艾莉森·马里诺（执行副总裁、首席财务官）
达雷尔·W·克雷特（首席执行官、总裁兼董事）
塞思·伯吉（花旗集团）
迈克尔·刘易斯（Truist Securities）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本市场）
梅里尔·罗斯（Compass Point Research & Trading, LLC）
约翰·金（BMO Capital Markets）
问候语。欢迎参加伊斯特利政府地产公司2025年第三季度业绩电话会议。此时，参会者处于仅收听模式。在发言人陈述后，将进行公司研究分析师与伊斯特利管理团队之间的问答环节。分析师若要在问答环节提问，需在电话上按星号11。之后会听到自动提示音，表明已举手提问。请注意，今天的会议正在录制。现在，我想将会议交给今天的发言人——艾莉森·马里诺，执行副总裁兼首席财务官。
请讲。
早上好。在会议开始前，请注意，本次电话会议中可能包含某些非历史事实的陈述，这些陈述被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述。尽管公司认为其在任何前瞻性陈述中反映的预期是合理的，但无法保证这些预期能够实现。此外，实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异，并将受到公司无法控制的各种风险和因素的影响，包括但不限于公司最近向美国证券交易委员会提交的10-K表格以及其他美国证券交易委员会文件中包含的风险和因素。
公司不承担公开更新任何前瞻性陈述的义务。此外，在本次电话会议中，公司可能会提及某些非公认会计准则财务指标，如运营资金（FFO）、核心运营资金（核心FFO）和可供分配现金（CAD）。您可以在公司的收益报告以及公司网站投资者关系页面（ir.easterlyreit.com）上的单独补充信息包中找到这些非公认会计准则财务指标与最具可比性的当前公认会计准则数据的表格调节。现在，我想将电话会议交给伊斯特利政府地产公司总裁兼首席执行官达雷尔·克雷特。
谢谢艾莉森，大家早上好。在我们公布第三季度业绩之际，恰逢联邦政府部分关闭。对于大多数公司而言，这种中断可能令人担忧。但对于伊斯特利来说，历史提供了重要的视角。需要理解的是，政府停摆是预算谈判相关的“歌舞伎剧场”的一部分。我们的投资者应该放心，政府不会拖欠我们的租金，因为这相当于拖欠美国国债。我们高度相信他们会找到避免这种情况的方法，就像他们在之前的21次停摆中所做的那样。随着我们进入2025年的最后阶段。
我很高兴地分享，伊斯特利继续执行我们领导团队去年启动的增长战略。这是一项以三个长期优先事项为中心的纪律严明的计划。一是核心FFO每年增长2%至3%。二是通过审慎地多元化进入州和地方以及高信用政府相关租户，提高同店业绩。三是继续执行创造价值的开发机会，通过这些机会我们可以改善加权平均租赁期限和建筑年龄，从而增强投资组合。该战略旨在平衡增长和持久性，并构建一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合。
第三季度是这种方法付诸实践的又一个例子。我们业务的核心是政府实际开展工作的必要设施组合。移民设施、法院、公共卫生实验室、执法办公室和安全行政大楼。这些不是投机性资产。它们是长期租赁、专门建造的，对我们国家的运转至关重要。我们租户的使命在各届政府和各个周期中都持续存在。这种持久性是伊斯特利能够长期提供稳定复合增长的基础。随着联邦、州和市各级对安全现代化政府设施的需求随着人口增长而持续扩大，我们仍然处于独特的位置来满足这一需求。
现在谈谈本季度的具体情况，我们实现了强劲的运营业绩，保持了较高的投资组合入住率，加强了与各机构的关系，并通过审慎和纪律严明的资本配置方法优化了资产负债表。我们很高兴实现了从2024年到2025年 guidance 区间中点3%的核心FFO增长，这得益于收购增长、强劲的续租执行和审慎的投资组合管理。我们的投资组合入住率保持在历史高位附近，为97%，加权平均租赁期限约为10年，突显了我们租户的持久性和我们对任务关键型资产的关注力度。
我们最近在科罗拉多州收购的约克太空系统公司总部，使我们朝着实现15%政府相关敞口的既定目标迈进，并反映了对支持美国国防和太空合作伙伴的专业设施的需求。我们的开发管道仍然非常活跃，重大项目进展顺利。我们继续寻找符合我们信用质量、使命一致性和持久回报标准的增值机会。收购团队已经建立了公司历史上最强大的管道之一，使我们能够高度选择性地部署资本，使其超过我们加权平均资本成本100个基点以上。
团队在寻找、承销和执行增值机会方面的领导力非常出色。他们今天所做的工作将支持未来十年的增长。我们正专注于降低资本成本。虽然我们相信我们将在收购和开发管道中释放更多机会。我们寻求降低债务和股权资本成本的方法之一是杠杆优化。虽然伊斯特利的长期高信用租赁投资组合能够维持比其他房地产投资信托（REIT）同行更高的杠杆水平，但我们认识到与更广泛的房地产投资信托 universe 的可比性很重要。
为此，我们的中期现金杠杆目标是6倍。这比我们历史上7至8倍的现金杠杆结果有所下降。这种向更传统杠杆目标的转变增强了投资者可比性，并与改善的融资渠道一起，为伊斯特利设定了明确的结构性降低资本成本的道路。我们相信，我们能够实现这一预期，同时也能实现我们有吸引力的增长目标。正如艾莉森将详细说明的那样，本季度我们在这方面已经取得了进展。在第三季度结束之际，我想感谢伊斯特利全体员工的共同努力。
我们感谢租户、员工和股东的信任与合作。我们对我们的战略充满信心，对我们取得的进展感到鼓舞，并对未来的机会感到振奋。随着我们进入2025年的最后一个季度，我们的优先事项非常明确：继续执行我们的开发和收购管道，推进我们的资本成本和杠杆计划，并深化与我们所服务的联邦、州和地方机构的关系。伊斯特利的使命很简单：提供必要的房地产，确保政府运转和国家安全。现在，我将会议交给我们的首席财务官艾莉森·马里诺。
谢谢达雷尔，大家再次早上好。我很高兴报告第三季度的财务业绩，均为摊薄后每股收益。每股净收益为0.03美元，核心FFO每股增长至0.76美元，略高于预期。我们的可供分配现金为2930万美元，反映了本季度稳定的运营表现。我们成功延长了美国公民及移民服务局林肯设施的租约，并在弗吉尼亚州戈尔登的退伍军人事务部设施完成了长期续租。我们在2025年和2026年剩余的续租工作中继续取得进展，更广泛地说，我们发现政府是一个特别建设性的合作伙伴，而有关DOGE和我们任务关键型投资组合的担忧被夸大了。
我们的开发管道取得了令人兴奋的进展。8月，我们在佛罗里达州福特市破土动工了之前宣布的州犯罪实验室项目，预计2026年第四季度交付。提醒一下，我们向任务关键型州租赁的扩展不仅使我们的投资组合多样化，还增加了我们的加权平均租赁期限。虽然美国政府租赁的期限限制在20年，但州政府的租赁期限可以长达40年，这显著增加了我们对高信用租户的加权平均租赁期限。我们公司历史上最大的开发项目——亚特兰大FDA设施即将完工，我们预计政府将在今年12月接收该物业并开始租赁。
值得注意的是，在本季度，我们收到了亚特兰大FDA项目的第三笔整笔报销进度款。1.02亿美元的收款使现金杠杆率从7.9倍显著降至7.6倍。我们预计该项目完成后，现金杠杆率将进一步改善至7.5倍以下。呼应达雷尔的评论，这是朝着我们中期杠杆目标降低杠杆率的重要一步。在债务资本市场方面，伊斯特利继续是信誉良好的借款人，这体现在我们成功地将2018年高级无抵押定期贷款从1.745亿美元重述和扩大至2亿美元，并为该贷款增加了新的accordion功能。
此外，10月，KBRA重申了伊斯特利的投资级评级，展望稳定。我们还继续努力获得额外的投资级评级，我们相信这将使我们能够健康地进入公共债券市场。以有吸引力的水平获得债务资本，使我们能够在中期释放管道价值。关于 guidance，我们将2025年全年核心FFO每股 guidance 区间收窄至摊薄后2.98美元至3.02美元。该区间与我们公布的核心FFO每年增长2%至3%的目标一致，其中点反映了2024年以来3%的强劲增长。
对于2026年，我们公布的全年核心FFO每股 guidance 区间为3.05美元至3.12美元。该 guidance 区间意味着我们公布的2%至3%增长范围内的增长率，这得益于亚特兰大FDA项目的交付、2025年的成功续租执行、持续的运营效率以及通过收购实现的投资组合持续扩张。在中点，该 guidance 假设我们在年内将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购。如果我们执行4亿美元的收购，我们有望达到该区间的上限。
鉴于我们15亿美元的管道以及我们能够创造的相对于资本成本的利差，我们仍然专注于资本管理、租户保留和开发管道的执行。这些基本面支撑着伊斯特利产生稳定增长的现金流和长期股东价值的能力。感谢大家今天上午的时间。我们感谢您的合作，并期待向您更新我们的进展。现在，我将会议交回香农。
谢谢。提醒分析师，若要提问，需在电话上按星号11。请稍候，我们正在整理问答名单。第一个问题来自花旗集团的塞思·伯吉。请提问。
嘿，谢谢回答我的问题。我想问一下弗拉格斯塔夫法院的完工情况。看起来日期被推迟了两个季度。你能谈谈发生了什么吗？
好的。政府仍在推进该法院的设计工作。他们正在平衡大楼内三四个协作进行空间设计的机构。我们预计他们将在2026年最终确定整笔金额和TI项目，这自然会推迟最终交付时间。但这并不意外，我们认为新的日期肯定可以实现。
太好了，谢谢。第二个问题。你知道，我认为，你设定的目标是开发项目的收益率比资本成本高出100至150个基点，但以低于至少共识净资产价值的价格发行股票，你能谈谈你对资本配置的总体想法吗？你是否考虑过其他开发资金来源？
是的，我的意思是，我认为我们从两个方面考虑股权成本。我的意思是，广义上可以将其视为FFO股权成本，本质上是我们对明年的估计除以股价，我们认为我们的债务成本在5.5%至6%左右。
所有这些都使你的加权平均资本成本在我们去杠杆化并做所有这些好事时达到高位。当我们也只是考虑我们的股权成本相对于同行和房地产风险时。你看我们的股息加增长，或者有一整套其他方法可以考虑，但这些都指向8%到8.5%之间的股权成本。因此，我们相信我们可以在FFO区间的高端开发100个基点。我们能够做到这一点，只是因为我们已经学会了如何与我们密切合作的机构很好地做到这一点。
但我们也没有忘记，我们相信这为整个企业和投资组合的长期价值增加了相当大的实际价值。此外，我们与大型主权财富基金和其他一些合作伙伴有着良好的关系，他们非常重视这种长期价值，并且其价值远低于所有净资产价值之类的对话。因此，在我们处于股价开始变得更接近办公楼和净租赁同行的过渡期时，这可能最终成为一种更有吸引力的方式，这将显著降低我们的资本成本，并让我们再次在FFO基础上或FFO股权成本上更接近，与更简单的股息加增长指标所显示的股权成本非常相似。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自Truist Securities的迈克尔·刘易斯。请提问。
好的，谢谢。我的第一个问题是关于2026年5000万美元的收购 guidance。我认为这比你过去通常的水平要低一些。我猜这不是投资机会集的反映。它是否更多地受到资本成本的限制，以及你刚才谈到的，或者给我们一些这方面的信息。
很好的观点。我认为考虑到我们的资本成本，以及我们所听到的，嘿，你的资本成本可能存在一些挑战。你怎么可能完成收购？你知道，我们希望随着我们继续在这个2%到3%的目标上持续交付，会出现一些均值回归。你知道，正如我去年所说，我们正在实现3%的增长。我们将，你知道，我们期待明年。同样，我们将正好处于2%到3%的区间，可能还有一些上行空间。因此，当人们接收到这一信息，我们摆脱股息削减和反向拆分以及其他人们怀疑DOGE或头条风险是否会阻碍我们的事情时，我们想象我们会得到那种均值回归。
尽管如此，随着我们向前推进，我们明年的区间实际上只需要完成5000万美元。因此，我们试图传达的信息是，我们正朝着人们想要的增长方向前进，同时所做的事情远低于我们以前的水平。我的意思是，即使在今年我们的资本成本下，我们也很好地找到了一些很棒的建筑，比如约克和其他建筑，我们能够完成近2亿美元的收购，坦率地说，资本成本很糟糕，我们可以继续实现增长。
所以我认为我们设定了一个相当低的预期。我们不希望人们认为我们不会实现2%到3%的增长，因为资本成本可能会阻碍我们。我想说的是，凭借5000万美元的收购和15亿美元的管道， 如果我们的收购团队还没有确定那5000万美元，让我们达到正确的位置，我会非常、非常、非常、非常惊讶。所以这注定是一个低门槛。这是为了让人们接受我们提出的 guidance。我们非常期待在2026年继续实现这一目标。
好的，太好了。看起来你在第三季度出售了房产。处置是否有可能成为实现杠杆目标的一部分？另外，与杠杆目标相关，这对开发启动意味着什么？显然，开发现在投入资金，会影响你的杠杆率。你要到 later 才能获得现金流。所以你对这两个方面的看法？
当然。我认为我们可能需要利率的一些推动才能让处置导致任何杠杆率降低。我认为当我们展望这个中期六倍的目标时，我们再次退后一步，看看净租赁同行，看看办公楼。我们的工作是管理任务关键型资产组合，我们做得很好。但同样，当我们试图在这个公共工具中管理该投资组合时，我们的工作是向人们提供他们想要的东西，并看看他们为其他组织支付的价格。
因此，当我们考虑我们正在执行的事情时，我们发现自己希望将杠杆率与那些同行保持一致。在这种情况下，我们的股票应该比现在高得多。也就是说，我们认为我们可以继续进行收购，朝着更低的杠杆率状态迈进。我认为，当我们考虑开发和向前推进时，我们将努力朝着更低的杠杆率迈进。我们可以使用一些外部合作伙伴和合资企业来使这更有可能。
但我们真的只需要与支持公司的股东合作，并提供他们需要的指标，让他们对我们正在做的事情感到满意，并利用我们的管道和我们与机构所做的所有工作为股东创造价值。
好的，最后一个问题，关于政府停摆的评论，这会导致延误吗？比如租赁延误，只是减慢事情的进展。你认为这个过程对任何机构有威胁吗？
在第一部分，它确实会稍微减慢事情的进展。我的意思是，人们的工作减少了。我不认为这会降低投资组合的价值，并且会很快赶上。我还想说，你知道，在这种与政府合作的新环境中，他们正在考虑效率，他们正与我们和其他私人合作伙伴更紧密地合作，以确保事情顺利进行。因此，当政府停摆时，我们仍然在为政府做好我们的工作，并推进事情，我们期待他们重新上线。
我不认为停摆会威胁到任何特定机构。随着时间的推移，也许有些事情会在效率的精神下重新设计。但大的方面，如你所知，是确保福利计划得到组织。医疗保健，你会看到明年有很多变动。这些都与我们专注于任务关键型资产没有太大关系。这意味着执法，毒品，所有保护美国人安全的事情。因此，我们发现我们今天的机构比以往任何时候都更热衷于他们正在做的事情。
对于我们合作的机构，总的来说，你知道，他们上班，做好本职工作，并感受到政府和他们使命的支持。
太好了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。请提问。
是的。谢谢。达雷尔，你能提供一些更大的趋势，我想如何实现这六倍的现金流杠杆率？我知道你在整个电话会议中提到了一些，但这是否会通过更多的合资企业销售来实现，或者你能描述一下你可以拉动哪些杠杆来达到这个数字？
当然。我认为与合资伙伴合作可能是最不重要的，但这绝对是我们可以追求的途径。我认为首先，我们正在实施的这些开发项目非常有吸引力。
正如我们看到的，亚特兰大FDA将在年底上线，这肯定会开始增加我们的EBITDA，我们将获得另一笔整笔付款。因此，这将使我们更接近7到7.5倍之间。当我们展望我们正在推进的其他开发项目时，我们基本上会对其进行财务结构设计，以便我们获得的资本成本比我们通过观察市场和我们阐述的所有指标所认为的资本成本高出约100个基点。
然后，当回报超过该金额时，我们会减少对它们的杠杆。我们相信，我们有一个非常强劲的管道，我们的团队继续出色地推进这些项目。我认为，当我们发现，如果我们为我们的项目设定高于资本成本100个基点的目标，或者我们将在未来24到36个月内很好地去杠杆化。
好的。中期目标的时间框架是两到三年吗？
是的，我想是的。是的。而且，我不认为六倍是我们的首要任务，首要任务是每年稳定增长2%到3%，并被称为增长者。也就是说，我们的目标是六倍。我们不会直接达到那里，但我们希望投资者明白这是我们正在努力的方向。这对我们来说是一个非常重要的优先事项。我知道，当我们在三到四年后坐在这里时，我们将比今天更接近六倍。我认为这将具有可比性，你会看到净租赁同行和办公楼同行，我们将非常有利地进行比较。
特别是当你考虑到我们租户信用的强度和投资组合中的加权平均租赁期限时。我们当然从大型潜在合资伙伴那里得到了这样的反馈。我们希望公共市场，特别是随着大型房地产投资信托基金和其他资金回流到房地产而不是流出时。凭借我们确保公司以这些水平增长的新使命，我们是人们投资组合的绝佳锚点。
这种趋势是否反映在你的2026年 guidance 中，有点过度平衡一些收购和开发支出？
是的。我的期望是，杠杆率在26年底将低于年初。我认为我们应该有一个六开头的数字，后面还有一些。我们将继续以这种方式报告我们的杠杆率。正如我所说，这不会是一条直线，但我们将绝对致力于发展业务。达到3%的目标，这是区间的上限，确保我们降低杠杆率，这样人们就不会认为这是公司的担忧。
我们一直认为，特别是在私人市场，考虑到租赁期限和租户的实力，这些资产可以承受比其他房地产投资信托基金同行更高的杠杆水平。但同样清楚的是，在公共市场，当你，你知道，当我们，当领导团队在24个月前聚在一起并制定战略时，很明显，每年增长3%是一个非常好的目标。如果我们达到2%，我们就在我们需要的范围内。
我们认为，随着时间的推移，提高同店销售额也很重要。这就是为什么我们进入了一个我们拥有巨大技能的领域，即州、地方和政府相邻领域。所有这些任务关键型设施都与我们今天管理的设施一样，我们非常清楚如何做到这一点。但好消息是，一旦我们最终让我们30%的投资组合拥有那些带有增长条款的租赁，我们一开始就有60个基点的增长，而不是在等待续租的扁平租赁环境中为零。
因此，我认为，随着未来10年的续租加上同店销售，我们将获得100个基点的增长。然后，如果我们得到股东的奖励和支持，在这之上再增加2%到3%的增长，最终以有吸引力的杠杆水平，似乎是投资者愿意奖励的这个领域的模式，我们认为我们可以达到并实现它。我们与投资者谈论了很长时间关于覆盖我们的股息，资本市场不支持它。我们坚持了一段时间的股息，知道我们的投资组合可以增长到覆盖它。
但我们的投资组合的重新定价速度肯定不如仓储或房地产的许多其他领域快。我们审视自己，说我们要在这里坚持几年，我们要覆盖我们的股息，一切都会好起来的。但这不是资本市场想要的。因此，对我们来说，重要的是做好我们擅长的事情，即支持这些任务关键型机构，但同样确保当有人来了解伊斯特利政府地产公司和我们正在做的事情时，他们对他们开始看到的统计数据没有任何反感。
我认为，他们花的时间越多，做的工作越多，了解投资组合的业务和我们试图做的事情，以及多年的专业知识，他们会很高兴在长期将其纳入他们的投资组合。
好的，太好了。谢谢你，达雷尔。
是的，不客气。
谢谢。下一个问题来自Compass Point Research and Training的梅里尔·罗斯。请提问。
早上好。我想问几个关于约克的问题，然后我有一个关于麦克风的单独问题。提醒我们约克的总投资是多少，初始资本化率是多少，也许还有约克政府合同和续租的历史。只是想了解他们与联邦政府合同的持续性质以及该物业对他们使命的重要性。正如你经常描述你的联邦投资组合那样。
当然。该资产的收购价格为2900万美元，资本化率处于低十位数。这绝对反映了整个丹佛市场的基本面和一个积极的卖家。所以这就是我要分享的资本化率与我们其他一些资产的比较。就建筑本身而言。这是他们公司的总部。这是一座迷人的建筑。他们在一楼有一个洁净室，在那里他们为政府合同制造卫星和其他物品。所以这很独特。对吧。当你想到履行政府合同的工作时，这非常实用，但对他们来说也非常具有战略意义。
他们与美国政府的合作可以追溯到多年前。就他们的整体合同基础而言，他们是非常值得信赖的合作伙伴。他们在航空航天和国防工业中所做的工作对他们整体业务的成功非常重要。我认为他们多年来非常成功。
梅里尔，我们花了很多时间与管理层和其他人在一起。在科罗拉多地区支持他们业务的人才库是深刻、深厚和持久的。因此，他们搬迁的能力很困难。他们喜欢这座建筑。我认为我们对现有的租约感到兴奋，当未来某个时候续租时，我们甚至更兴奋。
我注意到在你的补充材料中，你说88%的租赁收入来自联邦政府，其余12%。我只是好奇，在试图实现3%的目标和杠杆目标时，你认为这种组合在比未来六个月更长的时间内会走向何方。但你要去哪里？
当然。我们的目标是70%的GSA或联邦敞口，15%的州和地方敞口，另外15%在相邻领域。因此，我们肯定在寻找能够继续增长投资组合中的州和地方以及相邻敞口的采购机会，同时仍然能够收购高信用的任务关键型美国政府物业。所以我认为今年非常展示了我们将如何实现这一目标。所以你看到我们收购了DC广场和Shore Space Systems的相邻建筑，但你也。我们还收购了伯灵顿DHS，这也是一项政府资产。
这是我们将继续做所有这些事情的一个很好的例子。但州和地方以及相邻领域肯定是我们可以创造更多增长的领域，因为达雷尔谈到了这些增长条款。
对，谢谢。你认为GSA是否正在考虑除标准合同之外的其他形式的租赁？
我认为GSA愿意讨论更现代的租赁结构。增长条款就是一个很好的例子。因此，在我们最近在阿尔伯克基的USFS短期续租中，我们成功地将租赁增长条款纳入了该续租。所以对我们来说，我认为这是GSA正在演变的一个很好的例子，GSA在租赁实践中变得更加现代化，特别是随着政府租赁而非拥有的愿望扩大，我们相信他们将变得更具竞争力。
就这些了。谢谢。
谢谢，达雷尔。
下一个问题来自BMO Capital Markets的约翰·金。请提问。
谢谢。达雷尔，去年年初你在分析师日提供了新的战略，你谈到要持续实现4%的收益增长。随之而来的是更高的杠杆率，考虑到你的租户的高信用性质，这是有道理的。今天，你似乎专注于回到2%至3%的增长，同时降低杠杆率。过去几个月发生了什么变化，为什么战略会发生变化？
是的，所以我认为我们从未将4%设定为承诺和目标，但我们当然这是我们的延伸目标。我的意思是，你知道，我们的工作是设定一些期望，并显然，你知道，努力超越它们。所以你知道，我们一直说2%到3%是一个应该给我们有吸引力的资本成本的增长率。今年我们达到了3%。你知道，正如艾莉森提到的，我们明年的 guidance 实际上在区间的上限有4%的增长。我认为要达到那里，如果我们有3亿到4亿美元的收购，在我看来并非不可能，我们可以开始达到那些4%的增长率。
我只是不想设定太高的期望，然后我们觉得我们已经将公司的增长率提高了两倍。但在投资者眼中，我们仍然在22美元的股价下失败。我认为3%是一个非常有吸引力的选择。我的意思是，我们的股息加增长在11%左右，考虑到公司的稳定性，这真的很强劲。所以我们只是不想超越自己。尽管如此，如你所知，我很了解你， 如果我们的股票是28到32美元，我们可以增长得更快。
如果我们的股价接近我们的净租赁同行，我们可以增长得更快。管道，你知道，我的意思是，我不是轻描淡写，这不是胡说八道，你知道，在我们的，在我们的脚本中，你知道，收购团队的管道，随着克里斯·王和迈克·伊贝的加入，出色的团队正在开发广泛的开发和收购机会。我们可以有效地投入数亿美元，我认为股权成本很高，这对他们来说是真正的称赞。
如果我们的股权成本更符合可比公司的水平，我认为我们可以开始实现更高的增长率。但希望这能给你背景。我今天对公司的感觉比一年前好。一年前，我对公司的感觉比前一年好。所以团队很棒。管道非常出色。我认为随着我们迈向获得投资级评级，在某个时候我们将成为一个出色、健康的投资级债券发行人，这将使我们的资本成本再降低50到100个基点。
我认为我们将向市场提供一系列收益指标，投资者会很高兴将其作为投资组合的锚点，并在未来多年获得复合内部收益率的机会。
总结一下，你现在的思路是降低杠杆率，同时实现更温和的增长，这将带来更好的资本成本。
我认为是这样。但我的增长目标确实没有改变，因为我认为我们增长得非常好。但降低杠杆率似乎是。当我看。同样，我们90%的时间都专注于与美国政府合作，建立我们的投资组合，并在房地产世界中做好我们的工作。但当你看可比公司时，你不得不怀疑为什么凭借我们的增长率，为什么凭借我们的股息，为什么凭借租户的实力，我们的股票在22美元？这没有意义。当我看可比公司时，我认为我们的增长率是一致的。
我们肯定在办公楼的上限。我们比净租赁同行低100个基点。如果我们与办公楼一致，我们的股票将是28到32美元。如果我们与净租赁同行一致，那将是36美元。我能看到的唯一事情是我们的现金杠杆率继续高于其他公司。我也可以想象，当我们反向拆分股票并削减股息时，这些通常不是投资组合健康的迹象。但很明显，资本市场不支持我们的投资组合能够增长到覆盖股息。
所以是时候积累资源了，显然，股息较低的情况下管理公司的增长要容易得多。当我们削减股息时，我们说2%到3%。我想，正如我所说，也许。我知道对你来说，当你接近3%时，当公司有留存收益时会容易得多。所以我们处于一个我们有望实现显著增长的位置。资本市场的一点支持将大大加速这种增长。
好的。然后关于你26年的 guidance，它低于共识。今年你有一些高度增值的收购，我们原以为会提振收益。你能谈谈26年的一些逆风吗？基于你本季度记录的减值，看起来你有一些处置计划。也许你想谈谈一些资产出售的资本化率。
是的。所以，我的意思是，我们没有任何决定，但我会让艾莉森谈谈模型。同样，我认为在我们看来，我们不。我认为如果我们给公司设定10%的增长率，股价不会改变。我的意思是，我认为我们需要建立股东基础，我们试图非常透明地说明我们正在构建什么。我认为我们正在创造的现金流 stream 非常有价值。设定我们可以超越的高期望不会对我们有利。
尽管如此，我认为我们向股东承诺的东西比22美元的股价更有吸引力。但艾莉森，为什么不谈谈26年以及我们要做什么？
当然。在中点，26年的 guidance 比25年的中点大约增加8美分。如果我们看看这8美分是如何形成的，你是对的。2025年确实有一些增值收购，这些收购将提振收益。但2025年最大的收购是在4月初完成的。因此，该特定物业的同比 NOI 增量只有大约一个季度会增加2026年的收益。因此，当我们看到这8美分的 mark 时，我想告诉你的是，这主要是亚特兰大FDA项目。
亚特兰大FDA项目是我们推动收益增长的一个非常增值的机会。因此，这占了那8美分的很大一部分。我们预计会有一些同店增长。我们通常的目标是0到100个基点。这包括续租以及其他已执行租约中TI和BSAC租金的开始。然后，这被一些G&A的增加所抵消。如果你记得，当比尔退休时，我们加速了他现有奖励的所有归属。因此，这将是我们进入经常性非现金薪酬数字的第一年。
好的，所以 guidance 中不包含处置。
预计2026年不会有处置。
我的最后一个问题。抱歉问了这么多，但是
哦，很感激。
你过去经历过多次政府停摆。我想你在过去几年的电话会议中说过，有足够的资金支付30天的政府停摆。我想知道情况是否仍然如此，或者如果这次停摆持续下去，你是否预计会有应收账款余额。
是的，很好的问题。谢谢你的提问。因为只是为了非常具体，我的意思是，你们都知道，租约已经由政府提前六个月以上提供资金。关键是，你知道，正如你所看到的，政府和国会正在转移资金以满足我们租约中持续的义务。对吧，在底部写着美利坚合众国，你知道，句号。这不是某个子公司，不是某个机构。这和你的美元钞票上写的一样。和美国财政部上写的一样。
所以如果他们不寄钱给我们，那就是违约。你会在地球上每一份金融报纸的头版看到这一点。我认为他们会找到钱继续支付债券、国库券和我们的租金。不这样做将非常令人惊讶。这就是为什么我认为政府停摆是严重的。但我也称之为歌舞伎剧场，因为这现在是一种党派谈判工具。每个政党都有更好的管理政府的想法，这很好，但他们会支付账单，国家不会停止运转。
我们对停摆非常乐观。正如我们所看到的，我们迫不及待地希望与此相关的头条风险消失，这样我们就可以再次谈论与我们强大的投资组合相关的一件事，你知道，走上我们的增长道路，并在未来五到十年为股东带来一些可观的回报。
这是很好的解释。谢谢。
是的。还有别的吗？我的意思是，说真的，我们喜欢听到批评，因为我认为我们，你知道，我们的问题，因为我们想确保。我真的很感谢你问所有这些问题，约翰，因为我们想对投资者非常具体地说明模型中的任何感知挑战，因为我们为投资组合感到非常自豪，我们为我们正在实现的增长感到自豪。
谢谢。现在，我想将会议交回伊斯特利政府地产公司总裁兼首席执行官达雷尔·克雷特，致闭幕词。
太好了。好吧，谢谢大家参加我们的第三季度电话会议。我们非常期待在今年结束和2026年初与大家交谈。我感谢这次富有成效的对话。我们很高兴继续重建股东基础，并再次实现增长，提供强劲的股息，并提供一个持久的投资组合，确保美国安全。祝一切顺利。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。