Mikayla Lynch（投资者关系与资本市场总监）
Laura Clark（首席运营官）
Michael Fitzmaurice（首席财务官）
Howard Schwimmer（联席首席执行官兼董事）
Michael S. Frankel（联席首席执行官兼董事）
Samir Khanal（美国银行）
Michael Griffin（Evercore公司）
Mike Mueller（摩根大通公司）
Craig Mailman（花旗集团）
Blaine Heck（富国银行）
Vikram Malhotra（瑞穗金融集团）
Greg McGinnis（加拿大丰业银行）
Rich Anderson（Cantor Fitzgerald）
Nick Thillman（Baird）
Jon Petersen（杰富瑞金融集团）
John Kim（BMO资本市场）
Brendan Lynch（巴克莱银行）
下午好，我是Lacey，今天将担任本次会议的操作员。此时，我想欢迎各位参加雷克斯福德工业地产公司第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。我现在将把会议交给雷克斯福德工业公司的投资者关系与资本市场总监Mikayla Lynch。
请讲。
谢谢大家，欢迎参加雷克斯福德工业公司2025年第三季度业绩电话会议。除了昨天发布的收益报告外，我们还在公司网站的投资者关系部分发布了补充资料包和业绩演示文稿，以支持今天的发言。提醒一下，管理层的发言和对问题的回答可能包含联邦证券法定义的前瞻性陈述，这些陈述基于某些假设，并受我们10K文件和其他SEC文件中概述的风险和不确定性的影响。因此，实际结果可能有所不同，我们不承担未来更新任何前瞻性陈述的义务。
我们还将讨论非GAAP财务指标。在今天的电话会议、我们的业绩演示文稿和补充资料包中，提供了GAAP调节以及这些指标对投资者有用的解释。今天与我一起出席的有我们的首席运营官Laura Clark和首席财务官Mike Fitzmaurice。我们的联席首席执行官Michael Frankel和Howard Schwimmer将在准备发言后的问答环节加入我们。现在，我很荣幸向大家介绍Laura Clark。
Laura感谢Mikayla，也感谢大家今天参加我们的会议。首先，我想感谢雷克斯福德团队的辛勤工作和对我们战略的有力执行。第三季度的业绩超出预期，证明了我们业务模式的实力以及我们对创造价值的专注。我们完成了330万平方英尺的租赁业务，几乎是上一季度的两倍，租赁价差健康。我们的表现展示了三个广泛的主题，这些主题将雷克斯福德定位为为股东创造长期价值：1.我们在南加州不可替代的高质量填充式投资组合；2.我们通过垂直整合团队的战略资产管理能力实现卓越表现；3.我们专注于增值资本配置，从投资组合的表现和当前市场动态开始。
雷克斯福德的投资组合继续跑赢更广泛的填充式市场，我们对本季度租户情绪的改善感到鼓舞，然而，整体宏观经济环境和关税政策的不确定性仍然存在，这可能继续以不可预测的方式影响租户需求。根据世邦魏理仕的数据，在总面积18亿平方英尺的南加州填充式市场中，本季度净吸纳量为正值，达40万平方英尺。相比之下，雷克斯福德投资组合的净吸纳量为正值190万平方英尺，相当于380个基点的正净吸纳率。这反映了我们团队的出色执行，以及我们资产相对于整体市场的卓越质量和功能性，整体市场通常由较旧的劣质物业组成。
整个投资组合强劲的新租赁活动和健康的保留率推动同物业期末入住率达到96.8%，较上一季度增长60个基点。可比租赁的价差在净有效基础上为26%，在现金基础上为10%，符合预期。此外，坏账水平低于历史平均水平，年初至今占收入的30个基点。强调了我们多元化租户基础的健康和质量，就市场租金而言，我们雷克斯福德的投资组合环比下降1%，而整体市场下降2%。
值得注意的是，本季度雷克斯福德投资组合以及整个南加州填充式市场的租金环比变化较最近几个季度有所改善。虽然我们无法预测市场租金何时会达到拐点，但我们市场的潜在供需动态仍然强劲，但供应增长受到可开发土地稀缺和高度限制性开发法规的严重限制。这些供应限制，加上来自美国最大区域人口和消费区以及关键增长行业（包括航空航天、国防、制造业、消费品和建筑业等）的需求，将继续支持有利的长期工业基本面。
转向我们推动卓越表现和价值创造的资产管理战略方法，我们的垂直整合团队的实地存在和专业知识使我们能够主动识别机会，通过战略资产管理捕捉租户需求并提高入住率。我们不断评估每个物业，以确定最佳的价值创造策略，无论是重新定位或再开发、按现状租赁，还是处置资产以加强和降低我们未来现金流和资本要求的风险。例如，在本季度，我们的团队在圣盖博谷的两处物业获得了租户并签订了租约，总面积达55.6万平方英尺。
这些物业此前计划在近期进行重新定位和再开发。我们还 opportunistically处置了圣盖博谷一处7.6万平方英尺的物业，该物业原本计划近期进行再开发，以3.7%的隐含退出资本化率解锁了增值资本循环机会。我们在这些资产上执行战略，为我们提供了产生近期净经营收入的灵活性，避免了额外的资本投资和停机时间，同时利用了增值处置。现在转向我们的资本配置优先事项，我们继续专注于将资本分配到驱动最高风险调整回报的领域，同时关注市场状况。
我们对重新定位和再开发的进展感到满意，这些项目继续产生两位数的增量回报。在本季度，我们完成了84.5万平方英尺的重新定位和再开发租赁，使今年迄今为止的重新定位和再开发租赁总面积达到150万平方英尺，相当于年化增量净经营收入2700万美元。关于处置，我们在本季度出售了三处物业，总价值5400万美元，使今年迄今为止的处置总额达到1.88亿美元，加权平均退出资本化率为4.2%，所得款项用于增值股票回购。我们目前有1.6亿美元的处置处于合同或已接受要约阶段。
今年迄今为止，我们尚未完成任何收购，也没有任何收购处于合同或已接受要约阶段。总而言之，我们对本季度的表现感到满意，并对整个投资组合租赁活动的改善感到鼓舞。我们仍然专注于加强现金流、增值资本配置和扩大运营杠杆，同时保持低杠杆但灵活的资产负债表。感谢大家的持续支持，现在我将会议交给Fitz。
谢谢Laura。第三季度核心FFO为每股60美分，较上一季度增长1美分，这得益于入住率的提高以及处置和股票回购带来的增值资本循环。包括重新定位和再开发在内的总投资组合入住率环比增长260个基点。值得注意的租金开始包括1601 Mission的50万平方英尺，以及218 Turnbull Canyon的19.1万平方英尺和8888 Balboa的12.3万平方英尺，后两处是最近重新定位或再开发的物业。转向指引，我们将2025年全年核心FFO每股中点上调至2.40美元，较上一季度上调0.01美元。
增长得益于强劲的租赁活动、处置和股票回购带来的增值资本循环以及更高的资本化利息。这部分被重新定位和再开发项目相关的预计租赁延迟所抵消。我们还将同物业现金净经营收入中点提高至4%，较上一季度上调150个基点，主要由于同物业池内的让步减少。我们继续专注于以FFO和每股资产净值增值为重点的资本配置，同时保持季度末总计16亿美元的健康流动性水平，并维持4.1倍的低净债务与EBITDA比率。
在第三季度，我们利用处置所得执行了1.5亿美元的股票回购，捕捉了加权平均退出资本化率与隐含FFO收益率之间200个基点的利差。我们的董事会还批准了一项新的5亿美元股票回购计划。这为我们提供了新的能力和保持机会主义的能力。转向重新定位和再开发净经营收入，截至第三季度，我们预计年化净经营收入约为6500万美元。其中4100万美元与本季度稳定或处于租赁阶段的项目相关。另外2400万美元与在建物业相关。
这被预计在2025年底和2026年期间未来项目开工时将下线的约2500万美元年化净经营收入所抵消。重要的是，这些项目预计在稳定后将带来增量现金流。下线影响主要由四项资产驱动：位于机场大道9000号的赫斯特场地、圣菲斯普林斯路9400号，以及两座过时的办公楼，即位于西190街950号和佛蒙特大道600号的康宝莱大楼。展望未来，我们将继续评估我们资产的全方位战略价值创造机会，无论是再投资、按现状租赁还是出售，同时保持纪律性并对不断变化的市场条件和我们的资本成本做出响应。
这种纪律性使我们释放或出售了某些原本计划重新定位或再开发的资产，减少了约4000万美元的未来资本支出。最后，我要感谢我们的团队对卓越、执行和必胜态度的承诺，这些仍然是创纪录成功的基础。现在，我将把会议交回给操作员，并开放提问线路。
此时，我想提醒大家。为了提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。我现在将会议交回给Mikayla Lynch开始问答环节。请讲。
第一个问题来自美国银行的Samir Khanal。Samir，请讲。
是的，大家下午好。我想Mike，你谈到了第三季度330万平方英尺的租赁面积。我们应该如何看待这个运行率？我的意思是，其中有多少是来自第二季度的结转，因为第二季度较低，这是否有助于我们思考可持续的运行率？谢谢。
嘿，Samir，非常感谢你的问题。是的，我们本季度的租赁业务非常出色，达到330万平方英尺，实际上是我们历史上最高的租赁季度。强劲的正净吸纳量，也是有史以来最高的。此外，我们看到整个投资组合的租户决策有所改善，保留率强劲。你知道，当我们查看今天投资组合的活动时，我们约80%的空置空间都有活动，这与本季度此时和第二季度的活动水平一致。因此，我们对今天市场上看到的迹象感到鼓舞。
正如我在发言中提到的，尽管如此，宏观经济前景、波动性和关税方面仍然存在很多不确定性。因此，很难预测未来的需求以及可能的情况。但我们当然对今天市场上看到的迹象感到鼓舞。
谢谢Samir。下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin，请讲。
很好，谢谢。Laura，我想回到你关于租赁的评论，以及我们看到本季度入住率环比上升的情况，我们应该如何看待提高入住率的权衡？也许是以一些提高的让步或租金方面为代价，或者请你详细说明这两个方面，以及你如何解决未来的收入增长问题。
是的，非常感谢你的问题。我们一直并且一直在传达，我们的战略重点是提高入住率、推动现金流和净经营收入。因此，在某些情况下，如果我们能够通过降低租金或交易的其他条款（如让步、租赁改善）获得即时净经营收入，我们会采取这种方法。在某些情况下，我们能够签订更短的租赁期限，这使我们能够更快地收回该空间。但总体而言，重点是推动净经营收入和入住率。我认为最重要的是，我们的建筑在市场上质量更高，我们的团队今天积极推动需求。
这两个因素都是我们今年，特别是本季度租赁成功的原因。
谢谢Griff。下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller，请讲。
是的，嗨。我想回到再开发管道，当你现在看到所有这些项目时，你认为其中有多少可以出售？正如你之前提到的，在未来，你如何考虑在任何时候有多少在建和在进行中的项目是合适的水平？
嗨Mike，很高兴听到你的声音。我是Howard。我想你是在问处置问题，我们不断评估我们的投资组合和市场，寻找那些能够提高质量和增长 profile 并降低风险的机会。你知道，我们一直倾向于处置，因为我们在那里实现了非常有吸引力的利差。我们目前有约1.6亿美元处于合同或意向书阶段，除了ROI。除此之外，我们今年迄今为止已经完成了大量的收购，总共将达到约3.5亿美元。投资组合中未来还有很多机会，可以以有吸引力的利差回收资本。
是的。关于重新定位和再开发以及未来的管道，正如我在发言中提到的，我们将通过战略规划流程重新评估每项资产的多种路径。我们专注于采取正确的前进道路，这将推动现金流并为投资组合的长期增长定位。因此，当我们评估重新定位时，你知道，重新定位和再开发，我们正在评估，你知道，今天推进这些项目，可能暂停这些项目，如果我们按现状租赁物业，或者如果我们出售物业。因此，你知道，这种选择权使我们能够制定最佳的价值创造策略，你知道，真正重要的是，你知道，我们将继续根据我们的资本配置框架评估未来的战略，并将资本分配到最高风险调整回报的领域。
Mike，我们喜欢从平方英尺的角度来考虑管理相关风险。今天，你知道，我们约有5.5%到6%的平方英尺用于再开发。重新定位我们在这方面的舒适区范围在5%到7.5%之间。
谢谢Mike。下一个问题来自花旗集团的Craig Mailman，请讲。
嘿大家。我想这可能是一个两部分的问题。我想第一，你们在这里增加股票回购和处置。你们有没有和Elliott谈过，或者有过任何沟通？这是他们反馈的一部分吗？另外，在这方面，你们能出售多少，并且能够吸收收益，而不必，你知道，能够在当前股息范围内吸收，而不必将部分收益作为特别股息发放？
嘿Craig，我是Michael。非常感谢你今天参加我们的会议，感谢你的问题，也感谢你的三部分问题。我想。是的，我们已经与Elliott会面，我们与他们进行了建设性的对话，我们鼓励与所有股东进行对话。关于回购等问题。实际上，这一过程始于将近一年前。我们在年初宣布了这一计划，坦率地说，在有传言称Elliott成为股东之前很久，我们就已经在执行了。因此，这肯定不是对此的反应。
是的，Craig，就处置规模而言，我们致力于，你知道，作为我们前进的资本配置优先事项的重要组成部分。今天我们出售了1.8亿，1.9亿美元。我们还有1.6亿美元的合同。正如Howard所提到的，到目前为止，总共有约3.5亿美元。在税收收益与损失方面，你知道，在2025年，我们预计不需要进行特别股息，但随着我们继续评估2026年的投资组合和处置，你知道，我们将分享更多关于明年是否会有特别股息的信息。
谢谢Greg。下一个问题来自富国银行的Blaine Heck，请讲。
很好，谢谢。你能谈谈信贷和坏账情况与预期的对比，以及这些指标在今年剩余时间和明年可能的趋势吗？观察名单上有什么趋势吗？
是的，当然。Blaine，从观察名单的角度来看，自年初以来变化不大。我们的观察名单和预观察名单上约有20个租户。投资组合中的租户健康状况一直很有弹性，看看我们过去几个季度的坏账水平就知道了。第二季度我们只有微不足道的10万美元。本季度实际上为零。展望第四季度，我们在那里有大约70个基点的准备金，这显然高于第二和第三季度，相当于约170万美元的净经营收入。
这只是出于谨慎。那里可能有上行空间，但我们正在关注观察名单中的一些租户，这些租户可能在第四季度造成干扰，展望明年。现在谈论还为时过早。但我认为我们有可能回到收入的40至50个基点的历史水平之间。
谢谢Blaine。下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhotra，请讲。
下午好。早上好。感谢你回答这个问题。我想澄清一个问题并提一个问题。你提到的资产出售，4.4%的资本化率，我认为其中一些资产是空置的。你能否给我们一个概念，比如这些资产的平方英尺空置率或入住率是多少？这是否会影响未来的销售？也就是说，你是否打算出售空置资产？其次，你能否确认按市值计价。我认为现金按市值计价为0或1%。这对2026年的租金意味着什么。
谢谢。
当然。本季度我们出售的资产的入住率约为67%。但我们在披露中引用的资本化率是基于市场资本化率。因此，我们确实为空置资产假设了市场资本化率。在入住率方面也是如此。我认为这就是你的意思。我们入住率的提高，你知道，无论是同物业还是总投资组合的环比增长，主要是由净吸纳量驱动的。我们仅因本季度出售的资产而获得约10个基点的增长。
你的另一个问题是按市值计价。是的，本季度净有效率约为10%。现金基础上为-1%。展望未来，你知道，我们可能在2026年和2027年面临续租价差的压力。但我们是这样想的。以下是ICRAM的一些缓解因素。1.我们的租赁到期情况相当分散。任何一年到期的租金收入不超过15%。我们还有很多其他现金流驱动因素可以拉动，从重新定位和再开发开始。正如我几分钟前在准备发言中提到的，我们有6500万美元的净经营收入与重新定位再开发相关。
其中1200万美元在本季度稳定，另有3000万美元与约150万平方英尺的租赁阶段相关。我们在该空间有75%的活动，这意味着我们正在通过意向书和租约谈判与租户交换文件。我们还有其他缓解因素，如增值资本循环。今年，我们通过处置和股票回购展示了我们在这方面的能力。我们绝对致力于此。如果2026年出现机会，我们将继续提高运营利润率。今年早些时候，我们通过裁员做出了一些艰难的决定，减少了部分薪酬。
本季度我们还对资产投资管理团队进行了重组。因此，我们非常关注运营利润率。因此，我们有多个杠杆可以拉动，从每股FFO的角度推动现金流并创造价值，谢谢你，Vikram。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinnis，请讲。
嘿，早上好。在第三季度稳定的资产，收益率为4.4%，我认为其中一些资产没有达到预期。考虑到整体市场状况和过去两年租金的下降，这些收益率是否符合你的预期？随着我们向前看，你如何调整未来项目的收益率假设？你是否会考虑暂停或处置不符合新门槛的项目？
是的，非常感谢你的问题。就你所知，稳定而言，我们今年迄今为止稳定了14处物业，平均收益率为5.8%。正如你提到的，本季度我们稳定了7处物业，收益率为4.4%。显然，考虑到整体市场状况和过去两年租金的下降，其中一些收益率没有达到我们的预期。我们当然对这些物业在市场中的优越定位以及它们在中长期的卓越表现前景感到非常兴奋。因此，这些物业是其细分市场中质量和功能最高的。
与市场上的整体旧产品相比，它们是无与伦比的。重要的是，这些项目正在贡献年化1200万美元的净经营收入。但是，展望未来，我们当然致力于将资本分配到，你知道，最高风险调整回报的领域。当我们展望未来的收益率时，我们正在根据我们目前能够实现的租金调整收益率。我们将做出，我们将做出资本配置决策，你知道，基于，你知道，未来，基于我们可以将资本分配到最高风险调整回报的地方，你知道，如果需要，我们将暂停未来的项目，并可能处置不符合我们标准的项目。
谢谢Greg。下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Rich Anderson，请讲。
嘿，谢谢。早上好。那么，你能猜测一下吗？让我们假设你现在处于底部，你知道，每个人都想看到拐点上升，最重要的是你们。但是当你考虑到供应下降、市场租金增长环比持平、你知道，租户情绪有点负面，只是市场上的普遍情况，你知道，可能对中国和港口活动有一些影响。尽管你不是以港口为中心的故事，比如我们从底部持平、坐在底部到实际看到增长轨迹开始形成有多快？在这个市场的历史中，你认为这是，你知道，一年、两年、六个月？我的意思是，你如何描述我们何时能回到增长故事，而不是寻找底部？谢谢。
嘿Rich，我是Michael。谢谢。非常感谢你的问题。我认为在某种程度上你已经回答了自己的问题，我会补充一下。这真的始于非常有利的市场背景。整体市场空置率约为5%。然而，重要的是，当你深入研究与我们投资组合相当的高质量、位置优越的产品时，市场空置率要低得多。因此，你知道，背景非常强劲。我们5100万平方英尺投资组合中的租户健康状况总体保持良好。例如，本季度租户坏账基本上为零。你知道，我们也继续看到一系列有利的需求驱动因素。显然，有些被压抑的需求回到了市场，但更重要的是，我们看到来自广泛行业的大量增量需求。Laura提到了其中几个，仅举几例。利率环境对我们有帮助。我认为一些商界领袖，对你的问题中的观点，已经对不断变化的关税环境有些脱敏。也许他们觉得是时候继续开展业务了。但我认为最重要的是，然后我会回到你的最后一个问题，租户被我们投资组合的两个关键因素所吸引。
正如Laura提到的，这是我们产品的卓越质量和功能。以及我们独特团队的创业方法，他们积极捕捉和催化增量租户需求和租约，使我们能够在市场中表现卓越。因此，我认为，你知道，所有这些都描绘了一个积极的图景和背景，我们对所看到的情况感到非常鼓舞，等等。但是，你知道，持续的宏观经济和地缘政治不确定性使得很难预测复苏的前进弧线或租金拐点的确切时间。但我可以告诉你，正如Fitz非常雄辩地提到的，我们投资组合中有许多增长驱动因素。
因此，无论市场租金在近期甚至中期如何变化。该公司非常有能力利用我们随着前进的大量嵌入式净经营收入增长。
谢谢Rich。下一个问题来自Baird的Nick Thillman，请讲。
嘿，早上好。感谢你对即将进行的重新定位和再开发的额外披露。只是为了澄清按市值计价。这不包括所有再开发、重新定位和未来再开发。然后，当我们查看大约230万平方英尺的预计平方英尺时，目前实际的平方英尺数量是多少，以及我们展望2025年底和2026年到期的平方英尺的入住率是多少。
是的。因此，-1%不包括重新定位再开发的任何内容。回答你的第一个问题，Nick，我回顾我之前的评论，重新定位或再开发的构建块是，Nick，6500万美元的未来预计年化净经营收入中，有1200万美元在本季度稳定。因此，这将在第四季度上线。然后我们还有另外3000万美元，目前与约150万平方英尺的租赁阶段相关，我们预计在近期上线。
然后我们有大约2000万美元加2000万美元左右与目前在建的项目相关。所以上线时间稍长，在2026年底和2027年。
谢谢Nick。下一个问题来自杰富瑞的Jon Petersen，请讲。
哦，太好了。谢谢。我希望我们能谈谈G&A水平。我知道占收入的百分比略高于同行组。我知道2025年有一些控制措施。所以只是好奇你能否给我们你对2026年和2027年的长期愿景，你如何试图使这条费用线趋势化。
嘿John，我是Michael。非常感谢你今天参加我们的会议并提出你的问题。这确实是公司的重中之重。你知道，如果你回顾我们的招股说明书或IPO，你知道，我们将这项业务描述为随着我们成长和扩大公司规模应该能够推动显著运营杠杆的业务。我们非常高兴公司今天达到了能够真正加倍关注这一点的规模。我认为你今年已经看到了很大的进展。例如，你看到去年同比净经营收入增长约17%，而今年G&A零增长。
今年我们内部讨论了很多举措。Fitz几分钟前描述了其中一些。这些举措确实旨在继续提高效率，更重要的是，随着我们前进的有效性。因此，我认为我们看到了很多前进的机会。显然，我们不会提供未来几年G&A的指引等，但我们对此非常乐观。
谢谢。下一个问题来自BMO资本市场的John Kim，请讲。
早上好。只是跟进Elliott的问题，有没有讨论过让你感到惊讶或与其他股东不同的话题，他们今天仍然是公司的主要股东吗？
嗨John，我是Michael。非常感谢你参加会议并提出问题。你知道，我们真的不能评论我们与任何投资者讨论的性质，你知道。最重要的是，我们认为他们通常不欣赏这一点。因此，恐怕，你知道，这就是我们能评论的全部。
谢谢John。最后一个问题来自巴克莱的Brendan Lynch，请讲。
太好了。谢谢你回答我的问题。你提到你已经倾向于入住率而不是推高利率一段时间了。也许你可以谈谈与过去18到24个月相比，你现在在这个 spectrum 上的位置。
是的。这是个好问题。我只想说，你知道，今天和全年都是我们的重点。所以我不会说今天的重点与年初相比有更多变化，我们可以捕捉到即时的净经营收入。今天我们会做出这些决定，就像我之前说的，无论是围绕利率期限TI还是租金阶梯。我们确实认为今天推动现金流非常重要。
谢谢Brendan。问答环节到此结束。现在，我想请Laura Clark致闭幕词。
最后，雷克斯福德第三季度的业绩强调了我们平台的实力、高质量的填充式投资组合、价值创造的战略方法以及我们对增值资本配置的专注，以提供长期股东价值。再次感谢大家今天参加我们的会议。
今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断了。