身份不明的发言人
Marc Holliday（首席执行官）
Marc Holliday（首席执行官）
Marc Holiday（首席执行官）
Steven Durels（执行副总裁兼董事）
Matthew DiLiberto（首席财务官）
身份不明的参会者
Steve Sakwa（Evercore ISI）
John Kim（BMO Capital Markets）
Anthony Paolone（摩根大通公司）
Nicholas Yulico（加拿大丰业银行）
Blaine Heck（富国银行证券）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler & Co）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Seth Bergey（花旗集团）
Michael Lewis（Trust Securities & Brokerage）
感谢大家参加我们的会议，欢迎来到SL Green Realty Corp 2025年第三季度业绩电话会议。本次电话会议正在录制中。公司想提醒听众，在会议期间，管理层可能会发表前瞻性陈述。您不应将前瞻性陈述作为对未来事件的预测，因为实际结果和事件可能与管理层今天可能做出的任何前瞻性陈述有所不同。管理层在本次电话会议上做出的所有前瞻性陈述均基于他们截至今天的假设和信念。有关可能导致此类差异出现的风险、不确定性和其他因素的更多信息，请参见公司最新的Form 10K中的风险因素和MD&A部分，以及公司向美国证券交易委员会提交的其他后续报告。
此外，在今天的电话会议中，公司可能会讨论根据《证券法》下Regulation G定义的非GAAP财务指标。与所讨论的每个非GAAP财务指标最直接可比的GAAP财务指标，以及每个非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标之间差异的调节表，可以在公司网站www.slgreen.com上找到，方法是选择有关公司2025年第三季度收益的新闻稿，以及在我们关于2025年第三季度收益的Form 8K当前报告中包含的补充信息中找到。在将电话转交给SL Green Realty Corp董事长兼首席执行官Mark Holliday之前。
我要求参与电话会议问答环节的各位，请每人将问题限制在两个以内。谢谢。现在我将电话转交给Mark Holliday。请讲。Mark。
感谢大家今天下午参加会议。简要回顾一下这个无疑非常繁忙且富有成效的季度。正如《华尔街日报》本周刚刚报道的那样，纽约办公楼市场正在强劲复苏，您可以在我们业务的各个方面看到这一点。今年到目前为止，我们已经签署了超过190万平方英尺的租约，而且还有两个月半的时间，我们正在洽谈的租约将使我们的租赁面积远远超过200万平方英尺。在如此大规模的租赁年后，这些数字是非凡的。
2026年的租赁面积超过300万平方英尺，是我们有史以来租赁量最高的年份之一。因此，连续两年取得了非凡的业绩，结果是我们的入住率环比显著提高，截至9月底攀升至92%以上。我们有望在今年年底实现93.2%的目标。我特别为OneMadison的惊人势头感到自豪，本季度的三份大型租约使该开发项目的入住率超过91%，我们有望在年底前达到93%的出租率，届时我们预计只剩下一个可用楼层待租，这将使我们能够在2026年进行重大的扩容再融资。
今年剩余时间的市场前景良好。预计第三季度曼哈顿中城强劲的租赁步伐将持续到第四季度及以后。加速的办公楼向住宅的转换，加上有限的新建筑建设，正在高端空间市场创造稀缺动态，预计这将推动市场 vacancy 率下降和净有效租金上升。随着租户需求和租金的持续上涨，特别是在公园大道走廊，昨晚我们宣布以7.3亿美元收购Park Avenue Tower。这是一个非常有针对性的市场，收购了一项租赁良好的资产，其租金远低于市场水平，我们看到租金快速上涨带来的显著近期上行空间，我们将Park Avenue Tower添加到我们不断增长的公园大道优质资产组合中。
1 Vanderbilt、500 Park、450 Park、280 Park、245 Park、125 Park、100 Park，更不用说所有那些就在Park附近的资产了。没有人能在我们的公园大道核心区域拥有如此集中的优质物业，也没有我们过去五年在盈利性收购方面的 track record。我们比竞争对手早很久就看到了对位置优越的公园大道和中央车站资产的高需求，现在这确实得到了回报。本季度早些时候，我们实现了确定主要新开发场地的目标，收购了346 Madison Avenue和11 East 44th，位于One Vanderbilt的街对面。
这是建造下一座伟大建筑的理想之地。在OVA和OMA取得成就之后，未来五年中城几乎没有新的优质办公楼库存交付。因此，现在正是我们启动这个办公楼开发项目的最佳时机。我们认为我们可以在2030年完成，紧随两个项目之后交付，我们预计这两个项目将在我们交付日期之前很久就完工并完全出租，Extel的570 Fifth Avenue和BXP的343 Madison Avenue。这两个项目都在与租户就其可用空间的大部分进行深入谈判。
这基本上使得我们2030年新项目的交付几乎没有竞争对手。我们正在考虑建造一座比Vanderbilt一号更小的楼板建筑，面向精品金融租户，平均每平方英尺支付超过200美元。我们将在12月提供更多关于这个项目的信息，希望届时能在我们的年度投资者会议上与大家见面。我应该指出，第三季度我们在债务业务方面也非常忙碌，特别是我们的SLG机会主义债务基金，目前已完成10亿美元的closing，预计11月将有更多closing，之后我们最终将结束该基金的新投资。
我还很高兴地报告，我们已经开始从该基金进行部署，目前约为2.2亿美元，预计到今年年底将上升到超过4亿美元。我们也开始为2026年的额外融资策略进行规划，我们将在12月的投资者会议上更详细地讨论。最后，我们与合资伙伴PGIMM成功完成了Eleven Madison的14亿美元再融资，利率约为5.6%，我们对这一结果非常满意，这反映了市场对曼哈顿优质办公楼SASB融资的大量买家需求。
如果我不提我们未能在州博彩许可证申请过程中取得进展而感到失望，那我就是失职了。您知道，我们全身心投入到时代广场的Caesar's Palace项目中，这对纽约市和大量社区利益相关者来说是一个巨大的损失，他们本可以从这个项目中获得巨大收益。尽管结果如此，我们为整个公司为这个提案所付出的巨大努力感到无比自豪。从项目一开始，它就反映了SL Green的最佳状态：大胆、以社区为导向并植根于纽约。
它本可以改善时代广场，创造数千个好工作，并在未来几代人中成为该地区所有企业的经济引擎。我们真的已经全力以赴，对于我们的提案，我没有任何遗憾，但对于一个将如此多权力集中在少数人手中的过程的结果，我感到很多遗憾。曼哈顿至少应该有一个赌场。我认为这是显而易见的。时代广场是完全正确的位置，但这个过程的设计使得这至少在目前是不可能的。
积极的结果是，我们知道1515 Broadway是一项极其有价值的资产，无论其未来是作为办公楼还是娱乐和酒店用途。由于该建筑的租约一直持续到2031年年中，我们有足够的时间来解决这个问题。您将在不久的将来听到更多关于这方面的消息。在开放提问之前，我只想说，在人工智能工业革命的门槛上，这是纽约市一个极其激动人心的时刻，对于我们公司来说尤其激动人心，我们为处于科技和金融服务需求新前沿的公司提供办公空间。
您可以看到，我们正在以极高的效率执行我们今年的业务计划，利用市场的错位，并从多年来精心组建的地理位置理想的物业组合中获益。我知道您以前从我们这里听到过这个消息，但现在越来越不可否认。对配备完善设施的中城核心资产的需求确实非常高，供应短缺将在可预见的未来推高租金。有鉴于此，我想开放提问。
谢谢。要提问，请在电话上按11号键，等待您的名字被宣布。要撤回问题，请按11号键。再次，为了公平起见，我们。请您将问题限制在两个以内。请稍等，我们正在整理问答名单。我们的第一个问题来自Evercore isi的Steve Sequoia（注：原文为Steve Sequoia，应为Steve Sakwa）。您的线路已接通。请讲。
是的，谢谢。下午好。也许从租赁方面开始，Mark或Steve，您能否评论一下大型科技公司的活动？我想有一些关于他们可能增加活动水平的讨论。你们在本季度确实在OMA签下了一些科技公司。但是，也许，您如何看待当今城市中的大型科技公司？谢谢。
我想，在过去几次财报电话会议中您都听到我说过这句话。我认为科技行业强势回归，很大程度上是由人工智能推动的。我们看到了一些大型人工智能需求。事实上，我们签署的92,000平方英尺的租约之一就是与一家人工智能公司签订的。因此，我们感觉到这种需求将持续存在，并正在推动吸纳量和租金上涨，特别是在中城南部市场。
好的，也许跟进一下交易，Mark。显然你们宣布了Park Avenue Tower的收购，但我认为很多上市公司和私人公司都看过另一家上市办公公司（注：原文语境指其他潜在收购标的），但都没有成功。我只是好奇，当您比较这两笔交易和承销时，您是如何考虑大型公开MA交易与您成功的单笔交易的？
嗯，我的意思是，我们所关注的一切始终是我们将在哪里部署资本的相对分析。显然，当时我们的目标是623 Fifth、Paramount Reeds、346开发场地，以及Park Avenue Tower的初步洽谈。在很短的时间内市场上有很多项目。我认为值得注意的是所有这些项目都完成了交易。
因此，无论您的看法如何，Steve，是某个项目价格便宜还是某个项目价格高，我们都认真研究了每一笔交易，并决定在哪里投资。那就是346场地和Park Avenue Tower。我对我们获得的结果以及我们放弃的项目都非常满意。所以，任何交易，只要你有资源，你总是可以努力去赢得它。但是，在这个公司领导层工作了28年后，我想我们会施加很多纪律，我们瞄准我们喜欢的交易，在我们认为有相对价值的地方投资，在我们不认为有价值的地方克制自己。我不知道这是否回答了问题，但这就是我看待这些交易的方式。
是的，我的意思是，我可以线下跟进。
Steve，问题是什么？我没抓住重点。问题是什么？
好吧，我想我只是想，也许更深入地了解一下机会集。我想我可能会认为一家上市公司与另一家上市公司合并可以比私募股权公司更好地挤压更多协同效应。
从购买同一个平台中获得。Steve，当您说上市公司时，这家上市公司是六项资产的组合。因此，您必须评估这六项资产并对其估值，然后计算所有转让的摩擦成本，而不是单个独立资产。我们都做了这些，我认为问题不在于您认为一个项目便宜而另一个项目昂贵。我认为问题是，正如我所说，数十亿美元的交易完成了。这可能接近100亿美元的交易量。所有这些都在相对良好的市场条件下完成了交易。我认为这才是大新闻，Steve。不是，为什么…我不知道，为什么一家上市公司交易给一个买家，一家私人公司交易给…你知道，单个资产交易给房地产投资信托基金。从我们的角度来看，这是我们看到最大价值的地方。
我不在乎我们是在购买债务、资产还是上市公司，或者其他任何东西。我们希望购买具有相对良好风险调整回报的资产。我们在Park Avenue的入市资本化率约为6%。我们的杠杆回报率远在十几的中高位，而且这是非常稳固的租金收入。它低于市场水平。我们将大力出租这个组合，进行一些升级，我认为人们会将这座建筑作为SL Green的Park Avenue建筑家族的一部分，使其非常理想和令人羡慕。黑石多年来在这个项目上的投资做得非常好。但时间过得很快，其中一些改进已经有些过时，我们必须重新审视并再次进行改进，我们会这样做。但幸运的是，这座建筑状况相当好，我认为我们在这个项目上做了一个非常好的收购。就是这样。
好的，谢谢。感谢您的详细说明。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。您的线路已接通。请讲。
谢谢。我有一个关于现金租赁价差的两部分问题。基本上是什么导致本季度出现轻微负价差。此外，我们注意到本季度签署的租约中，不到一半是您的按市值计价计算的一部分。您能否提醒我们计算方法，以及为什么您包括和替换租约的时间范围，而不仅仅是该空间的先前租金。
嘿John，我是Matt。所以我会反过来讲，然后Steve可以谈谈本季度本身。是的，按市值计价我们的做法是。让我们谈谈我们是如何做的。是基于基准的，首先是在过去12个月内已占用的空间。因此，如果租户去年8月到期，我们今年重新出租该空间，则不计入按市值计价。即使去年8月感觉就像昨天一样，并且比较的是完全递增的租金，这意味着如果租约是10年前签订的，那么它是基本租金加上该期限内发生的费用递增，与新租约的首日现金租金相对比。我听说这可能是一种过于保守、过于不利的计算方法，但这就是我们的做法。
而且，每个季度，只有一小部分空间。您指出，每个季度只有约30万平方英尺，约占我们整个投资组合的1%。显然，这可能会受到该季度任何一个租约的影响。接下来我会让Steve谈谈第三季度本身。
是的，这是一个奇怪的计算，因为它并不反映市场情况。你知道，举个例子，第三季度我们签署了54份租约，我们的按市值计价是由两份单一租约的异常情况驱动的。如果不是这两份租约，我们的按市值计价将显示为正值。因此，这表明按市值计价计算作为市场整体健康状况的指标相关性很小。
我的第二个问题是问Mark关于1515 Broadway。根据您的评论，在这个物业获得赌场许可证的愿景是否完全破灭了？剩下的提案之一是否已经生效。您认为什么时候会决定将其转换为不同的用途？
是的，不，我不认为用您的话说，它完全“死亡”了。我认为整个过程和结果仍然未知。会有多少竞标者，会授予多少许可证，如果有任何许可证被保留，曼哈顿或其他地方是否会有另一次获得赌场的机会。因此，我认为这个过程仍在进行中，但是，我们正在评估所有选择，从我们与现有租户的当前情况来看，通过从Skydance的收购以及随后业务公告和股价走势的走强，他们的财务状况变得更加稳健，以及我们通过多年的重新定位过程发现的机会，我们认为与塔楼中的酒店和 hospitality 产品相结合的沉浸式、投资性、目的地娱乐用途非常有趣。
这座建筑转换非常完美，显然，我们仍然希望如果许可证仍然可用，未来有可能开设赌场。因此，我们将评估所有选择。现在的好处是我们有很大的灵活性，因为我们每平方英尺的债务约为375美元左右。因此，我们有完全的财务灵活性。该建筑的净租约持续到2031年年中，该物业的现金流非常可观。这对我们来说是一个很好的情况，可以考虑所有选择，开始多次谈判，并试图达到最佳状态。
我认为目前该物业的债务收益率约为13%，可能是我们投资组合中最高的。
谢谢。
谢谢。
请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自摩根大通的Anthony Paoloni。您的线路已接通。请讲。
很好，谢谢。我的第一个问题是，当您考虑346以及在OVA获得的超过200美元的租金时。您能否谈谈该租金价位的市场深度与Park Avenue的其他地区以及Park Avenue Tower的低至一百多美元的租金相比如何。
嗯，Steve可以谈谈租金，但我不想逐一讨论租金。但我不会说Park Avenue的租金是一百多美元的低位。我会说Park Avenue的平均租金明显在一百多美元的中位甚至更高。所以Steve可以大致谈谈Park Avenue的租金。但Park Avenue附近的新建筑租金是罕见的库存。我确实认为今天，这些交易的承销价平均必须在每平方英尺2.25美元或更高，相对于新成本。我认为我们收购346 Madison的价格足够低，我们有一些空间和缓冲，继续推进我们已经收购的场地，并能够根据中城东区重新分区和地标分区最大化 zoning。
因此，我对346的成本基础感到非常满意。这不是一座大型建筑。我们谈论需求深度。市场上有超过2500万加减平方英尺的租户在寻找类似这样的空间。346的建筑将约为80万平方英尺。因此，我认为供需指标明显倾向于拥有空间、能够交付空间并以这些租金满足市场需求。但如果您想比较，这有点像苹果和橙子。我们想将这些租金与50年代、60年代和70年代建造的Park Avenue建筑的租金进行比较。
Steve，你可以回答这个问题。
嗯，几点。如果您看看我们投资组合中的建筑，无论是像245 Park、280 Park Avenue这样有40、50年历史的建筑，我们看到这些建筑的租金大幅上涨。你知道，我们今天达成的交易，租金比今年年初高出20%。这是10个月的租金上涨。我想您想询问的另一点是，租户需求水平如何？正如Mark所说，市场上实际上有2700万平方英尺的租户活动。但最值得注意的是，目前有72个租户的需求超过100,000平方英尺。
因此，目前的供应远远不足以支持那里的租户需求。
好的，明白了。谢谢你。
在市场上，Stevie说，超过50,000平方英尺。
有72个租户的需求超过100,000平方英尺。
对。你知道那是多少平方英尺吗？
不知道总平均值。
好的。但重点是我们需要大约五个这样的，不是72个。
明白了，谢谢。我的第二个问题是关于Park Avenue Tower。您能否谈谈您计划如何为其融资。您稍微谈到了债务基金，但目前与您合作的股权投资者的胃口如何？
嗯，在信贷方面，我可以告诉你，在过去12小时内，我被贷款人淹没了，既有债券买家，也有资产负债表贷款人、银行，都试图获得融资。定价非常紧张。就在过去12小时内，根据我们收到的询价，我预计我们将通过银行执行或CMBS为其融资。我们将在未来几周内做出决定。
然后在数量级上。
在债务规模方面，购买价格约为4.75亿美元，约为购买价格的65%。在股权方面，计划通过资产负债表完成。我们已经收到了询价，就像债务方面一样，股权投资者希望讨论这个项目。我还注意到我们也收到了关于346 Madison的股权投资者的类似询价。我们将评估这些选择，确保我们不会因为过早为这些项目引入合作伙伴而损失任何收益。
好的，谢谢。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的Nicholas Ulico（注：应为Nicholas Yulico）。您的线路已接通。请讲。
谢谢。回到Park Avenue Tower。您能否多谈谈该资产的入住率是多少，以及现有租金与市场的对比。只是想了解一下差距有多大。
是的，当然。目前的入住率为95%。在合同签署当天，有一份租约签署，使其达到95%，目前有一份与对冲基金租户的待签租约，将使其略高于96%。在现有租金方面，目前的平均租金约为每平方英尺125美元。我会让Steve谈谈市场以及我们看到的租金上涨幅度。但我认为关键因素是这是一项产生现金流的资产。建筑需要的资本非常有限。
Mark谈到了一些更新。我们会做，以通过SL Green平台打造品牌。但黑石在这项资产上做得很好，这项投资确实专注于未来几年Park Avenue走廊的升值。我会让你知道Steve谈谈这个。
你知道，物业的底部三分之一肯定在未来至少五六年内已经确定。因此，机会在于中层、塔楼部分，这些租金很容易达到每平方英尺150美元中期到200美元以上，具体取决于楼层。这是我们目前的情况。如果我们继续看到今年租金的上涨，那么在不久的将来，这些租金的走向就很容易看出了。
好的，谢谢，这很有帮助。第二个问题我想问问Matt，关于FFO，我知道现在每季度都有问题，数字中可能有一些噪音，您上个季度谈到可能会有比预期更大的债务清偿收益，但我认为您没有改变 guidance。所以也许您可以梳理一下其中的一些部分，并考虑与原始 guidance 相比，您在FFO方面的立场以及第四季度我们应该考虑的任何项目。谢谢。
当然，当然。是的。我的意思是您从正确的主题开始。每个季度都有得有失。因此，我支持取消季度报告。但是，关于FFO，我们在1552的2000万美元DPO收益之外还有额外收益。当然，这被本季度约0.17美元的交易成本所抵消，然后在第三季度和第四季度的另一方面。你知道，我们在Summit有一个名为Ascent的设施正在进行维护。
它在整个第三季度都处于关闭状态，这影响了FFO数字，影响了同店业绩，因为它支付百分比租金。我们预计它将在第四季度恢复，但在第四季度的一段时间内仍将关闭。因此，由于一些销售被延迟或推迟，我们在今年的时间里持有更多的信贷额度余额，比我们最初预期的要长。因此，利息支出增加，费用收入略低于我们预期的利息支出，在第三和第四季度期间可能比我们预期的高出约0.20美元，其中绝大部分是由于持有更高的信贷额度余额。
好的，谢谢。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自富国银行的Lane Heck（注：应为Blaine Heck）。您的线路已接通。请讲。
很好，谢谢。跟进租赁市场。鉴于您一些关键子市场出现紧张，您是否看到让步方面有任何缓和，无论是降低TI还是免租期？
是的，我们开始看到，市场顶端的让步有所收紧。当然，在市场顶端，您看到基本租金不成比例地增长，您也看到让步有所收紧。所以，我会说我们看到TI每平方英尺下降5到10美元的例子，免租期从最高的18个月降至14到15、16个月。这在过去三个月左右是比较常见的，而不是异常情况。
而且，这可能在市场的顶端三分之一最为明显。
很好，这很有帮助。第二个问题。您能否评论一下本月在1185 6到期的King and Spalding租约。您是否在与那里的任何转租租户合作直接签约，或者对回填该租约的潜在租户兴趣有何评论，以及您认为市场租金与King and Spalding支付的租金相比如何？
是的，他们转租了一些空间，我们正在与一些转租租户讨论。但我们也在与一些楼层的新租户洽谈租约。这些是投资组合的新租户。该建筑部分的租金一直在上涨。这是建筑的较好部分。因此，我会说在过去六个月中，该建筑的实际租金上涨了约10%至15%。话虽如此，其按市值计价将会下降。
King Spalding的租金很高，但这反映了多年来的递增。并不表明过去12个月该建筑租金上涨的好消息。
好的，谢谢，Steve。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfrog（注：应为Alexander Goldfarb）。您的线路已接通。请讲。
嘿，谢谢。下午好，Mark。所以，这里有两个问题。首先，Mark，回到您关于赌场的评论。你们做了很多公私合作项目，Vanderbilt一号，当然你们与MTA和市政府合作。您会说赌场的经历是一次性的，还是您认为城市进行公私合作的方式已经改变，因此可能会让您在下次有类似事情时更加谨慎？
嗯，听着，我仍然对我们与现任政府和市议会合作完成事情的能力充满信心。这通常是双赢的局面。我认为这更像是一个异常情况，你知道，需要一个领导者。你知道，需要有人站出来做正确的事，你知道，做正确的事，你知道，不要屈服于少数人的压力。我认为我们的许多民选政府官员，无论是在市还是州一级，都是如此。
我认为总的来说，我们有非常好的领导人，州一级有非常好的立法者，非常好的、考虑周到的市议员。在曼哈顿，这是我们打交道的范围，特别是，我不会称之为可推断的，或者它不会减少我们想要做的事情，比如为旧建筑注入新的活力，修复地标建筑，开发新物业，提供市场利率和经济适用房，支持我们所做的所有慈善事业，最著名的是为粮食匮乏者提供的“食品优先”项目。我的意思是，你知道，我们是纽约人，纽约对我们很好，我们想回报。
我认为这更像是一个一次性的例子，一些CAC社区的少数人被误导了，他们没有理解。因此，在我们与其他人再次尝试为时代广场提出变革性的东西之前，它将在一段时间内处于时间泡沫中，这应该是城市的标志性资产。不仅仅是为了那些想拍照的游客，还有包括当地人和来自城市及周边行政区的人们，他们想去那里购物、用餐、住宿，去百老汇和其他娱乐场所。
我认为还有更多的工作要做。
好的，第二个问题是，Steve，显然我们讨论了按现状呈现的租赁价差。但好奇的是，当您规划租金时，鉴于可用性减少，未来五年左右没有供应，您是否看到更快的递增，意味着在先前的周期中，您有起始租金和结束租金。现在市场收紧，您是否看到起始租金和租期结束租金之间的增长速度加快？或者尽管市场收紧，租期内起始租金和最终租金之间的增长速度没有变化？
嗯，你知道，租期内租金的增长实际上是运营和税收增加的转嫁和递增的函数。因此，这不是基本租金的增加。这只是让房东在第一天保持中立的数字。我们确实在中期获得基本租金增长，通常在每平方英尺5到20美元之间，具体取决于面价。但我不认为这是，我不认为这些增长必然是由市场改善驱动的，我们看到的是，与过去几年的其他市场复苏一致。
你知道，这些事情往往发展得非常快。因此，当市场复苏并开始上涨时，它不会以每年2%、3%的小幅增长。它会以每年7%、8%、10%的大幅增长。这就是我们目前在市场上看到的。从Park Avenue开始，蔓延到第六大道、洛克菲勒中心，现在你看到溢出效应到第五大道和Madison大道。甚至你可以相信，第三大道现在也看到了租金上涨。因此，我认为由于供应短缺和强劲的租户需求，我们正处于租金大幅上涨的早期阶段。
我们没有理由认为在可预见的未来这会减弱。
谢谢。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自摩根家族的Ronald Camden（注：应为Ronald Kamdem）。您的线路已接通。请讲。
嘿，很好。我的第一个问题是，您提到Ascent是同店的一个阻力，但现在我看到同店同比下降1.6%。我认为在投资者日，您的目标是1%到2%。只是想知道这是否都是Ascent的影响，或者还有什么因素导致这个数字？以及考虑到2026年的因素，您如何看待。
是的，我们对同店现金NOI的 guidance 是增长0.5%到下降1.5%。所以我们只比 guidance 范围的下限低0.1%。记住，guidance 和目标是不同的。我们设定目标是为了超越 guidance。如果不是Ascent离线，我们实际上会正好在 guidance 范围内。再次，他们支付百分比租金。而且独特的是，我们有一个相当大的租户将TI转换为免租期，这是他们租约中的一个选项，很少有人利用。他们做到了。
这不会增加我们的口袋支出，但会改变这些美元的处理方式，并影响现金NOI，否则我们会正好在 guidance 范围内。
明白了。那么目标中包含了什么没有实现的？
目标中没有包含任何内容。目标是，嘿，让我们超越 guidance。
明白了。
如果百分比在线，会把它放入。
好的，我的第二个问题，如果可以的话。关于开发，您购买了土地等等。关于资本需求的增量信息。以及资金，因为我知道您也在管理资产负债表杠杆。谢谢。
Ron。请再问一遍问题好吗？
抱歉。关于您计划开发的资产，只是关于成本和资金以及对资产负债表的潜在影响的想法。谢谢。
所以您说的是346 Madison。一旦我们参加投资者会议，我们将深入探讨346，讨论计划、成本、回报等。一般来说，正如您在Vanderbilt一号和Madison一号看到的那样，可能的资本化将涉及建设融资和合资伙伴。所以正如我们今天所说，这是我们的融资策略。我们会在12月给您更多细节。
太好了。非常感谢。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自花旗的Seth Berge（注：应为Seth Bergey）。您的线路已接通。请讲。
感谢回答我的问题。考虑到迄今为止的租赁活动，190万平方英尺，自上次租赁更新以来，您已经完成或宣布了额外的390,000平方英尺，您对年底能达到多少有感觉吗？
你知道，我们不对租赁提供季度 guidance。我的意思是，我们有100万平方英尺的 pipeline。所以，你知道，我会以此为指导，你知道，这意味着什么。我不想陷入12月31日之前会关闭什么，1月5日会关闭什么。我们将大大超过200万平方英尺。我的意思是，这很明显。我的意思是，我们会超过225万、250万平方英尺吗？这还有待观察。我的意思是，我们通常的速度是，让我们称之为平均每季度50万平方英尺。
你知道，如果你错过一两周，可能会少一点。如果你提前一两周加速，可能会达到60万以上。但你知道，如果我们现在是190万，那么我认为，这个季度我们应该接近50万的运行率。我会以此为指导，但我们不能给出未来两个半月的详细 guidance。但你知道，我们将比我们原来的预测高出20%左右。
好的，谢谢。这很有帮助。然后您提到某些空间的租金比年初高出20%。您是否知道投资组合中有多少比例的租金低于市场水平或整体投资组合的按市值计价情况？
不，我的意思是，不是在我们的指尖。我们必须逐个建筑、逐个空间进行真正细致的计算。但这不是我们做的事情。一般来说，我可以告诉你，在我们有很多租赁活动的地方，无论是Park Avenue、第六大道，甚至第三大道和Graybar大楼的一些例子，这正是我们有很多活动的地方。我们看到过去十个月租金普遍上涨了10%到20%，具体取决于建筑。
太好了，谢谢。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自Trust Securities & Brokerage的Michael Lewis。您的线路已接通。请讲。
很好，谢谢。关于1515 Broadway。Paramount是否已经确定会在2031年搬出，还是有可能续约？我不知道这对他们或对您是否有意义。
哦，我不认为有任何我知道的决定已经做出。你知道，我们在赌场项目方面有过对话和谈判，但这与现在的稳定状态完全不同。而且，你知道，我没有理由相信他们会在2031年底留下或离开，你知道，他们对这座建筑很满意，你知道，而且我是说，2031年，我认为在这些人的规划中是很久以后的事。他们刚刚收购了公司。所以我认为他们将不得不弄清楚，你知道，他们是否会与华纳合作，可能不会与华纳合作，有传言说他们正在与华纳对话，你知道，他们将在纽约市维持多大的足迹，在西海岸会有多大，但是，你知道，一方面，我不认为有任何确定的事情，当然不是我现在知道的。
我认为在不到两个月前刚刚收购公司的情况下，我无法想象他们那边有任何确定的事情。话虽如此，这是一大块有价值的空间。无论我们长期将其保留为办公用途，还是我们现在知道它可以无缝转换为，你知道，坚实的酒店用途。我们有计划将这些标识翻新为最先进的标识，我们可以，你知道，大幅增加我们从那些旧标识中获得的收入，这些标识达到了目的，但已经过了使用寿命。Viacom不支付高额租金。
Viacom，我从过去开始称他们为Skydance，Paramount支付的租金不高。我没有具体数字，我不知道。但现有的递增租金我认为最多在70美元左右，你知道，低70美元左右。所以你有一大块空间，他们不支付高额租金。就像我说的，他们喜欢这座建筑，位置很好，但它也有使用灵活性，我们对该物业的债务很低。所以我认为这是我们继续推进计划并尝试对该建筑进行真正变革性改造的完美风暴，这可能包括如果Skydance选择的话，与他们提前续约。
好的，很好。然后我的最后一个问题。您显然继续有非常强劲的租赁量。这次电话会议上有很多关于非常高的租金和对租金的乐观情绪的讨论，租金的走向。我想问的是，运营费用、管理费用、资本支出，因为你知道，我看了三个关键结果。你的NOI利润率，我看到54%，你的G&A占总收入的10%左右。然后显然是资本支出，如果你剔除债务清偿收益，看起来你的FAD将远低于你的股息。我理解季度之间的差异，不计这个不计那个，我只是，我想问的是，你是否担心办公楼房地产的盈利能力，这有意义吗？
嗯，我的意思是你在说什么。我理解这个问题。你知道，我们定位自己的方式是我们如何通过专注于具有最高净有效租金的建筑来解决这个问题。我以前说过，我会再说一遍，你知道，TI，建筑的物理成本是相对固定的。因此，如果您在市场高端开展业务，租金为150美元，您知道，或125美元到250美元或更高，这就是业务中有很多利润的地方。第一代，甚至第二代更是如此。
我们只需要让所有这些融入数字。我认为您关注的部分原因是我们开展业务的方式，即一旦某物达到稳定状态，我们倾向于出售或合资。因此，您在前端投入所有工作，我们实现并货币化您所看到的所谓FAD。我们在合资资产时获得了可观的利润。我的意思是，看看我们刚刚在Vanderbilt一号向Mori出售5%的股份，估值为47亿美元，而我们的成本基础低于30亿美元。
所以，你知道，我们失去了那个覆盖率，但在那种情况下我们得到了8000多万美元。我们有这些用于再投资和新项目和资本。所以这是一个有点不同的游戏计划。但我认为我们正在做的业务非常有利可图。我们确实覆盖了股息，但我们通过Fed和我们的收获以整体方式覆盖它，你知道，我们28年来每年都这样做。
好的，明白了。谢谢。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自瑞穗的Sikram Malhotra。您的线路已接通。请讲。
下午好。感谢回答我的问题。只是我想澄清两点。一是，关于最近的交易，Park Tower，您提到了资本化率。我只想澄清，这是否包括您提到的提高入住率的租约？您能否澄清一下您强调的价值创造，您需要投入多少资本，以及在多长时间内将相当一部分建筑提升到200美元的租金水平？
嗯，我认为两份租约的资本化率实际上是6.2%。我四舍五入到6%。我认为如果您想要精确的数字，我看到的两份租约刚刚完成，待签租约的数字是6.2%。所以我不知道这是否回答了问题，或者这是问题的第二部分吗？
是的，只是，你知道，你提到了价值创造，125美元的租金，你知道，你希望把它提高到200美元。我只是想了解从你今天购买它的价值创造，我想，或者从资本化率方面。
所以我在电话会议第一部分说的是，这更多的是一个市场，而不是像245 Park或753rd那样的重建项目，你知道，我们分配了资本用于，你知道，我称之为更新或升级设施。可能还会扩展设施，引入一些更新的、我会说更好的、更高端的餐饮服务，我认为我们在这方面已经变得相当擅长。还可以对广场的入口体验做些什么，现在我认为还可以，但我认为我们可以改进它。
所以这些不是大资本。在7.3亿美元的贷款投资中，我认为用于这些用途的资本总额，包括基础设施，不到5000万美元。甚至可能低于2000多万美元。但在那个范围内，让我们称之为，你知道，2500万到4000万美元。而且这是随着时间的推移，这是在五六年的计划中。所以这不是资本密集型的。所有的资本都将是租赁导向的资本TI和佣金。我们会尽量减少，因为没有太多的租赁空间。
所以我们要，你知道，尝试，你在第二代交易中赚钱，留住租户，续约等等，利用Park Avenue的稀缺市场，我认为未来四到五年租金可能上涨20%到25%。我认为考虑到纽约大型成长型租户的空间需求不断扩大，以及Park Avenue附近在可预见的未来没有真正的空间交付，这是完全可以实现的。所以这真的是市场定位和租金策略。这是一个立即产生现金流的交易。
所以这与我们做的很多事情不同。我们将获得良好的财务杠杆，因为这笔债务会有很好的竞争。我们将达到我们的价差承销，你知道，也许在未来考虑合资，然后你会获得额外的300个基点的收益，用于费用和促进收入。但是，你知道，这是。我认为我们在未来12到18个月的前端有一些工作要做，然后在未来重新审视这种情况，这是我们通常的做法。
好的。我的意思是，也许在此基础上。您提到Park Avenue的租金在未来几年可能上涨20%。
我会说未来四五年上涨20%到25%。我只是想澄清一下，因为我知道未来四到五年上涨20%到25%。我认为对于这部分市场，这是完全合理的。
好的。我想就像过去一样，你提到你做了很多其他交易，那些更具体的基础交易，或者你购买债务并最终转换，所以更多的是价值或基础导向的交易。这个不同，我明白了。但是展望未来的机会，考虑到你刚才所说的租金增长，你的收购 pipeline 是更多这种塔楼类型的交易，还是更多你历史上的，你以更低的基础购买，更多的是NEV交易而不仅仅是租金或市场交易。
我会说我们的 pipeline 是机会主义的，没有任何一种。它可能是像这样的租金驱动型交易。可能是346这样的开发驱动型交易。可能是像522 Fifth这样的机会主义债务。可能是像245 Park这样的完全重建项目。我的意思是，你知道，我们所做业务的唯一共同点是都在曼哈顿中城。所以这是一个好的赌注。但除此之外，如果你试图描述机会集的性质，我认为它是各种各样的，我们正在寻找风险调整后的回报，通常在债务中性杠杆基础上，曼哈顿中城优质资产的回报率在十几的中高位。
从历史上看，这是一个非常好的回报，今天也是如此。
好的。抱歉，最后一个澄清，你再次提到租金增长，更广泛市场的走强蔓延到很多子市场。所以我想知道当你展望26年时，就像你说的，你没有按市值计价，但我想历史上你有一些感觉，无论是5%、10%。但考虑到你看到的明年市场的强劲，跨越市场，你会大胆猜测一下，你认为明年市场租金会走向何方，你的投资组合今天在哪里？
我的建议是。我会在12月投资者会议给你留一个前排座位。我们会有前排。我们将拥有所有信息。你所要求的是完全合理的，但它需要大量的工作，我们为三个小时的完整投资组合逐个资产的详细审查做准备。这只是，这不像是我们的 earnings call 上的事情。而且我不是，你知道，我对这些数字将显示的内容非常乐观，因为投资组合中大多数建筑的租金普遍呈快速上升趋势。
而且我们开始看到让步减少。所以，你知道，有一个故事要讲。我们会讲这个故事。我想Steve之前说过，我会再读一遍，我们现在就是不能这样做。我不想粗略估计或粗略计算，你知道，我们会有，你知道，你以前去过这些会议，你知道流程。我们将在12月完全阐明我们认为26年会是什么样子，机会在哪里，我们将如何推动收益等等。
但是，你知道，在这个确切的时刻，我们面前没有那个数字。
很公平。谢谢。
好的，谢谢。请稍等，等待下一个问题。
操作员，再提一两个问题，因为现在已经三点了，所以我想我们再回答一两个问题。
好的。我们的下一个问题来自高盛的Caitlin Burroughs。您的线路已接通。请讲。
嗨。只是对最近问题的两个跟进。也许我听到你在投资者日说过，我想知道你能否确认是12月1日，因为我有一些问题。但是关于2026年租约到期，看起来这些租金相对于投资组合的其他部分来说相对较低。所以我想知道在这一点上，你们是否了解这些空间是什么样的，这是否会产生更容易的比较，或者它是否反映了26年到期租约的质量？
你有那些吗？男孩，这很难。你知道，再次，在我没有的情况下，我们面前没有所有这些26年的到期租约。
逐个租约评估它们。
我的意思是我要说的一件事是，你知道，展望明年，这不是一个特别大的租约到期年。明年，我们已知的最大租约到期只有120,000平方英尺。之后有一些租约在50,000平方英尺左右。所以我们有租赁和续约工作要做。但我认为我们的按市值计价不会像明年到期的某个特定租约那样受到驱动。扩大。
你知道，另一种看待它的方式是，我们投资组合中只有一个大块空间，我认为存在。我们有大约3000万平方英尺。我认为最大的连续空置区块是宝马大厦的250,000平方英尺。对。就是这样。
那真的是前瞻性的。
那是前瞻性的。甚至不是现有的空置。所以，你知道，我们真的，我的意思是，接近3000万平方英尺的93%出租率。你拥有的是许多不同建筑中的小空置口袋。这是我们的股东想要的动态，因为这是我们在未来几年可以真正开始的地方，几乎完全出租的建筑，短期内没有大的区块需要担心，试图调整让步并将租金推到应有的自然水平以满足需求。而且你知道，希望这将导致，你知道，良好的按市值计价和明年的一切。
我认为，你知道，我们现在正在制定26年的预算。你知道，我们逐个租约、逐个资产地进行。我们汇总。我们通常在会议前几周完成，然后我们会提供，你知道，完全透明的一切。但是，你知道，我们乐观地认为，你知道，会有，你知道，收益 momentum，你知道，以。你知道，租赁 momentum 进入新的一年。只是因为当我们接近完全出租时，你知道，那是我们想要的地方。
好的。另一个只是关于业务成本相关问题的后续。本季度运营费用 line 看起来相对较高。我只是想确认这是否是包含博彩投标相关费用的 line。
不，那不是与博彩投标相关的费用 line。那是一个名为交易成本的独立 line。运营费用受到两件事的影响。一是将DPE头寸从DPE账簿转移到房地产，因为我们执行了控制权转移，这改变了会计处理。这是100万美元的费用。其余实际上是公用事业费用。第三季度往往是一年中公用事业成本最高的季度，公用事业成本，我们固定了供应部分的价格，但我们公用事业成本的可变部分更高，这推动了本季度运营费用的增加。
明白了。谢谢。
谢谢。请稍等，等待下一个问题。
操作员，不幸的是，这将是最后一个问题，因为我们现在已经超时了。
好的。我们的最后一个问题来自巴克莱的Brendan lynch。您的线路已接通。请讲。
太好了。感谢让我加入。我会很快。只是几个快速问题。关于Vanderbilt一号。Maury是否有购买额外5%股份的选择权？是什么推动了现在的交易？为什么估值与2024年底相同？
是的，他们没有选择权。这是我和Mark在今年1月与Maury达成的交易。你知道，我们总是告诉你们，与我们的一些合作伙伴的交易需要一些时间，但是，你知道，我们在1月初达成了这笔交易，可能在我们完成第一笔交易后45天。我们一直打算出售额外5%的股份，我想我们在投资者会议上公开了这一点。之后，我们去了日本，达成了这笔交易，并在上个季度完成了。
您是否打算维持目前55%的股份？
是的，这是我们在Vanderbilt一号股份处置的最后一部分。
太好了。谢谢。
好的，谢谢。最后，Matt有一些信息要总结。
是的，我只想提醒所有仍在电话会议上的人。抱歉，会议有点长。我们今年的投资者会议日程将有所变化。通常是在12月8日星期一，但由于NAREIT会议日期改为同一天开始，我们将投资者会议移至前一个星期五，12月5日星期五上午10点，在Vanderbilt一号。这是仅限邀请的，但会进行网络直播。因此，对于被邀请的人，请留意您的收件箱，然后会有一个公告，一个网络直播链接，供那些想要收听的人使用。有了这个，感谢大家今天参加电话会议，我们12月5日见。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。SA SA。