Glenn J. Keeler（首席财务官、首席会计官兼财务主管）
Douglas Bauer（首席执行官）
Thomas Mitchell（首席运营官兼总裁）
山姆·萨。山姆·萨·萨。
欢迎参加Tri Pointe Homes 2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如有需要操作员协助的地方，请按电话键盘上的星号零。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我很荣幸介绍Tri Pointe Homes的总法律顾问David Lee。请开始。
早上好，欢迎参加Tri Pointe Homes业绩电话会议。今天早上早些时候，公司发布了2025年第三季度的财务业绩。详细说明这些业绩的文件，包括演示文稿，可在www.tripointhomes.com的投资者链接下的“活动和演示”选项卡中获取。在会议开始前，我想提醒大家，本次会议上发表的某些非历史事实的陈述，包括有关未来财务和经营业绩的陈述，均为具有风险和不确定性的前瞻性陈述。有关风险、不确定性和可能导致实际结果产生重大差异的其他因素的讨论，详见公司提交给SEC的文件。
除非法律要求，公司没有义务更新这些前瞻性陈述。此外，本次电话会议中讨论的非GAAP财务指标与最具可比性的GAAP指标的调节表，可通过Tri Pointe的网站及其SEC文件获取。今天主持会议的有公司首席执行官Doug Bauer、首席财务官Glenn Keeler、总裁兼首席运营官Tom Mitchell以及公司执行副总裁兼首席营销官Linda Mamay。现在，我将会议交给Doug。
早上好，感谢大家今天参加我们的会议，一起回顾Tri Pointe 2025年第三季度的业绩。首先，我想感谢我们整个Tri Pointe团队。他们的奉献和专注使我们在住房行业持续面临挑战的时期取得了强劲的业绩。第三季度，我们的交付量超出了 guidance 的高端，共交付1,217套房屋，平均售价672,000美元，产生8.17亿美元的房屋销售收入。调整后的房屋建筑毛利率（不包括800万美元的库存相关费用）为21.6%，调整后净收入为6200万美元，即每股摊薄收益0.71美元。
我们始终专注于创造长期股东价值。本季度，我们花费5100万美元回购了150万股股票，使年初至今的总支出达到2.26亿美元，共回购700万股。自2016年启动该计划以来，这一活动已使我们的股份数量年初至今减少了7%，累计减少了47%，突显了我们提高股东回报的纪律性方法。此外，我们还通过将定期贷款增加2亿美元并可选择将到期日延长至2029年，增强了流动性。我们认为这种增量杠杆是审慎的，有助于提高资本效率、为社区数量增长提供资金，并保持向股东返还资本的灵活性。
本季度末，我们的总流动性为16亿美元，其中包括7.92亿美元现金，资产负债率为25.1%，净债务与净资本比率为8.7%。第三季度市场状况依然疲软。受就业增长缓慢和更广泛的经济不确定性影响，购房者信心有所减弱，兴趣 somewhat muted。然而，我们继续看到需求型买家对住房所有权的潜在需求。我们预计，当市场状况稳定时，购房者将准备重新进入市场，导致吸收速度更加正常化。我们的管理团队成功经历了多个住房周期，我们在专注于短期执行的同时，始终与长期增长战略保持一致。
短期内，我们优先考虑库存管理、严格的成本控制和即入住房屋的销售，同时随着时间的推移稳步增加待建房屋的比例，以实现长期成功。我们继续在核心和扩张市场进行投资，目标是扩大运营规模、持续增加社区数量并提高每股账面价值，以推动持续的股东回报。我们对在犹他州、佛罗里达州和卡罗来纳州沿海地区的新市场扩张进展感到鼓舞。开发活动正在顺利进行，强大的当地领导团队已经到位。虽然初期贡献将较为温和，但我们预计这些分部将从2027年及以后开始随着规模扩大而产生显著增长。
我们很高兴在犹他州开设了首批两个社区，这是该地区的一个重要里程碑。我们战略的基石是投资于靠近就业中心、优质学校和主要便利设施的黄金地段核心土地。我们目前拥有或控制超过32,000块土地，为未来几年的社区数量增长奠定了良好基础。我们预计2025年底将拥有约155个社区，到2026年底，我们的社区数量预计将增长10%至15%。这种增长的大部分将由中部和东部地区的扩张推动。
这种纪律性的增长战略提高了我们的运营规模，增强了地域多元化，并使Tri Pointe在需求改善和扩张分部成熟时实现可持续的盈利增长。我们的产品主要面向具有财务实力的高端改善型买家，他们寻求更好的位置、更大的房屋、精心设计的装修和高品质的生活方式。这一细分市场即使在市场环境变化的情况下也表现出韧性，得到了强劲的收入状况、良好的信用和较大的首付支持，我们的积压订单反映了这种实力。通过我们的关联抵押贷款公司Tri Point Connect获得融资的购房者，平均家庭收入为22万美元，FICO信用评分为752，贷款价值比为78%，平均债务收入比为41%，与最近几个季度一致。
这些强劲的特征强化了我们客户群的财务稳定性和质量，以及我们未来交付的可持续性。随着消费者信心的改善，我们预计被压抑的需求将扩大改善型买家群体，这些买家被我们的高端社区和符合其生活方式愿望的设计驱动产品所吸引。我们的高端品牌、社区位置和创新产品设计继续使Tri Point在市场中脱颖而出。我们拥有在整个周期内进行投资的财务实力和运营纪律，同时向股东返还资本。这些优势，加上经验丰富的管理团队，使Tri Point能够推动长期业绩和价值创造。
现在，我将会议交给Glenn，由他提供有关我们财务业绩的更多细节。Glenn，谢谢Doug，早上好。
我想重点介绍第三季度的主要业绩，然后以我们对第四季度和全年的预期和展望结束我的发言。第三季度公司取得了强劲的财务业绩。我们交付了1,217套房屋，超出了 guidance 的高端。本季度房屋销售收入为8.17亿美元，平均售价为672,000美元。经调整以排除800万美元减值费用后的毛利率为21.6%。销售、一般及管理费用占房屋销售收入的百分比为12.9%，处于我们 guidance 的下限，这得益于一般管理费用的节省以及由于交付量超出 guidance 而带来的更好的收入杠杆效应。
最后，本年度的净收入为6200万美元，即每股摊薄收益0.71美元。同样也针对相同的库存相关费用进行了调整。第三季度的房屋净订单为995套，吸收速度为每个社区每月2.2套房屋。区域方面，我们西部的吸收速度为2.3，其中南加州市场表现突出，而湾区市场状况疲软。中部地区本季度的平均吸收速度为1.8，奥斯汀、达拉斯、丹佛的新房和二手房供应增加影响了本季度的速度，而休斯顿在该地区继续表现突出。
在东部，吸收速度为2.8，主要由华盛顿特区 metro 和罗利分部的强劲业绩推动，而夏洛特则与公司平均水平一致。本季度我们在土地和土地开发方面投资了约2.6亿美元，最终拥有超过32,000块土地，其中51%通过期权控制。查看资产负债表，本季度末我们的流动性为16亿美元，包括7.92亿美元现金和7.91亿美元的无担保循环信贷额度可用资金。截至本季度末，我们的房屋建筑资产负债率为25.1%，房屋建筑净债务与净资本比率为8.7%。
正如Doug所提到的，我们将定期贷款增加了2亿美元，使其总未偿还金额达到4.5亿美元，并增加了延期权，如果行使，可将到期日延长至2029年。定期贷款是额外流动性的有效来源，有助于推动我们未来的社区数量增长和其他资本需求。现在，我想总结一下我们对2025年第四季度和全年的展望。对于第四季度，我们预计交付1200至1400套房屋，平均售价在690,000至700,000美元之间。我们预计房屋建筑毛利率百分比在19.5%至20.5%之间。
我们预计销售、一般及管理费用率在10.5%至11.5%之间，我们估计第四季度的有效税率约为27%。对于全年，我们预计交付4800至5000套房屋，平均售价约为680,000美元。我们预计全年房屋销售毛利率约为21.8%，这不包括年初至今记录的库存相关费用。最后，我们预计销售、一般及管理费用率约为12.5%，我们估计全年有效税率约为27%。
现在，我将会议交回给Doug作总结发言。
谢谢Glenn。最后，我要感谢我们的团队成员、客户、贸易伙伴和股东的持续信任与支持。我们很自豪在2025年再次被评为“财富100家最佳工作公司”之一，这反映了推动我们业绩的文化和价值观。虽然短期环境仍存在不确定性，但我们的长期前景非常积极，我们相信我们的战略、员工以及财务和运营纪律，使Tri Point homes能够实现可持续增长和长期股东价值。现在，我将会议交给操作员进行提问。
谢谢。
我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号一。确认音将表示您的线路已进入提问队列。您可以按星号二将自己从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。为节省时间，我们请参会者将问题限制为一个主要问题和一个后续问题。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。我们的第一个问题来自Wolf Research的Paul Przyzbilski。
谢谢。早上好。我想首先请您提供本季度订单和激励措施的月度节奏情况。
当然，Paul。嘿，我是Glenn。实际上，整个季度的月度节奏相当一致。如果看吸收速度，每个月大致相同，9月份比8月份略好一些。至于激励措施，整个季度也保持一致。本季度交付的激励措施占收入的8.2%。好的，非常感谢。那么，您的吸收速度已接近2的水平。您是否希望维持一个绝对的销售速度下限，例如通过增加激励措施来保持某个水平？
嘿，Paul，我是Doug。这是个好问题。我的意思是，这个行业现在有点像在泥泞中跋涉。所以，你知道，2到2.5之间似乎是每个人的落脚点。而且，你知道，如果你看一下，我们确实期待26年社区数量的强劲增长。所以当我们展望未来，即使在类似的市场条件下，我们未来的订单也会有相当不错的增长。谢谢。感谢您的提问。谢谢，Paul。我们的下一个问题来自Evercore的Steven Kim。
嘿，谢谢大家。到目前为止，感谢提供的信息。如果我能跟进Paul关于激励措施的问题。您说8.2%，我想是占收入或房屋销售额的比例。其中有多少是财务激励措施？包括 closing costs 和购买承诺的利率下调之类的。
嘿，Steven，我是Glenn。你说得对。本季度占收入的8.2%。其中约三分之一与融资相关，包括 closing costs。好的，那远期购买承诺呢？你们使用得多吗？Stephen，我是Linda。是的，我们使用。我们主要将远期承诺用于广告目的。它们在推动额外兴趣和流量方面具有良好的价值。但最终，正如Glenn所说，我们的大多数客户实际上并不需要显著降低利率才能有资格购买房屋。所以他们更喜欢将更多的激励资金用于设计工作室的个性化装修。是的。那么，如果第三部分，比如说35%是财务激励措施，那么这三分之一中有多少是远期购买承诺？哦，非常小。低于1%。是的，非常小的数字。
好的，太好了。是的，那很棒。那么你们的平均订单售价，不是交付售价，而是订单售价，本季度似乎降至654,000美元，我想。上一季度大约是665,000美元。那么是否可以合理地认为，最终你们的交付售价将大致处于650,000至660,000美元的水平？是的，Steven。本季度内的产品结构确实有影响。但当你看我们明年中部和东部地区的大量增长时，这些地区的平均售价比西部略低。所以对我们来说，这更多的是产品结构问题。明白了。好的，感谢您的说明，各位。谢谢。我们的下一个问题来自Wedbush Securities的Jay McCandless。
嘿，感谢您回答我的问题。第一个问题，第四季度的销售、一般及管理费用率 guidance 看起来比收入所显示的杠杆效应要好得多。其中有一次性因素吗？您能谈谈如何实现这么好的销售、一般及管理费用占销售额比率吗？
Jay，这里没有真正的特定一次性因素。这只是因为本季度收入更高，交付量更大，这才是真正推动这一比率的因素。好的。那么，这实际上是我的下一个问题。毛利率 guidance 比我们预期的要好。其中有产品结构的影响吗？更多的改善型房屋？您能提供一些这方面的信息吗？有一点产品结构的影响。我认为一些持续表现突出的分部是毛利率较高的分部。比如休斯顿、南加州的内陆帝国等，这些都对毛利率结构产生了有利影响。所以这在一定程度上起到了作用。Jason。好的。还有一个问题，如果可以的话，关于你们讨论的新市场，我想知道考虑到你们将要进入的一些 median price 较低的市场，明年的平均售价可能会是多少。Jay，我们下次会提供这个 guidance，因为我们正在汇总计划并查看情况。但我认为与今年相比不会有太大差异。不，我们的新扩张分部明年还不会做出显著贡献，所以影响应该很小。好的，太好了。感谢您的回答。谢谢。我们的下一个问题来自Zelman and Associates的Alan Ratner。
嘿，各位，早上好。感谢到目前为止提供的所有细节。您能更新一下我们关于您的投机性库存状况和策略，以及您对投机性库存业务贡献的看法吗？我想展望26年，您将以相当低的积压订单进入新的一年。那么明年您会严重依赖投机性库存来填补这一缺口，还是会根据春季的情况而定？
Alan，我是Doug，你知道，我们到年底大约有四分之三的订单是投机性的。你知道，所有建筑商都有比预期更多的库存。所以我们将在明年第一季度左右消化这些库存，然后采取更平衡的方法。再次强调，需求非常缺乏弹性，我们在进入新的一年时将继续关注价格而非速度。我们只是假设市场条件相似。我们真正关注的是即使在类似的市场条件下，社区数量的强劲增长。
正如我 earlier 提到的，我们将在26年和27年实现非常好的订单增长。所以我们真的在展望未来。同时，我们显然一直在应对整个行业面临的一些市场挑战。这就是我们看待我们方法的方式。Alan，补充一点，我们本季度总投机性库存环比减少了17%。明白了。Linda，这是指在建的总投机性房屋还是特指已完工的房屋？两者都包括在内。17%。
明白了。这是总数。完美。Doug，你多次提到明年社区数量的增长。我只是好奇，当您考虑定价策略时，显然你们一直坚持自己的方法。当开设新社区时，您如何考虑定价？是打算以更具吸引力的价格入市以积累积压订单，然后在项目生命周期内提高价格？还是维持与现有社区相似的策略，即您知道房屋的价值并以此价格推向市场，吸收速度如何就是如何？
是的。Alan，如你所知，Tri Point更倾向于高端品牌定位。所以我们在进入市场时会考虑我们的价值主张。当然，你希望一开始就有一些 momentum，但在定价上没有任何重大的策略考量，因为我们在主要地段建设，靠近就业中心和优质设施。所以我们关注的是价值主张。坦率地说，正如你所说，我的目光确实投向未来。在我看来，我们已经应对了大约18个月的动荡市场条件。
所以如果明年情况大致相同，那也没办法。但我们将拥有强大的社区数量，我们会根据市场情况为产品定出合适的价格，以体现我们提出的价值主张。
明白了。感谢您的回答。非常感谢。我们的下一个问题来自RBC Capital Markets的Mike Dahl。嗨，我是Mike的Chris Hann。您能谈谈您对政府经济适用房推动的初步看法吗？到目前为止有哪些对话，以及您如何看待这对您的运营和资本配置策略的机遇和风险？是的，显然已有几家建筑商对此发表了评论，在某种程度上，我们是被动应对。但我们认同政府增加美国住房供应的目标。正如所指出的，该行业长期建设不足，这一情况始于金融危机后，已经持续了35年。这让我觉得自己很老了。但我们期待在Tri Point能够提供帮助的地方与相关利益相关者在联邦、州和地方层面合作。
我们将进行建设。我的意思是，我们拥有和控制着32,000块土地。明年我们将以高达15%的速度强劲增长社区数量。所以我们将尽自己的一份力量，带来更多对我们买家群体而言可负担的社区。有道理。是的，社区数量的增长确实令人鼓舞。转向第四季度毛利率 guidance。您能否帮助说明一些主要变动因素，即毛利率环比下降的主要原因？其中有多少是增量激励措施、产品结构、建筑成本的影响？请帮助我们理解这一点。谢谢。是的，我是Glenn，这是个好问题。这与建筑成本等因素关系不大。我认为有一点产品结构的影响。但同时，随着今年的推进，我们增加了激励措施。我们有投机性房屋需要在本季度内销售和交付，这些房屋通常带有更高的激励措施。
所以所有这些因素共同构成了毛利率 guidance。明白了。感谢您的说明。谢谢。我们的下一个问题来自Seaport Research Partners的Ken Zenir。早上好，各位。早上好。
我希望您能给我们解释一下其中的逻辑。不是要 guidance 或其他什么，只是想了解节奏。看开工和订单，你们第三季度的开工看起来约为500套。而订单高于开工。那么，随着我们结束这一年，您如何看待开工与订单的关系？因为您的库存同比下降了约30%。所以我只是想理解，既然您在谈论开设社区，Doug，我想您刚才说高达15%，或者您也提到过吗？社区增长明年可能表明社区数量增长将达到10%至15%。所以我只是想看看我们如何实际将这些房屋开工，这可能预示着未来的交付。这就是我关注开工与订单以及您对此的看法的原因。谢谢。
是的，Ken，我是Tom。这是一个我们也一直在关注的重点。正如Doug在问答环节 earlier 提到的，你知道，我们正专注于让业务回到投机性房屋与待建房屋更平衡的比例。你说得对，我们第三季度的开工约为577套，远低于第一和第二季度的水平。但这与那种平衡的方法有关。我认为第四季度的开工将与第三季度相当，这只是因为我们有大量在建房屋可供销售。
我们的首要目标是消化这些库存。之后，我们将转向更正常化的策略，该策略会考虑每个社区的吸收速度。感谢您的回答。Tom，我听您说第四季度的开工将与第三季度相似，对吗？这意味着您的期末库存。我只是想想象您的社区数量增长与实际库存单位收缩的情况。我只是想知道是否有一些我不理解的更大拐点。不，我不这么认为。
我认为你没有遗漏任何东西。我的意思是，当你从每个社区的角度来看，显然当我们进入新社区时，我们会根据预期需求进行必要的开工。对吧？但在我们已有社区的地方，显然我们有过量的库存，在转向更正常化的平衡开工策略之前，我们将消化这些库存。感谢您的回答。那么关于社区数量增长。大部分一般管理费用是否已经计入？我们是否应该期待这方面有大的增长？谢谢。一般管理费用方面不会有太大增长。可能会有一些增量，更多是为开设这些社区所需的现场和销售费用。但是的。谢谢各位。再见。谢谢。目前没有更多问题了。我想请Doug Bauer作总结发言。
好的，感谢大家今天参加我们的会议。我们期待在下个季度的电话会议上与大家分享我们2026年及以后的增长计划和战略。随着我们进入2026年，我们对住房市场的未来感到非常兴奋和乐观。谢谢大家，下个季度再聊。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话了。再见。