金伯利·格林（投资者关系主管）
杰弗里·S·爱迪生（董事长兼首席执行官）
罗伯特·F·迈尔斯（总裁）
约翰·P·考菲尔德（首席财务官）
安德鲁·里尔（美国银行）
凯特琳·伯罗斯（高盛）
拉维·瓦伊迪亚（瑞穗）
罗纳德·坎德姆（摩根士丹利）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银）
奥莫泰奥·奥库萨尼亚（德意志银行）
托德·托马斯（KeyBanc）
库珀·克拉克（富国银行）
弗洛里斯·范戴克姆（ Ladenburg）
张宏（摩根大通）
保利娜·罗哈斯·施密特（格林街顾问公司）
胡安·萨纳布里亚（BMO资本市场）
理查德·海托华（巴克莱）
美好的一天，欢迎参加菲利普斯爱迪生公司2025年第三季度业绩电话会议。请注意，本次电话会议正在录制中。现在我将把会议转交给投资者关系主管金伯利·格林。金伯利，您可以开始了。
谢谢。今天与我一同出席的有我们的董事长兼首席执行官杰夫·爱迪生、总裁鲍勃·迈尔斯和首席财务官约翰·考菲尔德。在我们准备好的发言之后，我们将开放问答环节。今天的电话会议结束后，会议存档版本将在我们的投资者关系网站上发布。今天的讨论可能包含有关公司未来业务和财务表现的前瞻性陈述，包括未来的收益指引和市场状况。
这些陈述基于管理层当前的信念和预期，并受我们SEC文件中描述的各种风险和不确定性的影响，特别是在我们最新的10K和10Q表格中。在今天的讨论中，我们将引用某些非GAAP财务指标。有关这些指标的使用以及与GAAP结果的调节信息，请参见我们的收益新闻稿和补充信息包，这些已发布在我们的网站上。请注意，我们还发布了包含更多信息的演示文稿。我们对前瞻性陈述的警示也适用于这些材料。现在，我想将会议转交给杰夫·爱迪生。
杰夫感谢金伯利，也感谢大家今天参加我们的会议。Pico团队很高兴能够再次实现稳健增长的一个季度。鉴于我们业务的持续强劲，我们很高兴上调NAREIT和核心FFO每股收益指引。我们上调后的2025年全年NAREIT和核心FFO每股收益指引中点分别代表6.8%和6.6%的增长。我要感谢我们的Pico员工，他们努力工作以保持我们独特的竞争优势，并在物业层面创造价值。市场继续关注与Pico的杂货商和周边商户相关的关税和美国经济稳定性。
我们对我们的投资组合仍然感到非常满意。Pico在同行群体中拥有最高比例的以杂货商为锚点的社区购物中心所有权。我们70%的平均基本租金（ABR）来自必需品和服务。这提供了可预测的高质量现金流和季度复季度的下行保护。这也限制了我们对非必需品的敞口，我们认为非必需品受关税的影响更大。ECO继续实现强劲的内部增长。我们的周边商户受益于其位于社区中的位置，我们的顶级杂货商为我们的中心带来强劲的客流量。我们的租户保留率很高，零售商对位于我们社区中心的租赁需求强劲，并且我们继续看到健康的开发和再开发 pipeline。
此外，Pico团队继续寻找明智的增值收购，当包括季度末后收购的资产和土地时，这些收购为我们的投资组合增加了长期价值。这使得我们本年度迄今为止的总收购额（按Pico份额计算）达到3.76亿美元。本季度有几个亮点：过去几年，Pico的运营环境和实现增长的能力持续保持。我们的租赁活动和入住率仍然非常强劲。我们继续从强势和稳定的地位开展业务，转向以杂货商为锚点的购物中心的交易市场活动仍然具有竞争力。
上半年的活动强度使我们能够在下半年更具选择性。我们仍然致力于我们的无杠杆回报目标，并且我们对能够实现全年收购指引（包括季度末后完成的收购）充满信心。自6月30日以来，我们以PECO的份额收购了9600万美元的资产。这些活动包括两个无锚点中心。这些中心提供与我们核心的以杂货商为锚点的物业相似的可靠基本面，同时具有更强的长期增长潜力。它们位于与我们的杂货锚定中心相同的贸易区域。
不断增长的郊区市场具有强劲的人口统计数据，重点关注位于这些中心的日常零售商户，它们在各自社区内提供必需品和服务。在我们即将举行的虚拟业务更新中，我们将分享更多细节，说明为什么我们认为这些日常零售中心是Pico长期增长战略的自然补充。该网络广播计划于12月17日举行。我们与合资企业也继续取得重大进展。在第三季度，我们与拉斐特广场和西北互助的合资企业收购了Sand Hill村。这是一个位于南卡罗来纳州哥伦比亚郊区的以杂货商为锚点的购物中心。
我们第四季度和2026年的 pipeline 还包括合资企业的其他资产。最后，我们正在积极扩大我们的开发和再开发 pipeline。我们在停车场建设并收购中心的相邻土地，本季度我们在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地。虽然现在分享这个项目的细节还为时过早，但我们正在与合作伙伴合作建设一个以杂货商为锚点的零售开发项目。如你所知，这些项目需要很长时间。当我们能够更新时，我们将分享更多关于这个项目的细节。我们对本季度的业绩以及2025年剩余时间的前景感到非常满意，并且我们正在积极扩大2026年的租赁和交易 pipeline。
我们相信我们是购物中心领域最积极的运营商。Pico团队一直在寻找更好地发展业务的机会。我们期待在12月17日的业务更新中向您介绍我们的长期增长计划。现在我将会议转交给鲍勃。鲍勃？
谢谢杰夫，也感谢大家参加我们的会议。Pico继续在以杂货商为锚点的社区中心和必需品商户组合的推动下实现强劲的租赁活动。本季度的运营结果再次清楚地体现了这种势头。第三季度的商户保留率高达94%，同时以有吸引力的利率增长租金。高保留率带来更好的经济效益，减少停机时间并显著降低租户改进成本。BICO在第三季度实现了创纪录的可比续租租金溢价23.2%。本季度的可比新租赁租金溢价保持强劲，为24.5%。我们持续强劲的租赁溢价反映了零售环境的强劲。
我们预计新租赁和续租溢价在今年剩余时间及可预见的未来将继续保持强劲。我们在第三季度执行的租赁交易（包括新租赁和续租）实现了平均每年2.6%的租金增长。这是我们长期增长投资组合的另一个重要贡献因素。入住率保持高位，本季度末为97.6%。锚点租户入住率保持强劲，为99.2%，同店内铺入住率本季度末为95%，环比增长20个基点。鉴于我们强劲的租赁 pipeline，我们预计内铺入住率在今年剩余时间内将保持高位，这与第三季度的坏账情况相关，非常积极。我们积极监控周边商户的健康状况。
坏账仍在我们的指引范围内。我们对短期内的坏账不担心，特别是考虑到强劲的零售商需求。除了我们的杂货商外，我们的商户组合高度多元化，没有显著的租金集中。转向开发和再开发，Pico有22个项目正在积极建设中。我们在这些项目中的总投资估计为7590万美元，平均估计收益率在9%至12%之间。本年度截至9月30日，已有14个项目稳定。这意味着向我们的商户交付了超过222,000平方英尺的空间，每年增加约430万美元的净经营收入（NOI）。
正如杰夫所提到的，我们继续扩大我们的开发和再开发项目 pipeline。这项活动仍然是我们增长的重要驱动力。现在我将会议转交给约翰。约翰？
谢谢鲍勃。大家上午好，下午好。我们的第三季度业绩展示了我们在Pico建立的成果——一个高性能的以杂货商为锚点和以必需品为基础的投资组合，能够产生可靠的高质量现金流。正如杰夫所说，PICO团队继续从强势和稳定的地位开展业务。第三季度NAREIT运营资金（FFO）增至8930万美元，即每股摊薄收益0.64美元，同比每股增长6.7%。第三季度核心FFO增至9060万美元，即每股摊薄收益0.65美元，同比每股增长4.8%。转向资产负债表，我们有约9.77亿美元的流动性来支持我们的收购计划。
直到2027年，我们没有重大的到期债务。截至2025年9月30日，我们的净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR的比率为5.3倍。按上一季度年化计算为5.1倍。正如杰夫所提到的，我们很高兴更新2025年指引。我们重申2025年同店NOI增长的指引范围。这反映了中点3.35%的稳健全年增长。正如我们之前所说，2024年同店NOI增长的时间安排给2025年第四季度带来了困难的比较。具体而言，2024年的复苏集中在第四季度，而2025年则在各个季度更为平均。
我们目前对2025年第四季度的预测反映同店NOI增长在1%至2%之间。我们估计，如果2024年的复苏分布更均匀，这一增长率将接近3%。虽然我们目前不提供2026年指引，但我要提醒大家，我们相信这个投资组合可以长期实现每年3%至4%的同店NOI增长。正如杰夫所提到的，我们上调的2025年NAREIT FFO每股收益指引中点较2024年增长6.8%，我们上调的2025年核心FFO每股收益指引中点同比增长6.6%。
我们对2025年剩余时间的指引不假设任何股权发行。重要的是，我们的FFO每股收益增长是内部和外部增长的共同结果。PICO不依赖于股权资本市场的准入来推动我们的强劲增长。关于处置，PICO团队计划在2025年出售5000万至1亿美元的资产（按年度计算，包括季度末后的活动）。我们以Pico的份额在私人市场出售了4400万美元的资产，私人市场对以杂货商为锚点的购物中心的估值比公开市场更合理。这给了我们投资组合循环的机会。
我们在第四季度有活跃的 pipeline，并且计划在2026年做得更多。我们计划在12月17日的业务更新中分享更多细节。长期来看，Pico团队专注于将低内部收益率（IRR）的物业循环为高IRR的物业，以帮助推动强劲的收益增长。我们相信，随着时间的推移，业绩和持续的收益增长应该在资本市场得到回报。我们还重申了2025年全年总收购指引。我们相信我们的低杠杆为我们提供了实现增长目标的财务能力。我们有多种资本来源可用于增长并匹配我们的投资活动资金。
将我们的资本来源与投资匹配是我们投资策略的重要组成部分。我们仍然相信Pico平台有能力每年实现中高个位数的核心FFO每股收益增长。我们还相信，随着我们的租赁组合更多地偏向续租活动，我们的长期AFFO增长可以更高。我们相信我们的核心FFO和AFFO增长目标将使Pico在长期基础上跑赢购物中心同行的增长。我们期待在12月17日的业务更新中向您介绍我们的长期增长计划。
除了杰夫提到的内容外，我们计划分享2026年的初步指引。我们还计划分享与我们的无锚点投资或日常零售中心相关的新分析和见解。我们期待向您更新我们的内部和外部增长计划。现在，我们开放提问。操作员。
谢谢。如需提问，请按电话键盘上的星号1以举手加入队列。如果您想撤回问题，请再次按星号1。我们还要求您限制为一个问题和一个后续问题。如需其他问题，请重新排队。第一个问题来自美国银行的安德鲁·里尔。请讲。
下午好。感谢回答我的问题。首先，您能否分享更多关于在当前周期这个时间点收购开发用地的想法？为什么现在是追求此类机会的合适时机？您目前是否在评估其他新建开发场地？
嗯，安德鲁，感谢你的问题。鲍勃，你想谈谈这个具体项目吗？
是的，当然。谢谢杰夫和安德鲁，感谢你的问题。我们对这个机会感到非常兴奋。我们与一家全国性杂货商建立了良好的合作关系，该杂货商对南奥卡拉的增长方面感兴趣。未来五年，市场将有10,000套新住宅和住宅机会进入市场。增长非常积极。这将是一个34英亩的场地，我们最终将把部分土地出售给杂货商，然后我们将有七个外铺可供我们继续进行我们每年的业务。我的意思是，在过去五年中，我们在投资组合中开发了51个外铺，我们要么进行土地租赁，要么定制建设。
所以这是一种一次性的情况。我们将来会继续寻找场地吗？是的，如果有意义的话。在这个特定资产中，我们将实现约10.5%的无杠杆回报。所以我们对不仅成为一些零售商最大的房东之一，而且这对我们来说是一个在合适市场介入的绝佳机会感到非常满意。
好的，谢谢，这很有帮助。那么，如果我可以再问一个后续问题，您能否提供更多关于当前收购 pipeline 构成的细节，以及年底前可能完成多少增量交易量？我知道杰夫，您提到下半年会更具选择性。
所以很好奇相对于收购范围，我们可能会有什么结果。谢谢。
是的，我会给你鲍勃。后续跟进也是如此。我们的看法是，我们已经给出了指引。我们很有信心我们将达到下限，因为我们已经比我们给出的范围下限高出约2500万美元。而且你知道，我们继续看到好的产品，我们继续看到，我们有信心能够处于良好状态。如你所知，按季度购买有点困难，因为事情会变动，这只是 closing 过程。
所以总是有点不稳定。我们对购买的产品感到非常满意。我们上半年表现非常出色。现在有点慢。但我会告诉你，我们对所获得的感到满意，我们购买了400万美元。今年的中点约为4亿美元，去年是3亿美元。相当不错。这是一个相当大的增长。我们认为这种情况将继续发生。
是的，我想补充一下，今年我们已经收购了18项资产，价值3.76亿美元。我们有已获得批准并已签订合同将在年底前完成的交易。所以我们对能够达到范围内感到非常满意。我还要提到的是，我们在所有这些类别中都实现了9%以上的无杠杆回报。所以我们对收购感到非常满意。我还要提到的是，这些资产的入住率平均约为91.5%至92%。当我们的投资组合入住率为97.7%时，这继续为我们未来的同店NOI增长提供内部增长。
所以，这在增长收益和NOI方面是双重路径。所以我们对到目前为止的收购感到非常兴奋，早期迹象表明我们运营得非常好，并且我们继续获得租赁 momentum。
好的，非常感谢。
谢谢，安德鲁。
下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯。请讲。
大家好。也许继续留在收购方面。现在的杠杆率为5.1倍，我认为这完全合理，但我想知道未来您是否有兴趣或愿意提高杠杆率。所以想知道您能否讨论一下杠杆率的上限，以及您如何将其视为资金来源。
是的，凯特琳，我会回答。约翰，也请跟进。我，我，你知道，我们过去说过并继续相信，你知道，我们希望长期债务与EBITDA比率保持在5.5或以下。而且我们现在的情况是，如果我们有明确的愿景将其带回5.5左右或更低，我们愿意在这个范围内波动。我们对目前的状况非常满意。我们有足够的能力继续扩大我们的收购计划。
所以现在的情况很好。如果有机会，如你所知，如果可以的话，我们准备利用它们。还有其他的吗，约翰？
没有了。我觉得这样很好。
那么作为另一种资金来源，听起来您可能更倾向于处置资产。所以如果我们看看您历史上的处置情况，您很好地披露了收购与处置的资本化率。历史上，处置的资本化率更高。所以我想知道，展望未来，您是否会考虑出售那些能使这一过程增值的资产，或者您如何看待收购与处置的资本化率以及您想要出售的物业类型、买家是谁以及他们愿意为它们支付什么价格。
是的。约翰，你想谈谈吗？
当然。谢谢，凯特琳。所以我认为资产循环的稀释或增值将取决于出售和收购的资产组合。我的意思是，最终，如你所知，我们是IRR的买家和卖家。所以我们相信随着时间的推移，循环将有利于我们的每股收益。作为公司约8%的所有者，这对我们来说非常重要。所以我认为当我们看待它时，我们已经在今年出售了一些物业，并且我们将继续这样做。
但最终，我要重复，我们相信我们可以实现中高个位数的FFO每股收益增长。虽然我们要到12月才提供指引，但我认为2026年也是如此。所以没有确切回答你的问题，因为这取决于 closing 的时间和组合。但我们正在密切管理这一点，你所描述的关系在历史上是真实的。我认为随着我们向前看，这种关系将收紧和改善，但同样，这取决于组合。
谢谢。
是的。凯特琳，我只想补充一点，我的意思是，我们的想法是我们将用低增长的物业换取高增长的物业。这就是处置计划的策略。其中有一些去风险因素，但主要是转向我们可以获得更多增长的领域。
谢谢。
下一个问题来自瑞穗的汉德尔·圣·贾斯特。请讲。
嗨，大家好，我是拉维·瓦伊迪亚，代表汉德尔提问。希望你们一切都好。我想问一下再开发以及更广泛的再开发 pipeline。您的目标规模是多少，我们应该如何考虑资金？这主要是通过自由现金流还是通过进一步的处置？谢谢。
很好。罗比，当你谈论这个的时候，你是在谈论我们所有的再开发，包括我们正在做的外铺项目，还是你专注于这方面？
是的，包括新建开发和现有场地的再开发或任何前景性的工作。
好的。鲍勃，你想回答吗？
是的，当然。感谢你的问题。所以在过去的三四年里，我们在新建再开发领域产生了4000万至5500万美元的资金。那些年我们的目标收益率在9%至12%之间。我们发现这是对我们同店NOI增长的极好补充。我们希望通过这个 pipeline 获得100至125个基点的增长。我们未来三年有一个不错的 pipeline，每年大约贡献5000万至6000万美元。
所以我们认为开发和再开发方面没有任何放缓的迹象。我们在产生稳定回报方面看到了很多成功。
明白了。这很有帮助。也许再问一个关于坏账的问题。考虑到当前租户的信用状况，您认为本季度的坏账费用是否适合作为第四季度和2026年的运行率？
谢谢，约翰，你想回答吗？
当然。谢谢，拉维。所以我会说，是的，我认为无论是同店还是整个投资组合，我们一直在75至80个基点之间。我知道我们指引范围的中点是90个基点。这更多是给自己一点余地。我会说对于2025年第四季度和2026年，我们实际上认为环境不会发生重大变化。所以我们认为我们目前70至80个基点的范围是相当合理的。我确实认为，如你所知，Pico的人口统计数据为92,000美元，比美国中位数高出15%，我们的零售商继续非常成功。
所以我们的观察名单比任何人都低，并且与历史上的约2%一致。所以我们对此感到非常满意。但我认为这是我们展望未来的良好运行率。
非常感谢。
下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请讲。
嘿，非常感谢。回到入住率和更多的内铺入住率。您的保留率很高，您在推动租金上涨。请提醒我们给团队的信息是什么。您认为还有多少入住率上升空间？从战略上讲，您如何在推动租金上涨的同时不影响保留率。谢谢。
当然。鲍勃，你想。你想回答那个吗？
是的，当然。谢谢你的问题。所以目前我们的内铺入住率约为94.7%，我们相信我们可以再提高125至150个基点的内铺入住率。我们看到的需求和零售商的兴趣以及我们全国账户团队的所有会议都显示出非常好的势头。我对未来六七个月的 pipeline 可见性表明我们应该朝着这个方向发展。所以对提高内铺入住率感到非常满意。我认为在租金增长方面，特别是在续租问题上，94%的保留率是一个非常坚实的数字。
上一季度我们每平方英尺花费60美分用于租户改进，本季度我们花费1美元以产生23.3%的续租溢价。所以我们对94%的保留率和当前的溢价感到非常满意。所以再次，我没有看到任何新的供应来与之竞争。我认为，我们将保持我们的商户盈利和健康，并展望未来。我没有看到任何放缓的迹象。
很好。那么如果我可以快速跟进一个关于无锚点中心的问题。您上个季度谈到了它，但随着您看到更多机会，能否更新一下机会集以及对该策略的信心？谢谢。
很好。鲍勃，你想回答那个吗？
是的。另一个好问题。我对这个策略感到非常兴奋。我们已经在这个类别中收购了八项资产，价值约1.55亿美元。我们在运营上看到了非常积极的势头。我相信我们的中心目前，从我们支付的价格来看，约为每平方英尺305美元。我们看到无杠杆回报在10.5%至12%之间。早期迹象显示新租赁溢价超过45%，续租溢价超过30%。所以再次，我们将继续定义标准。你将在12月的更新中听到更多关于这一点的信息。但早期迹象表明，这将是未来同店NOI增长的一个很好的补充。
所以我们对此感到非常兴奋。
谢谢你，罗恩。是的，这是个好问题。还有一点，我的意思是，我们建立了一个非凡的租赁团队。我们把这看作是有更多的商户。我们有一种方法来带来更多的商户，我们可以利用这个机器来获得鲍勃所说的那种回报。所以我们对此感到兴奋。再次，如你所知，这在整个投资组合中占比很小，但它与我们对必需品零售的关注以及为消费者提供他们想要的东西并在物业层面进行本地智能决策非常一致。
所以所有这些都让我们感到鼓舞，以及鲍勃谈到的该产品投资的结果。
非常有帮助。谢谢。
下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请讲。
下午好。非常感谢回答我的问题。我的第一个问题，杰夫，您在准备好的发言中提到下半年会更具选择性，您所说的“更具选择性”是什么意思？您是更关注价格、位置还是购物中心格式？只是想了解这种选择性的方向。
我认为这是更严格的承销。这不是，不是，你知道，我们喜欢什么，我们做什么的不同。但在承销方面，你知道，考虑到经济稳定的潜在风险，我认为我们采取了更严格的态度，我们在一些租金溢价上更严格，我们在一些租赁速度上更严格。这就是我所说的购买。这转化为我们在其他时候为了达到9%的无杠杆内部收益率而提供的价格更低。
所以我认为这就是我们的步伐有所放缓的原因。重要的是要知道，我的意思是，在中点，我们以个人名义购买4亿美元的资产。我认为这在个人基础上是该领域最多的。我们认为这是，你知道，比去年多买了1亿美元。我们，我们，我们，我们正在占据我们的市场份额。我认为这表明了我们30年来在这个行业的纪律性。
你必须有纪律，你必须确保你不会超前于自己，或者在市场上过于激进或不够激进。我认为这就是我们给市场带来的。
谢谢。我的后续问题是关于竞争，您说竞争仍然激烈。上个季度竞争是否更加激烈？能否提供一些关于您没有赢得的交易的情况。您输给了谁？是新进入者还是仍然是那些人。
是的，我不，是的，我不认为竞争更加激烈了。我认为，但是，这是相当稳定的。我的意思是，市场上有良好的需求，而且是全方位的。我的意思是，有一些REIT同行，有一些机构参与者，还有一些私人参与者。所以有很多人在这个领域寻找。所以，我的感觉是，这有点，这是稳定的，可能是我们将看到的，你知道，下一个季度，当然，或者可能是未来几个季度，而且你知道，好处是我们所做的，我们广泛地看待这个国家，我们正在寻找第一或第二大杂货商来购买。这种广度使我们能够年复一年地持续找到产品。所以我们对明年再有一个好年感到满意。
我们不，这不是一个 concern。只是，购买比当，你知道，很多其他人进入我们已经进入30年的领域时更难。
非常感谢。第四季度好运。
谢谢。
下一个问题来自德意志银行的奥莫泰奥·奥库萨尼亚。请讲。
是的，大家下午好。想知道您能否对杂货商的总体前景发表看法。我认为您的销售额在上升，但我们只是听到很多关于消费者更具选择性的相互矛盾的噪音。通货膨胀导致杂货商的交易量或购物次数放缓。如果您能给我们更新一下您所看到的情况以及您认为这个领域如何演变，我们将不胜感激。
是的，我想回答一下，鲍勃，也加入我们与杂货商的对话，他们继续看到非常有弹性的客户。我们没有听到任何退缩，任何像戏剧性的担忧，这。这有点像往常一样。对于我们的一些杂货商来说，他们，你知道，他们认为这非常积极。我的意思是，当你和Publix和H E B以及一些，你知道，和Trader Joe's交谈时，我的意思是他们，他们正在积极地，你知道，增长。
所以他们，他们非常积极地看待事物。所以我会说我们的总体反馈是杂货商正在长期考虑，他们对今天的环境和将成本增加转嫁给消费者的能力非常积极。他们总是会紧张，因为他们一直都很紧张，他们应该紧张，因为这是一个艰难的，这是一个非常艰难的业务，但他们非常擅长，他们是我们和购物中心的好合作伙伴。
那么您如何看待，当我们考虑资本的来源和用途时，股票回购在当前股价下如何融入等式？
你知道，我们看待它的方式是，这就像出售物业，就像筹集公共股权一样的工具。这是在合适的时候使用的工具，当你，当它是你自由现金流的最佳投资和最佳用途时。所以这就是我们看待它的方式。我们，我们。所以这是工具之一，如果在合适的时间，我们不会犹豫使用它，但如果，你知道，我们特别在当前环境下，我们有非常好的资本用途，我们认为我们可以显著增长，我们也不会急于使用它。
所以，这是，这是一个很好的问题，这也是我们定期讨论的问题，取决于股价在哪里。
明白了。我最后一个快速问题。我们如何看待收购？您已经有3.76亿美元的年度至今。指引是3.5-4.5亿美元。我只是好奇是否这个数字有一些保守主义，或者第四季度的情况可能没有很多交易活动。
我会说，你知道，一个季度1亿美元是相当不错的活动。你知道，我们将，这将使我们今年达到4亿美元。我们感觉，这是指引的中点。我们感觉，我们对这一点感觉良好。而且你知道我不会，我们不会感到更，比这更激进，否则我们会，你知道，我们会改变指引，我们，但我们不觉得，你知道，我们也不会达不到。所以我们认为指引是一个相当好的参考点。
非常感谢。
下一个问题来自KeyBank的托德·托马斯。请讲。
嗨，谢谢。第一个问题，关于处置，您评论说明年的目标似乎会高于今年的5000万至1亿美元。您理想情况下是否想从投资组合的某个部分或更大比例的资产基础中循环出来？能否提供一些关于您随时间可能想要出售多少的见解，以及计划是以一次性方式出售资产还是可能进行一些更大的交易，考虑到您所说的竞争加剧。
是的，约翰，你想，你想回答那个吗？
当然。然后鲍勃，你可以在那之后跟进。所以托德，我会说我们正在考虑多种选择，因为我认为随着市场上对杂货入口购物中心的竞争激烈，有很多我们已经稳定的物业，有很多买家只是对更完全解决的按钮式解决方案感兴趣。所以这是你会看到的。我认为你会看到我们明年出售更多。很难说，因为与收购时间类似，它可能会按季度变动之类的。
我不会说。这就是鲍勃会进来的地方。我不会说我们在特定地区或事情上有任何特定的看法。更多的是IRR。如果我们向前看并意识到我们已经获得了资产的大部分或实现了大部分增长，我们会考虑出售，并我认为我们会单独或作为投资组合出售。鲍勃，还有什么吗？
是的，我只想补充一下，我认为我们明年最终会出售1亿至2亿美元，我相信这将全部以一次性方式完成。所以我不认为有投资组合，因为我们作为积极的投资组合经理希望非常外科手术式。所以杰夫和约翰提到了，但肯定是100%稳定的资产，当我看我们的远期内部收益率时，会产生6.5%，7%的回报。我们认为我们可以，你知道，用这些9%，9.5%，10%的无杠杆回报交易来替换这些资产，并在长期获得200个基点的利差。
所以这是我们关注的，这将是我们的策略。
好的，明白了。所以这听起来像是一个持续的投资组合资产管理过程，只是，你知道，计划是保持净收购者，只是通过出售低增长资产并升级质量和改善增长来随时间修剪投资组合。
是的，就是这样。我认为这很有意义。是的。
好的。然后我的最后一个问题，约翰，能否谈谈更新指引背后利息支出减少的驱动因素，以及11月和12月的掉期到期是否有任何更新？
当然。所以关于指引和利率，我的意思是，我认为部分原因是我们的保守主义，以及收购的时间相对于指引。我不认为有任何，你知道，比这更远的。关于掉期，你知道，我们现在有5%的浮动利率。如果那些到期且没有变化，我们现在可以有大约15%的浮动利率。
我们的长期目标约为90%。最终，如果它们基于今天的利率到期且没有进一步削减，它们将约为5.3%。我们可以在长期债务市场发行约5%的债券。但我认为我们现在处于利率下降的位置。至少市场的观点是这样。我们会做我们所做的，即我们正在寻找机会延长我们的资产负债表。我们喜欢在长期债券市场成为重复发行人，那里会有容量。
所以我认为如果那些到期并且我们保持浮动利率，我们现在感到舒适。但你知道，我们将寻求进入债券市场。我要指出，直到2027年我们没有任何重大到期，我们的行动将与我们过去所做的一致。
下一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。请讲。
太好了。感谢回答问题。考虑到供应背景和当前租赁环境的强劲，好奇我们应该如何看待在入住率中性基础上NOI增长的长期上行空间，因为您捕获溢价上行空间，改善自动扶梯和其他租赁结构。
约翰，你想分解一下。我认为最好从我们认为的增长支柱方面进行分解。
太好了。我认为对我们来说，长期目标是3%至4%。我们的租金增长约为110个基点，我要指出，这比过去几年上升了约50个基点。所以我们认为我们在那里有良好的持续增长，我们的租赁溢价在续租和新租赁基础上继续非常强劲。所以我认为当我们看待它时，有新租赁、租金增长、我们能够在现有物业的外铺进行开发的组合，这些确实推动了这一点，使我们保持在3%至4%。
我没有什么要补充的，约翰。
太好了。然后您提到您预计明年有1亿至2亿美元的处置。好奇我们应该如何考虑额外的资金来源以及您当前的资本成本与3.5-4.5亿美元的年度长期收购目标。
是的。约翰，你想，你想简单说一下吗？
当然。正如我们在电话会议上所说，我会说我们的资金来源将是我们产生并在股息后保留的超过1亿美元的自由现金流，我还要强调。我们本季度刚刚提高了近6%。所以我们有产生的现金流，我们有基础的增长。我们上个季度年化杠杆率为5.1倍。这种处置将使我们能够像托德刚才谈到的那样进行资产循环策略，这将能够推动我们并推动我们执行我们的增长计划。
太好了，谢谢。
谢谢。库珀。
下一个问题来自Ladenburg的弗洛里斯·范戴克姆。请讲。
嘿，伙计们，我顺便有两个问题。所以你们有，我认为是23%的续租溢价。但如果看你们的总体溢价，只有13%，因为我认为46%的租赁活动是期权。您能否。显然，如果没有这些期权，增长会是多少？如果没有期权，同店NOI的增长会是多少，以及您在新租赁方面做了什么来限制期权等，以便您可以更快地按市场定价。
所以鲍勃，你想谈谈期权吗？约翰，你想谈谈。弗洛里斯是什么意思。顺便说一下，弗洛里斯，你好。很好。关于期权，然后，约翰，你能否简单说明一下没有期权的增长情况。没有期权的增长。
当然。弗洛里斯，很高兴听到你的声音。关于期权的好问题。这绝对是我们非常关注的领域，无论是新续租还是新租赁。我知道我们团队的方向是，除非有25%的增长，否则我们不想给任何租户期权。问题是，全国性零售商在这个空间进行大量投资。所以他们通常想要期权，例如三到五年的期权，他们当然想谈判这个数字。
关于数学，我会说，你知道，这很难，因为期权，最大的部分来自我们的杂货商，这是战略的一部分。当我们回顾所有的租赁面包时，上一季度是16%，现在是13%。我认为，正如鲍勃所说，我们有策略来做到这一点。但我认为这就是更多商户以其他方式补充的地方。但过去12个月新租赁几乎占30%，上次续租占21%。所以 footage 的数量大致相同。
所以你会有25%的净增长，而不是13%的净增长增加到你的NOI。所以非常强劲。但我确实认为期权是我们试图减轻但仍然是投资组合一部分的东西。
谢谢你们。约翰，我很感激。我能。我的后续问题是关于您对资本化率的看法。我的意思是，我们听说杂货锚点的资本化率相对于其他零售类型非常低。您能够以平均6.7%的资本化率收购。杰夫，您对杂货锚点资本化率的走势有什么看法？它们会上升还是下降？还有您对，如果有如此强劲的机构需求，也许与您的投资组合的一部分进行更大的合资企业的兴趣如何，您可以从中受益于管理费，也许不是为了您最低增长的资产，而是为了释放更多资本并向市场证明您的股票被低估。
好的，弗洛里斯，你问了四个问题。所以让我，让我从，你知道，供需动态开始，现在相当稳定。所以我们没有看到资本化率从现在开始大幅压缩。这将因细分市场而异。再次，你知道，当我们概括资本化率时，这是一个广泛的宣传册宽度，因为它确实，如你所知，是一个逐个市场的事件，在，你知道，中西部和佛罗里达会非常不同。
而且有很多，很多，很多品种要谈论。但我的意思是，我认为总的来说，我们会说供需动态相当稳定，进入市场的产品量正在满足一些主要机构参与者的需求增长，这些参与者已经进入市场并向市场增加了额外的资本。所以这就是我们的答案。关于合资企业。我的意思是，你知道，我们有两个活跃的合资企业，我们正在发展，并且，你知道，通过费用结构获得更好的回报，你通过拥有大量的，你知道，整体股权来指出。所以这是一个机会，你知道，这不是我们业务的主要部分，但它是，你知道，继续寻找让pico机器工作并创造价值的地方的机会。这就是，你知道，我们所做的。我认为这将继续是我们关注的事情，我们也会关注我们的处置计划，因为还有其他方式，以较慢的增长获取资产，但我们想长期拥有，并可能在其中持有较少的股权。
所以这些都是我们在市场中寻找的机会，你知道，我们空间的价值被压缩。所以我们，你知道，我们有很多选择，我们将继续使用它们。
谢谢，杰夫。
是的，谢谢，鲍里斯。
下一个问题来自摩根大通的张宏。请讲。张宏。您的线路已打开。
嗨，能听到我吗？
是的。是的，我们听到了。
哦，太好了。谢谢。我想只是一个关于为明年的收购 pipeline 提供资金的问题。您传统上主要通过债务为收购提供资金，我想知道在利率下降的情况下，明年将资金构成更多地转向处置的想法是什么？因为，如果我没记错的话，一旦您获得更多的利差，如果您目前通过债务为收购提供资金。
好吧，我先回答，约翰，你可以问这个问题。你知道，我们一直并且将继续专注于保持一个非常好的资产负债表，这样我们就可以照顾到，你知道，我们可以利用机会出现时的机会。这并不真的基于，你知道，利率的确切位置。我们真的专注于确保我们有正确的债务能力。现在我们有能力，按照我们的目标，你知道，5.5。但当我们有很好的机会时，这将被使用。
而且你知道，我们非常保护我们的资产负债表。所以，约翰，你想稍微谈谈这个姿势以及我们如何使用它吗？
是的，张宏，我要说的是，上个季度年化5.1倍，长期目标5.5倍，我们确实认为我们在那里有能力，除了我们保留的1亿美元现金流。我还要说的是，我们相信在杠杆中性的基础上，我们每年可以购买2.5亿至3亿美元的资产。所以倾向于处置达到杰夫所说的，即在我们相信有很好的收购机会并且有机会循环我们已经实现和稳定增长计划的资产的市场中，我们会这样做。
所以当我们谈论处置时，它是基于收购机会的平衡。我们有一个非常坚实的投资组合，没有我们想要快速摆脱的东西。所以我们会深思熟虑和谨慎，但最终是为了循环到更好的内部收益率和那种平衡的计划。
明白了。那么我想只是关于您潜在处置的资本化率，我的意思是，您谈到了出售，我想是稳定的中心。我想。您能否给出这些中心当前交易的资本化率的大致范围？
我来回答那个。所以基于我们目前在市场上的一些资产，我们相信这些资产的交易价格将在6.3%至6.8%之间。
明白了。谢谢。
下一个问题来自格林街的保利娜·罗哈斯。请讲。
早上好。在您的处置中，您出售了Point Loomis，据我所知，其中包括一家最近关闭的克罗格商店。我知道买家是一家小型杂货运营商。当您考虑该物业的售价时，与克罗格没有关闭的情况相比，您认为商店关闭对其价值有何影响（如果有的话）？
好吧，保利娜，感谢你的问题。鲍勃，你想谈谈Point Loomis吗？这实际上是一个很棒的故事。
嗯，这是一个好故事。我的意思是，这是我们现在拥有大约八年的资产。我们最终在停车场进行了一些再开发，并建造了一个小的外铺开发项目。我们有一家很好的银行，大通银行。我们有科尔士作为锚点，然后我们有Pick and Save。我知道Pick and Save在过去，我想说五到七年里一直在挣扎。所以我们与他们签订了两年的续租合同，然后最终当他们宣布将关闭这60家商店时，这家将在名单上。
所以这并不意外。好消息是我们已经安排了另一家杂货商，他是一位所有者经营的运营商，购买了它，我们最近完成了交易。所以是时候我们从该资产中退出了，我们做得很好。我认为具体来说，杰夫可能对此有不同的回答，但我认为当你失去像克罗格这样的杂货商时，它肯定会影响你的资本化率100至250个基点。
鲍勃，我唯一要补充的是，一旦你知道杂货商有麻烦，我们已经知道七年了，资本化率已经改变了。所以你不会，你不会看到资本化率有200个基点的变化。当，你知道，他们关闭的那天，它已经发生了。这就是这里发生的事情。那是我们购买该物业的时候。我们以非常高的资本化率购买了它。所以我们，我们从一开始就知道我们承担了这种风险。
这就是为什么我们在该物业上赚了很多钱，即使它没有，你知道，看起来很漂亮，但我们在它上面赚了很多钱。所以这就是我们，你知道，我们思考它的方式。这就是为什么你必须非常长期地思考，因为当杂货有问题的那一刻，资本化率就会受到影响。
是的，这很有道理，并且在某种程度上有点相关。但是关于您提到的新开发，我想我听到预期的IRR约为10%。我也相信您提到您计划将一部分出售给杂货商。所以我假设您将主要专注于该中心的小商店。我的问题是，如果您保留杂货店的所有权而不是将其出售给零售商，您的IRR会有多大差异？
好的，所以我们将在12月17日回答你的问题。我们，我们真的，我们不能真的回答这个问题。我不，我不认为我们现在真的想回答这个问题。还为时过早，我们想确保我们，你知道，远，但远。但你的观点很到位。如果我们必须增长，如果我们保留杂货商，IRR会更低。但我们会，我们会在12月更多地谈论这个。对不起。如果可以的话。
下一个问题来自BMO资本市场的胡安·萨纳布里亚。请讲。
嗨，谢谢你们的时间。只是好奇26年5月的计划是否包括将收购量或重点更多地转向无锚点，考虑到可能更高的收益率，或者如果不是这样的话。作为其中的一部分，您感兴趣购买的无锚点中心是否也有前面提到的入住率上行空间，或者这不是那个特定故事的一部分？
是的，鲍勃，你想回答那个吗？
不。是的，这是个好问题。为了回答这个问题，我们将在12月更多地谈论明年的指引，但早期迹象表明，在无锚点策略方面，我们将处于与今年相同的范围内。我们明年将更积极地关注该类别。我们已经从中看到了很好的结果和更好的回报。所以我不能告诉你具体我们明年会购买1亿还是2亿美元的产品，但我们发现在该类别中有65,000个机会。
凭借我们的运营专业知识，我们觉得这是我们可以介入的领域。所以我们会高度选择性。我们将在该策略中寻求10%以上的无杠杆回报。但同样，我认为这是对我们正在做的事情的非常坚实的补充。
好的。然后对我来说最后一个，GNA上调了那里的指引。如果您能提供一些颜色说明原因以及我们应该如何考虑26年的增长。这是否更符合通货膨胀？您是否正在考虑任何类型的技术或其他类型的投资机会，可能会使其相对于历史在明年更高？
约翰，你想回答那个吗？
当然。这主要与基于绩效的激励薪酬有关。最终，去年我们的增长较低，因此我们有一个激励结果的环境。所以你看到了这方面的改善，以及我们谈到的技术和资源投资，这些将使我们能够在展望未来时扩大规模。所以当我考虑向前发展时，我认为我们会在这个范围内。我仍然认为，当我们从各种指标来看时，我们非常高效。但对我们来说，关键是推动未来中高个位数的FFO每股收益增长。
下一个问题来自巴克莱的理查德·海托华。请讲。
嘿，下午好，伙计们。谢谢你们挤时间。我想对我来说只有一个问题。但也许对胡安的问题换个角度，你们在电话会议上提到了几次，所以我觉得这是公平的。但是当您收购具有相当大入住率上行空间的资产时，您知道，这是否代表长期3-4%同店NOI目标的重要组成部分。然后，您知道，只是为了让我理解，是否有任何关于资产的定性因素，特别是或一般而言，您知道，当您有低入住率时。当这种情况发生时，是否有任何关于资产质量或位置的信息可以解读。
谢谢。
我不知道鲍勃，你想回答定性部分，然后约翰，也许你可以谈谈租赁的影响。
是的，我绝对相信该策略是寻找资产，如果你看我们收购的资产，到目前为止有八项，入住率从82%到大约不等。所以范围很广。但是有。所以基于我们30年的经验，市场的增长以及客流量配置和上行空间的标准，决策中有很多标准。所以我们当然认为现在我们的收购资本化率约为6.7%，6.8%，无杠杆回报在10年代中期，平均入住率约为92%，这将帮助我们实现这些回报。
我不会说有任何质量下降，实际上我们收购的市场比我们的核心投资组合有更强的人口统计数据。所以我们在购买方面保持非常纪律严明，我们对此感到非常满意。
我认为谈到NOI增长，我要强调的一点是，很多时候该资产类别没有一些较大资产的排他性或期权限制。但最终，当我们展望未来的NOI增长时，我认为这有点涉及为什么我们不经常尝试谈论资本化率，我们是IRR买家，因为初始资本化率与资产的增长之间有直接联系。我认为从质量的角度来看，我们收购的所有资产，我们正在寻找市场效率低下的最终管理不善的资产，有经验的运营商有资本投资该资产，并有租赁专业知识和法律专业知识来真正最大化那里的价值，这确实推动了我们的IRR增长。
所以我认为这些以及我们收购的所有以杂货商为锚点的资产实际上只是推动我们IRR增长的方式，我们在这方面表现出色。
好的，非常感谢这些信息。
问答环节结束。现在我将把会议转回给杰夫·爱迪生进行一些总结发言。
谢谢，操作员。所以最后，Pico团队在第三季度继续保持稳健表现，我们很高兴上调2025年全年NAREIT FFO和核心FFO每股收益指引。由于我们的总排名社区购物中心格式和我们独特的竞争优势，我们相信Pico能够在长期基础上每年实现中高个位数的核心FFO每股收益增长。Pico团队仍然专注于实现这一期望并在物业层面创造价值。鉴于我们在各种周期中展示的业绩记录，我们相信投资Pico为股东提供了优质现金流、下行风险缓解和强劲内部和外部增长的有利平衡。
总之，我们相信我们的现金流质量降低了我们的贝塔系数，而我们的增长实力增加了我们的阿尔法系数。更少的贝塔，更多的阿尔法。代表管理团队，我要感谢我们的股东、Pico员工和我们的邻居的持续支持。感谢大家今天的时间。周末愉快。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与，您现在可以挂断电话了。