加布里埃拉·维蒂耶洛（初级租赁管理专员）
肯·伯恩斯坦（首席执行官）
A.J.莱文（高级副总裁 - 租赁与开发主管）
雷金纳德·利文斯顿（首席投资官）
约翰·戈特弗里德（执行副总裁/首席财务官/投资者关系）
弗洛里斯·范戴克姆（ Ladenburg Thalmann）
琳达·西瓦（杰富瑞金融集团）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
安德鲁·雷亚尔（美国银行）
托德·M·托马斯（KeyBanc资本市场公司）
迈克尔·穆勒（摩根大通）
波琳娜·罗哈斯（格林街）
SA Sam。SA。SA Sam IT SA。女士们、先生们，感谢您的等候。欢迎参加2025年第三季度阿卡迪亚房地产投资信托业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言者陈述后，将进入问答环节。若要在问答环节提问，请在电话上按星号11。如果您的问题已得到解答并希望退出队列，请再次按星号11。我们要求您限制为一个问题和一个后续问题，如有时间，您可以重新加入队列。
请注意，今天的会议正在录制。现在，我想将会议转交给初级租赁管理分析师加布里埃拉·维塔利洛。请开始。
下午好，感谢您参加2025年第三季度阿卡迪亚房地产投资信托业绩电话会议。我叫加布里埃拉·维蒂耶洛，是租赁管理部的初级租赁管理分析师。在开始之前，请注意，本次电话会议中所做的非历史性陈述可能被视为1934年《证券交易法》所指的前瞻性陈述。实际结果可能与该等前瞻性陈述所指示的结果存在重大差异。由于各种风险和不确定性，包括公司最新的10K表格和其他向SEC提交的定期文件中披露的风险和不确定性。
前瞻性陈述仅代表本次电话会议日期（2025年10月29日）的观点，公司没有义务更新这些陈述。在本次电话会议中，管理层可能会提及某些非GAAP财务指标，包括运营资金（FFO）和净运营收入（NOI）。有关这些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节，请参见阿卡迪亚在其网站上发布的收益新闻稿。一旦电话会议开放提问，我们要求您每位提问者第一轮限制为两个问题，以便给每个人参与的机会。您可以通过重新加入队列来提出更多问题，我们将在时间允许的情况下回答。
现在，我很荣幸将电话转交给总裁兼首席执行官肯·伯恩斯坦，他将开始今天的管理层发言。
谢谢加布里埃拉。做得很好。欢迎大家。上个季度我曾评论说，在经济不确定性与韧性之间的持续拉锯战中，韧性似乎正在获胜。好吧，看看我们第三季度的业绩，情况依然如此。尽管整体经济、租户业绩以及我们物业的租户需求（尤其是街道零售部分）仍存在持续的噪音和不确定性，但这种积极势头仍在继续，甚至可以说正在加速。事实上，我们的投资组合运营表现可能正处于拐点。正如约翰·戈特弗里德将解释的那样，当我们展望2026年的预测时，我们看到总NOI增长和同店增长都在加速，使我们远高于5%的长期增长目标，并且我们仍然专注于确保这种收入增长能够转化为我们的盈利底线。
正如A.J.莱文将讨论的那样，我们看到足够的内部增长机会开始形成，使我们能够在可预见的未来保持5%以上的年度增长。A.J.将详细介绍我们在第三季度的持续进展，但简而言之，我们既忙于收获当前的机会，也为长期的内部增长播下种子。这包括在苏荷区实现45%的租赁价差，在布利克街实现70%的按市价调整，同时成功开设新店，从我们的S&O（已签约未开业） pipeline中获得近700万美元的收入，并为未来增长奠定基础。
我们还在S&O pipeline中新增了近400万美元的新租约。在之前的电话会议中，我详细讨论了露天零售需求的顺风因素。这些因素仍在持续，对我们的郊区和街道零售投资组合都保持鼓舞人心。但街道零售投资组合的顺风因素似乎更具 momentum，原因有几个。首先是零售商认识到建立自己门店网络（我们称之为DTC或直接面向消费者门店）的关键需求这一长期 secular趋势。这种趋势增加了对关键位置的需求，尤其是在我们最活跃的主要市场。
其次是富裕消费者的持续韧性和日益重要性，他们是我们街道位置购物者的大多数。第三，也许最令人鼓舞的是，这些街道的客流量和活力明显复苏。本月早些时候，在芝加哥黄金海岸的沃尔顿街物业举行的KISS盛大开业活动中，这种活力和兴奋感得到了充分展现。数百名热切的顾客排队数小时等待光顾这家令人兴奋的10,000平方英尺的旗舰店。如果您最近在芝加哥黄金海岸购物并对所见所闻印象深刻，那么您并不孤单。
我们的团队不断从投资者那里听到，在参观某个城市后，他们直到亲眼看到才意识到正在发生的活力。如果您没有参观过这些市场中的一些，而只是依赖您的新闻推送，尤其是取决于您观看的电视频道，那么您就错过了这些零售市场的活力。值得庆幸的是，我们的零售商明白这一点。这就是为什么洛杉矶的梅尔罗斯广场或苏荷区的格林街正经历远超我们预期的持续顺风，并且它正在扩展到几个主要市场之外，其方式可能会让您感到惊讶。
例如，在华盛顿特区的乔治敦，尽管由于DOGE或政府停摆，华盛顿特区及周边市场受到了所有关注和担忧，但对于我们在M街的大多数零售商来说，客流量和销售额同比增长，租户需求达到了十年来的最强水平。纽约比大多数市场更早经历这种反弹，但现在我们看到这种情况在所有城市市场上演。旧金山是这种 momentum 的最新例子，由人工智能的增长推动，加速了重返办公室的趋势，以及一位新任市长正在改善COVID后困扰该市的生活质量问题，我们在实地看到的是，旧金山历史上享有的“生活-工作-娱乐”活力正在回归，我们的零售商也在回归。
这种复苏对我们在旧金山的两个重要重建项目来说恰逢其时。在城市中心，我们的新TNT超市计划于2026年底开业，在我们的555第九街重建项目中，我们最近扩大了Trader Joe's的规模，并与LA Fitness的高端俱乐部工作室签订了新租约，计划于明年开业。综合来看，这两个项目有近100,000平方英尺的额外空间可供我们租赁，预计将为我们的REIT NOI增加约5%。如果积极势头持续，我们将获得更多增长。
除了继续推动内部增长外，我们业务的另一个关键增长驱动力是通过资产负债表和投资管理平台增加增值和互补的外部增长。虽然由于“解放日”担忧，投资活动出现了一些暂停，但基于我们目前的pipeline状况，我们现在有信心2025年的投资活动将与2024年的强劲增长相匹配，2024年对我们来说也是外部增长的丰收年。雷吉将详细介绍我们上个季度完成的交易以及未来的机会。
但重申我们的目标和展望，考虑到我们的规模，我们看到我们的收购活动将继续推动业绩增长，尽管上个季度我们的资本成本有所上升，但我们有信心仍能进行增值投资，用于我们资产负债表上的街道零售投资。这种信心源于几个因素。首先，阿卡迪亚在某种程度上处于“首选买家”的独特地位。当然有私人市场参与者是活跃的竞争对手，但我们在街道零售领域开辟了一个利基市场和声誉，这给了我们竞争优势，而在露天零售的其他领域，有太多资金充足的私人参与者，任何一个公共或私人参与者都没有独特优势。
其次，除了成为首选买家外，许多零售商也将我们视为首选房东，他们也在将收购机会引向我们。最后，正如我们在上次电话会议中讨论的那样，我们继续建立的规模，无论是在特定走廊的所有权集中度还是全国范围内的租户关系，都让我们对任何给定投资的增值潜力有了更高的可见性，并为我们提供了相对于其他竞标者的竞争优势。所有这些都使我们处于独特的有利位置，能够继续有吸引力地将街道零售添加到我们的投资组合中，并进一步支持我们专注于将阿卡迪亚打造为美国街道零售的首要所有者-运营商。然后对于我们的投资管理平台，REIT市场的波动性不是问题。
也许这甚至是一个顺风，因为我们依赖机构合作伙伴提供大部分资本，并且通常在我们业务的这个互补且盈利的“买入-修复-出售”部门循环我们的股权。因此，总而言之，展望未来，我们行业领先的内部增长似乎有几年的顺风支持。再加上持续强劲的外部增长和拥有多种融资渠道的资产负债表，我们有能力应对任何减速带，更重要的是，利用面前令人兴奋的机会。我要感谢团队的持续努力，现在我将电话转交给A.J.莱文。
谢谢肯。大家好。下午好。那么，直接切入正题，我很高兴报告又一个成功且富有成效的租赁季度，团队又执行了370万美元的平均基本租金（ABR），使今年迄今为止签署的租约总额达到1140万美元，使我们远远领先于去年创纪录的速度。为了说明这一点，我们每增加140万美元的新收入，就相当于约1美分的FFO，我们街道上新租约和续租的总体GAAP价差为32%。展望未来，我们没有看到租户需求放缓的迹象，除了本季度签署的租约外，我们的租约谈判 pipeline 规模已增加到800万美元，比第二季度末增加了100万美元。
简而言之，这意味着租赁速度的增加，这是由威廉斯堡北6街、波士顿纽伯里街和洛杉矶梅尔罗斯广场的待签新租约推动的，所有这些市场的合同增长率最高，为每年3%。该pipeline还包括旧金山的另一笔重要交易，今年到目前为止，我们在旧金山已执行超过90,000平方英尺的租约，包括与TNT超市、LA Fitness俱乐部工作室的新租约，以及Trader Joe's的长期续租和扩张。约翰将详细介绍我们的S&O pipeline，但在第三季度，我们将大约700万美元的ABR从S&O转化为已开业并支付租金的租户。
本季度重要的开业包括历峰集团旗下品牌Watchbinder、John Varvatos和Alex Moss（均在苏荷区）、芝加哥黄金海岸的Kith、阿米蒂奇大道的Moscot以及华盛顿特区M街的J Crew。但这不仅仅是租赁和交付空间。除了填补空缺外，我们还在高增长街道上撬开并盈利回填空间，同时改善这些街道的租户组合和商品陈列。在第三季度，我们在高增长市场（包括M街、威廉斯堡、布利克街和苏荷区）撬开并替换了四个租户，平均GAAP价差为36%。
这些租约均受3%的合同增长约束，并有机会在相对短期内通过公允价值重置再次按市价调整。在本季度，我们新增、扩展或续租了一些备受追捧的品牌，包括Veronica Beard、Faherty Theory和Frame Denim（均在苏荷区）、M街的Cezanne、布利克街的Doan、亨德森的to Covis以及威廉斯堡的Practice Room等。我还高兴地报告，达拉斯亨德森大道的 momentum 继续增强，重建项目 ahead of 预期。超过60%的零售空间已与当今一些最知名和最受欢迎的品牌签订租约，其中一些您可以在我们投资组合的其他地方找到，如芝加哥黄金海岸的阿米蒂奇大道、苏荷区和梅尔罗斯广场。
在过去几个季度中变得清晰的是，我们在“必选”街道市场建立规模的战略意味着我们的团队正在接到第一个电话、早期电话和紧急电话。我们最近与M街的Cezanne签订的租约就是我们“第一个电话优势”的完美例子。像许多最近的谈判一样，这始于一个简单的问题：“你能把我放在哪里？”作为M街最大的零售业主，Cezanne知道我们是帮助他们在乔治敦找到长期住所的合适房东。果然，我们能够撬开一个低于市场的租户，将租金提高两位数，并提升街道的整体租户组合。
历史上紧张的供应意味着租户电话来得很早，有时在空间可用前12到15个月。我们目前正在与梅尔罗斯、苏荷区和北6街的租户就到期时间超过12个月的空间进行积极谈判。最后，我们在街道上继续看到的强劲销售表现正在给我们的租户带来紧迫感。租户们非常担心错过我们街道上收入最高的消费者继续推动的令人难以置信的销售增长。
对于我们街道上的报告租户，今年迄今为止，可比软商品和服装销售额继续表现出色。在苏荷区，销售额增长15%；在布利克街，增长超过30%；在芝加哥黄金海岸，主要由北密歇根大道的加速复苏推动，销售额增长超过40%。即使在芝加哥市中心的州街，在过去几年中确实感受到了混合办公的影响，但我们看到了强劲复苏的早期迹象，我们投资组合的销售额今年迄今为止增长超过10%，特别是一家旗舰店租户增长超过20%。
在M街，尽管今年华盛顿特区有所有头条新闻，但销售额同比增长16%，没有放缓的迹象。公平地说，我们在郊区也看到了积极的销售增长，但与街道上的两位数增长无法相比。因此，当我们考虑整体情况时，街道上加速的销售增长、强劲的租户需求以及我们为捕捉这种需求而建立的规模，我们正全力以赴。在此，我与肯一起感谢并祝贺团队本季度的辛勤工作，现在我将事情转交给雷吉。
谢谢A.J.大家下午好。正如我们的收益发布中所指出的，我们第三季度的活动使我们今年迄今为止的收购额超过4.8亿美元。基于我们目前的pipeline，我们希望到年底将这一金额翻倍。需要注意的是，对于我们规模的公司来说，这是非凡的增长，在我们行业内无可匹敌。但这不仅仅是为了增长而增长。这些交易有望提供符合我们目标的收益和资产净值（NAV）增值，更不用说强劲的复合年增长率（CAGR）来补充我们的内部增长。我们今年迄今为止的活动和pipeline是由我们注意到的几个因素驱动的。
正如肯所说，虽然街道零售机会在年中放缓，部分原因是“解放日”后遗症，但我们开始看到更多卖家退出观望。就像A.J.的租赁团队接到租户的第一个电话一样，我们接到了街道零售卖家的第一个电话，因为我们作为知道如何承销和完成这些交易的团队的声誉在我们的目标市场中众所周知。回想一下，我们今年绝大多数街道零售交易都是场外交易，我们预计这种竞争优势将继续。还值得注意的是，改善的债务环境正导致卖家在整个露天零售领域更多地测试销售市场，随着这种环境的持续，我们有信心获得超过我们应得份额的交易。
转向第三季度的具体活动，在我们的投资管理平台内，我们以6300万美元收购了West Cobb大道。该资产是一个250,000平方英尺的生活方式中心，位于亚特兰大富裕的郊区，我们将通过大量租赁、升级和收获按市价调整机会来提供增值回报。正如我们之前对投资管理平台资产所做的那样，我们已在资产负债表上完成了该资产的收购，并将与机构投资者进行资本重组。说到这种能力，我们即将选择一家顶级投资者对我们在第二季度购买的佛罗里达电力中心Pinewood Square进行资本重组，我们预计该交易将适时完成。
因此，总结一下，到第三季度，我们已收购了约5亿美元的资产，我们希望在第四季度将这一金额翻倍。就我们的指标而言，近10亿美元的交易将产生有吸引力的初始GAAP收益率在6.5%左右，五年复合年增长率超过5%。最重要的是，这些交易将实现与我们目标一致的增值，更不用说强劲的复合年增长率来补充我们的内部增长。
我要感谢团队本季度的辛勤工作，现在我将事情转交给约翰。
谢谢雷吉。下午好。我将直接深入本季度，今天我的发言将集中在三个关键主题上。首先，我们差异化的街道零售业务本季度达到拐点，实现了13%的同店增长，我们预计2026年及以后这种高于趋势的增长将继续。其次，正如您刚刚从我们团队听到的，我们正在采取进攻姿态，我们有资产负债表灵活性和流动性来支持这一点，我们的债务与EBITDA比率为5倍，循环信贷额度和远期股权合同下有超过8亿美元的可用资金。最后，简化。
我们认识到，我们的指导方法包括投资管理收益和其他项目过于复杂，并导致一定程度的波动性，这根本不能反映我们潜在的NOI增长。正如上次电话会议所讨论的，我们将完善2026年FFO定义，为投资者提供一个单一指标，直接将我们房地产业务的增长与底线收益联系起来，这是由我们高度差异化的街道零售投资组合驱动的。现在深入我们的业绩，第三季度对我们来说是一个拐点，我想讨论几个关键数据点，这些数据点使我们有信心在未来几年实现高于平均水平的NOI和收益增长。
从NOI开始，同店NOI达到8.2%，超出我们的预期。我们的街道零售投资组合本季度实现了13%的增长，预计第四季度同店增长6-7%，我们有望达到全年5-6%预测的上限。现在，对于电话会议上的建模人员，这里有一些数字。我们的增长是由约5%的ABR推动的，其中包括第三季度开始的670万美元按比例租金，几乎所有这些都代表同店 pool 中的租约。
在收益影响方面，第三季度收益中确认了约100万美元。全部170万美元的影响将在第四季度显现，为2026年留下400万美元的增量。此外，670万美元的起始租金本季度将我们的入住率提高了140个基点，使我们有望在年底达到94-95%。还值得强调的是，我们的街道和城市入住率本季度环比增加了280个基点，未来还有数百个基点的增长空间。截至9月30日，我们的街道和城市投资组合入住率仅为89.5%，我们的租赁团队继续为未来增长奠定基础。
第三季度，我们签署了370万美元的新租约，约占ABR的2%，截至9月30日，已签署但未开业的pipeline为1190万美元，其中超过80%的1190万美元pipeline位于我们的街道和城市投资组合，包括440万美元来自我们的REIT运营投资组合（提醒一下，这意味着我们的同店 pool）、650万美元来自我们的REIT重建项目，以及100万美元来自我们在投资管理平台中的份额。就1190万美元已签署但未开业pipeline的预计时间和收益影响而言，约550万美元的ABR预计在第四季度开始，其余640万美元在2026年开始，考虑到预期的租金开始日期，这导致2025年第四季度预期收益约70万美元，其中约20万美元为同店，2026年740万美元，其中约350万美元为同店，2027年留下380万美元。
此外，与上季度的讨论一致，在调整我们主要为REIT资产和重建项目资本化的利息和其他持有成本后，1100万美元中的约900万美元将计入我们的底线收益，其中大部分这些资本成本归因于我们在旧金山的City Center重建项目和我们的新杂货商TNT，我们目标是2026年底开始租金。我知道我刚刚给了你们很多数字，但退后一步，正是这些数据点让我们有信心第三季度是一个拐点，并为2026年及以后的超常增长奠定基础，更具体地说，我们更有信心实现第二季度电话会议上讨论的2026年REIT投资组合NOI增长10%的目标。
根据我们目前的模型，我们预计包括重建在内的总同店增长在8-12%之间，不包括重建的同店增长在5-9%之间，我们的街道和城市投资组合预计贡献超过10%的增长。就金额而言，预计8-12%的NOI增长相当于比我们2025年预计结果增加1200-1400万美元的增量NOI，按我们当前的股数计算，约为每股0.09美元的FFO。虽然我们仍在最终确定预算，还有一些租约需要签署，但我们正在顺利实现我们的目标。
现在转向收益，街道零售投资组合的NOI增长正在计入底线，我们上次电话会议讨论的简化FFO报告方法将提供更大的可见性。在8.2%的同店NOI增长推动下，我们季度FFO环比增长1美分至0.29美元，而上个季度报告的0.28美元（调整后扣除投资管理业务的收益），尽管花旗点（CitiPoint）贷款部分转换带来短期稀释，但仍实现了这一增长。关于花旗点，正如上次电话会议所提到并在第二季度10Q表格中披露的那样，大约一半的合作伙伴在第三季度转换了他们的权益。
提醒一下，如果所有贷款在年初转换，按年计算对2025年FFO的稀释约为0.06美元。因此，正如我们之前讨论的那样，虽然利息收入的损失在2025年剩余时间和2026年将是短期稀释，但随着我们继续稳定资产，这为未来几年的有意义的NOI和收益增长奠定了基础。转向指导，正如我们发布中强调的那样，即使有花旗点的稀释，我们仍维持了扣除投资管理业务实现收益之前的FFO。
此外，我们修订并收紧了包括投资管理业务收益在内的FFO，主要是由于Albertsons股价下跌。关于2026年指导，正如上次电话会议所讨论的，我们将转向简化的报告指标。我们的新指标将是“经调整FFO”，将排除投资管理业务的收益以及我们认为不反映核心经营业绩的重大非可比项目。请查看我们网站上的投资者演示文稿，其中进一步讨论了报告变更以及这一修订指标对2025年收益的影响，对于尚未这样做的卖方分析师，请根据我们修订的定义更新您的2026年收益估计。
此外，虽然这是我们工作中重要且高利润的一部分，但我们不会将投资管理收益和促进收入纳入任何未来的收益指导指标。因此，我们要求您也将这些排除在您的指标之外，以避免分析师社区之间的任何不一致。因此，当我们在2月份提供2026年指导时，NAREIT FFO和我们的新指标“经调整FFO”应该相同。当我们在任何季度获得促进收入时，它将包含在NavRead FFO中，并排除在经调整FFO之外。请记住，虽然我们不会将投资管理收益和促进收入作为指导的一部分，但这一战略的有利可图部分将继续是我们业务的重要组成部分，预计近期将有大约3000万美元的收益。
最后，我将以资产负债表的更新结束，我们的按比例债务与EBITDA比率为5倍，并且有充足的流动性，我们的资产负债表有进攻的弹药。我们本季度以略低于每股20美元的价格筹集了约2.12亿美元的股权，以增值方式为我们的收购pipeline和达拉斯的亨德森重建项目提供资金。正如A.J.提到的，亨德森进展顺利，我们正在该项目的很大一部分进行高级租约谈判，使我们更有信心实现目标8-10%的开发收益率和2027年及2028年开始的预计2-4美分的增量FFO增长。
我还想指出，在过去几个季度中，我们在亨德森大道收购了另外五处房产，我们已将其留作未来开发。加上我们现有的持有量，这使我们在这个 premier 零售街区的所有权远远超过50%。因此，总而言之，凭借强劲的内在内部增长和充足的干粉来增值地推动我们庞大且不断增长的外部机会pipeline，我们对未来几年充满期待。现在，我将电话转交给操作员进行提问。
谢谢。提醒一下，要提问，请在电话上按星号11，等待您的姓名被宣布。要撤回您的问题，请再次按星号11。再次提醒，我们要求您限制为一个问题和一个后续问题。如有时间，您可以重新加入队列。第一个问题将来自Ladenburg的弗洛里斯·范戴克姆。您的线路已接通。
嘿，各位。早上好。感谢回答问题。显然，基本业绩看起来非常稳健，你们确实筹集了一些股权。也许我的第一个问题是，你们能否稍微透露一下你们正在关注的收购pipeline？我想，雷吉，你表示投资翻倍的一部分，或者大致数字，5亿美元的投资是亨德森，我相信总成本约为1.9-2亿美元。也许谈谈你们正在考虑的其他潜在投资，以及现金收益率与GAAP收益率的区别。
在我交给雷吉之前。只是澄清一下，雷吉提到的收购是独立于我们谈论的亨德森之外的。所以这些是亨德森之外的增量。所以雷吉想。
是的，让我从GAAP收益率和现金收益率的底部开始。正如我之前所说，我们非常有信心在街道零售中找到合适的机会，可能将5%的现金收益率提高到6.5%左右，这是我们的GAAP收益率目标。所以试图找到那些具有租约期限和按市价调整属性的交易，我们找到了这些，我们预计pipeline中还会有更多。所以我们不仅对完成交易感到满意，而且对完成符合我们指标的交易感到满意。弗洛里斯，第一部分是什么？
它们是否在特定的现有市场，我很好奇，你会说纽约占多少比例，其他地区占多少？
它们在现有市场。我们仍然喜欢纽约，并且仍在那里进行大量活动。但它们分布在东海岸各地。但我想说，我们今天的pipeline大部分集中在纽约。
不过，预计我们的地理范围将会扩大。情况是动态的，所以我们也会进入其他地区。
太好了。那么街道的 momentum 似乎非常强劲。你们没有看到租户需求放缓的迹象。零售商是否关注他们的占用成本？也就是说，他们是否能够产生销售额，能够支付在你们街道位置的租金？
是的。我认为在这方面有几件事在起作用。一些是我们正在经历的经济复苏，有人称之为K型复苏。当然，富裕消费者在这场复苏中、在支出中所占的比例比历史上更高。而且这似乎在继续。再加上富裕消费者是街道零售的驱动力。从我们零售商的角度来看，从批发转向门店，转向DTC，正如我在发言中提到的，这意味着这些零售商为了抓住客户，必须在这些关键街道上，意味着他们需要这些门店。
就你的观点而言，销售额正在显现，盈利能力正在显现。另一件事，正如我反思过去六个月，我们作为投资者可能在打最后一场战争。因此，“解放日”一到，我们都专注于，天哪，消费者将只关注必需品。好吧，对于消费者的某些部分，可能是这样，那些靠薪水度日的人。但总的来说，富裕消费者继续全速前进。因此，我们的零售商也紧随其后。我想我的结论是，我们认为“解放日”是关于你销售的是必需品还是非必需品。
实际上更多的是关于你向谁销售以及你如何销售——“谁”指的是在我们街道购物的客户。然后“如何”是零售商认识到，在全渠道世界中，实体渠道是迄今为止最盈利的。所有这些都导致了这种更长期的趋势，我称之为 secular 趋势，即这些街道位置成为越来越多重要零售商的必备品。这就是为什么你看到A.J.讨论的那种结果。
谢谢肯。这很有帮助。
不客气。
下一个问题将来自Jefferies的琳达·西瓦。您的线路现已接通。
嗨。谢谢。约翰的问题。26年不包括重建的5-9%同店增长，考虑到25年的艰难比较，这令人印象深刻。但您能否详细说明是什么因素会使您达到5%还是9%？因为范围很广。
是的。琳达，我们首先从……我知道我抛出了很多数字。当你看文字记录时，你可以消化它们。但有几个数据点让我们有信心这样做。如果你看看本季度的开始，仅本季度就有670万美元的开始，从中我们获得的增量超过400万美元，加上我们S&O中将要开始的350万美元。所以当你把这两个数字加在一起，已经超过5%了。
然后你还有合同增长将叠加在上面。不排除组合中总会有迁出。但就我们的信心水平而言，我们对5%感到非常满意，要达到9%，正如我提到的，我们需要在正常过程中完成一些租赁，所以我们能多快租出并开设一些空间使我们达到9%，但这考虑到我们现在的情况。展期信贷等。但随着时间的推移，我们会更新，但肯定对这个范围有信心。
谢谢。还有一个给肯的后续问题。如果您可以弹指间大幅增加在一两个特定市场的街道零售集中度，您会选择哪些市场？
哦，谢天谢地，我不能弹指间做到。在我们现有的市场中，有一些是新兴且有趣的。旧金山肯定属于这一类。他们的新市长做得非常出色，我们正在享受两个重建项目的顺风。我很乐意在那里看到更多。达拉斯肯定是我们现有市场之一，人口结构趋势强劲，我们正在适时抓住合适的零售商。所以这两个将增加良好的平衡，整体多样性，但坦率地说，从我们的大多数市场来看，M街没有理由我们不继续增加。
纽约有选择地。也没有理由我们不增加。
谢谢。
下一个问题将来自花旗的克雷格·梅尔曼。您的线路已接通。
嘿，各位，回到收购问题，只是澄清一下。那么雷吉，我们是否应该理解，第四季度可能有高达5亿美元的潜在交易，这是一个总额，而净额可能更低，因为你们与他人合作？您能否围绕这个数字设定一些目标？
是的，这是一个总额。需要明确的是，当我谈论这个pipeline时，这是独家谈判的结果，对吧？所以这不仅仅是，哦，街上有一份意向书，我只是把它包括在pipeline中。这些是我们正在进行的具体对话。但这是我们在第四季度可能实现的总额。
请记住，克雷格，有点巧合但方便的是，无论是在投资管理平台方面还是在街道零售方面，仅从收益角度而言，按总额计算，两者的收益增值大致相等，并且是有效的投入。所以从收益角度来看是一样的。话虽如此，我们当然认识到我们增加街道零售部分的重要性，长期永久所有者。
对，对。所以按历史上每2亿美元1美分的标准，这可能每年增值2.5美分。
exactly。而且这仍然。继续。
好的，我只是想说从融资角度来看，你们有远期股权，可能有一些资本从第二季度收购的资本重组中回来，然后你们显然有债务市场大开。所以当我们考虑第四季度加上亨德森大道融资继续的资金来源，而且亨德森大道的回报更高。
所以也许你为亨德森大道指定更多股权，而为收购指定更多债务。您能否谈谈你们如何考虑这个问题以最大化增值？
是的，我先开始，然后肯，如果你想插话。但我认为，克雷格，我们管理资产负债表的方式是，按比例计算，包括我们在投资管理中所占份额的债务与EBITDA比率低于6，仅看REIT资产负债表债务与EBITDA比率低于5。所以这只是我们的目标。我们看到，你提到债务市场的流动性，无论是在担保方面，我们看到利差大幅收紧和资本可用性，这都非常出色。但在无担保方面，我们的借款利率为120个基点以上。所以我们看五年期互换，我们以无担保方式借款，中期可以做到4.5%左右。所以当我们看混合时。
正如我们提到的，我们有充足的流动性。我们的循环信贷额度几乎完全未使用。你提到我们将从第二季度资产的资本重组中获得收益。所以有充足的流动性能够管理即将到来的收购pipeline，并以最有效的方式做到这一点。
是的。只是澄清一下，或者只是为了毫无疑问，我们现在有能力为所有这些机会以及未来的进攻性行动提供全部资金。约翰所阐述的是我们在融资方式上的多种选择，无论是投资管理平台的担保债务市场，还是无担保市场。
太好了，谢谢。
下一个问题来自美国银行的安德鲁·雷亚尔。您的线路已接通。
嗨，大家下午好。感谢回答我的问题。我想首先关于投资管理平台，首先是West Cobb。雷吉，我想你说过你即将与机构合作伙伴完成交易。所以我很好奇，在你完成该资产收购后，潜在合作伙伴的需求水平如何？更广泛地说，您是否看到机构资本的合作兴趣增加，这如何影响您的投资管理战略？
是的，我们看到广泛的需求。有很多机构投资者需求。A.J.和肯讨论的所有基本面现在对机构投资者来说已不再是秘密。我觉得它们在一段时间内对机构投资者来说是个秘密。但现在消息已经传开，每个人都明白了，每个人都想做零售。同时，他们发现零售可能非常特殊，因此你需要一流的运营商来做。所以无论是Pinewood还是Cobb，我们都不缺对这两个项目进行资本重组的机会。至于未来，我们非常有信心能够从投资管理平台完成所有我们想做的交易，并根据需要找到资本。
好的，谢谢。也许一个给A.J.的问题，关于今年收购的核心物业，我很好奇按市价调整和“撬开”机会的比例，到年底已经解决或将要解决的比例，以及26年及以后仍有待实现的比例？
是的，我们不会透露具体数字，但我会告诉你几件事，对吧？我的意思是，我们首先看到这些市场的惊人增长，对吧？苏荷区15%的销售增长，布利克街30%，芝加哥40%。我们看租户健康状况，稳定且随着销售额超过合同增长而不断改善，需求达到十年来的最高水平。当然，我们在这些市场建立的捕捉这种需求的规模。再加上我们今年通过“撬开”策略已经完成的，收回九个空间，以平均约32%的价差重新出租。
这应该让你了解我们市场的状况以及我们认为前方的机会。在每个市场。
下一个问题将来自KeyBanc的托德·托马斯。您的线路已接通。
嗨，谢谢。首先，我想跟进关于投资资金的问题。5亿美元pipeline中，核心交易和投资管理交易的比例大概是多少？我只是想了解一下今天的净额大概是多少。然后约翰，目前pipeline的增值计算似乎没有随着已筹集的资本而改变。但是当前的股价和股权资本成本是否会改变您对未来投资资金或所需回报的考虑？
是的，让我先回答那个问题，然后雷吉，你可以回答第二部分。托德，目前我们强调我们以略低于20美元的价格筹集了股权，这比我们过去一年左右的价格低。但平衡这一点的是债务市场。所以我们将在杠杆中性的基础上。债务部分和股权部分的混合，当我们看股权的FFO收益率加上债务部分的4.5%左右，我们的总融资成本在5.5%左右。
所以这就是我们的总融资成本，我会让雷吉和肯谈谈我们如何部署并以每2亿美元1美分的速度增长增值。但这就是我们如何为其融资，我们可以增值地做到这一点，并且是我们想要以当前资本市场购买的东西。
让我尝试回答托德问的第一部分，即投资管理平台与资产负债表的细分。托德，我尝试不回答这个问题，我道歉，但我一直难以提供太多关于我们pipeline中交易的信息，因为我认为这不会创造股东价值。我认为提供太多信息实际上会伤害，卖家听到后会这样那样，否则我们有一个强大的pipeline。正如约翰刚才所说，无论都是街道零售还是都是投资管理平台，我们目前都有能力为其提供全部资金。所以没有人应该有任何资金担忧。然后我会说，在我们看到年底完成哪些交易之前，我们会保持这种模糊，然后有多少会进入下一季度。但我有信心，投资管理平台交易将非常增值，非常令人兴奋，非常有利可图。更重要的是，在接下来的一个季度，更重要的是未来一两年，我们将继续增值地增长街道零售，尽管REIT市场波动。
增值且盈利，因为我们继续推动阿卡迪亚成为美国街道零售的首要所有者-运营商。季度复一季度。我只是不想让雷吉回答那个问题，即使他知道答案。
好的，明白了。我的另一个问题，A.J.你提到郊区投资组合表现良好，但街道和郊区投资组合的增长率差距越来越大，我们已经看到很长时间了。公司从那个郊区投资组合中出售了代顿的一处资产。您能否评论该处置的定价，以及您是否考虑出售更多郊区 strips 以改善投资组合增长并进一步重塑投资组合结构？
我很乐意猜测，但。我会交给雷吉。我认为他可能更有能力回答这个问题。
是的，看，如果我们能够增值地处置不再是核心的资产，代顿是阿卡迪亚的遗留资产。如果业务计划完成，我们可以出售这些资产并增值地重新部署，我们总是会考虑这些机会。
托德，细节在于交易成本、摩擦成本、税收问题等等。所以这不像有人说的那样可以弹指间完成。但你应该期望我们的大部分增长是街道和城市。随着时间的推移，无论我们将资产循环到我们的投资管理平台（你已经看到我们这样做），还是直接出售，这就是我们处理郊区方面的方式。话虽如此，重要的是要注意，郊区零售也有真正的顺风。我们专注于REIT长期所有权在街道零售，这绝不否定我们在投资管理平台上 opportunistic 收购购物中心。
那是它们的归属地。利用更多杠杆并利用我们的机构股权合作伙伴。
好的，谢谢。
下一个问题将来自摩根大通的迈克尔·穆勒。您的线路已接通。
是的。嗨。首先，我想知道本季度发生的300-400个基点的街道开业所实现的租金大致范围是多少？
是的。所以A.J.也许谈谈最大的市场是芝加哥和华盛顿特区的开业，所以也许谈谈这两个市场，沃尔顿街和M街。所以也许看看。只是谈谈那个范围。
是的。具体到我们上线的物业。我的意思是，尤其是在那些市场，那些是多层空间。这些市场有很多细微差别。所以很难确定每平方英尺的数字。我可以告诉你每个市场的增长情况。
你说阿米蒂奇的地面租金是多少？
是的，阿米蒂奇的地面租金。让我们称之为每平方英尺120-130美元。威斯康星大道的租金确实在上涨。我的意思是租金高达每平方英尺150美元。
那是在沃尔顿街吗？
在沃尔顿街，目前一楼空间的租金为每平方英尺350-400美元，当我们回顾几年前的水平时，这相当可观。
明白了。好的。所以如果我们考虑这些数字并尝试混合，这可能代表了360个基点开业的混合租金。
可能是，迈克。我知道你和我有过多次对话，A.J.给出的范围很广，一个挑战。第二，如果你只看平方英尺，看看芝加哥的那栋楼，是两层，对吧？所以二楼会有不同的属性。所以我想说，正如我们过去讨论的，很难说一个单一的数字，137.5美元每平方英尺，但这真的取决于进入的建筑，因为它真的可以极大地改变。
明白了。好的。第二个问题，花旗点转换是否预计在近期还有更多？
你知道，我现在说，我们没有新的信息。我们现在拥有80%的所有权，还有20%。如果我被迫现在提供指导，我会假设这在26年完成，迈克。但我们没有新的信息，但我认为建模时，你应该假设这在26年完成。
好的，谢谢。
下一个问题将来自格林街的波琳娜·罗哈斯。您的线路已接通。
谢谢。我只有一个问题。您在本次电话会议中广泛描述的强劲基本面，我认为并未反映在今年迄今为止的股票表现中。那么您认为股价回落的主要驱动因素是什么，您对市场反应的反驳论点是什么？
我希望我能控制我们的股票表现。不能。我们正在尽最大努力提供额外的清晰度。我认为这将很重要，即收入增长转化为底线。但我们所看到的，我经历了不止一个周期，是如果我们处理好日常业务，即租赁和收购，市场迟早会跟进。我总是希望越早越好。我想说在过去六个月里，对我们来说比我认为应得的时间更长，这有点令人沮丧。
但“解放日”让很多人非常不安。人们立即得出结论，非必需零售将受到某种程度的显著影响，高租金街道零售更是如此，结果证明这是完全错误的。我们的零售商在供应链方面做得非常出色，消费者也坚持了下来。现在，无论是需要三个月、六个月还是九个月，我们一次又一次地发现，股东们明白了。当我们在房地产层面发布这样的业绩时。好吧，波琳娜，我要依靠你把你在芝加哥看到的、旧金山正在发生的、M街肯定发生的事情等故事传播出去。
因为当人们亲眼看到时，它迟早会显现出来。如果我们继续在物业层面交付，无论是内部增长还是外部增长，我们一次又一次地看到股票复苏。对我的不耐烦来说不够快，但总体上它往往有效。所以我相信它会。话虽如此，我宁愿越早越好。
好的，希望你是对的，事情会如你所愿。
我们指望格林街帮助我们。哦，你有后续问题吗？
哦，抱歉。
不。好吧，我想再补充一点来帮助格林街和其他人。约翰，也许插话。一个一直让我感到沮丧的领域是租赁价差。我们过去说过，并非所有价差都是平等的。约翰，你为什么不快速插话，因为我们还有一两分钟。
是的。我认为我们看这个计算，有很多指标。肯提到的一个，不平等。我们有。任何感兴趣的人，我们的演示文稿中有一页。但最简单的形式是，如果我们看一个郊区租约和一个街道零售租约，为了实现相同的增长率，从租约开始到我们按市价调整的时间，我们可能需要郊区的价差是街道的两倍以上，因为街道有3%的合同增长。
所以这是一个我们想不断提醒人们的指标，我们有3%的合同增长。当你看价差时，这在某种程度上忽略了你历史上所做的。
所以，波琳娜，你可以把这添加到你的深思熟虑的文章中。操作员，我想这就是所有问题了。所以我要感谢大家抽出时间与我们会面。感谢团队取得了一些非凡的成果。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。SA SA。SA。SA。