马特·墨菲（投资者关系经理）
托马斯·洛伦齐尼（总裁）
贾里德·刘易斯（副总裁）
马修·布朗（首席财务官兼财务主管）
马修·埃德纳（琼斯交易公司）
克里斯托弗·诺兰（莱登伯格·塔尔曼公司）
克里斯·穆勒（公民资本市场公司）
早上好，欢迎参加七山房地产信托2025年第三季度财务业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您在会议期间需要帮助，请按星号键然后按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，请在您的按键电话上按星号然后按一。要撤回您的问题，请按星号然后按二。请注意，本次会议正在录制。
现在我想将电话转给马特·墨菲先生，投资者关系经理。请讲。
早上好。今天参加电话会议的有汤姆·洛伦齐尼，总裁兼首席投资官，马特·布朗，首席财务官兼财务主管，以及贾里德·刘易斯，副总裁。今天的电话会议包括管理层的演示，随后是分析师的问答环节。请注意，未经公司事先书面同意，禁止录制、转播和转录今天的电话会议。另请注意，今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于七山公司截至今天（2025年10月28日）的信念和预期，实际结果可能与我们预测的存在重大差异。公司没有义务修订或公开披露对今天电话会议中前瞻性陈述的任何修订结果。
有关可能导致这些差异的因素的更多信息包含在我们提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中，可从SEC网站获取。提醒投资者不要过度依赖任何前瞻性陈述。此外，我们将在本次电话会议中讨论非GAAP财务数据，包括可分配收益和每股可分配收益。GAAP与非GAAP财务指标的调节表可在我们的收益发布演示文稿中找到，该演示文稿可在我们的网站7reit.com上查看。
话不多说，现在我将电话转给汤姆。
谢谢马特，大家早上好。在今天的电话会议上，我将概述我们第三季度的业绩和近期发展，然后将电话转给贾里德，由他介绍我们的项目 pipeline 和市场趋势，随后由马特回顾我们的财务业绩，之后开放提问环节。我们在第三季度取得了稳健的业绩，这得益于完全履约的贷款组合和 disciplined 的资本配置。第三季度的可分配收益为420万美元，即每股0.29美元，处于我们指导区间的高端，本月早些时候，我们的董事会宣布了每股0.28美元的常规季度股息，按昨天的收盘价计算，年化收益率为11%。
本季度近期的交易活动包括完成了一笔3450万美元的第一抵押贷款，该贷款由曼哈顿上西区一处100%出租的多用途零售和医疗办公物业提供担保。此外，我们还执行了一项3730万美元的贷款申请，由马里兰大学的一处学生住房物业提供担保，我们预计将在未来几天内完成。主要大学的学生住房资产继续表现良好，同时与传统多户住宅相比，允许更高的利差。截至季度末，我们的投资组合包括22笔贷款，总额6.42亿美元的浮动利率第一抵押贷款承诺，加权平均总收益率为8.2%， closing 时的加权平均贷款价值比为67%。
截至季度末，我们的加权平均风险评级为2.9，所有贷款均按时支付债务服务，没有5级贷款，也没有非应计余额。本季度，我们收到了两笔总额为5380万美元的贷款的全额还款，我们预计年底前可能会有另一笔未偿还余额为1530万美元的贷款得到偿还，但大部分近期还款预计将在2026年发生。从2024年底开始，全年投资组合增长估计约为1亿美元净额。随着短期利率下降，投资者预期年底前会进一步降息，我们看到贷款环境更加活跃。
这导致借款人参与度提高和我们 pipeline 中的交易量增加，我们预计未来几个季度这一趋势将继续。随着SOFR继续下降，我们的SOFR下限将开始生效，为收益提供部分抵消利率下降影响的保护。虽然竞争仍然激烈，但我们继续寻找符合我们回报阈值并与我们承销标准一致的有吸引力的机会。总体而言，我们相信我们的 disciplined 方法、强大的赞助商关系以及承销和资产管理专业知识将使我们能够继续产生有吸引力的风险调整后回报。
随着借款人需求和交易活动的改善，我们仍然专注于将资本部署到我们认为在当前环境下具有最佳相对价值的机会中。随着市场条件的变化，我们的平台处于有利位置，可以提供一致的执行力并推动可持续的价值创造，我们期待在未来几个季度分享我们持续的进展。
话不多说，现在我将电话转给贾里德，由他概述当前的市场状况以及我们的 pipeline。
谢谢汤姆。第三季度，在美联储9月份降息后，我们看到市场情绪明显改善，这有助于推动新的融资活动。首次降息促使许多此前搁置融资决策的借款人推进决策，并且由于预期年底前还会有两次降息，买卖双方的预期开始更加接近，这导致整体交易量增加。对浮动利率过渡性融资的需求仍然强劲，主要受2021年和2022年发行的浮动利率多户住宅贷款到期推动，这种情况将持续到2026年。
在大多数情况下，借款人选择为债务再融资，但继续需要灵活的过渡性债务解决方案，以便有时间实施业务计划并稳定物业运营。我们也开始看到更多新买家以重置基础收购物业的情况，这更好地反映了当前的租金增长和运营预期，有助于推动额外的交易量。虽然多户住宅仍然占当前机会的大部分，但它也是竞争最激烈的领域。CREO发行在今年显著加速，债务基金、抵押房地产投资信托和保险公司都在追逐类似的贷款机会。
此外，公司债券利差的实质性收紧使房地产信贷成为有吸引力的相对价值投资，这导致大量资本流入商业房地产债务 sector，提供了流动性并引发了贷款人之间的竞争。面对这些竞争动态，我们在新贷款发放方面保持选择性和 disciplined。我们继续在工业、必需品零售、酒店和学生住房领域寻找机会。我们看到具有强大信用特征的贷款具有更有吸引力的利差。此外，随着2026年上半年交易量预计增加，我们预计拥有灵活资本的贷款人将有大量投资机会。
我们的 pipeline 强劲且多元化，我们目前正在评估超过10亿美元的贷款机会。重要的是，我们的 pipeline 构成已转向更高比例的收购融资，而不是再融资活动，我们认为这一趋势是市场信心恢复和新贷款环境建设性的关键指标。在广泛的RMR平台支持下，我们的 disciplined 投资流程将使我们能够识别有吸引力的机会，并在市场动态继续发展时保持强劲的信用表现。
现在我将电话转给马特，由他概述我们的财务业绩。
谢谢贾里德，大家早上好。昨天我们公布了第三季度的可分配收益为420万美元，即每股0.29美元，处于我们指导区间的高端，并与本季度的共识估计一致。关于第三季度的可分配收益，自4月1日以来的贷款还款对可分配收益的影响为每股6美分，而同期的贷款发放贡献了每股3美分。7月份5380万美元的贷款还款为第三季度的可分配收益贡献了1美分。我们预计9月份发放的贷款和申请中的贷款将在第四季度贡献每股0.03美元的可分配收益。
总体而言，考虑到这笔贷款活动和基于曲线的当前SOFR预期，我们预计第四季度的可分配收益将在每股0.29至0.31美元之间。正如汤姆提到的，除一笔贷款外，我们所有的贷款都包含利率下限，范围从0.25%到4%，加权平均下限为2.59%。随着SOFR的持续下降，我们的某些贷款将受到下限的约束，为7提供收益保护，而我们的担保融资工具均不包含下限。截至季度末，我们的贷款均没有活跃的利率下限。然而，随着SOFR现在徘徊在略低于4%的水平，我们的某些下限已经开始生效。有关更多详情，请参阅我们收益演示文稿的第17页。
我们在本季度结束时拥有7700万美元的现金和3.1亿美元的担保融资工具容量。我们的投资组合总收益率为SOFR+397个基点，加权平均借款利率为SOFR+215个基点。我们的CECL准备金保持适度，为总贷款承诺的150个基点，与上一季度持平，并得到2.9的保守投资组合风险评级支持，该评级也与上一季度持平。我们的投资组合按物业类型和地理位置实现了良好的多元化，所有贷款均按时支付债务服务。我们没有任何依赖抵押品的贷款或有特定准备金的贷款。这凸显了我们的承销和资产管理职能的实力，旨在为股东提供长期价值。
我们的准备发言到此结束。操作员，请开放提问线路。
谢谢。现在我们开始问答环节。要提问，请在您的按键电话上按星号和一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号和二。此时，我们将稍作停顿以整理提问名单。第一个问题来自琼斯交易公司的马修·埃德纳。请讲。
嘿，早上好，各位。谢谢回答问题。你们能重新梳理一下你们预计今年剩余时间的还款情况吗？我注意到了1530万美元，但我是不是漏掉了另一笔贷款？
没有，马特，这是我们预计年底前可能收回的唯一一笔。其他所有还款实际上都将在2026年，我们的大部分计划还款将在26年第三和第四季度。
好的，明白了。那基于大学公园贷款的 closing，我估计投资组合约为6.8亿美元。你知道，去年年底约为6.4亿美元。所以，你知道，这让我相信，你们预计年底前还会 close 几笔贷款。你知道，你们能谈谈你们是如何 sourcing 这些贷款的吗？以及你们是如何在某些方面战胜竞争对手赢得贷款的，还有你们带来的特点。谢谢。
当然。首先，关于我们如何 sourcing 这些贷款。大部分交易来自传统渠道，如抵押贷款银行社区，你知道，仲量联行（JLL）、世邦魏理仕（CBs）、纽马克（Newmarks）等公司。你知道，我们也有一定比例的交易直接来自赞助商。大概是80%来自经纪公司，20%直接来自赞助商，差不多是这样的比例。至于我们如何赢得这些交易，你知道，我认为有几点。我认为我们在市场上有良好的声誉，我们按宣传的那样交付，这对今天的赞助商来说至关重要，对经纪社区尤其如此。
他们当然希望与能够按宣传 close 的贷款人合作。而且，我认为我们也非常明智地试图发现收益率稍高的贷款。你知道，我们可以利用更广泛平台的专业知识，你知道，了解资产、市场，并真正深入研究，从竞争对手那里赢得一笔交易，因为也许我们对它有更好的理解。所以所有这些实际上都适用于各种产品类型。正如你所看到的，我们刚刚在一笔学生公寓交易上达成协议。
我们喜欢这个业务。我们继续追逐多户住宅、以杂货店为锚点的零售、精选酒店。机会当然也存在于这些领域。所以，你知道，在可预见的未来，到年底，我认为我们可能还会 close 另外三到四笔贷款，你知道，我们对这些贷款感到满意，我们将完成它们的 closing。
明白了。非常有帮助。谢谢。
再次感谢各位参会者。如果您有问题，请按星号和一，下一个问题来自莱登伯格·塔尔曼公司的克里斯托弗·诺兰。请讲。
嘿。问一下马特，CECL准备金会变化吗？或者CECL下的拨备要求会随着利率下降，特别是SOFR下降而下降吗？
有可能。有很多因素会影响CECL准备金。我认为重要的是要注意，我们将任何CECL准备金加回到我们的可分配收益中，因为它是非现金项目，而且我们，七山没有记录任何贷款损失的历史。所以你知道，有宏观经济因素，有基于我们现有投资组合的因素，如物业层面的表现、还款活动、发放活动。所以这是多种因素共同作用的结果。你知道，总体而言，我们的准备金是总贷款承诺的1.5%，我们认为这对我们的业务来说非常保守。
因为我的想法是，如果SOFR下降，而你们的贷款是基于SOFR的浮动利率，那么拨备准备金占贷款的百分比可能会下降。是这样吗？
是的，但正如我所说，除了SOFR之外，还有很多因素会影响它。
明白了。好的。贾里德，谢谢你对多户住宅市场和多户住宅债务的概述。这是否也意味着多户住宅股权的需求增加，或者在当前情况下，这是一个不同的市场动态？
嗯，我想说，考虑到2021和2022年发行的多户住宅浮动利率贷款的到期量，对股权资本的需求肯定一直存在。很多这些交易要么需要额外的股权，要么如果你要为一处物业再融资，如果它不能按照当前标准再融资，那么可能需要额外的股权资本。所以赞助商和借款人正在为这些机会 sourcing 额外的股权。但在收购方面，多年来也筹集了大量资本，这些资本正寻求部署到多户住宅 sector，因为其吸引力和流动性。
所以这也将有助于推动融资活动。所以这有点双向的。是的，未来多户住宅 sector 将需要新的债务。但随之而来的是对额外股权的需求。所以我认为由于潜在的基本面，大量资本正在追逐这些机会。因此，我预计这种情况将持续到2026年和2027年。
很好。关于这一点的最后一个问题。根据你的观察，你看到银行在多户住宅债务市场的参与度是减少了还是增加了？有什么特点吗？
是的。大型银行社区，即货币中心银行，今天非常活跃，它们变得很有竞争力，是另一类追逐这些机会的贷款人。特别是在多户住宅领域，规模较小的地区性银行可能不像你在头条新闻中读到的那样活跃。我的意思是，在某些 sector，人们仍然对银行资产负债表存在担忧或疑问。所以我认为有些人仍然采取更保守的方法。但总体而言，大型银行很活跃，小型银行则更具选择性。
有趣。好的，非常感谢。
谢谢。下一个问题来自公民资本市场公司的克里斯·穆勒。请讲。
嘿，各位，谢谢回答问题，恭喜取得稳健的季度业绩。所以本季度现金余额有所增加。我的问题是，这是由于还款 timing 的原因，还是你们在第四季度预期发放一些贷款之前持有了更多的流动性？
这实际上是由本季度的资金来源和用途驱动的。你知道，我们在7月份收到了5400万美元的还款，而我们只发放了约3400万美元的新贷款。正如我们所指出的，我们确实有一个3700万美元的贷款机会，我们预计在不久的将来完成 closing。但该现金余额也为汤姆提到的年底前的额外贷款发放提供了资金。
明白了。我喜欢你们演示文稿中关于每股收益（EPS）桥梁的幻灯片。那0.03美元是否包括 origination fees？然后关于这个的后续问题是，origination fees 通常一个季度是多少？是那种每股1美分、2美分、3美分的数字，还是如果你们能在2026年真正开始部署资本，我们能看到这个数字上升？
是的。origination fees 已计入收益率。
明白了。那大概是一个季度1美分还是2美分？这样想对吗？
是的。最多可能是一个季度1美分，我猜。
明白了。我想我最后一个问题是关于净息差（NIM）压缩的，你们演示文稿中的另一张幻灯片显示，自市场峰值以来，NIM一直在下降，当时利率为零，这是有道理的。但你们认为你们要么已经处于 NIM 压缩的谷底，要么接近谷底，还是在未来几个季度可能会有更多压力？
是的，我不这么认为。我想说我们可能已经处于谷底。你知道，这在很大程度上取决于我们识别合适的交易进行投资。对吧。所以我们当然注意到了这一点。而且，我认为我们在能够的时候 sourcing 超额回报方面一直非常出色。这显然是我们未来的目标。所以我们预计 NIM 将触底，甚至可能几乎逆转。
明白了。非常感谢你们回答问题。再次恭喜取得稳健的季度业绩。
谢谢。
谢谢。问答环节到此结束。我想将会议转回给总裁兼首席投资官汤姆·洛伦齐尼，由他作总结发言。
谢谢各位参加今天的电话会议。如果您有兴趣与七山安排电话会议，请联系投资者关系部。操作员，我们的电话会议到此结束。
谢谢。会议现在结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。