杰拉德·H·斯威尼（总裁兼首席执行官）
托马斯·E·沃斯（执行副总裁兼首席财务官）
塞思·伯吉（花旗集团）
迪伦·布尔津斯基（格林街顾问公司）
奥莫泰约·特朱马德·奥库桑亚（Evercore ISI）
乌帕尔·达南贾伊·拉纳（KeyBanc资本市场）
感谢您的等待，欢迎参加布兰迪万房地产投资信托基金2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述后，将有问答环节。在此环节提问，您需要在电话上按星号11。如果您的问题已得到解答并希望退出队列，只需再次按星号11。提醒一下，今天的会议正在录制。现在，我想介绍今天会议的主持人，总裁兼首席执行官杰里·斯威尼。
请讲，先生。
乔纳森，非常感谢你。大家早上好。感谢您参加我们25年第三季度的业绩电话会议。和往常一样，今天与我一起参加电话会议的有我们的运营执行副总裁乔治·约翰斯通、高级副总裁兼首席会计官丹·帕拉佐，以及执行副总裁兼首席财务官汤姆·沃斯。在开始之前，今天电话会议上讨论的某些信息可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。尽管我们相信这些陈述中反映的估计基于合理假设，但我们不能保证能够实现预期结果。
有关可能影响我们预期结果的因素的更多信息，请参考我们的新闻稿以及我们向SEC提交的最新年度和季度报告。因此，在今天的准备发言中，我们将简要回顾第三季度业绩，提供25年业务计划的最新情况，并准备回答您可能提出的任何问题。展望第三季度，我们公布了稳健的运营指标，再次强化了持续的优质资产偏好和我们强大的市场定位。正如我们将更详细回顾的那样，我们预计将在所有业务计划范围内表现。
在中点，我们现已完成超过99%的投机性收入目标。我们的季度租户保留率为68%，我们预计年底将处于我们范围的上限。本季度租赁活动约为343,000平方英尺，包括我们全资拥有的投资组合中的164,000平方英尺和我们合资企业中的179,000平方英尺。季度结束后开始的远期租赁仍然强劲，为182,000平方英尺，其中大部分租赁将在未来两个季度入住。第三季度净吸纳量总计21,000平方英尺，正如我们在业务计划中预期的那样，我们在季度结束时的入住率为88.8%，出租率为90.4%。
在费城，我们的入住率为94%，出租率为96%。在宾夕法尼亚州郊区，我们的入住率为88%，出租率为89%，现有空置率有稳定的潜在租户渠道。波士顿的入住率保持在77%，出租率78%。正如我们之前预测的那样，第四季度将有一个大型已知租户迁出，这将使该地区到年底进一步降至约74%。展望未来，到26年，我们的年度租约到期率仅为4.9%，这在办公楼领域是最低的之一，到27年也仅为7.6%。本季度，我们的按市值计价在GAAP基础上为-1.8%，在现金基础上为-4.8%。
然而，这两个指标都受到奥斯汀一项大型现状续约的严重影响，该续约在GAAP基础上为-16%，在现金基础上为-18%，但未投入任何资金。如果没有该租赁，公司的GAAP基础将为+6.2%，现金基础为+2.8%。例如，我们在中心商务区和宾夕法尼亚州的按市值计价在GAAP和现金基础上分别为+6.7%和+3.1%。我们的资本比率为10.9%，略高于我们25年的业务计划范围。但基于第四季度已执行的租赁，我们维持9%至10%的资本比率范围，这是我们五年多来的最低资本比率范围。
整个投资组合的参观活动继续加速。第三季度的实际参观量与第二季度持平，但更重要的是，第三季度这些参观的平方英尺数比第二季度超出23%。另一个积极迹象是，当我们跟踪交易状态时，意向书法律谈判待签署的面积比第二季度增加了170,000平方英尺，即25%。本季度，所有新租赁中的51%是优质资产偏好的结果。到2026年，我们没有任何租户租约到期超过收入的1%。我们的运营投资组合租赁渠道保持稳健，为170万平方英尺，其中约72,000平方英尺处于谈判的高级阶段。总结运营情况，25年的特点是持续强劲的运营表现，得到有限的续约风险、出色的资本控制、我们市场的持续强化以及不断扩大的租赁渠道的支持。
查看我们的资产负债表和流动性，我们的状况仍然良好，6亿美元的信贷额度没有未偿还余额，季度末有现金在手。如先前披露，我们最近发行了3亿美元将于2031年1月到期的债券，产生了2.96亿美元的总收益和6.18%的有效收益率。
我们使用其中2.45亿美元的收益偿还了我们28年2月到期的有担保CMBS贷款。该定期贷款支付使我们的运营投资组合完全无抵押，这为我们租赁和管理资产提供了更大的灵活性，同时也为我们的无抵押净经营收入池带来了约4500万美元。我们直到27年11月才有无抵押债券到期，为确保充足的流动性，我们计划在信贷额度上保持最低余额。如前所述，我们的整体业务计划仍旨在未来几年内使我们恢复投资级指标。
因此，我们将继续寻求降低整体杠杆水平，作为参考，我们债券债务的平均成本略高于6%，但我们有9亿美元或约50%的未偿还债券票面利率高于8%，假设资本市场保持建设性，这为我们未来几年提供了非常好的再融资机会。从整体角度看市场，房地产市场和整体情绪继续改善。以下事实模式支持这一观点。我们的渠道活动继续增长，参观量保持在非常健康的水平，租金水平和优惠套餐与我们的业务计划非常一致，在特定子市场和建筑物中，我们继续推高名义和有效租金，我们2025年的所有关键运营目标都已实现。
在费城中心商务区，对高质量、高便利设施建筑的需求仍然是消费者的强烈偏好。正如我在之前的电话会议中提到的，市场空置率集中在少数建筑物中，高质量建筑物继续跑赢低质量建筑物，同时推高有效租金。我们的竞争格局继续通过建筑物被拆除进行转换而缩小，一些精选资产仍然存在财务问题，这实际上使它们退出租赁市场。事实上，作为上一季度的更新，我们的数据现在显示，可能有11座建筑物，总计510万平方英尺的办公楼正在被拆除，准备转换为住宅用途。
作为参考，这约占费城中心商务区整体办公楼库存的11%。因此，由于没有建设计划，我们的优质资产处于不断改善的竞争地位。该市的生命科学领域虽然仍处于复苏阶段初期，但应继续成为未来的增长驱动力，特别是随着资本的回归，因为该子市场得到强大的区域医疗生态系统的支持，其中包括1200多家生物技术和制药公司以及15个主要医疗系统。奥斯汀也仍处于复苏阶段。租赁活动继续改善，根据最新报告，有超过108个租户积极寻求超过350万平方英尺的空间，其中科技 sector占该需求的150万平方英尺。
因此，科技公司的空间需求出现了一定程度的复苏。第三季度租赁活动为100万平方英尺，比第二季度高出70%以上，因此复苏的萌芽继续出现，特别是在高质量产品中。
我们使用其中2.45亿美元的收益偿还了我们28年2月到期的有担保CMBS贷款。该定期贷款支付使我们的运营投资组合完全无抵押，这为我们租赁和管理资产提供了更大的灵活性，同时也为我们的无抵押净经营收入池带来了约4500万美元。我们直到27年11月才有无抵押债券到期，为确保充足的流动性，我们计划在信贷额度上保持最低余额。如前所述，我们的整体业务计划仍旨在未来几年内使我们恢复投资级指标。
因此，我们将继续寻求降低整体杠杆水平，作为参考，我们债券债务的平均成本略高于6%，但我们有9亿美元或约50%的未偿还债券票面利率高于8%，假设资本市场保持建设性，这为我们未来几年提供了非常好的再融资机会。从整体角度看市场，房地产市场和整体情绪继续改善。以下事实模式支持这一观点。我们的渠道活动继续增长，参观量保持在非常健康的水平，租金水平和优惠套餐与我们的业务计划非常一致，在特定子市场和建筑物中，我们继续推高名义和有效租金，我们2025年的所有关键运营目标都已实现。
在费城中心商务区，对高质量、高便利设施建筑的需求仍然是消费者的强烈偏好。正如我在之前的电话会议中提到的，市场空置率集中在少数建筑物中，高质量建筑物继续跑赢低质量建筑物，同时推高有效租金。我们的竞争格局继续通过建筑物被拆除进行转换而缩小，一些精选资产仍然存在财务问题，这实际上使它们退出租赁市场。事实上，作为上一季度的更新，我们的数据现在显示，可能有11座建筑物，总计510万平方英尺的办公楼正在被拆除，准备转换为住宅用途。
作为参考，这约占费城中心商务区整体办公楼库存的11%。因此，由于没有建设计划，我们的优质资产处于不断改善的竞争地位。该市的生命科学领域虽然仍处于复苏阶段初期，但应继续成为未来的增长驱动力，特别是随着资本的回归，因为该子市场得到强大的区域医疗生态系统的支持，其中包括1200多家生物技术和制药公司以及15个主要医疗系统。奥斯汀也仍处于复苏阶段。租赁活动继续改善，根据最新报告，有超过108个租户积极寻求超过350万平方英尺的空间，其中科技 sector占该需求的150万平方英尺。
因此，科技公司的空间需求出现了一定程度的复苏。第三季度租赁活动为100万平方英尺，比第二季度高出70%以上，因此复苏的萌芽继续出现，特别是在高质量产品中。
我们使用其中2.45亿美元的收益偿还了我们28年2月到期的有担保CMBS贷款。该定期贷款支付使我们的运营投资组合完全无抵押，这为我们租赁和管理资产提供了更大的灵活性，同时也为我们的无抵押净经营收入池带来了约4500万美元。我们直到27年11月才有无抵押债券到期，为确保充足的流动性，我们计划在信贷额度上保持最低余额。如前所述，我们的整体业务计划仍旨在未来几年内使我们恢复投资级指标。
因此，我们将继续寻求降低整体杠杆水平，作为参考，我们债券债务的平均成本略高于6%，但我们有9亿美元或约50%的未偿还债券票面利率高于8%，假设资本市场保持建设性，这为我们未来几年提供了非常好的再融资机会。从整体角度看市场，房地产市场和整体情绪继续改善。以下事实模式支持这一观点。我们的渠道活动继续增长，参观量保持在非常健康的水平，租金水平和优惠套餐与我们的业务计划非常一致，在特定子市场和建筑物中，我们继续推高名义和有效租金，我们2025年的所有关键运营目标都已实现。
在费城中心商务区，对高质量、高便利设施建筑的需求仍然是消费者的强烈偏好。正如我在之前的电话会议中提到的，市场空置率集中在少数建筑物中，高质量建筑物继续跑赢低质量建筑物，同时推高有效租金。我们的竞争格局继续通过建筑物被拆除进行转换而缩小，一些精选资产仍然存在财务问题，这实际上使它们退出租赁市场。事实上，作为上一季度的更新，我们的数据现在显示，可能有11座建筑物，总计510万平方英尺的办公楼正在被拆除，准备转换为住宅用途。
作为参考，这约占费城中心商务区整体办公楼库存的11%。因此，由于没有建设计划，我们的优质资产处于不断改善的竞争地位。该市的生命科学领域虽然仍处于复苏阶段初期，但应继续成为未来的增长驱动力，特别是随着资本的回归，因为该子市场得到强大的区域医疗生态系统的支持，其中包括1200多家生物技术和制药公司以及15个主要医疗系统。奥斯汀也仍处于复苏阶段。租赁活动继续改善，根据最新报告，有超过108个租户积极寻求超过350万平方英尺的空间，其中科技 sector占该需求的150万平方英尺。
因此，科技公司的空间需求出现了一定程度的复苏。第三季度租赁活动为100万平方英尺，比第二季度高出70%以上，因此复苏的萌芽继续出现，特别是在高质量产品中。本季度我们的FFO为每股16美分，比共识高出1美分。我们有两个运营项目，汤姆将更详细地阐述，这些项目确实影响了我们25年的 guidance修订。如先前宣布，我们将在第四季度记录与提前偿还有担保票据相关的每股0.07美元的收益费用。
此外，正如我们在之前的电话会议中概述的那样，我们预计在今年下半年对我们开发合资企业的至少一个，可能两个项目进行资本重组。我们曾预计这些资本重组将在10月为2025年FFO增加约每股0.04美元。我们确实完成了3025 JFK物业的资本化，作为此过程的第一步。我们预计今年晚些时候或26年初可能还有一次。正如我们之前讨论的，这些资本重组的目标，包括完全赎回优先股投资，是将高质量稳定资产纳入我们的资产负债表，这将提供高质量现金流，改善收益，降低整体杠杆，并为这些物业开辟额外的资本选择。
由于多种因素，包括几个项目的稳定化较慢以及利率下降慢于预期，这些资本重组比计划落后了一两个季度。因此，全部影响要到2026年才会真正显现。因此，我们在新闻稿中概述的修订后FFO范围为每股51至53美分。优化这些开发项目的价值仍然是重中之重。随着3025 Avira和Solaris均99%出租并稳定，我们的合资企业开发渠道实际上只剩下1 up 10和3,151 JFK。这些项目的租赁渠道从上一季度增加了70万平方英尺。
但正如您在补充材料中注意到的，即使有这种增加，考虑到租赁执行的不确定时间、完成租户空间计划的时间以及相应的建设时间表，我们已经推迟了这两个物业的稳定化日期。看看Schuylkill Yards 3025，其商业部分现在92%出租。该建筑物的剩余空间有非常好的渠道。随着租赁到位，商业部分将在26年第一季度，即我们的主要租户入住后立即稳定。Vera，正如我刚才提到的，99%出租，并在本季度实现了完全的经济稳定。我们也看到该项目今年迄今为止的续约率非常好，平均两位数的费率增长。3151在今年第一季度基本交付，并将在25年剩余时间内处于资本化阶段。该项目的渠道已增加到170万平方英尺，分为60%的办公楼潜在租户和40%的生命科学潜在租户。
它们的规模从25,000到200,000平方英尺不等。与许多这些潜在租户的讨论非常活跃，参观活动仍然强劲，该项目受到了很好的反响。正如我所指出的，生命科学市场仍然在很大程度上处于复苏模式。它受到具有挑战性的融资环境和公共政策不确定性的影响，尽管我们看到来自该 sector的流量增加。尽管办公楼和生命科学领域的流量都有强劲增长，但正如我所指出的，我们确实推迟了稳定化日期，只是为了保守起见，关于租赁实际开始的时间。在Uptown ATX，我们40%出租，但另有15%的项目处于租赁谈判的最后阶段。剩余渠道仍然强劲，租户规模从4,000到100,000平方英尺不等，包括与几个整层用户的持续讨论。我们也即将完成其中一层的 spec空间建设，以适应几个较小潜在租户的加速入住。
Solaris大约一年前开业，本季度实现稳定，非常成功，续约计划正在顺利进行中。如上个季度所述，我们25年的业务计划预计资产销售额为5000万美元。我们已以6.9%的平均资本化率和每平方英尺212美元的平均价格出售了7300万美元的物业。目前，我们显然没有考虑25年更多的销售成交，但我们肯定会将其作为2026年 guidance的一部分确定目标。但总的来说，从我们所看到的情况来看，投资市场在速度和定价方面都继续改善。
定价上涨值得注意，因为许多资产交易仍然是低质量或出租不足的资产。例如，在过去12个月中，奥斯汀郊区约有4.75亿美元的销售额，每平方英尺价格从75美元到470美元不等，平均入住率为67%，资本化率从低个位数到12%以上。同样，在宾夕法尼亚州郊区，有2.42亿美元的销售额，资本化率从7%到11%不等，平均入住率为85%。因此，包括机构买家在内的买家继续重新出现。
因此，我们预计投资环境将在2026年继续改善。关于股息，如前所述，我们的董事会决定将股息从每股0.15美元降低到0.08美元。我们相信这一修订后的股息是可持续的，并且代表了CAD支付率与我们历史平均水平更加一致。如果我们继续在开发项目上取得进展，从运营物业获得现金流增长，持续的低资本成本和降低的借贷成本以及增加的cad，我们肯定会重新评估我们的股息。但想法是设定一个坚实的底线，给自己一个产生5000万美元内部资本的位置，我们可以用这些资本再投资回我们的物业。
因此，有了这个，让我把发言权交给汤姆，回顾我们第三季度的财务业绩和今年剩余时间的展望。
谢谢杰里，早上好。我们第三季度净亏损为2620万美元，即每股0.15美元。我们第三季度FFO总计2800万美元，即每股摊薄后0.16美元，比共识估计高出每股0.01美元。第三季度的一些总体观察结果是，我们未合并合资企业的FFO总计亏损600万美元，比我们500万美元的预测高出100万美元，部分原因是本季度资本重组活动延迟。G&A费用比我们的重新预测低60万美元，主要是由于时间安排，其他收入比我们的重新预测高60万美元，原因是各种项目。
其他预测的季度结果基本符合预期。查看我们的债务指标，第三季度债务偿还和利息覆盖率为2.0。与第二季度一致，我们第三季度年化合并核心净债务与EBITDA比率分别为8.1%和7.6%。从核心投资组合构成来看，这两个指标都在我们的业务计划范围内或以下。在第三季度，我们对预测进行了一项调整。我们曾预测250 King of Prussia Road在第三季度成为稳定的核心物业。然而，由于租户入住延迟，稳定日期已移回26年第二季度，正如杰里强调的，我们在10月初完成了一次成功的五年期债券发行，产生了2.96亿美元的总收益。
收益用于支付我们2028年到期的2.45亿美元有担保CMBS贷款。两项交易均在10月初完成。重要的是要强调，在25年6月，我们执行了1.5亿美元的无抵押债券上限，利率为7.04%，最近的发行代表自6月发行以来我们的无抵押借款减少了13%。此外，我们最近债券发行的票面利率略低于我们预计的6.26%加权平均有效利率，因此我们认为未来再融资的利息支出显著增加应该会下降。我们继续保持强劲的流动性状况，并使用进一步的销售和再融资收益来减少无抵押债务并改善我们的信用状况。
我们有时间进行这种改善，直到27年11月才有无抵押债券到期，考虑到季度末CMBS贷款的提前偿还，我们全资拥有的债务100%固定，加权平均期限为3.5年。这不包括3025建设贷款，该贷款现在将合并，并于2026年7月到期。如前所述，我们调整并收窄了2025年的 guidance。中点下调10%，包括与偿还2.45亿美元CMBS贷款相关的交易成本每股0.07美元的减少。每股0.04美元的400万美元减少主要是由于我们开发项目的资本重组延迟，我们原本预计这将对我们第三和第四季度的业绩产生一些好处。
债券发行和CMBS赎回存在一些负利差，我们确实推迟了250 King of Prussia的稳定化。查看第四季度 guidance，关于10月收购和合并3025 JFK，对我们第四季度业绩的影响将是GAAP NOI增加190万美元，通过合并建设贷款增加利息支出290万美元，未合并合资企业亏损改善270万美元，以及由于现金余额减少导致利息收入减少约60万美元。虽然这对我们第四季度影响不大，但在最终稳定之前收购我们高价资本合作伙伴的机会为我们进入26年提供了灵活性。
第四季度年化NOI的800万美元将在第一季度增加到2000万美元以上，并从那里增长。由于该物业现在全资拥有，我们有灵活性用更低价格的无抵押、有担保或机构债务为高于市场的债务再融资，我们也可以评估寻找普通股合作伙伴并可能减少我们的股权份额的机会。物业层面，好的，转向第四季度剩余时间的物业层面，运营收入将约为7100万美元，与上一季度结果相似，3025将包含在第四季度，但NOI较低，主要是由于奥斯汀的已知迁出以及250的推迟。
我们合资企业的FFO贡献将总计负200万美元，比第三季度环比下降，主要是由于第四季度合并3025，Solaris和Avira的NOI较高，部分被3151g的更高亏损抵消，本季度费用总计约800万美元，全年费用为42.6，在我们2020年业务计划范围内。我们的利息支出将约为3850万美元，资本化利息约为250万美元。利息支出的环比增长主要是由于325的合并，预计资本化利息较低，以及3亿美元无抵押债券的负利差，抵消了2.45亿美元的CMBS贷款偿还。
终止费和其他收入将约为200万美元，净管理和开发费用也将约为250万美元。我们预计今年剩余时间没有物业处置活动。我们预计没有ATM或回购活动，我们的股数将约为1.795亿股。转向我们的资本计划，我们今年剩余时间的资本计划总计3.88亿美元，相当简单，但根据最近的资本市场活动进行了一些调整。我们第三季度的2025年FFO支付率为93.8%。然后查看更大的用途，CMBS贷款偿还为2.45亿美元。
我们使用略超过7000万美元收购3025的业绩递延股权权益。我们的开发支出将总计2400万美元，其中包括165和250 King of Prussia Road。我们在1 Drexel Praza的美食广场也包含在这些数字中，我们有1400万美元的普通股股息，800万美元的收入维持资本和1200万美元的收入创造资本。资金来源是3亿美元无抵押债券发行，2500万美元的利息支付后现金流，以及500万美元的拟议和预期的King of Prussia酒店建设贷款。根据资本计划，我们预计将使用额外5800万美元的现金，年底余额约为1700万美元，6亿美元无抵押信贷额度没有未偿还余额。
虽然我们2025年业务计划的净债务与EBITDA比率在8.2到8.4之间，但由于合并3025 JFK，我们预计第四季度末这一比率将暂时增加到8.8倍。然而，8.8是由3025的合并产生的，约为0.54个百分点。然而，当3025 JFK收入在2026年稳定时，该比率将下降0.3个百分点，或仅净增加0.1个百分点。我们的净债务与GAV比率将约为48%。我们的核心净债务与EBITDA比率也将暂时受到我们刚刚为3,025做出的相同EBITDA调整的影响。
我们预计融资活动和3025的合并将对固定费用和利息覆盖率产生负面影响，并将我们的固定费用降低到约1.8，随着开发项目的收入增加，我们预计杠杆将在2026年开始改善。我现在将电话交回杰拉德。
汤姆，非常感谢你。好吧，总结一下，运营平台状况非常稳固，未来几年续约风险非常有限。我们在许多子市场提高有效租金，加速了一些租赁计划，以确保我们能够充分利用市场复苏和竞争基础的减少。我们继续将稳定所有这些开发项目作为公司的优先重点，虽然到目前为止我们取得了巨大成功，但仍有工作要做，而且该渠道尚未完全转化为季度收益增长。
但正如汤姆所概述的，即使以3025为例，未来一年左右资产负债表和损益表将有大量NOI流入。因此，基础已经奠定，我们正在利用持续的势头来推动长期增长。正如我所指出的，运营平台保持稳定，续约风险非常有限，我们的流动性状况良好，我们已做好充分准备利用市场的持续改善。因此，乔纳森，有了这个，我们很高兴按照惯例开放提问。为了节省时间，我们要求您将问题和后续问题限制为一个。
当然。今天的第一个问题来自花旗的塞思·伯奇。请提问。
嗨，我是劳伦，代表塞思提问。感谢您回答我的问题。您能否更详细地说明我们应该如何考虑资本重组的时间和流程？
当然，很乐意。事实上，这是一个很好的问题，因为我知道资本重组及其时间安排有很大影响。所以让我花几分钟回答你的问题。通过快速背景介绍，你知道，这些优先股结构是作为我们的过渡资本而设立的，这将保留这些物业的所有上行空间归布兰迪万所有。它们是固定支付结构，资本成本从高个位数到十几。
这些结构的财务报告处理是，我们需要将应计但未以现金支付的资本回报确认为当期费用。这些结构的设计始终是应计未付回报通过资本事件支付，这正是3025刚刚发生的情况。当我们查看开发渠道时，我想你们都知道，因为你们中的许多人都参观过这些物业，它们都是非常高质量的，在两个混合用途总体规划社区中定位极佳的资产。两个现已稳定，3025包括Vera和办公部分。从完工到稳定大约花了24个月。Solaris已稳定。我们在24年第三季度末、第四季度初交付，大约一年后稳定。
所以进展良好。3151和Uptown的渠道足够大，我们有明确的稳定路径，尽管租赁实际到位的时间存在一些不确定性。但是，虽然每个项目的方法可能略有不同，但目标是将尽可能多的NOI纳入我们的损益表和/或收回大量资本。正如汤姆稍微提到的，这些资本重组可以通过非核心资产出售、低成本融资、部分资产的同等合资企业来融资。
所以每个项目我们都有相当广泛的选择。但花点时间看看每个项目。让我详细说明。30,25我们对那里成本最高的资本合作伙伴进行了资本重组，通过这些优先股回报的费用化，我们将在26年产生略低于1000万美元的优先股费用，约每股4美分。因此，这次收购消除了对收益的拖累。我们的资本选择非常强劲。我的意思是，当前建设贷款的利率略低于8%。
因此，如果我们进行无抵押融资来偿还该建设贷款，我们可以节省近200个基点，约400万美元的利息。如果我们实际上对住宅部分进行机构级融资，总体债务成本可能更低。我们也在考虑探索同等合资企业。我们可以收回一些资本，然后显然总是考虑是否出售住宅部分。所以30,25现在收购完成后，将成本最高的资本抛在脑后。布兰迪万完全控制。
随着债务到期，我们认为我们有一些积极的再融资结果。在非常简单的层面上，Solaris已稳定，但现金流和NOI仍在恢复。正如我们在之前的电话会议中提到的，为了加速该市场的租赁，我们确实提供了优惠，这些优惠正在逐步取消。我们确实提供了优惠，以达到我们当时的原始租赁速度。目前资本市场没有充分认可优惠水平的租金。所以我们现在处于第一轮续约中，对这一进展非常满意。该项目的续约率为64%。
我们获得了约8%的利率增长。我们在续约时不提供或只提供非常有限的优惠，在新租赁中也提供非常有限的优惠。26年，基于26年该优先股的费用化，我们将有大约400万美元，约每股0.02美元的费用。因此，该项目的方法是我们已经在探索资本重组，可以是现有资产的出售或合资企业。当前债务利率今天略低于7%。因此，该项目的机构债务利率将在4%以上或5%以下。
我们的目标实际上是在26年上半年，一旦租赁计划中的优惠到期，市场认识到我们持续产生的净有效租金，就实现这一资本重组。对于Uptown，显然还有一些租赁工作要做。我们有大约75,000平方英尺处于高级租赁谈判阶段，这将使该项目达到55%至60%，并且后面有非常好的渠道。我们预计如果不采取任何措施，26年优先股费用约为每股2.5美分。我们的方法是完成更多租赁以提高可见性。
我们已经在与几个潜在合作伙伴讨论同等资本重组。我们那里的主要租户在年中有扩张权，我们将看到是否行使。因此，Uptown很可能是26年上半年末、下半年初的资本重组事件。查看3151，这是我们第二高的资本成本，显然我们正在处理该物业的租赁挑战。基于渠道，该项目受到了许多精选投资者和几个债务来源的好评。因此，作为我们开发合资企业中第二高的资本成本，2026年该物业的费用支出约为800万美元，仅来自优先股。
因此，随着我们正在进行的流程，我们认为合作伙伴收购是近期事件，可以通过其他销售或更低成本的融资来融资。我们拥有该物业，没有任何债务。因此，我们希望不迟于26年第一季度完成3,151。希望这个路线图有所帮助。
是的，这是一个非常有帮助的概述。谢谢。
不客气。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Evercore ISI的Manoz Ubeka。请提问。
很好，谢谢。想知道您能否更多地谈谈Uptown。很高兴听到ATX的渠道有所增加，并且您有一些租赁处于最新阶段的谈判中。您能否澄清一下，在该资产的总租赁潜在租户中，有多少是针对spec套房，多少是针对整层用户？这些是什么类型的租户，是市场的实际净增长还是只是搬迁租户。第二个问题，关于那里更广泛的开发土地范围，我们对26年的开工有什么期望，我假设显然另一个商业部分更遥远，因为我们首先租赁A座，但我知道正在考虑额外的住宅或酒店项目。
所以请给我们一个2016年的时间线预期。
很好的问题。谢谢。在我们查看奥斯汀时，有几个概述性评论。我的意思是，奥斯汀显然存在不平衡，特别是在中心商务区。我提到了市场上寻找空间的租户数量以及第三季度租赁活动的增加。市场上约85%的租赁活动被A级建筑物捕获。但当你深入到Uptown Domain子市场，这是我们目前的竞争格局，因为市中心的405 Colorado已完全租赁，约370万平方英尺。该子市场的入住率约为96.3%。
在Domain的两栋建筑物中有约68,000平方英尺的转租空间，每栋约35,000平方英尺，比一年前大幅下降。Indeed的一个租户确实在Domain Tower的一栋建筑物中投放了100,000平方英尺的转租空间。因此，该子市场约有168,000平方英尺的转租空间。约7%的空置率。因此市场相当紧张。补充材料中提到的火车站实际上已经开始建设。这激发了更多兴趣，因为现在它将在27年上半年交付，Catton Metro通过这个，这些是他们的数据，不是我们的，预计这将是红线沿线第二繁忙的火车站。
一个真正的人员流动枢纽，极大地改善了劳动力池的可达性。因此我们认为这是获得更多活动的良好催化剂。另一个因素是，你知道，我们有许多租户在渠道中，他们在市中心或进行全市场搜索。我们的团队确实在强调市中心和Uptown之间有23美元的成本差异。其中大部分是，你知道，租金5美元，费用10美元。所以这是一个非常坚实的经济决策。因此，有了这些背景，抱歉说了这么多细节，但我想为我们仍然对Uptown的成功非常乐观奠定基础。
我们渠道中有许多租户。坦率地说，我们有一些市场内搬迁，大约在4到10,000平方英尺范围内，属于spec套房租户潜在客户。然后我们有几个80到100,000平方英尺的租户。有多个楼层的租户参观了该物业，我们正在与他们讨论。然后我们有一个整层租户正在谈判租赁。乔治，你想补充其他内容吗？是的，我认为，你知道，就像杰里说的，我们有一层专门用于spec套房，我们有租赁，你知道，处于谈判后期，该楼层还有其他渠道潜在客户，然后另一整层用户的租赁待签署。
当然，我们与Nvidia有潜在的扩张权，他们上个季度签约。所以再次，我们对渠道及其构成感到满意。spec套房反响良好。如果市场继续转向spec套房方向，你知道，我们现在已经有两层这样做，并准备根据需要快速调整。谢谢，乔治。然后回答你问题的第二部分，看，我们在Uptown是主要参与者。毫无疑问，租赁Uptown并对两个项目进行资本重组。所以这是第一要务，认识到我认为我们在Uptown开发的长期价值。
你知道，我们正在与一些大型用户进行讨论，他们有兴趣在该地点进行定制建造。它们仍处于早期阶段，不会影响我们租赁Uptown的核心使命。我们也，正如我们在sipp中提到的，正在推进B街区的规划。目标是在今年第四季度末提交场地规划批准，希望在26年末获得批准。B街区包括多户住宅租赁、大型零售基地和酒店及停车场。
我们正在与零售和酒店合作伙伴合作，考虑设计组件，随着这些计划的最终确定和定价，我们将寻找合适的资本方案来推动该项目前进。显然，我们涉及的合作伙伴拥有资本资源。布兰迪万在该项目所在的土地上拥有大量嵌入价值。因此，我们认为就我们的土地价值股权贡献而言，这对我们来说是一个非常、非常可行的选择。所以我们正在考虑其他一些，正如我提到的，定制建造，但再次，与这些开发项目的资本重组和租赁Uptown的关键任务相比，优先级非常低。
但随着季度的推移，当然很乐意提供任何相关内容。
完美，谢谢。
谢谢。提醒一下，女士们先生们，如果您现在有问题，请在电话上按星号11。下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基。请提问。
各位，谢谢回答问题。第一个问题，您能否解释为什么决定发行无抵押票据然后偿还CMBS债务？如果我没记错，我认为CMBS债务的利率不是太高。所以只是好奇您对此的想法。
我是汤姆。我们的处理方式是，我们一直在关注CMBS贷款，并考虑实际上提前偿还几个资产，将它们转为无抵押，原因有二。一是租赁，二是可能在资本市场方面做些什么。所以当利率下降到这个程度，利率差异只有25个基点时，我们已经在考虑了。基本上，我们认为让资产解除抵押。这有助于我们的UAP，有助于我们所有的无杠杆比率，我们认为这是一个很好的执行。
我们知道有费用，1000万美元的现金流出。但也认为这也是重置债务资本市场利率的好方法。我们6月做的704，7.04的上限，溢价非常高。我认为接近面值的107%，我认为这对我们降低利率有很大伤害。我认为以面值发行，将利率降至低点，有助于重置基准。自发行以来，交易相当良好，就在面值附近。
所以我们也认为这是一个考虑因素。
可能更广泛的一个问题。我知道费城市中心有一些资产在市场上。不确定你们是否有兴趣购买资产，但我想知道你们如何看待今天的资本成本，以及从长远来看如何缩小股价与NAV估计之间的差距，特别是我们的，也许你可以将其与长期杠杆目标联系起来，这可能会有所帮助。
是的，迪伦，杰里，谢谢你的问题。是的，我认为，我们认为我们有几个非常好的因素可以相当快地扭转这种看法，那就是开发项目的租赁，提高它们的价值主张，然后对这些项目进行资本重组，改变资本结构。这确实消除了收益悬而未决的问题。我的意思是，如果你真的看一下，如果不触及现有的优先股结构，由于我们的财务报告处理，对收益有重大影响。
因此，通过清理这些资本重组，获得这些资产的控制权，然后为这些资产寻求更好的资本成本结果，我认为这确实使我们在26到27年处于非常有利的位置。所以我认为这对我们来说是非常关键的因素。看，运营投资组合继续表现良好。我们有一些疲软。与任何投资组合一样，都有一些弱点，但我认为我们对每个不同子市场的情况感到非常鼓舞，这确实给了我们继续全面推动有效租金的显著能力。
我们有一些资产在市场上，我们将在26年投放市场，我们认为这些资产对我们来说不是很好的增长者，实际上对我们的一些增长目标产生不利影响。正如我们过去所做的，我们从净现值角度看待这些资产，并确定何时应该出售它们。所以我认为我们现在关注的主要问题是证明这些开发项目的价值论点。我认为私人市场普遍认识到我们在Uptown和Schuylkill Yards拥有的土地持有和批准是令人难以置信的长期价值生成器。
考虑到我们的公共资本成本，我们的挑战是确定从市场时机角度何时推进下一阶段，但更重要的是如何为这些阶段融资。我认为，你知道，我们进行这一轮开发的目标是，我们采用了优先股结构，资本成本略高，但将所有剩余价值留给布兰迪万。我认为，当我们展望未来的一些开发启动时，评估不同的资本结构将非常重要，因为最终目标是让我们回到投资级。
我们认为，从我们展望未来的数字来看，我们有明确的路径。对我们获得投资级的障碍之一确实是对我们固定费用覆盖率的影响。现实是，在过去四年中，我们的债务成本几乎翻了一番。这就是为什么，正如我向迪伦提到的，当我们的公共资本成本过高时，节省5000万美元的现金流机会对公司来说意义重大。
谢谢，杰里。非常周到。
不客气。
谢谢。下一个问题来自KeyBank的乌帕尔·拉纳。请提问。
很好，谢谢。您能否详细说明董事会决定降低股息的原因？您认为26年现金流增长的时间安排如何，以维持更可持续的CAT支付率？
是的。我认为当我们查看并向董事会推荐时，有几件事。一是，正如我之前概述的，董事会确实查看了运营现金流、再融资要求、我们期望开发项目增长的时间以及资本重组所需的资本。当他们查看所有这些并我们查看25、26和27年的情况时，理论是在我们对一些合资企业进行资本重组的初步工作之后，很明显外部资本成本比我们内部产生的资本高得多，当我向迪伦提到，我们的公共资本成本过高时，公司节省5000万美元现金流的机会。
当我们查看数字时，降低股息到我们认为的水平，正如我在脚本中提到的，非常可持续，这似乎非常有意义。我们确实相信，随着我们开始将更多NOI纳入损益表，我们有机会增加股息。然后最重要的是，最后一点，我们与许多股东交谈，询问他们对资本格局的看法，他们如何看待办公楼 sector面临的挑战。我认为我们的许多股东非常支持将股息减少作为务实的资本保护。
所有这些因素都进入了董事会的决策。我们进行了很好的讨论，并确认我们削减到的水平肯定是我们认为可以增长的底线。希望随着市场条件改善，债务市场更具建设性，我们可以产生更多流动性，将能够回到提高股息的位置。
好的，很好。很有帮助。然后，你知道。关于2010年奥斯汀IBM迁出的战略，你有任何更新吗？
我们确实有。你知道，看，你知道，IBM将在之间迁出，好吧，实际上从第二季度初到27年第三季度。27年的影响在考虑我们认为的费用节省后，因为该租赁我们获得费用报销，其中许多是可变的。所以我们认为我们需要填补约1200万美元的缺口。我们有几个不同的路径。一是当我们查看我们开发项目的现有租赁，不包括3,151，我们认为该收入流的同比增长将足以覆盖27年的收入损失。
但更重要的是，我们正在花时间考虑翻新Uptown的902、904和906建筑物，约500,000平方英尺。我们正在制定计划。这些建筑物的基础非常有吸引力。我们正在进行这些翻新计划的定价，包括所需的额外基础设施。目前，我们认为我们能够交付完全翻新的建筑物，坦率地说，你可能记得，它们有很好的上部结构。这真的是新的外立面，新的机械系统，能够以显著的价格折扣交付这些最先进的翻新建筑物，我们认为这可以真正加速那里的吸纳。
所以我们的希望是，如果计划按计划进行，我们将能够在27年初交付第一阶段翻新，与IBM的一次迁出相吻合。我们能够做到这一点的原因之一，你可能记得，我们成功地从奥斯汀市获得了额外的批准，将Uptown的密度从3.1 FAR增加到12.1 FAR，并将建筑物的高度限制从180英尺增加到491英尺。我们也有能力在街区之间转移密度。因此，通过翻新这些低层建筑物，我们不会因此损害任何未来的增长密度。
我的意思是，我们分区下的最大密度远远超出了我们目前计划建造的。但拥有应对不断变化的市场条件的灵活性，特别是考虑到火车站和该市场住宅社区的增长，我们认为是非常有价值的商品。所以，游戏计划，我认为我们可以通过这些新开发项目的NOI增量收入来弥合差距，再次不包括3,151，翻新上线将帮助我们提供更好的NOI。展望28和29年，希望这回答了你的问题。
是的，太好了。非常感谢。
不客气。
谢谢。这结束了今天会议的问答环节。我想将会议交回杰里·斯威尼作进一步发言。
乔纳森，非常感谢你。非常感谢大家参加我们的第三季度业绩电话会议。我们第四季度和26年 guidance的下一次电话会议将在2月初，我们期待届时与您交谈。非常感谢。
谢谢，女士们先生们，感谢您参加今天的会议。会议到此结束。您现在可以挂断电话。祝您有美好的一天。