罗伯特·巴顿（执行副总裁兼首席财务官）
亚当·威尔（总裁兼首席执行官）
梅莉安娜·莱弗顿（副总法律顾问）
史蒂夫·森特（写字楼物业高级副总裁）
阿比盖尔·雷克斯（圣地亚哥多户住宅副总裁）
托德·托马斯（KeyBanc资本市场）
伦尼·派尔（格林街顾问公司）
马特（摩根士丹利）
各位早上好，欢迎参加美国资产信托公司2025年第三季度财报电话会议。所有参会者均处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键加零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，您可以按星号键加一键（使用按键电话）。要撤回问题，请按星号键加二键。现在，我想将发言权交给美国资产信托公司的副总法律顾问梅莉安娜·莱弗顿。请开始。
谢谢，早上好。本次财报电话会议上的陈述包括基于当前预期的前瞻性陈述，这些陈述受公司向SEC提交的文件中讨论的风险和不确定性影响。请注意不要过度依赖这些前瞻性陈述，因为实际事件可能导致公司业绩与这些前瞻性陈述存在重大差异。昨天下午，美国资产信托公司的 earnings 发布稿和补充信息已通过8-K表格提交给SEC。两者现在都可在其网站americanassetstrust.com的投资者部分查阅。现在，我很荣幸将电话交给美国资产信托公司总裁兼首席执行官亚当·威尔。
谢谢。各位早上好，感谢大家今天参加我们的会议。在美国资产信托，我们始终专注于纪律性和一致性执行。我们的垂直整合平台、高质量沿海资产组合以及审慎的资本配置方法继续提供韧性和机会。一如既往，我们专注于跨周期为股东创造长期价值。第三季度，运营资金（FFO）为每股摊薄0.49美元，略高于我们的内部预测，这得益于持续的租赁进展、严格的费用管理以及坏账准备金的最低限度使用。全组合同店净经营收入（NOI）第三季度略有下降，年初至今增长近1%，坦率地说，这与我们所描述的转型年相符。
收款情况依然强劲，我们的团队继续在所有资产类别中尽最大能力执行。整体经济背景喜忧参半。经过两年的波动后，利率已显示出稳定迹象，通胀有所缓和但仍高于长期目标，消费者信心有所减弱，但可能低于一些人的担忧。与此同时，商业房地产资本市场活动仍然相对低迷。在这种背景下，我们拥有不可替代的沿海资产、维持强劲资产负债表以及通过完全整合平台运营的战略继续很好地为我们服务，突显了我们长期方法的持久性。
转向资产组合更新，写字楼 sector 仍然具有选择性，而我们仍然是这一精选集合的重要组成部分。租户专注于位置优越、设施完善且由机构管理的资产，我们的投资组合旨在满足这些需求。我们的写字楼投资组合本季度末出租率为82%，同店写字楼投资组合出租率为87%，其中5%的写字楼投资组合包括已签署但尚未开始支付现金租金的租约。尽管First and Main、Torrey Reserve和14 acres有近160,000平方英尺的已知搬出，本季度同店写字楼NOI仍实现正增长，超出预期。
本季度我们完成了约180,000平方英尺的写字楼租赁，现金基础上的可比租金价差增长9%，直线基础上增长18%，这表明即使在竞争环境中，我们的一流建筑仍然能够吸引租户。重要的是，尽管在我们的市场中完成写字楼租约的时间有所延长，但我们并未因此失去交易。租户只是在这些方面更加谨慎。进入第四季度，我们已有超过25,000平方英尺的已签租约，另有56,000平方英尺处于租赁文件阶段，新的La Jolla Commons塔楼有超过数十万平方英尺的提案活动。
季度结束后，我们就另外8%的空间执行了租约或已将租约纳入文件，另有15%的空间已发出提案。随着参观和RFP活动的增加，势头明显增强，我们对后续将有更多租赁持乐观态度。同时，新的Travis Y Card餐厅将于今年晚些时候开业，将进一步增强园区本已强大的设施套餐。结合UTC地区A级大面积空间的稀缺性，我们相信这使我们能够在全国最健康的写字楼子市场之一捕捉需求。在旧金山的1 Beach Street，我们看到参观活动持续，并且正在就大楼部分空间进行积极谈判。
尽管旧金山仍在复苏中演变，但有令人鼓舞的迹象表明，像我们这样的高质量物业的租户参与度有所提高，我们相信选择性需求最终会流向我们的资产。这只是时间问题。我们的零售投资组合继续表现良好，这要归功于我们中心的强劲消费者支出。在全国范围内，零售空置率接近历史低点，新建设几乎不存在，要价租金继续上涨。季度末，我们的零售投资组合出租率为98%，其中2%已签署但尚未开始支付现金租金。第三季度，我们完成了超过125,000平方英尺的新租和续租，现金基础上的价差增长超过4%，直线基础上增长21%。
同店NOI比可比期间减少约40万美元，主要反映费用报销的金额和时间安排，以及来自Party City的租金损失和At Home因破产导致的租金减少。尽管如此，租户销售额和客流量仍然稳定，得益于有利的人口统计数据、弹性就业和有限的新供应。在我们的市场中，我们的重点仍然是确保一流零售商、维持高入住率并随着时间的推移继续推动租金增长。圣地亚哥的多户住宅表现反映了市场消化新供应的动态。租金增长有所放缓，但我们的综合平均租金仍然为正，入住率在本季度末高于去年同期，尽管我们进入了季节性较慢的租赁期。
季度末，我们的圣地亚哥社区（不含我们的RV公园）出租率为94%，根据最近的租赁势头，目前接近95%。同店表现受到较高让步、军事部署相关搬出（影响我们南湾资产中近30个单元）、太平洋岭因近期政府政策导致的国际学生入住率下降以及某些物业支出时间安排的显著影响。我们实现了续租租金增长5%，新租租金增长2%，综合增长4%。剔除新收购的Genesee公园，波特兰的综合租金增长为3%。
Hassle O on 8th季度末出租率为91%，实现1%的小幅综合租金正增长。尽管市场继续吸收新交付物业并面临可负担性挑战，但我们对稳定的租赁活动和强劲的保留率感到鼓舞。展望未来，Hassalo街对面正在建设的4,000个座位的现场音乐场馆计划于2027年开业，将增加活力并帮助推动持续需求。我们认识到多户住宅租赁百分比和租金水平仍有改善空间，我们的团队继续专注于提高入住率和捕捉长期租金增长。在威基基海滩步道（Waikiki Beachwalk），我们的零售部分继续符合预期，而我们的Embassy Suites由于旅游业疲软和激烈的费率竞争而表现滞后。
在瓦胡岛，游客 arrivals 低于去年水平，反映了美元走强和来自其他目的地的竞争加剧。此外，酒店还受到劳动力和公用事业成本压力的进一步影响，我们的客户群（更注重成本）更敏锐地感受到了经济不确定性的影响。值得注意的是，在过去三个月中，夏威夷主要酒店下超过5亿美元的租赁权益以4%或更低的收益率易手。这一活动突显了拥有我们所有夏威夷资产下的完全所有权（fee simple）的长期实力和稀缺价值。
我们对这一不可替代物业的长期吸引力充满信心，并在此期间谨慎管理成本和收入机会。我们的优先事项保持不变：将包括La Jolla Commons和One Beach在内的写字楼投资组合的租赁势头转化为已签租约；在写字楼和零售租赁中维持正租赁价差；随着供应被吸收，支持我们多户住宅投资组合的稳定入住率和租金增长。同时，我们严格管理费用并保留灵活性以利用未来机会。所有这些都反映了我们为股东创造长期价值的纪律性、韧性方法。
最后，我很高兴地分享，董事会批准了第四季度每股0.34美元的股息，将于12月18日支付给12月4日登记在册的股东。最后，我要感谢公司各地团队的奉献和执行。他们的辛勤工作继续将美国资产信托定位为跨周期执行。现在，我将电话交给鲍勃。
谢谢亚当，各位早上好。第三季度FFO为每股摊薄0.49美元，归属于普通股股东的净收入为每股摊薄0.07美元，本季度总收入为1.1亿美元。业绩环比总体稳定，各部门略有差异，主要反映已知的写字楼搬出、费用、时间安排以及夏威夷旅游业疲软趋势。具体而言，FFO从第二季度到第三季度下降3美分反映了五件事。第一，写字楼贡献略有下降，原因是先前披露的First in May租约到期和贝尔维尤市中心租户终止（尽管通过立即回填实现现金为正，但由于冲销剩余直线租金导致缺口影响）。
第二，零售业绩反映了第二季度确认的物业税退款在第三季度未重复。第三，太平洋岭的家庭基础租金因夏季学生搬出而下降，Hassell因波特兰供应过剩而下降，以及全组合运营费用上升。第四，瓦胡岛旅游业疲软和费率压力。第五，部分被本季度确认的110万美元租约终止费抵消。让我们谈谈所有 sector 的同店现金NOI。2025年第三季度同店现金NOI总和与2024年同期相比下降0.8%，这总体符合我们对转型年的预期。
按部门划分第三季度（与2024年第三季度相比），我们的同店写字楼投资组合NOI增长3.6%，得益于贝尔维尤市中心物业的租金开始和更高租金，以及Torrey Reserve租金减免的到期。我们的同店零售投资组合NOI下降2.6%，主要受亚当提到的信用相关租金损失以及费用报销时间安排的驱动。我们的同店多户住宅投资组合NOI下降8.3%，反映了圣地亚哥的供应阻力和特定物业的费用压力。我们的同店混合用途投资组合NOI下降10%，主要由威基基Embassy Suites低于预期的入住率和平均日房价（与2024年第三季度相比）驱动。
2025年第三季度付费入住率下降5.5%，2025年第三季度每可售房收入（RevPAR）为298美元，下降11.7%，平均日房价（ADR）为381美元，下降5.4%，2025年第三季度净经营收入约为270万美元，下降90万美元。这些结果与我们在夏威夷威基基的 compsat 中的其他酒店相似。我们认为这些宏观经济压力是短期的，不反映长期基本面，我们对夏威夷酒店的长期表现保持信心。事实上，根据日本国家旅游组织的初步数据，2025年8月日本国民出境旅游人数达到160万，同比增长14%。
这是今年迄今为止最高的月度出境量，相比疫情前的2019年8月210万的水平，出境流量现已恢复至近80%。出境旅游的轨迹明显向上。8月的强劲表现反映了夏季假期期间被压抑的休闲需求、燃油附加费下降以及日本两家国家航空公司增加的座位容量。夏威夷仍然是日本旅行者最向往的海外目的地之一，出境市场的复苏趋势直接有利于我们的物业以及威基基和周边岛屿的其他物业。日本航空（JAL）和全日空（ANA）的前瞻性趋势表明第四季度需求持续，我们预计随着出境量接近疫情前水平，这一势头将延续到2026年冬春季。
鉴于其强大的品牌资产、文化亲和力和增加的促销活动，夏威夷有望在复苏中占据更大份额。现在谈谈流动性，转向资产负债表。截至第三季度末，我们的总流动性约为5.39亿美元，包括约1.39亿美元的现金及现金等价物和4亿美元的循环信贷额度可用额度。我们的净债务与EBITDA比率在过去12个月基础上为6.7倍，季度年化基础上为6.9倍，我们致力于将杠杆率降至长期目标5.5倍或更低。我们的利息覆盖率和固定费用覆盖率在过去12个月基础上均约为3.0倍。
谈谈2025年指引，我们将2025年全年FFO每股指引范围上调至1.93至2.01美元，中点为1.97美元。这比我们在2025年第二季度发布的先前指引中点1.95美元增加了2美分。上调主要反映年初至今的业绩表现。能否达到该范围的高端取决于当前因信用风险而预留的租户的持续租金收取、多户住宅需求增加和费用控制、威基基Embassy Suites近期旅游趋势的加强。
这些因素共同代表上行潜力，我们将随着 year 的进展继续密切监控每一个因素。提醒一下，我们在这些准备好的发言中的指引包括任何未来收购、处置、股票发行或回购、债务再融资或偿还的影响（已披露的除外）。我们致力于透明度，将继续提供对季度业绩和影响我们展望的关键假设的清晰见解。此外，请注意，今天讨论的任何非GAAP财务指标（如净经营收入或NOI）在我们的 earnings 发布稿和补充材料中已与最直接可比的GAAP指标进行调节。
现在，我将电话交回给操作员进行问答环节。
女士们，先生们，现在我们开始问答环节。再次提醒，要提问，请按星号键加一键（使用按键电话）。要撤回问题，请按星号键加二键。如果您使用扬声器电话，我们请您在按键前拿起听筒，以确保最佳音质。再次提醒，按星号键加一键加入提问队列。我们将暂停片刻整理名单，今天的第一个问题来自KeyBanc资本市场的托德·托马斯。
请提问。
嗨，各位早上好。我是AJ，代表托德提问。感谢你们回答我的问题。亚当，也许先从你开始，感谢你在开场发言中提到的租赁情况，但能否进一步说明一下La Jolla Commons 3和1 Beach Street资产的预期稳定时间表。
好的，当然。我会让史蒂夫提供更多见解。但正如我提到的，我们最近看到了更多活动。因此，尽管很难确定实际稳定日期，但我们感觉势头正让我们比过去几个季度更快接近那个日期。不过，史蒂夫，也许你可以对这两个资产补充更多细节。
当然。正如亚当提到的，我们上周刚刚与一家国际银行签署了租约。还有另外两家处于租赁文件阶段。一家是法律领域的科技公司，另一家是高端保险公司。然后我们还有两个提案，总共17,000平方英尺。我们还有另一个9,000平方英尺的 spec 套房有两个竞争对手。沿着这些思路，我们正在建设更多的 spec 套房。我们还有几个 spec 套房正在建设中，交付的空间已经准备好，只需 minor 修改，这确实取得了成效。我们签约的银行进入了一个只需 minor 修改的 spec 套房，其他潜在租户大多需要尽快使用空间。
因此，建设好空间并准备好进行 minor 修改真的很有效。签约的租户正在支付租金，他们想要最好的，并且愿意为此支付溢价。所以我们在租金方面达到了目标。因此，我们对活动的增加感到非常鼓舞。正如亚当所说，完成餐厅和我们正在添加到园区的主要会议中心后，26年的势头将非常强劲。至于One Beach，我们很兴奋。
我们昨天刚刚将第一笔交易转换为租赁文件，今天将发出租约，希望在本季度末签署。实际上，我们还有另一个潜在租户对同一空间感兴趣。所以我们正在处理这个情况，并且有强劲的参观活动。它真的正在成为一个AI中心。杰克逊广场的北 waterfront 有一个关键租户在至少两个街区外签约，这确实在该位置创造了一些吸引力。有趣的是，我们与竞争同一空间的两家公司的首席执行官交谈过。他们都住在附近，可以步行上班。所以它真的正在成为这个新的中心。位置非常好，他们喜欢它。此外，两家公司都看了很多空间，看了竞争项目，认为所有这些都是大宗商品空间。
当他们来到One Beach时，他们说这不一样。这是我们第一个愿意站出来提出报价的。所以我们对这种反馈感到鼓舞。因此，正如亚当所说，我们对两者的稳定更有信心。我们无法准确预测何时，但比我们上次谈话时所说的要早。
明白了。是的，史蒂夫，感谢你提供的细节。那么，我想继续谈租赁，我知道你们在本季度谈到了租约。展望26年，有没有我们应该知道的已知搬出情况？
哦，当然有。嗯，它们还不是已知的。我们有一些正在预测的，大约180,000平方英尺的租户将在该区域到期。一个案例是，让我们看看，基因泰克（Genentech）目前在三层楼。他们正在考虑退回一层，尽管我们质疑这是否会发生。所以这将在未来六个月左右显现。我们在Lloyd 700有一个整层的医疗诊所，我们知道它会回来。所以我们有108,000平方英尺的不确定性。我们不确定结果如何，但我们背后有非常强劲的租赁活动。
因此，我们能够很好地应对这些趋势，尽管可以说我们是逆流而上。但在本季度失去70,000平方英尺的已知退回后，我们的出租率仅下降了10个基点。因此，我们的新租赁活动正在加速，本季度已知退回降至约23或24,000平方英尺。所以我们认为明年入住率将转为对我们有利。
明白了。感谢你们的时间，各位。谢谢。
谢谢，AJ。
下一个问题来自格林街顾问公司的伦尼·派尔。请提问。
嘿，各位早上好。感谢回答问题。我知道你们提到多户住宅投资组合受到圣地亚哥新增供应以及更高让步的影响。想了解一下你们认为该 sector 今年的收尾情况如何。是否预计让步方面会有所缓解？我相信你们提到了投资组合最近租赁有所加强。所以想了解同店NOI今年的收尾情况可能如何。
是的，我的意思是，首先，圣地亚哥多户住宅市场我们认为基本面仍然具有韧性。但正如我提到的，短期NOI受到更高运营费用和部分新增供应的影响。我们确实取得了一些租赁进展。也许阿比盖尔可以从总体上分享一下。我不确定我们是否已将其纳入年底NOI预测。所以我们在这方面的表述需要谨慎。但是阿比盖尔，你能否评论一下过去几周我们圣地亚哥多户住宅的增量租赁情况？
嗨，早上好。我们目前出租率为95%。季度末，特别是在太平洋岭，我们看到圣地亚哥大学（USD）的学生最近为即将到来的冬季和春季学期签订租约，这对我们来说非常鼓舞人心，因为进入传统上较慢的租赁季节，我们发现人们更早而不是更晚地锁定单元。然后在我们的其他社区，整体租赁进展顺利，特别是在Loma Palisades和Genesee公园。那里的租赁有所回升，在通常历史上较慢的租赁期，我们的出租率再次达到96-97%。
正如亚当提到的，我们将此归功于维护良好的社区。我们的物业位于圣地亚哥最好的邮政编码区域。还有我们出色的社区运营团队。因此，我们对年底和本季度末的租赁保持乐观。
是的，伦尼，我们预计随着供应被吸收和费用正常化，稳定性将有所改善。这是我们的预期展望。
是的。伦尼，最后一个问题。我们三个人在这里讨论这个。在圣地亚哥，记住太平洋岭就在圣地亚哥大学对面。所以我们每年6月、7月、8月都会经历租户搬出的低谷。然后通常会强劲回升。但正如阿比盖尔所做的出色工作，我们的入住率保持良好。在租金方面，我们在圣地亚哥与任何其他多户住宅一样具有竞争力。但我认为总体而言，人们感受到运营费用的压力，不仅是我们，其他多户住宅也是如此。而且与Mission Valley相比，竞争中存在让步。所以我们正在尽最大努力。我认为我们与其他多户住宅没有什么不同。
太好了。感谢所有这些细节。那么也许问史蒂夫一个问题。主要是写字楼租赁方面表现不错的季度。希望你能详细说明你看到哪些租户行业最活跃。那将非常有帮助。
你知道。旧金山主要是AI，并且出现了新的AI联合办公运营商。但在很大程度上是AI驱动的。在贝尔维尤我们也看到了一些。但我们也看到了广泛的其他类型租户。例如，我们有一家法律行业的科技公司在Tower 3签订了租约。我之前提到过Tower 3有一家保险公司，专门服务超高净值人群。
让我想想，我们有金融行业的，在First in Maine和波特兰有一家公司，他们刚刚对我们正在处理的牙科诊所进行了估值。所以很有趣，真的是各种各样的优质租户，还有律所等等。
太好了。谢谢所有回答。
谢谢，伦尼。
再次提醒，如果您想提问，请按星号键加一键。要撤回问题，请按星号键加二键。下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请提问。
嘿，各位，我是马特，代表费兰提问。只是好奇，你们谈到了有兴趣租赁空间的租户类型。能否谈谈不同子市场之间的租赁趋势？是否有某些市场看到更集中的兴趣，还是普遍分布。
这是对质量的追逐。所以我不会按市场来谈。每个市场都是混合的。并非所有船只都在上升，所以活动确实倾向于流向最佳物业，以及随时可用的空间。我看到的最大趋势是租户不想等待装修（TI）。我们交谈过的每个租户代表经纪人都说我们的 spec 套房策略和随时可用空间的做法是正确的，结果不言而喻。今年到目前为止，我们约38%的交易是在 spec 套房完成的。我们约40%的空置率通过 spec 套房解决。这些都是小空间，平均3-4,000平方英尺。所以风险很低。
我们建造它们，随时可用，最多只需 minor 修改，而且设计将比租约期限更持久。如果看我们续租的TI成本，非常低，因为我们已经建造了空间，重新出租不需要太多工作。
明白了，谢谢。那么作为后续，能否谈谈未来几个季度写字楼入住率的轨迹？你们看到租赁势头，想知道这如何转化为2026年的入住率。谢谢。
目前新租赁约占我们活动的70%，这对弥补任何已知退回是个好兆头。第三季度是已知退回较少的季度，所以我们应该能取得不错进展。而且你知道，我们现在不再看同店数据，而是整个组合的82%，包括Tower 3和1 Beach Street。所以情况就是这样。1 Beach Street本身将对入住率有很大影响。Tower 3，正如我所说，势头正在增强，我认为2026年将是非常强劲的一年。所以我认为2026年入住率将转正。我不能说具体幅度，但新租赁很强劲。正如亚当提到的，有数十万平方英尺的提案，这是我记忆中最大的数字。如果我们按预期完成本季度，这将是自2018年我来到这里以来的第二好年份。
马特。我们将在下次电话会议中提供更多关于写字楼 sector 入住率预期的可见性。所以到年底我们会对此进行更深入的分析。
明白了。谢谢你们的时间，各位。
谢谢。
女士们，先生们，至此，我们将结束今天的问答环节。我想请亚当做总结发言。
感谢你们的持续支持。我们希望你们和我们一样享受这次电话会议，并希望你们有美好的一天。谢谢大家。
至此，今天的电话会议和演示结束。感谢您的参加。现在您可以挂断电话了。