David F. Bujnicki（高级副总裁，投资者关系与战略）
Conor C. Flynn（首席执行官）
Ross Cooper（总裁，首席投资官）
Glenn G. Cohen（执行副总裁，首席财务官）
Will Teichman（执行副总裁，首席创新与转型官）
Caroline（摩根士丹利）
Michael Goldsmith（瑞银）
Alexander D. Goldfarb（Piper Sandler & Co.）
Samir Khanal（美国银行证券）
Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Richard Hightower（巴克莱）
Cooper Clark（富国银行）
Haendel E. St. Juste（瑞穗证券）
Juan Sanabria（蒙特利尔银行资本市场）
Caitlin Burrows（高盛）
Craig Mailman（花旗投资研究）
Michael W. Mueller（摩根大通证券）
Alec Feygin（Robert W. Baird）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Linda Tsai（杰富瑞）
大家好，感谢大家参加金考房地产2025年第三季度业绩电话会议。我是Claire，今天将为大家协调此次通话。在演示过程中，若要提问，请按电话键盘上的星号键，然后按1。如果您改变主意，请按星号键，然后按2。现在我将把电话交给金考房地产团队开始会议。请讲。
早上好，感谢大家参加金考的季度收益电话会议。今天参加电话会议的金考管理团队包括首席执行官Connor Flynn、总裁兼首席投资官Ross Cooper、首席财务官Glenn Cohen、金考首席运营官Dave Jamison，以及其他高管团队成员，他们也将在电话会议期间回答问题。提醒一下，在此次通话过程中发表的声明可能被视为前瞻性声明，重要的是要注意，由于各种风险、不确定性和其他因素，公司的实际业绩可能与此类前瞻性声明中预测的业绩存在重大差异。
请参考公司的SEC文件，其中涉及这些因素。在本次演示中，管理层可能会提及某些非GAAP财务指标，我们认为这些指标有助于投资者更好地理解金考的经营业绩。这些非GAAP财务指标的调节表可在金考投资者关系网站上的季度补充财务信息中找到。此外，如果我们的通话遇到技术困难，我们将尽力尽快解决，如有需要，我们将在投资者关系网站上发布额外信息。接下来，我将把电话交给Connor。
大家早上好，感谢大家今天参加我们的会议。我很高兴地报告又一个季度的高质量稳定执行，这反映了我们投资组合的实力、战略的持久性以及金考团队的卓越努力。第三季度，我们实现了每稀释股0.44美元的运营资金（FFO），再次超出预期。基于我们强劲的年初至今业绩和对租金开始的持续可见性，我们上调了全年FFO展望，强调我们致力于在该行业内实现 quartile 前列的收益增长。
这种优异表现得益于我们以杂货店为锚点的投资组合的持续强劲、健康的租赁价差以及各地区的严谨执行。我们的业绩证明了露天模式的韧性以及我们在所有品类零售商中看到的持续需求，我将在稍后进一步详细说明。就同店净经营收入（NOI）而言，本季度增长1.9%，年初至今增长3%，这与我们的预期一致，因为我们预计早期收回几个大型锚点店铺以及与Party City、Joann's和Rite Aid相关的空间会产生影响。
尽管如此，我们的基本租金增长和回收率仍然健康，当将相关的租金损失单独列出时，本季度约为130个基点的拖累。好消息是，团队迅速采取行动重新出租所有这些空间，通常以更高的租金吸引更强的运营商。这些空间的重新租赁极大地推动了我们已签约但尚未开业的租赁管道的扩张，达到360个基点，总计7100万美元的未来增量租金增长。这两个数字均为金考的历史新高。
值得注意的是，信用损失并未对我们的同店NOI增长产生重大影响。事实上，总体信用损失好于预期，我们预计近期不会有任何中断改变这一情况。重要的是，锚点和小店铺的租赁势头均有所加速，导致入住率上升，使第二季度成为全年入住率的低谷，这是由稳定需求和严谨执行推动的明显拐点。具体而言， prorator入住率环比上升30个基点至95.7%，锚点入住率上升至97%，小店铺入住率达到92.5%的历史新高，同比上升70个基点。
值得注意的是，前Amputees point投资组合的小店铺入住率环比增长90个基点，自去年1月我们收购该投资组合以来总体增长280个基点，我们仍然看到小店铺入住率有进一步增长的空间。我想花一点时间进一步强调我们业务中最关键的部分——租赁。本季度的租赁活动异常强劲，突显了我们投资组合中零售商需求的深度和质量。本季度，我们完成了427份租约，总面积达230万平方英尺，包括144笔新交易，面积822,000平方英尺，价差21%，以及283笔续约和期权，价差8%，年初至今的综合租赁价差为11%。
租赁总面积比2024年同期增长8%。鉴于可用供应有限，这种租赁势头仍然强劲，并直接转化为未来增长。这是经过验证的金考模式在发挥作用，将混乱转化为机遇，提高我们收入流的质量，并将租赁成功转化为持续的收益增长。简而言之，我们今天取得的租赁成功已经在为明天的FFO增长奠定基础。再开发仍然是长期价值创造战略的关键支柱，我们打算在未来越来越多地利用这一支柱。本季度，我们将约2.5亿美元的项目提升至活跃或近期状态，使我们的开发、再开发和混合用途项目管道总额达到约6亿美元。
在我们的价值创造管道中，我们目前有25个以杂货店为锚点的项目，反映了我们对具有经证实的客流量和租金耐久性类别的关注。该管道产生10%至12%的无杠杆回报，强化了我们通过再投资于自己的中心可以实现的有吸引力的风险调整后收益率。年初至今，我们完成的再开发项目综合收益率为13.7%。我们还与Busuto合作，在快速增长的加利福尼亚州戴利城市场启动了下一个混合用途项目The Chester。这个项目是我们旨在继续释放我们权利计划中嵌入价值的又一个例子。
我们目前有大约2.6亿美元的多户住宅项目建设总成本，包括Suburban Square的130单元Colter Avenue项目，该项目将于明年初完工。展望未来，我们预计在未来12至24个月内在核心市场启动更多多户住宅机会。关于我们的资本配置优先事项，它们保持不变。重点包括进一步提高投资组合租赁率和扩大高回报再开发项目数量；继续将资本从低增长的地面租赁以增值方式循环到更高收益的收购和结构化投资中；维持强大而灵活的资产负债表；以及将资本分配给推动可持续现金流增长和长期净资产价值创造的举措。
最后，展望未来，创新仍然是我们文化和战略的决定性方面。我们通过创建创新与转型办公室正式确立了这一承诺，由Will Teichman担任首席创新与转型官领导。这个新的企业职能将我们的运营改进、数字转型、数据和AI工作整合在一位领导者之下，使金考能够调整和更好地协调资源和投资，以加速创新。我们创新与技术办公室的总体重点将是推动战略性企业举措，旨在建立新能力、利用包括人工智能在内的新兴技术的力量、释放运营协同效应并开拓新的增长途径。
Will在领导我们成功的并购整合、与信息技术合作开发和部署数字租赁工具以及发展辅助收入、租赁运营、营销和企业责任等关键职能方面有着良好的记录，这使他能够很好地领导我们新的创新与转型办公室。总而言之，这是一个坚实的季度进展，突显了我们运营平台的实力和以杂货店为锚点战略的优势，同时建立了将支持未来多年增长的高回报项目管道。在金考，我们正在利用强劲的零售商需求，并将租赁成功转化为持续的收益增长。
凭借有限的新供应、创纪录的小店铺入住率和严谨的再开发引擎，我们处于行业领先地位，有望继续保持领先。感谢我们整个团队的持续执行，以及股东的支持。接下来，我将请Ross更新交易市场情况，然后由Glenn介绍财务业绩和更新的展望。
谢谢Connor。第三季度交易方面非常活跃，年底也将是忙碌的。对优质露天零售的竞争继续加剧，金考已证明其有能力以增值方式投资资本。即使在大量资本追逐我们这类产品的环境中，我们以更高收益率和更高增长 profile 循环资本的能力是一个强大的差异化优势。本季度，我们资助了三项规模可观的投资，每一项都有 slightly 不同的 profile。首先，我们根据结构化投资计划为马里兰州一个高质量的Sprouts锚定中心提供了9700万美元的高级贷款。
接下来，我们为明尼阿波利斯一个富裕郊区的Cubs Food锚定中心提供了2560万美元的结构化投资，带有增值成分。与我们所有的结构化投资一样，如果这两项资产最终出售，我们将获得优先购买权。本季度的第三项投资是参与向Family Dollar提供7500万美元的贷款。抵押品的价值远超过贷款金额，提供了有吸引力的风险调整后回报。这笔参与贷款是金考长期创造价值并参与与房地产丰富的零售商相关投资的最新例证。
虽然最近的成功案例是Alberson超市连锁店，但这一战略和记录可追溯到几十年前。本季度进行的这三项投资预计将产生 low 两位数的无杠杆回报，并大幅抵消了我们预期并随后在10月从现有结构化计划借款人收到的约2.4亿美元还款。转向收购，我们本季度也成功在俄勒冈州希尔斯伯勒的富裕郊区增加了一个双杂货店锚定资产，拥有非常高效的Safeway和Trader Joe's锚点。这提供了一个难得的机会来收购一个具有增长潜力的主导性社区杂货店中心。
该收购的初始收益率比为交易提供资金的单租户资产销售高出50个基点，复合年增长率高出200多个基点。我们利用1031交易所收益抵消了第二季度在加利福尼亚州出售Home Depot以及本季度在马里兰州Owings Mills出售Lowe's Home Improvement地块（5.8%的资本化率）所产生的收益。此外，该资产是从寻求流动性的机构合作伙伴手中收购的合资企业股权，进一步展示了结构化计划和机构合资计划中优先购买权的价值。
我们的合资投资组合和结构化投资的总资产价值约为75亿美元，为我们提供了充足的未来收购机会。我们预计第四季度及2026年将有更多以有吸引力的第一年收益率价差以及更高长期增长 profile 进行资本循环的机会。虽然我们预计我们产品的激烈竞争和投资者兴趣不会有任何减弱，但鉴于我们拥有的战略差异化优势，我们有信心继续产生有吸引力的投资价差。现在请Glenn介绍本季度的财务业绩。
谢谢Ross，早上好。我们的第三季度业绩再次凸显了金考平台的稳定性和韧性，实现了超出季度预期的稳健运营和财务表现。FFO增长至3.003亿美元，即每稀释股0.44美元，比去年增长2.3%。这一改善主要得益于按比例计算的净经营收入增加2100万美元，主要由最低租金增长推动，尽管如前所述，早期收回空间导致租金损失。其他租赁物业收入也促进了这一增长。这些增长部分被800万美元的利息支出增加所抵消，主要与我们2024年和2025年的再融资活动有关。
重要的是，正如Connor所分享的，信用损失继续处于我们假设范围的低端，第三季度为75个基点，前九个月为73个基点。强调我们租金名册的耐久性，本季度的FFO还包括约320万美元的适度一次性收益，约合每股0.5美分，与从两个空置的Rite Aid空间收回低于市场的租金有关。转向资产负债表，我们在本季度结束时的合并净债务与EBITDA比率为5.3倍，按穿透基础计算为5.6倍。流动性仍然强劲，超过21亿美元，包括超过1.6亿美元的现金。
我们的信用状况也在继续加强。本季度，标准普尔将金考评级上调至A-，展望稳定；惠誉确认其A-评级；穆迪维持其Baa1评级，展望正面。这种资产负债表实力的组合，加上支付股息和所有租赁成本后产生的约1.5亿美元年度自由现金流，为资助额外的再开发活动和追求Ross刚才讨论的新机会提供了充足的灵活性。基于我们的年初至今表现和对租金开始的可见性，我们再次上调全年FFO指导区间至每稀释股1.75至1.76美元，高于此前的1.73至1.75美元。
这意味着与2024年相比，每股FFO增长超过6%。我们还维持全年同店NOI增长3%或更高的展望，其中已纳入今年已知的破产影响。此外，我们将信用损失假设修订为更有利的75至85个基点区间，而此前的区间为75至100个基点。这一调整反映了观察到的和预计的下半年较低信用风险。我们已签约但未开业的管道达到创纪录的360个基点，总计7100万美元。
我们预计这些租约中约20%将在第四季度开始，贡献200至300万美元的增量租金。鉴于我们租赁活动的持续强劲，年底前雪管道（snow pipeline）有可能进一步增长。由于当前雪管道中60%预计将于明年开始，这种扩张将创造有利的顺风。由于我们的强劲表现和持续增长预期，我们的董事会批准将季度普通股现金股息增加4%至每季度0.26美元。最后，我们的第三季度业绩反映了业务各方面的稳步进展和持续势头。
我们预计今年早些时候收回的那些空间的重新出租相关收益（其中许多具有两位数的价差）将在未来几个季度实现。这些嵌入的租金开始，加上我们严谨的资本配置和强大的资产负债表，使金考处于有利地位，能够实现可持续的长期增长。特别感谢我们的团队又一个季度的出色执行，以及股东的持续支持。现在我们很乐意回答大家的问题。
谢谢。若要提问，请按电话键盘上的星号键，然后按1。现在如果您改变主意，请按星号键，然后按2。准备提问时，请确保您的设备已取消静音。我们要求您只提一个问题，不附加后续问题。如果您想提其他问题，请按星号键然后按1重新加入提问队列。我们的第一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kandom。您的线路现已开通。请讲。
早上好，我是Foron的Caroline。
我只是对交易环境以及您从机会角度看到的情况感到好奇。总体而言，您会说有更多交易进入市场吗？您在资本化率方面看到了什么？谢谢。
当然。很高兴回答这个问题。正如我所提到的，竞争仍然非常激烈。我认为我们拥有的优势之一是地理多元化和战略多元化。因此，我们能够在全国各地看到大量的交易流。我们将其视为收购机会，也视为通过我们的结构化计划在资本结构中投资的机会。正如我所提到的，在我们的合资计划以及我们参与的一些结构化交易中，我们拥有大量的优先购买权和优先拒绝权。
因此，我们确实认为金考在市场资产方面有充足的机会。市场上一直有健康数量的资产，但竞争极其激烈。特别是在私人方面，已经形成了许多不同的资本来源追逐这些交易，这导致了一些非常激进的资本化率。因此，对我们来说，这实际上只是考虑我们的资本成本，寻找增值循环的方式，我们在第三季度和今年到目前为止已经能够做到这一点。这也是我们预计在第四季度和2026年要做的事情。
我想补充一点，公平地说，我们的市场情报从未如此之高。你可以考虑我们如何从费用角度承销收购机会。但现在，通过我们的结构化投资计划，我们在私人市场看到了很多不一定公开上市的交易。因此，我认为我们的渠道进一步开放，以获得更多的市场情报。
谢谢。我们的下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。Michael，您的线路现已开通。请讲。
早上好。非常感谢您回答我的问题。展望未来，Glenn，您提到已签约但未开业的管道已达到创纪录水平，并可能继续增长。暗示的第四季度指导表明，房地产NOI增长将恢复到3%以上。但您明年也有一些债务再融资。那么，您能否简要介绍一下2026年的初步情况，大致说明我们应该关注哪些方面，不涉及指导。谢谢。
当然，Michael。如你所知，我们显然现在不会发布指导。我们将在2月份发布第四季度业绩时发布指导。但是，如你所知，非常关注雪管道及其上线情况。正如我所提到的，当前雪管道中约60%将在2026年开始产生业绩，这60%应约为2400万美元。此外，今年第四季度将上线的雪管道，到2026年约为1200万美元左右。
我们显然正在密切关注这一点。这是NOI增长的关键。再次强调，我们目前没有看到很多破产情况。我们认为大部分破产情况已经过去。我们预计不会有很多租户申请破产。因此，这实际上是让雪管道的租金流入。这也是让我们的再开发项目也开始流入。随着再开发项目在年内上线，将产生相当数量的NOI，然后如你在债务方面所问的，再次强调，我们直到明年8月才有真正的到期债务。
我们确实知道，利息支出将成为与今年类似的逆风。我们明年有大约8.25亿美元的债务到期，平均利率约为2.8%。因此，我们将尽一切努力将这一逆风降至最低。因此，我们将研究全年可用的所有再融资机会和再融资选择。所以这些是需要关注的主要点，但我们对进入新的一年感到乐观。
非常感谢。
祝第四季度好运。
谢谢。我们的下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。您的线路现已开通。请讲。
嘿，早上好。那么Family Dollar，当然你们有很长的记录。Frank's Conover，显然Albertsons有很长的记录，但自从你们上次在Albertsons之外进行零售商投资以来已经有几年了。所以您能否概述一下零售商环境。是不是很少有交易，或者过去几年你们看到的交易只是你们无法获得想要的条款。只是想了解我们是否能看到这些交易恢复稳定节奏，或者这些交易是否回来了，或者是否真的每隔几年才能期待一次，考虑到你们过去几十年的成功。
是的，这是个很好的问题，感谢您指出如您所提到的记录和历史。这确实是我们几十年来DNA的一部分。Family Dollar交易本身，虽然是一笔私人贷款，我们不太方便讨论所有细节，但我们看到一个机会，即一个集团以远低于此前收购价的折扣收购该连锁店。在所有这些交易中，该特定零售商拥有大量自己的房地产。
这确实是我们在大多数这些交易中寻找的东西。我们希望看到一个由大量房地产抵押的机会，我们可以潜在地参与未来，或者至少通过融资方面的投资获得有吸引力的回报。有其他零售商我们定期与之交谈，他们拥有大量自己的房地产。这需要在他们出于需要或愿望准备采取行动的时间点。
因此，作为绝大多数这些零售商的最大房东，我们知道我们一直在进行这种对话。我们正在与我们的每一个零售商进行积极的投资组合审查，特别是那些拥有大量自己房地产的零售商。因此，这在某种程度上是机会驱动的。很难预测这些何时会出现。但我们与所有这些零售商保持密切联系，并知道如果他们有资本需求，我们绝对会是他们首先联系的对象之一。
而且这似乎是很久以前的事了，但我们在2024年初出售了最后一部分Albertsons股份。我们保持活跃，并且如您所说，我们认为我们有这样的记录。我们继续挖掘这些机会。
谢谢。我们的下一个问题来自美国银行的Samir Kunal。您的线路现已开通。请讲。
非常感谢。我想，Glenn，也许就此展开，关于26年的展望。您能否提醒我们，您提到了本季度的一次性收益。我想您说这是来自Rite Aid的半美分影响。只是提醒我们全年的一次性收益价值，因为我们正在为26年做准备。非常感谢各位。
当然。再次强调，全年您已经听到我们在前三个季度谈论了一些这些所谓的一次性项目，无论是我们收到的额外租约终止协议还是一些特定的低于市场的租金。全年总计约为3美分。因此，在您进行分析时请记住这一点。话虽如此，一次性项目是业务结构的一部分。它们总是不稳定的部分。我们不知道何时会获得LTA，也不知道何时会获得一些这些低于市场的租金收回。因此，我们指出它们是因为它们很难预测，并且我们在每年发布指导时不会将它们纳入初始指导。
Sameer，我还要指出一点，当您考虑运行率和展望未来时。我们在结构化融资中有大量提前还款，Ross提到了这一点。在收益报告中有，大约2.4亿美元。因此，当您查看9月底的抵押贷款应收款时，请考虑这一点。
谢谢。我们的下一个问题来自Ladenburg Salman的Floris Van Dychem。您的线路现已开通。请讲。
嘿，早上好，关于资本循环的问题。出售一块土地和一项地面租赁的消息令人鼓舞。您能否谈谈您今天在市场上的其他资产？今年晚些时候我们能期待什么？我知道您谈到了未来每年1亿至1.5亿美元的处置。其中有多少将是0收益土地与地面租赁或其他非核心资产？
是的。谢谢Lars。如您所知，这是我们战略中相当重要的部分，即继续从低增长、低资本化率、单一租户资产地面租赁以及一些非创收资产中循环资本。
因此，这将继续是这两个因素的结合。我们今年早些时候真正开始加强该计划，我认为我们到目前为止的开始和进展是令人满意的。我们预计在2026年的管道中，我们可以做得更多一些。因此，我们真正关注的是该群体的情况，以及我们可以多快开始增加这一数量。我们继续与某些零售商进行谈判，我们认为我们需要额外的条款来最大化价值。因为归根结底，这是非常机会主义的，并且旨在如此。
因此，我们希望确保我们在考虑变现之前，已经充分利用了这些资产的价值。作为其中的一部分，我们的团队正在与某些市政当局进行一些流程，我们必须单独划分地块才能转让契约。因此，我们有一个相当大的范围，近9%的ABR来自这些长期地面租赁。我们只是想确保在考虑退出之前，我们最大限度地提高了每一个的价值。因此，2025年有了良好的开端，我们认为2026年我们可以从中获得更多收益。
是的。Floris，我要补充的唯一一点是，我们将此视为一个经常性计划。我认为这是关键，因为我们实际上也在回填地面租赁管道，因为我们与Home Depot、Target、Lowe's、沃尔玛、Costco等都有租赁，他们都处于积极扩张模式。因此，尽管我们出售了一些，但我们也用一些新的租赁回填了一些。因此，这是一个很好的经常性计划，我们认为这将继续提高组织的同店NOI以及FFO增长。
谢谢。
转到下一个问题。
我们的下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。您的线路现已开通。请讲。
很好，谢谢。想知道您最近与零售商的对话情况，因为他们展望26年、27年甚至更远的房地产需求。似乎在这一点上，关税可能已纳入他们的业务计划。那么您会说零售商方面更有信心需要执行他们的增长目标吗？或者仍然有一种观望的感觉，看看关税方面最终会如何结果？谢谢。
是的，当然。感谢您的问题。我想说，今年全年信心没有变化。我们与零售商的对话不是关于让我们观望并看看关税如何发展。人们非常理解，您总是必须应对宏观市场的短期干扰，但您必须对增长战略有长期看法。我们今年全年看到的是继续努力寻找新的机会来增加市场份额、拓展新市场并继续填充26年的管道。实际上我们现在也在谈论27年。
因此，当我回顾我们今天的跟踪情况时，仅本季度，本季度至今，我们执行的租赁总面积（GLA）比去年高出约30%。这是我们在前三个季度看到的势头的延续。Connor提到了一些大型锚点空间在本季度自然到期，这正如预期的那样略微降低了我们的经济入住率。但这也有助于促进我们雪管道的增长。在这些交易中，其中三个交易中的两个我们实际上在失去空间的同一个季度内执行。
这包括大约30万平方英尺，其中包括我们在第二季度为其中一个自然到期提前租赁的交易，总体而言，与之前的租金相比，新租金有大约40%的价差。因此，在大型店铺方面有巨大的需求。当您查看杂货店方面时，我们也提到我们有超过25个活跃或近期激活的杂货店再开发、锚点重新定位项目。这非常强劲，在杂货店增长的名称方面非常多样化。
因此，我们对小店铺的情绪感到相当乐观。我们的小店铺入住率为92.5%。我们继续超过历史最高水平，并且我们看到随着我们完成这些再开发项目，在这些位置的小店铺空间平衡方面有进一步提升的空间。因此，我们将继续推动这一点。显然，我们将在12月参加纽约ICSC。Advance card目前已经很满，我们不仅会谈论填充26年管道的空缺，还会真正关注27年。
谢谢。我们的下一个问题来自巴克莱的Rich Hightower。您的线路现已开通。请讲。
嘿，早上好，各位。我想问一个关于资本配置的问题，有两个部分，如果您不介意的话。但回到SIP管道和计划以及一些流入和流出，您能否帮助我们理解这些流动的可预测性水平。显然上一季度规模相当大。您认为这与什么相关？我们应该如何从外部看待它？第二部分是，您在第二季度回购了股票，第三季度没有回购。
那么这在整体资本配置框架中处于什么位置？谢谢。
当然。我来回答第一部分。结构化投资计划（SIP），我们真正关注的是与所有借款人保持强有力的沟通，维持良好的到期日阶梯式分布。因此，我们非常清楚到期时间，我们预计何时会收到还款。这次2.4亿美元的再投资或还款，我们提前得到了很好的通知，并为此做了计划。我们确定，在前进的基础上，我们希望确保将这些资本分散到多个交易中。因此，如您所见，在再投资方面，这2.4亿美元基本上分散在三个不同的投资中。因此，我们将确保继续对还款有良好的可见性，将资本分散在大量房地产上。如前所述，仅在结构化投资计划中，我们就有约15亿美元的优先购买权或优先拒绝权。
因此，这是非常透明的。我们对此进行计划和考虑，我们认为这对我们来说是一个巨大的差异化优势。
当然。关于股票回购的第二个问题，股票价格表现显然是我们关注的指标。这是我们是否回购股票或使用ATM计划或其他类型股票发行的关键指标。第三季度股票表现更好，当时我们回购股票的平均价格为19.61美元。我们很高兴股价高于该水平，并期待未来进一步的表现。
但我们保留所有可用工具，以找到收益率最高的地方，显然同时考虑资产负债表指标。我们将密切关注，并在机会出现时使用它。
谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。您的线路现已开通。请讲。
很好。感谢您回答这个问题，您在投资者演示中强调了近年来在大型交易中的强劲执行。希望您能提供有关私人交易市场中任何投资组合交易的情况以及定价，以及您对2026年潜在大型交易的兴趣。
当然，是的。我的意思是，我们非常关注资本成本，如前所述，无论是单一资产还是投资组合，竞争都非常激烈。因此，我们关注广泛的机会。在过去五年中，我们收购了多个投资组合。两次大型并购交易，几年前在长岛的大型投资组合收购。
因此，这当然是我们策略的一部分，但它需要具有增值性，并且需要符合我们寻求的质量，以增加我们现有的投资组合。目前，收购大型投资组合的环境非常竞争，因此很难。因此，我们能够从我们已经投资的资产中产生机会，无论是来自我们的机构合资计划还是结构化投资计划。目前对我们来说，这似乎是我们能够产生的最佳风险调整回报。
当今交易市场的有趣动态是，由于该行业的入住率处于历史高位，增值买家实际上正在寻找租户名册中有观察名单租户的资产，以便他们有机会重新出租并获得我们已经展示的那种市价调整。当我们将低于市场的观察名单租户替换为信用良好的租户并获得可观的价差时。
谢谢。我们的下一个问题来自瑞穗证券的Handel Saint Houste。您的线路现已开通。请讲。
圣何塞。我喜欢它。嘿，早上好，各位。想谈谈REDA管道的大幅增长。您提到上升到约6亿美元。您能否讨论一些不仅是新增的项目和您正在承销的收益率以及它们与之前管道的比较，还有您计划如何融资，似乎需要的不仅仅是自由现金流。我很好奇出售一些公寓权利可能如何发挥作用。谢谢。
是的，当然。当您查看支出本身时，如我们今年预测的那样，我们的支出约为9000万至1.1亿美元。因此，当您查看支付交易成本、租赁佣金、物业资本支出后的自由现金流时，我们有足够的资金来解决年度化的近期资金承诺。同样重要的是要注意，增长管道中有按比例的组成部分。显然，我们在某些这些位置和一些这些投资中有合资企业。此外，多户住宅管道的总投资为2.5亿美元，但我们的结构方式是轻资本版本，我们贡献土地、权利成本，然后与合作伙伴（在这种情况下是Busuto）合作，大部分资金来自他们那边。
因此，我们现在有内部资金的方式和手段，随着管道的扩展，我们将继续关注。我们一直专注于什么对场地最有利。如您所见，我们非常注重杂货店。我们相信这为场地创造了最佳的长期附加贡献，不仅因为杂货店本身的粘性，还因为如我之前提到的光环效应，以推动周围的店铺租金增长。因此，我们将继续，并且一如既往，继续探索和挖掘房地产中的价值。
现在是利用这一点的好时机，我们将在传统租赁活动（非常强劲）的同时继续推进。
谢谢。我们的下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的Juan Sinavara。您的线路现已开通。请讲。
嗨，谢谢你们的时间。只是希望更多地谈论小店铺以及除了已经创纪录水平之外的潜在上行空间。谈到了再开发的光环效应。所以我不确定是否有任何统计数据可以说明再开发对小店铺租赁率的影响，以及这可能如何转化为从已经强劲水平的进一步上行空间。
是的，在已完成的项目中，您继续看到小店铺的提升，小店铺通常更接近市场，但当您添加杂货店时，您可以看到大约十几到二十几个百分点的提升，具体取决于当时的流动性。但同样，这在很大程度上是个案分析。因此，当我们查看我们正在进行的一些项目，其中对场地的大部分进行拆除或重建。我们现在正在进行这些租赁活动，从市场当时的水平到今天的水平，有显著的收益，我们在激活这些项目时执行这些租约。
因此，再次强调，总体而言，我们看到了明显的上行 benefit。
我认为小店铺租赁的需求驱动因素继续演变。我认为我们今天小店铺的用途比以往任何时候都多，我们再次看到这种势头继续。没有真正的理由认为我们在小店铺入住率方面已经达到上限，因为再次是需求驱动因素和新供应的缺乏。必须记住，我们所处的行业，没有多少商业房地产行业像露天购物中心那样供应增长有限。然后当您查看今天可用的有限空间，特别是高质量房地产中的空间时，这确实缩小了优质信用小店铺租户增长的机会集。
我们看到很多服务。我认为这确实继续是我们继续看到的小店铺入住率提升的主要驱动因素。
谢谢。我们的下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。您的线路现已开通。请讲。
嗨，大家早上好。只是关于新建开发方面，Connor，您在最后一个问题中顺便提到了，但补充材料中列出了两个项目。我认为它们相对较小。您能否谈谈您在行业中看到的新建开发情况？正在出现什么，金考是否有进一步的机会？
是的，在列出的新建项目中，Northtown和Gordon Plaza。Northtown是我们通过一次并购交易收购的遗留场地，我们在那里有遗留土地。该资产上有一个现有的大型锚点和一些店铺空间，还有很多尚未开发的地块。所以这是在等待市场来找我们，我们找到了这个机会来执行该计划，再次与Sprouts杂货店相关。因此，Sprouts可能是未来增长的催化剂。
但我们采取的方式非常深思熟虑和低风险，我们在实际动工前执行这些租约。因此，与几十年前的大型开发管道非常不同。这本质上是选择性的、机会主义的，由租赁需求驱动，我们在动工前提前执行这些租约。而且规模不大。这些都是我们内部拥有很长时间的土地。Gordon Plaza。回到之前关于重新定位资产和挖掘价值的问题，处理一些过时的店铺空间和空置。
我们能够拆除整个场地并从头开始建造，有Home Depot和Aldi。因此性质上非常可控，信用极高。同样，在动工前执行所有这些租约。所以我认为您会看到我们的新建项目是激活遗留土地，当时机成熟且基于租赁需求时。
当今市场上的新建开发并不多。如果您查看整个行业，我认为我们现有存量的0.3%在建设中，这是所有商业房地产行业中最低的。所以，我们做了很多工作来确定我们市场的租金必须上涨多少才能看到任何新供应浪潮。这需要50%到60%的租金增长。所以我认为在看到任何真正的新建开发回到这个领域之前，还有相当长的时间。
然后，我们的战略定位，我们的第一环郊区战略，再次强调，如果该地区正在 densified，经济上很难证明其合理性。很少能找到一个地块可以证明新建经济交易的合理性，其中80%的购物中心是停车场，不产生任何收入。所以通常这些地块必须更加密集，有很多不同的用途，而且很难找到那些在土地成本、劳动力成本等都在上涨的情况下经济上合理的地块。
因此，我们对被新供应浪潮干扰的安全水平感到非常满意，这种干扰非常小。
谢谢。我们的下一个问题来自花旗的Craig Mailman。您的线路现已开通。请讲。
是的，我只想回到Connor，您关于Will的晋升和该倡议的正式化的评论。我只是有点好奇，除了组织结构图的正式化之外，你们计划为这个倡议投入多少资源？比如你们是否在AI背后投入大量资金以提高生产力？还有您认为这些类型的倡议从长期来看可能从NOI利润率或员工人数角度带来什么回报。还有没有其他大型技术倡议，比如会计系统的全面改革或其他我们应该从未来几年资本使用角度考虑的事情？
是的，这是个很好的问题，Craig。如您所知，我们坚信使金考平台成为同类最佳。我们相信我们已经采取了很多举措来整合业务组织和最佳技术工具，我们已经这样做了很多年。现在我们正式将两者融合在一起，由Will领导。我坚信，当您有能力使用技术工具来提高利润率、提高效率、提高生产力时，规模是一种优势。
当您查看我们的一般和行政费用（GNA）线，以及我们在过去三年中在不真正移动GNA线的情况下能够做多少事情，我们收购了一家上市公司，收购了大型投资组合，大型资产，我们仍然处于我们所看到的生产力提升的第一局，从平台的曙光和我们正在投资的地方来看。所以我会让Will给你一点提示，说明你可以期待什么，但我们对未来真的很兴奋，我们正在投资我们的员工，投资我们的平台，以再次利用我们目前拥有的规模和我们预期未来拥有的规模。
谢谢，Connor。早上好，Craig。是的，只是补充一点额外的背景，这确实整合了我们的战略规划、运营改进、数字技术和变革管理资源，形成一个协调的结构。当您考虑我们面前出现的机会集时，关注我们如何组织自己是很重要的。在过去几年通过我们的并购整合项目、技术实施和其他组织转型项目进行这类工作时，我们学到的一件事是多学科方法对成功交付的重要性。
很多这些项目可能很复杂，在投资方面可能成本很高，而且成功不是 guaranteed。因此，思考并非常有意地对待我们如何处理这些事情，我们已经能够开发一些剧本和成功的策略以及 track record，我认为随着我们向前推进正式化这个OIT结构，我们将能够继续保持这一点，就投资水平而言。虽然我们今天不想进入具体细节，但我只想说，从方法角度来看，当我们考虑创新和转型时，它与我们在业务其他部分使用的ROI类型计算相同。
因此،当我们考虑在数字技术方面进行投资时，我们正在寻找该投资的回报。有时这些回报以费用效率的形式出现。有时这些回报以增加我们与零售商的机会管道或Ross之前提到的交易机会集的形式出现。因此，我们保持勤奋。我确实认为我们专注于继续投资技术栈，如Connor所说，我相信我们在过去10年中已经进行的投资确实为我们提供了良好的开端，如果这个新结构将帮助我们在未来十年加速这一进程。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。您的线路已开通。请讲。
是的，嗨。只是一个快速问题。关于开发，您预计在26年和27年可能投资多少开发资金，我知道您谈到了零售机会，但我们基本上应该认为这主要是住宅吗？
所以分为两部分？新建零售开发，如我之前提到的，相对较小且可控，将基于租赁活动和签约并在动工前执行这些租约的机会主义。因此，再次强调，我们有一些遗留土地。我们正在查看另一个项目，该项目可能在近期管道中启动，因为我们即将完成这些租约的执行。但您不会看到很多有意义的增长来自该类别，而我们的再开发管道的再投资和重新定位以及加强我们现有的资产基础。
在多户住宅方面，显然我们本季度启动了Westlake项目The Chester，我们确实在未来12至24个月内有一些近期机会，我们将继续按照我们已证实的结构化策略与首选合作伙伴一起启动这些机会。
Mike。我认为简单的思考方式是延续我们今天的情况。优先考虑高个位数、低两位数的零售扩张、我们在杂货店投资组合中展示的再开发，可以解锁非常有限的第二阶段新建开发激活，然后我们为激活多户住宅权利而采用的优先股结构，我们将我们的土地加上权利成本作为我们的资本来激活这些项目。因此，再次强调，使用轻资本方法，我们可以与多户住宅合作伙伴一起激活这些项目，这样我们可以将资本支出的重点放在为我们的资本带来最高回报的地方。
谢谢。我们的下一个问题来自Bard的Alec Fagan。您的线路现已开通。请讲。
嘿，谢谢。我的大部分问题都被问过了，但也许回到Family Dollar投资。金考目前在投资组合中有多少Family Dollar门店？还有在房地产方面，您的目标是什么？什么样的位置？如果他们有一些交易。
我们只有少数Family Dollar门店。这与实际上是否与Family Dollar做更多交易关系不大。这是查看结构化计划以及他们在作为我们发行的贷款抵押的房地产持有量中有什么。因此，当我们从风险调整基础上看待我们正在投资的东西以及我们可能得到的回报时，这是相当可衡量的，并且有资产支持，我们喜欢这样。他们也有充足的配送中心与此相关。
我们目前有五个Family Dollar门店。我们看待这笔贷款的方式是，如果运营不佳，房地产的价值是多少，这是由拥有的房地产支持的，我们对此非常满意。
谢谢。我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McInnis。您的线路现已开通。请讲。
嘿，早上好。我很好奇，在结构化投资计划中，这次从RIM的还款是否移除了任何现有的优先购买权（ROFR）？以及您通常如何看待结构化投资计划中的还款可能性与转换为潜在收购机会的可能性？
是的，这是个好问题。我认为这对我们来说是该计划的美妙之处，我们对任何潜在结果都非常满意。优先购买权（ROFOs）和优先拒绝权（ROFRs）有巨大的价值和潜在的未来收购机会。我们今年早些时候在杰克逊维尔收购了一项直接来自该计划的资产。
我们认为在中期内可能还有另一项，我们正在与现有借款人讨论。收购的最终结果从来都不确定，但在我们的基础上，我们如何承销它们，我们真的将它们视为运营商和管理者来承销。所以在我们的基础上，我们非常高兴如果我们有机会购买它。如果我们最终在产生非常有吸引力的回报后得到偿还，我们也非常高兴。在不太可能的情况下，我们不得不以我们的基础接管，我们也对该结果非常满意。
因此，我们基本上将其视为无论最终结果如何都是 win-win-win。
谢谢。我们的下一个问题来自杰富瑞的Linda Tsai。您的线路现已开通。请讲。
嗨。您的雪管道中有60%将在26年上线，那么上线的节奏如何，上半年和下半年对明年同店NOI的权重有何影响？
是的，我的意思是，更多地加权到下半年。上半年会有一些，但更多地加权到下半年。
谢谢。我们目前没有更多问题，所以我将把话筒交回David Brushnecki进行闭幕发言。
只想感谢今天参加我们电话会议的所有人。非常感谢。我们很感激。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。