercore的迈克尔·格里芬。请提问。
太好了，谢谢。关于开发项目，我很好奇您能否告诉我们您对锚定和小店铺租金的承销水平与当前市场租金的对比，然后更广泛地说。我们听说Strip中心的新供应短缺，显然摄政中心在开发方面具有差异化。我的意思是，我知道您不想泄露所有秘密，但您如何能够实现盈利？是土地基础，是靠近人口区域如这些总体规划社区吗？似乎您能够做到这一点，而市场上的其他人却不能。
谢谢。
感谢您的问题。迈克尔，我是尼克。我先从您的第二部分开始。是的，没有什么秘密配方。我告诉您。这是多年来大量非常非常艰苦的工作积累起来的，使我们处于现在的位置。这又回到了关系上。我们与全国各地最好的杂货商建立了最好的关系。如果您查看我们的在建项目，我们正在为Whole Foods、HEB、Safeway、Publix、Sprouts建造，正在与Kroger进行重大再开发。这些关系是经过数十年的工作建立起来的。
毫无疑问，我们有资本。正如我们一直在谈论的，这是我们分配资本的地方。因此，我们很幸运能够凭借我们的自由现金流和资产负债表处于能够倾斜并利用这些机会的位置。这对卖方来说真的很重要，知道我们有决心并且有资本准备就绪。最后但并非最不重要的是，这只是专业知识，非常艰苦的工作来深入研究我们 pro forma 的各个方面。再次，多年的经验，业内最优秀的专业人士，毫无疑问，致力于我们的建筑成本，致力于我们的承销，并锐化 pro forma 的各个方面，使这些项目能够盈利。
所以再次强调，没有秘密配方，但我们对最近所做的事情以及我们未来的前景感到非常自豪。但这不是零竞争。我们是全国唯一活跃的，但我们正在与这些市场的本地开发商竞争，有一些优质的本地开发商迫使我们提高游戏水平并每天锐化我们的铅笔。因此，我们为因我刚才阐述的原因而赢得的项目感到兴奋，并继续相信我们将获得超出公平份额的机会。在租金方面，您绝对是对的。
我的意思是，每个 pro forma 都有两个方面。成本方面，我们非常了解并且非常聪明，这就是为什么您看到我们的在建项目表现如此之好。但另一方面是收入，考虑到我们拥有的运营投资组合，我们的平台，以及我们的租赁代理在实地查看我们的新建开发项目。我为团队预测这些开发和再开发项目收入方面的能力感到非常自豪。所以如果您参加我们的内部会议，您会听到我们说我们不想表现不佳，但我们也不期望表现出色。
我们期望我们的团队真正了解 pro forma 的双方。您会看到在边际上，基于团队的出色工作，我们的表现优于预期，而不是低于预期。
我非常感谢尼克的回答，但我要说的是，因为他更密切地参与其中。我认为他刚刚描述了秘密配方，我不会低估这一点，因为这是我们的团队，是数十年的经验和 track record 建立了这些关系。尼克就是其中的一部分。所以这不是容易复制的东西。
谢谢，格里夫。
下一个问题来自瑞穗证券的汉德尔·圣·贾斯特。请提问。
嗨，早上好，我是罗比·扎比，今天代表汉德尔。希望你们一切都好。我想问一下资本循环。您能否就出售迈阿密资产的决定提供更多评论？竞争过程如何？有多少出价，资产或市场本身是否有什么特别之处导致了这一决定？谢谢。
拉维。感谢您的问题。我再次开始。从资本角度来看，我们不必出售任何东西，我们真的很喜欢我们的投资组合。所以我总是以这个开始回答处置问题。话虽如此，我们总是在寻找我们认为非战略性的资产，它们可能从形式角度来看是非战略性的，您已经看到我们出售的一些较小资产，或者从未来内部收益率角度来看是非战略性的。我们显然对这些资产的未来资本和收入有一个未来展望。因此，迈阿密资产将属于第二桶，我们对未来内部收益率的看法与战略角度不一致，基于我们认为市场会为该资产支付的价格，因为该市场需求非常高。
所以是的，有大量的竞标者，这使我们能够推动我们认为适合交易的定价，并循环使用该资本。然后我只想说，当您从高层次看时，我们今年出售的资产略超过1亿美元，资本化率略高于5.5%，但我们以6%的价格购买了超过5亿美元的资产。所以我们现在的资本循环是增值的，而不是稀释的。我们为此感到自豪。因为我们拥有如此出色的投资组合，我们可以利用那些我们认为条件成熟的机会退出我们对未来内部收益率不感兴趣的资产，并将该资本再投资于我们认为具有高个位数甚至两位数内部收益率的资产。
谢谢，罗比。
下一个问题来自贝尔德公司的韦斯·戈拉迪。请提问。
嘿，大家早上好。我想回到开发项目。本季度您在总体规划社区或紧邻总体规划社区的项目上做了更多工作。是杂货商引导您到那里，还是您更强调靠近这些项目？然后对于开发启动，您是否仍以约50%的预租水平为目标？
感谢您的问题，韦斯。所以以上所有都是。我们的目标是总体规划社区，我们的杂货商的目标是总体规划社区。坦率地说，总体规划开发商正在联系我们。这真的回到了我之前回答的问题，即如果您是总体规划开发商，那么许多这些项目最重要的方面之一就是拥有一个出色的社区食品杂货 acre 购物中心作为您项目的便利设施。
而且，您不仅可以依靠您的零售合作伙伴建造世界级的项目，还希望知道他们将永久拥有并运营它，这一点非常重要。所以我们喜欢与总体规划开发商坐下来的机会。在双方创造了真正的双赢合作伙伴关系。您已经看到在许多情况下，我们与同一总体规划开发商完成了多项交易。因此，出于所有这些原因，我认为这种情况将继续。当您查看我们未来的 pipeline 时，正如您所指出的，本季度取得了成功。
忘记了问题的第二部分。是的，预租。当然。再次强调，当您谈论降低风险时，这也是我们对开发项目感到兴奋的地方，我们确实降低了这些资产的风险，它们完全有权，已设计，已投标。我们对成本方面有真正的了解。您的观点是，它们大量预租。锚定总是到位的。因此，根据锚定的大小与整个项目的比较，并不总是正好50%，但净经营收入的很大一部分是有保证的。
但再次强调，如果您查看我们的在建 pipeline，团队做得非常出色。我会指出两个项目，康涅狄格州的Whole Foods锚定项目Stonebridge和休斯顿的HEB锚定项目Jordan Ranch的店铺。这些锚定都还没有开业。这两个项目的店铺出租率都已经超过90%。所以这再次让您感受到市场对我们正在建造的这些新项目的需求。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。请提问。
嗨。两个问题。关于您的SNO pipeline，100万平方英尺的租约正在谈判中，您对这可能进一步对您的SNO pipeline 做出多少贡献有初步想法吗？然后随着您的SNO pipeline 在第三季度压缩，是否预计它会在26年继续压缩？
我很乐意为艾伦回答这个问题。您可以详细说明 pipeline。我想说的是，我们目前的价差为200个基点。正如我之前评论的那样，我们确实认为我们有能力在26年继续压缩SNO pipeline。话虽如此，艾伦关于我们有望设定新的租赁率水平的评论，如果 occupancy 上升，也存在我们维持甚至扩大SNO pipeline 的情景。所以我希望这对您有帮助。琳达，我认为当我们的入住率正常化或稳定时，您会发现关于SNO pipeline 的评论将开始消散，这将成为常规的租赁活动，我们每年只是从自然损耗中替换大量的可出租面积。
其中一些是由租户自己决定的。很多是由我们的租赁团队决定的，他们正在寻求升级我们购物中心的租户。
谢谢，琳达。
下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请提问。
是的，嗨，我想迈克，是什么促使您这么早就谈论26年？是26年的估计有什么问题，您只是不想让人们在今年出色的数据之后对3%至3.5%的同店数字感到震惊，还是其他原因？
迈克，这个问题可能有点令人惊讶。我觉得我们每年都有在这个时候分享展望的 track record，您必须排除COVID时期。
也许我们的一些记忆缺失的是，在COVID期间，所有规则都失效了。但我们为能够在这个时期，在第四季度的这个时候，提前提供一些透明度而感到自豪，很久以前，我们曾经在12月举办投资者日，我们会发布前瞻性指引。今天，我们将其与第三季度业绩一起发布，我们已经这样做了一两年了，所以仅此而已。我希望这有所帮助。
我知道我们想要更多的细节。我们期待稍后提供这些细节，我就说这些。
谢谢，迈克。
下一个问题来自劳登伯格·萨尔蒙的弗洛雷斯·范德肯。请提问。
嘿，谢谢。我的问题有点与入住率有关。显然，您的租赁和启动入住率都比峰值低10个基点。您有大量的 pipeline 即将到来。您在锚定方面没有太多可以推动的空间了。我的意思是，您确实提到了98%，您的峰值可能更接近99%。我的问题部分与您最有价值的空间——店铺空间有关。您的店铺入住率还有多少提升空间？也许还可以谈谈您今天的续约百分比以及您认为未来的趋势如何？听起来您认为随着您不断提高租金，未来可能会有更多的 churn。但很想听听您的评论。
弗洛里斯。感谢您的两个问题。我不认为这是我们总是先回答第二个问题的趋势，只是从记忆角度来看。但续约保留率，我们一直徘徊在75%左右，我对这个数字非常满意。这是保留优秀零售商的机会，也是向投资组合注入更高质量商品销售和更高租金的机会。所以在边缘，有时是70%，有时是85%，但通常我们在75%左右，我对积极参与租赁感到非常满意。
所以您还发现，从新租赁的角度来看，我们正在租赁已占用的空间。我们有一些租户在我们的观察名单上一段时间了，我们一直认为我们会收回一些空间。我们有租约在那里执行，等待收回其中一些空间。再次强调，这是积极主动的心态。我不会具体指导百分比我们最终能达到多少，但我们将继续创造性地做一切可能的事情来继续增长入住率并突破这一水平。我举一个例子，我们正在调用租约中的一些搬迁条款，将一个社区熟知且表现良好的成功租户搬迁到我们可能在市场上难以租赁的空间，这然后释放了他们原来空间的租赁能力。
对吧。因此，团队正在那里，我认为他们真的在创造性地做一切可能的事情来继续增长入住率并突破这一水平。再次强调，在这种环境下，我感到非常舒适和自信，再加上我们资产的质量，能够继续做到这一点。
谢谢，弗洛里斯。
提醒一下，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。请稍等，我们正在收集问题。下一个问题来自格林街顾问公司的宝琳娜·罗哈斯。请提问。
早上好。正如已经提到过几次的，您的启动入住率接近峰值水平。当我查看您的演示文稿时，上一次您的入住率达到这么高是在2014年、2018年左右，当时启动入住率实际上保持了很长一段时间的高位。所以我很好奇，今天的零售商情绪与那个时期相比如何？您看到当时和现在之间有哪些相似之处或不同之处？
我想我听到的是消费者情绪。是零售情绪，零售商情绪吗？我认为宝琳娜，我要解决的方式是，在那段时间里发生了很多变化，零售一直在演变。我们已经看到了这一点。所以在全球金融危机之后，对新店增长有很大的需求。然后我们看到了一点下降，当时我们都看到了“零售末日”的头条新闻，以及电子商务将如何影响我们的业务？然后COVID来袭，大流行所做的，我们已经说了很多，是它确实让我们的零售商重新认识到实体店位置的重要性。
所以虽然他们可能在17、18、19年那段时间缩减了新店扩张，但在大流行之后，他们意识到拥有靠近消费者的最后一英里位置的重要性。同时，消费者也重新认识到购物的意义，不仅仅是在线购买，而是实际享受我们摄政中心提供的新鲜外观、连接、场所营造以及我们购物中心的优质商家精选。在那段时间里。从2014年到今天，供应确实有限。所以我们在大流行后有顺风。
零售商理解并真正欣赏实体店位置的必要性和重要性。我们再次有机会说，我们是一段时间内唯一规模化的全国性开发平台。因此，由于供应有限，供需对我们有利。所以正如艾伦今天反复说的那样，他相信我们将有能力推动已启动百分比，出于所有这些原因。我对团队能够做到这一点充满信心。
谢谢，宝琳娜。
我们已经到了问答环节的结束。现在，我将把电话转回给主持人莉萨·帕尔默。
好吧，感谢大家今天抽出时间参加我们的会议，再次想向摄政中心团队表示感谢。我为我们今年迄今为止的业绩感到非常自豪。谢谢大家。
今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话，感谢您的参与。