身份不明的发言人
Art Harmon（高级副总裁，投资者关系与市场营销）
Peter Baccile（总裁兼首席执行官）
Scott A. Musil（首席财务官，高级副总裁，财务主管兼助理秘书）
Johannson Yap（联合创始人，首席投资官兼执行副总裁）
Christopher Schneider（首席信息官）
Robert Stevenson（Janney Montgomery Scott）
Nick Thillman（Baird）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets）
Craig Mailman（花旗集团）
Viktor Fediv（加拿大丰业银行）
Blaine Heck（富国银行）
Vikram Malhotra（瑞穗）
Rich Anderson（Cantor Fitzgerald）
Caitlin Burrows（高盛集团）
Vince Tibone（Green Street Advisors）
Michael Mueller（摩根大通公司）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
John Petersen（Jefferies）
Brendan Lynch（巴克莱银行）
各位下午好，欢迎参加第一工业房地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议，所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专家。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，您可以在按键电话上按星号然后按一。要撤回问题，请按星号然后按二。请注意，本次活动正在录制中。现在，我想将会议转交给Art Harmon，高级副总裁，投资者关系与市场营销。
请讲。
谢谢戴夫，大家好，欢迎参加我们的电话会议。在我们讨论2025年第三季度业绩和本年度更新的指引之前，请注意，我们的电话会议可能包含联邦证券法定义的前瞻性陈述。这些陈述基于管理层对我们前景的期望、计划和估计。今天的陈述可能具有时间敏感性，仅在今天，即2025年10月16日准确。我们不承担更新我们的陈述或所提供的其他信息的义务。实际结果可能与我们的前瞻性陈述存在重大差异，可能导致这种情况的因素在我们的10K和其他SEC文件中有描述。
您可以在我们的补充报告和收益发布中找到今天电话会议中讨论的非GAAP财务指标的调节。我们的收益发布和SEC文件可在firstindustrial.com的“投资者”选项卡下获取。我们的电话会议将首先由我们的总裁兼首席执行官Peter Bacilli和首席财务官Scott Musil发表讲话，之后我们将开放提问。今天与我们一同出席的还有首席投资官JoJo Yap、执行副总裁Peter Schultz、运营执行副总裁Chris Schneider以及资本市场与资产管理执行副总裁Bob Walter。
现在让我将电话交给Peter。
谢谢Art，也谢谢大家今天参加我们的会议。我们的团队又交付了一个稳健的季度，第三季度和第四季度至今有几项开发租赁签约，包括在Inland Empire的一个关键胜利，这促成了我们FFO指引的上调。Scott将提供更多细节。在他的发言中，我们还从租赁活动中获得了强劲的现金租金增长率。我们业务的续租方面异常健康，现在我们已基本处理完2025年的租约到期问题。此外，我们2026年的进度与往年一致，并且我们取得了良好的早期成果。
转向租赁市场，尽管我们在开发租赁方面取得了成功，但第三季度新租赁相关的考察活动有所增加，总体而言，由于关税不确定性继续对一些潜在租户造成压力，租户的决策仍然谨慎。基本面情况正在改善。根据COSTAR数据，第三季度末美国一级市场的 vacancy率为6.3%，与第二季度持平。我们认为这可能是全国基本面在我们15个目标市场趋于稳定的潜在迹象。第三季度的净吸纳量为1100万平方英尺，使今年前三个季度的总量达到2200万平方英尺。
随着需求显示出增强的迹象，预计今年全国总租赁量将接近创纪录水平。世邦魏理仕预测2025年总租赁量为9亿平方英尺，这将是有记录以来的第二大年份，仅次于2021年。在我们的15个目标市场内，新开工项目保持在4100万平方英尺，竣工量为3700万平方英尺。目前在建面积总计2.12亿平方英尺。该 pipeline 的预租率为47%。现在转向我们的投资组合，结果与我们的预期一致，季度末在营物业出租率为94%。关于我们2025年的租约到期情况，我们现在已经处理了95%的平方英尺，我们新租和续租租赁的整体现金租金增长率为32%。
如果排除我们之前讨论的宾夕法尼亚州中部的大型固定利率续租，现金租金增长率为37%，直线增长率为59%。正如我所提到的，我们在2026年的租约到期处理方面取得了良好进展。截至昨天，我们已经处理了约31%的到期租约，现金租金率变化为31%。我们将在第四季度 earnings 电话会议上提供2026年全年现金租金增长率指引，但我们开局良好。现在转向开发租赁。正如我们在上次电话会议上宣布的，我们租赁了Camelback 303合资企业中968,000平方英尺建筑中剩余的501,000平方英尺。
这个由三座建筑组成的180万平方英尺的项目，包括这座建筑以及我们今年早些时候从该合资企业收购的两座建筑，现在已100%出租。我们还在Inland Empire的First Park Miami Building 3租赁了56,000平方英尺。我们租赁了Fontana的工业户外存储资产，并且在第四季度至今，我们租赁了159,000平方英尺的First Harley Knox物流中心的100%面积。我们还在First Park Miami的12号楼签署了另一项57,000平方英尺的租赁协议。总之，我们对未来的现金流增长机会感到兴奋，现在我将话筒交给Scott，谢谢Peter。
让我回顾一下本季度的业绩。NAREIT运营资金为每股完全摊薄后0.76美元，而2024年第三季度为每股0.68美元。2025年第三季度FFO受到每股1美分的保险索赔回收的积极影响。本季度扣除终止费用后的现金同店净经营收入增长率为6.1%，主要受新租和续租租赁的租金上涨、合同租金上调以及上述保险索赔回收的推动，部分被平均入住率下降和更高的免租期所抵消。扣除保险回收现金后，同店净经营收入增长率为5.4%。
另请注意，2024年第三季度同店净经营收入不包括与宾夕法尼亚州中部租户相关的450万美元租户改善报销的加速确认收入。本季度末，在营物业出租率为94%，比第二季度下降20个基点。总结一下我们本季度的资产负债表租赁活动，约220万平方英尺的租约开始生效。其中，约400,000平方英尺是新租约，900,000平方英尺是续租，800,000平方英尺是用于开发和收购的租赁。在我回顾我们的整体指引之前，让我快速更新一下我们的坏账费用和信用观察名单。
本季度坏账费用为245,000美元，使我们本年度至今的总额约为750,000美元，正好符合我们最初的指引。我们对第四季度的预测仍为250,000美元。另外两个与信用相关的要点：1）Debenhams Group（前身为Boohoo）仍然按时付款；2）我们将一个3PL租户添加到了观察名单中，我们正在直接从该物业的转租租户那里收取租金。我们目前正在处理与租赁义务相关的收款流程，由于保密性，我们不会进一步讨论此事的细节。现在转向我们的指引，我们将2025年NAREIT FFO中点上调了0.04美元，至每股2.96美元。
每股0.04美元的增长主要归因于开发租赁的成功、较低的利息支出以及上述保险索赔回收。收紧后的范围为每股2.94至2.98美元。我们的主要假设如下。第四季度末在营物业出租率为94%至96%。这意味着全年季度末平均在营物业出租率为94.4%至94.9%。我们的中点假设是，截至12月31日，我们将额外租赁300,000平方英尺的在营开发项目。鉴于12月31日的日期，该租赁假设对我们的中点FFO指引没有影响。第四季度扣除终止费用前的现金同店净经营收入增长率为3%至5%。
这意味着2025年季度平均同店净经营收入增长率为7%至7.5%，中点提高75个基点。提醒一下，我们的同店指引不包括2024年上述租户改善报销加速确认的影响。指引包括截至9月30日已完成和在建开发项目的预期2025年成本。对于2025年全年，我们预计资本化约每股0.09美元的利息，我们的G&A费用指引范围为4050万至4150万美元。现在让我把话筒交回给Peter，谢谢Scott。
我们对最近的开发租赁胜利感到振奋，并对我们可用空间的整体客流量增加感到鼓舞。我们预计，随着关税话题退出全球头条新闻，我们将看到潜在租户决定承诺投资额外空间以适应未来增长。我们的团队每天都在努力将潜在租户转化为实际租户，以推动现金流、增长和为股东创造价值。操作员，有鉴于此，我们准备开放提问。
我们现在开始问答环节。要提问，您可以在按键电话上按星号然后按一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答，并且您想撤回问题，请按星号然后按二。此外，请将自己限制为一个问题和一个后续问题，以便再次排队提问其他问题。我们的第一个问题来自Jani的Rob Stevenson。请讲。
早上好，各位。Scott，本季度还剩75天，FFO范围之间的差异是多少？如何达到低端？如何达到高端？有什么关键因素会影响您？
嗯，我想说，如果您看一下开发租赁，我们有300,000平方英尺的在营开发项目，Rob，计划在12月31日租赁出去。所以这对中点指引没有影响。我想说，我们能想到的唯一其他事情是意外的信用挑战，这可能导致我们达到低端。我想说，在上涨方面，租赁超过300,000平方英尺的在营开发组合将推动我们达到高端。
好的，这很有帮助。然后你们能稍微谈谈今天的交易市场吗？无论是购买资产还是出售资产的市场，市场上有多少产品，定价如何，以及今天买家和卖家池的深度如何，还有定价情况。
你想谈这个吗？
是的，是的。Rob，我是JoJo。就租赁资产的市场而言，竞争非常非常激烈。市场上的资本想要进行投资，而且风险有所降低。所以如果你有一个租赁资产，有很多来自各种买家的资本在关注它。就估值而言，我想说像我们这样按市场价格租赁的产品的资本化率可能在5%左右，具体取决于市场，在像纳什维尔、达拉斯或南佛罗里达这样的市场，租金增长超过整体市场，资本化率可能低于5%。就空置物业和土地而言，市场活跃度稍低。原因是对很多投资者来说，进入这个市场风险更高。但在一些市场，土地竞争仍然非常激烈，它们的售价可能对应的收益率低于6%，内部收益率低于7.5%。我刚才提到的那些市场再次包括在内，因为预期租金增长更高，比如纳什维尔、达拉斯和南佛罗里达。这能给你一个概念吗？
是的。那么在定价方面，无论是买入还是卖出，对于100,000平方英尺以上的资产与250,000、500,000等更大的资产，在规模上有什么差异吗？
不，没有实质性差异。
Rob。好的，谢谢各位。今天早上感谢你们的时间。
下一个问题来自Baird的Nick Thillman。请讲。
嘿，早上好，各位。也许想稍微谈谈2026年。进展良好。价差与去年基本持平，但当我们看26年的到期租约时，有没有什么值得注意的，无论是租户规模还是固定利率续租，可能会对数字产生重大影响。
Chris？
是的，如果你看2026年，你知道，就像我说的，我们状况良好。我们已经续租了31%。我们今天最大的剩余到期租约是南加州550,000平方英尺的租约，将于2026年第三季度到期。现在我们正在与他们讨论续租事宜。
这很有帮助。然后Peter Basili，当你和Peter Schultz或JoJo交谈时，你现在更喜欢听谁谈论哪些市场？我的意思是，在过去90天里，谁的表现稍微好一些？
我爱听他们两个说话。你在开玩笑吗？就市场表现而言，南佛罗里达、纳什维尔、休斯顿、达拉斯，实际上大费城地区继续是，我会说，全国表现突出的地区。亚特兰大也表现不错。这并不意味着我不喜欢听JoJo谈论凤凰城和南加州的情况。特别是，我经常向JoJo询问南加州的情况。所以我们对Harley Knox 159,000平方英尺的新租约感到鼓舞。我们的其他可用空间周围有良好的客流量。而且，你知道，不是每个人都对关税敏感。所以我们开始看到其中一些参与者开始采取行动。
这很有帮助。
谢谢。下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Todd Thomas。请讲。嗨。
谢谢。首先，我想问一下贵公司对未来开发的兴趣，您如何看待今天的新开工项目。您能谈谈在向 pipeline 添加更多产品时，投机性和定制建造之间的混合，以及今天两者的 yield 预期是怎样的吗？
当然。我们不提供数量指引，但我不介意从方向上谈谈我们对开发的想法。正如我刚才提到的，我们确实继续喜欢南佛罗里达和大费城、达拉斯、休斯顿、纳什维尔等我们拥有土地的市场。在这些市场，我们将考虑在2026年开工，而像纳什维尔这样我们没有土地的市场。在这些市场，我们正在努力改变这种状况。但我们今天在其中一些市场拥有一些很棒的已获得授权并准备就绪的场地。所以我们会考虑这一点。
就投资组合基础上的收益率而言，我们可用的机会将产生接近7%的 yield。有些会更高，内部收益率达到9%或以上。你问的是回报，对吗？
是的，在投机性和定制建造之间。定制建造。
定制建造的收益率会比这低一点。你知道，我们试图在投机性开发上获得相对于市场资本化率100至125个基点的利差，而定制建造的利差可能在50至60个基点左右。就混合而言，如你所知，多年来我们大部分开发量都是投机性的。我认为我们未来的混合不会有太大变化。
好的，这很有帮助。然后我只想跟进一下南加州的情况。您能详细说明一下那里的当前市场状况吗？也许讨论一下租金趋势以及市场上的让步和免租期的最新情况。
是的。JoJo，当然。谢谢。有几件事。
从顶层来看，需求方面，如果你看季度环比，总吸纳量和净吸纳量从第三季度到第二季度有所上升。这也是客流量增加的结果。有更多的询问、参观和RFP。正如Peter所指出的，在市场方面，有些租户就像我们最近签订的租约一样，租户必须迅速做出决定，因为他们需要，而且他们与关税无关，但租户为承诺和签署租约付费，季度环比基本持平，供应方面，我们继续拥有良好的供应指标。在建面积基本持平，开工量实际上环比下降很多。再次，所以从顶层来看。总而言之，基本面表明市场正在触底。你知道，在此之上，供应指标有所改善，需求增长的迹象也在增加。所以总体而言，我们看到租金季度环比基本持平。vacancy率也基本持平，再次反映市场触底，展望未来，我们认为租金仍将基本持平，因为你知道，整个所谓的市场仍有空间消化，但我们确实感觉它已经稳定下来。
好的。好吧，谢谢。
下一个问题来自花旗的Craig Mailman。请讲。
嘿，各位，想想26年，你们在Aurora和纽约的资产仍需回填。你能谈谈每个市场的竞争格局以及你们解决这些空置问题的前景吗？
Peter？
当然。早上好Craig，我是Peter。从丹佛开始，我们是那个规模的两栋建筑之一。丹佛的供应情况有所改善。我们继续为整栋建筑或部分建筑的前景进行观察和合作。正如我们在之前的电话会议上所讨论的，大型交易往往比中小型交易移动得慢一些。但我们在那里继续看到良好的活动。而且正如我所说，宾夕法尼亚州的整栋建筑用户没有太多选择。对于纽约的708号，还有三四栋类似规模的建筑。宾夕法尼亚州在第三季度看到了一些积极的吸纳量。更重要的是，宾夕法尼亚州已有近900万平方英尺的交易签署，将在今年第四季度和明年上半年入住。所以正如Peter在他的发言中所说，你知道，活动增加了。我们看到更多的参观和兴趣。我们正在与几个潜在租户交谈，特别是在约克的我们的建筑的3PL方面。你知道，那个规模我会说一直不错，但更小和更大的规模更好。但我们对活动水平和迄今为止看到的租赁签约感到鼓舞，正如我所说，这些签约将在第四季度和明年上半年入住。
这是有帮助的信息。而且，我知道这没有包含在你们25年的指引中，但在这一点上，考虑到市场动态和你们看到的活动，我们应该如何现实地考虑未来12个月这两项资产的潜在入住时间？
我想我们会在第四季度的电话会议上更新你，但我们对目前看到的一些情况感到鼓舞。好的。
然后再问Scott一个关于刚刚添加到观察名单中的3PL的问题。我知道你不能提供太多细节，但如果主要租户违约，那个转租租户是否在和你谈论可能直接签约？你能提供关于那里的租金规模或市场的任何信息吗？任何额外的信息？
Craig，我们不会涉及租金的规模，但我们正在与转租租户进行一些潜在的对话，或者说对话，以接管。所以。是的。
太好了，谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Nicolas Ulyko。请讲。
大家好，我是Nicolas Ulico的Victor Fediv。关于你们的开发租赁假设，有一个简短的问题。在上次电话会议上，你们提到到本季度末150万平方英尺。显然有点推迟了，只是想了解是2026年第一季度末还是第二季度末。你有什么看法吗？
你知道，Peter谈到了我们正在谈论的两项租约，但我们不会。我们将在12月，即第四季度进行预算流程，在2月初的第四季度电话会议上，我们会给你一个更好的关于剩余 pool 租赁情况的想法。
明白了，谢谢。然后关于市场租金的快速后续问题。只是想从实际情况了解在你们的投资组合中，哪些市场表现最好，哪些市场表现最差。就市场租金而言。
是的，你知道，首先，只是想说，2025年我们表现领先的市场有四个。亚特兰大，我们的现金租金增长率为113%。巴尔的摩 - 华盛顿上涨了86%。南佛罗里达上涨了62%。最后，达拉斯和沃思堡对我们来说是一个强劲的市场，2025年上涨了61%。所以这能让你了解领先市场的情况。Peter和JoJo可以更多地评论他们所看到的情况。
想谈谈市场租金增长吗？当然。
就市场租金增长而言，我的意思是在市场的西部部分，我认为达拉斯将是最强劲的市场。然后我们预计南加州将基本持平，凤凰城略有增长，供应充足，但在总吸纳量和净吸纳量方面表现优于市场。
Peter，我想说全国其他市场基本持平或略有上涨，这实际上是逐个子市场的情况。
明白了。
谢谢。下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。请讲。
好的，太好了。早上好。不想啰嗦，但你能澄清并详细说明上一季度讨论的150万平方英尺开发租赁假设吗？显然有点推迟了，只是想了解是2026年第一季度末还是第二季度末。你有什么看法吗？
你知道，Peter谈到了我们正在谈论的两项租约，但我们不会。我们将在12月，即第四季度进行预算流程，在2月初的第四季度电话会议上，我们会给你一个更好的关于剩余 pool 租赁情况的想法。
好的，太好了。这真的很有帮助。第二个问题，亚洲3PL一直是过去一年租赁活动的重要组成部分。所以你能给我们一些关于该群体最近需求趋势的信息，从长远来看该群体背后还有多少额外需求，以及你如何看待这些租户的信用？
是的，他们肯定非常活跃，跟进了很多，我会说，进口的提前拉动，试图领先于关税。我们有点把这看作是短期的事情，从信用角度来看，我们宁愿不要在一两年或三年后讨论试图收取我们无法收取的租金。所以我们通常远离这种需求。不过，它一直非常强劲，并且一直是租赁空间的很大一部分。
太好了，谢谢各位。
下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhocha。请讲。
谢谢各位接受我的问题。也许我想知道你能否给我们更多关于一些大型租赁的信息，特别是联邦 mogul 空间，其他一些大型租赁，不仅仅是时间，还有你看到的相对于你在子市场通常看到的需求类型。你是否看到任何独特的东西，是否需要细分或重新开发这些资产，详细说明你正在尝试租赁的一些更大的部分以及需求类型和背后的策略。
谢谢，Vikram。我是Peter Schultz。我在几个问题前回答了那个问题。但我会说这两栋建筑都设计为多租户。这是我们在新开发中始终纳入的内容。所以当然很灵活，你知道，活动很好。正如我们多次评论的那样，大型交易往往移动得更慢和更谨慎。但我们对今天看到的活动感到鼓舞。
好的，太好了。然后也许只是跟进26年的情况。你提到在到期租约方面取得了良好进展。我只是想知道你是否有一些，你知道，高水平的数学。你们今年做了很多租赁，这将流入明年。无论出于何种原因，如果你把所有额外的租赁推迟到明年，如果你在明年年底完成，对明年的收益有什么大致影响。
我的意思是，你在一年中完成租赁的时间越晚，对2026年业绩的影响就越小。而且时机，你知道，当我们坐下来做预算时，我们将讨论我们在这些资产上的讨论进展，这将告知我们关于在一年中何时可以签署这些租约的决定。所以这是我们尚未完成的工作。你将在2月听到更多关于这个主题的信息。好的。
不，我想说的是，你们在26年的到期租约方面取得了良好进展。我只是想知道你们是否有一些，你知道，高水平的数学。你们今年做了很多租赁，这将流入明年。无论出于何种原因，如果你把所有额外的租赁推迟到明年，如果你在明年年底完成，对明年的收益有什么大致影响。
是的，我的意思是，当你看看我们现在的现金租金增长趋势，31%的到期租约，这显然是一个非常强劲的数字，对2026年有很大帮助。此外，明年，我们投资组合的平均租金上涨将达到3.45%。所以你知道，这显然对没有到期的投资组合部分有贡献。所以，是的，我们处于相当好的位置。
谢谢。下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Rich Anderson。请讲。
嘿，谢谢。早上好，各位。所以，只是听你在电话会议上的语气。
嘿，Rich，我们很难听到你。现在怎么样？好多了。
好的。抱歉。只是听你在电话会议上的语气，你表达的信心程度并不像昨天PLD那样那么明显，但提到了谨慎的租户等等，但语气仍然不错。但你如何描述租户之间的相互作用？我的意思是，他们在多大程度上互相观望，有人采取行动，其他人跟随。你认为这可能有点过于简单化，但市场最终可能如何复苏。会有更多的群体事件之类的吗？或者你认为这将更像是一个缓慢而稳定的复苏过程？
是的，从某些业务和某些行业的竞争角度来看，肯定存在联系。而且你确实看到，当一个更大的参与者快速且显著地采取行动时，它确实往往会成为其他人退出观望的催化剂。我们在COVID期间肯定看到了这一点，当时亚马逊远远领先于其竞争对手。而且现在几乎任何销售东西的人都在与亚马逊竞争。所以他们的所作所为肯定会影响到其他业务。但这是一个更高层次的观察。过于关注细节可能没有建设性。但是的，确实有一点你追我赶的情况。现在签署的租约越多，如果你是租户代表，你对客户需求的态度从你可以等几个月变成你最好现在就签，这是你能得到的最好交易。当中国3PL租赁了所有竞争空间，只剩下我们的和可能另一个时，人们开始移动得快得多。所以这种动态还没有发生，但肯定在朝着这个方向发展。
是的，我想知道COVID早期需求的提前拉动是否会再次出现，也许你甚至不想要，但这可能是事实。
是的，我不会称之为提前拉动。我会说现在突然有等待的成本。在过去两年里，等待没有成本。当等待有成本时，人们就会采取行动。这并不意味着我们像在COVID期间那样过度签署租约，那是完全不同的现象。
好的，很公平。第二。你谈到了在一些更好的市场利用土地位置，并考虑明年开发。在其他地方将土地货币化怎么样？数据中心运动AI等等。这是否也可能在你们的地平线上出现？在某种程度上，是的。
我们正在查看我们拥有的所有东西，不仅仅是土地，还有所有创收资产。我们必须看看从经济角度和可行性角度来看，将这些资产转换为更高更好的用途是否有意义。从价值角度来看，数据中心是更高更好的用途。所以我们正在研究，尝试做这样的事情有很多障碍和挑战。但我们正在深入研究，看看我们能否找到任何机会。
太好了。最后对我来说，我们对工业的最终复苏做了一些工作，在我看来，如果业务尚未复苏或正在复苏，更大的盒子可能是业务不可避免的复苏的领导者。你同意吗？也许更大的盒子将引领潮流？或者你对尺寸类别有不同的看法？
当然，这会影响 volume 和容量，volume 下降的原因之一是没有像21、22和23年那样租赁那么多100万平方英尺的空间。所以从这个角度来看，这会影响容量或大数字。但我们真正需要的是一群租户需求开始一致地签署新的开发租约并投资于增长。这开始发生了。其中一些来自对关税不那么敏感的租户。其中一些来自那些说他们不能再等的租户。所以肯定有一些被压抑的需求。而且，你知道，我会说这是，你知道，我们正在回到4月2日之前的感觉。我们还没有到那里，但感觉我们正在回到那个时期。
嘿Rich，我是Peter Schultz。我想在Peter的评论中补充一点，我们继续看到对优质资产的追捧。所以当你考虑我们资产的质量和位置以及活动时，当然我们看到100万平方英尺及以上的活动，但我们也看到各种规模的活动的强度和广度。所以我不会说这只是一种规模，但如你所知，我们专注于在我们的目标市场中提供未满足规模的新物业。所以我们对广泛的平方英尺需求感到非常满意。
我只想强调，向优质资产的转移对我们有利，因为我们现在已经建造了我们拥有的大部分资产。这也是我们客流量大幅增加的另一个原因。
很棒的信息。谢谢各位。
下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请讲。
嗨，早上好。我想知道你们今天能否详细说明你们如何平衡费率与入住率的关系。它如何变化，也许第一代开发物业与现有投资组合以及续租之间有何不同。
当然。我的意思是，整个事情都是关于npv的。我们不断尝试通过这些输入最大化NPV。基本费率是最重要的，也是我们最关心的。再等一个月以获得更好的费率并不是世界末日，尽管我们宁愿不要。在TI方面，通常是标准的TI套餐。你们想补充一些你们在市场上看到的情况吗？
不，Caitlin，我想指出的另一件事是，正如我们在脚本中谈到的，我们26年的续租到目前为止非常强劲，你看到那里有很好的定价压力。所以我想你之前问过我们这个问题。这不仅仅是价格问题。这是关于需求和正确的产品在正确的地方。我们清楚地看到客流量的改善，特别是那些租户，我很抱歉，不是以关税为中心的租户，正如我们今天多次评论的那样。当然，有些资产我们需要做工作，其中一些可能在JoJo谈到的更具竞争力的领域。我们将迎合市场，做我们需要做的事情来租赁空间。
明白了。是的。我想知道你们等待额外一个月以获得更好费率的意愿是否发生了变化，但听起来可能没有，所以。明白了。然后关于你们在26年取得的进展，我通常会认为随着比较变得更加困难，价差会随着时间的推移而下降，但你们在26年基本上保持了与2025年相同的31%或32%的价差。所以我想知道你能否提供更多细节，这是如何可能的，驱动因素是什么，是否可以继续。这只是租赁特定的还是有其他因素来维持相同水平的价差？
我们一直说，我们认为这个数字有一些运行空间，一些持续时间。当我们查看我们的租约组合以及它们签署的时间时，你知道，不要忘记，如果你在2019年签署了一份七年的租约，相对于即使是今天的高点，你签署的利率也非常非常低。这将在一段时间内推动现金租金率数字。
明白了。好的，谢谢。
下一个问题来自Green Street的Vince Tabone。请讲。
嗨，早上好。几个季度以来，该股一直以相对于NAV的显著折扣交易。你有没有考虑过出售资产并回购股票作为创造股东价值的一种方式。
Vince，我们已经考虑过，你知道，出售资产和购买股票从数学角度来看并没有那么有吸引力。我们也考虑过借款和回购股票，这看起来也不是很有吸引力。而且考虑到我们处于资本密集型业务，并且市场非常不稳定，就像现在这样，你知道，3月份，我认为我们的股价是58美元，行业表现要好得多。现在显然从低点回升。但投机我们的股票可能不是投资者投资我们的目的。所以我过去说过，如果我们有一些机会，例如将我们的一些物业转换为数据中心，并创造超出工业价值的显著额外价值，那么这些资本可能用于回购一些股票。但在没有这种情况的情况下，数学并没有太大变化。Vince？
不，谢谢。然后换个话题，我希望深入了解一下你们市场的供应情况。在你们的市场中，你是否开始看到开发开工活动的增加，或者总体上仍然相当平静。
Peter和Jojo，你们想谈谈开工情况吗？当然。
不，真的，我们没有看到增加。事实上，开工率正在下降。所以有一些。如果有增加，那将是建筑商活动的一点点。但总的来说，我们没有看到显著的增加。事实上，宾夕法尼亚州的开工率下降了。
我会说预计未来几个季度会有几个100万平方英尺以上的建筑开工。但除此之外，基本持平。
你知道，我们不知道每个人的数学是什么样的。显然，大部分空间是由私人参与者用私人资本开发的。但我们多年来一直在争夺很多土地。我们认为当时使用的承销假设可能相当激进。更不用说债务成本比2022和2023年高得多。所以新供应的自然增长可能会受到拖累。
嗯，这是有道理的，很高兴听到。
再次感谢。如果您有问题，请按星号然后按一。我们的下一个问题来自摩根大通的Michael Mueller。请讲。
是的，嗨，我想Scott，你能帮我们把一些点联系起来吗？我想你之前说过，指引增加的部分原因是开发租赁的成功，但看起来你把一些预期的25年租赁推迟到了2026年。现在我知道这部分无论如何都是年底，所以可能影响不大。但是，开发租赁对数字的推动部分是多少？
我想说，Mike，大约是1美分。请记住，我们在第二季度电话会议上假设的所有开发租赁都假设在12月31日发生。所以我们在电话会议上宣布的所有租赁对每股收益的贡献约为1美分。
好的，所以这部分只是比预期的要早。就是这样。明白了。是的。
再次，从FFO指引的角度来看，我们假设它在12月31日租赁出去，而它租赁出去的时间更早。
好的。那么关于 escalators，明年26年的现有 bumps 约为3.45%。到目前为止，26年的签约。与25年相比，你们获得的租约 escalators 有任何显著变化吗？
有趣。我们在24年获得了3.6%，25年获得了3.6%，包括大型固定利率续租，到目前为止26年约为3.6%。所以我们的团队在应对显著的阻力方面做得非常好，你可以想象，因为这个数字高于通货膨胀。所以他们成功地将这个数字保持在约3.6%。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。请讲。
是的，谢谢，我想。Scott，我知道指引范围不包括最近完成或正在进行的开发项目中的租赁，但我知道你们继续强调一些最佳市场，其中很多这些建筑都在这些市场中。所以你能谈谈这些特定物业的活动情况以及近期租赁的前景如何吗？
是的，我的意思是，在建的项目周围没有太多活动。我们的业务一直是先建造，然后他们才会来。在COVID期间有所不同，当时我会称之为，我们经历了物流空间租赁的淘金热。所以现在谈论当前建设 pipeline 周围的活动还为时过早。最近完成的资产。这些资产周围有非常好的客流量。而且，我们希望尽快在其中一些建筑上签订租约。好的，太好了。
然后最后，我们能谈谈3PL租户吗？我知道你不想说太多，但问题是出在转租租户还是特定地点的直接租户身上？
问题出在直接租户，即3PL身上。
好的，所以假设转租租户有机会接管那个空间，你只是在处理这个过程。
是的，这是我们正在考虑和讨论的事情。在这个时候我们不能给你一个明确的结果，但这是我们正在努力的事情。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自Jefferies的John Petersen。请讲。
太好了，谢谢。我想，在今年的十年期国债中，它肯定似乎在下降，至少今天是这样，价差有所收紧。我只是好奇这对你们市场的仓库资本化率有什么影响，以及你们如何看待这些趋势。
你们想涵盖那个吗？
从第二季度到第三季度，没有实质性变化。我只想说，就像我之前说的，对租赁资产和优质建筑的需求从第二季度到第三季度有所增加。
好的，好吧，就这样。谢谢。
下一个问题来自巴克莱银行的Brandon lynch。请讲。
太好了。谢谢你接受我的问题。你提到有些租户仍然对关税非常敏感。你能描述一下他们的思维过程吗？是他们只是在关税实施期间退出市场，还是他们只是在等待关税稳定到最终税率，或者有其他考虑因素可能让他们观望，但可能在未来推动他们采取行动。
有两件事。一是他们的成本。不知道成本，他们就不知道这对他们的利润率可能有什么影响。其次，为了保护这些利润率，他们能否将部分或全部额外成本转嫁给最终买家，即消费者？所以他们可能正在考虑投资增长，比如一个500,000平方英尺的建筑，这是一项6000万美元的投资。当你考虑租赁、设备、货架、材料、产品，然后雇佣所有人。而且你知道，如果你的EBITDA倍数是八倍。这几乎是一个5亿美元的决定。所以除非他们知道投入成本是多少，以及他们的利润率结果会是什么，否则他们不想做出这个决定。就是这样。而且我认为随着时间的推移，这个话题变得更加，我会说更常见，但有点像利率一样被消化。你知道，当利率开始大幅上升时，这导致人们暂停了一段时间，现在几乎每个人都将更高的利率纳入他们的业务计划、模型、损益表，你知道，他们现在正在前进，这不再是一个问题。所以这就是我们需要达到的目标。关于关税问题。
但是Brendan，我想补充的是，我们看到其中一些公司正在积极寻找RFP和讨论，但他们没有做出决定，并继续推迟他们的目标入住日期，原因正如Peter刚才所说。这就是实地发生的情况。好的，太好了，谢谢。这很有帮助。还有一个相关问题，我们看到一些疲软的消费者数据。就业增长有点疲软。潜在租户在多大程度上考虑到宏观环境的这种变化，只是因为这个而观望？
我认为这取决于他们所处的行业和业务。尽管所有的冲击和厄运和 gloom 的预测，经济总体上表现得相当好。到目前为止，我们还没有看到关税问题导致通货膨胀大幅上升，并不意味着它不会到来。但现在我认为大多数前景对他们的基础业务相当有信心。这真的只是关于何时、如何以及投资多少增长的问题。
我只想补充一点，3PL活动继续保持良好。事实上，环比有所增加。食品和饮料的RFP和参观也有所增加。所以那个行业似乎表现不错。制造业活动环比有所增加。我们看到与家庭相关的行业，如家具，有些疲软。有一些弱点。所以总的来说，我认为需求活动有所增加，被其他行业的轻微下降所抵消。
太好了。谢谢来电。
我们的最后一个问题来自高盛的Kaitlin Burrows。请讲。
也许只是跟进最后一点，关于哪些领域更强，哪些领域更弱？我的意思是，昨天Prologis报告他们在第三季度有创纪录的租赁 volume。你提到CBRE预测25年将仅次于2021年。你能把你自己的第三季度租赁 volume 放在你过去的背景下，如果你对未来的趋势有看法，意识到你可能更侧重于开发，这使得它更不稳定，但试图找出是否有趋势。
第一，很难看到趋势。我的意思是去年我们租赁了470万平方英尺，今年更少。部分原因是我们有什么可用的，什么在滚动，什么在续租，我不确定我们公司的规模是否有足够的 volume 来确定这样的趋势。
Caitlin好的，是的，有道理。
谢谢。
问答环节到此结束。我想将会议交回给Peter Bacilli作总结发言。
谢谢操作员，感谢各位参加今天的电话会议。如果您对我们的电话会议有任何后续问题，请联系Art、Scott或我，祝您今天过得愉快。
会议现在结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。