Kristen Griffith（投资者关系总监）
Paul Richards（首席财务官、财务执行副总裁、财务主管兼助理秘书）
Matt McGraner（首席投资官兼执行副总裁）
Bonner McDermett（资产管理副总裁）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Buck Horne（雷蒙德·詹姆斯）
您好，感谢您的等待。我叫Lacey，今天将担任本次会议的操作员。
现在，我谨欢迎各位参加NextPoint Residential Trust 2025年第三季度业绩电话会议。
所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。
在发言人发言结束后，将有问答环节。
如果您想在此期间提问，只需按电话键盘上的星号键加数字1。
如果您想撤回问题，请再次按星号键加1。
谢谢。现在，我想将会议转交给投资者关系部的Kristin Griffith。
您可以开始了。
谢谢。各位下午好，欢迎参加NexPoint Residential Trust的电话会议，讨论公司截至2025年9月30日的第三季度业绩。
今天参加电话会议的有执行副总裁兼首席财务官Paul Richards、执行副总裁兼首席投资官Matt McGregor以及资产管理副总裁Bonnie McDermott。
提醒一下，本次电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的预期、假设和信念。
听众不应过度依赖任何前瞻性陈述，建议查阅公司最新的10-K年度报告以及公司向SEC提交的其他文件，以更全面地了解可能影响任何前瞻性陈述的风险和其他因素。
本次电话会议期间发表的陈述仅代表今天的日期。
除非法律要求，否则NSRT不承担公开更新或修订任何前瞻性陈述的义务。
本次电话会议还包括对非GAAP财务指标的分析，有关这些非GAAP财务指标的更完整讨论，请参见公司今天早些时候提交的收益报告。
现在，我想将电话转交给Paul Richards。
请讲，Paul。
谢谢Kristin，欢迎今天上午加入我们的各位。
感谢您的时间。我将启动电话会议，涵盖我们的第三季度业绩、更新的资产净值（NAV）以及全年指引展望。
然后我将把话筒交给Matt，由他讨论租赁环境的具体情况以及推动我们业绩和指引的指标。
第三季度业绩如下。
第三季度净亏损为780万美元，即每股摊薄亏损0.31美元，总收入为6280万美元。
本季度780万美元的净亏损相比2024年同期的净亏损890万美元（每股摊薄亏损0.35美元）有所收窄。
2025年第三季度总收入为6410万美元，35处物业的净经营收入（NOI）为3880万美元，而2024年第三季度36处物业的净经营收入为3810万美元。
本季度，同店租金和入住率分别下降0.3%和1.3%。
再加上同店收入下降0.6%和同店支出下降6.2%，导致同店净经营收入较2024年第三季度增长3.5%。
与2025年第二季度相比，2025年第三季度同店投资组合的租金下降0.2%，即3美元。
我们公布的第三季度核心运营资金（FFO）为1770万美元，即每股摊薄0.70美元，而2024年第三季度每股摊薄为0.69美元。
第三季度，投资组合中的物业完成了365套全部和部分升级，出租了297套升级单元，实现了平均每月72美元的租金溢价和20.1%的投资回报率。
自成立以来，NSRT已完成9478套全部和部分升级、4925套厨房和洗衣设备以及11389套技术包的安装，每套平均每月租金分别增加161美元、50美元和43美元，投资回报率分别为20.8%、64%和37.2%。
NXRT于2025年9月30日支付了第三季度普通股股息每股0.51美元。
第三季度，我们的股息覆盖率为核心运营资金的1.37倍，核心运营资金的派息率为73.2%。
2025年10月27日，公司董事会批准了每股0.53美元的季度股息，较上一季度股息增长3.9%，将于2025年12月31日支付给2025年12月15日登记在册的股东。
自成立以来，NXRT已将每股股息增加了157.3%。
关于我们更新的资产净值估计细节，基于我们对市场当前资本化率和未来净经营收入的估计，我们报告的每股平均范围如下：低端为43.40美元，高端为56.24美元，中点为49.82美元。
这些基于平均资本化率，低端为5.25%，高端为5.75%，环比保持稳定。
关于2025年全年指引，NXRT重申了每股摊薄亏损、每股摊薄核心运营资金、同店租金收入、同店总收入、同店总支出和同店净经营收入的指引中点，并收紧了收购和处置的指引范围。
每股亏损和核心运营资金范围如下：每股摊薄亏损高端为-1.22美元，低端为-1.40美元，中点为-1.31美元；每股摊薄核心运营资金高端为2.84美元，低端为2.66美元，重申中点为2.75美元。
我的准备发言到此结束，现在我将把话筒交给Matt，由他对投资组合进行评论。
谢谢Paul。让我先回顾一下我们第三季度的同店运营业绩。
同店总收入下降60个基点，不过我们10个市场中有5个平均增长至少1%。
其中亚特兰大和南佛罗里达领先，均为正2.8%。
我们还很高兴地报告，本季度支出增长继续放缓。
第三季度同店运营支出同比显著下降6.3%。
工资和维修保养（RNM）分别下降7.5%和6.1%，同比总可控支出下降6%。
保险也下降了19%，这得益于团队的努力以及财产意外险市场的改善。
由于有利的抗议结果，房地产税也下降了8.7%，尤其是在我们的纳什维尔投资组合中。
第三季度同店净经营收入增长在我们的市场中继续改善，投资组合平均增长3.5%，较上一季度下降1.1%有了显著改善。
我们10个市场中有7个实现了至少2.5%或更高的同比净经营收入增长，其中纳什维尔和亚特兰大领先，分别增长26%和7.8%。
我们第三季度同店净经营收入利润率达到健康的62.2%。
投资组合在第三季度也实现了收入增长改善，10个市场中有5个实现了至少1%或更好的增长。
我们表现最好的五个市场是亚特兰大和南佛罗里达（2.8%）、坦帕（2.4%）、罗利（2.1%）和夏洛特（1%）。
本季度符合条件租户的续租转化率为63.6%，所有10个市场的续租率增长至少75个基点或更高。
本季度签署了646份续租合同，平均增长1.81%。
在入住率方面，截至本季度末，投资组合的入住率为93.6%。
从租赁资产到各类资产的市场竞争仍然是我们最大的挑战，但前方的天空正在放晴。
截至今天上午，我们的投资组合入住率为93.6%，出租率为95.8%，60天趋势健康，为92%。
尽管我们看到入住率和优惠活动的压力加大，但本季度的顶线租金仍超出我们的内部预测20个基点，坏账也继续稳定，本季度同比显著改善32%。
再次谈到支出，支出继续放缓，本季度下降6.4%。
本季度工资下降7.6%，随着我们实施集中化团队和人工智能技术，工资继续呈下降趋势。
我们的续租筛选呼叫中心集中化平台以及在居民体验各个方面部署的人工智能应用程序都在提高效率，并减少了现场人员配置，特别是在租赁办公室。
如前所述，我们现在专注于优化我们的维护运营，以在各个市场实现类似的效率提升。
保险、房地产税、维修保养和一般及行政费用（GNA）也是本季度同比显著改善的其他类别，所有类别均改善至少6.6%或更多。
现在谈谈我们对供应的最新看法，我们认为我们已接近创纪录的全国新多户住宅供应周期的尾声。
根据CoStar的数据，在截至2024年第三季度和2024年第四季度的过去12个月中，年度净交付量达到峰值69.5万套。
相比之下，前五年（2014年第三季度至2019年第三季度）的平均年度净交付量为35.1万套，自2001年以来的平均为28.2万套。
CoStar预测2024年净交付量为69.7万套，2025年预计为50.8万套，然后在2026年同比显著下降49%，2027年再下降20%。
第三季度是交付量增加的关键季度，随后2025年第三季度交付量将急剧下降，环比下降17%，这是最后一个交付量超过10万套的季度。
对2025年第二季度交付量的预期增加之后，2025年第四季度交付量将显著下降，现在预计仅为6.9万套，同比下降52%，环比下降41%。
这标志着一个漫长时期的开始，预计交付量将低于长期平均水平，与前几年相比，2027年和2028年的长期预测更为乐观，交付预测也有所下降。
CoStar现在预计2027年交付量为23.4万套。
相比之下，去年12月的预测为28.3万套，2028年为23.1万套，而之前的预测为30.8万套。
总体下降27%。
谨慎乐观最能描述我们的租赁市场前景。
一些地方情况好转，一些地方仍面临挑战，但我们已经到了市场基本面联合支持多户住宅更乐观前景的时候。
我们预计租赁市场将占据新家庭形成的主要份额，并在短期内跑赢销售市场。
虽然一些市场仍然存在供应问题，特别是在我们快速增长的阳光地带市场，但需求仍然存在。
我们目前正在以非常强劲的速度吸纳单元，部分原因是销售市场的可负担性挑战。
本季度，在美国，拥有一套住房的月均成本大约是租住一套普通公寓的两倍。
团队重新评估了我们的每一项资产，就好像我们今天要新买它们一样，特别关注租赁市场的子市场竞争。
我们试图根据历史租赁趋势估计，每个面临供应压力的子市场何时会稳定下来。
我们将一些市场稳定定义为入住率达到92%，新建项目出租率至少达到70%。
我们的分析显示，10个市场中有5个将在第一季度稳定，10个中有6个在第二季度稳定，10个中有8个在明年第三季度稳定，所有市场将在年底前稳定。
事实上，这可能会更早发生，因为NXRT市场几乎每天都有金融、科技、国防、物流、制造和研究等领域的重大就业和企业搬迁公告。
仅在过去六个月内，Aligned Data Centers、Alliance、Bernstein、苹果、贝尔、德事隆、富士胶片、高盛、英特尔、微软、甲骨文、台积电、富国银行等公司就在我们的市场投入了数十亿美元资本，创造了数千个就业岗位，这再次证明了我们对租赁市场前景持谨慎乐观态度的原因。
关于交易方面，根据世邦魏理仕（CBRE）和我们自己的经验，第三季度多户住宅买家情绪继续改善。
根据机构房地产配置监测，预计2026年机构投资者对房地产的配置将上升至10.8%。
鉴于供应增长放缓以及以较低利率和收紧利差形式存在的更低资本成本，黑石等公司仍然看好商业房地产投资。
事实上，黑石尤其认为我们现在正接近价格复苏的陡峭阶段，我们也认同这一观点。
我们继续积极监测销售市场的机会，并密切关注我们市场资本化率的任何变动。
许多投资者仍持观望态度，但随着基本面改善，我们看到重返市场的机会。
我们预计在未来几个季度，在这种交易背景下进行资本循环，并且很高兴地宣布，XRT已获得机会收购拉斯维加斯北部高增长郊区的一个321单元的多户住宅社区。
该资产的单元组合侧重于两居室和三居室平面图，非常适合年轻家庭和合租情况。
最近的大规模开发推动了北拉斯维加斯的显著扩张、就业增长和住宅振兴，北拉斯维加斯现在是拉斯维加斯谷最突出的工业市场。
在附近，目前有超过1500万平方英尺的工业空间正在建设或规划中，仅在这个子市场就支持创造约8000个就业岗位。
我们评估该资产结构良好，位置优越，准备进行增值。
这是我们今年承销的最佳交易。
我们相信该资产有潜力在未来五年内产生7%的同店净经营收入复合年增长率（CAGR）。
我们的计划是在第四季度末利用设施的可用容量收购该资产，然后我们预计在2026年上半年利用税务高效的1031反向交换机制执行一项或多项销售交易，从而在进入2026年时启动我们的资本循环增长战略。
我们预计这一战略将在2026年略有增值，并在2027至2030年期间产生更强的核心运营资金增长。
通过资本循环创造增长是我们的主要外部目标。
将潜力有限的成熟资产出售，转而收购我们熟悉的市场地理范围内更新、更好、增长更高的资产。
通过税务高效的资本循环将投资组合转型并释放收益，投资于高信念资产，以超高速度增长净经营收入，这与公司的历史执行一致。
我们期望继续在市场上寻找最佳机会，但在短期内，我们也将绝对优先考虑在30美元左右的低位回购股票。
总结并重申宏观前景的几点，我们看到市场信号表明未来运营将出现更陡峭的复苏。
收入正在放缓，但减速速度在下降，我们继续展示出强大的费用控制能力，这得益于维修保养、劳动力和保险。
我们已经稳定了坏账，并认为我们租户群体的财务状况非常强劲，能够抵御市场压力。
我们完全有信心实现同店指引预期，并且为2026年的业绩改善做好了准备。
在资产负债表方面，我们认识到互换到期对我们收益预测的影响，并每天监测寻找机会，我们预计在近期采取行动替换已入账的互换，肯定会在任何到期之前完成。
关于我们的增长道路，随着资本循环战略的推进，我们看到了光明的前景。
好的交易是存在的，我们有信心进行承销、融资和执行，我们的团队将在进入2026年时重点关注这一点，同样重要的是在低位回购股票。
展望未来，我们对我们阳光地带劳动力住房资产的长期基本面充满信心，鉴于我们有利的人口迁移、就业创造和工资增长趋势，我们认为这些资产将跑赢其他地区。
我的准备发言到此结束。感谢next point和BH的团队继续执行工作。
我们的准备发言到此结束。现在，我将把话筒交还给操作员，开启问答环节。
现在，如果您想提问，请按电话键盘上的星号键加1。
我们将暂停片刻，整理问答名单。
第一个问题来自德意志银行的Omotayo Akusanya。
您可以提问了。
是的，各位早上好。在运营支出方面，情况看起来确实非常好。
您能否谈谈这种情况在未来是否可持续？
我是在全年指引的背景下提出这个问题的，指引的中点表明第四季度的运营资金将为0.61美元，而您目前0.70美元的运行率得益于好于预期的费用控制。
是的，我认为有几个类别，Tyota，我是Matt，你知道，我们认为在保险等非可控方面将继续改善和保持可持续性。
我们对房地产税的抗议也感觉良好，并看到这个数字有潜在的上升空间。
在工资和维修保养方面，你知道，我们没有看到任何重大变化，并预计也将保持稳定。
对于核心意味着什么，你知道，我们谨慎乐观地认为，我们会像往常一样超出预期，而且你知道，在面临这些供应压力的情况下，我们正在尽一切努力在费用方面取得突破。
Bonner，我不知道你是否有什么要补充的。
是的，我想补充一点，关于房地产税，我们在第三季度收到了一笔相当大的和解金。
这在第三季度是一个时间点因素。
所以这不一定是税收的运行率，但你知道，如果你还记得，纳什维尔是四年一次的重估周期。
所以我们每四年都会进行这场斗争，去年就发生了。
我们一直在进行诉讼，我们有几个其他交易的开庭日期，但我们不期望看到任何戏剧性的变化。
所以你在本季度看到的一些房地产税节省更多是一次性的。
但我同意Matt的观点，特别是在工资和维修保养费用方面，这些是我们控制的重点。
所以我确实认为我们至少在第一季度可以保持工资的运行率。
你知道，我们已经采取了战略举措来集中化许多运营。
所以损益表上的大部分活动在4月1日左右开始显现并持续下去。
你能量化第三季度的一次性收益是多少吗？
是的，总额约为82万美元。
明白了。哦，好的，这很有帮助。
我的第二个问题是，关于你们自行披露的资产净值，无论使用低端还是高端的资本化率，股票一直持续以巨大的折扣交易。
我想知道，从长期来看，如果这种差距不一定会随着时间的推移而弥合，你们如何看待NXRC的下一步以及如何创造股东价值？
当然，很多行业都存在这种情况，这并非你们独有，但我很好奇你们的想法。
是的，你知道，自从我们2015年上市以来，我们一直非常清楚，我们将公司视为一家成长型公司。
但我们也，我的意思是，我们的公司也设置了浮动利率债务来进行交易。
我们的目标是到2027年实现1.7亿美元的净经营收入。
就这么简单。
而且你知道，在我们看来，终端价值永远存在。
我们认为这个投资组合很难大规模替换。
我们认为我们拥有最好的就业机会，最好的高就业增长市场敞口。
而且你知道，我们相信，你知道，如果折扣没有收窄，那么我们会收窄它。
我们拥有公司16.5%的股份。我们高度一致地这样做。
而且你知道，我们绝对知道的是，即使在交易环境平淡的情况下，多户住宅仍然有出价。
交易市场仍然是一个五资本化率的市场，特别是对于像我们这样的资产。
因此，虽然公开市场对多户住宅股票进行折价，但我们认为，随着新租赁定价的回升，这种情况将在2026年发生巨大变化。
我认为这将是催化剂。
我预计这将在2026年第二季度发生，我认为我们的股票将开始随着新租赁增长的出价而表现。
但如果没有，你知道，我们有信心存在终端价值和公司的出价。
你知道，我们肯定知道这一点。
所以我们希望继续增长收益流，并认为我们可以，你知道，但如果不能，那里有出价。
听起来不错。谢谢。
下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的Buckhorn。
您可以提问了。
嘿，各位早上好。感谢你们的时间。
早上好。
抱歉。你们有没有公布本季度新租赁利率、续租利率和混合利率的细分数据？
没有，我们没有补充，但我们会为你更新。
本季度，新租赁下降4.06%，即58美元。
续租上升1.94%，即29美元，接近30美元。
混合下降44个基点。
明白了。谢谢。顺便问一下，10月份的情况如何。
10月份的趋势大致相同。
我明白了。
新租赁下降3.78%，即54美元。
续租上升约70个基点，即10美元，混合下降1%。
完美。你已经回答了我的下一个问题。谢谢。
明白了。
领先我一步了，伙计。我还想稍微谈谈资本支出。
只是维护资本支出，包括经常性和非经常性，我认为本季度约为900万美元。
你认为这会在不久的将来开始减少吗？还是说这是你预计投资组合至少在未来几个季度将保持的运行率？
是的，我的意思是，我认为它有点高。
原因是我们未能像通常那样循环投资组合的大部分。
所以，你知道，有更多的维护资本支出进入。
Bonnard，你有什么要补充的吗？
是的，我还想说，如果你参考补充材料的第22页，你会看到内部支出有所上升，特别是在第三季度。
这有所上升，但也是在较小的美元改进上。
所以我们的市场升级计划，你知道，我们不是在做带有硬表面台面等的全套高级升级，我们更专注于平均约4000美元的升级。
对于一些我们过去接触过或需要帮助才能具有竞争力的单元，我们花费约4000美元。
我们获得70美元的溢价。
所以这不是历史上内部支出的运行率，但我们仍然获得约20%的年回报率。
所以我们认为在定价面临压力的短期内这是有意义的。
然后，我想我们在上次电话会议中提到过。
我们与房地美进行的大规模再融资，我们得到了新的物业状况评估。
这些，你知道，要求进行一些较大的非经常性资本支出，如车道的铣刨和铺设、一些 siding 维修、一些屋顶。
我们还在罗利重新建造一个游泳池。
所以今年我们有一些较大的项目。
我认为我们更专注于在明年精简支出。
无论如何，这些都是一次性的，所以应该会缓和。
完美。
这是很好的细节。谢谢。
再次祝贺你们在这种环境下控制费用方面做得很好。在这方面取得了很大进展。
我想回到Omotayo关于资本配置的问题，思考资产净值折价。
但我的问题实际上是，为什么现在要在拉斯维加斯收购新资产，而你可以以同等或更好的综合净经营收入收益率和未来增长率购买现有投资组合？
只是想了解一下现在购买资产而不是购买现有投资组合的基本原理是什么？
是的，我认为它们不是相互排斥的。
我认为我们可以两者都做。
正如我所说，我认为在短期内，在我们完成这笔交易之前，我们将积极回购股票。
考虑到资本所在的位置。
但我们的观点也是，我们确实需要在资本循环方面展示一些外部增长。
可以说，我们不会成为净收购方。
所以我们不会只是出去随意购买。
这笔交易的不同之处在于，考虑到资产的情况，它的资本化率几乎为6，我们相信在我们三年的增值活动过程中可以将其提高到7.5或8。
这种机会在大规模上并不存在。
这是一项非常精准的投资，我认为它不会影响我们在股票回购计划上所做的任何事情。
你知道，我们的自由现金流收益率仍然很强，我的意思是，当我说我们试图在2027年底实现1.7亿美元的净经营收入时，我是认真的。
我认为这是可能的。
如果我们做到了，并且应用终端资本化率，我想我们都会非常满意。
感谢。谢谢各位。干得好。
谢谢。
今天的问答环节到此结束。现在，我想将会议交还给管理团队进行闭幕发言。
非常感谢各位今天的参与，期待在12月与大家现场交流。
Naread，再次感谢。
今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断了。