劳拉·P·穆恩（首席会计官兼执行副总裁）
布伦特·史密斯（总裁、首席执行官兼董事）
雪莉·L·雷克斯罗德（首席财务官兼执行副总裁）
乔治·M·威尔斯（首席运营官兼执行副总裁）
克里斯托弗·A·科尔姆（投资执行副总裁）
尼古拉斯·蒂尔曼（罗伯特·W·贝尔德公司）
安东尼·保洛内（摩根大通）
迪伦·布尔津斯基（格林街顾问公司）
迈克尔·刘易斯（信托证券公司）
欢迎参加皮埃蒙特房地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式，正式演示后将进行问答环节。会议期间如需操作员协助，请按电话键盘上的0。请注意，本次会议正在录制。现在，我将会议交给你们的主持人，皮埃蒙特办公房地产投资信托的首席会计官劳拉·穆恩。穆恩，现在由你发言。
谢谢操作员，大家早上好。感谢大家今天参加皮埃蒙特2025年第三季度业绩电话会议。昨晚，我们提交了10-Q报表和8-K文件，其中包括2025年第三季度的收益报告和未经审计的补充信息，可在我们的网站@piedmontreit.com的投资者关系部分查阅。在本次电话会议中，您将听到皮埃蒙特高级管理人员的发言。他们准备的发言以及随后的问答环节将包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及存在风险和不确定性的事项，因此实际结果可能与我们今天预期和讨论的结果有所不同。
这些前瞻性陈述的风险和不确定性在我们的补充信息以及SEC文件中进行了讨论。我们鼓励所有人查阅SEC文件中与前瞻性陈述相关的风险的更详细讨论。前瞻性陈述的例子包括与皮埃蒙特未来收入和营业收入、股息和财务指引、未来融资、租赁和投资活动以及这些活动对公司财务和运营结果的影响相关的陈述。您不应过度依赖任何这些前瞻性陈述，这些陈述基于我们在陈述作出之日所审查的信息和估计。
此外，在今天的电话会议中，公司代表可能会提及某些非GAAP财务指标，如FFO、Core FFO、AFFO和同店NOI。这些非GAAP指标的定义和调节在昨晚提交的收益报告和补充财务信息中有所包含。现在，我们的总裁兼首席执行官布伦特·史密斯将就2025年第三季度的运营结果发表开场评论。
布伦特感谢劳拉，早上好，感谢大家今天参加我们2025年第三季度业绩回顾。今天早上与我一同在线的除了劳拉，还有我们的首席运营官乔治·威尔斯、投资执行副总裁克里斯·科尔米以及首席财务官雪莉·雷克斯罗德。我们还有通常的完整管理团队成员可回答您的问题。经过近四年的持续亏损，美国办公需求在第三季度出现转机。根据CoStar的数据，第三季度办公空间的占用面积比退还给房东的面积多约1200万平方英尺，这是自2021年底以来的首次正数。
更令人印象深刻的是，这也是自2019年第二季度以来的最大总量。更广泛的租赁数据继续验证了Piedmont在实地的体验。被压抑的需求导致皮埃蒙特投资组合的租赁活动达到创纪录水平。事实上，我们的五个运营市场出现了正吸纳量，华盛顿特区和波士顿是例外。此外，2025年新租户的租赁速度显著加快。第三季度美国新协议（不包括续约）的租赁总面积估计达到约1.05亿平方英尺，现在已接近2015-2019年全国季度平均约1.5亿平方英尺的10%范围内。
毫无疑问，经过四年的挑战，办公行业正在好转。这种行业转变的一个解释是大型租户租赁的激增。主要占用者和企业租户通常寻求的大面积优质空间供应有限，这加速了决策过程。尽管招聘普遍缓慢且经济前景不确定，但租赁量的上升趋势表明租户对办公空间仍有强烈需求。随着供应管道收缩和优质可用空间变得稀缺，更多需求继续追逐快速减少的供应格局。根据仲量联行（JLL）的数据，面积缩减的周期正在减弱，如今超过25,000平方英尺的用户在续约时仅削减2.2%的面积。
无论是新建还是翻新的高质量空间库存日益稀缺，办公建设较第二季度又减少了20%。由于我们大多数市场的新供应不是影响因素，这些市场动态限制了高质量供应，而不断增长的需求使皮埃蒙特能够大幅提高其投资组合的租金。由于要价租金仍比新建所需租金低25%至40%，我们相信现有的高质量办公空间在皮埃蒙特投资组合（包括新装修、设施完善的建筑）中具有长期的租金增长空间。
再加上我们以 hospitality 为导向的服务模式，我们正经历多个租户竞争整层空间的情况，这为皮埃蒙特在年内将其项目的租金大幅提高20%提供了背景。例如，在亚特兰大的Gallery in the Park项目中，我们在2024年底首次实现了每平方英尺40美元的总租金。本季度，我们完成了多项每平方英尺40美元左右的交易，现在整个投资组合的租金已提高到每平方英尺48美元。我们以 hospitality 为导向的环境使我们能够大幅提高租金，我们现在估计投资组合中超过一半的现有租金至少比市场水平低20%。
我们在租户社区中强化皮埃蒙特品牌作为首选房东的战略，不仅推动了我们应得的租赁需求份额，也反映在我们的交易量中。在过去两个季度，我们租赁了投资组合的10%以上，过去两年租赁了投资组合的三分之一以上，自2020年初以来惊人地租赁了80%的投资组合，相当于自疫情以来近1200万平方英尺。深入了解数据，我们对第三季度的业绩感到非常满意，FFO超出共识3%，租赁活动达到创纪录水平。
最令人兴奋的是，团队今年完成的所有租赁活动都为皮埃蒙特的可持续收益增长奠定了基础。我们未开始的租赁积压按年化计算已达到近4000万美元，其中绝大部分将在2026年底前开始。皮埃蒙特在本季度总共租赁了约72.4万平方英尺，其中包括超过50万平方英尺的美国新租户租赁协议（不包括续约）。这一新增租户租赁面积是十多年来单季度最大的，使我们今年迄今的租赁总面积达到约180万平方英尺。
重要的是，我们2025年新增租赁中超过90万平方英尺与当前空置空间相关，预计到年底这一数字将超过100万平方英尺。这种吸纳水平相当于每股0.10至0.15美元的年化增量收益，表明我们相信我们的投资组合有望实现增长。值得注意的是，第三季度完成的三个最大租赁与我们的明尼阿波利斯停用投资组合相关，我们在那里正经历令人难以置信的需求。正如乔治稍后将详细讨论的那样，我们在第三季度的租赁成功使我们的在用租赁率环比又提高了50个基点，现在达到89.2%，增强了我们实现年底89%至90%租赁率目标的信心。
虽然未反映在我们的租赁百分比中，但我们的停用投资组合（再次包括明尼阿波利斯的两个项目和奥兰多的一个项目）获得了惊人的市场接受度，因为差异化的设施完善工作场所继续在市场上占据大部分租赁份额。截至第三季度末，皮埃蒙特的停用投资组合租赁率超过50%，接近70%（包括目前处于法律阶段的租赁）。我们对租赁渠道和租户对我们建筑物的持续需求感到非常兴奋，这使在用和停用投资组合都有望在明年实现90%的租赁率。
此外，我们预计停用资产将在2026年底达到稳定状态。除了总体 volume 外，第三季度租赁如预期般带来了有利的经济效益，空置不到一年的空间租金在现金和应计基础上分别反映了近9%和略高于20%的增长。事实上，由于过去两年投资组合的重新定位，皮埃蒙特租赁了超过500万平方英尺，租金在现金和应计基础上分别上涨约9%和17%。最后，随着一些先前执行的租赁开始接近减免期结束，本季度现金基础的同店NOI也转为正数。
目前有超过3500万美元的年化收入处于减免期，将于2026年开始支付现金，我们预计同店现金指标将继续改善，乔治将对此进行阐述。租赁势头依然强劲，包括10月份签署了超过15万平方英尺的租赁协议，以及约40万平方英尺的强劲渠道目前处于法律阶段。我必须强调，更广泛的宏观因素，加上我们成功的投资组合重新定位和提升的服务模式，已经并将继续推动皮埃蒙特有机增长FFO的能力。我们仍有望实现或超过2025年的财务和运营目标，并有信心在2026年和2027年实现中等个位数或更高的FFO增长。
在我将会议交给乔治之前，我想提及我们再次获得了GRESB的五星级评级和绿星认可，使我们在所有参与的美国上市公司中排名前十分位，获得这一 prestigious 认可。希望您能花点时间查看我们最近发布的企业责任报告，其中突出了团队为实现这一记录所做的辛勤工作和众多成就。该报告可在我们网站的企业责任部分查阅。现在，我将会议交给乔治，他将详细介绍租赁渠道和第三季度的运营结果。
谢谢布伦特。对皮埃蒙特地理位置优越、以 hospitality 为灵感的工作场所环境的强劲需求，为第三季度带来了卓越的运营业绩。完成了75笔交易，总面积超过70万平方英尺，远高于我们的历史平均水平。连续第二个季度，新交易活动激增，占总交易量的75%，超过了上一季度的记录。与上一季度一样，大型用户推动新交易活动达到创纪录水平，本季度执行了9笔整层或大型租赁，另有6笔大型交易处于后期阶段。本季度签署的新租赁中约15%将在今年确认GAAP收入，其余85%将在2026年全年确认。
新交易活动的加权平均租赁期限保持稳定在约10年，我们已经连续五个季度保持这一水平。扩张超过收缩，主要是为了 accommodate 客户。有机增长亚特兰大和达拉斯是强劲经济效益的驱动力。正如布伦特所提到的，我们本季度在现金和应计基础上的租金增长率分别为9%和20%。我们的总体加权平均起始现金租金接近每平方英尺42美元，与上一季度基本持平，但随着我们的投资组合租赁率进入90%以上的低位，我们预计租金将进一步增长。每平方英尺的租赁资本支出为6.76美元，与过去12个月相比略有上升，因为本季度的租赁量主要由新租户活动主导，其中租赁优惠和续约。
净有效租金为每平方英尺21.26美元，比上一季度增长2.5%，因此租赁可用性稳定在5%，未来四个季度到期量适中。亚特兰大是第三季度我们最具生产力的市场，完成了27笔交易，面积25万平方英尺，占公司总交易量的三分之一，其中新租赁交易占75%。最值得注意的是，我们的本地团队在Medici缓解了2025年第四季度的大型到期租赁，获得了35,000平方英尺的总部需求，并实现了本季度最高的现金增长率30%。
Medici位于豪华综合开发项目内，专为财富管理公司和超高净值家族办公室提供服务。随着另外40,000平方英尺即将到期，我们预计那里的现金增长率将达到20%或更高，并且我们在中城的999 Peachtree的渠道仍然强劲。我们继续看到令人鼓舞的活动，以回填杠杆在2026年5月剩余的150,000平方英尺到期空间。我们目前有四项未决提案，总面积125,000平方英尺，租金显著提高。999 Peachtree为亚特兰大中城的资产重新定位树立了新标准，我们对以非常有利的经济条款回填这一已知空缺充满信心。
明尼阿波利斯再次成为我们第二活跃的市场，完成了8笔交易，总面积近20万平方英尺，其中绝大部分是我们再开发投资组合的新交易流。皮埃蒙特在Meridian和Excelsior正在进行的再开发战略引起了极大的兴趣，另有125,000平方英尺处于提案阶段。我们的团队将要价租金比上一季度又提高了5%，现在的租金处于每平方英尺40美元的低位，比年初再开发前阶段高出15%，是其细分市场中的最高水平。我们继续是明尼阿波利斯郊区的首选房东，因为许多曾经竞争的周边项目现在要么过时、缺乏吸引力，要么财务受损。
与此同时，市中心的人流量明显增加，因为明尼阿波利斯前10大雇主中的两家——塔吉特（Target）和加拿大皇家银行财富管理公司（RBC Wealth Management）最近将每周四天工作制的要求提高了。我们美国银行（US Bancorp）大楼的交易流正在增长，我们即将签署一项新交易，以回填下一季度将腾出的三层中的一层。达拉斯对我们来说也相当活跃，有16笔交易，面积15.6万平方英尺。最值得注意的是与一家全球数据中心服务提供商在我们150万平方英尺的Las Colinas投资组合中达成的56,000平方英尺的交易，该投资组合今年租赁活动激增，从年初的83%上升到第三季度末的91%，另有35,000平方英尺的交易即将签署。
此外，我们正在交换提案以续签Epsilon及其子租户约50%的面积。我们的本地团队在过去六个月中将那里的行动率提高了15%至20%。Las Colinas的整体市场状况正在迅速改善，并在本季度和今年迄今引领达拉斯所有细分市场的净吸纳量。随着富国银行（Wells Fargo）在Las Colinas的850,000平方英尺新园区本季度交付，且没有其他开发项目进行中，皮埃蒙特有望在未来几个季度在这里看到额外的租金增长。在60 Broad，我们继续与纽约市城市行政服务部（Department of Citywide Administrative Services）就纽约市对其大部分基地的长期延期进行合作。
不幸的是，规划过程中的额外延误将导致潜在租赁的执行推迟到2026年初。回到整个投资组合，我们对近期的租赁前景保持乐观。即使在连续两个季度创纪录的新租赁活动之后，我们的租赁渠道仍然强劲，正如布雷特 earlier 提到的，现在有超过40万平方英尺处于后期阶段，保险、法律、会计和金融服务推动了新交易的需求。未决提案也保持稳定，我们的运营和停用投资组合为240万平方英尺，与上一季度的 volume 相当。
正如我在上次电话会议中指出的，我们看到25,000至50,000平方英尺的整层用户大幅增加，涵盖广泛行业和我们的大多数市场。考虑到我们的租赁势头和第四季度到期量适中，我们对实现运营投资组合89%至90%的租赁率指导感到满意。我们的再开发投资组合有望在2026年和2027年对FFO增长做出重大贡献，其租赁率连续第二个季度从31%飙升至54%。基于早期和后期阶段的活动，我们预计到年底该投资组合将达到60%至70%的租赁率。
我现在将电话交给克里斯·科米（Chris Comey），请他就投资活动发表评论。克里斯
谢谢乔治。正如我们几个季度以来所说的，我们仍然专注于修剪投资组合中的某些非核心资产。我们正在就我们的两块土地进行合同谈判。两者都取决于耗时的重新分区，因此如果获得批准，2025年都不会完成交易。我们正在积极营销另一项小型非核心资产，可能在年底左右完成交易。此次处置的理由与近期销售完全一致。不能保证这些交易中的任何一项会完成，按照我们的惯例，任何收购和处置都不包含在我们的任何预测中。在收购方面，我们当然看到更多传统机构投资者对该行业的兴趣上升。债务市场继续改善，差异化的办公环境在过去几年中证明了其韧性和耐久性。高质量办公空间不再被 redlined，该行业的流动性正在增长。特别是达拉斯，在过去六个月中出现了一些规模较大、定价充分的交易。
我们在达拉斯和其他地方积极审查机会。我们将保持纪律性和耐心。请放心，我们的团队正在围绕引人注目的机会进行创造性思考，包括与机构资本合作伙伴一起评估潜在交易。我们确实打算在2026年在交易方面更加活跃。现在，我将电话交给雪莉，由她介绍我们的财务业绩。
谢谢克里斯。虽然我们今天将讨论本季度的一些财务亮点，但请查看昨天提交的收益报告和随附的补充财务信息以获取更完整的详细信息。2025年第三季度稀释后核心FFO每股为0.35美元，而2024年第三季度稀释后每股为0.36美元，每股减少0.01美元归因于截至2025年9月30日的12个月内出售了三个项目，以及过去12个月完成的再融资活动导致净利息支出增加。这被更高的经济占用率和租金增长带来的运营增长所抵消。
正如我在过去几次电话会议中提到的，我们与奥兰多的Travel and Leisure的租约于9月开始，将对第四季度业绩产生重大贡献。2025年第三季度产生的AFFO约为2650万美元。从融资角度来看，这是一个相对平静的季度。然而，正如先前宣布的，我们在本季度修改了循环信贷额度和定期贷款，从适用于这两个工具的基于SOFR的利率中删除了信用利差调整，从而将每个工具的全部利率降低了10个基点。正如我们之前强调的，我们目前直到2028年没有最终债务到期，循环信贷额度下约有4.35亿美元的可用额度。
我们继续评估资产负债表管理选项，包括传统债券和混合工具，以平滑到期阶梯并降低利息成本。根据当前的远期收益率曲线，我们预计本十年剩余时间到期的所有无担保债务都可以以更低的利率再融资，从而成为FFO每股增长的推动力。为了说明这种推动力的强大程度，我举个例子。如果我们以当前利率再融资剩余的5.32亿美元未偿还的9.25%债券，我们将产生约2100万美元的利息节省，并为FFO每股增加0.17美元。
此时，我们想将2025年年度核心FFO指引从每股1.38美元至1.44美元的区间收窄至每股1.40美元至1.42美元，我们先前公布的假设没有重大变化。有关尚未开始或目前处于减免期的主要租约的详细信息，请参阅昨晚提交的补充信息第26页。截至2025年9月30日，公司有略低于100万平方英尺的已执行但尚未开始的租约，另有110万平方英尺的租约处于减免期，合计代表约7500万美元的未来额外年度现金租金，这将推动布伦特 earlier 提到的中等个位数未来收益增长，尽管短期内需要额外的资本支出。
现在，我将电话交给布伦特作闭幕评论。
谢谢乔治、克里斯和雪莉。我们最近翻新、地理位置优越、以 hospitality 为灵感的皮埃蒙特广场投资组合继续为办公市场树立标准，帮助我们将租赁 volume 推向历史新高。在这一点上，您可能还记得，我们在2025年初设定的运营目标是租赁总面积140至160万平方英尺，其中包括纽约市机构约30万平方英尺的续约。今天，我们重申修订后的指引为220至240万平方英尺，但请注意，这不包括今年纽约市租约的完成。
实际上，我们有望比年初预期多租赁100万平方英尺，其中大部分租赁是针对当前空置空间。这是一项惊人的成就。我要赞扬皮埃蒙特团队，因为办公空置率多年来首次下降，优质空间越来越难找到，新开发项目对占用者来说变得更加昂贵。我们相信，我们在投资组合中最近的投资，加上我们以客户为中心的场所营造理念，将继续使我们在办公行业脱颖而出，使我们能够将整个投资组合的租金推向历史新高，并产生一致的收益增长。
我们将继续集中资源推动租赁率超过90%并提高租金，同时 opportunistically 再融资高于市场利率的债务，以进一步推动FFO和现金流增长。现在，我将请操作员向听众提供如何提交问题的说明。操作员。
谢谢各位。现在，我们将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入问题队列。如果您想从队列中删除问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。第一个问题来自贝尔德的尼克·托曼（Nick Thoman）。
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嘿，早上好。也许对布伦特或乔治来说，您对扩张与收缩发表了一些评论。我只是想澄清一下，当您引用这些数字时，是在皮埃蒙特投资组合内吗？然后，当您看到新租赁的强劲势头时，这更多是市场新需求还是市场份额增长以及向皮埃蒙特投资组合的转移？一些这方面的细节会有所帮助。谢谢。
在我的准备发言中。早上好，尼克。我提到的2.2%是仲量联行（JLL）的报告指出，美国数据集中25,000平方英尺或更大的大型用户大幅减少了面积。所以这是那个评论，不是特定于我们的投资组合。但乔治可以更多地谈论这一点。我们肯定看到扩张多于收缩。
谢谢。令人惊讶的是，我们已经连续五个季度出现扩张。我的意思是，过去一个季度我们有16次扩张，而收缩只有2次，净增加40,000平方英尺。但是，如果您查看过去五个季度的总体情况，有55次扩张，而收缩15次，净增加约120,000至130,000平方英尺。所以，您知道，我们投资组合的动态非常积极。关于您问题的第二部分，尼克，新租赁活动来自哪里，我会说主要是市场内的迁移，即那些用户想要升级到更高质量的空间。我认为例外可能是达拉斯，我们继续看到强劲的 inbound 活动。亚特兰大则少一些，但仍高于疫情前的水平。但德克萨斯州似乎有更多的 inbound，尤其是达拉斯。
那些更大的需求，25,000至50,000平方英尺，如果您看他们目前的情况。规模变化如何？是缩小还是保持相同的占地面积？只是想更好地了解大型租户的行为。我们听说招聘放缓，我想知道在办公利用率的合理化方面我们进展到什么程度，当您查看市场时。
对于更大的。谢谢，乔治，再次。
当然。好吧，让我先回答这个问题。上个季度，我们有15笔超过25,000平方英尺的交易，总面积约80万平方英尺。本季度，在未决提案中，有18笔符合该规模。因此，在我们的整个投资组合中继续增长。您知道，我会说情况好坏参半。我的意思是，在一些情况下，我们听说一些公司希望创建一个中心，将员工聚集在一起以加强协作。在其他情况下，可能是小幅削减，他们用此来证明搬到更高质量的空间并支付更高租金的合理性。我认为我们在市场上继续看到的是升级空间质量以吸引员工回来的愿望。
这意味着需要一个有吸引力的环境和服务。这就是我们在整个投资组合中进行的翻新以及我们在服务模式方面实施的措施帮助我们获得更多租赁份额的原因。
这很有帮助。布伦特，您提到了未来两年 occupancy 增长和中等个位数FFO增长的空间。您提到了投资组合中的一些大型到期租赁以及您在那里的覆盖情况，但可能超过100,000平方英尺的。您提到了Piper、Epsilon和999。在未来两年的过渡中，我们还应该关注其他什么？
我认为，从我们的角度来看，2026年的大型到期租赁是众所周知的，这确实让我们有信心能够在考虑到先前的租赁成功的情况下展望26年。即使有这些到期，没有搬迁，我们也有信心明年收益会增长。不幸的是，办公REIT就像一艘战舰。移动需要很多时间，但一旦开始前进，势头就会持续。展望27年，有几笔较大的到期租赁。现在判断总体情况还为时过早。它们位于亚特兰大，这也是我们的总部所在地，我们在该市场拥有最深厚的资源。
因此，我对我们在这些方面的定位感到非常满意。但距离这些到期还有20-24个月，所以还需要一点时间才能明确。但我们认为我们处于有利的续约位置。
就这样。谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的安东尼·保洛内（Anthony Paulone）。您的线路已接通。
是的，谢谢。早上好，布伦特。只是跟进一下明年收益增长的信心水平。我知道当您提供指引时会给出更多细节，但想知道这是否来自雪莉谈到的一些债务再融资，或者您认为核心业务本身能否实现增长？
好问题，托尼。我想澄清的是，这只是静态投资组合的有机增长。它假设没有收购、处置或再融资。如您所知，我们直到2028年才真正有债务到期。但正如雪莉在电话中指出的，如果我们对那些债券进行再融资，她在准备发言中概述了这一点。我们将在现在到2028年到期之间的某个时候抓住这一点。但请放心，从风险管理的角度来看，团队非常专注于优化从高成本债务到低成本债务的过渡。
我们所列出的FFO增长再次仅来自有机租赁。雪莉的评论是在我描述的运营增长之上的上行空间。
明白了。谢谢。那么，雪莉，关于债务再融资，我想知道这样做的限制因素是什么？因为您刚才列出的利差很明显。需要什么条件才能进行？
嗯，正如我们之前讨论的，有多种方式可以再融资未偿还的9.25%债券。您可以在市场上购买它们。您可以进行要约收购或提前赎回。这方面没有限制因素，但有一些流程，并且在某些时间段内您可以或不可以进入市场。所以这确实是我们前进时会考虑的变量。目前，9.25%债券与我们进行长期5年期再融资的利率之间的利差约为400个基点。
这就是计算背后的原因。每当我们说，您知道，假设您可以回购所有债券，您将实现约2100万美元的利息节省，每股增加0.17美元。
明白了。好的，那么最后一个问题，如果可以的话。您谈到在市场上寻找潜在交易，办公市场的流动性恢复等等。皮埃蒙特目前可能考虑的典型收购是什么样的，就现金回报率、入住率而言，或者可能只是机会类型。您现在在看什么样的东西？
好问题，托尼。您知道，当我们继续审视市场时，不仅是我们所在的现有市场，正如我们过去谈到的，如果我们从其他地方撤资，我们会考虑选择其他阳光地带市场进行扩张，我们在这些市场中确实看到了两类机会。第一类，我称之为机会型。这是我们过去讨论过的情况，寻找合作伙伴——我们已经确定了几个合作伙伴——他们将寻求20%或更高的内部收益率，实际上可能以较低的收益率进入，较高的空置率，需要大量资本投入。
这就是为什么我们继续考虑在这种情况下与合作伙伴合作，因为最初将其纳入REIT会拖累收益、FFO和入住率。但我们始终有一个心态，如果我们要投入任何资本和时间精力，那将是我们希望随着时间的推移纳入REIT的东西。所以在这些情况下，您知道，我们已经看过一些，尝试购买一些债务，但没有成功，但我们继续与这些合作伙伴合作。
我会说那个领域现在。来来去去，或者说是场外交易，但现在我会说我们正在关注的机会规模在5亿美元左右。另一类是更多的资产负债表内，我称之为增值型。非常类似于我们在亚特兰大的Galleria项目或999所做的，它将在资产负债表上，内部收益率可能在中等十几，您进入的收益率可能非常接近我们的交易水平，可能略低或略高，但更重要的是有机会在几年内通过我们的租赁模式、服务模式和利用平台推动该收益率增长约300个基点。
所以它们的初始缺口收益率可能在8.5%至10%之间，并从中增长。现金回报率可能低50个基点左右，但这些资产的入住率可能在70%左右，给我们提供良好的租赁机会。您知道，我们认为皮埃蒙特故事的独特之处在于，虽然其他集团可能特别追逐私人资本长期持有全新资产，但我们确实认为，对于地理位置优越、建筑质量好但年代较久的资产，如亚特兰大的Galleria（我们在那里取得了巨大成功）或999，资本追逐不足。因此，那些大型园区，能够创造自己的环境的独特能力引起了我们的兴趣。
高度可达、步行友好的综合开发环境也引起了我们的兴趣，并且在该领域有很好的机会。我会说现在我们正在关注大约8亿美元左右的资产负债表内增值型机会。
好的。
不幸的是，鉴于我们目前的资本成本，我们无法立即采取行动。但我们继续保持关注并进行对话，以便当我们感到市场允许我们进行外部扩张时，我们能够迅速采取行动。
好的，谢谢所有细节。
谢谢。提醒各位，女士们先生们，如果您有任何问题或意见，请按电话键盘上的星号1。下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基（Dylan Brzezinski）。您的线路已接通。
大家好，谢谢回答问题。我的大部分初始问题都已经被问过了，但我想快速问一个。我知道过去你们谈到过将一些非核心资产推向市场。只是想知道你们在这个过程中处于什么位置。随着基本面复苏的故事开始升温，你们是否开始看到资本市场方面的情况有所好转。
迪伦，感谢您今天加入我们。关于处置，说实话，这仍然具有挑战性，因为办公行业的心态是每个人都想要一笔交易。如果不是过去十年建造的，我会说定价效率不高，这对买家来说很好。对我们试图出售的情况来说不是最佳。但正如您所指出的，我们继续专注于修剪那些可以在这个市场上出售的非核心资产，或者我们没有信心能够长期推动价值的资产。
所以我们在哥伦比亚特区有一项资产正在市场上。我会说我们继续认为哥伦比亚特区市场仍然具有挑战性，华盛顿特区不太可能好转，所以我们希望能够处置该资产，并继续减少我们在哥伦比亚特区本身的 exposure。我们仍然对北弗吉尼亚有很大的信心，我们看到那里的租赁速度加快，资产的吸纳量上升。但我们认为非核心的其他市场是那些我们资产很少且无法或不想增长的市场。
当然，休斯顿就是其中之一，其中一项资产有长期租约，另一项是斯伦贝谢（Schlumberger），信用很好，我们也将在26年继续寻求处置。它们已经在市场上，我们将在更有利的环境中再次推出它们。但在这种环境下，确实需要租赁才能让投资者有信心以建设性的方式对空置空间进行承销。因此，如果说我们有什么积极的希望能在26年执行其中一些，那就是我们看到市场上的租赁活动增加，这应该会在利率和吸纳方面提供更好的承销信心，而不仅仅是承销。
空置空间永远存在。最后，我们在纽约市有资产，正如我们所指出的。当该资产签订长期租约时，我们可能会考虑将其货币化。整体环境也在改善，特别是对于该资产和债务资本市场，这将是一笔较大的处置。因此，有能力——您现在看到担保债务市场的强劲——也将改善纽约市资产处置时的执行情况。
太好了。布伦特，谢谢这些细节。非常感谢。
谢谢。提醒一下，女士们先生们，如果您有任何问题或意见，请按电话键盘上的星号1。下一个问题来自信托证券公司的迈克尔·刘易斯（Michael Lewist）。您的线路已接通。
谢谢。对不起，如果我错过了这个，但您说为什么纽约市的租约又被推迟了吗？而且，租约到期现在几乎就在眼前，有没有理由担心他们会做出令人惊讶的事情，比如退租？
迈克尔，我是布伦特。感谢您今天加入我们。好问题。我们没有具体谈到细节，鉴于这是一项正在进行的交易，我不想过多讨论，但正如我们在之前的电话会议中指出的，我们仍然与DCA（城市行政服务部）高度合作，他们负责城市的租赁流程。他们正在与OMB合作，当然，该街区内还有三个不同的机构。所以有很多变动的部分和需要参与的团体。正如我们在之前的电话会议中指出的，这是一个独特的区域，有自己的入口、电梯组，可以说是楼中楼。
您可以说。另一个值得注意的是曼哈顿市中心。现在很少有大型竞争性建筑，我们历史上可能与之竞争。其中一些已被改建为住宅。因此，我们觉得他们不太可能搬到曼哈顿下城的其他地方。而且，如果他们进入续租状态，每年有800万美元的续租罚款，超过当前租金。但如果他们确实进入续租状态，我们已经向他们重申，作为一家上市公司，我们将坚持这一点。在疫情期间，我们在这方面稍微宽松一些。当然，如果他们续约，我们不会强制执行，但这也是一个相当有力的激励措施，再加上该建筑非常适合这些机构。我们认识到新政府即将上任。然而，鉴于无家可归者部门和其他机构似乎更倾向于帮助社区。
我们认为他们很有可能继续留在这个位置。但在这一点上，我只能分享这些。我们仍然对26年初的续约持非常积极的态度。
不，这很有帮助。谢谢。关于那7500万美元的现金租金，那是，你知道，已签署但尚未支付的。补充材料中有很多详细信息，但内容很多。能否从高层次上说明一下这7500万美元将如何上线，例如，到26年上半年可能有多少百分比，与下半年相比？能否从高层次上说明一下它的流入情况？
所以，迈克尔，感谢您的问题。而且，你知道，其中大部分将在年中左右实现。我估计2026年将实现约70%。请注意，这些数字是年化数字。所以我在想我还能给你什么其他的清晰度。这有帮助吗？
是的，不，这很有帮助。那么我的最后一个问题，
我。可能会快速补充一下。对不起，迈克尔。我可能会补充一下，你知道，你考虑那7500万美元，它实际上分为两个部分，对吧？有4000万美元尚未开始。而且这是一个很大的 margin。从历史上看，我们会说这将是投资组合的3%，现在接近5%。所以我们预计其中很多，如果你愿意，4000万美元将在明年实现，更多是在年中而不是年底。所以我们可能会在2026年实现约2600万美元的那4000万美元。在现金部分，约3500万美元。
这也将以类似的速度流入。所以同样，3500万美元是年化数字，并非所有都将在明年开始支付现金，但按同样的比例，大约60%，可能略高，比如说70%将在明年实现。
好的，明白了。那么最后，对我来说，这可能是，你知道，炒冷饭。你谈到了所有的办公租赁需求，考虑到就业数据。我想回到我们过去获取就业数据的时候，但我们对就业数据的了解，以及人工智能，你知道，最近有个头条新闻，亚马逊现在裁员。我看到一篇文章说，今年的裁员公告比2000年以来的任何一年都多，你知道，部分租赁速度。是不是只是像你们这样的REIT有更多的空间可以填补，这有助于解释为什么新租赁 volume 更多，或者，你知道，从你的评论来看，这听起来确实是更强劲的需求，只是更多的空间在寻找归宿。
你知道，有没有办法调和，你知道，我刚才说的两件事，就业和裁员以及更广泛的经济中正在发生的一切，与这种感觉像是办公需求激增的情况？
我会从这个问题开始。早上好，迈克尔。我是乔治。你知道，这很有趣。我们不断看到裁员公告，但我可以说，我还没有看到这种影响。我回到我 earlier 发表的评论。人们仍然希望升级他们的空间，因为协作和创新在共同工作时发生得更快。所以只是给你一些统计数据。支持这一主题的原因是为什么我们根本看不到整体租赁的下降，我们 earlier 谈到了整体提案。240万平方英尺。这与我们过去几个季度看到的非常相当。但最值得注意的是其中三分之二是新空间。正确。考虑到过去两个季度我们进行了多少新租赁活动，这是惊人的。但继续回填渠道，然后。展望更远，参观活动是我们投资组合需求的一个有趣的早期指标。我们在。7月达到了34次参观的低点，但这更多是季节性因素。8月恢复到45次参观。9月41次，现在10月27天有43次参观，还有四天。所以我们现在根本看不到。回到你关于亚马逊的观点，这是有趣的新信息，我们喜欢吸收。但尽管我们在达拉斯为他们设有一个大型中心，他们通过WeWork和其他子市场租赁了大量空间，这些都是更短期的情况。所以如果我猜的话，我怀疑这些联合办公空间的短期合同可能会首先被取消。
我想补充一点，迈克尔，我真的退后一步思考。你知道，我认为我们投资组合的两点促成了我们的成功，不仅仅是因为我们有更多的可用空间。首先，我们的楼层平面图和建筑设计并不严重倾向于仅科技用途。它更适合专业服务，有更好的设施、装修水平、楼层面积等。因此，随着科技行业从许多市场的增量租赁者角色中退出，我们的资产继续表现良好，因为我们从未专门依赖该群体。
正如乔治指出的，我们的投资组合中确实有科技公司，特别是在达拉斯和波士顿。但这些建筑也非常适合律师事务所。因此，我认为这是一个因素。另一点是，你看看我们的投资组合和我们的战略，拥有优质资产、完善设施、地理位置优越，但要价仍比新建低25-40%。所以如果你是一家全国性公司或区域性公司，想要创建一个区域总部等，想要有很棒的空间吸引员工回来，但又不想支付每平方英尺65-80美元的总租金，那么皮埃蒙特的建筑就非常有吸引力。
在我看来，这吸引了更广泛的市场群体。我认为数据集表明了这一点。这也是为什么我们的资产租赁活动大幅增加的原因。此外，许多房东陷入了资本结构困境，无法创造性地思考，无法与客户合作，无法创造必要的环境和公共区域来租赁空间。 trophy 建筑已满，而我们这类资产非常有吸引力。我给你最后一个轶事。我们在明尼阿波利斯的Meridian大楼正在进行再开发，市场反响非常好。大约四个月前，一名租户在翻新完成前参观了该大楼，最终选择了新建建筑并签订了租约。
他们后来又回来找我们。我们还没有达成交易，但他们现在看到完工的项目后非常感兴趣，而且我们的租金比他们即将签订的新建建筑租金低30-40%，我们看看是否能争取到这个60,000平方英尺的用户。但我认为有机会争取到，因为我们的环境非常有吸引力，我们可以与新建建筑竞争，而且收费不高。再次，这回到了我的观点，即鉴于我们的投资和真正差异化的服务水平，我们能够在整个投资组合中提高租金，而不仅仅是因为我们有更多的可用空间。
谢谢你。无法反驳这些租赁结果。谢谢。
谢谢。由于线路上没有更多问题，我想将电话交回给布伦特·史密斯先生作闭幕发言。
谢谢。感谢大家今天早上的参与。我想提醒大家两个重要日期。首先，本周五，祝大家万圣节快乐。第二个是12月。我们将在达拉斯参加NAREIT活动。8日，我们将举行办公室参观活动。我们将分享和展示我们在达拉斯Galleria项目取得的所有成功。我们还将有更多经纪人和投资界人士分享他们对办公行业的看法和见解。所以请加入我们。如果您有兴趣参加这次参观、讨论和晚宴，请联系雪莉或詹妮弗。
希望大家本周愉快。再次感谢。再次感谢。
谢谢。女士们先生们，今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话，祝您有美好的一天。感谢您的参与。