珍娜·麦金尼（投资者关系）
约翰·P·奥尔布赖特（总裁兼首席执行官；董事）
菲利普·R·梅斯（高级副总裁、首席财务官）
身份不明的参会者
迈克尔·戈德史密斯（瑞银集团）
RJ·米利根（雷蒙德·詹姆斯）
罗布·史蒂文森（詹尼）
高拉夫·梅塔（ Alliance Global Partners）
约翰·马索卡（B. Riley）
克雷格·库塞拉（Lucid Capital Markets）
巴里·牛津（高力国际）
您好，感谢您的等候。欢迎参加阿尔派恩收益地产信托公司第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述结束后，将进入问答环节。若要在问答环节提问，请在电话上按星号11。之后您会听到一条自动消息，提示您已举手提问。若要撤回问题，请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录制中。现在，我将会议交给今天的发言人珍娜·麦金尼。
请讲。
谢谢。今天上午参加本次电话会议的还有总裁兼首席执行官约翰·奥尔布赖特、首席财务官菲利普·梅斯以及其他高管团队成员，他们将在问答环节回答问题。提醒一下，我们今天的许多评论根据联邦证券法被视为前瞻性陈述。公司未来的实际结果可能与这些前瞻性陈述中讨论的事项存在重大差异，我们没有义务更新这些陈述。可能导致实际结果与预期产生重大差异的因素和风险在公司的10K表格、10Q表格和其他SEC文件中不时有更详细的披露。
您可以在我们的网站www.alpinereit.com上找到我们的SEC报告、收益发布以及最新的投资者演示文稿，其中包含我们使用的非GAAP财务指标的调节表。接下来，我将会议交给约翰。
谢谢珍娜，大家早上好。我们很高兴地报告又一个强劲的季度，本季度每股AFFO同比增长4.5%，并且在本季度期间及季度末后不久都有重要的投资活动。我们相信，这些投资活动为2025年剩余时间及2026年的持续收益增长奠定了基础。首先来看本季度的投资活动，我们以2110万美元收购了两处由劳氏公司承租的物业，加权平均初始资本化率为6%，加权平均租赁期限（WALT）为11.6年。
投资级评级的劳氏公司现在是我们按年化基本租金（ABR）计算的最大租户，超过了投资级评级的迪克体育用品公司，后者目前排名第二。今年截至第三季度，物业收购总额为6080万美元，加权平均初始资本化率为7.7%，加权平均租赁期限为13.6年。关于本季度的物业处置，我们以620万美元出售了三处资产，包括一家Advanced Auto Parts门店、我们在里诺的空置剧院以及一处以前出租给便利店的空置物业。今年截至9月30日的处置总额为3430万美元，其中不包括空置物业的2900万美元以加权平均退出资本化率8.4%出售。
截至季度末，我们的物业组合包括128处物业，总面积410万平方英尺，分布在34个州，出租率约为99.4%，48%的年化基本租金来自投资级评级租户，加权平均租赁期限为8.7年。此外，季度结束后，我们以380万美元收购了一个由4处物业组成的投资组合，加权平均初始资本化率为8.4%，并就我们剩余8家沃尔格林门店中的一家签订了不可退还的销售合同，售价为550万美元。现在转向我们的贷款投资，由于我们的长期声誉和深厚的关系，我们继续看到并利用令人兴奋的机会，为优质赞助商发放高收益、高质量的贷款，获得有吸引力的风险调整后回报。
本季度，我们发放了两笔贷款和一笔增资贷款，总额为2860万美元，加权平均初始收益率为10.6%。其中包括一笔用于工业再开发的第一抵押贷款，以及一笔与出售里诺前剧院相关的卖方融资票据。今年截至9月30日，我们已承诺发放7480万美元的贷款投资，加权平均初始现金收益率为9.9%。此外，正如我们在收益发布中所披露的，自季度结束以来，我们已发放了三笔贷款，最值得注意的是一笔由位于德克萨斯州奥斯汀大都市区的豪华住宅开发项目担保的第一抵押贷款。
根据该贷款协议，我们在 closing 时为第一阶段贷款拨付了1410万美元，总承诺额为2950万美元。贷款协议还规定了第二阶段贷款，承诺额最高为3180万美元。所有额外资金的拨付取决于借款人满足某些条件。目前，我们预计在年底前拨付第一阶段贷款的余额，并在2026年初拨付第二阶段贷款。这笔36个月期的贷款初始利率为17%，其中包括整个贷款期限内4%的实物支付利息，在第7至12个月降至16%，之后降至14%。
该贷款将随着抵押住宅地块的出售而偿还，预计最早于2025年底开始出售这些地块。我们相信，与我们所有的贷款一样，这笔贷款由优质赞助商支持的优质房地产提供担保。与我们的许多大额贷款一样，机构投资者有兴趣购买这笔贷款的高级部分，我们目前预计参与出售其中一部分，以减少我们的净持有量并进一步提高收益率。总之，我们相信，我们近期在物业和贷款投资方面的投资活动使PINE能够在2025年剩余时间及2026年继续增长。
接下来，我将会议交给菲尔。
谢谢，约翰。首先来看第三季度的财务业绩，总收入为1460万美元，其中包括1210万美元的租赁收入和230万美元的贷款投资利息收入。本季度每股稀释后FFO和AFFO均为0.46美元，分别较上年同期增长2.2%和4.5%。今年截至9月30日，总收入为4360万美元，其中包括3600万美元的租赁收入和740万美元的贷款投资利息收入。每股FFO和AFFO均为1.34美元，分别较上年同期增长3.9%和3.1%。
关于普通股股息，正如本季度先前所宣布的，我们宣布并支付了每股28.5美分的季度现金股息。我们的股息年化收益率约为8.25%，第三季度AFFO支付率约为62%，股息覆盖良好。转向资产负债表，我们在季度末的净债务与预计调整后EBITDA之比为7.7倍，流动性为6100万美元，其中包括约120万美元的可用现金和6020万美元的循环信贷额度可用资金。然而，凭借现有的银行承诺，随着我们收购物业，我们的循环信贷额度可用容量可额外增加3130万美元，使潜在总流动性超过9000万美元。
关于我们的物业组合，我们在季度末的年化基本租金（直线法）为4630万美元。如前所述，这一金额包括2024年通过售后回租交易收购的三处单租户餐厅物业相关的约380万美元年化基本租金。根据GAAP，我们将这些特定的售后回租交易作为融资进行会计处理。因此，它们当前每年约290万美元的现金支付在我们的经营报表中反映为利息收入，而非租赁收入。考虑到季度结束后的贷款活动，让我提供最新情况。截至今天，我们的贷款组合反映了约翰讨论的活动和其他近期活动，目前约为9400万美元，加权平均利率为11.5%。
值得注意的是，其中约2100万美元（加权平均利率10.4%）计划于2026年到期。我们目前计划利用这些2026年到期贷款的收益、出售贷款的高级部分、物业处置以及循环信贷额度的现有容量来为贷款承诺提供资金。快速说明一下，本季度记录的190万美元减值费用与目前已签订销售合同的沃尔格林门店有关。现在转向指引，由于我们近期增加的投资活动，我们将2025年全年FFO和AFFO展望上调至每股稀释后1美元至1.85美元的新区间，高于之前的每股1.74美元至1.77美元区间。
接下来，操作员，请开放问答环节。
谢谢，女士们，先生们。如果您现在有问题或评论，请在电话上按星号11。如果您的问题已得到解答或希望退出队列，请再次按星号11。我们将暂停片刻，整理问答名单。第一个问题来自瑞银集团的迈克尔·戈德史密斯。您的线路已接通。
早上好。非常感谢您回答我的问题。本季度及季度末后有很多投资活动。您能否提供一些背景信息，说明您如何考虑为所有这些活动提供资金？
嘿，迈克尔。我是约翰，谢谢。你知道，我们在资产循环方面一直非常忙碌，所以部分资金将来自资产出售，因为我们继续提高投资组合的信贷质量。还有一部分来自贷款到期。基本上，还有一部分是为了预期额外销售而进行的净增长。所以两边都有一点平衡。
明白了。谢谢你，约翰。然后，所有这些贷款活动，你们获得了非常不错的收益率。我想另一方面是，随着贷款到期，可能会导致季度业绩出现波动。所以您能否谈谈您如何考虑管理租赁到期和这些贷款到期，以确保AFFO不会出现太大波动？
好的。你知道，显然这是个好问题。我的意思是，大约三年前我们开始这个贷款计划时，有点反对意见是，你知道，你不能以这些利率替换这些贷款，但你看，我们现在做到了，通过现有的关系，甚至都没有刻意去做。所以当然，随着我们看到更多机会，菲尔提到的部分融资机制是出售这些贷款的高级部分。这些贷款规模很小，而且有很多资金在那里，所以有很多机会。
所以我不担心替换这些贷款会导致收益下降，因为这些是一次性的机会。我们看到了高质量资产和赞助商的强劲 pipeline。
明白了。好吧，如果你们没有刻意去做就能做到这一点，那么当你们付出一些努力时，我很期待看到你们能取得什么成果。我只是开玩笑。非常感谢。祝第四季度好运。
谢谢。
请稍等，下一个问题。下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的RJ·米利根。您的线路已接通。
嘿，早上好，各位。约翰，您知道，最近在住宅开发方面有活动，我认为你们有一笔工业贷款。您能否告诉我们您如何考虑其他物业类型，以及您是否会继续寻求零售以外的投资机会？
是的，我们并不是刻意去追求这些，只是这些独特的机会有非常强大的赞助商和非常优质的资产。我们在旧金山郊外弗里蒙特的工业物业，实际上是一处零售物业，赞助商正在将其转换为工业用途以实现更高最佳用途。所以，你知道，我们在这方面的部分承销是，如果我们不得不止赎，大约50%的收购价，它仍然可以作为零售物业，在我们的基础上是可行的。所以回答你的问题，我们肯定会更专注于零售方面，但如果我们看到短期的独特机会，我们也不反对抓住这些机会。
好的，这很有帮助。然后菲尔，您谈到了明年的一些资金来源，一些贷款到期，潜在的资产出售，我们应该预期这些资金会被再投资还是用于偿还债务、降低杠杆率？
两者都有一点。但我认为首先它们会被再投资到最近完成的许多贷款中，RJ。所以2026年到期贷款的回款，我们只是有点提前主动地将这些资金再投资，首先用于新的贷款。所以大部分资金会循环用于此。但在边际上，你可能会看到杠杆率略有下降。
好的，这很有帮助。谢谢，各位。
谢谢。
请稍等，下一个问题。下一个问题来自贝尔德的亚历克斯·费根。您的线路已接通。
嘿，早上好，感谢您回答我的问题。关于奥斯汀的豪华住宅开发项目，您能否谈谈是什么让您对这笔贷款感到放心，以及该开发项目目前处于哪个阶段？
好的。你知道，我们很熟悉，如果你回想我们CTO的起源，14年前我来到这里时，我们在代托纳海滩有14000英亩土地要出售。所以通过那次经历，我们对住宅地块开发非常熟悉。关于这个项目的阶段，它实际上正处于交付地块的最后阶段。事实上，下周就会开始一些地块销售。所以它确实是后期阶段，而不是早期阶段。
很好。关于这笔贷款，您打算出售多少比例？
可能考虑出售高达50%。这真的取决于收益回笼的速度。所以可能更少，但潜在高达50%。
很好。转换话题，关于本季度出售的空置资产，我们需要从您承担的运营费用中剔除多少？
是的，我是菲尔。我们拥有的两个最大的空置物业是里诺的剧院，已出售，其年度运营费用约为40万美元。我们剩下的那个大型空置物业是前Party City，年度运营费用也接近40万美元。所以如果你按当前季度的年化计算，一旦Party City出售，年度运营费用将再减少约40万美元。Party City在本季度没有出售。
里诺的物业在本季度初出售，所以其全部影响已基本反映在本季度。但Party City尚未出售。本季度出售了两处空置资产。另一个是较小的。我们有一些以前的便利店，非常小。本季度出售了一个，还剩下两个。这些的年度运营费用甚至不到10万美元。所以它们非常小，影响不大。
明白了。谢谢你们。
再来一个。
谢谢。
请稍等，下一个问题。下一个问题来自Janie Montgomery Scott的罗布·史蒂文森。您的线路已接通。
早上好，各位。您可能进行的大额贷款权益出售是否包含在处置指引中，还是处置仅指物业？就指引而言。
如果发生的话，罗布，这将在高端，或者如果在年底前发生，将超过高端。时间安排有点难以预测。可能在年底前，也可能在年底后不久。如果在年底前发生，这将使我们在处置方面达到或超过高端。
好的，但您会将其归类为处置吗？
是的。
好的。
我们历来将贷款处置与物业处置放在一起。如果你看指引，我们为此添加了一行，一个小类别。当我们列出今年迄今的实际数据时，有一行是贷款销售，显示为零。只是为了帮助澄清，我们确实将其视为一种处置，但如果贷款出售发生，我们可能会略高于高端。
好的。我问这个问题的原因是，如果我看今年迄今的投资和处置量与指引相比，这意味着第四季度的净投资在5000万至6500万美元之间。从Publix和Verizon的还款中，您大约有2750万美元的粗略数字。我想弄清楚您将如何为其融资，特别是考虑到股价情况。我不知道，约翰，您是否愿意在这里发行股票，或者你们是否只是使用信贷额度，但我很好奇你们如何考虑这部分增量，以及如果你们决定通过信贷额度为任何这些净投资提供资金，第四季度的杠杆率会达到什么峰值？
是的，在此之前。然后我可以回答。但关于投资，显然我们总是列出物业的全部金额。对于贷款，我们列出的是承诺的初始金额。所以今天，包括所有后续投资活动，我们的投资接近2亿美元。其中1.3亿至1.35亿美元是贷款，但到目前为止只拨付了7200万美元。所以我们在指引中也在贷款部分用括号注明了，只是为了帮助澄清，因为这是个很好的问题，你知道，今年迄今已拨付的贷款金额，所以到年底不会全部拨付。
好的。所以净额最终会低于5000万至6500万美元，因为这包括全部价值。
是的，可能有5000万至6000万美元的贷款未在年底前拨付。
好的，这很有帮助，因为如果你们全部通过信贷额度融资，杠杆率似乎会达到更高的水平。
是的。所以，是的，可能有5000万至6000万美元的贷款相关金额在年底前未拨付。此外，你还可能看到年底前的票据出售，这将进一步帮助减轻融资负担。
好的。然后我想，约翰，物业组合中还有哪些您想出售的资产？我的意思是，这是否正在进行中，清理剩余的资产？是削减一些美元店资产吗？您如何考虑第四季度及2026年的处置，您打算出售什么，以及这些类型资产的市场情况如何？
是的，正如我们之前讨论的，我们仍然有一些沃尔格林门店肯定会处理，还有你提到的美元店，我们肯定会削减。还有其他一些资产，我们已经出售了Advanced Auto Parts和Tractor Supply等。所以随着我们看到良好的定价，这些类型的资产将继续被处理。所以这真的是一种方式，将资金再投资到本季度我们收购的一些高信用资产，如劳氏等。
所以在今年年底，你会看到我们继续积极引入一些真正高质量的信用资产。我们期待着明年年初公司的样子。
然后我想，考虑到对劳氏的收购，这是机会主义的，还是从您的角度来看，未来的物业收购将更针对更高信用质量，基本上是投资级及以上质量的租户？或者您仍然在物业特定基础上考虑收购各种类型的资产？
是的，关于劳氏的收购，这是场外交易，是关系驱动的。几年前我们曾见过这些资产，后来它们被撤下市场。所以我们非常高兴能将这些资产纳入我们的投资组合。关于未来，你会看到更多高质量信用的大型零售资产。你可能不会看到我们购买普通的Tractor Supply。显然，我们的投资组合中没有洗车行，所以我们喜欢这种区别。我们觉得我们已经准备好为投资者提供一些不同的东西。将劳氏和迪克体育用品纳入前五名，让投资者获得在其他地方无法获得的 exposure。
好的，最后一个问题，Beachside的所有物业现在都开业并产生收入了吗，还是仍有一些因飓风关闭并在获得保险赔付？
不，它们已经开业一段时间了。我的意思是，去年飓风后不到四个月它们就开业了。有趣的是，当它们开业时，显然外观不如飓风前精致，但销售额比飓风前更好。所以顾客有很多被压抑的需求。不幸的是，它们的一些竞争对手没有重新开业。所以这只是将更多流量吸引到这些餐厅。
好的，所以现在的租金覆盖率实际上高于飓风前？
是的。
好的，谢谢各位。感谢您的时间，祝周末愉快。
你也是。
请稍等提问。下一个问题来自Alliance Global Partners的高拉夫·梅塔。您的线路已接通。
谢谢。早上好。我想问一下，您对租赁给At Home的物业有什么最新情况吗？是的。
你知道这些物业，正如我们所说，北卡罗来纳州康科德的一处可能在不久的将来出售，其他物业情况相同，我们正在监控At Home的动态。但如果他们退出，我们正在寻找替代租户。所以如果At Home退出其中一处物业，我们会找到替代租户，然后以比At Home更好的资本化率出售。所以这是可管理的风险敞口和潜在的上行空间。
好的，第二个问题。我想回到9月后您做的两笔贷款。它们的利率都高于今年迄今的贷款活动。您能否解释一下为什么利率高达17%和16%？
菲尔，你想处理这个吗？
是的。他只是问为什么住宅和混合用途贷款的利率明显高于投资组合的混合利率。
是的。基本上是因为这是期限非常短的贷款，所以可能给你比你想要的更多背景信息，你知道，这类产品的贷款竞争主要来自机会基金或信贷基金。这些基金真的不想投资期限少于两年的项目，以便获得倍数回报。所以我们能够提供高度灵活的贷款，但为此我们收取更高的利率。所以贷款的灵活性和短期限给了我们更高的利率投资。
好的，我就这些问题。谢谢。
请稍等，下一个问题。下一个问题来自B. Riley Securities的约翰·马索卡。您的线路已接通。
早上好。早上好。考虑到贷款方面的所有投资活动，特别是季度末之后的活动，您是否认为这可能是您希望达到的贷款余额最高水平，因为所有这些都在融合？或者您可以追求更多贷款，成为一个混合贷款、净租赁型REIT？感觉贷款投资的金额在投资活动方面开始超过净租赁交易。
你知道，我会说，这在最后一个季度确实聚集在一起。但贷款活动肯定可能从这里增加。但这在一定程度上是预期到贷款到期、偿还，然后我们在核心净租赁方面也非常活跃，有大型资产。所以你会看到类似的平衡。但我们认为我们正在提供非常强劲的自由现金流和高收益。也有其他净租赁REITs开展贷款计划。
然后有像Vici这样的REITs，平衡了净租赁和贷款。所以我们并不是在一个新领域。
我记得几年前，贷款似乎是机会主义的，现在感觉它们已成为投资策略的更大一部分。您认为这在未来是永久性的，还是仍然是暂时的，您在充满挑战的股票市场中找到了这种机会主义的方式来增值部署资本？
不，这绝对是个好问题。是的。所以当我们开始时，这只是一个一次性机会，但现在它变成了回头客，因为我们的灵活性和交易速度，他们愿意支付更高的利率。然后，正如你所知，我们获得了收购这些资产的优先购买权。所以如果市场停滞，资本化率上升，我们有机会将这些资产纳入我们的投资组合。就像我之前说的，我们获得的收益率比出去购买一些偏远地区的普通净租赁物业要高得多。
我们基本上在奥斯汀，以非常高的机会主义收益率，拥有非常高质量的赞助商和资产。然后，你知道，夏洛特的Publix贷款得到偿还，你知道，我认为他们以5.25%的资本化率出售。所以这些都是两位数的无杠杆收益率，而这些资产将以非常低的资本化率出售。很高兴看到我们能够抓住这些机会，这已成为一个更永久的组成部分，因为赞助商在开发这些信用租户物业方面仍然非常活跃。
银行系统确实速度较慢，提供的资金较少，我们基本上以更高效的方式满足了他们的资本需求。
明白了。然后在微观层面，Cornerstone Exchange项目的贷款金额大幅增加。为什么？我想知道为什么增加这么多？
基本上是因为他们最终签署了一些额外的租约。所以当他们通过租约证明开发项目时，我们才会提供贷款。所以就是这样。随着他们签署租约，开发项目变得更大。
有道理。我就这些问题。非常感谢。
好的，谢谢。
请稍等，下一个问题。下一个问题来自Lucid Capital Markets的克雷格·库塞拉。您的线路已接通。
嘿，早上好，各位。约翰，我想回到奥斯汀贷款的几个问题。听起来至少在第一阶段，您没有承担任何规划许可或审批风险。这是公平的评估吗？第二阶段需要审批吗？
对两个阶段的评估都是公平的。两个阶段的规划许可都已到位，基本上可以交付所需的一切。
好的，很好。这些贷款的当前LTV是多少？
你知道，我会说按贴现净现值计算，在70%左右。
好的。如果您出售高级部分或这些贷款的一部分，我认为菲尔提到可能高达50%，那么持有次级部分的收益率会是多少？
你知道，我不想给出具体数字，可能不会更高。
公平。好的。换个话题，Lake Coxaway混合用途开发项目，现在只是 raw land，还是开发商已经开始，或者开发处于哪个阶段？
是的，开发商已经开始了。所以我们介入时，他们确实需要开始做一些额外的工作，交付地块等。
好的。好的。我就这些问题。谢谢，各位。
谢谢。
请稍等，下一个问题。下一个问题来自高力国际的巴里·牛津。您的线路已接通。
很好。谢谢，各位。约翰，快速问几个关于股息的问题。根据我在电话会议上听到的，您希望保留尽可能多的资本。是否可以说，即使您有能力大幅提高股息，任何股息增加都可能很小，因为您希望从资产配置的角度保留尽可能多的资本。
是的。我的意思是，随着我们的进展，收益增长，仅仅基于REIT的要求，就会有提高股息的压力。
是的。这样您就不会违反REIT规则。
我们不想向IRS交税。我们宁愿把钱给股东。
是的，是的，是的。然后，我注意到在新闻稿中，投资级租户占投资组合的百分比基本保持不变，但信用评级租户的比例有相当大的下降。发生了什么？
信用评级租户占总投资组合的百分比。上一季度末为51%。
是的，巴里，从81%降到了66%。是的，信用状况良好。
巴里，这更多是因为沃尔格林等以前有信用评级的租户，评级被下调，从投资级降至非投资级，但我们仍在持有评级。更多与像At Home、沃尔格林这样的几个租户有关，他们的信用评级完全下降，这导致了百分比的下降。
好的。有道理。好的，各位，谢谢。祝周末愉快。
不客气。
我现在没有看到更多问题。因此，今天的演示到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话，祝您有美好的一天。