道格·贝蒂沃斯（副总裁，公司财务）
安吉拉·M·阿曼（首席执行官）
埃利奥特·L·特伦彻（执行副总裁，首席投资官）
杰弗里·R·库林（执行副总裁，首席财务官兼财务主管）
A·罗伯特·帕拉特（执行副总裁，首席租赁官）
尼古拉斯·尤利科（加拿大丰业银行）
贾娜·加兰（美国银行）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore ISI）
塞思·伯吉（花旗集团）
安东尼·帕洛内（摩根大通）
布伦丹·林奇（巴克莱）
约翰·金（BMO资本市场）
乌帕尔·拉纳（KeyBanc资本市场）
凯特琳·伯罗斯（高盛）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本市场）
奥莫塔约·奥库桑亚（德意志银行）
迪伦·布尔津斯基（格林街顾问公司）
大家好，欢迎参加KRC 2025年第三季度业绩电话会议。我叫艾米丽，今天将协调你们的通话。演示结束后，您将有机会提问，您可以随时按“开始”键，然后按电话键盘上的数字“1”进行提问。现在，我想把电话交给公司财务副总裁道格·贝蒂沃斯，请他开始。请讲。
大家早上好。感谢大家今天参加我们的电话会议，与我一同出席的有首席执行官安吉拉·奥尔曼、执行副总裁兼首席财务官杰弗里·基林以及执行副总裁兼首席投资官埃利奥特·特伦彻。此外，总裁贾斯汀·斯马特和执行副总裁兼首席租赁官罗布·佩罗特将参与问答环节。请注意，我们今天电话会议中讨论的部分信息具有前瞻性。有关本电话会议及补充材料中前瞻性信息的声明，请参阅我们的补充文件。本次电话会议正在我们的网站上进行网络直播，并将在未来八天内提供回放。
我们的收益报告和补充文件已通过8-K表格提交给美国证券交易委员会，两者也可在我们的网站上查阅。安吉拉将首先介绍战略概况和季度亮点。埃利奥特将提供我们近期交易活动的最新情况，杰弗里将讨论我们的财务业绩并提供2025年的最新指引。然后我们很乐意回答大家的问题。安吉拉？
谢谢道格，也感谢大家参加今天的电话会议。随着我们进入今年的最后阶段，基尔罗伊正在利用我们西海岸写字楼和生命科学市场的加速 momentum。在不断变化的工作场所规范、雇主期望的转变以及对写字楼作为文化、协作和创新驱动力的认可支持下，重返办公室的趋势持续改善。这些趋势，加上生活质量动态的提升，正在推动活力增强、租赁活动复苏以及机构投资者对高质量西海岸商业资产的兴趣显著增加。与此同时，人工智能的快速发展正在重塑写字楼和生命科学领域的需求，加速创新，并强化了位于科技和生物技术中心的优质房地产的战略重要性。
这一点在湾区表现得最为明显。仅在旧金山市，写字楼需求就达到了疫情后的高点，接近900万平方英尺，高于上一季度的约700万平方英尺，其中大部分需求由人工智能和其他科技公司推动。重要的是，即使租赁执行速度显著加快，需求统计数据的增长仍在持续，旧金山在过去12个月的写字楼租赁增长中领先于美国所有大都市。在这种背景下，我很高兴地报告，我们的投资组合在本季度再次实现了强劲的执行。
本季度，我们签署了超过550,000平方英尺的新租约和续租租约，这是我们第三季度租赁活动的最高水平，也是六年来迄今为止最强劲的年度表现。旧金山的租赁势头强劲，市场南区（SOMA）子市场的活动尤为显著。我们的SOMA资产继续表现出色，本季度完成了超过95,000平方英尺的新租约和续租租约，且远期 pipeline 不断增长，我们SOMA资产的参观活动同比增长170%。在Third street 201号，我们与全球流媒体娱乐公司Tubi签署了整层租约，作为其新总部，这标志着该物业连续第三个季度达成重大租赁交易。
我们在201/3号物业的持续成功凸显了我们的租赁、建设以及资产和物业管理团队卓越的能力，他们能够理解并满足当今租户不断变化的需求，其中许多租户优先选择能够从租约执行到租户入住快速交付的房东。令人鼓舞的是，随着旧金山复苏继续加速，我们现在看到这种 momentum 扩展到了我们投资组合中附近的资产，例如363rd street，我们最近签署了自2022年以来的第一份租约。虽然旧金山的复苏确实值得大量关注，但重要的是要注意，我们几乎在所有市场都看到了改善的动态，第三季度租户表现出更大的信心和执行意愿。
利用这种改善的情绪，我们在解决一些最大的2026年租约到期问题上取得了重要进展。在圣地亚哥，我们与Scripps完成了长期续租，续租其在德尔马基尔罗伊中心119,000平方英尺的全部租约；在长滩，我们与scan签署了短期续租，涉及他们在Arrow约220,000平方英尺中的87,000平方英尺。虽然我们预计SCAN将在其延长租约结束时搬离并迁至自有空间，但此次搬迁的分阶段进行为我们提供了宝贵的近期稳定性，因为我们正在有计划地回填，且在季度结束后，我们又签署了与2026年租约到期相关的148,000平方英尺的续租协议。
正如杰弗里稍后将详细说明的那样。考虑到季度结束后签署的续租协议，2026年的租约到期总量现在约为970,000平方英尺，反映出年初报告的到期池的保留率超过40%。我们的租赁团队一直在努力尽早与租户续约，我对迄今为止取得的进展感到非常满意。也就是说，2026年剩余的续租机会池现在非常有限。因此，我们将以明确的 focus 进入今年剩余时间，即抓住我们各市场不断增长的需求，并确保我们的资产在 momentum 持续加速时处于有利地位以实现卓越表现。
转向生命科学领域，我们对各种重要信号感到鼓舞，这些信号表明我们投资组合的基本面正在改善。XBI今年迄今为止上涨了超过20%，大型和小型生物科技公司均表现强劲，部分原因是该行业监管背景的清晰度提高以及各种积极的公司特定临床试验和药物批准公告。此外，随着大型制药公司积极寻求新的产品线以抵消未来几年的重大专利到期，生物科技并购量加速。我们位于南旧金山生命科学生态系统核心的 premier 开发项目——基尔罗伊牡蛎角二期（Kilroy Oyster Point Phase 2）正受益于这种情绪和活动的实质性改善。
我们很高兴地报告，除了9月份宣布的与Color公司24,000平方英尺的租约外，我们迄今已与知名生物科技公司签署了84,000平方英尺的租约。昨晚，我们宣布与NBC Biolabs签署了44,000平方英尺的租约，并与Acadia Pharmaceuticals签署了16,000平方英尺的租约。NBC Biolabs是湾区领先的生命科学孵化器，已帮助创立了500多家公司，这些公司总共筹集了超过200亿美元的资金。NBC的入驻将有助于在KOP打造多元化的早期生物科技公司租户基础，推进我们在基尔罗伊牡蛎角培育充满活力、以创新为驱动的生命科学生态系统的战略目标，这将支持该项目的长期增长和价值创造。
NBC预计将于2026年第四季度开始入住。Acadia Pharmaceuticals是一家生物制药公司，致力于为服务不足的神经系统疾病和罕见病开发疗法，此次签署标志着Acadia进入旧金山湾区。作为我们圣地亚哥投资组合中重要的基尔罗伊租户，我们很自豪能将我们的关系扩展为可信赖的合作伙伴。Katie预计将于2026年第二季度入住。KOP2的未来 pipeline 强劲，我们正与各种潜在租户积极接触，包括一些有较大面积需求的租户。这些讨论虽然仍处于早期阶段，但既反映了生命科学市场的整体改善，也反映了市场对基尔罗伊牡蛎角定制化生命科学建设和市场领先设施的日益认可。
基于当前对话的状态，我们相信KOP2现在完全有能力超过我们之前公布的年底前100,000平方英尺租约执行目标，并且我们预计该项目将在未来几年成为公司增长的重要贡献者。从资本配置的角度来看，我们继续积极且有纪律地进行资本循环，重点关注长期现金流增长和价值创造。我们的方法仍然对写字楼和生命科学领域不断变化的动态以及我们运营的子市场相对吸引力的变化做出响应，保持敏捷性，并优先考虑与我们投资组合长期战略愿景一致的机会。
本季度，我们完成了先前宣布的硅谷四栋建筑园区的出售，总销售收益为3.65亿美元，并以2.05亿美元收购了洛杉矶标志性比弗利山庄子市场的A级写字楼园区Maple Plaza。Maple Plaza标志着基尔罗伊对比弗利山庄的首次投资，这是一个备受追捧、设施完善且供应受限的环境，在大洛杉矶市场中拥有最低的空置率之一，并且该资产已迅速成为我们洛杉矶投资组合中租赁活动的最强驱动力。展望未来，我们预计将继续深思熟虑且战略性地将资本从我们认为已实现价值最大化的资产中转出，在获得收益后，考虑所有再部署替代方案，追求选择性再投资机会和债务偿还的平衡组合，重点是优化投资组合回报并维持强大且灵活的资本结构。
关于未来的开发 pipeline，我们继续推进额外地块的货币化，并预计在未来几个季度有进一步的公告。此外，我们一直在Flower Mart项目上努力工作，这是我们未来 pipeline 中最大的单一投资，因为我们正在寻求额外的灵活性和选择权，这将使我们最终能够在响应旧金山社区不断变化的需求的同时，最大限度地提高该场地的价值。9月，作为我们对Flower Mart项目重新设计和重新构想的一部分，我们向该市规划部门提交了四个开发方案，每个方案都说明了该场地的潜在发展路径，包括一系列商业和住宅用途。
到目前为止，我们与该市的对话是建设性和令人鼓舞的。虽然这些讨论仍在进行中，但我们现在对获得我们目标选择权所需的审批流程和时间表有了更清晰的认识。因此，根据今天可获得的最佳信息，我们预计对Flower Mart的利息和其他费用资本化将持续到2026年6月。我们将酌情及时更新这一假设。最后，我要感谢整个基尔罗伊团队在本季度的非凡努力，因为租赁和交易活动的速度已经加快。
我对这个团队每天展现出的能量、热情和执行力感到无比满意。埃利奥特？
谢谢安吉拉。正如安吉拉所指出的，我们所有市场的基本面都在加速改善，这不仅有利于租赁，也有利于交易。买家在承销空置率和续约时更有信心，导致投标池加深，进而让卖家更有信心以市场价格进行交易。所有这些都导致更多的交易被推向市场并完成，我们很幸运能作为买家和卖家从这些趋势中受益。从处置开始，我们在今年的前3/4时间里完成了4.05亿美元的先前披露的销售，取得了丰硕成果。
随着我们继续评估处置，我们的策略保持不变：在 conviction 较低的位置将房产货币化，其价值意味着远期回报低于我们的资本成本。我们很幸运拥有强大的资产负债表，这意味着我们不会以任何价格出售，而是只有当交易满足我们严格的阈值时才会进行。转向土地销售，如前所述，我们在圣莫尼卡的26街和圣地亚哥的Santa Fe Summit之间有7900万美元的合同。两家买家继续推进他们的计划，交易将在获得授权后完成，我们目前估计为2026年年中。
我们在额外土地销售方面取得进展，并有望实现目标，即在收购方面，本季度我们在比弗利山庄购买了Maple Plaza。比弗利山庄拥有我们在子市场寻找的许多特征。它位于洛杉矶西侧的中心位置，靠近决策者、便利设施以及跨多个行业的多样化租户组合。由于其中心位置，进入壁垒相当高，过去10年的累计新供应量仅为260,000平方英尺。
此外，最近几个季度，邻近的三处物业（总面积约400,000平方英尺）已被用户收购，这进一步减少了竞争供应并增强了微观市场的活力。Maple Plaza最近进行了翻新和设施升级，因此目前不需要重大资本项目。我们每平方英尺约670美元的成本基础远低于重置成本，我们估计重置成本约为每平方英尺1,200美元。随着我们出租空置空间，我们预计稳定收益率将达到高个位数，非杠杆内部收益率（IRR）将达到低两位数。在我们拥有该建筑的几周内，
来自新租户和现有租户的新租赁活动强劲，证实了我们对市场和承销的看法。我们对此次收购感到非常兴奋，并认为租赁基本面的拐点加上写字楼行业低于历史平均水平的兴趣创造了独特的机会。我们不知道这样的机会窗口会持续多久，也不知道是否会出现其他类似机会，因为更多资本不断进入写字楼行业，无论我们是否继续评估所有投资替代方案，如果发现符合我们严格标准的机会，我们将毫不犹豫地进行交易。
有鉴于此，我将把电话交给杰弗里。
谢谢埃利奥特。本季度每稀释股FFO为1.08美元，其中包括约0.03美元的一次性项目，包括与房地产税上诉胜诉相关的0.02美元/股，以及与直线坏账费用转回相关的额外0.01美元/股非现金收入。第三季度现金同物业净经营收入（NOI）增长60个基点，先前提到的房地产税上诉贡献了150个基点的增长。入住率统计现在反映了最近稳定的重建项目4400 Bohanna Drive和4690 Executive Drive，这对入住率产生了50个基点的负面影响。
第三季度，由于重建项目进入稳定池和预期迁出，我们预计入住率将环比下降。然而，入住率略有改善，最终达到81%，高于第二季度末的80.8%。与我们先前的预期相比，入住率的改善是由于约200,000平方英尺的租金承诺早于预期，所有这些原本预计在第四季度入住。第三季度末，已租赁空间和已入住空间之间的差距为230个基点，这代表着预期在2025年剩余时间及2026年实现的显著嵌入式增长。
重要的是，KOP2的租赁活动不包括在这一“已租赁但未入住”差距中，应单独考虑。我们现在预计，由于第三季度租金开始活动加速，第四季度入住率的改善将较为温和。此外，我们的假设现在反映了10月份因破产而迁出的Noyehaus（哥伦比亚广场95,000平方英尺的租户）。虽然迁出现在已反映在我们的入住率展望中，但该空间的高质量装修和历史意义引起了潜在用户的浓厚兴趣，团队正在努力最大限度地减少空置时间。
第三季度投资组合保留率约为60%，包括转租租户在内的年初至今保留率为39%。季度结束后，我们与Westside Media center的Riot Games签署了79,000平方英尺的续租协议，并与Key Center 2026年到期的当前转租租户Byte Dams签署了67,000平方英尺的租约。虽然这些近期交易尚未反映在我们的运营指标中，但我们对2026年到期租约的租赁表现感到非常满意，这表明明年将迎来强劲的 momentum。转向指引，我们将2025年FFO展望上调至每股4.18至4.24美元，中点提高11美分/股。
这一修订反映了我们对预期的几项关键更新。我们现在预计约有0.05美元的额外非现金收入，这是由于租户早于预期入住以及第三季度发生的直线坏账转回。我们更新的同物业NOI指引贡献了每股0.03美元的增量，而利息资本化调整占每股0.02美元。正如安吉拉所提到的，我们还更新了对Flower Mark项目的假设，该项目现在预计将于2026年6月停止资本化。随着迄今为止取得的进展以及最近提交的开发申请，我们处于更有利的位置来确定流程时间表，并相应更新了我们的假设。
随着重新授权流程的推进，我们预计在除执行需求驱动的开发外，项目的所有可行进展都将完成，届时资本化将需要无限期中止。我们将继续重新审视我们的假设，并在获得新信息时提供更新。关于基尔罗伊牡蛎角，在项目租约方面我们取得了出色进展，在迄今为止84,000平方英尺的租约执行和健康的远期 pipeline 之后，现在应该开始确定该项目2026年的预期NOI和FFO影响。
一旦项目在1月份过渡到稳定投资组合，资本化将结束，运营费用、财产税和利息费用将通过损益表确认。第三季度，KOP2的运营费用和财产税总计约500万美元，资本化利息总计约1000万美元，这两者都是明年合理的季度运行率。随着租户从2026年上半年开始入住，该项目对收益的负面影响将逐渐减弱，然后在未来几年成为增长的净贡献者。有鉴于此，我们很乐意回答您的问题。
谢谢。我们现在开始问答环节。提醒一下，如果您今天想提问，请现在按“开始”键，然后按电话键盘上的数字“1”。如果您改变主意或觉得您的问题已经得到回答，可以按“开始”键，然后按“2”退出队列。今天的第一个问题来自加拿大丰业银行的Nick Uliko。Nick，请讲。
谢谢。第一个问题，我想转向您谈到的2026年到期租约的解决情况，我知道您本季度的保留率也更高。那么，总体而言，您能否给我们一些想法，比如明年如何看待到期租约的保留率，以及如您所说，从已签约但未入住空间的入住开始中获得一些好处。
当然。谢谢，Nick。我是安吉拉。首先，让我们回到2026年到期租约池的起点。2025年初，我们显示约190万平方英尺。考虑到第三季度完成的所有租赁活动和续租活动以及季度结束后签署的近150,000平方英尺的续租协议，我们2026年剩余的到期租约池约为970,000平方英尺。正如我 earlier 提到的，我认为从该池中获得额外续租的机会有限。
因此，我们预计2026年剩余到期租约池中的大部分租户将迁出。我们需要通过新租赁来抵消这一影响。是的。正如您所指出的，既要通过已执行的已签约但未入住空间的健康差距，也要通过2026年期间可能生效的额外新租赁活动的组合。我认为，正如我们在 prior 电话会议上所讨论的。我想指出的是，当前环境中的一个不同之处是，在我们的许多市场中，租户对市场空间的兴趣比以往任何时候都更加迫切。
我们在旧金山最为明显地看到了这一点，特别是在该市场的一些新业务形成中，对从租约执行到入住时间压缩的需求非常大。但我们在其他市场也看到了这一点，包括太平洋西北地区，甚至圣地亚哥和奥斯汀。因此，我们的Spec Suites计划在解决2026年部分剩余到期活动或抵消这些活动方面可能非常有意义。因此，我们现在的重点是推动26年租约池中的更多续租，但真正专注于新租赁，特别是能够在2026年入住的新租赁。
好的，谢谢。第二个问题是关于旧金山，您能否多谈谈您的空间在市场上的竞争力，以及市场上竞争性转租空间的最新情况，还有租户池的整体深度。谢谢。
当然。是的，我将回答第一部分，然后我会请罗布谈谈市场上的一些更具体动态。但是，您知道，我们在旧金山继续看到的是租户在市场上寻找空间的范围真正扩大了，然后再次优先考虑能够快速行动并在租约执行到租金开始期间提供确定性的房东。当我们谈论租户在市场上寻找的位置时，您知道，这就是我们看到的活动发生了显著变化的地方，与9到12个月前相比，这确实抓住了我们的SOMA资产，特别是在201/3号物业，正如我 earlier 提到的，我们现在已经连续三个季度在该物业完成了重大租赁。
我们现在看到这种活动进一步扩展到SOMA和363rd street等资产，因此我们看到了非常健康的动态，租户愿意寻找的地方扩大了。然后，我认为我们的空置率处于非常有利的位置，因为我们非常专注于满足这些期望并尽快交付空间。
谢谢，安吉拉。嘿，Nick，我是罗布·帕拉特。我想就市场谈几点。一是旧金山的大型租户开始回到市场并进行考察。我们在西雅图也看到了这一点。我认为我们投资组合中注意到的一个变化是，我想说，对廉价空间的需求减少了，对有影响力的空间的需求增加了。而这种有影响力的空间直接与您所看到的重返办公室现象相关，旧金山在过去几个季度确实有了显著改善。人工智能需求仍然是市场的强劲驱动力。
旧金山目前约有150万平方英尺的人工智能需求正在考察中，而转租空间方面。超过200万平方英尺的转租空间基本上已通过直接签约、转租人撤下市场或被租赁而从市场上消失。这是一个值得注意的数字。当您查看基尔罗伊投资组合时，本季度租户已将200,000平方英尺从市场上撤下。因此，所有这些都表明，我认为复苏是可持续的。随着写字楼基本面改善并显示出持续复苏的迹象，您知道，正如安吉拉在一些统计数据中指出的，我们已经达到了疫情前的水平。
因此，我深信我们在第四季度看到的 momentum 将持续到2026年第一季度。
谢谢。下一个问题来自美国银行的乔纳·加兰。请讲。您的线路现已开通。
谢谢。恭喜本季度取得优异成绩。我想跟进KOP2近期租赁前景的改善。以及当前的需求和考察情况，无论是传统生物科技还是全面的。
当然。让我梳理一下我们在旧金山南部KOP的生命科学领域的现状。第三季度，签署了略超过600,000平方英尺的租约，再次与疫情前水平持平。您知道，我们所看到的，我只能谈谈我们的项目。我们看到市场上最好的项目需求最大。我们的专业生命科学团队灵活、有创造力，并且反应迅速。这增加了 momentum，这让我对 momentum 不仅在第四季度剩余时间（如安吉拉所说），而且在2026年第一季度及以后将继续感到充满信心。第三季度生命科学需求从180万平方英尺增长到200万平方英尺，增幅超过20%，这是另一个非常积极的指标。
我认为我们真正看到的变化。再次，正如我 earlier 在旧金山提到的，大型城镇租户正在回到市场。因此，结合我们看到的生命科学需求，我们还看到其他行业的需求也在改善，包括半导体、人工智能和机器人技术。这不仅是旧金山南部特有的，而是从旧金山南部延伸到半岛的趋势。
是的，我认为，罗布说得很对。我们很高兴现在Koppel已执行84,000平方英尺的租约，如您所提到的，我们感觉完全有能力超过我们上季度提出的年底前100,000平方英尺的目标。我还认为，正如我们上季度指出的，我们很高兴KOP 2签署的第一批交易都是生物科技相关的。我认为，当我们考虑该项目未来的增长和发展（包括第三、四、五期）时，这是一个非常重要的点。
抱歉。我们非常有意在该项目上创建正确的生命科学生态系统，这也将支持未来的增长和价值创造。罗布提出了一个非常重要的观点，即当我们展望完成该项目时，pipeline 中有很多来自生物科技和生物科技相关公司的需求。但我们也看到了非常重要的需求，这为我们剩余KOP 2的租赁提供了更多杠杆，这些需求来自生命科学以外的其他用途。
因此，总体而言，我认为在租赁该项目并确保其在未来几年成为增长的净贡献者方面，背景非常健康。我们有很多选择和 momentum，但再次强调，我们很高兴能够通过首批签署的租约，迈出在现场创建充满活力的生命科学生态系统的第一步。
谢谢。考虑到投资组合活动的多样性改善。我们是否应该认为未来对短期租赁的依赖会减少？
是的，我的意思是，本季度，短期租赁，我认为是129,000平方英尺。其中大部分是续租活动。我在我的准备发言中提到了一些。在这种环境下，对于需要更长时间的租户，即使他们要迁出，我们也会保持灵活性，只是为了给我们更多的机会和时间来回填部分空间。因此，未来几个季度可能还会有一些短期续租活动。我想说，在新租赁动态方面，我们实际上很少签署真正短期的新租约。
在旧金山市，正如我们考虑一些新公司成立和人工智能增长时，特别是在旧金山市，仍然存在对租期短于传统10年租约的需求。因此，我们在许多这些人工智能公司中看到了3-5年的租期需求。但我们相信，如果我们能够为其中一些租户在租期内提供合理的增长和扩张路径，我们有机会将这些期限延长一点。
他们优先考虑短期租约的灵活性，因为他们相信自己的业务将会增长和发展，并且希望确保在未来5-10年内能够拥有满足其需求的空间。因此，在我们能够提供这种灵活性的情况下，我们有机会将租期延长一点。但真正的短期租约几乎都是续租活动，这在很多方面只是业务的正常循环部分。
谢谢。下一个问题来自Evercore ISI的史蒂夫·苏克瓦。史蒂夫，请讲。
是的，谢谢。早上好，杰弗里。我不知道您能否提供更多关于Noyhaus租约的细节。感谢您的澄清。这确实是在季度末入住，并在第四季度迁出。但您能否帮助我们了解Noyhaus在第三季度的租金贡献是多少？这样我们就可以相应地调整收入。
是的，我们不披露单个租户的租金。您知道，入住率贡献约为50-60个基点的负面影响。我认为重要的一点是，尽管今年第四季度受到这一意外影响，我们的平均入住率指引仍保持平稳。罗布和团队，我会让罗布谈谈该空间的重新租赁背景，我们正专注于尽快重新租赁该空间。它有非常高质量的装修，我们认为有机会帮助我们最大限度地减少空置时间。
嗨，史蒂夫。是的，我们很早就开始了。看看前Noy house空间的机会。实际上，我对来自各种行业的活动感到满意，包括酒店和娱乐行业。如您所知，该空间设计非常高端，设计精良。我们拥有所有的家具、固定装置和设备。该空间有很多优势，不仅从建筑角度，还有现有的设施，包括多个餐饮机会。我认为最重要的，不是最重要的，但非常重要的方面是，历史工作室，即前CBS礼堂，可容纳400人。
这在好莱坞是非常有限的资源。因此，这似乎吸引了相当多的关注，并能产生收入。因此，我们现在看到的是不同群体的潜在租户。
罗布，您能否评论一下租金与先前租金的比较情况？会上涨、下降还是持平？
很难说，史蒂夫。这取决于。我的意思是，某些用途可能需要更多资本，这取决于是否转向潜在用途。这确实非常取决于具体交易。但这是非常独特的空间。我想说的是，如果您在好莱坞寻找与1930-1950年代好莱坞黄金时期相关的历史空间，这种魅力对未来用户来说具有很大价值。
谢谢。下一个问题来自花旗集团的塞思·伯奇。塞思，请讲。
嗨。谢谢回答我的问题。第一个问题，回到KOP的租赁活动，您能否提供更多关于租赁 economics 的细节，以及这些租约与您最初承销的比较情况？
我从租赁 economics 开始，根据是标准实验室还是从 shell construction 开始而有所不同。因此存在差异。但是，您知道，我们非常了解市场情况，并对我们获得的租金感到满意。您知道，自我们最初承销该项目以来，tis 无疑有所上升。但我们在满足需求方面符合市场，并提供我 earlier 提到的价值。
是的，我认为罗布的分类完全正确，即相对于我们最初的承销，租金保持得相当好，即使是我们执行的第一批交易，您可能会预期会略低一些。因此，租金基本符合预期，资本支出更高。这也是我们 prior 电话会议上提到的一点。我想指出的是，当您查看补充文件中第二代空间租赁执行的披露时，任何为标准套房签署的交易都承担了100%的标准套房资本在这些TI数字中，尽管这些交易几乎都是短期交易。
而这些资本旨在为未来租户轻松重复使用。因此，当您考虑补充文件中的一些TI数字以及我们未来将看到的标准套房交易时，这只是一个需要注意的因素。
是的，这很有帮助。第二个问题，我相信，在您的准备发言中，您提到了190万平方英尺的到期空间，26年到期空间主要需要通过新租赁活动回填。您能否量化一下这些空间的参观活动，以及与上一季度的比较，或者以某种方式进行基准测试，只是了解您看到的需求复苏情况。
是的。让我先澄清一点，然后我会让罗布发言。但190万平方英尺是我们2025年初面临的2026年到期租约量。在过去三个季度以及季度结束后签署的一些续租协议之后，我们现在剩余的2026年到期租约约为970,000平方英尺。因此，我们已大幅解决了最初的到期量。这转化为原始190万平方英尺约40%的保留率，额外的空置或潜在迁出通过处置解决。因此，我们实际上在解决最初的190万平方英尺方面非常成功。
我只想说，总体而言，参观活动和 pipeline 看起来非常强劲。我们特别提到在旧金山，我们SOMA物业的参观活动增长了170%，特别是在我们有空置空间的地方，我们看到了非常好的 momentum。但我会让罗布评论更广泛的 pipeline 和参观活动。
是的，塞思，我想在安吉拉所说的基础上补充一点，您知道，这超出了我们正在谈论的市场，只是需求全面增加。在剩余的900,000平方英尺中，总会有一些机会，您知道，很多时候最后会有人想要延期。可能是短期的，也可能是长期的租约。但正如安吉拉所说，我认为我们已经收获了大部分可能的续租。也就是说，我们已经为剩余的900,000平方英尺的所有空置空间制定了营销和业务计划。
您知道，我们很早就开始定位，并已经在其中一些空间上进行了对话。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的安东尼·帕洛内。请讲，安东尼。
很好，谢谢。我想回到KOP，稍微重新讨论一下之前的问题。这是一个两部分的问题，一是，以您实现的租金率和您在市场上看到的情况，您的成本收益率是多少？第二部分，1250万美元，提醒我一下，这是否包括租户改善、租赁佣金、预建等所有费用？
是的，我的意思是，我会发表几点评论。我们目前租赁了该项目的10%。是的。所以我们在约875,000平方英尺的项目上签署了84,000平方英尺的租约。因此，谈论项目整体的 economics 还为时过早。我认为，随着我们继续执行该项目并展示租赁的进一步进展，届时将是回顾并谈论该项目整体 economics 的合适时机。但在首批三个租约执行时就这样做还为时过早。
补充文件中的数字反映了我们最初对资本的预期。因此，您知道，在适当的时候，随着更多租赁活动的进行，我们将酌情更新。
好的，但是，您提到资本略高于计划，租金基本符合预期。这是否意味着可能需要小幅上调，或者仍为时过早？
仍为时过早。我认为，您知道，我们将继续评估。抱歉。随着签署更多租约，我们希望在未来几个季度提供更多更新。
谢谢。下一个问题来自巴克莱的布伦丹·林奇。请讲，布伦丹。
很好。谢谢回答我的问题。您提到了一些因素，但指引要求同比收缩1%。但年初至今同物业NOI增长1.4%。也许只需向我们介绍一下第四季度我们应该注意的一些考虑因素。
是的，谢谢，布兰登。我认为最大的问题是去年第四季度的比较困难。因此，我们确认了约670万美元的恢复费用收入。因此，当您查看第四季度的环比下降时，您应该会看到相当大的下降或预期会看到这一点。
好的，谢谢，这很有帮助。然后您提到所有市场都表现强劲。也许只是聚焦于奥斯汀。看起来您在Indeed大厦有很多租赁进展。您能否提供更多细节以及一楼可用空间的最新情况。
当然，布伦丹。一楼空间正是我想谈论的，这是我们奥斯汀团队的一项重大成就，租赁了我们称之为Post的独立历史建筑。我们不便透露租户，但我会说他们是全国知名的餐饮运营商，在全国拥有多个成功的连锁店。这个设施，它确实是一个设施，不仅是大厦的设施，也适合大厦的租户，我们认为这将真正改善第六街走廊的客流量和需求。
但它也是一个非常重要的设施。它足够大，足够有意义，成为整个奥斯汀CBD的重要设施。我只能说，这是一个复杂的项目。花了很长时间。我们有一栋多层的历史建筑，处于 shell 状态，将成为特别的空间。我认为基尔罗伊的所有人都非常期待奥斯汀团队坚持不懈地完成这个项目。然后您知道，这给我们留下了写字楼空间，我们继续。
再次，我不能谈论竞争。我只能谈谈我们所看到的。正如安吉拉多次所说，我们的标准套房有很多活动。通常在建设中就被租赁，所以我们继续这个计划。我们没有太多大面积的连续空间留给大型租户，但我们有两层正在营销。因此，我们对Indeed Tower的活动感到非常满意。我们认为Post的增强也将带来更多活动。我认为从长远来看，这是对该项目的巨大投资。
谢谢。下一个问题来自BMO的约翰·金。约翰，请讲。
谢谢。我有几个关于KOP2租赁 pipeline 的问题。您能否提供更多关于当前 pipeline 与上一季度或上次更新时的规模，以及这些租户中有多少是在旧金山南部市场内扩张，而只是在市场内升级空间或“ musical chairs”。
嘿，约翰，我是罗布。我想说我们的需求，我的意思是，我们已经说了大约3/4的时间，我们的需求持续增加。至少我们看到参观活动持续上升。我只想说，正如我 earlier 所说，我们对第四季度剩余时间的 pipeline 和安吉拉谈到的执行充满信心。我认为我们的 momentum 足够强劲，2026年第一季度和第二季度及以后将非常强劲。我在几个电话会议上说过，该项目吸引了整个湾区的兴趣。
因此，我们有一个非常集中、有针对性的营销努力。该项目可容纳科技和生命科学租户。我们的大部分活动在生命科学领域，因为它是定制的生命科学建筑，但其他实体也对其感兴趣。因此，我对 pipeline 非常有信心。然后，对不起，您问题的第二部分是他们是否在寻求？
您能否回答他们是在市场内获取额外空间还是只是升级空间？
两者都有。您知道，租约到期，加上，您知道，他们正在寻求升级空间。
好的。关于明年潜在的970,000平方英尺迁出，您能否说明这些租户不续租的原因，以及您明年通过租赁或延长当前租赁回填这些空间的能力。
是的，我的意思是，我想回到我 earlier 发表的评论。当您考虑我们年初的190万平方英尺，并看看该池中已长期租赁的面积，我们实现了40%的保留率或略高于40%，这比疫情期间的任何一年都有显著改善。因此，实际上，在总保留率方面，这些数字非常强劲。我认为您所说的是投资组合中任何一年的正常业务活动，即使接近疫情前的保留水平。
所以，您知道，这只是租户需求变化的组合。我在我的讲稿中提到了一个例子，即租户搬到自有空间。投资组合中有一些这样的活动，但实际上原因多种多样。再次，以40%或更高的保留率，我们认为从迁出角度来看，我们回到了相当历史水平的活动。
谢谢。下一个问题来自Key Corp的乌帕尔·拉纳。请讲，乌帕尔。
很好。谢谢回答我的问题。我想了解您未来的资本配置策略和优先事项。特别是考虑到最近的Maple Plaza收购和明年收回一些空间的预期。谢谢。
嘿，保罗，我是埃利奥特。我的意思是，正如我们提到的，我们正在考虑所有不同的替代方案。所以，您知道，我们的一般替代方案是投资资产，无论是写字楼资产还是生命科学资产，或者回购股票。我们只是评估出现的机会。总体而言，我们对现有的机会类型感到鼓舞，并且有幸成功完成了Maple Plaza的收购。但我们将拭目以待，看看还会出现什么。但我们肯定会花时间研究所有上述内容。
是的，补充一点，您知道，我们今年到目前为止是净卖家约2亿美元。您知道，我们继续评估我们认为市场上机会越来越多的资产。埃利奥特 earlier 提出的一点，我认为非常重要，即我们认为目前正处于一个独特的时期，所有市场的租赁基本面都在改善。并且机构投资者对市场的兴趣才刚刚开始回升。我们当然在旧金山看到了这一点，但实际上在我们所有的西海岸市场都是如此，这可能会迅速改变，改变我们从收购角度采取行动的动态。
当然，这对我们的处置方面有帮助。因此，我们将继续评估所有机会，并在我们确实感到处于估值相对其他替代方案具有吸引力的独特时期时执行。
好的，太好了。这很有帮助。然后作为后续。您能否多谈谈Flower Mart，以及您与该市最近的对话。您提到继续资本化利息到2026年6月，但任何额外的电话都会有所帮助。谢谢。
是的，当然。我会回答这个问题。我们可以深入探讨更多。贾斯汀也在这里，如果您有后续问题可以谈论它。但正如我在讲稿中提到的，我们最近向规划部门提交了申请，我相信是在9月初，Flower mart的其他潜在发展路径，包括更广泛的商业和住宅用途组合。我们正在与规划部门一起了解该场地可实现的目标，以及如何布局，以及获得我们目标选择权所需的最终执行路径。
所以，正如我 earlier 所说，这些对话仍处于早期阶段，但迄今为止一切都是建设性和令人鼓舞的。我认为我们与该市在确保最终批准的项目满足旧金山社区不断变化的需求方面保持一致。
谢谢。下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯。请讲，凯特琳。
嗨。我想跟进Flower mart的问题。似乎在电话会议上，今年到目前为止，您能够继续进行的活动量发生了变化，您自己的预期也发生了变化，我想。您能否回顾一下这些变化是什么，以及当前对6月30日的预期，您有多少可见性，或者是否取决于该市，导致变化，随着接近6月，情况可能再次变化。
是的，谢谢，凯特琳。您可能记得 prior 电话会议上我们在Flower mart的路径，以及我们正在寻求的额外灵活性和选择权，这将帮助我们最大限度地提高该场地的价值，这与旧金山历史上批准项目的方式不同。因此，时间表和前进道路并不完全清晰，这就是为什么我们尽力向投资者透明地说明我们在不同时期所知道的情况，然后酌情更新这些预期。随着我们在9月向规划部门提交Flower mart的额外提案或潜在路径，我们对该授权流程的步骤有了更清晰的认识，并相信这将使我们持续到2026年上半年，因为我们继续推进流程并获得更多信息。
我们将酌情更新这一假设。
好的。然后关于硅谷的一个小问题。您能否提供更多细节，它是在9月何时关闭的？是月初还是月底？
是在月底。
谢谢。下一个问题来自加拿大皇家银行的迈克尔·卡罗尔。迈克尔，请讲。
是的，谢谢。我想快速了解一下Flower mart。当您重新授权该场地时，您是否能够与潜在合作伙伴进行讨论，如果您要建造住宅和/或出售某些场地，或者是否为时过早，因为您不知道该市会批准什么。
是的，我认为为时过早。是的。我认为，如果您查看我们向规划部门提交的申请（媒体已有报道），您会看到各种潜在路径的广泛用途，包括，您知道，商业，我们目前有权进行的完整商业计划，完全住宅计划，以及场地不同用途的组合。因此，我认为我们现在正在寻找的是确保我们现有授权和开发协议具有所有灵活性和选择权，以执行最终能够最大限度提高场地价值的任何路径。
这很有帮助。然后关于您在准备发言中提到的其他土地销售，这些是否真的会集中在已预先宣布的地块上，或者是否会有新的未宣布的销售可能被宣布？我的意思是，这些是近期事件还是长期多年的过程来缩减土地储备？
是的，我认为要达到1.5亿美元。这些都是目前正在积极推进的事情。因此，我认为这应该是近期而非长期的。我们确实将精力集中在我们认为土地储备中有可操作项目的地方。因此，随着市场继续复苏，我认为机会集可以真正扩大。但我们试图分阶段进行，1.5亿美元是第一阶段，然后我们将重新评估下一步该做什么。
是的，但需要明确的是，1.5亿美元既包括已宣布的内容，也包括一些尚未宣布的预期。我在发言中提到，我们希望在未来几个季度有更多的公告来达到1亿美元的数字。因此，正如埃利奥特所说，相当近期。请继续关注。
谢谢。下一个问题来自德意志银行的OMO Okosanya。请讲。
嗨，大家下午好。只是关于季度数据的一个小问题。埃利奥特，您能否再次向我们介绍直线坏账转回，具体是什么，以及是什么推动了租户报销环比大幅增加。
嘿，Tayo，我是杰弗里。直线坏账。这只是与租户从现金制转为权责发生制相关的假设。因此，我们不得不撤销先前期间的调整，从我们的角度来看，报销收入，我们从净额角度考虑。因此，我们将考虑运营费用、房地产税，当我们看第二季度到第三季度的环比变化时，大约是150万美元的变化。
所以这不是一个巨大的驱动因素。环比。
好的，这很有帮助。然后关于人工智能对写字楼需求的潜在影响，安吉拉，您 earlier 发表了一些评论，但我想从我们的角度来看，如何真正思考这对KRC来说是多大的机会？我的意思是，我们能否看到一些人工智能公司进入KOP Phase 2的空间？您如何帮助我们更多地思考这种驱动因素可能带来的新租赁？
是的，我的意思是，我认为如果您看一下，我提到旧金山市目前的总需求约为900万平方英尺，这与 even 上一季度相比有显著增加，我们一直徘徊在700万平方英尺左右。您知道，这一需求的很大一部分来自人工智能相关公司。我认为目前市场上超过30%的租户是人工智能或人工智能相关的。我们肯定看到这是我们投资组合租赁活动的驱动因素。
有趣的是，在第三季度，这并不是我们旧金山投资组合租赁活动的主要驱动因素，我们看到了广泛的用户需求。因此，这在旧金山市场也确实回来了。但当然，即使在第二季度，我们与Harvey AI签署了93,000平方英尺的租约，它一直是我们投资组合活动的驱动因素，特别是在我们的SOMA投资组合中。我们预计这将继续。正如我 earlier 提到的，我们一直在努力了解这些租户对房东的需求，以及我们如何真正满足这种需求。
其中很大一部分来自。很大一部分来自理解他们对非常近期入住的需求。因此，尽快让租户进入空间，并像我们在Harvey AI案例中所做的那样，重用现有装修，建造标准套房，试图抢占一些需求。所有这些都对我们未来捕获大量人工智能需求的能力非常有影响。关于KOP和投资组合中的其他项目，包括贝尔维尤和南湖联盟等其他市场，我们看到人工智能租户的需求 across the board。
我们肯定在太平洋西北地区的人工智能方面执行了一些交易。我们在Kopping看到了一些需求，您知道，我们将继续努力，找到继续捕获这种需求的方法，同时确保我们的租户组合总体上保持多元化，并反映，您知道，广泛的潜在用途，这将帮助我们继续，您知道，最大化现金流、耐用性和长期增长。
谢谢。下一个问题来自格林街顾问公司的迪伦·布尔津斯基。迪伦，请讲。
很好。谢谢大家，下午好。埃利奥特，回到您关于资本市场和交易环境改善的评论，业主更愿意将其物业推向市场。您是否看到更多类似Maple Plaza风险状况的资产被推向市场，或者是否有更多稳定的核心交易进入市场？我想，当你们评估这些机会时，考虑到市场现有的空置水平，你们是否更关注更稳定的交易，或者纯粹是项目层面的风险回报分析。
是的，所以我们确实看到了所有上述情况，我们看到了核心交易、核心加增值交易，然后是，您知道，大规模重新定位机会。我认为这说明了总体趋势，就我们试图花时间的地方而言。这更多是自下而上而非自上而下。我们正在研究特定子市场中特定资产的动态，然后它如何与投资组合中已存在的其他风险相关。因此，我们希望确保我们对所承担的风险是明智和深思熟虑的，而不是在投资组合其他地方已经存在的空置机会上加倍下注。
因此，在Maple的案例中，我们不在那个子市场，但我们花了很多时间研究它，并对租赁趋势感到满意。我们认为我们可以以一种给我们足够 runway 来执行租赁计划的方式进行承销。到目前为止，我们对所看到的情况感到鼓舞。
是的，我补充一点，我认为我们的资本成本在过去3-6个月在债务和股权方面都有所改善，我们对此感到鼓舞。但我们的交易价格仍低于资本成本。因此，我们可能不是真正核心稳定物业的最佳买家。我们需要找到能够充分利用基尔罗伊平台所有核心竞争力来真正推动价值并通过这些收购创造价值的机会。我认为我们在Maple Plaza的案例中找到了这一点，这也是我们继续思考和寻找所有机会的方式。
太好了。感谢您的背景信息，各位。
不客气。谢谢。
谢谢。下一个问题是来自高盛的凯特琳·伯罗斯的跟进问题。请讲，凯特琳。
哦，嗨 again。我觉得我们谈了很多租赁量，但对定价方面谈得不多。看起来你们报告的租赁价差在第三季度有所改善，我想，当你们展望2026年时。您是否知道您认为今年到目前为止的结果或第三季度的结果更能说明未来可能发生的情况。关于定价方面的预期有什么评论吗？谢谢。
是的，我认为这是一个很好的问题，凯特琳。我认为当您考虑我们如何报告价差时，很难回答，因为对空间空置时间没有限制。我们基本上向您展示了完整的 population。因此，这实际上将取决于2026年投资组合中新租赁活动的位置。从市场角度来看，我们有一些市场我们认为低于市场水平，在这些市场的租赁将导致相当积极的价差动态。然后是市场，包括旧金山市，我们可能仍报告租金下降，因为我们重新租赁空间。
我认为关于旧金山和该市场整体动态需要考虑的最重要事情是，显然，正如我们都知道的，这个市场在 even 12个月前确实非常具有挑战性。市场上仍有大量空置空间开始得到解决。我们在入住率方面获得了更多稳定性。您通过新租赁活动看到了这一点，并且正如罗布 earlier 提到的，转租空间从市场上消失。入住率开始稳定，开始小幅上升，然后开始朝着正确的方向发展。随着入住率朝着这个方向发展，市场自然会有更多的定价权。
因此，我认为我们正处于开始阶段。我认为所有因素都已到位，包括不断增长的需求状况，旧金山的情况将继续好转。但未来一年签署的租约，平均而言，在该市场可能会出现负的重新租赁价差。
谢谢。没有更多问题了。因此，本次电话会议结束。感谢大家的参与。您现在可以挂断电话了。