布伦丹·迈奥拉纳（执行副总裁、首席财务官）
泰德·克林克（总裁、首席执行官）
布莱恩·利里（执行副总裁、首席运营官）
塞思·伯奇（花旗集团）
布莱恩·赫克（富国银行）
罗布·史蒂文森（詹尼·蒙哥马利）
尼克·希尔曼（贝尔德）
迪伦·布尔津斯基（格林街）
罗纳德·卡姆登（摩根士丹利）
各位早上好，感谢大家参加今天的海伍兹地产公司2025年第三季度业绩电话会议。我是里根，今天将担任主持人。在今天电话会议的陈述部分，所有线路将被静音，最后将有问答环节。如果您想提问，可以按电话键盘上的星号1。现在，我将把会议交给我们的主持人——执行副总裁、首席财务官布伦丹·迈奥拉纳。请开始。
谢谢操作员，各位早上好。今天早上和我一起参加电话会议的有我们的首席执行官泰德·克林克和首席运营官布莱恩·利里。为方便起见，今天的准备发言已发布在网上。如果您尚未收到昨天的收益报告或补充材料，两者均可在我们网站的投资者部分（highwoods.com）上获取。在今天的电话会议中，我们的回顾将包括非GAAP指标，如FFO、NOI和EBITDARE。该报告和补充材料包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节表。今天电话会议中发表的前瞻性陈述受风险和不确定性影响。
这些风险和不确定性在我们的新闻稿以及SEC文件中已有详细讨论。如您所知，实际事件和结果可能与这些前瞻性陈述存在重大差异，公司没有义务更新任何前瞻性陈述。最后，我们知道你们中的许多人将参加12月在达拉斯举行的NAREIT年度会议。我们将于12月8日（星期一）下午举办物业参观活动，展示我们在达拉斯上城的投资组合。如果您中有任何人想参加此次参观，请告知我们。话不多说，我将把电话交给泰德。
谢谢布伦丹，各位早上好。我们进入2025年时重点关注以下战略优先事项：通过租赁核心空缺职位，确保运营投资组合中的嵌入式NOI增长潜力；通过租赁我们四个已完工但尚未稳定的资产，捕捉开发 pipeline 中的嵌入式NOI增长潜力；继续我们经过验证的策略，将资本从资本支出密集型的非核心资产中回收，转向更高质量、更高增长、位置更好的物业，这些物业具有更强的长期现金流；以及维持强大且灵活的资产负债表。本季度，我们在每个优先事项上都取得了重大进展，并相信在未来几个季度，我们有机会进一步显著推进我们的进展。
首先，我们的第二代租赁量强劲，在我们称之为核心四大运营物业中签订了几项规模可观的新租约，这些物业的空置率较高——亚特兰大的Alliance Center以及纳什维尔的Symphony Place、Park West和Westwood South。我们签署了超过100万平方英尺的第二代租赁量，其中包括326,000平方英尺的新租约。我们的租赁量已经连续八个季度保持强劲。这些强劲的租赁量使我们的租赁率比季度末的入住率高出340个基点，这解释了为什么我们有信心到2025年底及整个2026年入住率会上升。
今年2月，我们曾表示，我们的核心四大物业在2025年展望之上有约2500万美元的稳定NOI上行空间。到季度末，我们已通过已签署的租约锁定了超过50%的上行空间，并有望再锁定25%。除了强劲的租赁量外，随着办公室用户面临由资金充足的房东拥有的高质量空间供应减少，定价能力开始改善。这体现在净有效租金的增长上，本季度达到了我们的历史最高水平。长期以来，我们一直将净有效租金视为基础租金经济性的最佳指标，过去四个季度的净有效租金比2019年的平均水平高出18%。
其次，我们在开发 pipeline 中签署了122,000平方英尺的租约，使租赁百分比从上个季度的64%上升至72%。这意味着我们现在已经为四个已完工但尚未稳定的开发物业的3000万美元稳定年度未来NOI增长潜力中的70%以上签署了租约。此外，我们有强大的潜在租户渠道，有望在未来几个季度将租赁百分比进一步提高。我们预计这些物业将成为2026年和2027年NOI增长的主要驱动力。第三，我们积极开展投资活动，以1.115亿美元的总投资收购了夏洛特上城BBD的Legacy Union停车场，并以1600万美元出售了里士满的一项非核心物业。
Legacy Union停车场的资金通过非核心资产处置收益、通过我们的ATM计划发行普通股的收益以及增量借款的组合，以杠杆中性的方式提供。自8月份收购该停车场以来的短时间内，我们签署了一个16,000平方英尺的底层零售客户，并从一位不是我们Legacy Union投资组合租户的企业用户那里获得了150个额外的月度停车者。考虑到停车场所有权相关的有限资本支出，以及70%的预计收入的加权平均合同期限约为9年，我们认为我们的投资代表了出色的风险调整回报。
第四也是最后一点，我们的资产负债表状况良好。本季度，我们将2027年之前唯一的合并债务到期日延长，这使我们在评估未来投资机会时有足够的灵活性，这些机会将显著提升我们的投资组合质量和BBD位置。转向本季度，我们实现了每股0.86美元的FFO。我们再次上调了FFO展望的中点——这是我们连续第三个季度上调，增加了我们2025年的展望。FFO中点现在比我们2月份提供的初始展望高出0.08美元，我们还将同物业现金NOI展望的中点上调了50个基点，而我们年底入住率展望表明在今年最后三个月有显著的上行空间。
除了更新我们的财务和运营展望外，我们还更新了投资活动展望，这表明未来几个季度可能会有大量的资产回收。我们强调了未来几个季度可能有高达5亿美元的收购和处置。今年到目前为止，我们已经收购了两处物业，两者都是高质量、位置优越的资产，具有显著的长期增长潜力。这些资产都是场外收购的，估计合并现金NOI收益率约为8%。在考虑到Legacy Union最近的租赁活动和额外月度停车者带来的上行空间后，我们有健康的额外收购机会渠道，同时有众多非核心物业处于不同的营销阶段待售。
通过这些资产回收机会，我们可以在未来几个季度在进一步加强我们的投资组合质量、增长率和现金流方面取得重大进展。类似于我们在过去十年中完成的其他主要资产轮换，总而言之，我们对海伍兹未来几年感到极为兴奋。我们预计，从整个运营投资组合和开发 pipeline 中已签署但尚未开始的租约中实现强劲的嵌入式NOI增长。并且我们有强大的租赁前景，可能会推动我们未来的嵌入式增长更高。随着已签署的租约转化为入住率，我们看到了更高收益和现金流的明确途径，以及我们2650万平方英尺投资组合的显著价值创造。
此外，我们看到有更多机会出售旧的非战略性物业，这些物业的风险调整回报不符合我们的目标，并将这些资本回收用于我们市场BBDs中的高增长资产和有吸引力的风险调整回报。凭借我们经过验证的策略和强大的资产负债表，我们完全有能力执行未来的机会。布莱恩。
谢谢泰德，各位早上好。感谢大家的参与。我们以创造卓越环境和体验为中心的“值得通勤”战略继续使海伍兹在供应有限且缺乏资金充足所有者的市场中脱颖而出。本季度，我们的团队再次取得了强劲的业绩。我们签署了100多份租约，同时在整个平台上保持了涵盖早期、中期和晚期潜在租户的强大租赁渠道，尤其是在我们的达拉斯、坦帕和罗利开发项目以及纳什维尔的高速公路项目和重建项目中。本季度的成就值得注意。净有效租金和GAAP租金创下新高，而我们15.9%的回收期相对于五个季度的平均水平提高了240个基点。
受达拉斯、夏洛特、亚特兰大和坦帕的强劲表现推动，平均净有效租金创下季度新高。我们的过去12个月平均值现在比2019年达到的大流行前峰值高出18%。GAAP租金强劲，与到期租金相比增长18%，达到每平方英尺40多美元的记录。我们在季度末的入住率为85.3%，租赁率为88.7%，与我们长期以来沟通的入住率低谷一致。由于近期到期展望有限，且本季度签署了超过325,000平方英尺的新租约，我们处于从现在开始提高入住率的有利位置。
本季度，扩张再次以4:1的比例超过收缩。今年到目前为止，我们总共签署了47项扩张租约，超过了过去两年的全年业绩，今年到目前为止的净扩张约为70,000平方英尺，是大流行前以来的最高水平。我们还在开发 pipeline 中签署了122,000平方英尺的第一代租约，使租赁百分比从上一季度的64%上升至72%，环比增长800个基点。虽然租赁势头在我们的市场中均衡，但达拉斯、纳什维尔、夏洛特和坦帕是突出的表现者。让我们从达拉斯开始，这个市场在我们的投资组合中继续表现出色。
达拉斯在许多方面是经过数十年发展才取得的“一夜成功”。它曾经以能源为定义，现在是该国最多元化和最具活力的经济体之一。达拉斯都会区人口预计在未来25年内增长近50%，连续20年每天约有400名新居民迁入。《首席执行官》杂志将德克萨斯州评为最佳商业州，达拉斯地区商会最近指出，有10个主要企业和重要的办公室用户正在考虑总部搬迁或大规模扩张。这种实力体现在数据中。
世邦魏理仕（CBRE）和高纬环球（Cushman & Wakefield）均报告连续第四个季度出现正净吸纳量，并且都强调上城是租金和需求方面的顶级子市场。我们与Granite Properties的合作在上城继续表现出色。McKinney and Olive的入住率仍为99%。我们新的23 Springs Tower本季度开业，租赁率已达到67%，环比增长500个基点，租金远高于承销水平。在收费公路旁的Granite Park 6也取得了类似的成功，我们的租赁百分比增长了1000个基点，达到69%。我们对这两栋建筑都有强劲的潜在租户，将使租赁率达到75%左右或更高。
转向纳什维尔，它仍然是阳光地带最具吸引力和弹性的市场之一。失业率仅为2.9%，是我们市场中最低的，它是新兴的房东有利市场的缩影。供应减少、入境咨询增加和当地经济激增的交汇点。建筑 pipeline 已达到历史低点，近12%的市中心库存（约140万平方英尺）正在转换为酒店和住宅用途。世邦魏理仕总结得很好。纳什维尔的房东现在拥有相当大的定价权，要价同比上涨超过11%。
我们自己的投资组合也反映了这种实力。市中心的Symphony Place现在70%已租赁或待租赁，另有20%正在积极谈判中。富兰克林的Park Place West已租赁或待租赁超过80%。Westwood South和Brentwood正在取得进展，整栋建筑有坚实的中期潜在租户。本季度签署了超过100,000平方英尺的租约，我们500万平方英尺的纳什维尔投资组合继续受益于纳什维尔所有四个核心BBD的广泛需求。在夏洛特，推动达拉斯和其他主要市场增长的相同行业正在推动对最佳A级空间的强劲需求。
根据世邦魏理仕的数据，租赁活动同比增长77%，其中80%来自新租户或扩张租户。市场上有17个超过50,000平方英尺的活跃潜在租户。我们96%的入住率投资组合和强劲的入境活动验证了这些趋势，几乎没有新供应。高端租金继续上涨，新开发的计算变得更加可行。本季度，我们在夏洛特签署了200,000平方英尺的租约，净有效租金超过每平方英尺30美元，GAAP租金接近每平方英尺50美元，回收期低至10%。夏洛特的办公室使用就业同比增长3.4%，增强了我们对该市持续实力的信心。
最后是坦帕，那里的势头继续加速。世邦魏理仕报告连续六个季度空置率下降，以及多年来最强劲的吸纳量。随着已知的100万平方英尺迁入，趋势仍然坚定积极。本季度我们在坦帕签署了190,000平方英尺的第二代租约。此外，我们的Midtown East开发项目在签署了两层共53,000平方英尺的第一代租约后，租赁百分比翻了一番，三净租金在40美元中期。只剩下一个角落餐厅空间和最后一层办公室，我们对Midtown Tampa的现状感到非常满意。
在我们多元化的阳光地带投资组合中，我们受益于广泛的租户基础，涵盖行业、公司规模和地理位置，锚定在城市和郊区的BBDs中。当您将这种多元化与我们适度的开发活动、对现有资产的持续再投资以及有针对性的收购相结合时，结果是一个为弹性和持续长期增长而构建的投资组合。我们为我们的团队继续逐个市场、逐个建筑地执行感到无比自豪，交付的成果强化了海伍兹价值主张的实力和势头。
布伦丹感谢布莱恩。第三季度，我们实现净收入1290万美元，即每股0.12美元，FFO为9480万美元，即每股0.86美元。本季度相对干净，没有任何显著的异常项目。我们本季度的租赁指标健康，净有效租金达到我们历史最高水平。租赁经济性的强劲，加上运营投资组合和开发 pipeline 中的嵌入式NOI增长，对我们的长期现金流前景是个好兆头。本季度的现金流受到租赁资本支出高于我们预计入住率建设的影响。
随着租赁量正常化和NOI增长，我们预计现金流水平将显著改善。我们的资产负债表状况仍然极佳。季度末我们的债务与EBITDARE比率为6.4倍。与我们的现金流展望类似，我们预计随着已签署但尚未开始的租约的客户进入我们的运营投资组合和开发 pipeline，我们的债务与EBITDA比率将显著改善，这应该会导致更高的NOI和更高的EBITDA。在其他条件相同的情况下，这些入住将使我们的债务与EBITDA比率降低0.5倍。我们目前有6.25亿美元的可用流动性，完成开发 pipeline 只剩下9600万美元。
本季度，我们将2亿美元可变利率定期贷款的到期日从2026年延长至2031年，使我们在2027年之前没有合并债务到期。虽然我们没有立即的再融资要求，但我们正在密切监控资本市场，并可能寻求机会性地筹集资金以降低未来需求的风险。正如泰德所提到的，我们在第三季度以1.115亿美元的总投资收购了Legacy Union停车场，包括近期计划的建筑改进。我们以杠杆中性的方式为此次收购提供资金，主要通过自第三季度初以来通过我们的ATM计划发行的5900万美元股票，加上一些增量借款和非核心资产销售的适度收益。
提醒一下，第一季度我们以1.38亿美元收购了Advanced Auto Parts Tower，同样以杠杆中性的方式，但完全通过坦帕的非核心投资组合销售收益为该交易提供资金。这两笔交易都展示了我们在杠杆中性基础上创造性地为收购提供资金的良好记录。这就是我们经常说我们有多个箭在弦上的意思。今年收购Advanced Auto Parts Tower和Legacy Union停车场显著改善了我们的投资组合质量和BBD位置。它们立即增加了现金流，对近期FFO大致中性，同时为这些财务指标提供了长期上行空间。
正如泰德所提到的，我们将2025年FFO展望更新为每股3.41至3.45美元，这意味着中点增加了2美分。我们在展望中增加了年底入住率范围，这意味着在今年最后三个月中点有70个基点的入住率增长，并支持我们对进入2026年入住率增长的信心。最后，如您所知，我们计划在2月份发布第四季度业绩时提供2026年展望。在此期间，我想强调两点。首先，我们将在2026年第一季度末开始对23 Springs和Midtown East开发项目的投资利息进行费用化。
其次，正如泰德所提到的，我们已经通过已签署的租约确保了核心四大运营物业和已完成但尚未稳定的开发项目中5500万至600万美元稳定NOI增长潜力的近三分之二。所有这些已签署的租约预计将在2026年第三季度末之前开始，随着我们进入明年，这应该会创造积极的NOI和收益轨迹。操作员，我们现在准备好回答问题。
非常感谢。我们现在开始问答环节，所以如果您想提问，可以按电话键盘上的星号1。或者如果您出于任何原因想取消问题，可以按星号2。再次提醒，要提问，请按星号1。提醒一下，如果您使用扬声器电话，请在提问前拿起听筒，我们的第一个问题来自花旗集团的塞思·伯奇。您的线路现已开通。
嗨，谢谢接听。嗨，谢谢回答我的问题。我想，关于您提到的收购或处置的潜在增加，这些会将您带入任何新市场吗？或者您想增加对哪些市场的集中度，或者这会减少您目前所在的某些市场的 exposure？
早上好，塞思。感谢您的问题。是的，所以我们现在正在寻找的收购机会，没有一个是新市场。它们都将增加我们在现有市场的现有持有量，以及我们列出的范围。随着资本市场的开放，您知道，我们开始看到更多的机会，实际上跨越风险和回报 spectrum。所以您知道，买卖价差似乎在缩小，所以卖家正在将高质量资产推向市场。所以是的，我们正在审视该 spectrum 上的各种机会，都在我们的现有市场中。
然后在处置方面，您知道，我认为现在我们有，今年到目前为止已关闭1.68亿美元。这包括一个700万美元的小资产在季度结束后关闭。我们还有其他几项资产在市场上。我想我们下周甚至会关闭几个买家很积极的资产，也许年底前还有其他几笔交易，然后一些会延续到明年初。而且我认为我们在除夏洛特和达拉斯之外的所有市场都有资产在市场上。
所以这真的只是削减我们投资组合中的非核心资产。而且我认为，您知道，多年来我们一直是资产的常规卖家。所以我认为我们只是在继续我们多年来一直在做的投资组合优化。
太好了。然后关于为资产融资，您知道，任何潜在的收购，您会考虑更多使用ATM，还是主要通过其他处置来为其提供资金？
嘿，塞思，我是布伦丹。我认为A计划是用处置收益回收资本来为收购或新投资提供资金。但我想说，您知道，今年到目前为止我们两者都做了。所以我们通过处置收益的资本轮换为Advanced Auto Parts Tower提供了资金。我们以杠杆中性的方式为夏洛特的停车场提供资金，主要通过ATM发行。所以我认为两者都是可用的。
但我想说，我们的A计划是使用处置收益。考虑到目前的股价，股票货币确实没有竞争力。所以我认为处置收益是最有可能的。
好的，太好了。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。您的线路已开通。
太好了，谢谢。早上好。似乎在疫情期间，我们看到亚特兰大从其他市场的租户迁移中受益匪浅。但在您的准备发言中，我觉得达拉斯现在可能引领了这一趋势。所以我希望您能给我们更新一下哪些市场从其他市场的迁移中受益最多，以及这种活动水平在您的任何特定市场中是否发生了显著变化。
当然。布莱恩，早上好，感谢您的问题。不，我认为您是对的。根据布莱恩的评论，确实是达拉斯看到了大量的迁入。布莱恩提到了达拉斯商会目前正在处理的10个重要办公室需求。考虑到最近加拿大丰业银行宣布在达拉斯设立相当大的业务，这可能已经减少到9个，达拉斯从夏洛特赢得了这一需求。所以达拉斯现在非常繁忙。很多新的需求。夏洛特，我想说紧随其后。布莱恩提到了17个超过50,000平方英尺的办公室需求。
最近。昨天有一篇新闻文章关于太平洋互助人寿保险300多个工作岗位，高薪工作，我认为平均每个工作约179,000美元。所以夏洛特一直非常繁忙。您知道，紧随其后的是纳什维尔。上周我们在纳什维尔举行了董事会会议，在董事会晚宴上，我们邀请了商会的经济发展人员以及全州的经济发展人员。他们向我们的董事会发表了讲话，基本上说他们已经很久没有这么忙了。从办公室的角度来看。所以在那里感觉非常好。罗利很忙。
您知道，北卡罗来纳州的经济发展人员实际上在我们位于罗利的总部大楼里，所以我们经常见到他们。罗利的办公室需求也在增加。亚特兰大也有一些好的公告。坦帕，我们刚刚在我们的一栋大楼里有一个来自州外的新需求。所以实际上我们在整个足迹中都看到了这种情况。迁入，真的，似乎在加速。
嘿，布莱恩，我是布莱恩。我想补充一点，他们来自哪里。仍然是通常的嫌疑人，加利福尼亚、中西部和东北部。但我们也看到一些国际入境者在美国的这些市场建立立足点并发展。
太好了。谢谢大家的详细说明。第二个问题，布伦丹。你们显然正在经历一段租赁活动增加的时期，随之而来的是资本支出增加，您在发言中提到了这一点，我想。您知道，我们应该期望这些增加的资本支出对ASFO或FAD或现金流产生多长时间的影响？与此相关，您能谈谈董事会对股息水平的 comfort 程度吗？这将很有帮助。
是的，好问题，布莱恩。我认为这可能取决于我们认为入住率建设持续多长时间。所以我认为很明显，我们预计明年资本支出水平可能会保持较高，因为我们有已签署但尚未开始的租约，因为您会花费这些资本。我们已经花费了一些，但我们肯定计划在2026年期间花费这些。但我认为我们乐观地认为，我们的租赁 pipeline 已满，我们将填补未来已签署但尚未开始的租约 bucket，这将带来高水平的资本支出或增加的资本支出水平。
所以我认为我们乐观地认为，入住率建设将持续到2027年，这意味着在所有可能性中，不仅明年，而且27年的租赁资本都将更高。但我想对此说的是，我认为如果您看今年到目前为止，我们的租赁资本，我们可能比正常年份高出约4000万美元。而且我们正在这样做，您知道，现金流很低，但这不是，仍然是合理的。我们有很多NOI增长。所以即使您假设租赁资本仍然很高，明年和27年初将有很多NOI增长上线。
所以我认为仅从上线的NOI增长来看，现金流水平将会改善，然后随着租赁成本正常化，它们将会进一步改善。所以我认为我们看到了未来几年非常强劲的现金流增长的明确途径。但有几个步骤要达到那里。但希望，希望租赁活动将继续强劲，租赁资本支出可能在未来几年保持较高水平。
非常有帮助。谢谢，布伦丹。
谢谢。我们的下一个问题来自Janie Montgomery Scott的罗布·史蒂文森。您的线路已开通。
布伦丹。第四季度收益指引中的4美分差距是什么驱动的？高端和低端的变量有什么波动？
是的，嘿，罗布，我想说，我的意思是，费用方面有一点自由裁量权。而且您知道，当您在全年以正常化、可比率的方式确认报销时，这些可能会季度之间波动。所以我想说，在该范围内正常化的最大波动因素可能是一些自由裁量费用支出。所以这可能会在任何一方移动几个便士。然后我们总是会考虑一点，这里或那里的一些因素。
所以，您知道，您永远不知道。我们考虑了一些坏账。这些可能在范围的高端，或者可能为零。所以这会使事情有所不同。然后在某种程度上，如果发生任何其他不寻常的事情，通常只是在那里考虑一点。但我想说，从租赁角度来看，没有太多的投机性租赁会大幅推动收入高于或低于预测。
好的。然后您发表的评论，您知道，展望明年的核心四大租赁，入住率是否相对均匀地达到，或者是否有某些季度有几笔大租约到期，这将真正推动入住率，因为我们开始考虑未来入住率数字的波动性。
是的，我想说从第二季度到第四季度的建设相当均匀。我认为第一季度，有一点，您知道，我们通常在第一季度入住率会略有下降，只是正常的季节性因素。然后我认为，如果您看一下我们的一些最大到期租约，它们往往在年初。其中大部分已回填，但您在这些租约上有停机时间。所以我们在达拉斯有一个大型租约将从M和O到期。那里会有停机时间。
它基本上已回填。所以大型租约在第二季度生效，然后在第三季度有一点。所以我认为您可能会看到入住率，您知道，从26年底的水平在第一季度略有下降，我不会说这是一个巨大的数额。然后我认为从第二季度到年底，我们认为会有相当大的增长。
好的，非常有帮助，谢谢。最后，泰德，考虑到您和布莱恩早些时候对投资组合的积极市场评论。您能谈谈匹兹堡市场以及您可能接近退出部分或全部这些资产的时间吗？
当然。每个季度，资本市场在过去两三个季度都在变得更好。所以，您知道，我们与我们的顾问就这些资产进行定期对话，当然，您知道，我们会在时机成熟时将它们推向市场。罗布，我认为我们还没有完全准备好，但当然，您知道，我认为在未来几个季度，您知道，我们可能会做出决定。霍伊特租赁速度非常好。再加上资本市场的改善，我认为我们越来越接近了。
好的，非常有帮助。谢谢，各位。感谢今天早上的时间。
谢谢。我们的下一个问题来自贝尔德的尼克·希尔曼。您的线路现已开通。
早上好。嘿，早上好，布伦丹。您一直在传达入住率在26年期间上升100到200个基点的信息。只是想确认一下您的 comfort 水平。然后支撑假设是类似的租赁量，即每季度300,000平方英尺的新交易加上50%的保留率，这就是我们达到那里的方式吗？只是想让我们了解一下这种设置。
有。是的。嘿，尼克，感谢您的问题。是的。所以重申一下，我认为上个季度我们谈到了，您知道，我们认为我们会，我们会在25年底达到86左右。我们把那个，我们昨晚在展望中正式确定了那个数字。所以大约86。然后。是的，我认为在我们坐在这里的25年底，尚未给出26年指导，但我认为从25年底到26年底增加100到200个基点，我认为我们现在对此感到 comfort。
现在我们将在2月份磨练我们的铅笔并考虑这些假设并提供正式指导。但我认为在我们坐在这里的时候，我认为我们对这种前景感到 comfort，并相信我们有良好的增长途径从25年底到26年底。然后我想说，粗略地说，我认为这在数字上是正确的，即，您知道，现在大约有50%的保留率。这个数字总是在接近到期时下降。所以现在可能是40年代中期，但我认为如果我们每个季度能做300,000平方英尺的新租约，并且我们的保留率在我们，我们已经，您知道，在那个水平，这将使我们在26年底达到87、88左右。
这很有帮助。然后泰德，随着租赁量保持健康，在收购方面，您对租赁风险的胃口如何，您正在寻找的资产池？以及在这方面，当我们考虑出售与购买的收益影响时，这是FFO稀释、中性还是增值？我们应该如何看待这一点？
是的，好问题。也许我先开始，然后布伦丹可以插话。看，我们查看风险回报 spectrum 上的所有内容，我们绝对会承担租赁风险。这是我们走出GFC的策略，我们会在我们对租赁前景、市场势头感到非常 comfort 的情况下这样做。更重要的是，如果我们认为我们可以租赁它并为此租赁风险获得报酬。对吧。所以我们绝对在寻找有空置风险的资产，我们可以进来并增加 highway ties 并租赁它们并获得报酬。
是的，尼克，就收益影响而言，显然有很多变数。有很多变量可能意味着事情会有点，您知道，可能会季度之间有噪音。我认为我们可以描述这一点的最佳方式是，如果我们回到我们所做的其他一些大型资产轮换。所以想想我们进入夏洛特、退出孟菲斯和格林斯博罗的市场轮换计划，或者我们从PAC收购的办公资产组合，然后随后出售了一堆非核心资产。
我认为我们告诉过您，如果您给我们一年时间，未受影响的FFO，FFO运行率应该与所有这些交易之前的水平相同，我们的现金流应该更高，我们将把杠杆率恢复到正常的 glide path。所以显然有很多时间安排。所以如果处置先于收购发生，这可能会影响它。有一些租赁方面的东西，但我认为我们非常有信心，如果我们能够以杠杆中性的方式做事，长期FFO展望可能不会改变，但现金流会更高，杠杆率可能不会改变，我们当然认为长期增长率和投资组合质量会有所提高。
非常有帮助。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自格林街的迪伦·布尔津斯基。您的线路现已开通。
早上好，各位。感谢回答问题。泰德。我认为您提到随着我们进入2025年，资本市场环境继续改善，但您能谈谈您出售的资产的定价预期与您最初预期的对比吗？也许如果您能跟进任何细节或颜色围绕投标帐篷。我们是否开始看到更多机构资本回归，或者现在大部分仍然是高净值家族办公室类型的资金在看办公空间？
当然。首先关于处置的定价，迪伦，情况各不相同。我的意思是我们今天出售的东西，是长期单一租户与土地、低入住率资产的混合，您知道，一些较旧的资产将有更高的资本化率。但我要告诉您的是，总体而言，定价，我想说当我们最初将资产推向市场时，达到或超过了我们的预期。所以投标人池更深了一些，买家，如果回到两三年前，我们在投标单上没有认出很多买家。
我们现在开始在投标单上认出买家了。所以更熟悉的资本。债务资本市场肯定在帮助我认为定价，因为它们变得更好了，无论是CMBS、债务基金，您开始看到一些银行也变得更加活跃。所以总的来说，今天资本市场有更多的流动性，这开始有助于定价。关于收购。看，我确实认为有更多的机构资本进来，出价。从经纪人那里听到的情况来看，每个推向市场的后续交易都有更多的出价。
所以我认为有很多资本，如果回到几个季度前，他们对办公室感到好奇，现在他们变得更加活跃，并且在承销办公室收购方面真正具有建设性。所以我认为这只会帮助这个资本市场飞轮转动得更多，这将对办公行业有所帮助。
然后如果可以的话再问一个。我知道你们一直在轮换投资组合，出售非核心资产并重新分配资本。但我想，当您今天查看投资组合时，我的意思是是否有一定比例的资产您会认为是非核心的，或者您有兴趣随着时间的推移处置。
您知道，我们经常被问到这个问题，对我们来说，这真的只是持续的投资组合改进，因为我们购买新资产，用处置资金为它们提供资金，我们实际上是从资产的底部拉出来的。所以。而且我要告诉您的是，几年前的核心或非核心，或者几年前的核心，今天可能是非核心，只是由于增长趋势或我们认为长期增长率可能不如几年前。所以我们一直在评估我们的投资组合。我们作为管理团队每年评估几次，并不断重新评估。
谢谢。
谢谢。在我们继续下一个问题之前，要提问，请按电话键盘上的星号1。我们的下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。您的线路现已开通。
非常感谢。只是两个快速问题。显然，资本回收在接下来的六个月内非常紧迫。只是好奇，就市场而言，这些都是现有市场吗？其中有任何新市场吗？并提醒我们您喜欢进入哪些市场，无论是达拉斯、亚特兰大，哪些突出。谢谢。
当然。罗恩。是的，您一定错过了电话的早期部分。我们有同样的问题。所以实际上我们现在正在寻找的，您知道，我们对我们的足迹非常满意，所以我们正在寻找的资产在我们现有的足迹中，这将升级投资组合。所以您知道，我不认为我们有任何市场，如果有合适的机会出现，我们不会增加我们的核心市场。但所以我们正在寻找，您知道，实际上在我们整个现有平台上的东西。
太好了。然后我的第二个问题是关于Ovation的最新情况。您知道，我知道你们不打算进行任何M和N开发等等，但只是目前的想法，可能在26年、27年？只是时间安排可能是什么，以及想法是什么。谢谢。
嘿，罗恩，谢谢你把问题抛过来。这是布莱恩关于Ovation的问题。所以我们现在控制了整个场地。所以多年来，我们一直依赖其他人来交付这个地方，使其成为社区的核心部分。所以在过去几年里，我们加紧将命运掌握在自己手中。我们与富兰克林市一起进行了一项练习，以更集成的混合用途方式完全重新授权，实际上为这个充满活力的混合用途场所获得了额外的住宅密度。
我们有合适的零售和多用途合作伙伴正在排队。我们已经向可能进来开设商店和餐馆的潜在租户展示过，反响非常热烈。纳什维尔在每个市场都非常受零售商时尚品牌的欢迎，所以我们觉得我们的时机是对的。事情进展顺利。所以回答您的时间安排问题。理想情况下，我们明年有一些公用事业和场地工程要做，并可能在27年垂直推出第一阶段，其中包括办公、零售、多户住宅和潜在酒店，28年秋季开业。
我们也喜欢混合用途办公室的市场租金增长，产生约20%的溢价。所以这将是承销的核心。但感谢您询问Ovation，更多信息即将到来。
有帮助。就这些了。非常感谢。
谢谢。目前没有问题，所以最后提醒一下，按电话键盘上的星号1可以提问。
好吧，谢谢大家参加今天的电话会议，感谢您对海伍兹的兴趣。如果您有任何后续问题，请随时联系我们中的任何人。谢谢。
谢谢。今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。