Peter Sands（投资者关系主管）
Jason Fox（首席执行官）
Toni Sanzone（首席财务官）
布鲁克斯（Brooks）
Anthony Paolone（摩根大通）
Smedes Rose（花旗集团）
Kathryn Graves（瑞银集团）
Greg McGinnis（加拿大丰业银行）
Mitch Germain（Citizens JMP）
Jason Wayne（巴克莱银行）
Eric Borden（BMO资本市场）
Daniel Alayande（美国银行）
Ryan Caviola（Green Street）
James Kammert（Evercore ISI）
大家好，欢迎参加W. P. Carey公司2025年第三季度业绩电话会议。我叫Diego，今天将担任你们的操作员。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。请注意，今天的活动正在录制中。在今天的准备发言之后，我们将通过电话线路接受提问。有关操作说明将在适当的时候给出。现在，我将把今天的会议交给投资者关系主管Peter Sands先生。Sands先生，请开始。
大家早上好，感谢大家今天上午参加我们2025年第三季度的业绩电话会议。在开始之前，我想提醒大家，本次电话会议上发表的一些声明并非历史事实，可能被视为前瞻性声明，可能导致实际结果与W. P. Carey预期存在重大差异的因素已在我们提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中披露。本次电话会议的在线重播将在我们网站（wpcary.com）的投资者关系部分提供，存档期约为一年，您还可以在该网站上找到我们的投资者演示文稿和其他相关材料。
接下来，我将把电话交给首席执行官Jason Fox。
大家早上好，感谢大家的参与。我们在今年上半年建立的强劲势头在下半年持续，并且我们仍然超出之前的预期。因此，我们进一步上调了全年的AFFO（调整后 funds from operations）指引，实现了5%左右的同比增长，我们相信这将是今年净租赁行业中最高的增长之一。我们上调的指引得到了业务中几个积极趋势的支持——今年到目前为止，我们已经完成了16.5亿美元的投资，初始资本回报率平均在7%左右，主要是固定租金上涨，平均在2%以上的区间。
今年到目前为止，我们强劲的投资活动使我们略高于之前指引范围的中点。我很高兴地宣布，我们将全年投资规模的预期上调至18亿至21亿美元之间。我们行业领先的同店租金增长继续保持在2%左右的区间，预计2026年将保持在该水平或略有上升。今年我们主要通过资产出售为投资提供资金的进展，预计将在第四季度继续，实现比最初预期更好的处置资本回报率，以及将收益再投资的诱人利差。
我们最初的租金损失假设反映了今年早些时候在更广泛的经济不确定性背景下的一定程度的谨慎，事实证明这一假设是保守的，随着今年的推进，我们投资组合的表现使我们能够下调这一估计。我们资产负债表的实力和灵活性——超过20亿美元的流动性，包括我们最近的远期股权销售——为我们提供了额外的灵活性来为未来的投资提供资金。今天上午，我将回顾这一进展以及我们对2026年保持这一势头的信心。我们的首席财务官Tony Sanzone将重点介绍我们的业绩和指引，以及投资组合和资产负债表的各个方面。
和往常一样，我们的资产管理主管Brooks Gordon也将加入我们，回答有关交易环境和投资规模的问题。较低的利率波动性有助于今年净租赁资本回报率保持相对稳定，这种稳定感对我们在美国和欧洲的交易活动产生了积极影响，尤其是售后回租，这构成了我们迄今为止大部分的投资。我们持续强劲的投资活动节奏——第三季度新增近6.6亿美元投资，第四季度到目前为止约1.7亿美元——使我们今年到目前为止的投资规模达到16.5亿美元，加权平均初始资本回报率为7.6%。
我们继续构建具有吸引力的租金上涨条款的租约，其中绝大多数是固定增长，今年到目前为止我们的投资平均增长2.7%。考虑到租金上涨和18年的加权平均租赁期限，我们7%左右的平均初始资本回报率转化为9%左右的平均收益率。通过在这些水平上进行交易，我们继续实现相对于资本成本的极具吸引力的利差。今年到目前为止，仓库和工业物业占我们投资规模的四分之三以上。尽管我们继续投资于各种物业类型，并且我们的大部分投资在美国——我们继续在美国看到大量具有吸引力利差的机会——但与过去几年相比，我们在欧洲的投资规模也继续增长。
过去27年，我们为稳步建立和发展欧洲平台所做的投资，如今继续成为我们在欧洲的关键竞争优势。今天，我们的欧洲团队在伦敦和阿姆斯特丹的办事处拥有50多名员工，他们与经纪人和开发商建立了牢固的关系，并拥有在欧洲成功执行所需的本地专业知识。转向我们的 pipeline 和资本项目——我们的近期 pipeline 仍然强劲，目前有数亿美元的交易正在进行中，其资本回报率和加权平均租赁期限与我们今年到目前为止的交易一致，我们预计其中许多交易将在第四季度完成。
尽管有些交易可能会根据其在 closing 流程中的进展情况延续到明年，这将为第一季度的强劲表现奠定基础。我们的近期 pipeline 包括计划在第四季度完成的近7000万美元资本项目。我们还有大约1.8亿美元的额外资本项目正在进行中，其中大部分将在2026年交付。虽然资本项目是我们长期以来一直在做的事情，但这是一个我们可以分配更多资本的领域，与收购现有资产相比，通常能获得更高的回报。随着时间的推移，我们已经建立了一支专门的内部项目管理团队，拥有深厚的房地产专业知识和与开发资源的强大本地联系。
我们在定制建造、扩建、翻新和开发项目方面拥有悠久的记录。从历史上看，资本项目平均占我们年度投资规模的10%至15%，我们相信我们可以扩大这一比例。现在谈谈我们的资金来源——自上次业绩电话会议以来，我们在今年通过出售非核心资产（包括经营性自助仓储物业）为投资提供资金的战略方面取得了进一步进展。目前，我们正在出售自助仓储投资组合的后半部分，并在季度末之后完成了进一步的销售。我们有信心在第四季度完成更多销售，但我们也对某些仓储子投资组合的时机和执行保持一定的选择权。
虽然我们预计资产销售将为第四季度的投资活动提供资金，但我们最近出售的约2.3亿美元远期股权也为我们提供了额外的灵活性，并使我们能够提前满足2026年的资金需求。让我先讲到这里，然后把电话交给Tony，由他讨论我们的业绩和指引，以及投资组合和资产负债表的各个方面。
谢谢Jason。第三季度每股AFFO为1.25美元，与去年第三季度相比增长5.9%。我们强劲的业绩继续受益于投资活动的速度和规模以及投资组合产生的内部租金增长。我们上调并收窄了2025年全年AFFO指引，主要受更高的投资规模和投资组合内预期租金损失降低的推动，我们目前预计全年AFFO将在每股4.93美元至4.99美元之间，中点意味着5.5%的同比增长。正如Jason所提到的，鉴于我们迄今为止已完成的投资以及对今年剩余时间的展望，我们将2025年的预期投资规模上调至18亿至21亿美元之间。
由于我们今年继续通过处置经营性和非核心资产的收益为投资活动提供资金，我们也将预期的处置规模修订为13亿至15亿美元，这一上调包括额外出售经营性自助仓储资产，并且基于我们迄今为止的成功执行，我们预计全年投资和处置之间的总体利差约为150个基点。在费用方面，一般及行政费用（G&A）继续符合我们的预期，全年将在9900万至1.02亿美元之间。
物业费用预计总额为5100万至5400万美元，区间下限略有上调；税费预计在4100万至4400万美元之间，中点略有下降。现在谈谈我们的投资组合，它继续产生强劲的内部增长，本季度合同同店租金同比增长2.4%，其中CPI（消费者价格指数）挂钩的租金上涨本季度平均为2.5%，而全年固定租金上涨平均为2.1%。基于当前的通胀水平，并受到新投资中更高固定增长的进一步支持，我们预计合同同店租金增长平均约为2.5%。
我们的合同同店增长预计在2026年保持强劲，可能超过我们今年预期的2.5%的增长。本季度综合同店租金同比增长2%，预计2025年将与我们的合同租金增长一致，约为2.5%。尽管下半年 vacancy 率有所上升，但第三季度末投资组合的入住率降至97%，我们认为这是暂时的，并已纳入我们 earlier 指引中第三季度末3%的总 vacancy 率。
其中约四分之一已解决或处于 closing 的最后阶段，另有一半正在处理中并即将解决。Helvig在9月份计划收回门店后，对我们第三季度的 vacancy 率影响微乎其微，我们的资产管理团队继续通过重新租赁和处置进一步减少我们的敞口。Helwig现在是我们的第14大租户，低于上一季度的第6大，我们预计明年它将退出我们的前25大租户。我们今年经历的租金中断极小，这使我们能够将指引中包含的租金损失假设进一步下调至1000万美元，低于之前1000万至1500万美元的估计。
目前，我们预计全年总租金损失约为700万美元，约占平均基本租金（ABR）的45个基点，其中包括我们收回的Helwig资产的空置期。准备金余额包括对Helweg的持续谨慎，该公司仍在支付租金，但仍在经历艰难的转型，考虑到今年只剩下两个月，我们希望这一假设是保守的。第三季度其他与租赁相关的收入总额为370万美元，低于第二季度的960万美元，预计全年将在2000万美元左右区间。
转向我们的经营性物业，今年到目前为止，我们已经完成了37处经营性自助仓储物业和1处学生公寓物业的销售，并将4处经营性自助仓储物业转换为长期净租赁。考虑到我们预计年底前完成的额外销售，我们估计第四季度经营性物业的净经营收入（NOI）将在700万至900万美元之间，2026年将进一步减少。现在谈谈我们的资产负债表和资本市场活动，我们的资产负债表仍然强劲，处于极其有利的位置，可以为我们的持续增长提供资金，今年的股权和债务资本市场活动进一步加强了这一点。
自第三季度开始以来，我们通过ATM（股票发行）计划出售了约340万股受远期销售协议约束的股票，加权平均发行价为每股68.05美元，所有这些股票仍未平仓，产生的总收益约为2.3亿美元，可用于为未来的投资活动提供资金。在债务方面，正如之前宣布的那样，第三季度初，我们通过发行4亿美元美元债券 opportunistically 增强了流动性状况，票面利率为4.65%，所得款项用于偿还信贷额度上的未偿金额。本季度我们的加权平均利率为3.2%，我们继续相信我们拥有净租赁行业中最低的债务成本之一。
通过美元和欧元计价债务的组合，我们的债务到期情况仍然非常可控。我们有5亿欧元债券将于2026年4月到期，下一笔美元债券到期要到明年10月。我们目前预计将在到期时以相同货币发行债券进行再融资。第三季度末，我们的流动性总额约为21亿美元，包括信贷额度可用资金、现金及持有的1031交易所资金以及未平仓的远期股权。由于今年剩余时间的投资活动预计将由处置资金提供，加上每年超过2.5亿美元的自由现金流，除了未平仓的远期股权外，我们预计进入2026年时，新投资的资金需求将远远领先。
我们的关键杠杆指标保持在目标范围内。季度末，包括未平仓股权远期在内的净债务与调整后EBITDA（息税折旧及摊销前利润）比率为5.8倍。剔除未平仓股权远期的影响，净债务与调整后EBITDA比率为5.9倍。9月，我们将季度股息同比提高4%至每股91美分，年化股息收益率达到5.4%，具有吸引力。
我们的股息继续得到盈利增长的有力支持，今年到目前为止的派息率约为每股AFFO的73%，处于健康水平。接下来，我将把电话交回给Jason。
谢谢Tony。最后，我们今年到目前为止完成的投资规模和较低的租金损失假设使我们能够再次上调全年投资规模和AFFO指引区间。我们今年多次上调指引，并且自2024年年中以来一直持续执行强劲的投资规模，在过去12个月期间完成了超过20亿美元的新投资。展望未来，我们拥有继续保持这些水平的基础设施、专业知识和团队。我们的交易 pipeline 一直延续到2026年第一季度。考虑到我们的债务和股权定价，我们没有看到交易环境中有任何因素会改变我们目前的活动节奏。
我们认为，通过AFFO增长（这将使我们处于净租赁房地产投资信托基金（REITs）的顶级行列）和股息收益率的组合，所有要素都已到位，2026年将继续产生两位数的总股东回报。我们的准备发言到此结束，接下来我将把电话交回给操作员进行提问环节。
现在我们开始接受提问。如果您想提问，请在电话键盘上按星号（*），然后按数字1。如果您想撤回问题，请按星号（*），然后按数字2。第一个问题来自富国银行的John Kilachowski。请陈述您的问题。John Kielachowski，您的线路已接通。请开始。
您可能静音了，John。
请讲。John Kielchowski。好的，我们将转到下一个问题。下一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。请陈述您的问题。
谢谢。早上好。既然你们即将完成经营性自助仓储资产的出售，能否让我们了解一下，当我们开始考虑明年的交易活动时，非核心的其他内部生成资金来源有哪些，以及如何为其提供资金？
好的，当然。我的意思是，当我们考虑明年时，股权将比今年在这一故事中占据更大的比重。我们目前没有像今年这样准备大规模的处置计划。因此，处置应该恢复到更典型的水平。我们确实还有一些经营性物业，但除了一些自助仓储销售可能延续到明年外，我们应该回到更正常的水平。处置仍将是我们增量资本的一个来源，但不会像今年这样显著。
因此，预期是我们回到净租赁公司典型的核心利差投资，考虑杠杆目标发行股权和债务，并利用这些资金进行交易以产生利差。这就是未来的计划。我认为另一件需要注意的事情是，Tony提到我们现在有很大的资金灵活性。展望2026年，信贷额度上超过20亿美元的资金大部分未使用。她提到了约2.5亿美元的自由现金流。然后，正如我们 earlier 讨论的，我们已经提前满足了股权需求。
我们通过ATM发行的远期股权有2.3亿美元。因此，我们的状况良好，我们认为进入2026年时，我们的投资资金需求将远远领先。
好的，谢谢。那么接下来，在你们的收购范围内，是否看到一些私人净租赁平台在任何领域的竞争加剧？
是的。我的意思是，净租赁市场一直竞争激烈，尤其是在美国，我们确实看到新的竞争有所增加。正如你提到的，主要是私募股权公司，他们发现租赁很有吸引力。我们实际上并没有经常遇到他们。我们并不总是完全清楚我们可能与谁竞争，至少到目前为止是这样。因此，我预计我们会看到更多的竞争，这可能会导致一些定价压力，但目前感觉是可控的，我们当然有资本成本在需要时允许我们在价格上竞争。
所以我认为这没问题。我认为同样值得记住的是，特别是在售后回租方面，执行经验和 track record 非常重要。因此，新进入者可能在这方面面临更多障碍。我们的声誉和历史应该也是一个真正的竞争优势。
好的，谢谢。
下一个问题来自花旗集团的Smedas Rose。请陈述您的问题。
嗨。非常感谢。我想首先请您更新一下，或者说提醒我们一下，您在Helwig流程中的进展，关于我认为你们预计今年这个时候会终止7份租约，然后可能还有5份要处理。情况仍然是这样吗？以及预计要出售的门店与要重新出租的门店的情况如何？
好的，当然。Brooks，你想谈谈这个吗？
好的。首先，也许是一个更广泛的状态更新。Tony提到他们仍然按时支付租金。我们已将他们降至我们的第14大租户。而且，我们在减少这一敞口的计划上取得了良好进展。针对你的问题，我们正在采取多项行动来减少那里的敞口。我们在第三季度出售了3家已出租的门店，预计未来几个月还会再出售几家，正如你提到的，我们收回了12家中的前7家。在这7家中，我们与新运营商签订了2家的租约，1家正在处理中，应该很快会签订。
4家正在签约出售，这些将在第四季度和第一季度完成。然后，正如我提到的，我们将在2026年再收回5家。我们已经在其中3个地点签订了租约，还有1个正在处理中，1个将以出售为目标。因此，我们在该策略上取得了非常好的进展。我们希望在此基础上进一步迅速减少敞口。我们的目标是在2026年年中左右将其退出前25大租户，我们认为到2026年底有途径将其退出前50大。
因此，我们预计未来敞口将大幅下降。
很好，谢谢。然后您提到第四季度可能对租金损失假设过于保守。考虑到明年，您如何评估这一点？我的意思是，您是否担心潜在的经济状况可能会让您比历史上更加保守，或者您对此有什么想法？
Brooks，你也想回答这个问题吗？
当然。我的意思是，在不预测任何具体指引的情况下，我认为需要注意的重要一点是，我们更广泛的观察名单和信贷质量在最近几个季度有了显著改善。同样，这是由True Value和Hard Side的解决方案以及我们在Hellweg取得的进展推动的。我们继续密切监控Hellwig的转型，我们将继续对其保持谨慎。也就是说，我们更广泛的信贷观察范围已经显著缩小。因此，我们将继续对整体信贷和Hellweak采取保守和谨慎的态度。但我们预计，即使扣除这一点，也能够推动强劲的收益增长。
谢谢。非常感谢。
下一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请陈述您的问题。
早上好，我是Katherine Graves，代表Michael提问，感谢您回答我的问题。首先，你们今年到目前为止已经完成了16亿美元的投资，上调了投资指引。能否提供一些关于目前 pipeline 中增量规模增加的情况？比如欧美之间的地理分布、工业与零售的物业类型组合，以及第四季度 pipeline 中目前看到的资本回报率情况。
好的，当然。因此，近期 pipeline 目前包括我称之为数亿美元的已确定交易，其中大多数处于高级阶段。我们认为其中许多将在第四季度完成，尽管每年的这个时候总是很难预测，有些可能会延续到明年，这将为2026年的强劲开局奠定基础。我认为除此之外，你还可以考虑我们在补充材料中包含的约7000万美元计划在今年完成的资本项目。这些都是我们经常进行的定制建造和扩建项目。
你可能还注意到，除了这7000万美元，我们还有另外1.8亿美元的资本项目正在建设中。其中大部分，可能大部分将在2026年交付。在地域方面，可能需要注意的一点是欧洲的活动更多。虽然今年到目前为止北美仍占我们已完成交易的约75%，但第三季度我们看到北美和欧洲的交易比例接近50:50。我认为我们在欧洲看到的主题可能与美国相似，即利率稳定导致买卖价差收窄，之前观望的卖家现在愿意进行交易，这在美国和欧洲都转化为更多的活动。
但我认为最值得注意的是，与过去一两个季度相比，我们在欧洲看到了更多的交易流。在物业类型方面，我们继续在工业领域看到最好的机会，包括制造业和仓库。我认为这反映在我们迄今为止完成的交易中，也构成了我们 pipeline 的大部分。我想你还问到了定价，我们继续以7%左右的目标进行交易，今年到目前为止平均在7%左右，2025年一直如此，目前 pipeline 也大致如此。
因此，今年到目前为止资本回报率基本保持不变。但正如我 earlier 提到的，如果利率保持在当前4%左右的水平，我预计到2026年资本回报率会有所收窄。当然，竞争加剧也可能导致这一点。但这还有待观察。因此，总体而言，定价对我们仍然非常有利。我们总是想提醒人们，如果我们实现7%左右的初始资本回报率，这相当于9%左右的平均收益率，我们仍然认为这在净租赁行业中是最高的之一，并且相对于我们为这些交易提供资金的方式，肯定提供了非常有吸引力的利差。
明白了。感谢您全面的回答，非常有帮助。然后我的第二个问题是，同店租金增长本季度上升了约10个基点。我知道您谈到了对今年剩余时间的预期，但考虑到大约50%的租金目前与CPI挂钩，如果通胀放缓，我们应该如何看待2%左右增长的可持续性？然后，我们是否也应该预计未来的收购中会有更多的固定租金增长？
好的，让我回答第二个问题，也许Tony可以评论一下我们如何从CPI对同店的影响来看未来，如果通胀放缓的话。关于我们是否应该继续预期通胀，我认为自从几年前通胀飙升以来，当我们在售后回租中谈判租金结构时变得有点困难。至少在美国，今年到目前为止，我们约四分之一的交易有CPI挂钩的增长，其中很多是在欧洲，在欧洲，CPI挂钩的增长仍然是惯例，我们预计会继续看到这一点。
但我认为CPI增长或通胀变化也影响了我们的固定增长以及我们能够谈判的水平。我认为历史上我们平均可能接近3%，现在我们通常看到新交易的固定增长可能比这高出50到100个基点。今年到目前为止，我们完成的交易平均固定增长为2.7%，pipeline 与此相当一致。因此，虽然我们在新交易中没有获得那么多的通胀增长，但我们的同店增长仍然相当强劲，并且应该保持这种状态。
Tony，我不知道你对通胀放缓、我们租金增长的时间以及这如何影响有什么看法。
是的，我认为了解我们租约的运作方式会有所帮助。我们过去提到过，特别是基于CPI的租约有一点回顾期。所以他们实际上是在看去年最后一个季度的通胀。我们对明年的同店有相当合理的预期，特别是考虑到我们许多租约在1月或第一季度调整。因此，即使通胀稳定在当前水平或略有下降，我们仍然预计我们的合同同店增长将超过今年的水平。
其中一些，正如我提到的，得到了比历史更高的固定增长的支持，同时也基于通胀稳定的预期。因此，我们对明年的预期是超过2.5%。
明白了。非常感谢。感谢您的说明。
不客气。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinnis。请陈述您的问题。
嘿，早上好。抱歉如果我错过了，但是。您是否提供了自助仓储资产处置的资本回报率？您是否期望明年年初以类似的资本回报率完全出售？
Brooks，你想谈谈这个吗？
好的，当然。我们不会谈论正在进行的交易，但正如我们在第二季度电话会议中提到的，到目前为止，我们的仓储资产交易资本回报率略低于6%。总的来说，我预计大约在6%左右，有些可能略高，有些可能略低。这真的取决于具体的组合。今年。关于整个平台，Jason提到我们正在出售剩余部分。我们在具体时间和子投资组合交易方面保留一定的灵活性。
但在近期到中期，我们将退出整个经营性仓储平台。
这些资产的运营或入住率是否有任何差异导致您认为资本回报率可能因地理位置等因素而不同？
每个子投资组合都不同。正如我提到的，有些会交易得高一点，有些会低一点。但平均而言，我们预计整个自助仓储处置的资本回报率在6%左右。
好的，谢谢。然后感谢您提供的关于收购的说明。过去几个季度你们确实很忙碌。有指引称第四季度可能会放缓一点。但我只是想澄清一下，您是否预计2026年总体上会保持这种投资速度？
好的，当然。看，很难预测，因为宏观经济肯定会有影响，而且在这一点上，我们通常只能看到未来60到90天。但我们的意图当然是保持这一速度。我认为你可以看看我们所做的。我 earlier 提到，回溯12个月，我们已经超过20亿美元。目前我们没有看到很多会改变这种动态的催化剂。
基础设施团队已经到位。我们有大量的流动性，包括可观的自由现金流。我们提到了我们已经筹集的远期股权和改善的资本成本。这是可行的。因此，我们应该会继续看到良好的活动。我们可以根据定价来调整，以推动净租赁增长。因此，我们感觉良好，但很难准确预测未来的情况。
谢谢，Jason。
不客气。
下一个问题来自Citizens JMP的Mitch Germain。请陈述您的问题。
谢谢。恭喜本季度的业绩。看起来经营性仓储资产将减少。我们应该如何看待剩余的经营性物业？我认为你们还有四家酒店。也许还有一处学生公寓资产。这些也是出售候选吗？
好的。Brooks，你想回答这个吗？
好的，你说得对。我们拥有四家经营性酒店，包括三家前净租赁的万豪酒店，我们仍然拥有。一家是明尼阿波利斯的希尔顿酒店。当时机合适时，我们会出售它。可能是在2026年左右。我们正在评估这三家万豪酒店的出售或重建方案。同时，它们都在正常运营。我想说的第一家是纽瓦克的一家，我们仍在最终评估阶段，但到2026年年中，我们将寻求将其重建为仓库。其他的在尔湾和圣地亚哥的位置很好，但我们在这方面很有耐心。
然后你提到我们在英国还有一处剩余的学生公寓物业，我们正在从出售的角度进行评估。同样，这可能是近期的出售候选，我们现在正在评估。
很好，很有帮助。然后也许Brooks会回答，你们零售租约的租金收回率比投资组合的其他部分低一点。这是Hellwig的原因吗？这是否也是我们应该预期你们未来重新出租的租约的情况？
不，实际上这完全无关。这只是两家AMC影院。我们总共只拥有四家影院。我们将尽快将这一数字降至零。但如果你看实际贡献，这在ABR中占比非常小。所以我们降低了这些租金以保持影院的开放和运营。
谢谢。下一个问题来自巴克莱银行的Jason Wayne。请陈述您的问题。
嗨，早上好。是的，关于导致入住率连续下降的迁出情况。这几个季度以来一直是已知的。我知道您说其中许多现在已经解决或接近解决。所以我只是想知道，当您知道一些已知的迁出时，您管理入住率的策略是什么。
是的，正如Tony提到的，入住率确实有所上升。回顾一下，最大的新增 vacancy 是两个以前租给Tesco的仓库，我们之前讨论过。这约占入住率的50个基点。
还有两个以前的True Value仓库，约45个基点，以及几个Hellwigs，约20个基点。所有这些都在解决过程中，应该很快完成。如果你退后一步看我们的总 vacancy，我们确实认为这是暂时的高峰。大约30%的空置面积已经完成或即将完成。另外50%正在积极谈判或尽职调查中。因此，我们预计 vacancy 率将在未来一到一个半季度内回到正常水平。
有时我们会收回更大的建筑物。我们积极解决这些问题，这就是为什么这些解决方案进展顺利。
谢谢。然后，关于明年预计的几次债务发行。只是想知道您现在在美国和欧洲看到的定价情况。
当然，是的。我们明年有两只债券到期。我认为我们的预期是，我们可能会以相同的货币偿还每一只。就我们看到的定价而言，我认为在美国，你可以认为是5%左右的低位。在欧洲，可能比这低100到125个基点。所以大约在3%高位到4%左右。
太好了，谢谢。
不客气。
下一个问题来自BMO资本市场的Eric Borden。请陈述您的问题。
嘿，大家早上好。我只是想多谈谈未来的资本回报率预期。我知道您提到可能会有一些压缩，考虑到10年期国债收益率目前的水平，但只是好奇美国和欧洲的资本回报率是否有差异或分化。谢谢。
好的，当然。我的意思是，在过去几年里，资本回报率显然根据交易的具体情况有很大范围。在欧洲，地理位置也很重要。但我认为平均而言，我们在美国和欧洲大致相当。也许今年我们看到欧洲的资本回报率略有收窄。我将其归因于欧洲的利率稳定比这里早一点。但同样重要的是要注意，我刚才提到，我们在欧洲的借款成本明显低于美国，因此我们在欧洲仍然产生更好的利差，但是的，我认为它们大致相当。
也许两者之间有25个基点的差异。
好的，很好。然后您能提醒我们一下您的对冲策略以及汇率变动如何影响每股AFFO吗？然后您对2026年的影响有什么看法或迹象，无论是正面还是负面？
当然，Tony。你想谈谈这个吗？
是的。我认为从大的方面来说，我们的策略是首先对冲我们的欧洲现金流。自然地，我们通过费用来做到这一点。所以如果你考虑我们的利息支出，以欧元计价，以及我们的某些其他物业费用，这实际上将我们的AFFO货币敞口在对冲前降至欧元AFFO的不到20%。所以如果我们专注于这一点，我们已经实施了现金流对冲计划，以进一步减少剩余大部分净现金流的敞口。因此，货币的重大变动预计不会对AFFO产生正面或负面的影响。
我想说，在今年全年，我们看到欧元有相当大的变动，与年初相比，这可能为我们今年的总AFFO增加了约2美分。从预期的角度来看，我不想预测明年的外汇汇率和变动情况。我只想说，我们的对冲策略应该继续有效，因此我们不会看到AFFO底线有任何重大变动。
感谢您的时间。
下一个问题来自美国银行的Daniel Bayan。请陈述您的问题。
早上好。感谢您更新潜在的租金损失预测。我想知道这与您投资组合的历史相比如何，以及它是否更多地集中在欧洲还是美国。谢谢。
Brooks。你想回答这个吗？
当然。正如Tony提到的，关于租金损失预测，其中包含一定程度的谨慎。我们在全年不断下调这一数字。我认为，考虑到任何一年的信贷损失，正如我们过去讨论的那样，合同同店和综合同店之间的差异，这个数字会有所波动，但我们预计平均约为100个基点。其中约30到50个基点可能与信贷有关，其余与其他投资组合活动有关。
所以30个基点左右是一个很好的平均信贷损失假设。这与我们过去20多年的实际数据非常吻合。因此，这是一个很好的经验法则，但在任何特定时期都会有所波动。关于地域集中度，我手头没有直接的数据，但我预计这大致与我们整个投资组合ABR的分配一致，即美国约占三分之二。
谢谢。我的第二个问题是，我知道您提到租金增长趋势在2%以上。第三季度哪些行业的租金增长最强劲，以及您是否看到任何压力？
Tony，我不知道你是否有这方面的详细信息。
你指的是新交易。
是的。
哦，关于新交易。让我回答你提到的投资组合同店增长。我的意思是，我们今年大部分投资都是工业物业，包括制造业和仓库。我认为我们能够在这些租约中谈判更高租金增长的一个驱动因素是，这类资产的市场租金增长预期往往高于零售物业，在零售物业中，许多租约，尤其是投资级零售商的租约，往往是固定的。
如果不是固定的，你会看到它们平均在1%到2%之间。因此，是的，投资组合中工业物业占比更高是一个驱动因素。所以，是的，我认为这是一个趋势。明白了。
谢谢。
不客气。
谢谢。提醒听众，现在提问请按电话键盘上的星号（*）和数字1。再次提醒，提问请按星号（*）和数字1。下一个问题来自Green Street的Ryan Caviola。请陈述您的问题。
哦，大家早上好。本季度在欧洲、加拿大和墨西哥都有收购，能否提供一些关于国际竞争的情况，以及进入净租赁领域的私人资本是否在国际交易中竞争，或者他们主要留在美国？谢谢。
好的，当然。是的。欧洲历史上竞争较少。当然，没有多少泛欧的公共REIT。所以历史上更多是私人方面。我想说我们确实看到那里有一些竞争出现，其中很多是正在寻求进入欧洲的美国基金。
值得注意的是，说起来容易做起来难。我们在欧洲实地投资并发展了超过25年。我 earlier 提到，我们在伦敦和阿姆斯特丹的办事处有50多名员工。我们建立了深厚的关系。我们在欧洲拥有良好的品牌和 track record。我们非常了解各个市场。我们也知道如何优化租约和税务结构，并拥有规模，所有这些都很重要。因此，我们在那里有优势。也就是说，即使竞争略有增加，这仍然是一个庞大而分散的市场。
我认为随着更多机会的出现，活动水平正在增加。因此，我们仍然对欧洲更多的交易量前景感到乐观。
谢谢。感谢您的说明。然后……
是的。不客气。
回到美国，我知道收购方面更侧重于工业物业，但我注意到Dollar General资产在过去几个季度不断加入投资组合，去年第四季度还有一笔较大的交易。现在他们进入了前20或前10。能否更新一下这种关系，以及您对美元商店领域的总体看法，以及您希望在这方面增长多少？
好的，当然。
我的意思是，我们确实与公司本身建立了关系，现在是一个相当大的房东。这些交易，我认为几乎所有或大多数市场上交易的Dollar General交易都来自开发 pipeline。因此，我们与开发商有合作关系，这些都是最近建造的门店，我们的大部分交易都来自开发商。我认为我们在这方面是 opportunistic 的。Dollar General去年年中报告增长预期较低时，其信用评级略有下降，股价下跌。但我们利用了这一点。我认为我们的许多同行在Dollar General，或者更广泛地说，美元商店方面已经相当饱和。所以我认为这是 opportunistic 的定价，我们一直在增加一个非常好的信用、良好的概念、长期租约，所以我们会做更多吗？我不知道。我的意思是他们现在是前20。他们有可能进入前10吗？也许，但这将更多基于定价的 opportunistic。
谢谢。感谢您的说明。
是的，不客气。谢谢。
安。下一个问题来自Evercore ISI的Jim Kamert。请陈述您的问题。
早上好。谢谢。您能否提供一些关于2026年和2027年租约到期的可见性或细节？我只是好奇，与等到最后一刻相比，您现在与租户积极讨论的比例是多少？
好的，当然。Brooks，你想回答这个吗？
好的。因此，几乎所有2026年和2027年到期的ADR都在积极处理中。我们的一般流程是，提前3到5年进行战略规划，然后提前3年左右与租户接触。因此，几乎所有这些都在积极处理中。2026年是一个相当可控的年份，到期ADR占比2.7%。我们正在积极处理几乎所有这些。
太好了。作为相关问题，只是看每平方英尺的平均ADR，2026年似乎比2027年略低，但我只是想考虑有机增长。未来两年工业和零售的占比是否有倾斜，或者这是否过于细化？
两年的物业类型细分相当相似，工业和仓库约占60%。2026年，我们有几个仓库，我们预计能够以更高的租金引入新租户。这些是利哈伊谷的高质量仓库，租金比市场低约40%或50%。我们正在积极处理这些。其他的，租户通常有续租选项，租金继续。因此，我们不一定总是有真正的按市价调整的机会，但会有混合。但我们认为这是一个可控的年份，有一些推高租金的机会。
感谢您的时间。谢谢。
谢谢。目前没有更多问题。我现在将电话交回给Sands先生。
谢谢。感谢大家的参与和对W. P. Carey的关注。如果有人有其他问题，请直接致电投资者关系部，电话：212-492-11。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话。