泰勒·兰顿（高级副总裁，投资者关系）
戴尔·弗朗西斯科（董事长兼联合首席执行官）
罗布·弗朗西斯科（首席执行官）
J·斯科特·迪克森（首席财务官）
亚历山大·雷吉尔（德克萨斯资本证券公司）
罗希特·塞思（B·莱利证券公司）
娜塔莉·库拉塞克雷（泽尔曼联合公司）
安德鲁·阿齐（摩根大通公司）
下午好，女士们，先生们。欢迎参加世纪社区2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有线路均处于仅收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。如果在通话过程中的任何时候您需要立即帮助，请按星号零联系操作员。本次通话于2025年10月22日星期三进行录制。现在，我想将会议转交给泰勒·兰顿。请开始。
下午好。感谢大家今天参加世纪社区2025年第三季度业绩电话会议。在会议开始前，我想提醒大家，本次通话中发表的某些声明可能构成前瞻性声明。这些声明基于管理层当前的预期，存在许多风险和不确定性，可能导致实际结果与前瞻性声明中描述或暗示的结果存在重大差异。其中某些风险和不确定性可在公司最新的10K报告中“风险因素”标题下找到，并由我们最新的10Q报告和其他SEC文件补充。
我们没有义务更新前瞻性声明。此外，本次电话会议将讨论某些非GAAP财务指标。公司提供此信息并非旨在孤立考虑，也不能替代按照GAAP编制的财务信息。今天主持电话会议的有戴尔·弗朗西斯科（执行董事长）、罗布·弗朗西斯科（首席执行官兼总裁）和斯科特·迪克森（首席财务官）。在今天的准备发言之后，我们将开放提问环节。现在，我将会议转交给戴尔。
谢谢泰勒，大家下午好。第三季度，我们在充满挑战的环境中表现良好，取得了坚实的财务和运营成果。我们实现或超出了第二季度电话会议中详细说明的预期，交付了2486套住房，达到了我们指导区间的高端。我们调整后的房屋建筑毛利率为20.1%，环比略有上升，这是由于我们直接成本的降低抵消了本季度较高的激励措施。我们继续控制固定的一般及行政费用，并成功通过发行2033年到期的票据以略低的利率对2027年到期的优先票据进行了再融资。
本季度我们还额外回购了2000万美元的股票，使我们今年迄今为止的回购量达到年初已发行股份的6%。尽管由于消费者信心减弱，今年购房者需求较为疲软，但我们仍然相信，在坚实的人口趋势支持下，经济适用型新房存在被压抑的需求。鉴于当前的经济不确定性水平，购房者仍然犹豫不决且持谨慎态度，但仍有购买新房的愿望。因此，我们预计任何利率缓解和消费者信心的改善都将开始释放购房者需求。
在将会议转交给罗布之前，我想简要谈谈我们当前的战略和一些近期成就。尽管在当前我们所经历的较慢市场中我们将保持纪律性，但我们仍在为公司的未来增长定位，这体现在我们预计2025年底社区数量将以中个位数百分比增长。正如我们过去所说，我们预计这种增长将主要来自于在现有市场中提高份额。我们目前在美国50个最大市场中的13个占据前10位，并目标进一步提高这种渗透率。
我们还继续投资于能够推动未来收入和利润增长的人员、流程和系统，即使在这种困难的环境中，我们也取得了重大进展。虽然我们战略的运营效益已经显现——正如罗布将要讨论的那样——但一些财务效益被我们今年提供的更高激励措施以及交付量下降对固定一般及行政费用的影响所掩盖。一旦市场开始正常化，我们相信这些投资的价值将得到充分实现。现在，我将会议转交给罗布，由他更详细地讨论我们的运营和土地状况。
谢谢戴尔，大家下午好。我们对公司持续积累的运营改进感到鼓舞，并相信随着市场正常化，世纪社区将能够进一步利用这些成果。这些改进贯穿整个组织，包括第三季度在降低成本方面的持续成功。截至第三季度，我们交付的房屋的直接建筑成本同比下降了3%。我们没有看到关税对直接成本产生任何实质性增加，并且鉴于第三季度与首选供应商合作伙伴达成的价格保护协议，预计第四季度不会有任何影响。
我们的周期时间也在同比和环比基础上持续改善，目前平均为115个日历日，三分之一的部门为100个日历日或更短。我们的客户满意度得分达到历史最高水平，这带来了更多来自购房者和经纪人的推荐，同时降低了保修成本。我们一直在并将继续投资于能够推动未来收入和利润增长的人员、流程和系统，即使在这种困难的环境中，我们也取得了重大进展。
虽然我们战略的运营效益已经显现——正如罗布将要讨论的那样——但一些财务效益被我们今年提供的更高激励措施以及交付量下降对固定一般及行政费用的影响所掩盖。一旦市场开始正常化，我们相信这些投资的价值将得到充分实现。现在，我将会议转交给罗布，由他更详细地讨论我们的运营和土地状况。
我们第三季度的新增合同为2386套住房，环比下降6%，优于2019年至2024年期间9%的历史平均降幅。从6月到9月，我们的网站流量环比增长，与典型的季节性一致，我们的净订单和吸收率在7月最低，而8月和9月的水平均高于7月。10月，我们的订单与8月和9月的水平季节性一致。尽管面临市场逆风与季节性压力，但我们第三季度已售房屋的激励措施增幅低于我们在第二季度电话会议中预测的100个基点，2025年第三季度平均约为1100个基点。
展望未来，我们继续预计激励措施水平将是近期房屋建筑毛利率变化的最大驱动因素。鉴于我们在成本管理方面的成功，我们目前预计第四季度交付的激励措施将再增加100个基点，因为我们与其他建筑商竞争年底的房屋交付。第三季度，我们开工了2440套住房，与过去几个季度类似，我们继续专注于维持适当水平的待售房屋库存，通常使开工量与销售量相匹配。我们第三季度末的社区数量为321个，同比增长5%。
我们继续预计2025年底社区数量将以中个位数百分比增长，再加上2024年全年28%的同比增长，将使我们为即将到来的春季销售季节做好充分准备，并为未来几年的增长提供坚实基础。在土地方面，我们第三季度交付的房屋的成品地块成本同比和环比均出现中个位数增长，我们预计第四季度成品地块成本大致持平。
环比而言，我们在第三季度末拥有超过62,000块自有和受控地块。自去年第三季度以来，我们的自有地块数量保持相对稳定。我们在土地方面保持纪律性，并继续根据当前市场假设承销交易。土地卖家正在调整条款，我们开始看到原始土地和开发成本有所下降。我还想简要谈谈我们最近在金融服务业务中看到的抵押贷款趋势。今年第一季度，可调整利率抵押贷款占我们发放的抵押贷款的比例不到5%，而在第三季度，ARM占我们发放的抵押贷款的近20%。
鉴于普通首次购房者在其房屋中的平均居住时间以及ARM的较低利率，我们认为它们对我们的许多购房者来说是合理的，并有助于部分解决市场的可负担性挑战。我们对第三季度取得的成果感到满意。我们对成本降低和控制激励措施增加的关注使我们能够环比改善房屋建筑毛利率以及税前和净利润率。我们的团队在困难的市场环境中表现出色，我要感谢他们的辛勤工作和奉献精神。
现在，我将会议转交给斯科特，由他更详细地讨论我们的财务业绩。
谢谢罗布。第三季度，税前收入为4800万美元，净收入为3700万美元，即每股摊薄收益1.25美元，环比分别增长7%和10%。调整后净收入为4600万美元，即每股摊薄收益1.52美元。本季度EBITDA为7000万美元，调整后EBITDA为8200万美元。第三季度房屋销售收入为9.55亿美元，环比下降2%。我们交付的2486套住房环比下降4%，而我们38.4万美元的平均售价环比增长2%，这得益于西部和山区地区交付比例的提高以及Century Complete交付比例的降低。
季度末，我们的已售房屋积压量为1117套，价值4.17亿美元，第三季度平均价格为37.3万美元。调整后房屋建筑毛利率为20.1%，而今年第二季度为20%，GAAP房屋建筑毛利率上升30个基点至17.9%，而第二季度为17.6%。第三季度毛利率较第二季度的改善是由于直接成本降低抵消了更高的激励措施和成品地块成本。2024年两次收购的购买价格会计处理使我们2025年第三季度毛利率降低了30个基点。
我们预计购买价格会计处理对2025年第四季度房屋建筑毛利率的影响类似。第三季度，我们因几个收尾社区确认了320万美元的存货减值费用。本季度610万美元的其他费用包括520万美元的地块选择权合同放弃费用和140万美元的债务清偿损失，部分被第四季度的其他收入抵消。我们预计2025年第四季度房屋建筑毛利率环比将下降多达100个基点，主要原因是激励措施水平提高。
第三季度，SG&A占房屋销售收入的比例为12.6%，得益于持续的成本降低努力。假设我们全年房屋销售收入指导的中点，我们预计2025年全年SG&A占房屋销售收入的比例约为13%，第四季度SG&A占房屋销售收入的比例为12.5%。第三季度金融服务收入为1900万美元，该业务产生300万美元的税前收入。我们目前预计第四季度金融服务的贡献利润率将与第三季度结果相似。2025年第三季度，我们的税率为21.8%，这是由于收到的45L税收抵免超过了先前的估计。我们预计2025年全年税率在24.5%至25.5%之间。
2025年第三季度，我们的房屋建筑净债务与净资本比率改善至31.4%，而2024年第三季度为32.1%。第三季度房屋建筑债务与资本比率也改善至34.5%，而去年同期为35.8%。我们在季度末拥有26亿美元股东权益和8.36亿美元流动性。本季度，我们完成了5亿美元6又5/8优先票据的私募发行，到期日为2033年，所得款项用于赎回5亿美元6又3/4优先票据，到期日为2027年。通过这项交易，我们直到2029年8月才有优先债务到期，为我们的杠杆管理提供了充足的灵活性。
本季度，我们维持了每股0.29美元的季度现金股息，并以2000万美元回购了297,000股普通股，平均股价为67.36美元，较截至第三季度末公司87.74美元的创纪录每股账面价值有23%的折扣。假设类似的有吸引力的估值，我们预计将继续回购股票，第四季度至今年前九个月，我们已回购190万股股票，占年初已发行股份的6%。
关于指导，我们将2025年全年房屋交付指导收窄至10,000至10,250套，房屋销售收入指导收窄至38至39亿美元。最后，我们健康的资产负债表使我们能够通过股票回购和股息向股东返还资本，并继续投资于业务以产生未来增长。
我们相信，我们有能力应对当前市场面临的阻力，并在市场反弹时取得成功。我们仍然专注于深化现有市场份额、增加社区数量、降低直接成本和周期时间、维持充足土地供应同时控制成品地块成本的战略。现在，我将开放提问环节。操作员。
谢谢，女士们，先生们。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号加1。使用按键电话，您会听到提示音，表示您的提问已被记录。如果您想退出提问，请按星号加2。如果您使用扬声器电话，请在按任何键之前拿起听筒。请稍等，准备第一个问题。第一个问题来自德克萨斯资本的亚历克斯·雷吉尔。请讲。亚历克斯。嘿，亚历克斯，能听到我们吗？亚历克斯？
是的，可以听到。抱歉，伙计们。谢谢。关于你们的调整后毛利率略高于指导值的问题。这更多是由于谨慎的成本控制，还是由于对一些新销售的激励措施减少？
是的，亚历克斯，这是个好问题。显然，有几个因素影响这个项目。我认为我们对直接成本方面（即建筑材料）的持续成功感到非常满意，不仅在第三季度，而且在第一和第二季度初也是如此。因此，我们确实在第三季度看到了一些这种好处。我想在我们的准备发言中提到，从年初至今的角度来看，我们的直接成本下降了3%。我们确实看到并预计从竞争角度来看，激励措施会有一些额外压力，本季度我们肯定看到了这一点。
我相信我们的激励措施上升了约50个基点，但这实际上被本季度损益表中的成本节约所缓和。因此，我们对这一结果感到满意。我们的团队在降低房屋成本方面做了大量工作，以应对当前环境。
其次，您提到购房者使用可调整利率抵押贷款的转变。您能谈谈这在第四季度可能会如何变化，以及这对您的业务有何影响吗？它们通常更有利可图、利润更低，还是利润率更好或更差等等？
是的，亚历克斯，我们真正看待它的方式是，这是一种今年肯定继续获得更广泛消费者接受的产品，特别是对于我们的首次购房者类型。当你从首次购房者在房屋中的平均居住时间来看，他们不需要我们为30年期固定利率提供补贴。因此，这使我们能够让购房者入住房屋。初始利率可能略低，降低利率，为购房者提供每月付款方面的真正特殊好处，但不需要在整个30年期限内这样做。
所以我们很高兴看到消费者继续接受这种产品。我们看到7/1 ARM和5/1 ARM都有接受度。因此，在各种机会中，我们确实看到了良好的势头。很难说第四季度会是什么样子，但我预计它将继续成为我们发放的贷款的重要组成部分，在我们的金融服务方面。
非常感谢。
不客气。
下一个问题来自B·莱利证券的罗希特·塞思。请讲。
嘿，谢谢回答我的问题。伙计们，本季度执行得很好。关于您提到的社区数量指导，如果我没听错的话，社区数量将在年底前实现中个位数增长，对吗？
没错。这是一个从年初到年底的同比数字。所以大约是5%左右的同比增长。
所以这意味着第四季度会有显著增长。相当大的增长。你能帮我解释一下吗？
是的，没错。而且，具体来说，这个数字是期末社区数量，不一定是季度平均数量。这是我们全年一直在监控的事情，并且一直相当一致地预期这些社区将继续上线。
好的。吸收率在本季度也环比相当不错。也许能给我一些关于消费者方面的情况，以及消费者的行为方式。您确实提到本季度不需要那么多激励措施，但随后您将在第四季度提高激励措施。所以请帮助我理解消费者层面正在发生什么。
我们仍然看到消费者非常不确定，特别是在我们服务的入门级价格点。如果你看第四季度，我们提出可能再增加100个基点的原因是，所有建筑商都在争夺年底的房屋交付，我们认为市场上的激励措施会更多。但总的来说，从消费者的角度来看，入门级消费者受到的打击最大，在各种价格点中。
我们希望明年情况会有所稳定。但基于目前的一些不确定性，人们现在更加谨慎。
明白了。好的。我会继续提问。谢谢。
谢谢。下一个问题来自泽尔曼联合公司的娜塔莉·库拉塞克雷。请讲。
嘿，恭喜本季度表现良好。我想更深入地了解您看到的SGA成本下降，以及是什么推动了同比成本降低。是后端运营效率，还是可能通过裁员——我们过去听说过——只是想了解您认为什么是可持续的比率。
当然，没问题。让我谈谈几个方面。这是斯科特。当我们查看SG&A项目时，鉴于整体市场和消费者方面的收紧，这确实是我们今年的一个重要关注点。所以我们在今年的不同时间点讨论了我们启动的各种成本控制活动，我们确实相信我们在第三季度看到了其中一些好处。这些基本上是全面的，从后端效率到确保我们的员工人数确实达到我们认为支持当前组织所需的水平。本季度还有一些额外的薪酬相关福利。展望未来，我们给出了一些关于我们预期第四季度的具体轮廓。有几个因素可能驱动这个数字。所以从第四季度来看，我们在指导中点看到约12.5%。
它确实假设继续使用经纪人佣金，并可能在广告方面多花一点，考虑到那里的竞争市场环境。所以我们继续关注这个项目，以确保我们尽可能高效。
好的，明白了，谢谢。还有一个问题。您能更深入地谈谈本季度放弃的地块吗？与第二季度类似，规模相当大。比如这些社区原计划在什么年份上线，以及它们处于尽职调查的哪个阶段。
是的。正如我们在准备发言中提到的，我们根据当前市场条件进行承销。因此，当我们查看时，我们的自有地块目前保持在略低于37,000的水平已有一段时间。但我们的受控地块已经改变。我们仍然有近26,000块非自有地块，但正如你提到的那样有所下降，这些地块中的许多本来是近期项目，我们认为它们不符合今天的承销要求。所以这些是我们退出的头寸。
所以我不会说我们在第三季度有更大的峰值。这是25年大部分时间一直在发生的事情。展望未来，我们仍希望在各个市场增长。我们的资产负债表上有足够的土地来支撑未来几年。但当我们查看项目时，我们正在寻找可能在稍后时间框架内上线的项目，而不是立即上线的项目。
明白了。谢谢。
提醒一下，如果您想提问，请按星号1。下一个问题来自摩根大通的迈克尔·里哈尔。请讲。
嗨，大家好，我是安德鲁·奥兹，代替迈克尔提问。恭喜本季度业绩。只是想稍微谈谈订单方面。看起来有一些环比增长。希望了解更多背景，这是更多由激励措施驱动还是有任何混合动态可能推动了这种改善？
是的，安吉，谢谢你的问题。实际上，从ASP角度来看，我们目前在各种指标中看到的任何波动都更多是由NIC驱动的。我们在准备发言中谈到的激励措施评论。虽然我们肯定有一些地区的激励措施趋势可能略高。
在整个董事会中相当一致。
所以你在ASP上看到的实际上更多是由混合驱动的。例如，在交付方面，我们第三季度的交付量比第二季度略高。这很大程度上是因为本季度来自西部和山区的交付量比Century Complete业务线多。
感谢您的回答。抱歉，如果我打断了您。但也许继续谈谈关税影响。我相信您在准备发言中说第四季度预计不会有影响。我想知道是否有办法估计明年的影响，或者现在还为时过早？希望听听您的想法。
是的，现在判断明年还为时过早。显然，关税环境不断变化。但对于第四季度，从历史上看，我们今年没有受到影响，但进入明年，现在说具体影响可能是什么还为时过早。
明白了。感谢您的回答。我会继续提问。谢谢。
目前没有更多问题。现在我将会议转交给戴尔·弗朗西斯科进行总结发言。请继续。
感谢所有参加电话会议的人。感谢您今天抽出时间和对世纪社区的兴趣。感谢我们的团队成员，感谢您的辛勤工作、对世纪的奉献以及对我们尊贵购房者的承诺。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。现在您可以挂断电话了。