Taryn Fielder（总法律顾问兼秘书）
Amanda Lombard（首席会计官）
Mahbod Nia（首席执行官）
Anna Malhari（首席运营官）
Jana Galan（美国银行美林证券）
Steve Sakwa（Evercore公司）
Eric Wolfe（花旗集团）
Thomas Catherwood（BTIG公司）
欢迎参加Veris Residential公司2025年第三季度业绩电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。会议期间如需要操作员协助，请在电话键盘上按Star0。请注意本次会议正在录制。现在我将会议交给主持人Taryn Fielder女士。请开始。
大家早上好，欢迎参加Verus Residential公司2025年第三季度业绩电话会议。我想提醒大家，本次电话会议中讨论的某些信息可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。尽管我们相信这些陈述中反映的估计基于合理假设，但我们无法保证预期结果会实现。有关影响公司的风险因素，请参阅公司向SEC提交的新闻稿以及年度和季度报告。接下来，我将电话交给Maris Residential的首席执行官Mobad Nia，他将与首席运营官Ana Mohari和首席财务官Amanda Lombard一同出席。
谢谢Taran，大家早上好。我们很高兴地报告，本季度再次实现了异常强劲的运营业绩，包括3.9%的混合净租金增长，显著优于全国市场，每股收益为0.20美元。尽管交易市场充满挑战，但我们在公司计划方面取得了重大进展，通过出售部分非战略性资产，利用销售所得进一步去杠杆，以继续释放公司内在价值。迄今为止，我们已出售或签订了5.42亿美元的非战略性资产合同，包括Harborsite 8号和9号，超出了我们最初3亿至5亿美元目标的上限，现在我们将目标提高到6.5亿美元。
这些销售和随后的债务偿还继续推动我们相对于同行实现超额收益增长，同时加强了我们的资产负债表——自年初以来，我们已主动将净债务与EBITDA比率降低了15%，降至10倍。Harborsite 8号和9号预计将于明年初完成交易（尽管交易完成取决于我们无法控制的因素），由此产生的收益预计将产生0.04美元的年化收益，同时将净债务与EBITDA比率进一步降至约9倍，并有望在2026年底降至8倍以下。
随着我们继续按照修订后的6.5亿美元目标剥离非战略性资产，我们预计这将显著增强公司的选择权，并使我们能够探索更广泛的融资策略，包括以前无法获得的替代方案，有可能随着时间的推移进一步降低我们的资本成本，使Verus在明年相对于同行继续保持优异表现。本季度我们还实现了几项一次性税收上诉退款，Amanda将详细讨论这一点。由于这些调整，本季度核心FFOPA每股收益增至0.20美元，这反映在我们连续第二个季度上调指引的决定中。
67至0.68美元，较2024年高出12.5%。在更详细地讨论我们最近的销售之前，我想就更广泛的多户住宅市场以及我们关键市场的当前动态发表几点看法。虽然全国多户住宅市场仍然结构性供应不足，但部分市场的需求最近有所减弱，主要受新供应涌入的推动，预计这些新供应将随着时间的推移被吸收。9月份租金增长显著放缓，同比仅增长30个基点，要价租金出现自11月22日以来的最大单月跌幅。展望未来，劳动力市场疲软、消费者信心下降以及更严格的移民政策可能对整个行业构成阻力。
与全国市场形成对比的是，东北地区在有利的供需动态和强劲的城市移民趋势支持下，表现持续向好。9月份，纽约市的租金增长以4.8%领先全国，反映出需求持续强劲且供应极为有限。2020年至2024年间，纽约市的多户住宅供应仅增长了6%，约为全国平均水平的一半，这推动了对邻近拥有强大交通连接的子市场的强劲需求，包括泽西城和Port Imperial，我们的大部分物业位于这些地区。在过去两个季度，曼哈顿周边社区已基本吸收了超过8700套新供应，仅第三季度就吸收了近5000套，为五年来最高季度总量，预计从2026年开始交付量将逐渐减少。
尽管区域供应涌入，但曼哈顿替代区域在纽约大都会区整体表现依然优异，平均租金增长2.3%。在这些子市场中，泽西城滨水区表现尤为强劲，保持低空置率和近3%的租金增长，反映出强劲且持续的需求以及新供应的持续短缺。自2022年年中以来，滨水区没有出现任何有意义的交付，新供应远低于其历史年均600套的水平，而过去15年这些供应一直被持续吸收。目前，滨水区约有4500套A级单元正在建设中，预计未来24个月将通过四个项目交付2500套。
虽然不与滨水区直接竞争，但附近的Journal Square子市场在去年交付并吸收了2800套新供应，进一步证明了更广泛的泽西城市场能够吸收不同价格点的新供应。我们预计，纽约市的供需失衡将继续推动对泽西城等替代子市场住房的持续需求，预计在可预见的未来，这些子市场的人口增长将远远超过预计的单元交付量。转向投资市场，尽管交易仍具挑战性（尤其是大型销售），核心资本在很大程度上仍处于观望状态，但核心加资本（Core Plus Capital）已出现重新参与的早期迹象，兴趣集中在门户城市。
正如我在开场发言中提到的，我们今年已完成或签订了5.42亿美元的销售，超出了非战略性资产销售目标。本季度，我们完成了四项较小的非战略性多户住宅资产的出售，总金额为3.87亿美元，平均资本化率为5.1%。除了7月初完成的Signature Place和145 Front街（如先前宣布），我们还以1.17亿美元的价格出售了位于新泽西州的James（一个240套单元的物业）和以6300万美元出售了位于纽约的Quarry Place（一个108套单元的物业）。本季度我们还继续调整土地储备规模，以1900万美元处置了Port Imperial南部，并签订了7500万美元的Harborside 8号和9号销售合同。
Harborside交易预计将把净债务与EBITDA比率降至约9倍，并为年化核心FFO贡献0.04美元。这些销售完成后，我们剩余的土地储备价值约为3500万美元，地块主要位于马萨诸塞州。在Anna介绍我们的运营业绩之前，我想分享全球房地产可持续性基准（GRESB）的最新结果。与去年相比，我们的GRESB得分提高了1分，达到90分，保持了五星级评级和绿色之星，并在同行组中排名第一，同时被评为美洲地区住宅公司的区域上市行业领导者和顶级表现者。
最后，我要感谢我们的团队，他们的奉献和执行力对Verus成为一家高增长、快速去杠杆的公司起到了关键作用。接下来，我将请Anna介绍我们本季度的运营业绩。
谢谢Margot。尽管整体市场放缓，但我们的投资组合继续表现优异，本季度同店混合净租金增长率为3.9%，其中新租约增长3.6%，续租增长4.3%，符合我们进入租赁淡季的预期。今年前九个月，我们投资组合的同店混合净租金增长率为3.5%，其中新租约增长2.3%，续租增长4.2%。我们投资组合持续的租金增长，加上我们战略性退出部分郊区市场，使我们的每套房平均收入达到4255美元，比同行高出40%以上。
关于入住率，剔除我们继续进行单元翻新的Liberty Towers，截至9月30日的入住率为95.8%；包括Liberty Towers（目前入住率超过85%），整体入住率为94.7%，整个投资组合的保留率较去年提高了570多个基点，达到61%。我们的新泽西州物业继续受益于强劲的基本面，包括我们的资产位于纽约市附近的战略位置，以及搬到更广泛都会区的潜在租户的持续兴趣——他们被我们通常更新、更大的单元以及与曼哈顿相比更广泛的便利设施所提供的相对价值主张所吸引。
第三季度，约55%的新入住者来自州外，25%来自大都会地区。虽然一些投资组合受到国际学生入学率下降的影响，但我们的敞口极为有限，因为只有2%的单元由学生入住。我们的物业继续主要吸引富裕的年轻城市专业人士，平均家庭收入超过48万美元，为未来持续的租金增长提供了坚实基础。值得注意的是，我们的泽西城滨水区投资组合表现显著优异，本季度新租约混合净租金增长6%。9月份，我们滨水区资产的新租约租金增长4.6%，远高于子市场2.9%的平均水平，这证明了我们资产的质量、市场和平台的实力，以及我们团队坚定不移的承诺和辛勤工作。
我们通过Prism（我们的技术实施战略方法）投资创新技术，继续提升客户体验和运营效率，最近我们因此获得了SYNC Advisor Luminaires奖决赛入围者的认可。这些努力反映在今年迄今可控费用仅增长1.9%，远低于通胀水平。接下来，我将请Amanda讨论我们的财务表现并提供指引更新。
谢谢ANA。2025年第三季度，普通股股东可获得的净收入为每股摊薄后0.80美元，反映了本季度销售带来的巨额收益，而去年同期为亏损0.10美元。第三季度核心FFO每股收益为0.20美元，较第二季度增长0.03美元，原因是确认了已售资产的0.04美元成功税收上诉收益，这被第三季度泽西城财产税最终确定带来的0.01美元抵消。今年迄今，核心FFO每股收益为0.52美元，而去年同期为0.49美元。
在深入讨论同店数据之前，请注意同店组合已调整，剔除了本季度出售的四项多户住宅资产，这种重新校准影响了部分增长率。今年迄今同店NOI增长1.6%，本季度较去年下降2.7%。这主要是由于公司将2024年非可控费用的极有利解决方案纳入比较，加上今年泽西城税率上涨约4.5%。在收入方面，本季度和今年迄今的同店收入均增长2.2%。
总体而言，我们的收入增长保持强劲，符合典型的季节性模式。事实上，如果剔除Liberty Towers入住率的影响和去年的非经常性收入，本季度收入增长率将为3.1%，今年迄今为4.6%。正如ANA提到的，技术投资和投资组合优化继续在费用方面产生成本效益。然而，本季度RNM（维修和维护）和公用事业支出略有上升，导致本季度可控费用增长5.7%。结合本季度技术投资和RNM的影响以及今年早些时候记录的可观节省，今年迄今可控费用仅温和增长1.9%，深入研究非可控费用。
尽管我们的财产保险续保节省了近20%，但这在很大程度上被其他保险费的增加和同店组合的重新平衡所抵消。如我先前提到的，泽西城在本季度公布了2025年的最终税率，加上其他确定的税收，导致增加了110万美元。尽管存在这些因素，今年迄今总费用仅增长3.4%。在管理费用方面，核心G&A（经HEPPA调整的 severance付款）为800万美元，与上季度基本一致，符合预期，反映了进一步组织精简带来的薪酬节省。我们预计全年G&A节省将超过100万美元，尽管第四季度G&A预计将环比增加。
上季度，我们通过修改循环信贷额度，在加强财务状况方面迈出了重要一步。这项修订引入了杠杆网格，导致借款利差大幅降低，增强了我们在进一步去杠杆时继续降低融资成本的能力。此外，本季度完成的销售减少了3.94亿美元债务，包括提前偿还5600万美元最昂贵的2026年到期债券。此外，Quarry Place的买家承担了4100万美元的现有抵押贷款，解决了2027年到期问题。由于这些交易，截至9月30日，经调整的净债务与EBITDA比率进一步降至10倍（如Mabod所述），自年初以来下降了14.5%。
我们在第三季度末的财务状况比第二季度更强，加权平均票面利率下降32个基点至4.8%，加权平均到期年限为2.6年，流动性为2.74亿美元。关于我们的展望，我们连续第二个季度上调核心FFO指引，全年每股收益从先前的0.63至0.64美元上调至0.67至0.68美元。这一上调反映了与先前出售的办公物业相关的0.04美元一次性税收上诉收益。虽然我们今年实现了约0.01美元的管理费用节省，但这在很大程度上被第三季度房地产税的增加所抵消。
我们上调后的指引范围代表核心FFO同比强劲增长12%至13%，突显了我们市场和投资组合的实力以及去杠杆策略的有效性。这种方法不仅强化了我们资产负债表的实力，还推动了有意义的收益扩张和自由现金流增加。我们确认同店NOI指引为2%至2.8%，反映了我们今年迄今的稳健表现、对年底租金收入的清晰可见性，以及技术和运营举措实现的节省和非可控费用的预期解决。
这些结果证明了我们致力于为股东创造最大价值，同时保持严格的财务管理和运营卓越，从而实现持续的收益增长和加速去杠杆。接下来，操作员，请开放提问环节。
谢谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按Star1。确认音将表示您已进入提问队列。如果您想取消提问，请按Star2。使用扬声器设备的参会者可能需要先拿起听筒再按星号键。再次提醒，按Star1提问。第一个问题来自美国银行的Jayna Galland。
谢谢。早上好。或许可以跟进一下同店NOI指引范围的问题——今年迄今的趋势略低于指引下限。能否告知我们是否有任何时间相关项目可能影响第四季度，使NOI回到指引范围的中间水平？
早上好，Yana。
我认为首先，第三季度同店NOI增长是一个异常值，因为今年和去年的非可控费用重置。去年我们取得了非常好的结果，因此费用基数非常低。今年房地产税略有增加，推高了费用。我认为展望第四季度，目前我们没有看到任何会影响数据的重大一次性项目。
相反，我认为你需要回顾第一季度和第二季度，我们的费用增长非常低。事实上，第二季度我们的费用实际上有所减少，预计这种趋势将持续到第四季度。因此，这些因素加上第四季度只有很小比例的收入仍未确定，使我们有信心将处于同店NOI指引范围内。
太好了，谢谢。那么关于年底租金收入的可见性，能否告知目前的租金上涨幅度，以及第四季度到期租约的百分比——我假设通常低于其他季度。
早上好，Jana。是的，如你所提到的，我们的租约到期情况遵循季节性趋势，第四季度的敞口有限。我们对续租也有很强的可见性，目前只有约0.5%的NOI有待续租。就续租率而言，我们继续发出的续租通知略低于中个位数，约为4%至5%的范围，最终可能略低于此。但从入住率来看，季度末不包括Liberty Towers的入住率为95.8%，我们对Amanda earlier提到的收入范围有信心。
太好了，非常感谢。
接下来是Evercore的Steve Sokwell。
嗨，谢谢。我是Sanket，代表Steve提问。我们想了解你们到2026年底将杠杆率降至8倍的目标。之后的路径是什么——是继续出售更多非核心资产，还是转向更多运营举措？
早上好，感谢你的问题。我认为目前，重点是执行我们宣布的扩展计划，同时继续推进运营方面的工作——如你所见，运营表现非常好。我们预计这种情况将持续到明年，这将使我们能够以这种加速方式将杠杆率降至8倍甚至可能更低。至于下一步，未来可能会有——过去你们看到我们在年初制定年度计划并与你们沟通。
因此，可能会对该计划进行进一步修订或更改，我们将在适当时候宣布。但目前，重点确实是执行该计划，看看能达到什么程度，同时与董事会和SRC合作，评估公司可用的广泛选择，一如既往地为股东创造价值。
明白了。另一个问题是，你们在交易方面非常活跃，处置了几项资产和土地。我想知道买方群体情况——是有广泛的买家，还是只有特定类型的买家在关注这些资产？
抱歉，你的声音有点小，但我想我理解了关于资产买方群体的问题。是的，我认为年初制定计划时，我们的预期是，对于较小的资产，我们能够取得一些进展。事实是，我们不清楚进展速度会有多快。我们认为年内情况可能会改善，实际上也确实改善了，现在仍在继续改善。但如我之前所说，如果资产销售少得多，我们可能会处于完全不同的情况。至于价格，两者显然相关，我们最终的结果与预期完全一致。
如我所说，我们希望释放NAV（资产净值）或出售能够释放价值的资产，价格与NAV一致或非常接近。这主要指向较小的资产，总体资本化率乃至个别资本化率都与我们出售这些资产的混合资本化率一致，约为5.1%。
剔除土地后，这正是我们预期或希望的水平。
听起来不错。谢谢。
感谢你的问题。
接下来是花旗银行的Eric Wolf。
嘿，谢谢。能否谈谈你们到2026年底将杠杆率降至8倍的目标。之后的路径是什么——继续出售更多非核心资产，还是转向更多运营举措？
早上好，感谢你的问题，Eric。我认为我们得出这个数字的方式确实反映了我们对市场的观察。你知道，我们有董事会、战略审查委员会和管理团队，高度专注于为股东创造和实现价值。因此，当我们在年初制定计划时，我们对通过资产销售能够实现多少价值的最佳估计是那个范围。市场一直非常具有挑战性，这就是为什么它是一个范围。值得庆幸的是，我们能够取得超出预期的进展，现在我们将目标提高到6.5亿美元。这确实反映了我们与董事会和SRC的对话，密切关注市场，以及我们认为在当前交易市场限制条件下最符合股东利益的做法。
明白了。这很有帮助。另外，关于1亿美元股票回购，你们是否有特定的价格目标，或者是否要等到资产负债表达到特定杠杆水平后才考虑回购？只是想了解你们决定是否回购的框架。
这是个好问题。你知道，这是一个非常有用的工具。明确地说，我们相信公司价值显著高于当前股价。因此，作为资本配置决策，我们坚信股票回购非常有意义。话虽如此，我们在通过资产销售回收资本时，资本有限，必须平衡。我们目前的决定是优先考虑去杠杆。尽管目前整个行业的交易价格都低于NAV。
在某种程度上，我们的杠杆率可能是导致我们看到的这种折价的部分原因。这有点循环。但是，当你考虑到整个1亿美元回购计划的潜在增值影响，与使用这些收益去杠杆的影响相比，我们认为目前优先考虑去杠杆更有意义。
明白了。这很有帮助。谢谢。
感谢你的问题。
接下来是BTIG的Tom Catherwood。
好的。谢谢，大家早上好。想回到Eric关于资产处置的问题。对于已完成或签订合同的5.42亿美元交易，价格是否高于2月份确定的原始非核心资产池，还是你们最终出售了比最初计划更多的资产？
早上好，Tom。这是个很好的问题。我认为2月份制定计划时，市场仍然非常具有挑战性，但我们觉得对于较小的资产，我们能够取得一些进展。事实是，我们不清楚进展速度会有多快。我们认为年内情况可能会改善，实际上也确实改善了，现在仍在继续改善。但如我之前所说，如果资产销售少得多，我们可能会处于完全不同的情况。至于价格，两者显然相关，我们最终的结果与预期完全一致。
如我所说，我们希望释放NAV（资产净值）或出售能够释放价值的资产，价格与NAV一致或非常接近。这主要指向较小的资产，总体资本化率乃至个别资本化率都与我们出售这些资产的混合资本化率一致，约为5.1%。
剔除土地后，这正是我们预期或希望的水平。
明白了。那么，既然价格达到了预期，这是否意味着销售指引增加1.5亿美元是因为出售了比最初计划更多的资产？如果是这样，是市场恢复到现在可以出售这些资产的程度，还是随着销售速度快于预期，你们重新评估并将更多资产划入非核心战略销售类别？
两者都有一点。如我所说，对于较大的资产，目前仍存在流动性折价。随着资本流动，情况似乎在改善，这种折价可能会随着时间的推移减少甚至完全消除。但我认为两者都有——过去几个月市场状况有所改善，现在仍在改善，我们不断评估对股东有意义的替代方案，决定将目标略微提高到6.5亿美元。
明白了。最后一个问题，跟进你关于交易市场改善的评论。Mahbod，你在准备好的发言中提到核心加资本（Core Plus Capital）重新产生兴趣的早期迹象。我假设这既包括商业房地产，也包括特别是多户住宅。能否提供更多细节，是什么推动了这些评论？
是的，众所周知，在过去几年里，尤其是利率以如此快的速度攀升的情况下，之前活跃在市场中的更多核心加资本已转向信贷策略，因为过去几年信贷策略提供了相对更好的风险回报 profile。但随着最近利率略有下降，加上意识到信贷投资不一定能获得与股权投资相同的倍数，我们了解到核心加领域的大门可能正在稍微打开。
至于核心资本，如果你观察那里的情况，Odyssey基金仍在出现净赎回。赎回量有所下降，这可能是一个令人鼓舞的早期迹象。现在说还为时过早。但在核心加方面，肯定有一些机构开始更加活跃，无论是通过基金结构还是单一管理账户进行资本募集，并开始关注更多核心加类型的机会。为什么这很重要？因为在过去几年里，当这两类资本专注于信贷机会时，市场上活跃的资本主要是增值和机会型资本，这显然成本更高，回报预期也高得多，这对核心资产估值有影响。因此，这是一个令人鼓舞的早期迹象，表明情况可能终于开始转变。我们知道，机会型基金的存在就是为了在传统资本来源不可用时提供流动性。过去几年就是这种情况。但这些都是暂时的资本流动动态，最终会随着时间的推移恢复某种常态。
非常有帮助。感谢详细的回答和所有想法。我的问题结束了。谢谢大家。
谢谢，Tom。
问答环节到此结束。现在请Mahbad Nia致闭幕词。
好的，谢谢大家今天的参与。我要感谢团队的辛勤努力，使我们能够公布又一个季度的极其强劲的运营业绩和有意义的战略进展。我们期待下个季度再次向大家更新。
女士们，先生们，感谢你们的参与。今天的电话会议到此结束。你们可以挂断电话，祝您有美好的一天。