小詹姆斯·M·泰勒（首席执行官）
史蒂文·T·加拉格尔（首席财务官）
斯泰西·斯莱特（高级副总裁）
布莱恩·T·芬尼根（临时首席执行官）
马克·T·霍根（高级副总裁）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银集团）
斯尼尔·卡纳尔（美国银行）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
迈克尔·格里芬（Evercore ISI）
托德·M·托马斯（KeyBanc资本市场公司）
格雷格·麦金尼斯（加拿大丰业银行）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒公司）
库珀·克拉克（富国银行）
胡安·萨纳布里亚（BMO资本市场）
亨德尔·圣朱斯特（瑞穗证券）
凯特琳·伯罗斯（高盛）
弗洛里斯·范戴克姆（ Ladenburg Thalman）
琳达·蔡（杰富瑞）
张宏（摩根大通）
IT。
RAM。
欢迎参加Brixmor地产集团公司2025年第三季度业绩电话会议。此时所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请按电话键盘上的Star0。请注意本次会议正在录制。现在我将会议转交给斯泰西·斯莱特，高级副总裁、投资者关系和资本市场。谢谢。你可以开始了。
谢谢操作员，也感谢大家参加Brixmor的第三季度电话会议。今天和我一起参加电话会议的有临时首席执行官兼公司总裁兼首席运营官布莱恩·芬尼根，以及首席财务官史蒂夫·加拉格尔。执行副总裁兼执行首席投资官马克·霍根也将参与问答环节。在我们开始之前，请允许我提醒大家，我们今天的一些评论可能包含前瞻性陈述，这些陈述基于某些假设，并受我们SEC文件中描述的固有风险和不确定性的影响，实际未来结果可能存在重大差异。
我们不承担更新任何前瞻性陈述的义务。此外，我们今天将参考某些非GAAP财务指标。有关我们使用这些指标以及这些指标与GAAP结果的调节的更多信息，请参见我们网站投资者关系部分的收益发布和补充披露。在将会议交给布莱恩之前，请注意，出于对吉姆隐私的尊重，我们不会回答任何有关他病假的问题，我们建议您参考公司10月16日的新闻稿。我们恳请您和我们Brixmor大家庭一起祝愿吉姆身体健康。
考虑到电话会议上的参会人数众多，我们恳请您每人仅提问一个问题。如果您有其他问题，请在此刻重新排队。我很荣幸向大家介绍布莱恩·芬尼根。
谢谢斯泰西，大家早上好。首先，我想代表整个Brixmor团队表示，我们的心与吉姆和他的家人同在。我们非常关心他，并感谢整个行业对他的祝福和支持。与此同时，他建立的团队仍然专注于执行我们的业务计划，正如第三季度所展示的那样，该计划继续取得出色的成果。像往常一样，这些成果始于租赁业务，本季度我们执行了150万平方英尺的新租约和续约租约，综合现金价差为18%。
本季度新租约的签约价格达到了每平方英尺2585美元的历史新高。随着我们的团队继续利用健康的需求入驻我们位置优越的购物中心，我们看到主力店和小商铺的活动都很活跃，小商铺入住率达到91.4%的历史新高，并且随着我们实施再投资计划，仍有提升空间。在主力店方面，团队在回填过去一年收回的空间方面取得了进展，本季度就这些空间签订了新租约，如马绍尔百货、Total Wine and More、鲍勃折扣家具和卡文德靴城。
由于租赁业务的持续强劲，尽管本季度开始了创纪录的2200万美元的平均基本租金（ABR），已签约但尚未开始的租约 pipeline 仍超过6000万美元，史蒂夫将对此进行评论。新租户开业是我们业务中最令人兴奋的方面之一，第三季度包括田纳西州诺克斯维尔的Sprouts农贸市场、丹佛郊区的Trader Joe's超市，以及我们两个最具影响力的再开发项目的几家新店开业：加利福尼亚州戴维斯的Davis collection和芝加哥郊区的Block 59。关于本季度的再投资，我们稳定了八个增值项目，总成本约为4600万美元，平均增量收益率为11%。
这包括纽约州长岛的学院广场，我们在那里新增了一个Chick-fil-A外铺，并重新配置了现有的内铺空间，用于伯灵顿百货、Five Below和Ulta美妆店，以补充表现强劲的ShopRite超市。我们还稳定了费城郊区巴恩广场的第一阶段，今年早些时候我们在那里开设了巴克斯县的第一家新全食超市。由于我们北部地区团队成功执行了该项目的初始阶段，本季度我们将第二阶段纳入活跃项目 pipeline，其中包括与Pottery Barn、威廉姆斯-索诺玛、丝芙兰和Lovesac的新租约，这是我们投资组合中的首批此类租约。
这是整个投资组合中众多例子之一，我们的再投资计划使我们能够吸引比历史上更高水平的租户。最后，关于再投资，我们与Publix的合作关系持续发展，我们宣布了今年在南卡罗来纳州希尔顿黑德的第二个新项目，未来 pipeline 中还将有更多项目。来自以杂货店为锚点的购物中心的平均基本租金（ABR）占比现在为82%，当我们增加杂货店时，我们看到客流量同比增长35%。我们很高兴有机会在执行再投资计划时为投资组合增加更多杂货店。
转向交易业务，正如我们在第二季度电话会议上详细讨论的那样，我们完成了以2.23亿美元收购休斯顿郊区Cinco Ranch的La Centera购物中心，并且对我们团队从一开始就取得的进展感到满意，已有七份新租约已签署或正在洽谈中，均远超出我们最初的承销预期。自上次 earnings 电话会议以来，我们出售了八项已实现价值最大化的资产，使我们今年迄今为止的处置总额达到1.48亿美元，继续筹集有吸引力的资本。我们继续评估利用我们平台的机会，并仍期望在年底成为净收购方。
为此，我们有约1.9亿美元的增值收购项目已处于管控中，并期待很快分享更多关于这些令人兴奋的收购的信息。总而言之，我们的团队继续在各个方面执行，在供应受限的环境中以我们有史以来最高的租金吸引优秀的租户。我们的再开发平台继续提供低风险、引人注目的回报，未来几年仍有增长空间。在交易方面，我们处于有利地位，可以继续将资本从低增长资产中循环到那些我们认为可以通过运营平台创造价值的资产中。
感谢Brixmor团队在我们继续为利益相关者创造价值的过程中保持专注和努力。有鉴于此，我将电话交给史蒂夫，由他更详细地回顾我们的财务业绩。史蒂夫，谢谢布莱恩。
我很高兴向大家报告Brixmor团队又一个强劲的执行季度，因为我们继续从Snow pipeline中累积租金开始，这将在未来几个季度加速增长。第三季度Nareit基金来自运营的收益（FFO）为每股0.56美元，主要受同店净运营收入（NOI）增长4%的推动。正如预期的那样，基本租金增长贡献降至270个基点，这是由于与去年第三季度相比，建成入住率下降了150个基点。我们预计，随着建成入住率回升以及我们继续以更高的租金开始Snow pipeline的租金，基本租金增长将在2026年加速。
此外，被视为无法收回的收入在本季度对增长贡献了80个基点，由于我们潜在租户信用的改善，我们正趋向于占总收入75至110个基点的历史运行率的下限。正如布莱恩所指出的，我们在本季度开始了创纪录的2200万美元的新平均基本租金（ABR），并利用强劲的租赁环境，签订了1600万美元的新租约，每平方英尺租金达到创纪录的25.85美元，第三季度末租赁入住率和建成入住率之间有390个基点的差距。我们已签约但尚未开始的 pipeline 总额为6000万美元，其中包括5300万美元的净新增租金。
此外，已签约但尚未开始的租约组合的综合年化每平方英尺租金为22.30美元，比我们投资组合的平均水平高出约21%，反映了低于市场的租金基础。我们预计80%的Snow pipeline将在2026年底前开始，2026年的开始时间略微偏向该时期的上半年。从资产负债表角度来看，截至9月30日，我们有16亿美元的可用流动性，其中约4亿美元来自我们2025年9月发行的4.85%利率债券，该债券预先为我们2026年6月到期的6亿美元（利率4.1251%）债券提供了资金。
在资本市场方面，我们的SEC货架注册声明将于下月到期，因此我们本周将提交一份替换货架注册声明。作为该过程的一部分，我们还将审查现有的ATM计划和股息再投资计划。我们还将把回购计划再延长三年，这将继续为Brixmor提供最大的灵活性，以利用各种潜在的资本市场环境，并支持我们业务计划的长期执行。我们很高兴地宣布，我们的年度股息增加7%，达到每股1.23美元。
修订后的股息接近应税收入，使公司能够在满足REIT股息要求的同时保留尽可能多的自由现金流。就我们的前瞻性展望而言，我们已将FFO guidance更新为每股2.23至2.25美元，并确认同店NOI增长率区间为3.9%至4.3%。我们提高的FFO预期是由第四季度高于预期的租赁结算收入推动的，因为我们继续利用机会主动收回并增值回填空间。因此，我们预计租赁结算收入将对2026年FFO增长造成阻力。我们对明年的定位感到兴奋，2025年租金开始带来显著的顺风，强劲的Snow pipeline，以及对高风险租户的敞口减少，加上租户入驻我们中心的强劲需求。
有鉴于此，我将电话交给操作员进行问答环节。
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的Star1。确认音将表明您的线路已进入提问队列，您可以按Star2将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。第一个问题来自瑞银集团的迈克尔·戈德史密斯。请提问。
早上好。非常感谢你回答我的问题。史蒂夫，有个问题问你。关于第四季度同店NOI增长的隐含加速，你能否详细说明一下促成因素？这是否是Snow pipeline启动的结果，你们已经做了什么，第四季度预计会有什么？另外，你能否谈谈比较在加速中的作用以及这种加速的可持续性。谢谢。
当然。
是的。
我的意思是，正如我们所讨论的，我们在本季度开始了2200万美元的租金，对吧。在过去的几个季度里，我们已经多次讨论过租金的累积以及这如何为未来几个季度的增长提供动力。因此，你显然会从本季度开始的租金中获得部分收益，然后在第四季度随着租金全额计入而获得另一部分收益。
整个季度都是如此。
然后，我们预计在第三季度末至第四季度之间开始约1900万美元的租金，这也将为该季度带来增长。我想提醒你的另一件事是，当你查看截至9月30日的上一年季度时，你知道，我们去年经历的所有租户中断在那个时期都已计入。因此，从第四季度开始，到2025年，随着你考虑同比比较，这笔租金开始减少。
但我们真正期待的是，Tesla Snow pipeline的开始带来的顺风。
是的，迈克尔，我想补充的是，在租金开始方面，我们对一些大型再开发项目开始上线感到非常兴奋，比如我提到的芝加哥Block 59。我们还看到去年年底收回的一些商铺开始上线，上周我们开设了两家Roth商铺。所以史蒂夫所说的一切都让我们对年底有很好的可见性。但这也是关于其性质的一些轶事。
非常感谢。祝第四季度好运。
谢谢迈克尔。
下一个问题来自美国银行的斯尼尔·卡纳尔。请提问。
谢谢。布莱恩，在你的开场发言中，你谈到商铺入住率再创新高，然后你还表示仍有提升空间。当我们考虑明年的入住率时，能否详细说明这些评论？这是哪些因素导致的？是你们已经完成的工作，还是第四季度将要完成的工作？另外，你能否谈谈比较在加速中的作用以及这种加速的可持续性。谢谢。
是的，正如我所提到的，我们对商铺方面的进展感到满意。但如果你看看未来的再投资 pipeline，它比我们今天的入住率低了数百个基点。萨米尔，从历史上看，当我们推出这些项目时，我们看到商铺入住率有所提升。因此，我们认为仍有数百个基点的提升空间。然后，你可以考虑未来再投资 pipeline 中这些项目的性质，我们与Publix有一个很棒的未来 pipeline。想想德克萨斯州的普莱诺，我们在佛罗里达州、亚特兰大郊区、纽约都会区的其他项目，这些都让我们对推动这一目标的能力有了真正良好的可见性。
所以这就是关于剩余空间以及我们将其提高到比现在更高水平的能力的部分，我们对此再次感到非常满意。
谢谢。
不客气。
下一个问题来自花旗集团的克雷格·梅尔曼。请提问。
嘿，早上好，各位。布莱恩，你提到了一些额外的收购正在 pipeline 中。你能否介绍一下机会集是什么样的，资本化率的趋势如何，这些收购更像是La Centera那样的长期机会，可能最初没有增值，还是其中有一些稳定的项目可以在短期内推动FFO增长？
克雷格，我会把这个问题交给马克，但我只想说，我们对交易方面看到的情况感到非常满意，不仅对La Centera一开始的表现感到满意，而且对我们去年完成的3亿美元收购的表现也感到满意。所以也许我会把它交给马克，让他概述一下他在市场上看到的情况。
当然。你知道，市场仍然竞争激烈。正如我们在过去的电话会议上所讨论的，我们看到新的进入者和资本实际上在场边，真的在寻求露天零售的 exposure。其中很多资本实际上在寻求更小、简单的以杂货店为锚点的交易。所以有趣的是，这确实让我们有机会在资本循环时提高效率，我们正在出售一些从我们的角度来看持有IRR较低的资产，远低于我们想要产生的IRR。我们有能力将这些资本循环到像Law center这样的资产中，在那里我们看到非常强劲的增长和推动强劲IRR的能力，并从这里真正推动我们的投资资本回报率。
关于我们正在收购的交易，我们从收购的角度确实试图专注于增值机会。所以我们今天 pipeline 中的交易，我们认为随着时间的推移 pipeline 将继续增长，它们看起来与La Centera非常相似，因为它们有非常强劲的增长机会。我们将利用我们的平台通过入住率提升、租金按市价调整和一些再开发来推动强劲的现金流。我想说，我们今天正在关注的不是生活方式中心。它们更像是传统的露天零售中心，非常适合我们的平台。
关于其中一项资产的一个很好的例子，我们正在利用平台推动主力店租金的立即增加，这将通过主力店租金的期限给我们带来更好的增长，并将初始资本化率提高约50个基点，我们认为从收购的角度来看这非常有吸引力，并且我认为这确实说明了当我们考虑未来收购时平台的实力。
谢谢，克雷格。
下一个问题来自Evercore ISI的迈克尔·格里芬。请提问。
很好，谢谢。首先，我向吉姆和他的家人致以问候，祝他早日康复。布莱恩，也许你可以谈谈明年的租赁 pipeline 情况。零售商是否仍在寻求扩张和发展业务？你们今年到目前为止已经完成了一些相当强劲的新租赁，但请给我们介绍一下这些对话的情况，尽管似乎已经达成了一些贸易协议，但宏观上仍存在与关税和对零售商的潜在影响相关的不确定性。
谢谢。
迈克尔，感谢你对吉姆的美好祝愿，我们对租赁环境中看到的情况仍然非常乐观和鼓舞。今天的 pipeline 比一年前更高，尽管我们今年签署的可出租面积增加了10%。与我们一起成长的零售商不仅在填充位置和他们有额外空白空间的地方寻求增加门店数量，包括专业杂货店、折扣服装、健康和 wellness 运营商，这些租户表现良好。如果你听了他们第二季度的电话会议，你会从我们继续合作的许多零售商那里听到一些非常强劲的业绩。
从关税的角度来看，他们已经能够与供应商一起应对。因此，当我们考虑我们的核心租户组合以及与我们一起在投资组合中扩张的新运营商时，他们在进入2026年时继续有强劲的采购计划。有趣的是，几周后我们将参加纽约ICSC展会。这些讨论将主要围绕2027年。对吧。我们将在年底签署一些交易，并在2026年底开业。这部分重点也是2027年的 pipeline。
因此，我们仍然非常受鼓舞。我们继续密切关注是否有任何裂痕，但到目前为止，我们真的没有看到。
太好了。非常感谢。
下一个问题来自KeyBanc资本市场的托德·托马斯。请提问。
嗨，谢谢。我想回到同店增长，并询问一下26年的组成部分。你谈到了全年破产和租户中断带来的阻力。我记得你上个季度提到大约是230个基点。现在对于26年，我们应该如何考虑这种拖累？你是否期望它会缓解，或者你认为会有类似水平的拖累？
是的，我是说，今天我们坐在这里，我想我们在过去几个季度已经多次讨论过的一件事是我们对高风险租户的敞口减少。当你今天查看我们的观察名单时，即使与我们的同行相比，但尤其是与五、十年前相比。对吧。你会看到对你们都担心的一些名字的敞口减少了，我们也是如此，Big Lots、Party City、Joann's，而你会看到更多对全食超市、Sprouts、Publix等的敞口。对吧。所以我认为当你展望26年时，我的意思是，显然阻力之一是我们在25年确认了那个空间的租金。
这不会在26年重复。对吧。但我认为今天我们坐在这里，展望未来，似乎没有很多重大的租户中断。显然，你知道，我们将看看接下来几个季度的情况。但是你知道，我们真的对25年开始的Snow pipeline带来的顺风感到满意，然后也进入26年。但显然，你知道，只是提醒一下，25年确认的租金存在一些破产阻力。
好的，谢谢。
谢谢，托德。
下一个问题来自加拿大丰业银行的格雷格·麦金尼斯。请提问。
嘿，早上好，布莱恩。我想回到租户健康状况的评论，看看坏账费用 guidance 保持不变，尽管之前趋向于区间下限，第三季度比第二季度有所上升。你能否提供一些关于这种增加的见解，然后更一般地谈谈你对年底区间的看法。
好吧，我会让史蒂夫谈谈 guidance 的部分，但只是为了扩展他刚才说的话。对吧。我们的办公用品敞口已经减少了一半。我们的药店敞口非常低。你看，我们17%的EBR来自本地租户。过去一年我们收回的空间回填的租户的潜在信用质量非常强劲。因此，我们对观察名单敞口的现状感到非常有信心。总有我们密切关注的类别。但正如史蒂夫所指出的，这与该投资组合历史上的水平相比已显著下降。
史蒂夫，也许你可以谈谈 guidance 的部分。
是的，我的意思是，显然我们正趋向于区间的下限。我仍然在区间内。我只是提醒你我们过去几年讨论过的事情。由于房地产税的一些非期间现金收款，上半年通常占总收入的百分比较低，然后下半年通常会略高一些。
通常会略高一些。
所以你知道，我认为我们对在区间内的走向感到满意。但我只是提醒你，第三和第四季度以百分比计算会略高一些。但我认为当你与上一年比较时，显然趋势是有利的。
好的，谢谢。
谢谢，柯克。
下一个问题来自派珀·桑德勒公司的亚历山大·戈德法布。请提问。
嘿，早上好。也祝吉姆早日康复。马克，收购领域的资本化率肯定已经下降，甚至动力中心也是如此。我知道你们真的不看那个，但即使是那个也有强劲的出价。当你查看你的机会集时，你是否有一个最低阈值，比如我们不能低于X收益率购买，因为交易需要从第一天起就增值。只是想了解，随着REITs更专注于提供收益增长，真正的收益、现金流增长。你是否发现你有一个不会低于的底线，或者在资产竞争加剧的情况下你如何平衡这一点？
看，我认为房间里的每个人都明白，我们的工作是在Brixmore增长收益，这是我们长期关注的重点。我们的收购计划历史上和今天都专注于推动高非杠杆IRR。当我们查看我们一直在交付的交易时，这往往在9.5%至10.5%的范围内。所以当我们找到有吸引力的机会时，我们会去收购。去年我们在坦帕的Farming收购了Plaza Britain Britain Plaza，这是一个初始收益率较低的项目，但我们认为该资产有非常显著的增值机会。
所以我们不会放弃在未来购买像Plaza Britain这样的东西的能力。话虽如此，我们今天正在考虑的资产我们认为有吸引人的初始收益率和增长。所以我们真的专注于收购计划的这两个部分。
亚历克斯，由于我们通过资本循环为其提供资金，我们正在用我们认为长期增长潜力低的资产为其提供资金，换成马克所说的我们看到增长的资产。因此，正如马克所说，尽管市场竞争激烈，但我们认为今天有很多有吸引力的机会。
我想补充的另一件事，我们过去也讨论过，我们继续在这个投资组合中挖掘像地块这样的东西，这些地块今天没有产生任何现金流，或者考虑到持有成本产生原生现金流。我们今年早些时候做过，我们今天的 pipeline 中也有一些，这将再次为我们提供一些定价良好的资本，用于收购市场。
谢谢。
谢谢，亚历克斯。
下一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。请提问。
太好了。感谢你回答我的问题。看起来本季度G&A下降了约2至300万美元。好奇是什么推动了这一点，以及2600万美元是否是一个良好的运行率，还是由更一次性的项目推动的。
是的，我的意思是，我们显然现在不会提供G&A guidance，但如果你只是与上一季度比较，我们在上一年进行了重组，该季度有一笔费用，重要的是为我们未来提供了更低的G&A运行率，你在今年迄今为止的该行中看到了这一点。所以这真的是关于比较和上一季度发生的事情。你知道，我们对Gene A目前的状况感到相当满意。
太好了，谢谢。
谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的胡安·萨纳布里亚。请提问。
嗨，早上好，也向吉姆和他的家人致以问候。我只想问一下你在准备发言中提到的Publix关系，以及我们未来可能看到的情况。是否有一些绿地开发的机会？
是的，首先谈谈Publix的关系，胡安。我们的南部地区团队与他们有着长期的合作关系。我们在现有再开发项目方面已经完成了两位数的项目。我们本季度在佛罗里达州东南部和南卡罗来纳州希尔顿黑德有两个新项目，我们最近宣布了这一点。我们昨天刚刚宣布在圣彼得与他们进行另一次再开发，我们与他们有很长的 pipeline 和很好的合作伙伴关系，因为他们像我们的许多杂货店合作伙伴一样，一直在佛罗里达州和其他东南部市场的门店进行再投资。
所以南部地区的团队在他们身上做得非常出色，我们期待着继续看到这种增长。你可以在未来 pipeline 中看到许多这些项目，因为它与新开发有关。我们的重点是再开发。我们未来的再投资 pipeline 有几年的增长空间，正如马克所提到的，他也在为其增加额外的机会。永远不要说永远，因为我们与Publix、克罗格、Hevi等有着良好的关系，我可以列出很多。
我们不仅与他们有很好的融洽关系，而且从历史上看，我们能够与他们一起执行。所以我们会继续关注，但总体而言，重点将放在再开发上。
下一个问题来自瑞穗证券的亨德尔·圣朱斯特。请提问。
嘿，那里。
谢谢你回答我的问题。祝吉姆一切顺利。我想接着上一个问题。看起来再开发项目的平均收益率环比略有下降至9%，而上个季度为10%。这是混合问题吗？你开始看到关税或更高成本的影响，也许这是我们短期内应该期待的新水平。然后大致谈谈最低收益率或障碍，考虑到更低的债务成本。我很好奇你是否因此改变了这一点。谢谢，胡安。
对不起，亨德尔。如果你看看我们历史上的位置和我们一直在交付的位置，那是高个位数、低两位数的回报。所以这实际上是本季度稳定的项目组合的结果。当我们展望未来的再投资 pipeline 时，正如我所说，我们仍然看到未来几年有类似回报的空间。有些情况下成本有所增加，但我们从租金中收回了这些成本，我们继续能够进行增值投资。这些是增量回报。我们也没有将这些项目几年后的后续租赁包括在这些回报中。
所以我们对未来项目的价格以及这些回报的性质仍然非常受鼓舞。我们没有改变我们的阈值。如果有的话，当我们进行这些更大的项目时，我们希望比历史上有更高的预租阈值来限制我们的风险。这些项目仍然完全被收购，我们对成本的走向有很好的了解。但总的来说，我们对现有和未来 pipeline 中看到的回报感到非常满意。
谢谢。
谢谢林德尔。
下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯。请提问。
嗨，大家早上好。Brixmore故事的一个重要部分是你们能够一季又一季地实现大幅租赁价差，因为你们将租金提高到市场水平。所以，吉姆担任首席执行官已近10年，似乎很多这种机会现在已经实现，但也许并非如此。所以你能否详细说明你认为这种上行空间的哪一部分，即超大租赁价差已经实现，还剩下多少，以及租赁价差能以十几%的速度持续多久？
是的。好吧，凯特琳，我只想说，我们对投资组合中的租金增长趋势非常满意，无论是我们已经能够执行的，还是我们看到即将到来的。所以想想这个季度，我们签署了有史以来最高的租金，总体小商铺和主力店在过去一年中，我们在所有这些类别中都签署了有史以来最高的租金。如果你看看未来的租赁 pipeline，它比我们今天的现有租金高出约40%。随着我们继续对投资组合进行再投资，我们预计将继续推动租金上涨。
而且我们在收回的空间方面仍然有较低的租金基础。我们正在增值回填这些商铺，所以我们仍然看到未来租金增长的长期空间。在某个季度可能会有一些波动，但我们对团队看到的情况真的很满意。
谢谢。
谢谢。
提醒一下，如果你想提问或追问，请按Star1，下一个问题来自Ladenburg Thalman的弗洛里斯·范戴克姆。请提问。
嘿，各位，谢谢回答我的问题，吉姆，希望你喜欢骑士队和你的假期，因为这个足球赛季有点特别。我们已经好几年没有这样了。想问一下，你知道，资本循环。你们拥有的一个独特元素是出售，你知道，稳定的低增长资产，你知道，以有吸引力的资本化率出售，并将其再投资到你重要的再开发活动中。我注意到你今年到目前为止没有卖那么多。我认为大约是1.9亿美元左右，比你收购的要少。
你能否谈谈处置 pipeline 以及这将产生的影响，因为你也有大量的再开发 pipeline 在进行中，并且你正在增加它。
好吧，弗洛里斯，我先开始，然后也许我会交给马克。
总会有，而且吉姆。
历史上曾说过，投资组合的一部分我们已经实现了价值最大化，然后我们将把这些资本循环到符合公司增长概况的更有吸引力的增长机会中。所以有了这个，也许我会把它交给马克，让他提供更多细节。
关于 pipeline 的一些更多细节。
是的，我确定我要发表的另一个评论是，不要忘记我们在这里产生了大量的自由现金流，扣除股息和正常的租赁支出后，这实际上为我们的大部分再开发计划提供了资金。所以是的，可能有一些有限的处置用于保持我们的杠杆中性。但最终，当你考虑我们如何为业务提供资金时，我不会忘记这一点。关于处置 pipeline，正如我所提到的，今天市场上最有趣的是，新的资本再次寻求该领域的 exposure。
我们认为我们有机会在这里抓住机会，出售布莱恩强调的那些增长低于我们整体投资组合的资产，并将其重新投入到我们看到更高增长率的资产中，并从这里真正推动我们的ROIC。
而且只是为了确保处置的资本化率与你收购的大致一致，除了生活方式中心之外。但你知道，这应该在资本化率中性的基础上，其中有一点稀释。
我们今年的资本化率和多年来一样，在7%左右，收购的综合起来会略低于这个水平。去年我们认为是中性的。所以这取决于我们出售的组合。但重要的是，我们真的专注于长期持有IRR。我们认为我们正在购买的增长明显好于我们正在出售的。通过回顾我们购买的资产，我们看到了这一点。所以我们仍然坚信收购计划将随着时间的推移为公司增加价值。
谢谢，各位。谢谢。
强制。
下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。请提问。
嗨，谢谢回答我的问题。你能否评论一下La Centera的收益率，然后关于你的收购 pipeline 中的传统露天中心。只是想知道为什么你强调它们不是生活方式中心。
好吧，我先回答第二部分。第二部分，琳达。抱歉。我们上个季度谈到了La Centera，但马克可以花更多时间在这上面。我认为马克所说的是我们正在寻找有吸引力的增长概况的资产。如果你从我们历史上购买的角度来看，这是一个混合体。所以当马克将其与La Santera进行比较时，这些资产非常相似，因为它们是以杂货店为锚点的，我们认为我们可以利用我们的平台从这些物业中获得有吸引力的增长。
所以马克，我不知道是否有更多关于La Centera的内容要补充。
是的，我真的想指出我们上个季度发表的评论。我们详细讨论了它，我想强调的是，自上个季度以来，我们在初始所有权期间的表现超出了我们的预期。所以我们仍然坚信我们正在产生的增长。我们仍然坚信我们承销的收益率在第一年会略高一些。而且，我们从该资产看到的增长我们认为对Brixmor来说是一个非常有吸引力的机会。我想强调的是，我试图强调的是我们正在购买的资产，我们对增长有很高的信心，就像我们对La Centera一样。
我们今天管控中的 pipeline 中的那些看起来更像是传统的购物中心。我们总是会专注于增长。
谢谢。
谢谢，琳达。
提醒一下，提问或追问请按电话键盘上的Star1。下一个问题来自摩根大通的张宏。请提问。
是的，嘿，我猜你的租赁入住率和建成入住率之间的差距今年一直在下降，但仍然高于历史水平。考虑到你预计在第四季度和2026年有强劲的租金开始，你是否期望到2026年底或2027年回到更历史水平。
我来回答这个问题。
我预计这仍然会很大。我的意思是，显然你会期望它会收紧，因为我们在本季度开始了创纪录的ABR金额。但我们也在租赁大量空间，我们有大量的法律 pipeline，我们继续每周向租赁委员会提交交易。所以 pipeline 仍然很高。我们喜欢我们从需求角度看到的情况。你应该期望它仍然会有所升高。但第三季度的开始和我们期待在第四季度看到的开始确实令人兴奋。
谢谢。
明白了。谢谢。
目前没有更多问题。我想把发言权交回给斯泰西做总结发言。
谢谢大家今天的参与。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话，感谢您的参与。
SA。