Stephanie Ruys de Perez（资本市场与资产管理副总裁）
David R. Lukes（总裁兼首席执行官）
Conor M. Fennerty（执行副总裁、首席财务官兼司库）
Craig Mailman（花旗集团）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler Companies）
Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann Financial Services Inc）
Michael Mueller（摩根大通公司）
感谢您的等候。我叫Bailey，今天将担任您的会议操作员。现在，我谨欢迎各位参加Curbline地产公司2025年第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请按星号和1。现在，我想将电话转给资本市场副总裁Stephanie Royce Perez。
您可以开始了。
谢谢。早上好，欢迎参加Curbline地产公司2025年第三季度业绩电话会议。今天与我一同出席的有首席执行官David Lukes和首席财务官Connor Fenerty。除了今天上午发布的新闻稿外，我们还在公司网站上发布了季度财务补充资料和幻灯片演示文稿，旨在支持我们在今天电话会议中的准备发言。请注意，我们今天的某些陈述可能包含联邦证券法意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与我们的前瞻性陈述存在重大差异。
更多信息可在我们的收益新闻稿和向SEC提交的文件中找到，包括我们最新的10K和10Q表格报告。此外，我们今天将讨论非GAAP财务指标，包括FFO、运营FFO和同物业净运营收入（NOI）。这些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的描述和调节可在今天的季度财务补充资料和投资者演示文稿中找到。现在，我很荣幸向大家介绍我们的首席执行官David Lukes。
早上好，欢迎参加Curbline地产公司第三季度电话会议。首先，我要向整个Curb团队表示感谢，他们不仅交付了又一个强劲的季度业绩，还标志着我们作为唯一一家专注于在美国各地收购顶级便利零售资产的上市公司迎来了一周年纪念日。我们继续在这个独特的资本高效行业中领先，拥有明显的先发优势。在Connor介绍季度业绩之前，我想花点时间回顾一下自Curb Line地产分拆以来我们在头四个季度所取得的成就。
通过单独收购和组合交易相结合的方式，我们已收购了8.5亿美元的资产。我们已签署了近40万平方英尺的新租约和续约，新租约价差平均超过20%，续约价差略低于10%。重要的是，我们的资本支出平均仅为NOI的6%，使我们跻身整个公共REIT行业中资本效率最高的运营商之列，这是便利资产类别的重要标志。很难夸大这种商业模式的优势，但三个关键属性有助于解释为什么我们有信心提供卓越的风险调整后回报。
首先，我们的投资与真实的消费者行为保持一致。与为目的地零售商建造的传统购物中心不同，我们的物业为进行日常 errands的客户服务。根据第三方地理位置数据，三分之二的访客在我们的物业停留时间不到7分钟，通常一天多次返回。这些物业沿着主要交通走廊服务于大型且狭长的贸易区域，而不仅仅是当地社区。事实上，88%的客户居住在一英里以上，近一半居住在五英里以上。这不是本地业务。这就是为什么70%的租户是全国性连锁店，渴望从每天经过我们物业的40,000辆汽车中分得一杯羹。
在高收入市场，供应有限，租户愿意为获得这种宝贵的客流量支付溢价。其次，我们投资于简单灵活的建筑。我们偏爱支持多种用途的简单商铺排，而不是专用建筑。这种灵活性带来了强劲的租户需求、不断上涨的租金和最低的资本支出。我们不做亏损领先交易，不过度投资于租户改善，也不依赖一个租户为另一个租户带来流量。我们的战略很明确：为日常奔波的客户提供便捷通道，并租赁给信用良好、愿意支付高额租金以获取这些客户的租户。
结果是高度多元化的租户基础，只有9个租户贡献超过1%的基本租金，只有一个租户超过2%。强大的租户推动强劲的销售，从而带来高保留率和租金增长，而房东几乎没有投资。这是资本效率的本质，也是我们自由现金流增长的关键驱动力。第三，我们的资产负债表旨在支持我们的增长。我们相信，我们目前拥有美国最大的高质量便利中心投资组合，总面积达450万平方英尺。该资产类别的美国总市场规模为9.5亿平方英尺，是我们当前足迹的190倍。虽然并非所有库存都符合我们的标准，但我们的标准很明确：主要走廊、强劲的人口统计数据、高交通流量和有信誉的租户。在Jon Kattenar的领导下，我们的投资团队每月审核数百个机会。我们有选择的余地，有逐个资产增长的纪律，也有责任通过只收购最好的资产来保持我们的领导地位，即使在便利行业的前四分之一中也是如此。这个市场比我们当前的投资组合大50倍，我们已经构建了团队、资产负债表和运营来实现规模化。
Curbline拥有未来数年实现两位数自由现金流增长所需的所有要素。根据我们2025年第四季度的FFO指引，我们预计FFO同比增长20%，远高于REIT行业平均水平。总而言之，Curbline迅速建立了业绩记录，突显了便利资产类别的深度和流动性。我们最初的2025年指引范围包括5亿美元的便利资产收购。显然，我们的步伐已大幅超过该水平，现在预计2025年投资活动约为7.5亿美元，并有额外增长的潜力。
我对Curbline未来的机会感到非常乐观，因为我们专注于整合分散的便利市场，并为利益相关者提供引人注目的相对和绝对增长。现在，我将话筒交给Connor。谢谢David。
我将从第三季度收益和运营指标开始，然后转向公司2025年指引上调，最后以资产负债表结束。第三季度业绩超出预算，主要原因是NOI高于预期，部分源于租金开始时间以及收购量。NOI环比增长17%，由有机增长和收购共同推动。除了季度运营表现超出预期以及较低的G&A带来一些上行空间外，本季度没有其他重大事项需要说明，突显了Curbline损益表和业务计划的简洁性。在运营指标方面，第三季度租赁量达到创纪录水平，即使在投资组合增长后进行调整也是如此。
总体租赁活动仍然活跃，我们对空间需求的深度感到鼓舞，我们预计这将转化为2025年全年价差与2024年一致。就租赁率而言，上述强劲的租赁量导致环比增长60个基点，达到96.7%，无论格式如何，均处于零售REIT行业最高水平之列。为了说明这一点，今年2月，我们以8600万美元收购了一个包含6处物业、21.1万平方英尺的投资组合。自收购以来仅七个月，仅在该部分物业中，我们就签署了2.8万平方英尺的新租约和续约，将租赁率从收购时的94%提高到96%以上。
这种租赁速度说明了对高质量便利物业的需求水平以及鉴于物业类型的简单格式，租赁可以发生的速度。尽管存在40个基点的无法收回收入逆风，年初至今同物业NOI增长3.7%，第三季度增长2.6%。重要的是，这种增长是在有限的资本支出下产生的，第三季度资本支出占NOI的比例略低于7%，年初至今资本支出占NOI的比例略高于6%。全年来看，我们继续预计资本支出占NOI的比例将保持在10%以下。
关于我们对2025年的展望，我们将FFO指引上调至每股1.04至1.05美元。上调的原因是运营表现好于预期，以及David提到的收购节奏和可见性。该范围中点的支撑因素包括：第一，全年投资约7.5亿美元，第四季度投资将用手头现金支付；第二，现金回报率为3.75%，随着现金的投资，本季度利息收入将下降；第三，G&A约为3100万美元，其中包括根据共享服务协议支付给Site Centers的费用。
请注意，第三季度我们记录了73.1万美元的非现金G&A费用毛额，这被73.1万美元的非现金其他收入所抵消。这种毛额调整是共享服务协议的结果，对净收入的影响为零，只要协议有效，这种调整就会继续，并被排除在上述G&A目标之外。在同物业NOI方面，我们现在预测2025年中点增长约3.25%，但有几点需要说明。与我们的租赁价差类似，同物业池在增长但规模较小，并且是在2024年表现出色的基础上进行比较，仅包括截至2024年12月31日拥有至少12个月的资产，导致更大的非同物业池，由于入住率预期增加，该池的年增长率更快。
此外，2024年第三和第四季度无法收回收入是收入来源。因此，尽管年初至今坏账活动有限且运营非常强劲，但无法收回收入仍将是同比逆风，尤其是在第四季度。关于第三和第四季度之间的变动，由于9月私募发行的资金到位，第四季度利息支出预计将增至约600万美元，利息收入预计将降至约300万美元，G&A预计将增至略高于800万美元。
有关2025年指引和预期的更多细节，请参见收益幻灯片的第11页。以资产负债表结束，Curbline分拆时拥有与公司业务计划一致的独特资本结构。第三季度，Curbline完成了1.5亿美元的定期贷款，并为先前宣布的1.5亿美元私募债券发行提供资金，自成立以来筹集的债务资本总额达到4亿美元，加权平均利率为5%。此外，公司预计在年底左右获得额外2亿美元的私募 proceeds，混合利率为5.25%。
Curbline现已证明能够获得无担保固定利率债务，这与主要收购便利物业的私人买家群体有明显区别。自成立以来资本市场活动的最终结果是，公司预计年底将拥有超过2.5亿美元的现金，净债务与EBITDA比率低于1倍，提供大量干粉和流动性以继续收购资产和扩大规模，从而带来显著的收益和现金流增长，远超过REIT平均水平。现在，我将话筒交回David。
谢谢，Connor。操作员，我们现在准备接受提问。
此时，我想提醒各位，要提问请按星号和电话键盘上的数字1。第一个问题来自花旗的Craig Mailman。您的线路已接通。
谢谢。实际上是Nick Joseph和Craig一起。或许从你最后一点开始，Connor。显然资产负债表状况非常好，但你们确实制定了ATM计划或已实施。那么你们如何看待未来的股权？认识到资产负债表状况良好，但考虑到股票至少相对于NAV的交易价格以及你们看到的收购资本化率。
当然，Nick。早上好。正如你所说，我们在10月1日推出了ATM计划。我们还实施了股票回购计划。
如果你回顾我们的新闻稿，我们只是表示，像所有其他上市公司一样，我们应该拥有所有可用的股权工具。冒着老生常谈的风险，我们关注资金来源和用途，因此如果我们认为某项资本用途通过股权融资具有增值性，我们会考虑，这与其他公共REIT类似，但除此之外，我们拥有大量流动性头寸。我们有显著的内生增长。这有很高的门槛。
所以再次强调，我们关注来源和用途。目前我们尚未进行任何发行，但根据投资前景，情况可能会改变。谢谢。那么最近收购的稳定收益率是多少，与收购时的资本化率相比如何？
Nick？我想说本季度我们的收购，初始资本化率比上一季度略高。我想说，纵观全年，我们的平均资本化率仍在低六区间，这很好地反映了该行业前四分之一资产的交易水平。如果你展望未来几年，稳定收益率实际上取决于市场租金，而市场租金似乎在继续增长，你可以从我们的价差中看到这一点。因此，我不想对未来两到三年的稳定收益率给出具体数字，但迹象表明市值重估正在增长。
谢谢。
下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Todd Thomas。您的线路已接通。
嗨。谢谢。早上好。我想谈谈进入2026年的收购活动 pipeline。您谈到全年7.5亿美元，高于之前的约5亿美元。因此第四季度将增加约1亿美元。我们应如何看待第四季度之后的pipeline？2026年的收购 pace 可能如何变化，以及随着公司在该领域继续活跃，是否看到更多产品进入市场。
嘿，早上好，Todd，我是David。我们正在审核的库存数量每个季度都在增加。我认为John的团队已建立全国性的关系，我们开始看到过去可能看不到的机会。我想说，我们对想要交易和不想要交易的资产具有高度选择性。如果你回想准备好的发言，我知道你说指引最初是5亿美元。到目前为止，年初至今我们已达到6.44亿美元，我们预计全年约为7.5亿美元，但有可能进一步上行。
我认为未来的pipeline将不仅是可见性和交易量增加的结果，也是我们所做的一些组合交易的偶发性结果，这些交易难以预测。它们确实存在。我们正在建立关系，以便在它们进入市场时我们有机会查看。
好的，所以听起来大约5亿美元可能是一个经常性的目标，然后叠加一些更大的交易可能成为推动因素。
我不认为这是我的意思。我说的是我们有信心2025年将达到7.5亿美元，有上行潜力，明年情况待定。但我们非常有信心看到很多我们喜欢的库存。
是的。Todd，正如Dave所说，我认为我们现在已经建立了一个机制，我们对第四季度和明年第一季度有可见性。因此David的观点是，我们现在对未来五六个月有可见性，这与分拆时的观点非常不同。
分拆时。
好的。那么当我们考虑2026年和同店增长算法时，我意识到它正在迅速变化，但混合租赁价差一直处于低两位数现金价差范围。能否提醒我们投资组合的混合年度 escalator 是多少？还有其他我们应该考虑的因素吗？
这是个好问题，Todd。问题的根源在于2025年到2026年的资产池发生了重大变化。好消息是，正如David所说，我们收购的资产具有非常相似的特征。因此2025年资产池和2026年资产池在结构性增长或波动方面没有重大差异。回想一下，分拆时我们说过，我们认为2024、2025、2026年的增长平均将超过3%。2024年为5.8%，2025年我们范围的中点为3.25%，这意味着2026年的增长将与2025年相当稳定。
与2025年相当。因此，关于增长算法，没有您所说的重大考虑因素。这是一家非常简单的公司，损益表非常简单。没有什么需要我们特别指出的。明年不会有重建机会的逆风。没有类似的逆风。所以我不想让它听起来像公式化的。显然，要达到您所说的租赁和交易量等目标需要大量工作。但在入住率中性的基础上，增长水平应该与我们查看的任何同店资产池相当稳定。
如果我回答了您的问题，请告诉我。
是的，很有帮助。好的，谢谢。
不客气。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。您的线路已接通。
嘿，我想回到资本化率的话题。显然你们在考虑IRR，我理解，但或许您可以详细说明，您说低六区间。想知道范围是多少，大型交易和组合交易之间是否有差异。更重要的是，随着你们成立一年，更多人了解这项业务，我们应该如何看待未来12、24、36个月资本化率压缩的可能性？
嘿Ron，早上好，我是David。资本化率，如您所知并提到的，我们根据IRR进行承销。但当然，当资产非常小时，第一年的资本化率可能差异很大。最重要的是，如果存在空置，我们上个季度注意到，我们购买的一些资产有一两个空置单元。但在小型带状中心，这意味着资本化率可能相当低，以弥补空置空间和增长机会。
另一方面，可能有完全稳定的资产，信用良好，增长机会略少，但也是稳定增长的资产，资本支出不多。因此，该行业的资本化率范围可能相当广泛。我的意思是，即使是前四分之一的资产，也可能从低五到高六不等。如果你购买的资产人口统计数据较差，交通流量低，处于 tertiary 市场，你可能会接近七，但这些不是我们感兴趣的资产，这就是为什么我平均下来说是低六，但我想说，考虑到该租金清单的基本面，一项资产与另一项资产可能有100个基点的波动。
是的。Ron，正如David的准备发言所说。第三季度我们略高于六。根据David关于购买一些空置资产的评论，第四季度平均为六又四分之一个百分点。所以这与我们全年购买的情况相当一致。根据David的观点，空置可能导致混合基础上20个基点的波动，但总体稳定。关于您所说的资本化率可能走向，这感觉更多是宏观问题而非行业问题。零售总体上有很多兴趣，我认为这不仅限于便利资产，但我认为这将更多取决于利率而非其他因素。
很好。非常有帮助。回到同店的话题。看，今年入住率一直在上升，所以可能是明年的顺风。但当您看租赁率时，您认为结构上可以达到的上限是多少？
谢谢，Ron。这是个非常好的问题。如果看整个投资组合，我们为96.7%。同物业资产池为97.1%。感觉97%出头可能是峰值。但这并不意味着没有入住率上行空间，因为我们的租赁空置价差比过去七八年跟踪这个投资组合时的历史水平略宽。但David，我不知道你是否有不同看法。感觉200个基点左右的结构性空置可能是合理的价差，这只是租户搬出和重新招租的时间线。
是的。我想补充的唯一一点是，零售投资组合中通常看到的S和O pipeline以及入住率上行空间给出了增长的最高水位线。而我们专门购买具有更高市值调整的较短租赁期限的投资组合的不同之处在于，我们未来的大部分增长将来自续约，而不一定来自入住率。
有帮助。非常感谢。
谢谢，Ron。
下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarp。您的线路已接通。
嘿，早上好。我有两个问题。David，让我回到你刚才关于你们目标中心类型的评论。似乎由于产品稀缺，人们渴望购买有信用或空置问题的资产，以便获得招租机会。当你们查看目标便利中心和交易流时，是否看到很多有潜在信用或空置问题的机会，可以通过淘汰低效率租户、替换他们来推动租金增长，或者便利中心是否没有提供与普通露天购物中心相同的潜力？
早上好Alex。升级信用总是有机会的。但我要说，在更大规模的零售环境中，你可能会特别积极，因为升级租户的好处也有强大的流量驱动力，你需要该流量驱动其他租户。这项业务的独特之处在于，即使是相邻租户之间也几乎没有交叉流量。租户租赁空间是因为他们想靠近进行日常 errands的客户。因此，我们重新招租的意愿相当低。最重要的是，我们拥有能够产生足够利润以支付我们想要收取的租金的租户。
因此，我想说我们不会在改造和商品推广物业方面非常积极。我们会积极在续约时提高租金。这就是我喜欢便利中心的部分原因，因为租赁通常没有大型租户那么多的选择权。因此，我们实际上可以达到继续增长的市场租金。
好的，第二个问题是您经常谈论收益增长的一致性，显然您通过资产负债表和使用债务及现金进行相互融资来实现这一点。但当我们考虑与隐含资本化率的价差时，您是否认为为了实现您渴望的两位数收益增长，您将始终保持正价差？或者您的观点是，您可以在隐含资本化率内购买，但通过租金增长使资产增值？
Alex，我是Connor。我将尝试回答，请告诉我是否解决了问题。我们分拆时的业务计划是在五年内每年投资5亿美元，这将带来两位数增长，无需额外股权。如果五年计划期间股权具有增值性，我们会考虑，这将延长该时间线或增加增长 profile。关于我们如何构建Todd所说的增长算法，我们的观点是，我们可以在五年期间购买100个基点的债务价差交易，这与过去30年的债务价差一致，与高质量资产相符。
如果价差压缩，显然会影响相对增长。但我们有其他杠杆可以拉动，David提到的一点，Ron的问题是，我们可以产生相当有吸引力的入住率中性同店增长，并相对于企业产生大量自由现金流。这两个因素是强大的增长驱动力，使我们能够产生优于同行或REIT行业平均水平的增长。您问题的根源是，如果价差压缩，显然会影响相对增长。
但我们有其他杠杆可以帮助。最后一点是关于G&A。我们仍在五年业务计划的后半段扩大G&A负担。我们开始扩大该G&A负担，这也非常有影响。所以这是一个复杂的问题。如果我在解决，请告诉我。但有很多杠杆我们可以拉动。但毫无疑问，投资价差对我们和其他极度增长的公司一样有影响。
但最终Connor，我听到您说的是您的重点是FFO增长，而不是同店。重点是提供两位数增长。好的，只是想确认。
是的，当然。我的意思是，它们应该相关，我们的同店增长，记住我们的整个资产池都在其中。没有重建 pipeline。增长没有起伏。所以当然，这对我们很重要。David表达有机增长 profile 的强大性对我们很重要。但在业务计划的大部分时间里，推动FFO增长最大比例的是外部增长和扩大我们的费用负担。所以我们关注它。这对我们很重要。但在我们进入业务计划几年之前，我们对有机增长的依赖较少。
谢谢。
不客气。
下一个问题来自Landenberg的Floris van Dychkum。您的线路已接通。
嘿，早上好各位。谢谢接听电话。关于您的选择权问题。我实际上看不到本季度您的租赁活动中有多少百分比是选择权续约，通常是多少，以及您如何考虑未来限制租户的能力？
早上好Flores。我想说，总体而言，拥有选择权的大型全国性连锁店的选择权租金与行业其他部分一致，即每五年10%。不同之处在于，他们通常在原始期限中没有那么多选择权。因此，如果房东签订五年期协议，附带五年选择权，或十年期协议，附带两个五年选择权，当我们购买资产时，查看租赁期限，我们倾向于进入第一个选择权甚至第二个选择权。因此，与拥有五六个选择权（大型商店相当常见）相比，我们往往能够捕获更多增长。
是的，Flores，只是为了扩展这一点。您问题的原因可能是为什么您的价差低于10%。请记住，我们每年获得固定增长，这与锚定租户不同，后者在很长一段时间内持平，然后20、30、40年后大幅上涨。这就是为什么我们也采用直线租金。您可以看到续约时接近20%。所以我们今天在租赁过程中实现了一些市值重估。
但之后我们在20年后又有机会。谢谢。所以我认为您的同行每个季度约40%的租赁活动是选择权。您的投资组合今天是否类似，或者略低，您预计未来会更低？Flores，我没有确切数字。我的意思是，我们偏向全国性租户。所以我打赌我们略低，但我现在手头没有这个数字。
谢谢Connor。我的第二个问题，我注意到您的收购中有一些大型资产。我认为Mockingbird Central约8万平方英尺，Spring Ranch 4.4万平方英尺。您能否谈谈这些收购的理由？它们与投资组合中的其他资产有何不同？
Floris，我是David，资产规模在很多情况下与某人在特定子市场获得的分区有关。通常你看到的我们购买的资产要小得多，但有些位置。Boca Raton是另一个例子。几年前我们购买了一个大型资产。如果你在供应高度受限的市场，许多当地的日常购物业务集中在特定分区区域。因此，在一些高密度市场，你会有更大的资产。
老实说，对我们来说，最大的区别是当我们查看这些类型的资产时，我们非常小心地了解消费者为什么来这里，他们的出行 generation 是什么样的。我们想要几乎不受大型租户控制的物业。因此，即使资产较大，通常也由小型租户组成。
那么您不担心由于供应限制，您有太多商铺空间需要租赁吗？
是的，更像是，如果你考虑美国的主要通道，比如芝加哥的Roosevelt Road或凤凰城的某个通道，你会看到资产沿着长通道分布。但在某些分区不同的旧市场，不是线性分区，而是集中的口袋分区，你最终会在交叉路口集中相同数量的库存，而不是长通道。
好的，谢谢David。
谢谢Loris。
下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。您的线路已接通。
是的，嗨。我想知道您在收购中面临的机构竞争组合在过去几个季度是否发生了重大变化？第二个问题，竞争对利率变化的敏感度如何，比如10年期国债收益率低于4%？
Mike，我先回答第二个问题。我认为竞争确实受利率影响。我们竞标的大多数竞争对手是杠杆买家。这可能是小家庭、当地投资者，也可能是使用顾问或运营商的私募股权基金甚至机构。债务部分很重要。因此，我认为他们比我们更容易受到影响，因为我们仍然是少数现金买家之一。因此，在收购方面，我们作为交易对手相当有吸引力，因为我们不依赖利率。
至于竞争，该领域肯定有竞争。我的意思是，这些资产在进入市场时受到广泛关注。我上个季度说过，我们约一半的库存是场外交易。这确实来自关系，我们有机会在资产广泛营销之前收购。我认为这是赢得的地位，如果你有遵守承诺和完成交易的声誉。因此，预售或场外交易是我们重要的库存来源。但我们确实看到竞争。
是否比一年前显著增加。我不想说市场上有很多资产。我们倾向于关注质量前四分之一。其他人关注中或后四分之一。所以该行业需求很大。但我不会说过去12个月竞争有惊人差异。
明白了。谢谢。
谢谢Mike。
谢谢。此时没有更多问题。David Luks，我将话筒交回给您。
非常感谢各位的参与，我们下个季度再聊。
谢谢。今天的演示到此结束。您现在可以断开连接。