宝拉·施瓦茨（投资者关系）
乔尔·马库斯（创始人兼执行董事长）
马克·宾达（首席财务官）
彼得·M·莫利亚（首席执行官兼首席投资官）
哈利·库恩（科学技术与资本市场高级副总裁）
法雷尔·格拉纳特（亚历山大海洋有限公司）
尼古拉斯·约瑟夫（花旗集团）
理查德·安德森（坎托·菲茨杰拉德公司）
安东尼·保洛内（摩根大通公司）
韦斯利·戈拉代（罗伯特·W·贝尔德公司）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本市场）
约翰·金（蒙特利尔银行资本市场）
维克拉姆·马尔霍特拉（瑞穗证券美国有限责任公司）
迪伦·布尔津斯基（格林街顾问有限责任公司）
詹姆斯·卡默特（Evercore ISI机构股票）
詹姆斯·费尔德曼（富国银行证券有限责任公司）
各位下午好，欢迎参加Alexandria房地产股票公司2025年第三季度财报电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，您可以按星号键，然后按电话键盘上的1键。要撤回问题，请按星号键然后按2键。请注意，今天的活动正在录制。现在我想将会议转交给投资者关系部的宝拉·施瓦茨。请讲。
谢谢大家，各位下午好。本次电话会议包含联邦证券法意义上的前瞻性陈述。公司的实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异。有关可能导致实际结果与前瞻性陈述中的结果存在重大差异的其他因素的信息包含在公司提交给美国证券交易委员会的定期报告中。现在我想将电话转交给创始人兼执行董事长乔尔·马库斯。请讲，乔尔。
谢谢宝拉。欢迎大家参加Alexandria的第三季度收益电话会议。今天和我一起出席的有哈利·库恩、彼得·莫利亚和马克·宾达。像往常一样，我先引用一句话开始。我的朋友和导师吉姆·柯林斯——他写了著名的《基业长青》一书——指出，一家持久伟大公司的秘诀在于其同时管理连续性和变革的能力。这是一种必须有意识地实践的纪律，明确关注什么永远不应该改变，什么应该开放改变。显然，我们的开发 pipeline 处于核心位置，吉姆富有远见的智慧和建议为Alexandria当前时刻提供了一个很好的框架。
作为我们细分领域的黄金标准和领导者，我们在31年前生物技术革命的早期发明并开创了生命科学房地产这一全新的资产类别和类别。我们的北极星过去是，现在仍然是专注于生命科学行业特有的创新集群和生态系统。与几乎所有其他房地产类型不同，我们有幸拥有最好的资产、最好的租户、最好的大型园区和最好的团队。我们不懈的使命是通过构建改变生命的创新未来，使世界领先的创新者能够推进和改善人类健康。生物技术革命始于近50年前。
在这50年中，对于人类已知的10,000多种疾病，我们只能在治疗上解决不到10%。没有一个家庭社区没有受到疾病和病痛的侵袭。在很多方面都是毁灭性的。50年后的今天，我们发现自己正处于生物学和技术交叉点上一个全新的发现和创新时代的悬崖边。重要的是要记住，生物学本质上是缓慢而复杂的。生命科学行业，特别是生物技术领域的创新引擎，对于一个强大、安全、更健康的国家和星球，以及美国的全球领导地位、未来经济增长和安全至关重要，这与大多数房地产类型（办公、工业和住宅）不同。我们所处的行业受到高度监管，将改变生命的药物带给患者需要非凡的时间和成本。
要将救命产品推向市场，在定价监督制度下，你只能销售该产品几年，有时会失去保留收入或从该创新中开发收入的权利。政府是否关闭或是否有效运作至关重要。生命科学行业的四大支柱是我刚才所说的这个国家健康的关键基础。
我们必须维护、保护和发展强大而基础的转化研究。它是新发现的关键基础，我们必须尽快解决当前间接 overhead 成本的限制，这阻碍了机构部门的需求。我们必须维护、保护和发展强大的创业生态系统，提供获得负担得起的资本的途径。如今，发现研究引擎的资本成本很高。从风险资本到IPO再到并购，我们正处于一个持续困难的环境中。正在好转，但仍然困难。这是第二个基础。第三个是提供可靠、高效和时间敏感的监管科学框架和途径。
再次，FDA必须压缩研发开发的时间框架和成本。我们在9月底与专员马卡里会面，他非常关注这个问题。重要的是要注意，在西方世界（美国和欧盟），分子的总开发时间约为10到12年，而中国的开发时间约为其三分之一。在这个行业的早期发展阶段，在西方世界将产品推向市场的大致成本约为15亿美元。
而在中国，这一成本比西方低50%到90%。因此，我们今天面临着行业必须面对的非常不同的情况。第四个支柱是为创新药物提供合理的报销，这些药物的上市成本高昂且耗时。我们Alexandria成功度过了2000年左右的互联网泡沫破裂、2008-2009年的全球金融危机——当时我们未评级且非投资级，在全球金融危机期间，我们在Mission Bay和剑桥的非创收土地占总资产的30%。但这次的情况与以前不同。
我们经历了前所未有的牛市。全球金融危机后2014-2021年的前所未有的生物技术牛市，以COVID带来的资金和需求激增为顶峰。随之而来的是极低的利率环境，这激励了以财务为动机的房地产公司及其更愚蠢的资本合作伙伴进行真正愚蠢的投机。这给许多创新子市场带来了不必要的过度供应。这在这个细分市场以前从未发生过，但他们正在吸取痛苦的教训，即这个房地产细分市场与所有其他市场都不同。随后是生物技术熊市。我们现在正处于第五年，开始出现转机，我们现在正目睹底部和复苏和走强的早期迹象。
正如我们在6月的Nareit会议上预测的那样，该行业现在正经历政府关闭，FDA的影响相当严重。这将我们带到第三季度，这是该行业的关键时刻。一方面，我们这个时代拥有前所未有的创新前景，另一方面，政府关闭带来了无情的变化。这是一个相当鲜明的对比。非常感谢我们的一流团队，他们以不懈的勇气和决心以及无与伦比的经验和专业知识在这个困难的环境中导航。虽然每股运营资金（FFO）、入住率和指引的下降在任何时候都很艰难，但Alexandria仍然强大、坚韧，并且继续是我们生命科学行业的灯塔。
我们的北极星之一是我们的资产负债表——从全球金融危机期间的未评级到今天，我们现在是所有REITs中排名前15位的公司之一。它强大且灵活，我们拥有标准普尔500指数所有REITs中最长的加权平均剩余债务期限，为11.6年，超过40亿美元的流动性，强大的固定覆盖比率——我们96%接近97%的固定利率债务的混合利率为3.97%。我们的一个重点领域是继续将资产负债表上当前的非创收资产从补充材料和新闻稿中为您图示的当前20%减少到约10%至15%，而在全球金融危机期间，我们的非创收资产占总资产的30%，资产负债表未评级。
全球金融危机后，存在被压抑的需求，没有供应。因此，我们保留了Mission Bay和剑桥的土地用于未来开发，这提供了十年的前所未有的增长。Alexandria在这种环境中已经并将继续加速从大量开发向仅大型园区的定制开发模式转变。我们打算继续减少建设支出，保留资本，不创造进一步的供应。最后，在我将其交给马克深入回顾本季度和影响2026年的因素之前，我想发表几点评论。
让我对租赁发表几点评论。拥有最多客户和最强租户基础的租赁是Alexandria行业领先平台的生命线。当然，我们53%的租约是投资级或大型企业租户，我们前20名租户的加权平均剩余租期接近9.5年，前20名制药公司中有18家是我们的租户。这是我们品牌成为行业最受信任品牌的最佳例证。恭喜我们的团队在本第三季度与圣地亚哥的Campus Point大型园区签订了历史性的16年租约，面积近500,000平方英尺。
我们自豪地说，我们来自大型园区的年租金收入（ARR）占77%，并将继续接近80%。我们继续受益于出色的运营利润率和非常严格的一般及行政费用（G&A）运行率。第三季度的租赁量稳健。然而，由于NIH问题，特别是间接成本的报销，机构需求仍然停滞不前，再加上我们需要看到早期风险投资支持的公司以及尚未有意义复苏的大量公共生物技术公司出现更多积极迹象。我们开始看到这方面的积极迹象，但这将是未来的关键试金石。
最后，在我将其交给马克发表评论之前，我只想说，我们打算继续满足租户的市场需求，并继续成功租赁并主导我们的空间。现在，马克。
谢谢乔尔。我是马克·宾达，首席财务官。下午好。我计划涵盖第三季度的业绩以及预计影响2026年的一些关键新兴趋势。鉴于超出我们控制的宏观、行业和政策因素，我们的团队继续在充满挑战的环境中导航。请参阅我们的收益发布以了解我们的每股收益（EPS）结果。经调整的稀释后每股运营资金（FFO）为2.22美元（2025年第三季度），与上一季度相比，包括以下三个关键影响。首先，考虑到本季度出售或指定为持有待售的空置资产排除带来的好处后，入住率实际上下降了1.1%，这是由具有挑战性的生命科学生产力和需求动态驱动的。
其次，我们西雅图市场的一位租户将租金收入调整为现金基础，导致租金收入减少3美分。重要的是，该租户仍在占用，并在2026年上半年未来关键里程碑之前按时支付租金。第三，其他收入与上一季度相比下降了870万美元，约合0.05美元。本季度1600万美元的其他收入与前八个季度的平均水平一致，正如我们在上一次电话会议中讨论的那样，2025年第二季度有一些一次性费用。本季度的租赁量稳定在120万平方英尺，与五个季度的平均水平一致。
这包括之前宣布的7月与一家跨国制药租户签订的467,000平方英尺的定制租赁。拥有约700个租户关系的深厚基础。本季度续租和重新租赁空间的租金增长率在现金基础上分别为15.2%和6.1%，处于我们全年指引范围的高端。我们将2025年续租和重新租赁空间的租金增长指引降低了2%，主要是由于10月在加拿大签订的一项短期续租以及一些更高的免租期。
本季度的租赁期限平均为14.6年，远高于我们的历史平均水平，续租和重新租赁空间的租户改善成本与去年同期相对一致，低于今年上半年。季度末的入住率为90.6%，比上一季度下降20个基点。截至9月30日，某些空置资产被指定为持有待售，并从我们的运营入住率指标中排除，这使9月30日的入住率提高了90个基点。
因此，在 apples-to-apples 的基础上，我们运营物业的入住率本季度下降了110个基点，尽管由于某些子市场的供应过剩，入住率有所下降。重要的是要强调，截至2025年第三季度，占我们年度租金收入77%的大型园区平台的入住率比我们三个最大市场的整体市场入住率高出18%。我们将年底入住率展望下调90个基点至90%至91.6%的范围。我们的展望假设高达1%的好处来自可能在12月31日之前出售或指定为持有待售的空置资产，这意味着到2025年底入住率将下降80个基点。
根据我们指引的中点，我们的团队迄今已完成617,458平方英尺的租赁，这些空间目前空置，预计在明年5月 construction 完成后交付。展望明年，到2026年底，我们有120万平方英尺的租约到期，这些租约位于AAA位置的优质资产中，但预计将空置，我们预计这些资产会有 downtime。本季度同店净运营收入（NOI）下降6%，现金基础上下降3.1%。同店收入下降主要是由入住率下降驱动的。
此外，我们提供了另一种同店业绩展示，基于第三季度同店资产池重新计算了第一和第二季度的结果，以提供一致的季度趋势视图，因为有几项资产因被出售或指定为持有待售而从第三季度同店资产池中移除。重要的是要注意，这种替代展示显示2025年上半年同店业绩更高，这意味着2026年上半年的基准将更加严峻。由于需求实现慢于预期，我们将2025年同店业绩展望降低了1%。
尽管有此变化，我们继续受益于高质量的租户基础，53%的年租金收入（ARR）来自投资级或公开交易的大型企业租户。平均剩余租赁期限为7.5年，97%的租赁平均租金步增接近3%，本季度续租和重新租赁空间的租金增长率稳健，最近一个季度调整后的EBITDA利润率保持在71%的强劲水平，与我们五年的平均水平一致。在一般及行政费用（G&A）方面，我们通过多项审慎和战略性的成本节约举措，继续朝着2025年与2024年相比节省约4900万美元的年度目标取得重大进展。
过去12个月的一般及行政费用占净运营收入（NOI）的百分比为5.7%，约为其他标准普尔500指数REITs平均水平的一半。由于2025年部分节省的临时性质，我们预计2025年节省的约一半将持续到2026年。由于在建项目预计在未来几年产生显著的净运营收入，以及其他早期阶段项目正在进行重要的规划设计和场地工作以准备未来的地面开发，我们需要资本化部分总利息成本。在经历了由COVID需求激增推动的行业十年牛市之后，我们已经并将继续缩减我们的大型开发 pipeline。鉴于近期需求缺乏明确性以及我们一些子市场的大量可用性，我们正在逐项目仔细评估今年前九个月42亿美元的土地资本化，平均在2026年4月达到 construction 前的里程碑。
我们继续评估是否在当前里程碑之外推进 construction 前或 construction 工作，在各种情况下，可能会暂停或缩减活动。如果我们决定在项目达到下一个里程碑时暂停，该项目的利息、工资和其他所需成本的资本化将停止。虽然尚未做出最终决定，但我们希望明年的融资计划包括大量土地处置，这有助于我们在近期至中期实现显著减少土地储备规模的战略目标之一。
土地销售可能导致资本化利息的显著减少和潜在的减值费用。我们预计2025年第四季度资本化利息将保持稳定或略有下降，并从2026年第一季度开始降低资本化利息。尽管生物技术XBI指数最近出现积极活动，但由于该行业五年的熊市，私人和公共生物技术公司仍然面临挑战。鉴于我们风险投资的这些和其他独特因素，我们确实将指引下调至1亿至1.2亿美元的范围。重要的是要指出，2025年前九个月，我们从风险投资中实现了9500万美元的收益，这些收益包含在经调整的每股运营资金中，约为每季度3200万美元。
基于我们修订后的已实现投资收益指引中点1.1亿美元，这意味着第四季度为1500万美元，比过去三个季度的平均季度运行率下降1700万美元。我们的企业信用评级在所有公开交易的美国REITs中排名前15%，这一点继续脱颖而出。我们拥有标准普尔500指数所有REITs中最长的平均剩余债务期限，为11.6年，以及42亿美元的巨大流动性。我们更新了2025年第四季度净债务与年化调整后EBITDA比率的年终杠杆指引为5.5至6.0倍。
与我们之前5.2倍的目标相比有所上升，主要由于两个因素。首先，处置指引的中点降至15亿美元，涉及预计推迟到2026年的4.5亿美元潜在处置。其次，由于同店净运营收入降低和已实现投资收益减少，第四季度年化EBITDA预计减少。我们迄今已完成5.08亿美元的处置，因此第四季度还有10亿美元待完成，所有这些都受到不可撤销存款、已签署意向书或买卖谈判的约束。与我们的处置计划相关。
本季度我们确认了3.239亿美元的房地产减值，其中约三分之二来自我们在长岛市重建物业的投资。这里有三点需要强调。首先，我们于2018年收购了该场地。2019年亚马逊放弃在该地点建立新总部的计划后，该子市场遭受了重大挫折，并且从未恢复。其次，尽管租金价格较低且我们在该子市场占据主导地位，但很难吸引大量生命科学租户前往该地点，最终我们不认为它是一个可以扩展的生命科学目的地。
第三，该地点已更多地成为工业灵活和电影院子市场，而不是生命科学。最终，在9月底，我们决定未来的资本需求和与该项目相关的销售收益将更好地循环到我们的大型园区，我们对这些园区有更长期的信心。展望未来，我们有多项资产正在考虑在今年年底或2026年某个时候出售，其估计价值低于我们的账面价值，范围从0到6.85亿美元。尽管这些潜在减值尚未触发，且尚未做出最终进行的决定，但我们更新了2025年的指引范围，以反映第四季度这些潜在的额外减值。
我们预计到2026年底或2027年初结束大规模非核心资产计划，我们还预计处置将为明年提供绝大部分资本需求。转向资本配置，这里有两点。首先，我们继续评估一些预计在2027年和2028年稳定的开发和重建项目，寻找转型机会。其次，我们估计2026年的 construction 支出将与2025年 construction 支出中点17.55亿美元相似或略高，其中包括最近宣布的圣地亚哥定制项目以及更高的资本支出和重新定位成本，以租赁与我们运营物业相关的空置空间。
但目标是随着时间的推移继续减少非创收资产和其他开发 pipeline 以及我们的开发 pipeline。接下来，关于股息政策，董事会的方法是与投资者分享经营活动产生的现金流，并保留大量资金用于再投资，这使我们能够在2025年指引范围的中点保留4.75亿美元。此外，自2013年以来，股息和运营资金（FFO）的累计增长高度相关。鉴于我们在新闻稿中描述的预计影响2026年收益和现金流的因素，我们预计董事会将仔细评估未来的股息水平。
因此，我们更新了2025年经调整的稀释后每股运营资金（FFO）指引，中点降低25美分，约2.7%，至每股9.01美元。这一变化主要是由于投资收益降低和入住率降低导致同店业绩下降。展望2026年，按照我们的长期惯例，我们将在12月3日的投资者日提供详细指引。在此之前，我们分享了将影响2026年收益的五个重要趋势，包括核心运营和入住率、资本化利息、非房地产投资的已实现收益、一般及行政费用（G&A）和我们的处置计划。
有关更多信息，请参阅我们补充材料的第六页。鉴于影响2026年收益的各种因素，重要的是认识到我们高度差异化的大型园区资产的巨大内在价值已包含在共识资产净值（NAV）中，这显著高于我们当前的交易价格。目前共识资产净值约为每股117美元。需要明确的是，我们继续是生命科学房地产的主导领导者，在最佳位置拥有最佳资产和最佳租户。我们对不可替代的世界级大型园区的关注将继续使我们与众不同，并随着时间的推移供需情况改善，为我们提供长期获取溢价经济的机会。
现在我们将转回给乔尔。
操作员，请开始提问。
好的，先生。我们现在开始问答环节。要提问，您可以按星号键然后按电话键盘上的1键。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并想撤回问题，请按星号键然后按2键。今天的第一个问题来自美国银行的法雷尔·格拉纳特。请讲。
嗨，下午好。谢谢回答我的问题。我首先想谈谈。我知道上个季度您对入住率的潜在好处有一些评论，大约600,000或1.7%。我很好奇您现在的期望或视线是否有所更新。
是的，这是个很好的问题，马克。你想评论一下那些资产吗？
当然，是的。我们在新闻稿的第二页提供了更新。截至9月30日，该数字约为617,000平方英尺。主要位于大波士顿、旧金山、圣地亚哥和西雅图的物业。潜在的年度租金收入约为4600万美元。平均而言，正如你可以想象的那样，那里有很多空间，但平均在明年5月1日左右交付。
还有一个更广泛的问题，在同行电话会议中。我们听说生物技术市场的领先指标出现了早期积极迹象，您也对此发表了一些评论。但总体感觉仍然是您非常关注供应和需求的影响。我很好奇是什么会让您的观点或乐观情绪更高一些，无论是更多的IPO还是不同的资本市场动向？
是的，这也是一个非常重要的问题。我认为正如我在开场发言中提到的，今天需求有三个缺失的环节。哈利，你知道，可以给你详细介绍我们看到的积极迹象，从资本市场到并购等方面都是实质性的。但第一，FDA。政府关闭必须停止，FDA必须开放。第二，早期风险投资支持的公司必须开始承诺空间，而不是因为美联储和行业广泛的资本成本问题而观望。
第三，在很大程度上一直是该行业空间和需求支柱的公共生物技术部门必须重新启动。尽管DXVI大幅上涨，但这尚未转化为行动。所以我认为这些是我们正在寻找的关键因素，以及机构需求——如果NIH能够解决我们讨论的问题：确保他们获得充分资金并分配资金，以及解除当前15%间接成本限制的障碍。
谢谢。我们今天的下一个问题来自花旗的塞思·伯吉。请讲。
谢谢。我是尼克·杰瑟普，和塞思一起。当我们考虑这些资本来源时，您提到了股权类资本。您能否详细说明一下，以及定价或您具体指的是什么？
是的，我的意思是，我们在过去15年左右一直使用这种方式。这实际上只是通过一种或另一种形式进入公司的资本。可能是，你知道，像我们所做的那样节省股息。可能是其他来源，合资销售。但主要是，我认为马克已经说得很清楚了。让我再向大家重复一遍，明年计划的绝大部分资本——我们将在12月3日的投资者日公布——将来自资产出售。我们在新闻稿中给了你一个饼图，至少是今年的比例。所以很大一部分来自土地，很大一部分来自未完全稳定的资产，然后一部分来自稳定资产。所以我认为这与今年不会有太大变化。
谢谢，这很有帮助。然后在您的开场发言中，您说熊市开始出现转机。您在交易市场也看到了吗？在稳定资产方面，鉴于基本基本面和您所看到的情况，买家需求是否有变化？
是的，彼得？
是的，我想说对我们的资产有强劲的需求，特别是投资者认为具有机会主义的资产。现在这确实是甜蜜点。但是的，我们对我们推出的所有产品都不乏兴趣。无论是生命科学还是其他用途，我们都从住宅开发商那里找到了很多兴趣。
谢谢。我们今天的下一个问题来自坎托·菲茨杰拉德的里奇·安德森。请讲。
嗨，大家好。还是早上好。那么您能否多谈谈未来的发展过程？我认为这可能归结为未来几年的数量级，就美元而言的开发支出，还有开发类型。乔尔，我没听错吧，您说未来的重点将更多地放在定制开发上，而不是其他方面？不是说您以前没有关注这一点。但我想知道，在完成剩余项目后，然后考虑42亿美元仍处于早期阶段的项目，开发前景最终会是什么样子。如果您能给我们一些线索的话。
是的。你可以看到，我们已经进行了多年的工作。显然，这需要大量的基础工作。今年就是一个很好的例子。再次，我刚才提到的饼图，今年的土地销售估计。我们已经完成的和有待完成的都将是减少土地储备的重要部分。如果你看新闻稿和补充材料的第46页，你可以看到饼图。马克试图以尽可能清晰的方式增强这一点。
你可以立即看到两个特别的地方。一个是15%的部分。即将到来的关键里程碑。非大型园区项目，我们显然希望通过规划设计，有时是设计，但特别是规划，尝试为替代用途创造尽可能多的价值。我们提到了住宅，并且在这方面非常成功。所以这一部分在未来几年显然不会存在。它左边的26%，我们有稳定的近期项目，但尚未完全稳定。
当然，2027年及以后，我们的租赁量较小。这些项目我们将非常仔细地审视，并在我们认为已经尝试最大化当前价值的时间点尽快做出重大决定。我猜其中一些项目将被出售，这将进一步减少土地储备。我们将看看大型园区项目会发生什么。我们显然无法完成所有大型园区，所以我们肯定有可能带来一个或多个。有一个图表，我想是四个大型园区的图片。
一个在西雅图，一个在旧金山南部附近的圣布鲁诺，另一个在圣卡洛斯，最后一个在Campus Point。很明显，例如圣布鲁诺是我们正在非常仔细考虑的一个。我们正在处理一个非常复杂的项目，既有规划又有现有租户，看看会发生什么。但这类项目我们也有可能在某个时候退出。所以，你知道，我们试图在时间、成本方面尽可能积极，但也非常周到。
好的，那么您认为在投资者日，Alexandria会承诺某种开发曝光率，在所有这一切之后？这就是您期望提供的信息吗？如果现在不行的话？
但您能具体说明什么时间的开发运行率吗？
嗯，占资产的百分比，或者你想怎么看都行？
好吧，我想我在电话中已经说过了。我们现在是20%。全球金融危机时我们是30%，但原因不同。我们决定保留Mission Bay和剑桥的土地，事实证明这为我们带来了生物技术行业十年的前所未有的增长。我认为这次不同，因为有很多其他人愚蠢地建造的空间。所以我们不想在这样的市场中建造。因此，20%应该在未来几年内降至10%至15%。我们当然希望尽快加速这一进程，因为我们在资产负债表上的资产越少，我们需要的建设资金和资金就越少。所以这两者是相辅相成的。但10%到15%是目标数字。
好的，您确实说过。抱歉。最后一个问题，关于股息，您的年度股息是5.28美元，您说董事会明年会考虑。当您考虑重置股息时，您对派息率的舒适度如何？我只是好奇政策是什么。
是的，董事会将在第四季度考虑并宣布第四季度股息。我认为我们想做的是尝试非常清楚地构建2026年，我们会尽快向市场传达。但我认为这个框架会影响董事会对股息指标的思考。但请记住，这是我们最便宜的资本形式，所以我们很关注这一点。马克，你可以给出任何你想要的广泛参数。
我想补充的唯一一点是，我们的应税收入有空间，所以董事会显然会做出最终决定，但可能有高达40%、30%、40%的空间。但他们会考虑各种因素，包括留存现金流的金额、我们明年的资本需求、AFFO覆盖率以及其他一些统计数据。
好的，很公平。非常感谢。
不客气。谢谢，里奇。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的安东尼·帕洛内。请讲。
是的，谢谢。关于股息的最后一点，马克，你们有应税净额吗？比如你们需要支付股息还是有能力保留现金？
不，我们确实需要支付股息。没错。我们打算这样做。
好的，只是想知道，因为即使在像今天这样的日子，股票下跌，您提到了一些华尔街的资产净值数字，比如，这是否会带回仅用于股票的资本前景，或者开发需求是否足够大，以至于您必须继续走这条路？
是的，看，我们认为这个价格有吸引力回购，但我们当然专注于确保我们有足够的资本来完成我们的建设承诺。这是我们的首要任务。
好的，然后另一个问题是关于您提到的120万平方英尺的关键租赁或搬迁，但剩下的130万平方英尺明年到期，这些可能会留下来吗？所以您把它们放在一个单独的桶里，还是我们应该假设在那一组中仍然有一些正常的保留和搬迁？
是的，看，剩下的是正常租赁过程中的事情。所以我们指出的是我们知道将要空置的项目。其余的事情还为时过早，无法判断。
好的，如果我可以再问一个。马克提到第四季度的风险收益为1500万美元。我知道您会在12月提供其他收入的细节，但我们应该认为15是新的32吗，或者在这一点上有任何指导吗？
看，第四季度1500万美元的数字确实反映了我们对市场的看法以及我们投资组合特有的独特因素。我们将能够在12月的投资者日更清晰地说明我们对明年的看法。
好的，谢谢。谢谢，托米。
谢谢。我们的下一个问题来自贝尔德的韦斯·戈拉代。请讲。
嘿，大家。看看未来的 pipeline，30亿和12亿，有多少潜在的住宅用地将来自那个桶。然后当您看到6.85亿美元的潜在减值时，这是否主要属于那个桶。
是的，嗨，我是马克。我当然可以回答关于6.85亿美元的第二个问题。需要明确的是，6.85亿美元与各种正在考虑的资产有关。所以有多种方式可能发生。这取决于，你知道，买家的情况，如果你能得到你喜欢的价格等等。你知道，如果我们决定转型，其中一些资产我们最终可能会持有。但6.85亿美元，我想说更大的部分与土地类资产有关。
然后对于。请讲。抱歉。不，请讲。是的，我想说如果你看新闻稿和补充材料中图片的四个大型园区，每个都打算有住宅部分，而且是相当大的部分。所以你可以根据那个评论做出判断。
好的，知道了。然后对于计划在明年上半年开始的租赁，似乎有一些小的延迟。这是许可方面的问题还是租户想晚点搬进来？
哦，是的，我不认为一定有延迟。这只是一个。那个桶在不断演变。对吧。随着一些交付，我们显然会添加新的东西。对吧。我们正在租赁空间，然后扩展，所以这将是一个演变，因为那个桶每个季度都在变化。
好的，谢谢时间。是的，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。请讲。
是的，谢谢。您能否提供一些关于公司目前跟踪的租户活动类型的信息？听起来在准备好的发言中，尽管XBI上升，但您看到的活动持平。但是否有某些租户在寻找不同类型的空间？我的意思是，有多少租户在寻找A级空间与B级空间？我的意思是，考虑到当前的不确定性，租户是否在考虑不同的价格点，以延长他们的现金消耗率。
嗯，这几乎是一个无法回答的问题，因为如果你看新闻稿和补充材料中的租户行业饼图。几乎所有这些都有需求。目前没有政府需求，机构需求也很平淡，尽管我们正在洽谈一项大交易。但除此之外，我认为我们所说的是，每个子市场都有其特定的动态，因子市场而异。有些供需相当平衡。其他则不平衡。
所以这有点不同。但我认为总体而言，需求来自各个行业。但同样，这是非常具体的情况，而且当你说A级时也取决于子市场。你倾向于有创收公司或资本极其充足的公司寻找A级空间。其他人正在寻找搬出的空间或第二代空间，在5年、7年、10年租约之后。整个市场各不相同。
好的，这很有帮助。然后跟进安东尼关于明年到期的130万平方英尺的问题，您需要解决这些问题，其中大部分是实验室租户寻找空间还是我猜是您持有的土地租赁资产的混合？您能否提供有关该组中租户类型的任何详细信息？
是的，我们，是的，是的，我的意思是，我们试图为这些关键驱动因素提供一些框架。我认为在第23页的脚注4中。如果你逐行查看那些物业的标注，其中大部分将与实验室相关，除了我们在大斯坦福提到的第一个，约137,000平方英尺。那个可能更针对先进技术用途。但我们在圣地亚哥和剑桥提到的其他那些都是实验室。
好的，这是剩余的130万平方英尺还是那个脚注谈论的110万平方英尺预计将搬出？
那与已知将搬出的120万平方英尺的租约到期有关。
那么剩下的130万平方英尺尚未解决，大部分是实验室吗？
这是一个混合体。我会说大部分是实验室，但也有混合。
是的，马克，我是彼得。我可以确认大部分是实验室。和120万平方英尺一样，也有一些技术空间，但主要是实验室。
我们今天的下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的约翰·金。请讲。
谢谢。我想知道您能否提供更多关于2026年资本化利息可能降低的数量的信息。我知道您提到很多这将由土地销售驱动，但我试图将其与您明年17.5亿美元的预期建设支出相匹配，这表明大部分资本化利息将继续。
是的，我可以回答这个问题。明年 construction 数字的两个驱动因素。一是完成活跃 pipeline 中的开发成本和重建成本。我们仍有相当数量将在明年交付，80%已租赁。然后我们明年的资本支出或重新定位成本比2025年更高。这在很大程度上与已知的空置有关。
所以这是两个最大的驱动因素。我认为关于你关于资本化利息减少多少的基本问题，我只想请你参考乔尔 earlier 关于仔细思考补充材料第46页饼图的评论。我们思考各个部分的方式，大型园区，显然我们想做，它们非常有价值，但我们不能全部做。你有非大型园区未来土地资产，如果有出售机会，这些将是成熟的。然后，2027年及以后的项目，我们可能会寻找以某种方式转型的机会。好的。
然后回到明年已知的搬迁，120万平方英尺，您能否评论一下为什么这些租户不续约，无论是搬到新产品还是缩小 footprint 或公司内部发生了某些事件？
是的，当然，我可以快速浏览一下。也许我会浏览我们提到的四个。第一个篮子实际上，我会说一个非实验室租户。他们是一家软件公司，当我们在大斯坦福收购那些资产时就在那里。那是138,000平方英尺。那是已知的搬迁。多年前我们购买时，最初的业务计划是重新开发它。但情况显然不同，我们可能会选择在那里做一些不同的事情，以更先进的技术用户为目标。所以那是。
是的，那个位置有很多科技活动，实际上。这是一个非常独特的小型园区。
是的。然后在圣地亚哥，我只想指出托里派恩斯的一处资产，118,000平方英尺。那是一个大型制药公司的子公司占用的项目，该大型制药公司最终在我们的Campus Point园区进行了整合。他们最终离开了那个空间。但他们确实与我们扩大了合作，我认为那个项目明年交付。所以那是遗留空间，索伦托梅萨的84,000或83,000平方英尺的空间，情况类似。那是一家大型制药公司的子公司，该公司也在我们的SD Tech园区与我们扩大了合作。
那是遗留空间。在这两种情况下都是非常优质的空间。但它们是较大的单一租户空间，因此如果我们最终针对更大的用户或更小的用户，可能需要一些时间。
然后你应该注意到，在第23页脚注4中提到的三个已知空置中，我们已经签署了意向书，租赁其中83,000平方英尺的已知空置空间。目前，我们已经签署了约40%的118,000平方英尺的意向书。所以你知道。敬请关注。来电者。谢谢。
谢谢。我们今天的下一个问题来自瑞穗证券的维克拉姆·马尔霍特拉。请讲。
下午好。感谢回答问题。我想乔尔，更大的图景是你现在处于宏观环境中，你会称之为底部，但情况不确定。显然你无法控制这一点。似乎销售过程也取决于买家时机，因此可能控制力较弱。你正试图解决杠杆和资本需求。我想知道，在未来一两年内度过难关后，为什么不考虑直接股权来修复资产负债表，解决资本需求，而不是依赖资产出售过程，我知道这很重要，但我在尝试。
这是一个非常好的问题。但我认为首先资产负债表实际上状况良好。你知道，杠杆略有上升，但我认为考虑到我们的销售情况，我们相当舒适。我认为我们真正想做的是将资产负债表上的非创收资产权重从20%降至10-15%。我认为到明年年底和2027年初，我们将在这方面取得巨大进展，我们有几个大型销售，我们即将获得相当大的规划许可，这将帮助我们提高估值。但我们觉得我们可以通过我们想要出售的资产来管理资产负债表并提供所需的资本。此外，我们一直在出售大量非核心资产，一些稳定的和一些非稳定的，这是我们将大型园区ARR提高到约80%水平的目标的一部分。所以我认为我们不需要通过普通股融资就能做到这一点。
好的。然后关于投资者日，有一点不同。你透露了很多关于2026年的线索。我只是想知道，为什么不干脆“撕创可贴”，给出一个你认为明年会怎样的大致数字。这似乎是一个两步过程，我不知道。
是的，不幸的是，我们理解这一点。好吧，让我这么说。我们不希望第三季度收益计划与投资者日时间如此接近。但我认为马克和他的团队很可能很快会向市场提供FFO的范围，一种框架。所以请留意。我们可能会尝试这样做，这样我们就不会让人们在神秘的盒子里待三四周，这不是我们的本意。但是，坦率地说，正如我所说，这个行业是一个受监管的行业，现在正处于艰难时期，因为政府关闭基本上，你知道，几乎所有事情你都无法申请，你知道，你不能向FDA提交新的IND。
有一些事情在后端出现，但基本上轮子已经停止转动。然后，你知道，另一方面，总统选择了，我认为比前政府试图获得更广泛的价格控制要好。本届政府实际上在某种意义上与每个大型制药公司谈判，以获得他版本的最惠国待遇。到目前为止，它仅限于医疗补助，我认为这很棒。但是，你知道，与20家大型制药公司打交道是很困难的。所以有很多缓慢转动的轮子，我们真的需要看到，你知道，重新回到正轨，让行业向前发展。
正如我所说，这个行业有着巨大的前景。我们中任何见过或接近疾病的人都知道有很多工作要做。你知道，我们认识很多刚被诊断出帕金森病的人。我们仍然没有任何可解决的治疗方法。我们必须在这些方面取得进展。所以。是的，所以我们会尝试给市场提供指引，以免让大家猜测三四周，我们从未打算这样做。
太好了。我们期待更新，肯定在另一边。非常感谢。
是的，谢谢你的想法。
谢谢。我们今天的下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基。请讲。
下午好，各位。感谢回答问题。我想回到您的一些评论，乔尔。似乎本季度与上一季度相比唯一的变化确实与政府关闭有关。对吧？因为你想想继续减少的供应 pipeline，尽管仍然处于高位。显然，很多租户面临巨大的资本市场环境挑战。所以我想您提到政府关闭对租户需求有巨大影响。似乎。那么我们是否应该认为一旦政府恢复，需求就应该开始从这个水平回升？
我不认为这一定是问题所在，但这是行业站稳脚跟的先决条件。因为再次，这是一个受监管的行业，无论是提交、临床试验还是审批。如果政府不开放，你真的无法获得任何有效的东西。你们中的一些人知道，我记得最近有阿斯利康的一项批准。但我的意思是，轮子基本上已经停止转动。这并不直接与需求相关，但与行业的健康状况密切相关，而行业的健康状况又与需求相关。
我认为如果你回到第二季度，我记得第二季度的电话会议，然后在Nareit，当时还不清楚行业何时会触底，但它确实一直在触底。但在政府关闭的时候，我认为我们真正需要看到的是更低的资本成本和清晰、精简的监管路径。我的意思是，我认为如果你考虑这个行业需要的几件事。我可以告诉你三件事。
一是我们必须降低药物开发成本，这真的掌握在FDA手中。我们与马卡里的会面证实他非常专注于此。我们必须提高药物开发的成功概率。我认为人工智能和其他工具将有所帮助。但FDA再次处于中心位置。然后我们必须降低监管壁垒，以帮助简化许多这些项目。我认为这是使这个行业真正恢复健康所需要的。我们需要风险投资打开他们的钱包，资本成本是一个大问题。我们需要IPO市场开放，二级市场变得更加活跃。不仅仅是根据数据进行发行。如果这些事情发生，那么这个行业将非常健康。
作为后续，我想可能有人问过。抱歉，如果我错过了，我迟到了。但我感觉在阅读一些内容或收听今天的电话会议时，从您在第二季度的评论中，您知道，情况会有所改善，我们听到同行说需求，总体参观 pipeline 正在改善。所以我只是想看看我是否误读了今天的一些评论以及2026年的考虑因素。
嗯，我不。再次，我认为你不能看。这不像办公室，你可以看某些数据，相当确定办公室会反弹，或者迷你仓储数据或住宅数据。这个行业要复杂得多。它在前端和后端都受到高度监管。所以，你知道，每个人都在努力寻找需求指标和因素，但季度与季度之间并非如此。我认为我们有两个合理的租赁季度，但这并不反映行业的潜在健康状况，我试图说明行业仍需要一些因素到位才能实现真正强劲的复苏。所以这是我能说明的最好情况。
也许我是哈利，补充一下乔尔的评论，当你考虑我们在实地的团队和我自己看到的所有工作时，我们继续超越竞争对手租赁，我们在所有市场都在这样做，我们确实看到了我们目标为生命科学基地转向其他用途的早期阶段和加速转换。所以回到你关于竞争的原始问题。我们继续超越租赁并占据主导地位的越多，我们就越会看到供应平衡。
是的。换句话说。换句话说，人们将不得不投降和转型。
是的，这很有道理。如果我可以再问一个，我知道你们都提到了股权类资本，乔提到了部分权益销售、股息之类的。但我知道你们大部分关注处置非核心资产，我想是否有任何意愿出售大型园区的部分权益，考虑到目前对这类产品的需求仍然强劲或深度？
嗯，我不认为这是我们的游戏计划，因为我认为随着时间的推移，我们的目标实际上是拥有更多的大型园区而不是更少。但我认为有各种各样的园区。有些处于绝对高端，有些处于中高端。所以这是一个选择问题，有些我们已经有合作伙伴了。但我认为这不一定是关键的游戏计划。我们的关键游戏计划是，你知道，摆脱资产负债表上大量的非创收物业，并将我们对非核心资产的敞口减少到尽可能小。我认为这是这里的核心战略。
非常感谢，是的，非常感谢。如果可以的话，再问一个。我知道你们提到了股权类资本，乔尔提到了部分权益销售、股息之类的东西。但我知道你们大部分关注处置非核心资产，我想是否有任何意愿出售大型园区的部分权益，考虑到目前对这类产品的需求仍然强劲或深度？
谢谢。我们的下一个问题来自Evercore的吉姆·卡梅伦。请讲。
下午好。您提供了很多关于2026年到期和潜在搬迁的精彩信息。考虑到当前环境，现在考虑2027年的到期是否为时过早，以及这些租户在其消耗率和意图方面的情况如何。我只是好奇，在您进入投资者日等时，也许这方面的清晰度会有所帮助。谢谢。
是的，这是个好问题，吉姆。我们不仅关注明年的到期，也关注后年的到期。事实上，我们刚刚完成了一项续约延期，我认为一家公司在2031年有到期，我们刚刚延长了十年。所以我们一直在关注每一个我们想留在市场的租户，我们能做些什么来留住他们，保护我们的核心，并创造未来的增长。所以这显然也是我们的重点。是的。
好的，太好了。第二个问题。有一些新闻报道称，在Mission Bay，您可能一直在考虑重新分配部分实验室空间，我认为您的四个资产在Mission Bay转为办公用途，特别是针对AI。一，这是有效的报告吗？如果有效，这将如何运作？您会如何处理现有租户？
是的，我会让彼得评论。但我们确实为Mission Bay的大部分建筑申请了Prop M分配。我们有合作伙伴，但我们是管理合伙人，我们获得了100%的批准。原因是，一方面，我们希望能够在有意义的情况下为现有租户提供办公空间。加州大学旧金山分校是校园的大租户，有时他们的需求在实验室和办公室之间灵活变化。显然，OpenAI已经将其作为园区周围校园、建筑物的需求中心，这是空间的非常有价值的用途。所以有这种灵活性是很有意义的。但是。彼得，你想评论吗？
是的。所以我们在Mission Bay已经有几处房产。伊利诺伊州的房产已经获得了100%的Prop M分配。当我们开发欧文斯房产时，1450、1500、1700欧文斯，然后是45 Mission Bay Blvd。他们只有部分分配，约占建筑面积的三分之一。这仅适用于纯办公用户。容纳研究人员的办公室不包括在内。我们不需要为此有Prop M。但是，你知道，正如乔尔所提到的，我们看到越来越多的来自我们的租户基础的用途，无论是传统租户基础还是其他，在那个地区想要全办公类型的空间。
有这种灵活性是非常有意义的。你知道，除了纯粹的办公用户，我们的实验室用户越来越需要更多的办公区域用于计算工作流，因为他们将人工智能和其他技术整合到他们的研究中。所以所有的，你知道，我们已经考虑了一段时间了。我们终于有能力采取行动，所以我们做到了。但我不会认为这意味着我们不会在那里做实验室。当然，这是主要用途。
但是，你知道，为了满足我们的实验室租户对更多办公区域的需求，或者该地区其他补充创新经济的替代技术，我们希望能够满足它，顾问们同意我们并分配了Prop M。
很好的回答。谢谢。
谢谢。我们今天的最后一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。请讲。
太好了。谢谢你回答问题，乔尔。我希望你能展望一下。你们显然在考虑资产负债表，做出一些改变以调整资本，缩小 construction pipelinee。你们可能是这个领域的领导者。我们应该如何看待竞争格局或整个行业即将到来的底部以及解决这个行业的其他痛苦？我特别想到您关于满足市场的评论。我假设您指的是租金，您认为随着这一切的进行，整个行业的租金还有更多下行空间吗？我们应该如何看待整个行业的未来。
是的，所以也许我会发表几点评论，然后请彼得深入探讨。是的，我们不认为有任何真正的竞争对手。可能下一个最大的公司，黑石，大约是我们规模的四分之一或三分之一。你知道，他们是私人的，显然，他们经营业务的心态非常不同，因为他们不，你知道，我的意思是，我们看待集群和生态系统的方式与纯粹的金融投资者不同。
这是一件非常重要的事情。而且，在很大程度上，这就是为什么我们最终在圣地亚哥签署了那份不是通过RFP产生的大租约。所以另一家公司不会有机会真正竞标。所以，我们认为自己非常不同。没有其他上市公司是纯粹的玩家。另一家公司在南旧金山有很大的影响力，并且 heavily weighted 医疗办公室。所以我不认为这真的算是可比的。
还有很多私人公司。但我认为我所说的重点是，零利率，我们加上近十年的牛市和这次 Covid 热潮，记住我们的需求因 Covid 增长了 4 倍。我的意思是我们从未见过这样的事情。你试图满足客户的需求，但你知道，房地产需要时间，不幸的是，你不能立即满足它。所以我认为很多在 2021、22 年左右决定进入这个行业的人，你知道，愚蠢地建造。
有很多建筑物空置，彼得。你知道，其他人称它们为僵尸建筑。我只是认为它们与集群中心和生态系统中的建筑物不同。只是不同。但是，你知道，如果我们，我们言行一致，我们在行业中有其他人没有的信誉。彼得？
是的，在不确定的时期，当你不知道下一笔钱从哪里来时，经济因素非常重要。但你需要空间，你需要续约，等等。正如乔尔所提到的，有一些愚蠢的空间决策。这导致了基本面的恶化。我们已经谈了很多关于市场上的TI补贴，市场上的免租期。总的来说，市场保持了相当高的租金。
我的意思是，我认为在大市场，尤其是在竞争较少的 tertiary 市场，我们仍然高于 Covid 前的租金。但是，你知道，即使是习惯了我们优质服务的租户, 你知道，他们知道外面有什么，他们想和我们在一起，你知道，他们越来越多地来找我们说，伙计们，我们想续约，我们想和你们在一起，我们想做出长期承诺。但是，你知道，市场的现实是这样的，我们只是想向人们保证我们理解这一点，我们会满足市场需求。
现在，我们是否必须走到最底部才能进行交易？不。就像乔尔所说的，为什么人们来找我们，我们的平台，我们的服务，我们的大型园区，我的意思是他们仍然重视这一点，但同时，你知道，他们需要一笔交易，我们了解我们需要在哪里，我们会获得溢价，但不会像以前那样。
是的，这很有道理。如果我可以再问一个，我的意思是，这似乎是公司的一个重大战略时刻。我的意思是，我们看到一些办公同行谈论轻资产模式。这是你之前一个问题的答案是否定的，你只是想继续拥有你最好的大型园区。但你有没有考虑过这一点？你有如此好的运营平台。有没有办法在不占用这么多资本的情况下将平台货币化？
是的，彼得，你可以对此进行推测。
是的，看，杰米，这是一个有趣的概念，我们实际上已经讨论过很多次。但在目前这个时候，有这么多不同的参与者真的没有意义。它将整合到以前的状态，即有经验的开发商拥有自己的平台，许多恶化基本面的项目将变成其他东西，那些运营商将消失。所以我不知道是否真的有机会管理其他人的项目，因为那些项目不会是实验室。这是我的看法。
是的。我认为，杰米，记住，我多次强调，由于这个行业各个方面的严格监管，这与几乎所有其他房地产类型都非常不同。潜在行业和需求也不同。这不仅仅是关于最便宜的空间或简单可用的空间。这是。我有任务关键型资产和流程，我不希望有人搞砸并让我损失很多钱。所以这很重要。而如果你只是为了富国银行的办公室，无论你在这栋楼还是那栋楼，通常不会有太大区别，但对于实验室来说，实际上有很大的区别。所以，你知道，这是不同的。
好的，感谢您的想法。祝你们好运。
谢谢。问答环节到此结束。我想将会议转回给乔尔·马库斯作总结发言。
只需简单地说谢谢大家。注意安全，一切顺利。谢谢。
谢谢，先生。本次电话会议到此结束。感谢大家参加今天的演示。现在您可以挂断电话，祝您有美好的一天。