Bill J. Grant（高级副总裁-投资者关系）
Justin Hutchens（执行副总裁-高级住房与首席投资官）
Pete Bulgarelli（执行副总裁-门诊医疗与研究）
Robert F. Probst（执行副总裁兼首席财务官）
Debra A. Cafaro（董事长兼首席执行官）
Michael Stroyeck（Green Street）
Michael Goldsmith（瑞银证券）
Farrell Granath（美国银行证券公司）
Jonathan Hughes（Raymond JamesNA）
Mike Mueller（摩根大通）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Juan Sanabria（蒙特利尔银行资本市场）
Richard Anderson（Cantor Fitzgerald）
Nickholas Joseph（花旗集团）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
John Kilichowski（富国银行）
Vikram Malhotra（瑞穗证券）
Sam（德意志银行）
感谢您的等待。我叫Van，今天担任本次会议的操作员。现在，我想欢迎各位参加Ventas 2025年第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。现在，我想将电话转给投资者关系高级副总裁BJ Grant。
请讲。谢谢。
Van，早上好，各位欢迎参加Ventas 2025年第三季度业绩电话会议。昨天，我们发布了2025年第三季度收益报告演示材料和补充信息包，这些材料可在Ventas网站@ir.ventasret.com上获取。提醒一下，今天的发言可能包括前瞻性陈述和其他事项。前瞻性陈述受风险和不确定性影响，各种因素可能导致实际结果与此类陈述中预期的结果存在重大差异。有关这些因素的更详细讨论，请参阅我们本季度的收益报告以及我们最近向SEC提交的文件，所有这些文件都可在Ventas网站上查阅。
本次电话会议还将讨论某些非GAAP财务指标，有关这些指标与最具可比性的GAAP指标的调节，请参阅我们在投资者关系网站上发布的补充信息包。接下来，我将把电话转给Ventas董事长兼首席执行官Deborah Cafaro。
谢谢BJ。我想欢迎所有股东和其他参与者参加Ventas 2025年第三季度业绩电话会议。在我们的良好势头基础上，Ventas在本季度实现了出色的业绩和增长，我们继续执行我们的“1、2、3”战略。我们的战略基于长寿这一大趋势。作为全球最大的私人付费高级住房捐赠者和收购方之一，我们定位于利用庞大且不断扩大的老龄化人口带来的持续增长和需求。我们的战略强调通过有机增长和投资高级住房来发展我们的私人付费SHOP业务。
我们正在双管齐下，因为我们预计2025年将是我们SHOP净经营收入（NOI）实现两位数增长的第四年，并且我们预计年内将完成25亿美元的美国私人付费高级住房投资。最重要的是，我们预计高级住房的需求至少在未来十年内会加速增长。Ventas的战略、组织和团队都是为了迎接这一时刻并利用有利的外部需求背景而建立的。在过去几年中，我们增加了专业知识，收购了超过40亿美元的高级住房社区，将社区从三重净租赁模式转换为SHOP模式，扩大了我们的SHOP运营商基础，进行了重大的战略处置，扩大了规模并改善了财务状况。
因此，我们的企业现在实现了25亿美元的净经营收入。我们的SHOP业务占NOI的比例增加了近2000个基点，占我们业务的一半。我们与40多家SHOP运营商合作。通过我们深思熟虑的投资组合构成，我们85%入住率的美国SHOP投资组合具有显著的入住率和NOI上升潜力，并且我们的杠杆率提高了整整两个百分点。这些行动和成果旨在利用高级住房领域强大的长期顺风，其中供需严重偏向我们有利的一方，并且我们拥有规模、平台和财务实力来赢得市场。
人口结构带来的需求正在加速，因为婴儿潮一代将在明年开始年满80岁，并且比以往任何时候都更多的人选择高级住房，因为它提供了宝贵的好处。80岁以上人口预计在未来十年内激增，仅在未来五年内就将增长28%。然而，高级住房供应在库存增长和新建筑开工数量方面都处于历史低位。第三季度仅开工略超过1200套。我们的战略正在产生强劲的结果，提高了我们的企业增长率并增强了财务实力。现在，让我们转向我们季度业绩的亮点和2025年最新指引。
我们的高级住房运营投资组合的有机增长以及我们积极且不断增加的投资活动带来了巨大的增长。正常化每股运营资金（FFO）同比增长10%，全公司同店现金NOI增长8%。SHOP再次推动了我们的业绩，在关键销售季节表现强劲。我们看到社区需求广泛，每间可出租客房收入（RevPOR）和收入表现强劲。我们的美国社区引领增长，同店现金NOI增长19%，入住率增长340个基点。我要向我们的运营商和Ventas团队表示诚挚的感谢，他们在帮助老年人活得更长久、更健康、更快乐 的同时取得了这一业绩。
我们再次很高兴提高全年指引，这得益于我们的SHOP业绩和增加的高级住房投资活动。我们现在预计正常化每股FFO同比增长9%，全公司同店现金NOI在我们改进指引的中点增长7.5%。如果实现这些增长率，我们将在REIT领域的公司中处于顶级水平。在投资方面，我们看到交易活动呈强劲上升趋势，我们的渠道随着高级住房领域的优质投资机会而继续增长，我们正在加快高级住房投资活动，以扩大Ventas SHOP投资组合并提高我们的企业增长率。
美国私人付费高级住房是公司的首要资本配置优先事项。环境非常有利。私人与公共套利机会正在增加。我们强大而广泛的行业关系正在产生大量的交易流，我们的能力、业绩记录和财务实力提供了显著的竞争优势。我们今年迄今为止已经完成了22亿美元的美国高级住房收购，并且我们已将2025年的投资指引提高到25亿美元。我们打算遵循“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”框架，在我们的势头基础上再接再厉。我们优先考虑私人付费高级住房的投资机会，这些机会具有不同的增长和收益组合，为我们的股东产生有吸引力的风险调整后回报。
接下来，我想强调一项关键的SHOP增长举措。先前宣布的与121个三重净租赁高级住房社区相关的交易正在顺利进行中。在计划于年底前完成管理过渡的45个高级住房社区中，我们已经将27个从三重净租赁模式转换为SHOP模式。我们继续预计随着时间的推移，这些社区将实现显著的入住率和NOI上升潜力。对于剩余65个仍在租赁中的社区，从2026年开始现金租金将增加33%，剩余11项资产的处置正在进行中，销售收益将由Ventas保留。最后，关于我们仅产生企业NOI 8%的研究投资组合。
在我们业务的这一小部分中，我们的投资组合以独特的方式构建。我们约四分之三的基本租金来自医学界、制药界和研究界信誉良好的机构领导者。加权平均租赁期限超过九年，这使得我们这部分NOI相对不受当前市场挑战的影响。重要的是，我们的研究投资组合中只有约10%租给了预收入或联合办公租户。我们没有正在进行的新建开发项目，并且我们继续看到大学、医疗和全球制药租户在新租赁和续租方面的机构需求。
总之，我们打造Ventas是为了迎接这一时刻，并利用庞大且不断增长的老龄化人口带来的长期需求。我们正在执行发展高级住房的战略，并取得了出色的成果，我们完全有能力增加交易活动。未来是光明的，因为我们利用我们的许多竞争优势为利益相关者创造价值，并抓住前所未有的多年增长机会。整个Ventas团队都在努力争取胜利，现在我很高兴将电话转给Justin。
谢谢Debbie。我很高兴分享2025年的进展情况，因为我们继续执行在高级住房业务中推动有机增长和外部增长的战略。让我们从SHOP开始。我们的SHOP同店投资组合本季度NOI同比增长16%，其中美国以19%的增长引领，利润率增长200个基点至28%，这得益于超过50%的增量利润率，收入增长8%，这是由于入住率和定价的强劲表现。我们看到运营合作伙伴对SHOP业绩的广泛贡献，他们为我们的老年人口提供卓越的护理和服务，并取得了非常强劲的财务业绩。
其中Sunrise和Atria处于领先地位。由于我们的动态定价继续在价格和数量之间取得平衡，RevPOR增长了4.7%。平均入住率同比增长270个基点，其中美国增长340个基点，独立生活社区的贡献尤为强劲。我们总体入住率环比增长160个基点，美国环比增长200个基点，均处于行业领先地位。此外，我们预计第四季度平均入住率将继续环比增长。关于SHOP指引，我很高兴再次上调SHOP指引，NOI增长范围为14%至16%。
我们继续预计入住率增长270个基点，更高的Rev4将由强劲的定价推动，因为入住租金和内部费率均同比增长。我想请您注意收益演示文稿第12页，在页面左侧。您会注意到我们一直表现优于NIC前99个市场。第三季度，无论是同比还是环比，我们的表现都比NIC前99个市场高出120个基点。在页面右侧，您可以看到关键销售季节表现出色，增长230个基点，这是我们多年来关键销售季节的最佳表现。
现在我将评论投资组合战略。我们通过Ventas OI平台执行的投资组合战略以我们所谓的“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”方法为中心。这是一个严格的框架，确保我们进行的每一项投资和追求的每一个合作伙伴都能增强长期价值创造。我们花了数年时间构建一个为高级住房需求浪潮做好准备的平台。我们现在拥有复杂的数据分析能力，并能够将这些见解直接提供给我们的运营商。通过我们的Ventas OI平台，我们增强了资本支出管理，优化了动态定价，并开发了更广泛的平台能力，以有效推动业绩并支持40家运营商管理我们的社区，而且这个数字还在继续增长。
同样重要的是，我们非常尊重和赞赏我们的运营商在为老年人提供护理和服务以及实现市场领先业绩方面发挥的关键作用。由于有过他们的经历，我们理解他们所做工作的重要性，并将与运营商的关系质量置于我们的最高优先事项之中。这种准备不是一朝一夕就能实现的。这是我们平台经过多年深思熟虑演变的结果，使我们能够抓住未来的重大机遇。在过去五年中，我们采取了许多行动来确保高级住房业务的成功。
这些行动包括215次收购、116次处置、295次向新管理者的过渡、295次社区更新以及157次将低入住率社区从三重净租赁模式转换为SHOP模式。最终结果是一个更大、定位更好的SHOP投资组合，推动两位数的NOI增长，并具有内在的入住率上升潜力。这个框架推动了我们高级住房业务的基本决策。为什么我们的投资组合有良好的增长前景？这是一种专注的、数据驱动的方法，而且它正在发挥作用。例如，我想请您参考收益演示文稿第9页，其中我们阐述了VENTAS OI绩效管理战略。
我想明确的是，我们的SHOP投资组合有良好的入住率增长前景，因为我们的美国投资组合入住率仅为85%，这主要是由于我们故意将表现不佳的社区从三重净租赁模式转换为SHOP模式。我们的美国投资组合在未来几年净需求显著的市场中具有实现大幅增长的良好定位，并将受益于通过我们VENTAS OI平台推动的运营增强。随着我们将SHOP业务占比扩大到公司NOI的一半，我们的VENTAS OI能力不断发展，我们一直在有意识地定位投资组合，以实现显著的入住率和NOI增长潜力。
我们最近将三重净租赁模式转换为SHOP模式的例子是45个社区，这些社区入住率为78%，正从Brookdale租赁转换为SHOP模式，并过渡到5个对齐的、经验丰富的、以本地市场为重点的高性能运营商，这些运营商具有丰富的过渡经验和提供出色结果的业绩记录。这一过渡正在顺利进行中。截至10月，我们已经完成了27次过渡，预计将在年底前完成。这些社区今年迄今为止表现良好，入住率和NOI均有所增长。我们已经在REDEV计划方面取得了进展，预计大量项目将在2026年关键销售季节前完成。
我们继续预计，随着新运营商的执行以及我们每栋建筑约200万美元的NOI生成资本支出投资，随着时间的推移，NOI将有超过5000万美元的增长潜力。高级住房是一项高接触业务，我很高兴地报告，在已经过渡的社区中，当地管理团队与新运营商之间有很强的参与度，并且充满了极大的热情。我想指出，这一过渡是在Brookdale的充分合作和支持下进行的，对此我们深表感谢。此外，我们期待与Brookdale就65项续租资产进行合作。
关于投资，我们继续在以关系为导向的资本配置计划中构建势头，目标是美国的私人付费高级住房，自去年年中以来，我们已经完成了41亿美元的高级住房投资，其中35亿美元是在过去四个季度完成的。我们今年迄今为止已完成22亿美元的高级住房收购。我们的渠道持续扩大，我们2025年的最新指引现在为25亿美元。我们的高级住房流动业务全面展开，今年迄今为止的高级住房投资总计20笔交易，涉及15个州的50个社区，约6200个单元。
平均交易规模为1.1亿美元，包括单一、双重、三重交易以及精选的大型投资组合交易。这些物业提高了我们SHOP投资组合的质量，提高了公司的企业增长率，并且位于具有吸引力的市场，由于有利的供需动态，这些市场有望表现出色。我们在寻找和完成有意义且有吸引力的高级住房交易方面继续处于有利地位，机会集正以加速的速度增长。我们寻找一系列高级住房投资机会，每个机会都有其自身的增长和收益平衡，因此我们可以实现与我们目标低至中 teens杠杆内部收益率（IRR）一致的有吸引力的回报。
很明显，Ventas是众多交易中的首选高级住房合作伙伴。我们不断增长的强大运营商关系网络为我们提供了优先获取机会和赢得交易的机会。我们的交易执行记录也为与卖家的重复业务创造了机会。总之，我们对我们的战略有信心，我们正在加大努力，推动高级住房业务的卓越表现，最好的还在后面。我对我们在高级住房和投资执行方面为利益相关者创造价值的能力充满信心，包括为居民提供有价值的生活体验，为成千上万敬业的社区员工提供有价值的工作体验，并最终为我们的股东创造显著的价值。
现在我将电话转给Bob。
谢谢Justin。我将从我们的第三季度业绩开始，重点介绍我们的资产负债表，并以我们对全年的改进指引结束。从企业业绩开始，Ventas第三季度正常化每股FFO为0.88美元，同比增长10%，全公司同店现金NOI增长8%，其中SHOP增长16%，推动了强劲的同比增长。我们的门诊医疗和研究业务（Omar）报告同店现金NOI同比增长3.7%，其中门诊医疗引领，第三季度门诊医疗入住率同比提高50个基点至90.6%，环比第二季度增长20个基点。
第三季度TTM租户保留率强劲，为87%，同比增长200个基点，反映租户满意度得分为95%。第三季度，我们的研究业务占NOI的8%，研究同店现金NOI同比减少40万美元，这是由于某些创新灵活空间租户的租金下降，如前所述。接下来，谈谈我们的资产负债表和流动性，第三季度我们的净债务与EBITDA比率为5.3倍，较2024年第三季度提高了整整一倍。这种杠杆率的降低是由有机增长和股权资助的高级住房投资共同推动的，与我们的战略一致。
我想指出的是，在实现REIT领域顶级水平的正常化FFO每股增长的同时，我们实现了杠杆率的显著改善。我们已经通过股权完全资助了2025年25亿美元的投资指引，包括5亿美元未结算的股权远期。截至9月30日，我们拥有超过40亿美元的流动性，这支持了Ventas的增长和财务灵活性。我将以我们对全年的改进指引结束。我们预计归属于普通股股东的净收入为每股0.49美元至0.52美元。我们还将全年正常化FFO指引中点提高0.03美元至每股3.47美元。
这一改进的2025年指引中点代表正常化每股FFO同比增长9%。正常化中点指引增加的3美分中，约三分之二可以用我们改进的SHOP业绩和今年迄今为止完成的高级住房投资来解释，最后三分之一代表整个企业的改进。我们还将全公司同店现金NOI增长率提高50个基点至7.5%，其中SHOP同店NOI中点提高100个基点至15%。在我们更新的指引中，随着45个Brookdale转换的进行，我们反映了这些转换的NOI从三重净租赁部门转移到SHOP部门。
由于这45项转换资产的现金租金接近资产的当前NOI，因此对25年FFO的净影响极小。我想请您参阅我们的收益演示文稿和补充材料，以了解更多关于这些和其他支撑我们指引的假设的详细信息。总而言之，我们对本季度和今年迄今为止的结果感到满意。整个Ventas团队决心在我们的势头基础上再接再厉，继续为股东提供卓越的业绩。接下来，我将电话转回给操作员。
现在，我想提醒各位，为了提问，请按星号键和电话键盘上的数字1。请限制您的问题。抱歉，其他问题没有限制。抱歉。我们的第一个问题来自Raymond James的Jonathan Hughes，请讲。
嗨，早上好。感谢准备好的发言和评论。我希望您能更多地谈论承销标准。我知道收购量指引从年初的10亿美元增加到25亿美元，而且您一直坚持购买收益率为7%的房产。但是，随着今天资本成本的降低，似乎您现在能够进行数学计算，购买一些初始收益率较低但增长较高但内部收益率仍为低至中 teens的房产。我想知道是否有计划降低这些初始收益率要求？考虑到未来五到十年高级住房供需前景非常强劲，是否会更积极地购买具有更多增长潜力的房产。
谢谢。
早上好，Jonathan，我是Debbie。正如过去几年一样，我们肯定会在发展高级住房业务的目标上雄心勃勃，并在我们的势头基础上再接再厉。
嗨，我是Justin。是的，就像我在准备好的发言中所说，41亿美元中的35亿美元是在过去四个季度完成的。因此，支出量正在加速。我们的渠道有势头，并且在该渠道上的执行，而且您知道我们对我们获得的回报感到非常满意，我们的主要目标指标是无杠杆内部收益率。所有这些都在低至中 teens的范围内，而且您知道有多种方法可以实现这一目标，这实际上是收益增长。我们看到有机会购买具有显著增长潜力的资产，这正是我们所倾向的。
我们正在使用市场资产运营商框架来帮助确定重点，我们有很多事情要做，我们期待尽可能多地做更多事情。
好的，如果可以的话我再问一个关于杠杆的问题。很高兴看到这种改善。您能否提醒我们目标杠杆率，您如何权衡股权和债务来为这种外部增长提供资金，特别是考虑到今天的股权资本成本确实很有吸引力。
是的，我来回答这个问题，Jonathan。我们对杠杆率的改善感到非常满意。本季度为5.3倍。这整整提高了一倍。我们很久以前制定的战略，即有机增长加上股权资助的投资，考虑到回报，确实一直在发挥作用。因此，只要市场给我们机会，我们就会继续执行这一策略。显然，我们在杠杆率方面正朝着有利的方向发展。我预计，如果市场条件存在，这种情况将继续下去。这只会给我们更多的飞轮效应和更多的投资机会。
所以，这就是战略和方法。我们清楚股权非常宝贵，因此确保我们像Justin所描述的那样投资于最佳资产。但我们对剧本的运作方式感到非常满意。
好的，谢谢大家的时间。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自RBC资本市场的Michael Carroll，请讲。是的，谢谢。
我想快速谈谈Brookdale的SHOP过渡以及Ventas计划对这些资产进行的创收资本支出。您能否举几个例子说明这些投资类型，以及这对当前业绩的干扰有多大？我的意思是，是否只是试图在关键销售季节之前完成这些工作，这是最大限度减少这种干扰的关键。
嗨。是的，所以我将从帮助确保平稳过渡的计划开始。首先，重申我所说的话，即业绩非常好。因此，我们接收的社区在过去一年中入住率和NOI都有很好的增长。我的团队、我们在Ventas的团队以及运营商的首席执行官都亲自参与，立即在社区实地评估情况和改善运营的机会，并帮助我们确定投资刷新资本的计划。
我们关注的项目类型主要是我称之为常规刷新，我们通过公共区域刷新、油漆、纸张、家具、固定装置进行重新定位。我们首先刷新所有照明，给人留下第一印象的投资，我们在以尽可能少的干扰完成这些方面拥有丰富的经验。我们有几个更大的项目，例如芝加哥的Hallmark，它将得到全面的重新规划，这是一个非常令人兴奋的高层建筑，多年来一直是市场领导者。我们将通过新的运营和投资将其提升到一个新的水平。
但大多数项目都是相当常规的，您知道，我们有丰富的经验来交付这些项目。
好的，很好。然后对我来说最后一个问题，另一个SHOP投资组合，至少在同店方面确实实现了每年约200个基点的良好利润率扩张。我的意思是，考虑到同店投资组合的入住率现在为89%，并且预计明年将超过90%。利润率扩张能有多快？因为我知道Justin，您总是说随着入住率的提高，您会获得更多的增量利润率。一个好的大致范围是多少？
是的，所以这是我们最喜欢的话题之一，您知道，利润率扩张和增量利润率。在过去整整两年中，我们的SHOP业绩中增量利润率确实超过50%。这是我们多次阐述的经验法则，该经验法则确实适用于从80%到90%入住率的过程。但是，一旦您开始超过90%向100%迈进，您开始看到更高的增量利润率，接近70%，因为运营杠杆真正发挥作用。因此，仅通过运营杠杆和入住率增长，就有市场扩张的机会。
另一个机会是通过价格。在我们准备好的发言中，您已经听说，您知道，我们在Rev4增长方面有很好的经验，这是由潜在租金增长和入住租金驱动的。在这两种情况下，入住率越高，结果越强。入住率超过90%的社区的Rev4增长是投资组合其他部分的两倍，入住租金也是如此。因此，这将创造帮助推动利润率的机会。
好的，太好了。谢谢。
谢谢，Mike。
下一个问题来自美国银行的Farrell Graniff，请讲。
早上好。感谢您回答我的问题。我首先想谈谈开场发言中关于入住率预计将连续或至少逐季增长的评论。我想知道这是否与同店入住率以更高的入住率进入有关，或者您现在是否看到市场趋势。
所以这是关于第三季度末的强劲表现，并延续到第四季度，显然到目前为止我们有很好的可见性。因此，这是由强劲的需求和我们看到的强劲入住量驱动的有机结果。
谢谢，Farrell。
谢谢。我还想问一下，您现在的渠道都是美国SHOP，您是否有意愿将其扩展到英国或其他地区？
好问题。我坐在这里和Justin在一起，我认为他是唯一一位实际经营过英国大型高级生活公司的Reed高管。我让他回答这个问题。
是的，所以我想说我们的第一、第二和第三优先事项是在美国投资私人付费高级住房。我们喜欢在加拿大的业务，但没有扩大那里的有意义计划。英国很有趣。我们在那里做的一件事是今年年初与新运营商CCG建立了我们的SHOP平台，到目前为止他们已经取得了出色的业绩。因此，我们期待随着时间的推移扩大在英国的业务。但美国是所有行动的所在地。
好的，非常感谢。
下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhotra，请讲。
早上好。祝贺取得强劲的业绩。我有两个问题。第一，您的许多同行都在进行战略投资组合调整，无论是出售医疗办公楼（MOBS）还是部分MOBS，或者进入英国市场，我的意思是，您知道，只是更广泛的医疗保健领域。我想知道您如何看待今天的投资组合，包括生活方式、大学 exposure、医疗办公楼，然后是SHOP的巨大增长，是否考虑对投资组合进行更大规模的变革，然后回到加拿大，您在那里取得了非常好的业绩。
但是，将投资和回报货币化的意愿如何，比如通过基金或直接出售。谢谢。
谢谢，Vikram。当然，我们总是愿意考虑并且我们一直在评估我们认为将为公司创造长期价值的不同投资组合行动。多年来，您已经看到我们这样做了。我们将继续积极监控我们的投资组合以采取此类行动。目前，我们的主要重点，我相信已经很明显，是积极发展我们的私人付费SHOP业务，在过去几年中，我们将其增加了2000个基点，达到公司的一半。我们将继续尝试通过内部和外部投资活动快速扩展该业务。
您好。谢谢，Vikra。
好的，下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith，请讲。
早上好。非常感谢您回答我的问题。您早上上调了SHOP报告的增长指引。您将SHOP的RevPAR增长指引从4.5%上调至超过4.5%。似乎每个季度我们都看到供应增长越来越少。您能否谈谈上调至超过4.5%的原因，以及考虑到随着入住率的提高定价能力应该会增强，您对2026年有多少可见性。此外，您认为更高的RevPAR增长能否在某种程度上抵消未来可能出现的入住率增长放缓？
当然。我们对今年的基础定价感到非常满意，无论是租金增长还是入住租金趋势，两者均同比上升。我们与运营商通过动态定价方法共同努力，取得了这一成果。我们同样感到满意的是，我们在推动入住率和价格方面取得了很好的平衡，这正是这种动态定价方法的目的。关于未来的机会，我们现在不会真正涉及2026年。
但是，您知道，我之前提到的一些事情确实相关，那就是在入住率较高的社区，我们看到无论是内部费率还是入住租金都有更好的价格结果。显然，需求一直很好，我们的投资组合中存在更多的稀缺价值。因此，随着时间的推移，这应该会创造机会，当到了讨论2026年的时候，我们会这样做。但现在还不是时候。
感谢您的回答。作为后续问题，您今年迄今为止以10个新的本地重点运营商关系收购了22亿美元的稳定高级住房。这些似乎是很好的运营商，因为入住率已经达到91%。但是，您能否谈谈在评估新运营商是否适合Ventas平台时您会寻找什么，然后今年迄今为止活动的每单位平均价格为38.1万美元。那么这仍然低于重置成本吗？如果是，您估计有多少？谢谢。
是的，我们一直以低于重置成本的价格购买。而且，这有所不同。我的意思是，根据我们谈论的特定投资，从10%到50%不等。我想澄清的一点是，您提到了“稳定”一词，我们真的不认为90%的入住率是稳定的。我们所处的市场未来几年净吸纳量预计将超过1000个基点。因此，您知道，我们不仅有良好的运营机会，而且还有前所未有的顺风。我们有。然后我重申了随之而来的价格机会。
因此，我们看到这些资产未来有很多增长。为了重申我提出的另一个战略观点，除了收购之外，我们还有将三重净租赁社区转为SHOP模式的战略。这些社区的入住率较低。最近的例子是Brookdale，入住率为78%。这为我们带来的是美国入住率为85%。因此，我们通过收购购买这些高性能社区。我们将入住率较低的社区从三重净租赁模式转换为SHOP模式。我们有长期的增长机会，有顺风支持，并且有一个旨在实现这一目标的平台。
非常感谢。祝第四季度好运。
谢谢。
下一个问题来自cd的Seth Berge，请讲。
谢谢。我是Seth的同事Nick Cheskel。Deb，我们想回到多元化问题以及更多元化与更纯粹业务的好处。您知道，您认为业务之间有协同效应吗？您知道，这仅仅是价格问题吗，如果价格合适，您会寻求更纯粹的业务。您如何看待投资组合构成、公司整体构成，以及最终如何吸引股权资本，相对于其他医疗保健公司。
是的，总体而言，正如我所提到的，公司的投资组合由长寿这一大趋势统一。当然，高级住房业务迎合80岁以上人口，这一人口正在增长，规模庞大，并且在未来十年内增长应该会加速。正如我所提到的，仅在未来五年内就将增长28%。因此，我们正大力发展高级住房业务。这是我们增长的首要任务。通过这样做，无论是内部还是通过外部投资，我们都在提高企业的增长率，我们相信这会增加我们对股东的回报。
我们将继续坚持这一战略。我们一直在评估所有业务、所有资产的价值，我们对考虑投资组合变化持开放态度，并将继续积极寻找为股东创造价值的方法。
谢谢。然后，当您考虑增长时，我想您说过第一、第二和第三优先事项在美国，您是否看到美国与您关注的其他国际市场的高级住房资产竞争程度不同？
嗯，我的意思是，您知道，高级住房显然是一个表现强劲的资产类别。有新的资本，您知道，进入市场。我们看到了更多的竞争，我们也看到了更大的渠道。所以，您知道，考虑到基本面，对该资产类别的兴趣增加并不奇怪，但我们真的很喜欢我们的竞争能力。正如我所提到的，该平台旨在管理大量运营商。这很重要，因为该行业75%的运营商拥有50个或更少的资产。因此，如果您想在该行业规模化增长，您需要能够管理多个运营商的平台。
我们在这方面做得和任何人一样好。通过OI平台，以及我们的交易经验和业绩记录，以及我们的财务实力和灵活性，我们已经定位为继续增长。因此，我们喜欢我们的竞争能力，无论是在美国还是其他市场。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Richard Anderson，请讲。
谢谢。早上好。那么，不要提当时令人痛苦的话题，但是，您知道，在3月份，您遇到了意外的死亡人数上升，这对下一季度的过渡造成了一些干扰。我想知道这在2025年期间是否已经平息，而您知道，它希望2025年全年看起来像其他许多年份。这是否对您对第四季度入住率连续增长的乐观情绪有任何影响，或者现在是否处于正常速度？只是想知道这是否有任何影响。
嗨，Richard，我是Justin。是的。所以，您知道，底线是我们从未放弃全年入住率指引。一直是270个基点。我们提醒市场入住率运行率的间歇性变化。我们有领先的关键销售季节。我们已经实现了我们最好的关键销售季节之一。您可以在第12页看到，我们在关键销售季节增长了230个基点，是过去四年中最好的。第三季度，与Nick和同行相比，我们在入住率环比增长方面处于行业领先地位，这是由高于去年的入住量驱动的。
因此，入住量一直非常强劲。迁出量有所缓和，我们的入住率正在增长。所以这是旧闻，您知道，我们坚持270个基点，并且正在实现它。
好的，很公平。第二个问题。您谈到了不断增长的投资渠道，这是，您知道，很高兴听到，但我想知道外部增长故事的有限性。当我想到高级住房时。我不知道，美国可能有3000万套公寓单元，但高级住房可能有200万套吗？我不确定。而且作为REITs，你们购买的速度肯定比开发的速度快。那么，您认为什么时候您已经达到了您想要拥有的程度，我们将开始看到外部增长开始显著放缓，但您在进入该市场方面做得很好。
因此，故事趋势在几年后更多地转向有机增长故事，仍然依赖于人口老龄化，但更多的是内部增长故事，而不是外部增长故事。
谢谢Rich。我们对我们在可预见的未来在优质美国高级住房中建立投资势头和加速投资活动的能力充满信心。并且，正如您所提到的，我们很高兴在这个非常庞大且不断增长的高级住房业务中拥有一个真正出色的内部增长故事。
是的，我只想非常明确地说，从外部角度来看，我们甚至还没有接近看到放缓。该行业的机构所有权长期所有权仍在 teens中期。所以您知道，有很多私人股本和家族式股本拥有资产，定期交易资产，我们预计，您知道，参与这些交易。
好的，非常感谢。
谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okosanya。请讲。
是的。嘿，伙计们，我是Sam，代表Tayo。我希望我没有错过这个，但你们能提供从三重净租赁转换为SHOP的27个项目的最新业绩吗？
是的，当然，是的。所以您指的是，您知道，从Brookdale的三重净租赁到SHOP的过渡，总共有45个，您知道，这些社区今年迄今为止表现非常好，他们的NOI实际上接近现在的租金运行率。所以您知道，这是一个好结果。截至10月，已有27个完成过渡。一切都非常顺利。Ventas团队成员以及运营商的高级领导层都亲临现场，确保顺利过渡正在进行中。社区对新管理层的关注以及我们将投入的刷新资本感到非常热情，以帮助更好地定位社区并随着时间的推移提高入住率。
抱歉，您说自10月以来，有多少已经过渡？我想我错过了。
到目前为止，已有27个完成过渡。
其余45个将在未来几个月内过渡。
明白了。我的问题就这些。谢谢。
当然。
谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的Juan Sanabria，请讲。
嗨，早上好。希望您能稍微谈谈。嗨。希望您能稍微谈谈美国的独立生活社区。您强调这是一个表现突出的领域。如果您能给我们一些推动因素，以及作为其中的一部分，Holiday资产或现在的Atria by Holiday资产的表现如何。
是的。所以您知道，我们在美国的大部分独立生活业务，您知道，是Holiday或前Holiday社区。我们在美国的IL入住率增长了340个基点，IL增长更强，达到390个基点。因此，我们在IL产品中取得了非常好的增长，并很高兴它表现出色，而且还有很长的路要走。您知道，这是美国入住率增长机会的一部分，并且正在交付，并且有很长的跑道。所以我们对表现感到非常满意。
那么IL增长和您看到的优异表现如何影响RevPAR增长？并且在组合方面有任何影响，我们应该如何考虑26年与您今年迄今为止交付的相比？
是的，所以我不会涉及2026年。但是IL增长因为它的RevPAR较低，因此IL在较低RevPAR下的优异表现确实会对RevPAR指标产生混合影响。所以它确实会拉低它，这是一个高级问题，因为这意味着您以更高的速度和更快的速度增长入住率，但恰好是在租金略低的产品中。所以这都在数字中。您知道，目标将是继续通过整个平台的广泛表现来增长，您知道，在入住率和费率方面。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自富国银行的John Kielichowski，请讲。
嗨，早上好，Justin。上个季度我们讨论了高入住率资产的构建块和利润率概况。我知道我们在电话中早些时候谈到了这一点，但如果我们看一下您的加拿大投资组合，入住率在90年代中期，我们会期望看到那种利润率或RevPAR的布局。我只是好奇为什么同店NOI数字可能比我们预期的要低一些，因为您给我们介绍了构建块。我认为这可能会让我们达到 teens中期，而我们本季度看到的是74%。有什么需要指出的吗？
是的。加拿大投资组合的入住率非常非常高。我的意思是，在定价方面有一些限制，您可以推多高以及在哪里推。有时也会有混合问题。我们有Sunrise产品，RevPAR非常高，如果这12个社区有任何波动，可能会影响运营指标。但我们真的会将加拿大视为，您知道，高个位数增长者。我的意思是，这对我们来说一直是这样。这就是为什么我们不打算在加拿大扩张的原因。
在加拿大，您没有相同的有机NOI增长机会。所以它是稳定的，是一个好机会。美国的机会不同。随着时间的推移，您有机会在美国实现更好的RevPAR与运营支出的价差。在租金方面，您在高端的限制更少。我们位于收入和财富人口统计数据高的市场，美国的供需也非常强劲。所以我们更喜欢那个机会，并期望在。
美国。好的，非常有帮助，谢谢。然后我的第二个问题是关于收购渠道，您知道，电话中您多次表示您对加速收购节奏有明确的可见性。您是否在监控任何近期风险可能会破坏这一论点，或者投资者开始期待26年和25年更高的投资量是否合理？
嗯，如果从结构上看，我们现在看不到任何限制因素。我们有业绩记录，我们有平台，我们有资本成本，我们有势头。所以所有这些都在一起，实现了我们一直在交付的加速投资速度，并打算继续这样做。
非常有帮助，谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden，请讲。Ronald，您的线路现已开通。请讲。
谢谢。很好。对我来说只有两个快速问题。回到操作员的话题。您现在增加了更多的运营商。您在与不同运营商合作方面有很多经验。想知道您能否谈谈他们使用数据、使用平台的能力，以及他们接管更多设施的能力。所有这些运营商在这个旅程中处于什么位置？正确。是早期、中期还是晚期？只是想了解未来三到五年潜在的效率和增长潜力。
谢谢，这是个好问题。让我从这里开始。我们的每一个运营商在他们的社区都有端到端的技术。所有人都有。这是行业标准。这意味着他们拥有用于安全监控、护理和合规、医疗管理、客户关系管理（CRM）、食品服务、维护、交付的技术。所有这些都通过技术管理，现在大部分都由人工智能增强。所以起点是，信不信由你，技术在高级住房中被广泛使用，当然我们的运营商正在部署该技术来帮助提供更高效的服务，最重要的是为居民提供高质量的护理和服务，并更好地管理业务。
OI平台真正强大的地方在于我们设计它可以插入任何系统。无论他们在CRM方面使用什么技术，在财务方面使用什么技术，获取我们需要的运营指标和财务指标都无关紧要。我们的平台设计灵活。我们提取数据，然后我们可以在OI平台中访问和利用这些数据。强大的方面是我们然后将其反馈给运营商。我们正在做的是明确所有关键指标的改进机会，收入和支出，并以非常有针对性的方式。
我们实际上深入到单元级别，我们有价格策略、销售策略、支出效率机会，这些都以运营商真正能够接受并实施计划以提高性能的方式进行细化。因此，这是一种非常协作的努力。它数据丰富，但以非常集中、可消费的方式。这就是OI平台的插入方式。而且只会变得更好。您听到我谈论的最好的事情之一就是尚未到来。这指的是多个方面。
其中一个方面是通过OI平台执行性能的能力将随着时间的推移变得更好。
非常有帮助。然后我的第二个问题是，我想以不同的方式问竞争问题，因为我们也一直在考虑很多。因为当我看到低至中 teens的杠杆内部收益率时，我认为人口结构趋势很明显。我想知道您能否更具体地说明为什么您认为私人股本特别没有进入这个领域？是他们在这里并且有足够的产品吗？这些资本池没有追求这些低至中 teens无杠杆内部收益率且供需背景良好的原因是什么。
您听到了什么？谢谢。
私人股本确实在这个领域，坦率地说，他们拥有的行业份额比上市公司多得多，所以他们在这个领域。但是，当我说私人股本和家族式股本时。然而，现实是，如果您是机构私人股本参与者，并且您想进入该领域并扩展我所描述的一切，您不会一蹴而就。理想情况下，理想的私人股本投资是与大型运营商合作，帮助该运营商改进、扩展和增长。
但要在这个领域增长，您通常不会找到很多这样的机会，因为正如我所提到的，高级住房是由小型运营商组成的。因此，我们的平台旨在购买由多个运营商运营的社区。现在有40个，并且还在增长，我确实认为这给一些私人股本带来了进入壁垒问题。话虽如此，我的意思是，考虑到强劲的基本面，我们预计该行业会有来自各种资本来源的大量兴趣。
非常感谢。
您的下一个问题来自Green Street的Michael Strojek，请讲。
谢谢，早上好。您能否量化当前投资组合中三重净租赁转换为SHOP模式的潜在机会？除了Brookdale投资组合之外，您预计在未来6到12个月内还会转换多少资产？您通常为这些资产的NOI增长承销的大致范围是多少？
是的，我的意思是，坦率地说，我们大部分计划已经执行。您知道，我们已经有150多个从三重净租赁转换为SHOP模式，这创造了我们在美国看到的巨大入住率增长机会。我们有，您知道，我们确实还有一些表现非常好的租赁剩余。
其中之一是与Brookdale的。我提到我们没有对该投资组合做任何不同的计划。还有其他一些较小的，其中一个我们刚刚通过我们的一个租户进行了收购，您知道，购买了一些新的、表现非常好的优质资产作为渠道的一部分，并将它们转换为SHOP模式。所以现在的计划是通过过去几年实施的所有这些努力，在我们的投资组合中实现有机增长机会，并继续外部增长。
明白了。然后关于研究业务。您能否量化本季度坏账的规模？这些是一次性租金延期还是对租户的更永久性租金削减？只是帮助我们了解本季度的信贷问题可能会对该业务的NOI增长造成多长时间的压力。
是的，我是Pete。感谢您的问题。您知道，我们为人们提供额外跑道所做的一些重组的典型特征是，您知道，最初降低他们的租金，让它回升，然后随着他们的业务改善，以后有一些参与机会。
所以这是我们一直在运行的剧本。效果很好，您知道，很难说什么时候会结束，但我们对结果非常满意。
明白了。谢谢。
我们的下一个问题来自摩根大通的Michael Mueller，请讲。
是的，嗨。忙碌的一天。我就问一个问题。随着80岁以上人口激增，您是否预计独立生活（IL）、辅助生活（AL）和记忆护理之间的表现会扩大，以及年轻人口的IL投资组合？
我想确保我。是的。您明白吗？
我想我明白了。因此，80岁以上人口，婴儿潮一代明年开始年满80岁。这确实是我们高级住房的客户群。事实是，AL和IL的年龄相对一致，因此我们预计两者都将受益于这种广泛的需求。这真的只是居民的不同类型，无论他们搬进高级住房时有什么需求，两者的年龄相对一致。独立生活的年龄可能稍小一些，这是该资产类别的优势之一。
但总体而言，两者都将受益于这种广泛且不断增长的需求。
好的，谢谢。
谢谢。
现在我将电话转回给Ventas董事长兼首席执行官Deborah Caffaro致闭幕词。
好的，Van，谢谢。我要感谢在忙碌的一天中加入我们的所有人对Ventas的兴趣和支持。我们祝愿您和您的家人节日快乐，我们期待很快与您见面。谢谢。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。您现在可以挂断电话了。