Areeba Ahmed（投资者关系助理）
Jeffrey S. Olson（董事长兼首席执行官）
Jeffrey S. Mooallem（首席运营官）
Mark J. Langer（执行副总裁兼首席财务官）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Floris van Dykem（Ladenburg）
Michael Gorman（BTIG Pactual）
Paulina Rojas（Green Street）
欢迎参加UrbanEdge Properties 2025年第三季度业绩电话会议。
目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行简短的问答环节。
会议期间如需操作员协助，请在电话键盘上按星号0。
提醒您，本次会议正在录制。
现在，我很荣幸向您介绍主持人Areeba Ahmed，投资者关系助理。
谢谢。您可以开始了。
早上好，欢迎参加UrbanEdge Properties 2025年第三季度业绩电话会议。
今天与我一同出席的有董事长兼首席执行官Jeff Olson、首席运营官Jeff Moalam、首席财务官Mark Langer、总法律顾问Heather Olberg、执行副总裁兼租赁主管Scott Auster以及首席会计官Andrea Drazen。
请注意，今天的讨论可能包含有关公司对未来事件和财务表现看法的前瞻性陈述，这些陈述基于众多假设、风险和不确定性，公司不承担更新义务。
我们的实际业绩、财务状况和业务可能与预期不同。
有关公司的更多信息，请参阅我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件，这些文件也可在我们的网站上查阅。
在今天的讨论中，我们将提及某些非GAAP财务指标。
这些指标与GAAP结果的调节表可在我们的收益报告和补充披露文件中找到。
现在，我很荣幸向大家介绍我们的董事长兼首席执行官Jeff Olson。
好的。谢谢Ariba，早上好。
我们交付了又一个强劲的季度，经调整的运营资金（FFO）较去年第三季度增长4%，使我们今年迄今为止的增长率达到7%，相比去年前九个月有所增长。
本季度同店净运营收入增长4.7%，今年迄今为止增长5.4%。
上周，我们完成了对Brighton Mills的3900万美元收购，这是一个91000平方英尺的以杂货店为锚店的购物中心，距离哈佛商学院不到一英里。
该物业位于波士顿一个极具吸引力的填充式社区，得益于新的多户住宅开发项目，该地区经历了显著增长。
三英里贸易区有449000人口，平均家庭收入为17万美元。
此次收购的资金来自Kennedy Commons和McDade Commons的销售收入，这两笔交易均采用1031交换结构。
这两处物业以5.4%的资本化率出售，五年预测净运营收入（NOI）增长率仅为0.4%。
我们以类似的中5%区间的资本化率收购了Brighton Mills，但我们预计年净运营收入增长率将超过3%，主要通过合同租金增长实现。
该物业对住宅和商业开发也有巨大需求，因为多个具有相同 zoning 的地块已获得批准或正在建设中。
它是市场上少数拥有地面停车场的购物中心之一。
我们的价格约为每英亩500万美元，远低于周边地区每英亩900万至1000万美元的土地价值，这使其成为一个典型的有担保土地项目，在我们等待租约到期以最终从土地中提取更多价值的过程中，既能提供稳定的当前回报，又能实现有意义的增长。
我们的波士顿投资组合现在包括七处物业，价值接近5亿美元，约占公司价值的10%。
五年前，该地区仅占我们价值的不到2%。
在过去两年中，我们的资本循环策略已实现近6亿美元的高质量购物中心收购，平均资本化率为7%，同时以5%的资本化率处置了约5亿美元的非核心资产。
这种严谨的方法显著提升了我们的投资组合质量和长期增长率。
收购市场竞争依然激烈，这得益于股权方面更多的机构资本以及传统银行在债务方面的利差收窄。
鉴于我们好于预期的业绩，我们将2025年经调整的FFO指引中点上调每股1美分，新的区间为每股1.42美元至1.44美元，中点较2024年增长6%。
展望未来，我们预计购物中心基本面将保持强劲，这得益于有利的供需动态和创纪录的低空置率。
这种强劲态势已在我们今年迄今为止的租赁价差中显现，新租约平均溢价40%，续约溢价近10%。
最后，我要感谢我们出色的团队。
他们的奉献和专注继续推动我们取得成功。
我感谢他们致力于交付又一个强劲季度业绩的承诺。
现在，我将把话筒交给我们的首席运营官Jeff Mooallem。
谢谢Jeff，大家早上好。
我们在租赁和开发方面继续取得重大进展，巩固了我们投资组合的实力以及我们创造长期价值的能力。
本季度租赁活动共完成31笔交易，总面积347000平方英尺。
其中包括20笔续约，总面积265000平方英尺，溢价9%；11笔新租约，总面积82000平方英尺，溢价高达61%。
这一价差主要由与HomeGoods和Ross的新锚店租约推动。
这些全国性零售商接管了之前租给现已破产公司的空间，这印证了我们过去几个季度一直在说的话：当我们有机会收回投资组合中的店铺时。
我们通常能够产生非常强劲的租金价差。
我们的整体同店出租率目前为96.6%，较上一季度下降20个基点，锚店出租率为97.2%，同样下降20个基点。
我们预计这一下降是由于Ledgewood Commons的At Home门店租约被拒绝。
仅At Home的空置就对出租率产生了60个基点的影响，但其对净运营收入的影响要小得多，因为这是一个个位数的租金，我们预计将以强劲的续约价差替换。
换句话说，第三季度与HomeGoods和Ross签订的交易将贡献几乎两倍于At Home在该店铺60%的Spirit平方英尺面积上产生的基本租金。
我们在第三季度还执行了9笔新的店铺租约，总面积27000平方英尺，实现了42%的同空间现金价差。
我们的店铺入住率与上一季度持平，为92.5%，部分原因是我们继续寻找在经济上合理的情况下创造新店铺空间的方法。
例如，本季度我们在新泽西州Milburn将一个空置的11000平方英尺空间分割，将一个表现不佳的锚店空间转变为更受欢迎的店铺空间。
我们已经以非常健康的价差租出了该空间约40%的面积，并预计剩余空间也将获得类似的回报。
在开发方面，我们提前两个月在Newington Commons开设了Bob's Discount Furniture，使一个项目稳定下来，我们过去12个月的项目稳定总额达到4900万美元，综合收益率为17%。
我们本季度还启动了三个新的再开发项目，总投资840万美元。
我们活跃的再开发 pipeline 总额达1.49亿美元，预计收益率高达15%。
我们继续将已签约但未开业的 pipeline（目前为2150万美元，占净运营收入的7%）转化为租金生效。
本季度，我们从星巴克、Sweetgreen、Dave's Hot Chicken和我们的第一个特斯拉服务中心等租户获得了560万美元的年化总租金。
今天，我们将在新泽西州Woodbridge的第二个Trader Joe's门店加入租约名册，该门店于今天上午开业。
最后，我想分享一些关于整体租赁市场和我们全国性零售商健康状况的见解。
在过去45天里，Scott Oster和我一直在出差。
我们拜访了八家不同的全国性零售商的办公室，讨论整体销售趋势、资本计划、门店表现以及未来合作的机会。
结果非常积极。
我们听到了关于运营指标的好消息，以及我们的东北走廊市场相对于全国其他地区的优势。
几乎所有零售商都处于明确的扩张模式，并准备支付实现扩张所需的租金。
由于我们市场上这些零售商的优质空间短缺，他们鼓励我们在可能的情况下收回可能租赁不足的空间，我们正忙于研究在Bergen、Yonkers和Cherry Hill等一些大型物业中实现这一目标的最佳方法。
这一直是并且继续是一项兼顾短期业绩和长期价值创造的业务。
我们相信，今天的经济环境使我们能够同时实现两者。
接下来，我将话筒交给我们的首席财务官Mark Langer。
谢谢Jeff，大家早上好。
我们很高兴报告又一个出色的季度，其特点是强劲的收益增长和持续的租赁势头，第三季度经调整的运营资金（FFO）为每股0.36美元，包括再开发在内的同店净运营收入同比增长4.7%。
这一增长由新租户的租金生效、更高的净回收款以及过去应收账款的更高回收率推动。
经调整的运营资金（FFO）还受益于较低的经常性一般及行政费用（G&A）。
在融资方面，我们为Shoppers World获得了1.236亿美元的四年期无追索权抵押贷款，固定利率为5.1%。
部分收益用于偿还我们9000万美元的信贷额度，该信贷额度的利率为5.5%。
剩余收益预计将用于资本投资和一般公司用途。
零售资产的债务市场继续走强，因为来自商业抵押支持证券（CMBS）、人寿保险公司，尤其是银行的资本流动增加，导致利差自第一季度以来压缩了30至40个基点。
也就是说，除了基准利率下降20至30个基点外，我们的流动性状况仍然非常强劲，超过9亿美元，其中包括1.45亿美元现金，信贷额度未使用。
未偿还债务包括100%无追索权固定利率抵押贷款债务。
截至季度末，我们的净债务与年化息税折旧及摊销前利润（EBITDA）比率为5.6倍，这为我们提供了利用未来增长机会的灵活性。
展望2025年剩余时间，我们将经调整的运营资金（FFO）指引中点上调每股1美分，意味着第四季度运营资金（FFO）为每股36美分。
此次指引上调反映了新租户租金生效、年末CAM调节以及较低的一般及行政费用（G&A）带来的好于预期的年度迄今业绩。
我们对包括再开发在内的同店净运营收入增长的预期也上调至新的中点5.25%，高于之前的中点4.6%，意味着第四季度增长约4.5%。
正如Jeff所提到的，我们2150万美元的已签约未开业（S&O）pipeline将继续为未来增长做出贡献，第三季度已实现560万美元的年化总租金，第四季度预计还将有30万美元。
总之，我们对过去三年取得的执行记录感到满意。
我们现在预计，在此期间，经调整的运营资金（FFO）复合年增长率（CAGR）将接近6%，这得益于4.3%的平均同店净运营收入增长。
这一增长是在改善资产负债表的同时实现的，因为收购资金主要来自出售低资本化率、低增长资产。
随着强大信用、高需求的锚店租户上线，我们显著提高了现金流的质量和持久性，并将店铺入住率提高到近93%。
展望未来，我们将继续专注于推动长期增长，同时保持审慎的资本配置记录。
接下来，我将把电话交给操作员进行问答环节。
谢谢。我们现在将进行问答环节。
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请稍等，我们正在收集问题。
第一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请讲。
早上好，Mike。
早上好，各位。感谢您回答我的问题。
也许从这次收购开始，听起来有一些更好的增长机会，以及随着时间的推移进行再开发的机会。
所以，为了更好地了解时间线，您能否大致说明一下租约何时到期，以便您开始从该地点的一些机会中 monetize？
是的，我的意思是，实际上我们预计在未来10年内，很多租约都有期限。
我认为所有租约都将在22年后到期，所以我们肯定有一些时间。
但在这22年期间，我们非常有信心，基于现有一切，我们的净运营收入增长率将超过3%。
如果我们能够与当前租户达成协议，也许我们会更早实现这一目标。
但我在评论中说过，这是一个典型的有担保土地项目。确实如此。
如果我们能拥有72个这样的物业，我想我们都会非常高兴。
顺便说一下，Michael，我很高兴看到你覆盖这只股票。
今天早上我读报告时，你知道，我曾是瑞银的分析师。
我在报告中寻找我的名字，但我不得不笑，因为我的名字与Urban Edge Properties的中性评级联系在一起不会。
无论如何，我们希望有一天能让你改变看法。
我们会努力的。
作为后续问题，展望未来，您能否提供2025年确认的一些一次性项目的明细，以便我们将其从2026年的运行率中剔除？
另外，我认为今年房地产税和一般及行政费用（G&A）一直是有利因素。
展望未来，我们该如何看待这些因素？
是的，Michael，我们在之前的一些电话会议上讨论过这些事情，为了回答你的问题，就一些我们认为不会以相同水平重复出现的项目而言，我们有一些与非常旧的应收账款相关的一次性收款。
正如你在我的准备发言中听到的，本季度我们有一些。
所以我认为全年这部分约为200万美元，然后可能约有150万美元与我们一些旧时期的CAM回收账单相关。
所以我认为这是我要强调的两个最大的事情。
关于房地产税和一般及行政费用（G&A）呢？
展望未来，房地产税方面没有什么变化。我感觉很好。
你知道，我们有一个重复的流程，在我们认为有必要的地方挑战和上诉这些税收。
Michael，如果有任何真正重大或异常的情况，我们会提醒你注意。
但在一般及行政费用（G&A）方面，我没有看到这种情况。
我可以告诉你，在过去几年里，我们一直在非常努力地做我们能做的一切，无论是调整企业规模，寻找效率。
所以你看到的是一个下降趋势。这与我们的指引有关。
明年人头数将稳定下来，因此会有一些回升。
我们会有正常的通胀增长，但我认为不会有任何重大变动。
非常感谢。期待与你们合作，祝第四季度好运。
好的。谢谢，Michael。
下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin，请讲。
好的。谢谢，Jeff。
也许你可以谈谈Shoppers World的机会集。我知道你最近在那里进行了抵押贷款再融资。
如果我没记错的话，那里有一个Kohl's店铺，你可能正在考虑将其重新开发为其他用途或类似用途，但也许给我们介绍一下那里的机会以及我们可能在该物业看到的情况。
嘿，早上好，Michael。这是Jeff Mooallem。如果可以的话，我来回答这个问题。
是的，Shoppers World，我们在2023年10月收购了它。这是我们在波士顿的第一个真正有意义的大型收购。
我们非常高兴能得到它。如你所知，它是该贸易区最独特和不可替代的物业之一。
当时我们以全现金收购，这是一个明智的举动，因为不到两年后，我们能够获得Mark提到的融资。
重要的是要注意，在该融资中，不包括Kohl's地块。
因此，我们有一些灵活性来单独处理Kohl's地块，而不会影响我们对Shoppers World主要地块的抵押贷款。
关于Kohl's的讨论，你知道，我们与Kohl's有一项协议，如果我们愿意，我们有能力提前收回它。
因此，我们一直在研究利用该建筑的不同方法。我们研究了一些混合用途的机会。我们研究了将其重新出租给其他租户。
我们有信心能够在那里做一些既有经济效益又对资产整体有益的事情。
所以我想说，我们对Shoppers World的下一代发展感到非常兴奋。
对其他空间也有很好的需求。目前我们没有更多的空间了，但我们也在努力寻找增加Shoppers World主要地块的方法。
至于Kohl's部分，请继续关注。但我希望明年年初我们能有一些很酷的消息宣布。
谢谢，Jeff。这提供了一些有用的背景。
也许你可以提供一些关于本季度租金价差的细节，特别是新租约的租金价差。
看起来同比增长了约60%。是否有一份租约扭曲了这一数字？如果没有那份租约，可能在20%或30%左右，还是这真的表明了你在新租约租赁pipeline中看到的需求？
我很想告诉你，60%的租金价差是未来的持续运行率，但我们确实遇到了一个独特的情况。
首先，从规模来看，数据集 somewhat limited。所以你必须考虑到这一点。
不过，在第三季度，我们确实与HomeGoods和Ross签订了锚店租约，这些空间之前由Big Lots和Bye Bye Baby占用。
所以这些是那些破产案的副产品。
如果你还记得，我们已经说了几年了，男孩，如果我们能收回一些这样的空间，我们很确定我们可以从中赚很多钱。
这就是证明。
我的意思是，仅这两个店铺的租金价差就真正推动了60%的数字。
店铺租赁价差也有一些积极因素，但特别是这两笔交易使我们达到了60%的区间。
展望未来，我认为我们有理由假设我们将轻松达到两位数，并且我们希望达到20%以上，但可能不会每个季度都达到60%。
Jeff，快速问一下，这些回填的锚店租约从签订到新租户开始入住的预期时间框架是什么？
这也是我和Scott在过去45天出差的部分原因，试图向我们的零售商重申我们希望他们尽快开业。
我可以告诉你，当双方都有动力时，事情可以进展得很快。
我们希望HomeGoods和Ross都能在2026年开业。
我们有信心其中一家可能在上半年开业，另一家有望在下半年开业。
太好了。我的问题就这些。谢谢你们的时间。
下一个问题来自Ladenburg的Floris Van Dykem，请讲。
嘿，早上好，各位。谢谢你们回答我的问题，Jeff。Jeff Mooallem，是你。
我有一个关于你提到的拆分锚店空间的问题。
你能谈谈在投资组合中创造更多店铺空间的机会吗？
还有多少机会可以将锚店拆分？这种资本的回报是什么样的？
是的，早上好，Flores。这是个很好的问题。
我的意思是，这是我们一直在研究的事情。
在这个特定案例中，这是一个相对较小的店铺，只有11000平方英尺，但根据我们10000平方英尺的阈值，它符合锚店的条件。
这是一个相当合乎逻辑且容易拆分的空间。
我们能够让一个很棒的全国性租户，一个健身用户，占据角落的位置。
这将真正推动剩余空间的租赁。
如果我们再有六到十二个这样的空间，我们现在就会着手处理。
考虑到我们较高的锚店入住率，我们剩下的锚店空间中有一些是 somewhat 更具挑战性的空间，无论是个位数还是十几美元的租金空间。
如果空间很深，将其转变为店铺空间确实具有挑战性。
所以我们的很多锚店空间，比如你看Ledgewood的At Home，我们讨论过的，可能会被分割成两到三个锚店租户，而不是很多店铺空间。
话虽如此，这是我们在开发和租赁会议上几乎每周都在讨论的事情。
还有哪里可以创造更多的店铺空间？
我们在整个投资组合中对店铺空间有很大的需求。
我提到了本季度我们开设的一些店铺租户的名字。
Sweetgreen、星巴克、Kava、我们刚刚在Milburn签署的健身协议。
这些租户可以支付40、50、60美元的租金。
当我们能够创造店铺空间时，经济上开始变得有意义。
也不仅仅是店铺空间。
是的。还有垫地空间。
租金要高得多。
所以我们正在两个不同的购物中心创建一个垫地，也许两个垫地。
我们认为那里有机会。
也许我们的4或5个资产可以获得额外的垫地，用于多租户店铺，甚至单一租户食品用户。
太好了。也许一个后续问题。
谈谈收购环境，以及资助收购的能力。
我知道纽约和波士顿是竞争非常激烈的市场。
我想知道，找到符合你标准的产品是不是很困难？
Floris，这是一个竞争非常激烈的市场。
市场上有很多新玩家，无论是私募股权、家族办公室还是机构。
他们最近的兴趣很大程度上是由更多和更便宜的债务可用性驱动的。
而且，如你所知，购物中心比其他一些产品类型，包括住宅、工业和数据中心，提供更高的资本化率。
所以吸引这么多人的是，从一开始，购物中心就提供有吸引力的杠杆回报，然后随着时间的推移提供持久且不断增长的现金流。
该行业在过去一年左右的时间里积累了很多兴趣。
现在我们开始在投标中看到这一点。
我们目前正在评估约2亿美元的资产。
我们没有任何控制权。
我想在过去90天里，我们失去了三个我们喜欢的购物中心，但我们可能是第二、第三或第四投标人。
我们最终可能以25个基点左右的差距输掉，我们对此感到满意，因为我们将保持纪律。
我们也在市场上推出了我们拥有的某些中心，试图测试市场，看看我们是否能实现我们的定价。
如果我们在这方面做得更好，那么也许我们愿意为其他东西多支付一点。
但我们真的希望我们的大部分收购活动与处置活动配对。
我认为在过去24个月里，我们一直是该领域资本循环的领导者，我们希望在可能的情况下继续这样做。
谢谢，Jeff。很感激。
好的，Floris，谢谢。
下一个问题来自BTIG Pactual的Michael Gorman。请讲。
是的，谢谢。早上好，Jeff。
也许继续这个话题，现在。
我有点感兴趣，当你想到Brighton和你做的其他一些交易时，它们有点非传统，对吧？
无论是有担保的土地项目、再开发机会，我很好奇，你是否看到机构投资者对那些可能对成熟运营商有额外上行空间的非传统购物中心资产有相同水平的竞争？
或者这是你现在找到更多成功的利基市场，因为机构资本不能轻易进入那里？
我认为这取决于交易。
我的意思是，在Brighton，有很多人感兴趣，我想至少有十几个。
因为那个交易相当容易理解，那里只有五个租户，土地价值就是它们的价值。
但是的，我们有一个寻求增值机会的平台，这确实限制了那里的买家池。
所以我确实认为我们在这方面有所不同。
有帮助吗？是的，我认为在边际上有帮助。
好的，太好了。这很有帮助。
然后也许只是关于租户环境的一分钟。
Jeff，你强调了一些小店铺租户的需求，并列举了三个食品概念。
我们最近看到一个数据，现在近50%的食品支出是在家庭以外。
我想知道你如何平衡你从餐厅方面看到的需求与你从杂货店看到的需求，杂货店的销售也继续强劲。
这种动态是如何发挥的？对食品概念的需求有任何结束的迹象吗？我只是好奇你如何看待你的投资组合中的这种趋势。
是的。嘿，Michael，早上好。很高兴在这个电话上听到你的声音。
是的。这是我们一直在思考和谈论的事情。
什么时候餐厅空间会过多？
我给你举个Bergen Town中心的例子，你知道，六个月前Sticky's fingers申请了破产。
我们有很多关于如何重新出租那个空间的精彩对话。
我们实际上正在考虑将其重新出租给一家精品健身运营商，他愿意支付非常激进的租金，因为我们在那个中心增加了这么多餐厅，我们对过度餐饮化我们的物业很敏感。
这是我们担心的事情，涉及到杂货店。
我可以告诉你，当你和Trader Joe's、Wegmans、沃尔玛、Sprouts或Aldi交谈时。
所以从传统杂货店到大型折扣店再到更多专业店，他们都在寻找门店，并且仍在扩张模式中。
我们没有看到在增加杂货店和快速服务餐厅之间有很多推拉张力。
我们所看到的，并且我们非常敏感的是，修改和限制快速服务餐厅的数量，给每个人一个成功的机会。
如果你看看Cava、Sweetgreen、Chipotle和类似公司的数据，我们可能会看到这种业务 maybe 稍微放缓一点。
我不认为他们会以过去三年的速度开设门店，但我们仍然非常愿意与所有这些租户达成交易。
太好了，这很有帮助。
然后也许最后一个问题。
无论是在投资方面还是与租户的讨论中，华盛顿特区都会区的基调、需求或偏好有没有任何变化，了解这是一项长期业务，但短期内的一些波动可能会持续几年。
那里有任何变化吗？就像我说的，无论是机构资本需求方面还是租户方面在那个大都市区？
我的意思是，我可以告诉你，从租户方面来看，没有任何变化。
我们在华盛顿特区的中心表现良好，我们继续看到需求和良好的添加机会。
我们最近在马里兰州Towson的物业增加了一家CAVA。
我们在华盛顿特区没有很多资产，但我们希望有更多。
但我们拥有的那些都表现得非常好。
我们在安纳波利斯郊外有一个以Safeway为锚店的中心，如果所有人都搬出去，我们可能可以租 twice over。
所以我在租户方面没有看到。
至于机构资本。
你是说华盛顿特区资产的买方市场吗？你是说贷款人吗？
买方方面？是的，是的。
我的意思是，那些交易很活跃。
我会说波士顿和纽约的需求可能更大，但这不是什么新鲜事。
波士顿因为供应受限的市场，纽约因为在这里购买资产的所有挑战，传统上总是比费城或华盛顿特区产生更高水平的机构兴趣。
所以我不认为这一定是政治周期的迹象。更多的是这些市场的交易方式。
太棒了。谢谢你们的时间，各位。
谢谢。
提醒一下，要提问请按星号1。
下一个问题来自Green Street的Paulina Rojas。请讲。
早上好。嗨。
该行业的出租率非常高。
那么你认为零售商看到了什么不同之处，并将允许在一段时间内维持这些高水平的入住率，而不是像以往更常见的那样，在入住率达到峰值后几乎不可避免地出现下降。
另一个指标。
嘿，Paulina，我是Jeff Mooallem。早上好。
我的意思是，最大的事情是供需指标短期内不会改变。
你知道，直到2008、2009、2010年，这个国家每年建造6000、7000万平方英尺的新零售空间，现在已经稳定在每年1000-2000万平方英尺的零售空间，而且很多零售空间正在下线。
最终，供应的缺乏，需求会赶上。
我们现在正处于那个时刻，传统上在大多数企业中。
改变那个时刻并将其送回更高供应、更低需求市场的方法是建造更多空间。
在我们的产品类型和我们的市场中，这将非常困难。
我们已经讨论过这个，但地面停车场单层零售中心，特别是在东北部，不会再有很多了。
所以我们认为我们拥有的那些有定价权。
现在，是否会有短期波动，因为某些租户概念过时而退出，而其他新租户进入？
随着时间的推移，一些中心会变得功能过时并转变为其他用途吗？当然。
但我们作为一个行业最大的顺风，也是我们作为一个行业最有信心的是，供需指标应该在很长一段时间内对我们有利。
你认为你能够挑出在东北部引领扩张的锚店，还是真的太分散而无法突出几个名字？
是的，我的意思是，我认为它非常分散，但Ross肯定是市场的新进入者。
而且你知道，他们非常灵活。他们支付所需的租金。
这将为我们提供一个很好的回报，让他们进入我们的中心。
所以这很有帮助。
但是你知道，所有的TJX概念都在东北部广泛扩张。
而且你知道，东北部市场人口非常密集，大多数全国性零售商在这些地点产生最高的销售额，仅仅因为供应受限，他们已经没有机会找到高质量的空间。
所以几乎存在一种反比关系，如果你能为零售商提供一个高质量的25或35000平方英尺的店铺，租金可以比以前推高很多，只是因为与成千上万更 fungible 的店铺空间相比，这些空间并不多。
谢谢。
我的最后一个问题是，你显然有来自已签约未开业pipeline的增长路径。
但展望未来，考虑到你所描述的所有积极背景，你认为Urban Edge在入住率中性基础上的同店净运营收入增长是多少？
看，我的意思是，我们还有几年的时间来完成这个已签约未开业pipeline，如你所知，它占我们净运营收入的7%。
所以我们有一些顺风。
我们当然也会寻求更多的资本循环。
我认为这笔小交易，但重要的是出售4000、5000万美元的资产，增长相对平稳，用3%的净运营收入增长取而代之。
我认为作为一个目标，我们将寻求成为一家能够产生可持续3%以上增长的公司。
我认为我们有时间实现这一目标，同店增长。
谢谢。
谢谢。
目前没有更多问题。
我想请Jeff Olson做总结发言。
好的。感谢大家今天早上的时间和关注。
我们期待很快与大家见面。
今天的电话会议到此结束。
您现在可以挂断电话。
感谢您的参与。