David A. Palamé（总法律顾问、秘书兼执行副总裁）
Michael J. Mazzei（首席执行官兼董事会成员）
Andrew E. Witt（总裁兼首席运营官）
Frank V. Saracino（首席财务官、财务主管兼执行副总裁）
Jason Weaver（Brightspire Capital公司）
Christopher Muller（Brightspire Capital公司）
William Catherwood（Brightspire Capital公司）
Gaurav Mehta（Brightspire Capital公司）
您好，欢迎参加Bright Spire Capital 2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键然后按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问机会。要提问，您可以按星号键然后按您的按键电话上的1键。要撤回您的问题，请按星号键然后按2键。请注意，本次活动正在录制。现在我想将会议转交给总法律顾问David Palame。请讲。
早上好，欢迎参加BrightSpire Capital 2025年第三季度业绩电话会议。在本次电话会议中，我们将BrightSpire Capital称为BrightSpire、BRSP或公司。今天参加电话会议的有公司首席执行官Mike Mazzi、总裁兼首席运营官Andy Witt以及首席财务官Frank Saracino。在我移交会议之前，请注意本次会议上呈现的某些信息包含前瞻性陈述。这些陈述基于管理层当前的预期，存在风险、不确定性和假设。潜在的风险和不确定性可能导致公司的业务和财务业绩发生重大变化。
有关可能影响业绩的风险讨论，请参阅我们最新的10K文件中的风险因素部分，以及公司不时向SEC提交的当前和定期报告中的其他风险因素和前瞻性陈述。本次电话会议上讨论的所有信息均截至今天，即2025年10月29日，公司无意也无义务因未来事件或情况而更新。此外，本次电话会议上呈现的某些财务信息代表非GAAP财务指标。公司的收益报告和补充演示文稿已于昨天下午发布，可在公司网站上查阅，其中提供了与适当GAAP指标的对账以及公司认为此类非GAAP财务指标对投资者有用的解释。
在我将会议转交给Mike之前，我将简要回顾一下我们的业绩。公司报告第三季度归属于普通股股东的GAAP净收入为100万美元，即每股0.01美元；可分配收益为330万美元，即每股0.03美元；调整后可分配收益为2120万美元，即每股0.16美元。当前流动性为2.8亿美元，其中8700万美元为不受限制现金。公司还报告截至2025年9月30日的GAAP每股账面净值为7.53美元，未折旧账面净值为8.68美元。最后，在本次电话会议中，管理层可能将可分配收益称为D。
有鉴于此，我现在想将会议转交给Mike。
谢谢David，欢迎参加我们的第三季度业绩电话会议。我们很高兴报告过去一个季度取得的强劲业绩，并对业务的整体发展轨迹感到特别鼓舞。第三季度，账面净值保持稳定，我们在既定目标方面取得了重大进展，这些目标包括解决关注类贷款和REO资产、重建贷款组合以及维持股息覆盖。我们的调整后DE继续覆盖股息，而且我们连续第二个季度实现了净正贷款发放，并且看到贷款发放渠道有了显著增长。这些结果共同表明，在转变贷款账簿、增长收益方面取得了明显进展。同样值得注意的是，我们观察到整体商业房地产市场持续改善。
信贷和贷款利差继续收窄，这促进了贷款咨询的稳步增加。此外，CMBS和CLO市场仍然非常活跃，新发行增长稳健，加上更有利的利率环境。这些趋势应该为增加贷款发放创造有利背景。在这方面，第三季度和10月上半月，我们发放了10笔贷款，总额达2.24亿美元。我们目前有7笔贷款正在执行中，额外金额达2.42亿美元。自去年年底恢复贷款发放以来，这将使我们新的已完成和执行中的承诺总额达到7.41亿美元。
鉴于这一进展，我们已经开始准备下一次CLO证券化。本季度进展的重要部分归功于关注类贷款的重大发展，因为其中几位借款人现在已开始对基础资产进行正式销售流程。提醒一下，我们在2025年初的关注类贷款为4.11亿美元，现在已减少到1.82亿美元。如果成功，这些借款人主导的销售将大幅减少我们剩余的关注类贷款风险敞口。转向REO组合和我们最大的风险敞口Signia Hotel物业，我们在解决资产的递延维护和资本支出需求的同时，继续逐步改善。
鉴于即将到来的体育赛事日程，我们预计将持有该物业至2026年上半年。此外，我们目前有两处REO办公物业正在市场上出售，并且我们计划在明年初将更多REO资产推向市场。我们出售REO资产的时间表将为未来的贷款发放产生流动性，并推动贷款账簿朝着我们约35亿美元的目标投资组合增长。该战略的执行将在2026年增强收益并改善积极的股息覆盖。此外，我们还看到办公贷款组合继续逐步减少，目前为6.53亿美元，低于2025年初的7.6亿美元。
随着一些借款人表示有意在这个不断改善的市场出售物业，我们预计会进一步减少。过去一年，CMBS市场也接受了更多的办公贷款。最后，我们相信未来几个季度将是我们最高产的季度之一。新贷款发放、关注类贷款的稳步进展以及REO资产的处置相结合，将推动投资组合的转型并改善收益。有鉴于此，我现在将会议转交给我们的总裁Andy Witt。Andy。
谢谢Mike。我将首先详细介绍我们的净正发放活动，然后提供有关关注类贷款和REO资产的进一步更新。第三季度，资本部署包括七笔多户住宅贷款的总承诺1.46亿美元，以及未来 funding 1100万美元，总部署达1.57亿美元。至于还款，两笔贷款全额还清，一笔酒店贷款和一笔办公贷款，总收益为8800万美元。此外，本季度有五笔部分还款，总额达900万美元，导致第二季度总还款额为9700万美元。
我们连续两个季度实现了净正贷款发放，我们预计未来几个季度这一趋势将继续并势头增强。目前，贷款组合为24亿美元，涉及85笔贷款，平均贷款余额为2800万美元，风险评级为3.1。由于我们在本季度有意采取减少集中度风险和分散投资组合的战略，平均贷款余额同比下降，随后，我们在关注类贷款方面继续取得进展。贷款组合中的关注类部分目前占8%，包括5笔贷款，总账面总值为1.82亿美元。
减少关注类贷款总风险敞口仍然是优先事项，因为我们正在积极与借款人合作以实现解决方案。在许多情况下，借款人正在积极将基础物业推向市场出售。关注类贷款风险敞口环比减少是由于俄勒冈办公贷款的移除，我们在本季度取得了该贷款的所有权。该物业目前正在市场上出售。第三季度，一笔德克萨斯州奥斯汀的多户住宅贷款被添加到关注类，总账面价值为2300万美元。该物业的业绩恶化主要是由于没有足够的资金完成物业稳定。
至于我们的REO组合，其未折旧账面总值为3.64亿美元，涉及八处物业。我们在第三季度完成了亚利桑那州凤凰城多户住宅物业的出售，基本符合账面价值。此外，我们目前正在市场上出售两处办公物业，包括前面提到的俄勒冈办公物业。REO办公风险敞口包括三处物业，累计未折旧账面价值为8100万美元，占REO组合的22%。我们继续在REO组合中的四处多户住宅物业方面取得进展。我们正在积极对其中三处物业执行增值业务计划。
这些计划包括重新定位物业、出租然后将其推向市场出售。在每种情况下，我们都在朝着这个目标取得进展，预计2026年第一季度将其中两处物业推向市场，剩余一处将在2026年夏季跟进。第四处多户住宅物业是加利福尼亚州圣克拉拉的一处开发前场地，我们打算暂时持有。正如我们之前讨论的，更广泛的湾区需求正在复苏，我们预计该物业将受益于有利的市场顺风。
多户住宅REO风险敞口为1.47亿美元，占REO组合的40%。最后，正如Mike强调的，我们在1.37亿美元的加利福尼亚州圣何塞酒店（占REO风险敞口的剩余38%）方面继续取得进展。
总之，我们对第三季度产生的势头感到鼓舞，并期待在进入2026年时在发放和资产管理方面保持并增加这一势头。有鉴于此，我将会议转交给我们的首席财务官Frank Saracino。Frank。
谢谢Andy，大家早上好。第三季度，我们产生的调整后可分配收益为2120万美元，即每股0.16美元。第三季度DE为330万美元，即每股0.03美元。DE包括约1800万美元的特定储备。此外，我们报告公司总GAAP净收入为100万美元，即每股0.01美元。首先，提醒一下我们的一项 legacy 办公股权投资。今年早些时候，我们对位于匹兹堡郊外的多租户办公股权物业的CMBS融资违约。第三季度，指定了接管人，因此我们将资产和负债从公司合并资产负债表中剔除。
因此，我们报告了与该物业相关的250万美元GAAP减值。然而，减值费用对我们的未折旧账面价值没有影响。因为我们一年多前已经将该投资减记至零。公司总GAAP每股账面净值环比从第二季度的7.65美元降至7.53美元。我们报告的未折旧账面净值为8.68美元，而第二季度为每股8.75美元。环比略有下降。现在我想快速说明第三季度调整后可分配收益每股0.16美元与第二季度记录的0.18美元之间的差异。
这一变化主要是由于第二季度发生的Equinor挪威净租赁资产的贷款人止赎，以及前面强调的多租户办公股权物业的去合并。这部分被正的净贷款发放所抵消。查看第三季度的储备，我们记录了约1800万美元的特定CECL储备，与Andy earlier讨论的俄勒冈办公贷款相关的物业所有权取得有关。由于该贷款在本季度得到解决，我们冲销了储备，我们的一般CECL拨备降至1.27亿美元，占总贷款承诺的517个基点，而第二季度报告的为1.37亿美元，占549个基点。
我们的资产负债率为63%，债务权益比为1.9倍。最后，我们截至今天的流动性约为2.8亿美元。这包括8700万美元的当前现金、1.65亿美元的信贷额度下的资金，以及约2800万美元的仓库额度上已批准但未提取的借款。这就是我们准备的发言内容，现在我们开放提问。操作员
谢谢。
我们现在开始问答环节。要提问，您可以按星号键然后按您的按键电话上的1键。要撤回问题，请按星号键然后按2键。我们要求您将问题限制为一个问题和一个后续问题。如果您有其他问题，您可以重新进入提问队列，此时我们将暂停片刻以整理提问名单。第一个问题来自Jones Trading的Jason Weaver。请讲。
嗨，各位，恭喜本季度表现。首先，我想知道您能否提供一些关于季度末发放后的流动性状况更新，以及您预计将要完成的那些处于执行中的贷款，如果您将这些近期贷款放入2024年CLO还是持有在账上。
这些贷款被持有在资产负债表上。现金流动性约为1亿美元。正如我们在准备好的发言中所说，我们正在进行的许多未来发放将来自资产处置和权益收回，这些资产要么大部分未抵押、完全未抵押，要么现在大部分未抵押。因此，从流动性角度来看，我们计划REO处置将提供大量资金。
明白了。然后请帮助我思考第四季度未来几个月的发放速度。我知道您公布了3.2亿美元的数字，我猜这大约是3.08亿美元的净额。但是对于11月和12月，考虑到当前的鸽派立场和我们在利率方面看到的进展，您预计发放速度会更加温和还是类似活跃？
类似活跃。因为贷款渠道一直在获得一些 momentum，如果可以这么说的话，并且随着时间的推移一直在增加。我不想 jinx 这个，但目前环境非常好。我们看到的贷款咨询环比大幅增加。因此，最终结果是，对于2026年，正如我在之前的业绩电话会议上所说，我们需要达到约35亿美元的贷款账簿，净来看，从现在到明年年底，我们需要发放超过10亿美元。
我们需要发放约10亿至15亿美元的总额，以抵消任何还款。因此，您看到的可能是每个季度约3亿美元，以真正跟上进度。
明白了。我认为你们正在路上。非常有帮助。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Citizens Capital Markets的Chris Muller。请讲。
嗨，各位，谢谢回答问题，恭喜本季度表现稳健。所以我想首先问问你们的净租赁投资组合。我们刚刚看到Blackstone和Starwood进入该领域。所以我想问问你们对该领域的看法，Brightspire是否可能在该领域有一些增长，或者你们对已经拥有的资产感到满意？
我想说我们对目前拥有的资产感到满意。我们没有探索进入三重净租赁市场。我认为我们在该市场没有必然的竞争优势。因此，从净租赁的角度来看，我们将处理我们现在拥有的资产。如果我们能对其中一些资产获得有吸引力的报价，我们可能会考虑出售它们。但目前，计划没有变化。
明白了。然后我想问问市场的整体情绪，如果美联储今天再降息，您预计需求会增加，还是这更多只是帮助继续缩小买卖双方之间的差距？
情况绝对在改善。我们昨天得到的评论是，我们的一些发放人员很高兴看到在与借款人的讨论中，上限价格在下降。这是一个相当稳健的环境。美联储持鸽派立场。由于可能的就业数据，长期利率似乎在下降。所以10年期国债低于4%。我认为，你也有一些贷款人已经筋疲力尽，我认为他们已经进行了几年的贷款修改，我们也包括在内。我们鼓励借款人要么再融资要么出售物业，这就是为什么你看到关于我们关注类贷款的一些借款人现在将这些物业挂牌出售的评论，而且你在整个市场都看到了这一点。
所以目前这是一个相当理想的环境。目前建筑贷款水平仍然较低，这有望在2026年底、2027年初帮助吸收。利率下降，这些资产的负利差因为多户住宅的资本化率仍然为5%，在某些情况下更低。所以负利差环境正在减弱。这使得交易销售 volume 增加。所以我们开始看到大幅上升，并且我们开始看到收购融资的上升，而在今年上半年，第一季度主要是再融资。所以与今年早些时候相比，我们看到更多的收购融资请求。
明白了。这非常有帮助，再次恭喜稳健的季度和一些重大进展。
谢谢。下一个问题来自BTIG的Tom Catherwood。请讲。
谢谢。所以我想回到关于发放的回答。Andy，显然你提到发放超过了还款，这是连续第二个季度。但是由于REO，贷款组合在过去两个季度有所收缩。对于你提到的第四季度已完成或即将完成的3.2亿美元贷款，我们是否到了可以认为贷款组合将向前增长的地步，或者由于管道中可能存在其他REO，是否可能前进两步后退一步？你对超越收回期以便投资组合达到你目标的35亿美元有什么想法？
Andy，你想回答这个问题吗？
是的，所以我认为我们现在确实到了那个地步。所以我们一直在增加贷款发放的势头。贷款渠道在增长，我们正在推动REO出售。所以这将是一个小的阻力。但正是这些资本为贷款组合的建设提供了动力。所以我认为你会看到贷款组合增加。当你只看贷款组合时，它在过去几个季度环比增长。所以未来几个季度你将看到增长速度加快，朝着35亿美元的数字迈进。
太好了。谢谢你的回答。Andy。关于你的圣何塞酒店，我9月份在那个市场，参观了该物业。它看起来很棒。当时正在举行一个科技会议，所以很拥挤。不过我想问的是，考虑到你提到的2026年圣何塞繁忙的活动日程，随着入住率的上升，该资产对可分配收益可能有什么贡献？我的意思是，这是一个经营杠杆很高的业务。在我们看来，可能会有重大贡献。你对2026年的承销是多少？
NOI仍然约为。今年的NOI仍将低于1000万美元。我们低于这个数字。所以明年，正如我们所说，上半年有一些重大活动。正如我们在准备好的发言中所说，酒店需要进行一些递延维护、电梯维修和大堂工程，以及一些资本支出。所以这与时间表很好地吻合。我们必须进行这些维修，因为如果我们出售资产，任何买家都会看到这些问题，并说电梯需要重做，从而降低购买价格。
所以我们需要完成这些。这些工作已经需要做很长时间了。但是是的，我们希望继续看到湾区的增长。你刚刚看到旧金山的酒店。两家大型酒店，总共3000间客房进行了交易。我们普遍看到湾区和旧金山有很多兴趣。我要提醒的一点是，有人担心如果旧金山真的像人们所说的那样复苏，可能会有一些潜在的团体需求转向旧金山。
所以我们真的需要观察这一点。但就贡献而言，我想说大约1000万美元的NOI将让你接近我们对2026年的预期。我们还没有制定那一年的预算。2025年我们略低于这个数字。
太好了。感谢这些回答。我就这些问题。谢谢大家。
再次提醒，如果您想提问，请按星号键然后按1键。下一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请讲。
谢谢。早上好。我认为在您准备好的发言中，您谈到了准备新的CLO发行。您能否提供有关预期发行规模和时间的一些细节？
感谢您的问题。实际上，我。因为时机非常接近，我们实际上无法对此发表评论。这是不合适的。但是，我想说，这将在您在CLO市场看到的范围内。
好的，明白了。好的，明白了。作为后续问题，我认为在您准备好的发言中，您谈到了两处待售的办公物业。我认为其中一处是俄勒冈州的。
您能否提供有关您希望出售的第二处办公物业的一些细节？
这是长岛市的一处物业，我们正在征求报价。好的，谢谢。我就这些问题。
女士们，先生们，今天的问答环节到此结束。我想将会议转回给Mike Mazzi作总结发言。
谢谢。好吧，总而言之，我们讨论了股息。我们连续第二个季度实现了正的净贷款发放。我们的贷款渠道正在改善，正如我们提到的，我们正在着手进行新的CLO。正如我们在准备好的发言中所说，我们预计未来两个季度在关注类和REO方面取得重大进展。所以我们期待这一点。有鉴于此，我要感谢您参加今天的电话会议。我们二月再见。
谢谢先生。会议已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。