Jordan Sadler（投资者关系）
Andrew Power（总裁兼首席执行官）
Matt Mercier（首席财务官）
Colin McLean（首席 revenue 官）
Greg Wright
Chris Sharp（首席技术官）
Ari Klein（BMO Capital Markets）
Jonathan Petersen（Jefferies）
Michael Funk（美国银行）
Eric Luebchow（富国银行）
Michael Rollins（花旗集团）
David Guarino（Green Street Advisors）
John Hodulik（瑞银）
Michael Elias（TD Cowen）
Irvin Liu（Evercore ISI）
Richard Choe（摩根大通）
Jim Schneider（高盛）
Frank Louthan（Raymond James）
Joseph Osha（Guggenheim Partners）
Cameron McVeigh.（摩根士丹利）
Maher Yathy（加拿大丰业银行）
SA。SAM SA。SA。下午好，欢迎参加Digital Realty 2025年第三季度财报电话会议。请注意，本次活动在今天的演示过程中正在录制。所有参与方都将处于仅收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。每位提问者限提一个问题，我们将尽量在整点结束会议。现在，我想将电话转给Digital Realty的高级副总裁兼公私投资者关系主管Jordan Sadler。Jordan，请讲。
谢谢操作员，欢迎大家参加Digital Realty 2025年第三季度财报电话会议。今天与我一同参加电话会议的有总裁兼首席执行官Andy Power和首席财务官Matt Mercier。首席投资官Greg Wright、首席技术官Chris Sharp和首席 revenue 官Colin McLean也在电话会议中，并将参与问答环节。管理层将在今天的电话会议上发表前瞻性陈述，包括指引和相关假设。前瞻性陈述基于包含风险和不确定性的预期，这些风险和不确定性可能导致实际结果与预期存在重大差异。有关与我们业务相关的风险的进一步讨论，请参阅CR10K以及向SEC提交的后续文件，本次电话会议将包含某些非GAAP财务信息。
与最直接可比的GAAP指标的调节表已包含在提交给SEC的补充材料包中，并可在我们的网站上获取。在我将电话转给Andy之前，让我分享一些我们第三季度业绩的关键要点。首先，我们公布的核心FFO每股为1.89美元，创季度纪录，比去年第三季度增长13%。按固定汇率计算，核心FFO每股为1.85美元，比去年增长11%。其他盈利能力指标也大幅上升，AFFO每股和调整后EBITDA同比分别增长16%和14%。这些强劲的收益结果轻松超出预期，导致我们今年第三次上调季度指引。
其次，鉴于我们接近纪录的积压订单和清晰的执行情况，我们对持续增长具有强烈的可见性。我们的积压订单增长至8.52亿美元，其中大部分定于明年年底前开始执行，而有机增长继续加速，同比相同资本现金NOI增长8%就证明了这一点。第三，我们继续在整个产品系列和业务范围内执行，本季度预订量超过2亿美元，份额为100%，0至1兆瓦以上的互联预订量接近纪录水平，我们拥有5吉瓦的电力储备，以支持我们的客户和Digital Realty的未来增长。
因此，我想将电话转给我们的总裁兼首席执行官Andy Power。
谢谢Jordan，也感谢大家参加我们的电话会议。随着数字转型、云和人工智能的持续发展，我们在全球主要大都市提供可扩展的互联基础设施的能力比以往任何时候都更加关键。Platform Digital的全球覆盖范围和全系列产品是关键的差异化优势，使我们能够支持全球云提供商、企业和服务合作伙伴不断变化的需求。在过去两年中，数据中心行业经历了前所未有的需求，这是由企业业务流程的数字化、云的扩展以及人工智能的持续普及推动的，导致了复杂的混合IT架构。
从全球云平台到区域服务提供商和跨国企业，广泛的客户群体对可扩展的互联基础设施的需求依然强劲。然而，在我们的市场中满足这种需求正变得越来越具有挑战性。电力供应许可挑战和基础设施限制使得难以按照客户要求的速度将新供应投入使用。Digital Realty在世界主要大都市的既定存在、与公用事业公司和地方政府的深厚关系以及经过验证的开发记录，使我们在应对这些挑战以及在客户需要的时间和地点高效可靠地交付容量方面具有明显优势。
为了帮助大家理解我们对市场上看到的大量数据中心基础设施公告的看法，我想发表几点评论。显然，世界正在进行一场全面的技术竞赛，少数主要参与者旨在构建最先进的人工智能模型，甚至可能是AGI。ChatGPT推出三年后，保持着增长最快应用程序的头衔，已经成为世界上使用最广泛的应用程序之一，每周用户超过8亿。其他几家公司，包括Meta、谷歌、百度和Xai，也开发了具有相当规模的人工智能。
每周，我们都继续看到旨在扩展支持世界上最强大的人工智能训练模型所需基础设施的大规模投资公告和合作伙伴关系。鉴于这些公告的规模、人工智能产品的持续开发和普及，这个机会似乎仍处于非常早期的阶段。迄今为止，大多数吉瓦级园区公告通常都位于数字房地产战略足迹之外的主要地铁市场，因为模型构建者及其提供商迫切寻求能够提供现成且丰富电力的地点，而且由于电力是人工智能扩展的限制因素，考虑到我们在该领域的经验和记录，这些发展的预期速度和规模在很大程度上是前所未有的。
我们很感兴趣的是，几家新的市场进入者已经开始开发大规模和复杂的远程园区，通常是为了支持单一用例、工作负载或客户。这些设施有望开发改变生活的技术，我们对它们的前景持乐观态度。旨在开发人工智能模型的训练工作负载可以说是对延迟不敏感的。至少目前来看，人工智能的开发优先于技术的利用。基于我们与客户和行业参与者的对话以及我们在广泛投资组合中看到的情况，我们越来越有信心，随着模型的成功推动实施和使用，需要更低延迟的推理导向部署，连接性将变得越来越重要。在过去两年中，Digital Realty在面向人工智能的部署中获得了相当大的份额。
自2023年年中以来，人工智能平均占我们季度预订量的50%以上，我们继续预计，在未来几年，我们电力储备中的5吉瓦IT负载将在很大程度上偏向人工智能工作负载。至关重要的是，我们的数据中心容量位于世界上连接最紧密的云区域市场及其周边，这些市场拥有最高的人口和GDP集中度，我们目前在全球40个战略大都市拥有5吉瓦的大型连续容量块。由于越来越多的原因，在这些地点建设变得更加困难，随着新的应用程序和用例不断发展，我们预计这种容量将继续受到高度追捧。
我们与5000多家客户的日常接触继续证明了我们对投资组合和市场的信心。Digital Realty继续看到来自面向人工智能用例的强劲需求管道，即使没有像2025年3月签署的那样创纪录的超大规模租赁，我们50%的预订量也与人工智能用例相关。在第三季度，我们再次实现了强劲的运营和财务业绩，突出表现在创纪录的互联预订量、接近纪录的新客户以及0至1兆瓦以上互联产品组合的第二高预订水平。核心FFO每股创下1.89美元的纪录，比去年第三季度强劲增长13%。
这些强劲的收益是由10%的运营收入增长、高利润率费用收入的持续扩张以及严格的 expense 管理推动的，导致今年第三次连续上调指引。第三季度的预订量为2.01亿美元，份额为100%，按Digital Realty的份额计算为1.62亿美元。与上一季度一样，我们的0至1兆瓦以上互联类别对我们的租赁实力做出了强劲贡献，新租赁额为8500万美元，同时全球范围内超过1兆瓦的租赁额达到7600万美元，与我们现有的租金名册基本一致，在美洲、欧洲、中东和非洲以及亚太地区有显著的活动。
我们还新增了接近纪录的156个新客户。2000万美元的互联租赁连续第二个季度创下纪录，比上一季度的纪录高出13%。强调了对我们以连接为导向的价值主张的日益认可，互联租赁得益于我们面向人工智能的光纤产品的强劲表现，反映了客户之间对大量数据移动的需求增加以及我们服务结构产品的势头。Matt将在稍后提供更多关于我们业绩的细节。尽管市场对大规模人工智能部署有很大关注，但Digital Realty备受追捧的大型连续容量块计划于2026年末、2027年及以后上线。我们继续与超大规模客户积极参与我们最大的未来租赁机会，并且我们继续看到我们的托管和连接产品供应的强劲势头。
随着企业从传统的本地IT环境转向Digital Realty数据中心内可用的更灵活的云连接架构，对数据中心基础设施的企业需求继续增长。这种转变是由提高可扩展性、降低成本和实现更快创新的需求推动的。企业越来越多地在托管和混合环境中部署工作负载，以接近云平台、合作伙伴和最终用户，同时保持对关键任务应用程序和数据的控制。
Digital Realty的全系列产品以及我们的全球业务范围使我们能够支持这种转变，提供基础设施和连接。企业需要现代化其IT战略、加速数字转型和人工智能实施。我们在客户群中看到了这些趋势，因为企业越来越多地转向Digital Realty来支持这些不断变化的基础设施需求。无论是在全球运营中实现实时数据交换、与多个云平台集成，还是在边缘部署人工智能工作负载，我们的客户都在利用Platform Digital解决复杂挑战并加速其数字转型。让我分享一些例子，说明我们的平台如何帮助企业释放新能力并推动有意义的业务成果。
9月，我很荣幸与牛津量子电路公司的首席执行官和首席技术官一起参加了他们最近在我们的JFK 10数据中心部署纽约第一台量子人工智能计算机的重要里程碑活动。牛津量子电路公司正在利用Platform Digital的托管和连接能力来大规模扩展其人工智能能力，解决效率和资源限制问题。一家领先的全球科技公司选择Platform Digital部署其全球业务，利用其HPC人工智能环境所需的液体冷却能力。一家领先的医疗保健分析和技术解决方案公司正在Platform Digital上扩展其地理覆盖范围，以解决数据本地化和主权挑战。
一家领先的高等教育研究机构正在利用Platform Digital的液体冷却能力，这是其HPC和人工智能部署所需的。一家领先的欧洲技术和网络提供商正在Platform Digital上扩展，在美国部署主权云解决方案，以支持其客户的合规需求。一家全球支付提供商和Digital Realty的新客户选择Platform Digital在多个市场部署基础设施，以利用网络和云生态系统，同时解决可扩展性和合规要求。一家跨国金融服务公司正在Platform Digital上扩展，利用Digital Realty领先的金融和网络生态系统。在我将话题转给Matt之前，我想简要强调一下我们在全球可持续发展方面的进展。
第三季度，我们获得了EcoVadis金牌评级，这是一项著名的国际企业可持续发展认可。这一认可使我们在所有被评估的公司中处于第97个百分位，突出了我们在全球可持续发展表现最佳企业中的地位。我们通过签署额外合同扩大了在伊利诺伊州的可再生能源承诺，这些合同支持由Soltage开发的高影响力本地社区太阳能项目。这些本地采购的太阳能项目将有助于支持当地电网，并使我们数据中心周围社区的居民受益。此外，在第三季度，我们宣布与Current hydro签订长期可再生能源协议，从俄亥俄河沿岸的三个项目采购500吉瓦时的清洁基本负荷水电。这些协议突出了我们致力于在我们运营的地区采购新的24/7无碳能源，使我们能够支持客户的需求。现在，我将电话转给我们的首席财务官Matt Mercier。
谢谢Andy。Digital Realty连续第二个季度在收入、调整后EBITDA和核心FFO每股方面实现了两位数增长，反映了我们业务的 momentum，这得益于大量积压订单的启动、强劲的续租价差、适度的客户流失和不断增长的费用收入。我们在实现这些创纪录业绩的同时，降低了杠杆率，并保持了充足的流动性，以投资于我们5吉瓦可销售IT负载跑道上的数据中心项目。在第三季度，核心FFO每股同比增长13%，达到新的季度纪录，而租赁业绩的特点是地域和产品广度以及0至1兆瓦以上互联类别的持续强劲表现。
展望第四季度，我们再次上调了全年指引，并预计2026年开始时将有显著的 momentum 和大量积压订单，这为我们的长期增长提供了跑道。正如Andy所提到的，我们在第三季度签署了代表2.01亿美元年化租金的租约，使年初至今的租赁额在100%份额基础上达到7.76亿美元。按Digital Realty的份额计算，我们在第三季度签署了1.62亿美元的新租约，这些租约在我们的三个地区分布均匀。我们的0至1兆瓦以上互联产品组合继续展现出我们一直强调的强劲 momentum，本季度新预订量达到8500万美元，主要由美洲的创纪录预订量和欧洲、中东和非洲的强劲表现推动。
我们在过去一个季度还在该细分市场创下了人工智能预订量的纪录，表明我们企业客户中面向人工智能的需求持续涌现。互联预订量也创下了新纪录，比上一季度的纪录高出13%。0至1兆瓦以上互联类别的定价强劲，由我们在美国一个连接最紧密的设施中的租赁引领，在过去四个季度中，我们在该产品组合中租赁了3.19亿美元。我们在自己的份额中签署了7600万美元的超过1兆瓦类别的租约，虽然租赁分布在我们的各个地区，但欧洲、中东和非洲的定价强劲，超过1兆瓦产品的定价强劲，本季度平均每千瓦超过200美元。
在租赁 momentum 的基础上，截至季度末，Digital Realty份额的积压订单增加到8.52亿美元，1.37亿美元的启动量被我们的新预订量所抵消。展望第四季度，我们预计另有1.65亿美元的租约开始，另有5.55亿美元计划在2026年全年开始。我们庞大的积压订单为我们未来几个季度提供了强大的可见性和可预测性。在第三季度，我们签署了1.92亿美元的续租期租约，综合现金续期增长8%，第三季度的现金续期再次主要集中在我们的0至1兆瓦类别，1.38亿美元的续期增长4.2%，超过1兆瓦的续期4900万美元增长了20%，这是由新加坡、芝加哥、北弗吉尼亚和新泽西的交易推动的。
今年迄今为止，季度现金续期平均增长7%。总客户流失率保持在1.6%的低水平。至于收益，我们公布的核心FFO每股为1.89美元，创纪录，同比增长13%，反映了启动量和积极的续租价差带来的强劲上行空间、费用收入的持续增长以及与去年相比的外汇收益。按固定汇率计算，我们第三季度的核心FFO每股为1.85美元，同比增长11%。数据中心收入同比增长9%，但调整后EBITDA同比增长14%，这是由数据中心收入增长和费用收入增加推动的。
本季度，运营费用继续增加，反映了我们业务规模的扩大、就业成本的上升和季节性影响。随着年底的临近，我们预计维修和维护费用将出现典型的季节性增长，同时公用事业费用和相关报销将出现季节性下降。第三季度相同资本现金NOI增长强劲，同比增长8%，这是由按固定汇率计算的数据中心收入增长7.8%推动的。第三季度按固定汇率计算的相同资本现金NOI增长5.2%，九个月按固定汇率计算的相同资本现金NOI增长4.5%，这促使我们将全年指引范围上调至4.25%至4.75%。
关于我们在整个第三季度的投资活动，包括合作伙伴份额在内，我们在开发资本支出上花费了超过9亿美元，按Digital Realty的净 basis 计算约为7亿美元。本季度，我们交付了约50兆瓦的新容量，其中85%已预先租赁，同时我们启动了约50兆瓦的净新数据中心项目，使得在建项目为730兆瓦。截至季度末，我们的数据中心开发总管道为97亿美元，预期稳定收益率为11.6%。我们未来增长的跑道，包括土地、外壳和正在进行的开发，约为5吉瓦的可销售IT负载。
需要澄清的是，IT负载与数据中心开发领域的新进入者所吹捧的总公用事业馈电数字不同，因为公用事业馈电还必须用于为数据中心冷却和提供冗余。第三季度，我们在亚特兰大、波士顿和迈阿密修剪了一些小型非核心设施，总价值9000万美元，10月初以3300万美元出售了达拉斯的一个非核心设施。我们将其中6700万美元的资本重新部署到芝加哥和洛杉矶的土地上，以增强我们的开发能力。转向资产负债表，杠杆率降至4.9倍，远低于我们5.5倍的长期目标，而资产负债表流动性保持强劲，接近70亿美元，这不包括通过我们的合资企业和新的美国超大规模数据中心基金安排的150亿美元私人资本。
我们的下一个债务到期日是2026年1月的11亿欧元票据，利率为2.5%。除此之外，我们还有一笔规模较小的2.75亿瑞士法郎票据，利率为0.2%，将于明年下半年到期。展望未来，我们的到期日在2035年之前保持良好的阶梯式排列。让我以我们的指引结束，我们将2025年全年核心FFO指引范围的中点提高约2%，新范围为每股7.32美元至7.38美元，以反映好于预期的经营业绩和更新的外汇假设。
我们还将固定汇率核心FFO指引范围的中点提高2%，至7.25美元至7.30美元每股。尽管我们对本季度的表现和超出预期感到热情，但我们预计第四季度核心FFO每股将受到季节性较高的维修和维护费用、非核心资产出售的不利影响以及与较低利率和现金余额相关的利息收入下降的影响。我们上调的核心FFO每股指引的中点代表同比增长约10%，反映了我们基础业务的 momentum 和今年迄今为止美元走弱的好处。
按固定汇率计算，核心FFO每股增长中点预计超过8%，反映出与今年年初我们预测的增长相比提高了200多个基点。为支持指引中的底线改善，我们将2025年全年收入和调整后EBITDA指引范围的中点各提高7500万美元。我们将现金和GAAP续租价差指引范围的中点分别提高到6%和8%，以反映市场基本面的持续强劲。我们还将固定汇率相同资本现金NOI增长假设的中点提高50个基点，至4.5%。
最后，我们将2025年全年G&A假设的中点提高750万美元。总之，我们对第三季度的表现以及我们平台的持续 momentum 感到非常自豪。我们0至1兆瓦以上互联产品组合的实力，加上我们5吉瓦电力储备的严格执行以及不断增长的积压订单，使我们能够在2025年剩余时间和2026年实现持久增长。我们仍然专注于执行我们的战略，以提供客户所需的容量，并保持财务纪律，为我们的利益相关者创造长期价值。
我们的准备发言到此结束。现在，我们很高兴回答大家的问题。操作员，请开始问答环节。
现在开放电话问答。为了节省时间并允许更多人提问，每位提问者限提一个问题。要提问，您可以按电话上的星号然后按1。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号然后按2。今天的第一个问题来自BMO Capital Markets的Ari Klein。请讲。
谢谢，下午好。我想，鉴于今年核心增长9.5%的指引上调，我知道你们没有提供2026年的指引，而且有一些外汇收益，但您能否谈谈明年的利弊以及在平衡发展投资要求的同时保持甚至加速当前增长水平的能力。谢谢，Ari。
我会让Matt来谈这个问题。
好的。嘿Ari。所以，我想我首先要说的是，我们对今年的业绩以及我们现在几个季度的超出预期并上调指引感到自豪，这导致我们按固定汇率计算今年的增长率在8%到8.5%左右。展望2026年，您知道，我们正处于一个良好的开端，我们继续以10%的收入增长为目标，这得到了我们超过5.5亿美元的健康积压订单和继续支持我们业务的强劲基本面的支持。
我想说的其他一些事情是，您可以说是2026年初我们将面临的一些阻力。我们确实有大约13亿美元的债务在1月到期，利率约为2.5%。我们还计划将15亿美元稳定资产中剩余的40%贡献给我们相对较新的北美超大规模基金。考虑到2026年降息的预期，通常这会是一个好处，但对我们来说我们有相当可观的现金持有量，您知道，这可能会导致利息收入下降。
尽管如此，您知道，我们感觉我们在降低2026年计划的风险方面走在正确的道路上，并且对未来继续增长感到满意。
下一个问题来自Jefferies的John Peterson。请讲。
哦，太好了，谢谢。我希望您能多谈谈您在主要地铁市场看到的超大规模企业的需求情况。Andy，我认为在您的准备发言中，您提到了他们对吉瓦级园区的关注，但您是否开始看到任何对延迟敏感的超大规模人工智能应用进入DLR市场的例子？
嘿，谢谢John。我会先开始，然后请Colin谈谈我们与超大规模客户的客户对话情况。显然，就总份额而言，我们今年、第三或第四季度开局强劲，签署量超过2亿美元，是第四大季度。我认为独特或很棒的一点是，在我们支持他们增长的主要市场，无论是云计算还是人工智能，我们看到了巨大的需求多样性。所以我认为在过去七个季度中，我们最大的单笔签约来自不同的客户。
需求非常多样化。事实上，我们本季度的两个最大签约客户是有一段时间没有与我们签署大笔交易的客户。我们继续准备在最受珍视的地点、对我们客户更具战略意义的地点提供大量容量块。我会让Colin谈谈他在这些容量块上的一些对话。
谢谢Andy。是的，John，感谢您的问题。第三季度的预订量显然在我们三个地区具有多样性。就与超大规模企业的对话而言，我想说这是导致我们创纪录最大管道的强劲对话。因此，我们的大型连续业务范围继续具有真正的价值。因此，他们看到了我们在之前确定的市场中5吉瓦容量的兴趣和对话。因此，我们的客户现在开始非常关注我们2026年和2027年的交付，这些交付将在近期上线。所以我认为这确实产生了一些真正的兴趣来继续讨论，实际上跨越了人工智能。
但云计算仍然是我们与客户持续的对话。
下一个问题来自美国银行的Mike Funk。请讲。
是的，谢谢今晚回答问题，伙计们。那么Andy，您能否谈谈2026年的到期租约以及您如何考虑提高这些租约的续租价差的能力。
当然。谢谢Mike。所以我认为我们现在几个季度继续看到的情况大致相同，如果您将其分为我们讨论业务的两个主要类别，我们继续在小于1兆瓦的类别中看到强劲的定价能力。我认为我们本季度或过去12个月的现金市值为4.2%或4.3%。我们认为定价将保持在该范围内。然后更大的交易，您可以看到我们开始看到持续的下降，不仅仅是2026年，而是未来几年，我认为直到2029年左右，我们的到期利率会低至124左右。
从我们在更大交易类别中的新签约可以看出，我们显然以比这更健康的市场利率签约。听着，我认为我们正在努力通过我们提供的容量块将客户推向市场，这是我们投资组合的产物，是我们的价值增加。但其中一些只是这些市场供需动态极其紧张的产物。而且，由于各种原因，这些市场的紧张状况预计将持续一段时间。
下一个问题来自富国银行的Eric Lebcho。请讲。
谢谢回答问题，伙计们。Andy，我很好奇关于大型容量块，您能否谈谈您正在与之交谈的超大规模企业的多样性。有很多新的参与者，无论是新云公司、模型开发人员、芯片公司，还是您是否专注于您历史上的四大或五大公司？然后也许您也可以谈谈资本支出。我的意思是，如果您开始赢得一些这些更大的需求，我们应该如何考虑通过管理基金、资产负债表上的现金之间的资金来源，这是否会将资本支出预期提高到30至35亿美元以上？谢谢。
谢谢Eric。所以我会把资金问题交给Matt，他可以谈谈我们现在通过成功的超大规模基金、合资伙伴关系、资产负债表流动性汇集的众多杠杆，这些加起来似乎有大量的流动性和干粉来为我们平台的增长提供资金。但在客户方面，总的来说，容量块越大，信用质量越高，交易对手的规模越大，业务越成熟。我们当然支持一些新云公司，但我想说我们与他们的合作并不在大型交易领域。
我们在所谓的兆瓦、2兆瓦级、边缘类型位置和小型容量块中支持他们。所以当您考虑那些，称之为25s、50s、数百甚至更大的近期大型交易时。我认为我们正在与之对话的是一系列所谓的更传统的超大规模客户，这些客户是我们顶级客户名册中的家喻户晓的名字。
是的，Eric，关于资金。正如您所指出的，我们今年的目标是30至35亿美元。我们正朝着这个目标前进。虽然我们没有给出明年的具体指引，但我可以告诉您的是，特别是在总水平上，我们预计2026年的支出会更多。现在我想说其中更大的一部分将在我们的私人资本集团内。但我仍然预计，当您降至我们的份额水平时，您会看到比我们今年的支出略有增加或增加，因为我们开始真正进入我们正在进行的项目的最佳状态，能够在26年下半年至27年交付增量容量。
下一个问题来自花旗的Michael Rollas。请讲。
谢谢，下午好。只是关于您投入合资企业和表外合作伙伴关系的资金与您自己进行的资金的比例？您如何考虑未来的组合，是否有机会重新审视Digital的正确目标杠杆率，以承担更多表内项目并为股东创造更多增值？谢谢。
谢谢Michael。所以这个模型涉及目标杠杆率，但我认为我们在这方面没有改变。通过我们成功的超大规模基金、合资伙伴关系，我们现在汇集的众多杠杆中的一个很好的事情是，我们可以在不同的项目水平上部署不同数量的杠杆，与私人资本一起，为项目产生合适的回报。这是提醒，这是我们融资模型的演变。对吧。从一次性稳定资产的合资企业开始，然后转向开发。
我们的首个基金是两者的结合，这确实是我们战略性私人资本举措扩展的开始，背景是我们看到的需求格局非常巨大。对吧。您看看为继续数字转型增长、继续云计算作用以及真正启动人工智能并进行商业化所需的吉瓦数。然而，作为一家800多亿美元的公司，我们仍然相信，拥有所谓的私人资本业务，尤其是围绕超大规模企业的私人资本业务，使我们能够为客户的增长提供动力，并在为Digital的股东产生加速的每股底线增长方面取得平衡。
所以我认为这是两全其美的，允许我们通过我们的平台做更多事情并有效地提供资金。
是的，Michael，我简要补充一下，看，我认为我们5.5倍的目标杠杆率在平衡我们的总体资本成本以及我们今天的位置和我们未来寻求资金的方面是一个很好的位置。也许我还想补充一点，看，我们现在是4或9，所以这给了我们一些能力，您知道，在必要时根据资本市场环境上升甚至下降，以便我们能够继续为未来更大的建设和我们拥有的相当好的需求状况提供资金。
下一个问题来自Green Street的David Guarino。请讲。
嘿，谢谢Andy。我只想澄清一下您关于在 tertiary 市场进行这些数百兆瓦交易的评论。这是您会重新考虑追逐这种需求的事情吗，无论是在资产负债表上还是通过基金？或者Digital Realty的策略是继续坚持主要市场？
谢谢David。所以我认为这个评论试图传达一些希望显而易见的主题，但我想提供我们的想法。首先，这肯定显示了启动这项技术所需基础设施的可信信念。当您浏览这些公告列表时，您仍然看到许多大型公告只是在谈论训练，对吧？甚至没有真正发展到推理或人工智能用例的商业化使用。您还看到该领域的参与者多样性，我认为这是健康的。这不一定只与一个主要参与者构建该基础设施有关。
谈到Digital，我认为我们在整个产品系列中取得了巨大成功。从支持不断增长的企业业务到超大规模客户，我们专注于我们不仅看到需求多样性和稳健性，而且工作负载对位置和延迟敏感的市场。所以您问题的答案是。我们当然会密切关注。我可以告诉您，我们的团队正在处理大量这些机会。我认为我们的交叉点更类似于我们的战略。就像我之前说的，这些云可用区市场，北弗吉尼亚州、圣克拉拉、法兰克福以及世界各地，它们是紧张的市场，而且可能会长时间紧张。我认为这些市场的周边地区最有意义，因为我们希望投资于我们长期相信的基础设施。这就是我们今天的想法。
下一个问题来自瑞银的John Hodelick。请讲。
谢谢。Andy，关于电力方面的一个简单问题。鉴于您在接入电网方面看到的限制，是否考虑在一些新项目中采用电表后电力解决方案？
谢谢John。不久前，我们实际上在南非宣布了一项更大的公告，我们正在一个类似于该概念的市场建设太阳能。显然，那个市场的电网非常脆弱。所以我们能够通过我们的平台在该市场真正扩大我们的护城河，提供基本上是电表后的补充电力。我可以告诉您，我们正在众多市场考虑这一点，背景更多是作为桥梁解决方案。我们不确定这座桥梁可能有多长，但我们从客户那里听到，从长远来看，他们更喜欢公用事业，因为电源的多样性和冗余性。
但我们很乐意通过桥梁解决方案帮助我们的公用事业合作伙伴。您可以考虑在一些面临短缺、电源延迟的市场中这样做。
下一个问题来自TD Securities的Michael Elias。请讲。
太好了。谢谢回答问题。只是基于这一点，我很好奇。您知道，当我想到您的投资组合时，您显然在北弗吉尼亚州的杜勒斯有非常有价值的容量。您知道，您是否有可能将天然气引入该站点以加快其他建筑物的交付？也许作为其中的一部分，在并购方面，有很多公司可能租赁了一些设施，但他们有一些土地储备。您如何看待这种情况下的并购机会？谢谢。所以。
谢谢Michael。所以只是简单提一下。我的意思是，我们正在考虑所有存在电力基础设施短缺、延迟或挫折的市场。所以这不仅仅是一个站点，不仅仅是一个子市场或市场。我们正在考虑这个问题，试图使解决方案发挥作用，并且我们正在以深思熟虑的方式这样做。对吧。我们长期致力于这些市场，已经在这些市场多年。我们将继续留在这些市场。我们希望成为社区、客户的良好管家。但这不仅仅是一个特定的市场。
在众多市场中，这可能是我们加速基础设施部署的工具包中的一个工具。我会把它交给Greg，让我们了解他对并购市场的看法。
是的。谢谢Andy。谢谢Michael。Michael，我想说我们今天的战略与以往一致，您知道，我们继续在市场上寻找能为我们提供最佳风险调整回报的机会。所以您知道，今天我们正在考虑购买土地和开发，我们正在考虑购买具有战略意义的建筑物，我们正在考虑购买具有战略意义的公司，这具有工业逻辑。所以我想说，您知道，我们在战略方面没有改变任何事情。我想说在今天的市场中，您知道，我们在所有这三个增长方面都有机会，如果您愿意的话，我们会继续评估它们。
下一个问题来自Evercore isi的Irvin Liu。请讲。
嗨，谢谢回答问题，Andy。我想问一下5吉瓦的未来可开发容量。您能否帮助我们了解这些可开发容量可供租赁的时间表？您知道有多少已经可供租赁，如果有的话，以及与此容量相关的任何客户对话。谢谢。
当然。谢谢Irvin。所以我会谈谈最前面的容量框，然后我会请Colin谈谈客户对话。但它们在某种程度上是相辅相成的。我们所看到的是，人们持续关注当下。当我们在2024年导航并签署超过10亿美元的新签约，包括一些大型容量块时，我们看到随着电力交付以及我们的基础设施和数据中心交付的临近，兴趣继续上升，我们能够以有吸引力的利率和最终回报与大量多样化的客户相交。
鉴于这些地点的价值，它们对我们的客户具有战略重要性。这些通常是我们的客户在其设施内吸引主要客户的地点，无论是云还是其他高利润服务，它们在这方面是独特的。就像一年前发生的那样，我认为这种季节性本质，当我们接近所谓的26年末期或202027年期或不久之后的2028年，对这些客户的吸引力越来越大。随之而来的是，对话专栏中我们将要谈到的内容正在上演，抱歉，在北弗吉尼亚州，无论是马纳萨斯Digital杜勒斯还是靠近我们现有的劳登园区。
这种情况正在夏洛特、亚特兰大、达拉斯和圣克拉拉发生。在美国以外，在欧洲的主要所谓平坦市场或亚洲的主要东京足球市场也在发生这种情况。我只是随便举几个例子。所以有许多市场有那些所谓的近期大型连续容量和客户寻求的年期。但是，Colin，请继续。
谢谢Andy。我认为我们非常处于Andy谈到的优先排序窗口中。2026、2027、2028年的租赁活动现在非常紧迫。我之前强调过我们有记录以来最大的管道。顺便说一下，这也表明0至1的 momentum 很大，我们在预订量中看到了这一点。但是Greg在北美和平坦市场为我们获得的这些大型连续容量块的对话确实在核心市场成为持续的对话，这是Andy谈到的这些云区域区域对持续需求的出现具有弹性。
所以，您知道，我们对我们产生的对话和管道感到满意。
下一个问题来自摩根大通的David Choi。请讲。
我是Richard，只是想跟进一下。鉴于行业对容量的长期交付周期，无论是建设还是需求。当我们看到您2026年的大部分容量都已售罄时，当您考虑2027年的开发表时，相对于26年，它会有多大，因为您已经计划了一段时间并看到了需求管道。谢谢。
是的，这些是大型容量块，概念是客户真的只想开始建设。对吧。他们不需要在2026年或2027年的特定日期启用整个100兆瓦或200兆瓦。只是他们希望开始逐步启用，这是现场电力交付以及我们的基础设施和数据中心交付的产物，我们正试图确定时间。所以我不认为这是5吉瓦中的可观数量。我的意思是，当您把它们加起来时，我刚才提到的那些市场，仅在北美和美国以外的少数市场就有数百兆瓦。
当您将拉丁美洲或南非的能力添加到这些数字中时，我甚至没有真正触及。
下一个问题来自高盛的Jim Schneider。请讲。
晚上好。谢谢回答我的问题。关于您谈到的26年和27年开始的超大规模人工智能部署前景，您能否谈谈支撑这些部署的一些技术要求？我认为我们知道英伟达的Rubin及以后的几代产品将需要800伏架构以及液体冷却。我假设，您现有的大部分容量目前都不具备这些。那么您如何考虑为这些新设施进行规划，以及您是否考虑改造任何现有设施以适应这些新要求？谢谢。
谢谢Jim。所以Chris和我会合作，但Chris，为什么不从我们到目前为止所做的所谓人工智能就绪、冷却就绪开始呢。然后我的意思是，如果您不涉及，我可以谈谈我们有客户流失的最近轶事。我们正在将风冷切换到下一代液体冷却。只是为了回答Jim的问题。
是的，不，感谢您的问题，我喜欢您从新旧角度思考的方式，因为这正是我们部署不同工具集和不同能力的方式。但我们多年来一直是英伟达DGX预认证计划的合作伙伴。我们是那里的领先合作伙伴之一。我们继续与他们合作。甚至不是您今天说的芯片组，而是两三年后将要推出的芯片组。所以我们一直在关注这一点。为电话会议上的其他人提供配电部分。关于800伏，我们在不同类型的配电能力方面已经有一段时间了，这将是必需的。这主要是为了新建设。我们一直在寻找和发展我们的模块化设计，对吧？这种模块化设计不仅在我们的新业务范围内，而且在我们现有的业务范围内已经部署了很多年。所以我们一直在寻找如何引入液体，坦率地说，我们的架构。对于这些新建筑，我们允许我们以非常精细的方式与芯片组的致密化保持一致。所以对于部分改造，我们已经谈论了一段时间，称为HD Colo。所以。
我们真正一直在努力的HD Colo能力在30个大都市、170个设施中可用，您可以在大约14周内部署它。这使我们能够为客户将密度提高到150千瓦。这将支持Rubens，它将支持许多Grace Blackwell。因此，当我们的客户需要时，我们现有的设施有很大的扩展空间。所以我们一直在密切关注它将如何进入市场。我想您可能已经看到了一些关于我们Digital Reality创新实验室的新闻稿和客户公告。我们建立它的原因是为了让我们的所有合作伙伴能够在一个环境中聚集在一起，不幸的是，今天的数据中心是集成点。所以我们试图预先设计和设置一系列标准，以便我们的客户能够在将基础设施推向市场时获得成果。所以。正如您所了解的，我们在这些合作伙伴方面一直走在曲线前面，并确保我们能够在全球范围内为客户提供可重复的结果。所以。
下一个问题来自Raymond James的Frank Luthen。请讲。
太好了，谢谢。您能否告诉我们您现在看到的企业平均部署规模是多少？您认为您在这方面获得了市场份额吗？然后能否告诉我们您的新预订中有多少百分比用于人工智能推理工作负载？谢谢。
谢谢Frank。所以我会尝试分几个部分解决这个问题。所以在我们的总签约量中，本季度约50%与人工智能相关，特别是0至1兆瓦。因此主要面向企业。我们确实看到该签约量中超过18%是所谓的人工智能相关，创下新高。所以高性能计算。因此，该类别中的这一数字本身可能在一段时间内徘徊在个位数或高个位数附近。所以我们看到这一数字有所上升。您看到某些行业，金融服务、制造业，某些客户类型，我想说正在接近概念验证并不断发展。
我仍然认为“推理”这个词还处于萌芽阶段，坦率地说，基于在商业化的企业私有数据站点环境中采用这种技术的事实。我们甚至还没有触及我们可以用这项技术做什么的表面。对吧。我认为B2C应用远远超过了企业将要发生的事情。所以我不认为，我认为我们市场中支持云和企业的一些数据中心最终将成为基础设施应用的所在地。但我认为我们还有很长的路要走，特别是当人们现在发布的新闻稿只是谈论今天的训练时。
下一个问题来自Guggenheim Partners的Joe Osha。请讲。
嗨。是的，我的问题很简单。如果我看一下1兆瓦以上的价差，已经连续两个季度达到两位数，最近一个季度几乎达到20%。我们是否只是看到暂时的现象，或者这种价差水平将成为新常态？谢谢。
是的，谢谢。谢谢Joe。看，我认为您看到的是，我认为您看到的是，正如Andy earlier提到的，随着我们开始展望未来，我们看到未来几年利率开始下降。我的意思是，今年，到目前为止，在1兆瓦以上的续租期相对较少。随着26年和27年到期时间表的推进，我们将开始看到这种情况增加。但即使在本季度，您也会看到本季度的平均利率超过180，这反映了我们在美国连接最紧密的设施之一的租赁。在过去四个季度中，我们在该产品组合中租赁了3.19亿美元。我们在我们的份额中签署了7600万美元的超过1兆瓦类别，虽然租赁分布在我们的地区，但欧洲、中东和非洲的定价强劲，超过1兆瓦产品的定价强劲，本季度平均每千瓦超过200美元。
下一个问题来自摩根士丹利的Cameron McVeigh.。请讲。
嗨，谢谢回答我的问题。只是想问一下未来的资本支出，您是否预计未来的资本支出会更多地用于改造现有数据中心以实现更密集的部署，或者扩大新容量？其次，您认为这些增量资本支出是为了在零到一段还是一段以上的部分捕获更多增长？谢谢。
谢谢Cameron。所以我认为Matt已经稍微谈到了这一点。我的意思是，我认为只是 paraphrase，鉴于我们的所谓外壳或正在建设的外壳、数据中心和可乐大厅的交付以及土地转化为外壳并最终转化为数据中心的机会和转化率，资本支出在总额和份额基础上都可能更高。所以这只是基于成功驱动，当谈到资金去向时，总的来说，资金用于新容量。新容量的建设远远超过了我们投资组合所需的资金。当谈到资本支出的类型时，是的，当您称之为倾向于50、100、200兆瓦的交易时，美元金额肯定更大。但我们在这家公司制定了战略优先事项，确保我们不会在全球50多个不断增长的大都市中为企业可乐客户提供黑暗服务。这些企业正在我们这里登陆私人IT，用于他们的数字转型混合云，并再次连接到我们的顶级云客户。
因此，我们为所有在Digital登陆和扩展的客户构建的良性循环是我们价值主张的一部分。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Maher Yathy。请讲。
太好了。谢谢回答我的问题。我想问您，我的意思是，自2月以来，您已经上调了指引并签署了许多新合同。当然，我们看到美国的在建项目数量显著增加。但是当我看您的开发资本支出指引时，它没有变化。我不是建议您应该花更多钱，但您认为建设越来越大的园区的动力正在将项目转移给私人开发商，并减少了您通常可能获得的份额吗？第二个问题是，您能否说明正在建设的新大型项目的信用质量。
您认为回报是否与承担更大的项目、客户数量更少、可能没有您传统的财富500强公司目前可能拥有的相同现金流水平相称。谢谢。
当然。所以我想这是我们的最后一个问题，有很多 unpack。我们会尽量尝试。所以我们的开发在开发生命周期中总共进行了约100亿美元。所以也许出门的美元我们只称之为推向我们指引的高端，这是一个不错的指引范围，但我们肯定倾向于更大的项目，这对我们来说不是静态的。对吧。项目正在交付。我认为上一季度创纪录的启动量。本季度有大量的启动量，这意味着。项目正在脱离该时间表，新项目正在添加到该时间表中。正如之前的问题所解决的，我们主要在我们看到企业到超大规模企业需求多样性、工作负载对位置延迟敏感的主要市场中相交。我们今天不一定追求单一地点，但我们非常了解这些机会，并看到我们拥有卓越地位的市场正在扩大和延伸，我认为这是您可能看到我们下一步支持这些类型客户增长的地方。对于我们来说，我不能代表其他人，但对于我们来说，当您谈论这些大规模地点时，无论是在我们的主要市场还是其他地方，我们都致力于确保交易对手风险适合项目。
所以肯定倾向于更大的所谓万亿美元级别的投资级公司，这并不意味着我们不与我所说的新云公司开展业务。但到目前为止，我们还没有参与针对这些名称的主要单一项目。
今天电话会议的问答部分到此结束。现在，我想将电话转回给总裁兼首席执行官Andy Power，由他致闭幕词。Andy，请讲。
谢谢Nick。Digital Realty在本季度再次表现强劲，延续了我们全年的 momentum。我们看到0至1兆瓦以上ix业务的持续强劲，互联预订量创纪录，突出了我们全球全系列平台的实力。我们的积压订单增长，现在占数据中心收入的20%。我们的管道处于创纪录水平，我们为更好的长期可持续增长做好了充分准备。这是我们行业的特殊时期。需求从未如此强劲。我们定位公司以应对这一时刻的挑战，具有强大且不断增长的价值主张、增强的创新和进化的 funding 策略，使我们能够更好地满足客户需求，同时提高整体回报。
我为我们才华横溢、敬业的同事感到无比自豪，他们继续以极高的水平执行，感谢大家的辛勤工作。我对未来的机会感到兴奋，并继续专注于为我们的客户、合作伙伴和股东提供服务。感谢大家今天参加我们的会议。
今天的电话会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。