Brandon Fox（临时首席财务官兼首席会计官）
Doug Bouquard（首席执行官）
Robert R. Foley（首席财务官）
Ryan Roberto（资本市场与资产管理主管）
Steven DeLaney（Citizens JMP）
John Nickodemus（BTIG）
Richard Shane（摩根大通）
欢迎参加TPG房地产金融信托公司2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如需要操作员协助，请按电话键盘上的0。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我很荣幸介绍Bob Foley。谢谢。您可以开始了。
早上好，欢迎参加TPG房地产金融信托公司2025年第三季度业绩电话会议。今天的发言人包括首席执行官Doug Gaccard、临时首席财务官Brandon Fox以及资本市场与资产管理主管Ryan Roberto。Doug和Brandon将对公司、其业绩以及TRTX运营所处的整体经济环境进行评论。Doug、Brandon和Ryan将回答参会者的问题。昨晚，我们提交了10-Q表格，发布了新闻稿并分享了业绩补充材料，所有这些都可在公司网站的投资者关系部分获取。
今天上午的电话会议和网络直播正在录制。有关本次电话会议重播的信息可在我们的业绩发布稿和TRTX网站上查询。录音是TRTX的财产，任何未经授权的广播或以任何形式的复制均严格禁止。今天上午的电话会议将包括前瞻性陈述，这些陈述具有不确定性且超出公司控制范围。实际结果可能存在重大差异。有关可能影响结果的风险的全面讨论，请参见公司最新10-K表格中的风险因素部分。除非法律要求，否则公司没有义务更新我们的前瞻性陈述或预测。
在今天的电话会议中，我们将提及某些非GAAP财务指标，这些指标在我们的业绩发布稿和业绩补充材料中已与GAAP金额进行了调节，两者均可在我们网站的投资者关系部分获取。今天的业绩电话会议是我的最后一次。在TPG工作超过12年并担任TRTX首席财务官10年后，我和我的妻子决定我将在年底退休，担任TPG房地产的高级顾问，这已在六周前通过新闻稿宣布。作为高级顾问，我将继续担任TRTX和我们其他房地产工具的投资审查委员会成员。
Brandon Fox已担任临时首席财务官，Ryan Roberto已承担资本市场和投资组合管理的所有职责。继任计划在我决定退休之前就已制定，Brandon和Ryan多年来一直在逐步适应他们的新角色。这一过渡的最后阶段将在假期季节前完成。我与Brandon和Ryan分别合作了7年和10年。我对他们成熟的能力和判断力充满信心。Brandon和Ryan一直是Doug的得力队友，因为他继续推动TRTX取得成功。
自2015年以来，与我的TPG同事合作将TRTX从从银行购买的25亿美元贷款组合转变为市场领先的商业抵押贷款REIT，这是一种荣幸。对我而言，重要的记忆包括179亿美元的贷款投资、CRTX 2017年首次公开募股、早期进入CRE CLO市场，以及建立作为发行人和抵押品管理人的强大品牌。我还为TRTX根深蒂固的纪律严明的信贷投资、投资组合管理和负债管理文化以及公司与股东、贷款人、债券投资者和借款人的透明沟通感到非常自豪。和今天电话会议上的大多数人一样，我是股东，我期待TRTX继续增长和取得成功。
我对TRTX团队及其在Doug深思熟虑和充满活力的领导下执行其业务计划的能力充满信心。我认识今天电话会议上的许多人已有数十年，在此期间，房地产信贷市场已发展出令人印象深刻的深度、广度和流动性。我感谢你们对TRTX、我的同事和我本人的信任和支持，也深深感谢多年来发展的许多专业关系和个人友谊。我会想念你的，Doug。
首先，我想花点时间感谢Bob过去12年来对我们公司的 dedicated 服务。你令人难以置信的职业道德和战略眼光为TRTX股东带来了极大的好处。像行业中的许多人一样，你在我的生活中扮演了各种重要角色。一位深思熟虑的客户、一位亲密的导师、一位敬业的同事和一位好朋友。我们很高兴你继续担任TPG房地产平台的高级顾问，并祝贺你和你的家人获得了当之无愧的退休。此外，我期待与临时首席财务官Brandon和资本市场与资产管理主管Ryan继续保持密切的合作关系。
在过去一个季度，股票市场再次创下多个历史新高，而10年期国债上涨近40个基点，徘徊在4%附近。与此同时，房地产股票市场继续复苏，尽管速度不及更广泛资产市场的迅猛步伐。因此，房地产信贷的背景在绝对和相对价值基础上仍然具有吸引力。这种市场动态继续受到估值重置、银行业贷款意愿降低以及房地产类型和地区复苏不均衡导致的风险溢价上升的综合驱动。在第三季度，TRTX的投资活动加速。
我们在本季度完成了2.79亿美元的新投资，季度结束后又完成了1.97亿美元。除此之外，我们目前预计第四季度将有超过6.7亿美元的贷款完成。当你将我们今年迄今为止已完成的11亿美元贷款和预计在第四季度完成的贷款相结合时，2025年的新投资总额将超过18亿美元。这种稳定的活动增长将推动TRTX的收益增长，并展示我们投资平台的进攻性姿态。我们继续主要向多户住宅和工业资产放贷，这些资产约占我们已完成和进行中投资11亿美元的91%。
第三季度完成的贷款平均贷款价值比为65%，信用利差为3.22%，这表明在当前投资环境下我们可以获得有吸引力的信用风险状况。没有TRTX稳定的信用状况和充足的流动性，以及TPG综合债务和股权投资平台的投资洞察力，我们的投资活动是不可能实现的。虽然我们在投资方面非常活跃，但我们继续加强我们的负债结构，上周我们最新系列CLO FL7的定价就证明了这一点。这笔11亿美元的交易代表了我们最新的匹配期限无追索权、非按市值计价的融资，具有30个月的再投资能力。
由于FL6和FL7均在2025年发行，且具有30个月的再投资期，这两个工具将在未来30个月提供约19亿美元的融资能力，综合资金成本为SOFR + 175个基点。这些稳定、成本效益高且灵活的融资将加速收益增长，并在未来几年提供实质性的支撑。本季度的经营业绩和投资活动表明TRTX继续有能力实现其战略目标。与去年同期相比，我们的贷款组合净增长12亿美元，增幅12%。我们打算以RTX股票目前较账面价值折价20%的方式继续增长，我们认为这提供了巨大的价值。
随着我们拉动许多增长杠杆，包括部署过剩流动性和目前提高我们的债务权益比率以实现我们的全部投资目标，这种价值继续得到实现。将这些增长杠杆与TPG综合房地产平台的差异化 sourcing 和投资能力相结合，增强了我们为TRTX股东创造价值的能力。有鉴于此，我将把电话交给Brendan讨论我们的业绩。
谢谢Doug，早上好。在我回顾我们第三季度的经营业绩之前，我也想认可Bob及其对TRTX、TPG和我的职业生涯的影响。通过他的坚韧和承诺。Bob的影响力在TRTX和TPG中都能感受到。在我们共同合作的七年中，他的指导对我来说非常宝贵，我祝他一切顺利。谢谢你，Bob。2025年第三季度，TRTX报告的GAAP净收入为1840万美元，即每股普通股0.23美元，可分配收益为1990万美元，即每股普通股0.25美元，足以支付我们每股普通股0.24美元的季度股息。
由于我们的股票回购计划和又一个稳健的季度经营业绩，普通股每股账面价值环比从11.20美元增加到11.25美元。我们的经营业绩反映了我们投资战略的持续执行，这得到了我们灵活的资本配置方法和持久的负债结构的支持。在第三季度，我们发放了四笔贷款，总承诺额为2.792亿美元，加权平均信用利差为3.22%，收到了4.158亿美元的贷款还款，包括我们贷款组合中六笔全额贷款还款，共计4.058亿美元。这些还款主要是2021年和2022年发放的多户住宅和酒店贷款。
这些正常贷款还款继续证明我们的借款人能够执行其业务计划，并验证我们贷款组合的信用表现。我们回购了110万股普通股，总对价为930万美元，即每股普通股8.29美元，产生了每股普通股0.04美元的账面价值增值。总体而言，公司以每股7.89美元的加权平均价格回购了320万股普通股，导致本年度每股账面价值增值0.13美元。我们在优化资本结构方面仍然是市场领导者。周一，我们宣布了TRTX 2025 FL7的定价，这是一项11亿美元的管理型CRE CLO，将于11月17日左右结算。
该公司向机构投资者营销了约9.57亿美元的投资级证券，这些证券将为TRTX提供非按市值计价的无追索权定期融资。FL7包括30个月的再投资期、87%的 advance rate 以及发行时的加权平均利率为期限SOFR加1.67%（扣除交易成本前）。在发行FL7的同时，我们预计将赎回TRTX 2021 FL4。FL7的发行和FL4的赎回预计将产生约1亿美元的流动性，为新的贷款投资提供资金。我们在本季度结束时的短期流动性为2.164亿美元，包括7720万美元的可用于投资的现金（扣除根据公司有担保融资协议用于满足流动性 covenant 的1640万美元）、有担保融资安排下的未提取额度7860万美元以及抵押贷款义务再投资收益4420万美元。
我们的净盈利资产同比增长3.773亿美元，增幅12%，这得益于12亿美元的贷款发放。在季度末，我们的贷款组合再次100%履约，没有负面信用迁移。贷款组合的加权平均风险评级为3.0，与前七个季度一致。我们的CECL准备金环比减少260万美元，主要由于贷款还款，而准备金率为176个基点，与6月30日持平。公司的负债结构中87%为非按市值计价，反映了我们长期以来对稳定、长期和低成本负债的偏好。
总杠杆率环比持平，为2.6倍。在季度末，我们有16亿美元的融资能力可用于支持贷款投资活动，并遵守所有财务 covenant。我们第三季度的经营业绩再次表明，公司在资本配置、资产管理和资本市场执行方面的纪律严明方法将继续带来高质量的收益增长和增强的股东价值。我们仍然专注于保持我们的势头，以进一步缩小当前股价与账面价值的折价。有鉴于此，我们欢迎您的问题。操作员。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按星号2将自己从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。第一个问题来自Citizen jmp的Steve Delaney。请讲。
大家早上好，首先Bob，祝贺你拥有出色的职业生涯，祝你在我称之为半退休的生活中一切顺利。鉴于你将继续担任顾问，一位值得信赖的顾问。不，仅仅因为这个原因，这就是一个特别的电话会议。Brandon，我只是好奇。当你看到这个表现异常出色但规模为37亿美元的投资组合时，再看看你的2.6倍债务权益比，你认为公司目前的资本基础是否有一定的有机投资组合增长空间？
感谢您的问题，我确实认为情况是这样的。我们之前已经讨论过资产负债表的潜在增长，因为它目前的结构在6月。我们发布的材料显示，当你将公司的资产负债表杠杆提高到2.5、3、3.5倍时，根据发放贷款的ROE和发生时间，每股DE会有4到6美分的增量增长。在本季度。
今天下午，我们有望从美联储获得降息。当你和你的合作伙伴与借款人交谈时，你是否认为过渡性房地产有商业房地产股权资金在等待更有吸引力的利率环境，并且你是否预计不仅仅是这次25个基点的降息，而是如果我们像很多人预期的那样在明年获得3到4次降息，你是否会看到对你们主要过渡性贷款产品的需求显著增加？
是的，这是一个重要的问题。顺便说一下，我是Doug。早上好。我认为从投资活动的角度来看，我们已经开始看到一些加速。你知道，我提到过，当你把我们上个季度完成的贷款、我们在第四季度迄今为止完成的贷款以及我们已经签约的贷款结合起来，今年第三季度和第四季度的总额约为11亿美元。所以我们开始看到一些这样的情况。展望明年。
我认为有几件事我预计会增加对我们产品的需求。我认为第一，SOFR实际上走低将是一个重要驱动力，这可能在边际上推动一些过渡性资产的收购资金进入我们的行业。第一，第二，简单地说，随着利率波动性降低，你往往会看到对房地产交易的更大胃口，一般来说。所以我认为，当我们考虑我们当前的投资组合渠道时。正如我在前几个季度分享的那样，它一直是，我会说主要是再融资重点，通常大约80%左右。
我们预计，至少明年，收购活动和再融资活动之间可能会更加平衡，这再次受到美联储行动的部分推动。但也有一些。正如我 earlier 关于更广泛资产类别的评论，全球所有资产类别都出现了相当大的反弹。我想说房地产尚未完全参与这场反弹。我认为这确实使我们的资产类别在风险偏好方面处于特别有吸引力的位置。
感谢今天上午的评论。谢谢。
谢谢。
下一个问题。John Nicodemus来自ctig，请听。
你好，大家早上好。在我开始之前，只想祝贺你，Bob，在TPG和其他地方拥有出色的职业生涯。自从我们开始报道以来，与你合作总是一种 pleasure。首先，与Steve提出的问题类似。显然看到杠杆率环比持平。Brandon，你刚刚提到了提高杠杆率带来的收益能力提升。我很好奇，无论是在今年年底还是明年，考虑到新的CLO，考虑到 origination 量的增加，你如何看待杠杆率的节奏，我们假设到2025年底和2026年，你对时机的思考。
谢谢。
当然。是的，我认为Brandon提到的，回到那种增长路径图表确实再次描绘了随着我们提高杠杆率，以及坦率地说，这如何流入DE。我认为在本季度，以及到目前为止，我们在第四季度看到的是，你并没有真正看到我们新投资活动的那种 full earn in。因为即使在第四季度。确切地说。我们看到的是，第四季度的还款主要发生在季度的上半年，而我们预计的大部分新投资将在季度末完成。因此，作为市场上那些资产负债表显著增长的参与者之一，我们在贷款偿还和进行新投资之间会有45到60天的滞后。我们继续希望尽可能缩短这一工作日数。但这正是你在第三季度收益中看到的，我认为未来一两个季度也会是这种动态，因为我们继续扩大和增长我们的资产负债表。
很好。非常感谢你，Doug。这对我们真的很有帮助。然后我的另一个问题，这里有点细枝末节，但注意到你本季度最大的新贷款实际上是针对纳什维尔的一家酒店。这是最近几个季度你一直在减少敞口的领域。显然更专注于多户住宅和工业。所以只是好奇这笔贷款的背景，是否只是一个独特的机会。只是我们在查看本季度新贷款时注意到的事情。谢谢。
当然。我是Ryan。如你所知，如你所说，随着我们看到该行业的还款加速，我们一直在随着时间的推移减少对酒店业的一些敞口。对我们来说，这只是一个向高质量资产和高质量借款人放贷的独特机会，当时该业务计划在很大程度上已经完成。所以。为公司带来良好的ROE。以及一项有趣的投资。
太好了。我就这些问题。谢谢大家。
再次提醒，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。下一个问题来自摩根大通的Rick Shane。请讲。
嘿，伙计们。谢谢回答我的问题，Bob。我相信我们之后会赶上的，但我想我们关注你们公司已经接近20年了，这真的是一种 pleasure。非常感谢你多年来的智慧和体贴，以及思想的深度。所以谢谢你。对不起。谢谢。当我们考虑可用的杠杆时，今天有人问过是否可以提高经营杠杆。你在管理非应计项目方面做得很好。所以投资组合是应计的。在这一点上，提高ROE的机会是否是减少REO投资组合，拥有更多可杠杆化的资本，并且显然拥有不再拖累收益的投资组合。
这是否是我们前进以提高ROE的下一步？
是的。不，我认为这真的不是，不是具体的路径。我认为这真的只是，你知道，资产负债表净增长是最重要的单一驱动因素。我认为与我们的许多竞争对手不同，我们的REO投资组合在rde方面并不是一个实质性的拖累。我认为更多真正推动我们增长的实际上只是随着时间的推移资产负债表的净增长。我们的流动性状况甚至通过最近的系列CLO得到了进一步的 buttress。所以我认为对我们来说，未来几个季度将专注于坦率地说增长我们的资产负债表，并真正将我们的债务权益比率从。
我们最近一直在2.5左右，我认为随着时间的推移接近3、3.5真的是。这是重要的驱动因素。坦率地说，在REO处置方面不是这样。
明白了。好的。这很有帮助。我很欣赏这种具体性。我不是。也许我误解了 earlier 的答案，但在得到具体答案之前，我对提高杠杆率并不那么有信心。在我看来，这似乎是机会所在。这是否部分是由于CLO市场将根据最近的交易提供增量杠杆？
是的，不，那，那肯定给了我们。给我们更多的杠杆。一，这也给了我们更多的杠杆，但也降低了公司的资本成本，你知道，这笔交易已经定价但尚未完成。所以这些都是你将在未来几个季度开始看到的事情。
明白了。嘿，Doug，谢谢。而且Bob，就像我说的，我们稍后会找你，但谢谢你多年来的一切。
谢谢。
谢谢。我想将发言权交给管理层进行总结发言。
谢谢大家今天上午抽出时间，我们期待在未来向您更新进一步的进展。非常感谢。
今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。