Kevin Brady（投资者关系总监）
Yael Duffy（总裁兼首席运营官）
Marc Krohn（副总裁）
Tiffany Sy（首席财务官兼财务主管）
John Massocca（B. Riley Securities）
早上好，欢迎参加工业物流地产物流地产信托2025年第三季度财务业绩电话会议。所有参会者均处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按电话键盘上的星号键然后零号键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。如需提问，您可以按电话键盘上的星号键然后一号键。如需撤回问题，请按星号键然后二号键。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给投资者关系高级总监Kevin Berry。
请开始。
早上好。感谢大家今天参加我们的会议。与我一同参加电话会议的有ILPT的总裁兼首席运营官Yael Duffy、首席财务官兼财务主管Tiffany Tsai以及副总裁Mark Crone。稍后，他们将详细介绍我们2025年第三季度的业务和业绩，随后将与卖方分析师进行问答环节。请注意，未经公司事先书面同意，禁止录制和转播今天的电话会议。另请注意，今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》及其他证券法意义上的前瞻性陈述。
这些前瞻性陈述基于ILPT截至今天（2025年10月29日）的信念和预期，实际结果可能与我们的预测存在重大差异。公司没有义务修订或公开披露对今天电话会议中前瞻性陈述的任何修订结果。有关可能导致这些差异的因素的更多信息，请参见我们向美国证券交易委员会提交的文件，这些文件可从我们的网站获取。提醒投资者不要过度依赖任何前瞻性陈述。此外，我们将在本次电话会议中讨论非公认会计原则财务指标，包括归一化运营资金（normalized FFO）、调整后息税折旧摊销前利润（房地产）（adjusted EBITDA RE）、净运营收入（NOI）和现金基础净运营收入（cash basis NOI）。
这些非公认会计原则指标与净收入的调节表可在我们的财务业绩包中找到，该业绩包可在我们的网站上获取。现在，我将把电话交给Yael。
谢谢Kevin，早上好。我将在今天的电话会议开始时简要概述ILPT的投资组合，并重点介绍我们的第三季度业绩，然后将电话交给Mark讨论我们的租赁活动和渠道。之后，Tiffany将回顾我们的财务表现。尽管存在宏观经济和关税不确定性，但工业房地产 sector继续表现出韧性，这反映在我们稳健的第三季度业绩中。我们看到租户对其长期空间需求表现出更大的信心，尤其是与年初相比，并且我们在解决2026年和2027年的租约到期问题上取得了重大进展。
尽管工业空置率与疫情期间的低点相比仍然较高，但新增供应有限，而电子商务增长和制造业回流等长期需求驱动因素继续支撑该sector的需求。ILPT的第三季度反映了对高质量工业和物流地产投资组合的持续需求，以及我们许多关键指标的增长。受强劲的续约活动和租金增长的支持，同物业现金基础净运营收入同比增长3%。此外，归一化运营资金同比增长超过100%，主要来自我们在6月执行的再融资。ILPT的投资组合包括分布在39个州的411处配送和物流物业，总面积达6000万平方英尺，加权平均租赁期限为7.4年。
我们多元化的投资组合还以独特的夏威夷业务为亮点，包括226处物业，总面积达1670万平方英尺。我们的投资组合加权平均租赁期限为6.5年，主要租户具有强劲的业务概况和稳定的现金流。我们超过76%的年化收入来自投资级评级租户或我们安全的夏威夷土地租赁。本季度末，综合入住率为94.1%，比美国工业平均水平高出150个基点。转向我们的租赁活动，第三季度我们完成了836,000平方英尺的租赁，包括一次租金重置，加权平均租金率比同一空间先前的租金率高出22%，平均租赁期限为8年。
续约占我们活动的70%，突显了强劲的租户保留率。在我们继续执行租赁优先事项的同时，我们也在同时专注于评估改善资产负债表和降低杠杆的机会。为此，我们已确定三处待售物业，总面积达867,000平方英尺。我们处于销售过程的不同阶段，预计总售价约为5500万美元。其中一处物业有债务抵押，销售所得将用于部分偿还ILPT将于2032年到期的7亿美元贷款。我们预计这些交易将在第四季度至2026年初完成。
现在我将电话交给Marc。
谢谢，早上好。正如Jael所提到的，我们在本季度执行了836,000平方英尺的新租和续约租赁，包括一次租金重置。续约占租赁活动的大部分，我们的大陆投资组合占租赁量的80%以上，包括与联邦快递（FedEx）和美国邮政服务（United States Postal Services）的重要交易。展望未来，ILPT总年化收入的约4%将于2026年底到期，约11%将于2027年到期。我们的租赁渠道继续增长，目前已超过800万平方英尺，其中大部分与2026年和2027年到期租约的续约讨论有关。
我们预计短期内约75%的渠道将完成转化，这些渠道处于谈判后期或租赁文件准备阶段。此外，我们的租赁渠道可能带来300万平方英尺的正净吸纳量，包括对夏威夷和印第安纳州空置空间的持续兴趣。总体而言，我们预计渠道中的租赁将使大陆的平均租金上涨20%，夏威夷上涨30%，进一步支持我们增强现金流和为股东创造长期价值的目标。现在我将电话交给Tiffany。
谢谢Mark，大家早上好。昨天，我们公布了第三季度归一化运营资金为1740万美元，即每股0.26美元，符合我们的预期，环比增长26%，同比增长116%。同物业净运营收入为8640万美元，同物业现金基础净运营收入为8420万美元，在强劲的租户保留率和租金上涨的支持下，均实现同比和环比增长。调整后息税折旧摊销前利润（房地产）本季度为8410万美元。与2025年第二季度相比，利息支出减少440万美元，至6350万美元，反映了我们在6月完成的11.6亿美元固定利率债务再融资的影响。
我们预计第四季度利息支出将保持平稳，现金利息支出为5850万美元，非现金融资费用和利率上限成本摊销为500万美元。正如Yael所提到的，本季度我们有三处物业持有待售。我们对其中一处物业确认了610万美元的减值损失，将其账面价值减记至估计售价减去销售成本。截至9月30日，这三处持有待售物业的账面价值约为3100万美元。转向我们的资产负债表，本季度末我们的现金余额为8300万美元，受限现金为9500万美元。
我们的净债务与总资产比率略微下降至69.3%，净债务覆盖比率保持不变，为12倍。截至9月30日，IOPT的所有债务目前均为固定利率或通过利率上限协议固定，加权平均利率为5.43%。除与我们合并的合资企业相关的14亿美元浮动利率贷款（包括其剩余的延期选择权）外，IOPT直到2029年没有债务到期。该贷款将于2027年到期，为我们提供了灵活性，可以继续监控资本市场，同时评估转向固定利率、延长到期日和降低整体杠杆的机会。
ILPT在第三季度的运营和财务表现依然强劲，并继续受益于我们高质量的工业投资组合、投资级租户名册以及熟练的资产管理和租赁团队。展望2025年第四季度，我们预计归一化运营资金（不包括激励费用）为每股0.27至0.29美元，调整后息税折旧摊销前利润（房地产）为8400万至8500万美元。以上是我们的准备发言。操作员，请打开提问线路。
我们现在开始问答环节。如需提问，您可以按电话键盘上的星号键然后一号键。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号键然后二号键。此时，我们将暂停片刻以整理提问名单。第一个问题来自B. Riley的John Massocca。请开始。
早上好。或许先谈谈指引，我注意到指引不包括或扣除了支付给外部经理的激励费用。您对这些费用的预期范围有什么看法吗？我知道这取决于股价表现，但基于今天的股价，情况会如何？另外，确认一下，这是否会计入第四季度报告的归一化运营资金每股数字中？
好的，如果我们使用截至9月30日的业绩，我们将支付全年630万美元的激励费用，其中第四季度将记录不到200万美元以达到该金额，我们不计划将其计入第四季度的归一化运营资金中。
这将是一笔现金支付。如果考虑现金流，您基本上会在第四季度支付全年的现金费用吗？
它在2016年1月支付。
在第一季度支付。那么这会影响2026年第一季度的归一化运营资金每股数字吗？
它是在1月份支付的。所以。
好的，或许我只是想说，从归一化运营资金的角度来看，甚至在未来，未来几年可能会有更多的激励费用支付。显然，您会将其从归一化运营资金中剔除，因为这有点像应计项目。在过去的几个季度中，当它以现金支付时，我的意思是这会影响报告的归一化运营资金数字吗？
归一化运营资金旨在排除一次性非经常性活动。这不是我们近期的正常支付。希望这对您有帮助。或许转向投资组合本身。注意到整个投资组合的正缺口租赁价差，但大陆全资拥有的资产的缺口租金似乎仅增长了1.8%。是否有特定因素驱动了那次重新租赁交易，或者只是好奇为什么这个数字比投资组合的其他部分低这么多？
不是的。嗨，John。我认为确实是一笔交易拉低了整体水平。与美国邮政服务的交易租金上涨幅度仅约为2%。这是一栋有点独特的建筑，所以我们很高兴能够达成租赁，但它没有达到我们通常看到的价差水平。
关于资产处置，5500万美元中有多少包括上一季度讨论的用户所有者买家？另外，您对这些销售的定价有什么看法？比如资本化率，甚至每平方英尺价格。
当然。我们出售给所有者用户的那处物业实际上占了大部分收益，约5000万美元。另一处是特殊情况，因为它是所有者用户，他们通常会支付溢价。因此，那里的资本化率将低于6%。另外两处都是空置物业，其中一处实际上也将出售给所有者用户。所以我想说他们支付了溢价。第三处物业，我们的销售过程还处于早期阶段。因此，目前我没有定价指引。
好的。那么减值损失是由空置资产销售驱动的吗？
是的。
那么，展望2026年，您在资产处置机会方面有什么看法？是否有机会进行更多交易？您是否希望在合资企业方面巩固资产负债表后再更积极地在整个投资组合中出售资产以降低杠杆？这是战略重点吗？只是想了解2026年在销售方面的预期。
所以，您知道，我们一直在评估投资组合，寻找我们已经实现价值最大化或精简投资组合以优化它的机会。我确实认为我们可能会在2026年出售更多物业。它们可能在山地合资企业（mountain joint venture）范围内。我不知道这是否会与潜在的再融资同时进行或在此之前。所以我认为如果有任何处置活动，大部分将来自那里。
完成再融资是否会打开该合资企业中更多资产的出售机会，或者考虑到该债务结构，您是否有足够的灵活性根据机会出售该合资企业中的资产？
随着机会的出现，我们确实有灵活性。因此，再融资并不依赖于再融资。
好的，最后一个问题。您在准备发言中提到了，但特别是关于印第安纳波利斯的潜在租赁进展。我知道夏威夷是一个独特的情况，但印第安纳波利斯在租赁方面有什么进展吗？
我可以谈谈印第安纳波利斯的情况。我们目前有三份提案正在进行中。我们非常乐观，但在很多方面也很现实。因此，我们或许可以在明年上半年完成租赁。
非常感谢这些信息。很好。
抱歉，我不知道您是否也想了解夏威夷的最新情况。我们有一个租户，实际上是一个潜在租户，正在对整个场地进行尽职调查。John，您可能对这个情况不太熟悉，但这个地块因为是未开发土地，所以需要很长时间。但他们正在进行为期90天的准入协议的一半流程，并且他们正在深入研究。所以我们希望这能促成一份租约。
那么，最后一个关于租赁的问题，在租赁或续约方面，2026年有什么需要注意的吗？因为我们开始构建模型，这可能会影响2027年的数字。
嗯，我的意思是，正如Mark在准备发言中提到的，我们在2026年和2027年的租约到期方面取得了良好进展，我们有很多已签署的意向书或积极的租赁谈判，预计不会有重大的空置情况。
非常感谢。就这些问题了，谢谢。
再次提醒，如果您有问题，请按星号键然后一号键。问答环节到此结束。我想请总裁兼首席运营官Yael Duffy作总结发言。
感谢大家参加今天的电话会议。如果您有兴趣与ILPT安排会议，请联系投资者关系部门。操作员，本次电话会议结束。
本次会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。