Matthew McQueen（首席法务官兼总法律顾问）
Shankh Mitra（首席执行官）
John Burkart（副董事长兼首席运营官）
Nikhil Chaudhri（联席总裁兼首席投资官）
Tim McHugh（联席总裁兼首席财务官）
身份不明的参会者
Vikram Malhotra（瑞穗证券）
Jonathan Hughes（雷蒙德·詹姆斯金融公司）
John Kilichowski（富国银行）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
Farrell Granath（美国银行美林证券）
Nicholas Yulico（加拿大丰业银行）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Juan Sanabria（蒙特利尔银行资本市场）
Richard Anderson（康托·菲茨杰拉德公司）
Wesley K. Golladay（Robert W. Baird公司）
John Pawlowski（Green Street）
Austin Wurschmidt（KeyBanc Capital Markets）
Mike Mueller（摩根大通公司）
James Kammert（Evercore ISI）
Nick Joseph（花旗集团）
感谢您的等待。现在，我想欢迎大家参加今天Welltower 2025年第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。再次说明，按星号1。如果您想撤回问题，只需再次按星号1。
谢谢。现在我将把电话转给首席法务官兼总法律顾问Matt McQueen。
谢谢大家，早上好。提醒一下，本次电话会议中发表的某些声明可能被视为《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性声明。尽管Welltower认为任何前瞻性声明都是基于合理的假设，但公司不能保证其预期结果能够实现。可能导致实际结果与前瞻性声明中的结果存在重大差异的因素在公司提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中有详细说明。
接下来，我将把电话交给Sean，请他发表讲话。
谢谢Matt，大家早上好。鉴于昨晚发布的公告数量众多，我们将尽量精简第三季度相关评论，但我很高兴地报告，这又是一个创纪录的季度，入住率、利润率和净营业收入均超出了我们本已很高的预期。然而，从资本配置和人才两个重要角度来看，这是我们公司历史上的一个分水岭时期。在我介绍完我们重要的资本配置相关活动后，团队将详细介绍第三季度业绩。然后我会回来讨论我最喜欢的话题：人才、文化、激励设计，以及我们Farm World新时代的开端。
Tower 3.0，让我们先从运气说起。昨天的许多交易公告始于六个月前，当时正值不确定性高峰期。“解放日”之后，我们一直认为生活不在于预测，而在于定位。因此，当4月和5月机会来临时，我们凭借资产负债表、优秀的团队、技术、平台，或许最重要的是，有勇气面对这种不确定性和混乱。这种定位推动了超过230亿美元的增量交易，使得今年迄今为止的交易活动超过330亿美元，使我们更接近实现将World Tower转型为面向快速老龄化人口的纯租赁住房平台这一长达十年的目标。
我们服务的核心始终是系统、流程、技术和数据驱动的洞察，以提升客户和现场员工的体验，而不是资本——资本最终只是一种商品。World Tower做出的每一项资本配置决策都通过机会成本棱镜进行审视，评估采取特定行动方案所放弃的价值，同时充分考虑这些决策对未来的所有影响。这种机会成本棱镜使我们能够将重点缩小到以技术驱动的利基住房业务转型上。在组织中，总是有通过加快步伐和强度来提升绩效的空间，而最快产生影响的方法是在一场追求最大增长和最大收益的战争中缩小焦点。
这就是我们退出门诊物业管理业务的原因。虽然我们将继续拥有一些门诊医疗资产，但由于零售物业的三重净租赁性质，这些资产将几乎不会占用管理时间和精力。这并不是说像门诊物业管理（OM）这样的B2B业务不是好业务，但要实现我们将老年住房这样一个技术匮乏但市场规模庞大的B2C行业转型的大胆梦想，需要刺猬般的专注和拒绝数百个好主意的纪律。虽然我们全力以赴发展老年生活业务的动机是专注于提升企业增长率的机会，但我们认识到我们所放弃资产的价格走向存在不确定性。
因此，我们在大型OM业务出售中设置了重大的参与性利润权益。虽然交易结构反映了一定程度的创造性，但这绝不是我们公司内部的新颖做法。大约五年前，在英国脱欧和新冠疫情不确定性最严重的时候，我们对英国HC1资产发行了带有认股权证和股权附加条款的参与性优先信贷票据，就应用了类似的思路。我很高兴地告诉大家，这种具有显著下行保护的结构在退出时产生了近14%的无杠杆内部收益率（IRR），同时为我们在此次资本重组的双边谈判中提供了一席之地。
随着我们对HC1资产的长期战略展开，这项资本重组交易标志着新的净营业收入增长篇章的开始。谈到英国，我很高兴地宣布，经过六年的对话、谈判和一次近乎达成的交易，我们终于自豪地成为Barchester老年生活投资组合的所有者。我们认识到，收购高度成功的家族企业需要耐心、技巧以及对其 legacy 应有的卓越承诺。虽然一个对手方从未质疑的大额支票是必要的，但这绝不是充分条件。我们仔细研究了Warren和Charlie多年来与家族企业完成的许多交易，我很高兴地告诉大家，这项70亿英镑的谈判是在一次会议中完成的，最终以握手达成——我们多年的对话以及对Barchester资产和管理层的熟悉无疑为准备工作提供了帮助。
同样重要的是我们的交易对手所展现的诚信和专业精神。我们自豪地欢迎Pete和Barchester管理团队加入Welltower运营合作伙伴家族。尽管我们放弃了HC1和其他贷款的现有收益，以及近期收购的170处处于租赁期的资产所产生的初始稀释，但总体而言，资产处置和收购预计将在2026年提升每股运营资金（FFO）。需要明确的是，即使这些交易在短期内总体上可能会稀释收益，我们也会完成它们，因为2027年及以后的收益和现金流增长机会巨大，而且由于交易的长期性质，这些资本配置决策预计将改变公司的短期和长期增长率，尽管我们的资产基础规模庞大。
这说明了我们对今年330亿美元变革性资本配置活动的兴奋程度和高度期望。接下来，我将把电话交给John。
大家早上好。今天早上我会尽量简短，但正如Shank所提到的，我们报告了又一个出色的季度，上半年的强劲势头丝毫没有减弱。尽管整体经济前景仍存在不确定性，但由于我们业务的需求驱动性和私人付费性质，我们的业务继续走强，同时通过Welltower业务系统（WBS）开展的资产管理举措继续取得成果。本季度的强劲业绩再次由我们的老年住房投资组合的出色表现推动。事实上，第三季度标志着我们的投资组合同店净营业收入（NOI）连续第12个季度增长超过20%。
任何行业实现20%以上的净营业收入增长都是令人难以置信的成就，但连续12个季度确实是非凡的，而且可能是前所未有的。同比有机收入增长保持在约10%，这得益于400个基点的入住率增长和强劲的定价能力。我们坚实的收入增长主要由英国投资组合引领，入住率同比提升550个基点，推动收入增长10.4%。同店投资组合的运营利润率进一步提高，上升了260个基点，因为单位收入（Rev4）的增长继续显著超过单位支出（export）的增长。
虽然过去几年我们的利润率已大幅恢复，但由于入住率提高带来的规模效益，我们仍有很大的扩展空间——更高的运营杠杆将通过我们旨在变革老年住房业务的广泛WBS举措进一步放大。2026年及以后的增长背景仍然有利，因为老年住房需求预计将更加强劲，而供应仍然低迷，该行业的贝塔系数具有吸引力。但真正使我们与众不同的是我们通过卓越运营创造超额阿尔法收益的努力。
随着我们退出门诊医疗物业管理业务，我们将加倍努力、注意力和资源投入到老年住房业务中，通过数字化转型专注于卓越运营。这包括任命Russ Simon为运营执行副总裁。Russ作为美国投资联合主管以及与我合作进行资产管理，为Welltower股东创造了巨大价值。展望未来，Russ将把重点转向监督我们的资产管理、资本规划和体验解决方案举措。此外，正如Shank将更详细描述的那样，我们正在对技术生态系统进行彻底的重新构想。
我们很高兴欢迎Jeff Stott从Extra Space Storage加入我们，担任首席技术官。同时，Logan Grisell和Tucker Joseph分别被任命为首席创新官和首席信息官。最后，我想说，我们从未像今天这样对公司的前景感到兴奋。Welltower团队继续与我们一流的运营合作伙伴一起不懈努力，通过WBS重塑我们的业务，并提升老年住房居民、他们的家人和现场员工的体验。虽然我们对今天取得的进展感到兴奋，
但我们的兴奋真正在于即将到来的Wildtower 3.0时代，这个时代将以运营优先为特征。接下来，我将把电话交给Nikhil。
谢谢John，大家早上好。自三个月前的上次电话会议以来，我们今年迄今为止的交易活动增加了230亿美元，包括140亿美元的收购和90亿美元的处置及贷款偿还。随着今天的公告，我们今年迄今为止的投资活动总额达到232亿美元，高于第二季度电话会议上宣布的92亿美元。在这232亿美元中，54亿美元在第三季度末完成，近110亿美元自那以后完成，其余70亿美元预计将在今年晚些时候和明年上半年完成。
在资产处置方面，我们已签订合同，出售额外1800万平方英尺的门诊医疗投资组合，售价72亿美元，将产生19亿美元的出售收益。我们将这项投资结构设计为保留12亿美元的优先股权，并附带利润权益，使我们获得25%的上行收益，同时通过买方的次级股权保护我们的下行风险。我们上周完成了该交易的首批20亿美元 tranche，后续交易预计将持续到明年夏天。此外，我们将退出OM物业管理业务，超过160名同事将过渡到Remedy Medical Properties，使他们能够继续职业发展。
此次交易后，我们剩余的OM投资组合将主要由优质净租赁资产组成，租户为高质量的投资级租户。这些租赁的长期绝对净租赁性质需要最少的管理精力。转向收购，我们很高兴宣布以12亿英镑收购英国的HC1投资组合。你们中的许多人会记得，在新冠疫情和英国脱欧不确定性最严重的时候，我们对HC1的资本重组进行了5.4亿英镑的抵押贷款投资，这一投资充满勇气。该投资的结构通过对HC1房地产投资组合的债权提供下行保护，每床位成本约为4万英镑，并通过认股权证和股权附加条款获得上行参与权。
我们与公司管理层和所有权方保持着密切的合作关系，并通过适度的额外资本支持公司的增长。这项投资在过去四年多的时间里已产生超过3.5亿英镑的利润，无杠杆内部收益率接近14%，股权倍数为1.6倍。虽然这笔高收益贷款的偿还在短期内略有稀释，但这些资产的股权所有权为我们的回报增加了显著的期限。通过部署大量增值资本，并利用Welltower业务系统和我们更广泛的英国业务的最佳实践，我们预计这项交易将产生低两位数的无杠杆内部收益率。
接下来是我们以52亿英镑收购Barchester的交易，该交易分为三个部分。第一，111处资产采用高度对齐的Ridea 6.0结构，这些高增长资产在英国排名前四分之一，由于39处新交付资产，当前入住率在70%以上。第二，152处成熟资产采用三重净租赁结构，这些成熟资产入住率为90%，覆盖率强劲，年租金增长率为3.5%，Welltower有能力每五年重置租金以获取额外上行空间。第三，21处正在开发的资产。此外，通过其他几项交易，我们在英国额外收购了9处在建资产。
鉴于英国过去10年非专用住房存量巨大且净供应增长为负，我们对该投资组合中蕴含的显著增长机会感到欣喜若狂。虽然我重点介绍了我们的大型交易，但我们对精细化活动的关注丝毫未减。今天宣布的140亿美元新投资涵盖700多个社区的46,000多个单元，涉及50多笔交易。我们的团队在过去几个月里走访了每一个社区，进行尽职调查，并与运营合作伙伴制定业务计划。91%的交易是场外交易。
其中16笔交易在英国，2笔在加拿大，其余32笔在美国。我预计，凭借我们更窄的 focus 和对更好结果的不懈追求，今天宣布的交易将从根本上增强公司收益的长期增长潜力。随着昨天的公告，我们已将170多个老年住房社区加入我们的投资 pipeline，这些社区正在开发中或仍处于租赁期。这些社区在短期内会拖累业绩，但正如我们在给未来股东的信中所详述的，我们会毫不犹豫地做出今天可能拖累业绩但有潜力在明天创造显著价值的资本配置决策。
现在我将把电话交给Tim，请他介绍我们的财务业绩和更新的收益指引。
谢谢Nikhil。今天我将重点介绍2025年第三季度业绩、我们的三重净租赁投资部门表现、资本活动、资产负债表和流动性更新，最后是2025年全年展望的更新。Well Tower报告第三季度归属于普通股股东的净收入为每股稀释后0.41美元，归一化运营资金（FFO）为每股稀释后1.34美元，同比增长20.7%。我们还报告了总投资组合同店净营业收入同比增长14.5%。现在转向本季度三重净租赁物业的表现。
提醒一下，我们的三重净租赁投资组合覆盖率数据按季度滞后报告，因此这些统计数据反映截至2025年6月30日的过去12个月。在我们的老年住房三重净租赁投资组合中，同店净营业收入同比增长3.1%，过去12个月的EBITDA覆盖率增至1.21倍。接下来，长期后期护理投资组合的同店净营业收入同比增长2.7%，过去12个月的EBITDA覆盖率为2.02倍。转向资本活动，我们继续主要通过股权融资为投资活动提供资金，第三季度获得29亿美元的总收益。
此外，8月，我们完成了10亿美元的高级无抵押票据后续发行，分为两个 tranche，混合票面利率为4.875%。这些资本加上留存现金流使我们能够为17亿美元的净投资活动提供资金，并在季度末资产负债表上拥有70亿美元的现金和受限现金，同时净债务与调整后EBITDA比率降至2.36倍，创下公司历史最低杠杆水平。凭借我们当前的资本状况、短期流动性状况以及资产出售和贷款偿还的预期收益，我们的收购 pipeline 资金充足，包括昨晚宣布的140亿美元新收购活动，我们预计所有已宣布交易活动的年化净债务与调整后EBITDA比率将适度提高约1倍。
最后，在转向我们更新的2025年指引时，我想提醒大家，除已完成或已公开宣布的投资活动外，我们的展望中未包含任何其他投资活动。昨晚，我们更新了2025年全年归属于普通股股东的净收入指引，为每股稀释后0.82至0.88美元，归一化FFO为每股稀释后5.24至5.30美元，中点为5.27美元。昨晚的净收入指引中有两项与第四季度及以后活动相关的项目需要强调。第一项是我们的医疗办公楼投资组合出售，如Nikhil earlier所述，预计总出售收益约为19亿美元，其中4亿美元预计将反映在第四季度的净收入中，其余15亿美元预计在2026年确认。
第二项与2035年10年高管连续性和对齐计划有关。我们预计该计划启动相关的约11亿美元前期成本将影响第四季度的净收入，这部分成本将从归一化FFO中调整出去。此外，该计划将产生持续的摊销费用流，在未来十年计入归一化收益，同时稀释股数也将产生持续影响。现在转向我们的归一化FFO指引，昨晚的上调区间较之前的归一化FFO区间中点增加了0.17美元。
这一增长由三部分组成：老年住房运营投资组合净营业收入增长贡献0.045美元，增值资本配置活动贡献0.105美元，外汇和所得税收益贡献0.02美元。该FFO指引的基础是总投资组合同比同店净营业收入增长预计为13.2%至14.5%，各细分领域增长如下：门诊医疗2%至3%，长期后期护理2%至3%，老年住房三重净租赁3.5%至4.5%，最后老年住房运营增长20.5%至22%。这由各自区间中点驱动。
收入增长9.6%，受入住率增长390个基点和Rep4增长5.1%的预期提升推动，支出增长5.25%。接下来，我将把电话交回给Sean。
谢谢Tim。在开始问答环节之前，我想强调昨晚我们发布的最重要公告：Welltower 3.0的启动，这是一个以运营和技术为优先的平台。这是我们公司的第三次迭代。在将我们的公司从一家名为Healthcare reit的交易公司重建后，我们将HCN精简至核心，并打造了World Tower 1.0，目标是成为优秀的资本配置者。我们更换了一半的资产、大部分运营商和95%的人员，并启动了一个数据科学平台，用一家领先私募股权公司的首席信息官的话说，这个平台已成为该类别的代名词，就像创可贴（Band Aid）或舒洁（Kleenex）一样。
然后是新冠疫情，随着Charlie的出现，我意识到我们需要从高标准行业招募人才，或者说相当于几十年前解决铁路行业挑战的短途卡车运输高管。从多户住宅行业聘请John Barkhardt，以及随后聘请数百名专注于运营和资产管理以取悦客户和现场员工的同事，标志着World Tower 2.0的开始——一个运转良好的资本配置机器，拥有高性能计算能力，能够处理数万亿数据点，一次购买一项资产。
我们通过对齐合同引入了一流的运营商，并为他们提供端到端的资产管理和技术平台，同时建立区域密度。近年来，业绩一直不错，我会说有些令人满意，但我们再次从内部颠覆自己，我们相信这将创造飞跃性的涌现效应，最终形成Vuelta 3.0——一家披着房地产外衣的运营公司。这个新时代将运营和技术放在首位，专注于取悦客户并优先考虑现场员工满意度，辅以资本配置行动，以更窄的 focus 在我们的市场中深耕。
这一阶段始于对我们组织的彻底重组，而不是撰写宣言。许多组织聘请管理顾问，制作精美的PowerPoint演示文稿，宣布新的使命和愿景声明，但最终在业务方式上没有任何改变。在我们这里，没有顾问、能言善辩的银行家或管理层级的位置，只有愿意亲自动手做工作、建设业务、一砖一瓦扎实推进的领导者。我们正在借鉴资本配置方面的最佳实践，包括Tim McHugh和Russ Simon，领导我们下一阶段专注于运营、技术和创新的旅程。
此外，我们再次从更高标准的行业引进重要人才，包括经验丰富的技术高管如Jeff、Logan和Tucker，加入SWAGAT，组成技术四人组，作为Vuelta 3.0增长引擎的核心。我相信，你们将看到新一波人才将追随这些领导者，就像近年来我们在资本配置方面吸引人才一样，这已成为房地产行业的羡慕对象。这个新成立的技术四人组将是降低我们业务这种复杂自适应系统中延迟的关键。
当延迟大幅降低时，网络效应将高速启动，创造最大增长和最大收益的新范式，这在老年住房这样一个技术匮乏但市场规模庞大的B2C行业中是前所未有的，该行业的变化速度极其缓慢。最后，今天我将描述一个深刻的变革，它触及了公司激励结构的核心。从我进入这个行业的第一天起，我就对我们公司（资产所有者）与运营合作伙伴（社区管理者）之间的激励错位感到困扰。我希望我能对我们这样的公司的管理层与长期所有者之间的对齐说些更好的话。
因此，你们看到我们十年来一直在努力修复和对齐内外部激励。正如Charlie经常告诉我们的：“给我看激励措施，我就告诉你结果。”经过多年在这方面的深入结构性变革，我很高兴地告诉大家，我关于每个人共同进退的乌托邦式想法终于成形。一个由内外部参与者组成的生态系统，每个人都完全对齐，全力以赴。我恳请你们仔细阅读昨晚的新闻稿，以充分理解为实现对齐和所有权这一相同目标而分三个不同步骤进行的变革。
1. 取消World Tower管理层的薪酬，通过基于绩效的World Tower股票使他们成为所有者；2. 引入Ridea 6.0结构，运营商的财富创造现在不可撤销地与World tower股票挂钩；3. 每年向10个表现最佳的老年住房社区的现场员工授予1000万美元的World Tower股票。所有这些都体现了我们之前向你们阐述的激励设计的五个关键原则：简单、重大、不可操纵、团队共享、期限与角色影响的即时性匹配——World Tower管理层为10年至永久，运营合作伙伴为5至7年，现场员工为1年。
我要强调的是，我的同事们将他们职业生涯的黄金时期押在这个想法上，我的许多运营合作伙伴也是如此——Storypoint的Dan Hughes、Cogier的Matthew Dugay和Oakmont的Courtney Siegel。我们正在着手的事业体现了目标的统一、共同的牺牲，或许还有一些共同的“幻想”，由一群来自不同背景的随机员工通过应得的信任和相互回报无缝编织而成。他们共享两种罕见的“基因品质”：受托基因——代表他们天生希望将所有者利益置于自身利益之上；延迟满足基因——指他们本能地倾向于牺牲眼前的回报以换取未来更大的收益。
虽然像我这样话多且注意力持续时间长的人完全有能力花几个小时详细阐述这个计划的每个部分，但让我们聚焦于我最喜欢的部分——为纪念Charlie Munger而设立的现场员工Welltower Grant。让我们从反向思考开始：我们的最终目标是取悦客户及其家人。当然，他们想要数字化体验，能够在拥挤且快速变化的数字世界中轻松找到我们等等。但最重要的是，居民想要一致和愉快的生活节奏，以及关心他们的人。想象一个世界，我们的现场员工在美丽且吸引人的社区工作，配备最先进且易于使用的数字工具，将他们从文书工作和行政负担中解放出来，更不用说在我们区域密集的投资组合中，他们在姐妹社区有有意义的职业发展机会。
由于Vuelta Grant，他们的薪酬比在竞争社区中更高，有时甚至是改变生活的显著提高。他们为什么要离开？几十年的经验表明，他们可能不会离开。相反，他们将继续取悦我们的客户。我们客户满意度高的声誉将进一步吸引更多愿意为这种服务水平付费的客户，而在这个行业中，通常有一半的电话无人接听。这就是纯粹的网络效应。这种网络效应的成果将在未来许多年和几十年中悄然复利增长。
Charlie常说：“接受一个简单的想法并认真对待它。”今天，我们非常认真地对待伯克希尔式的 stewardship 和Costco式的客户痴迷这一简单想法，并将我们的生命押在上面，他会很高兴的。接下来，我将开放问答环节。
好的，谢谢。现在，我想提醒大家，如需提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。再次说明，按星号1。为节省时间，请将问题限制为一个主要问题。如果您有其他问题，可以重新加入队列。我们稍等片刻整理问答名单。好的，今天的第一个问题来自瑞穗证券的Vikram Malhotra。Vikram，请发言。
早上好。非常感谢，恭喜取得强劲业绩。所有交易，我想Shank，你概述了很多变化，投资组合、人员、薪酬计划等。我只是想了解，你谈到了Welltower 3.0，但事情一直进展得非常顺利，行业方面，你的业绩领先，股票，无论从何时开始衡量，都涨了2倍或3倍。所以我只是想了解，归根结底，两件事。第一，总体而言，是否有一个目标，你想证明什么，以及我们应该如何从现金流角度看待未来的增长引擎？
谢谢Vikram。我们不想证明任何事情。我们从根本上相信，我个人从根本上相信，我们在这里是为了做出贡献，没有什么需要证明的。从根本上说，我们试图做的是消除整个系统中的代理问题，并努力使人们成为所有者，通过整个生态系统与我们的所有者利益对齐。这就是我们正在做的一切。关于你问的第二个问题，这非常重要，即我们如何在未来延长增长曲线？创造真正的价值在于持续增长，持续增长的持续时间才是最重要的。
我们太关注短期，这个世界太短期主义了。如果你思考真正的价值创造是如何运作的，一切都与持续时间有关。所以你的部分问题是，既然一切都进展顺利，为什么我们还要再次颠覆？想想Netflix在通过邮寄DVD大获成功时的情况，如果他们仍然这样做，现在会在哪里？如果你不从内部颠覆组织，别人就会为你做。这就是我们正在努力做的，思考这个业务的未来会是什么样子。
我们肩负着通过数字化转型来改变这个业务的使命，为我们的客户和现场员工带来更好的结果。这就是我们正在做的一切，我们希望这将为我们的所有者在一段时间内产生非常显著的现金流增长和复利。坦率地说，这就是我们的旅程。
好的，谢谢Vikram。抱歉刚才有点延迟，网络出现了小故障。下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的Jonathan Hughes。Jonathan，请发言。
嗨，早上好。感谢准备好的发言和评论，恭喜所有公告。有很多内容要谈，但希望你能分享更多细节，关于这个新的薪酬计划，它是由董事会作为一个团队方案提出的，还是全有或全无的提案？它是如何演变的？然后提到的三个运营商现在也将激励费用改为获取股票，这种结构是否会作为RIDA 6.0的一部分提供给其他合作伙伴，以进一步将他们与股东、现在的管理层对齐，并延长预期优异表现的持续时间？谢谢。
好的，让我先回答第一个问题，然后是第二个问题。我们的董事会与领先的薪酬顾问、几家律师事务所和许多顾问及专家花费了大量时间，几个月来进行了数百小时的讨论，最终提出了他们认为正确的计划，也就是你们看到的那个。除了它符合我们一直谈论的激励设计的五个原则外，我没有更多补充：简单、重大、团队共享、期限匹配和不可操纵。
正如我所说，我们提到的前三个运营商是创始成员。他们不一定是唯一的。我们只是试图将运营合作伙伴的利益与我们的所有者对齐。显然，正如你所知，区域密度对我们非常重要。因此，如果有机会将其他运营合作伙伴纳入其中，我们会考虑。但目前，只有这三个合作伙伴是这个新项目的创始成员，我们将看看未来如何发展。
好的，谢谢Jonathan。下一个问题来自富国银行的John Kielichowski。John，请发言。
谢谢。早上好，Shank。过去你曾谈到公司可用的各种资本来源。在昨天宣布的收购案例中，为什么不发行股票为其中一些投资提供资金，而是出售资产？
非常好的问题。John，我作为CEO主持的第一次电话会议中，我阐述了我对资本配置如何运作的看法。大多数人认为资本配置是资本去向或购买什么的函数，简单来说，实际上要复杂得多。你必须考虑资本来源，以及资本的相对成本。所以正如你所想的，如果你固定购买方，只考虑出售方，你是对的。
我们本可以通过股权融资。坦率地说，股权的即期成本低于资产出售的即期成本，也就是Nikhil提到的90亿美元资产出售。因此，这在短期内会产生更高的增值，并且会为公司的长期价值创造带来灾难。换句话说，如果你考虑我们对所放弃的东西的评估，你必须从机会成本的角度考虑这些事情。我们放弃通过股权融资的事实告诉你，我们的观点——你不一定同意——我们的股权成本高于资产出售的资本成本。
所以你可以得出结论，为什么？因为我们对股权增长和增长持续时间的看法更高。这是一个极其重要的问题。我见过很多公司及其管理层被短期FFO增值数学所吸引，在没有考虑长期价值创造如何运作的情况下误导股东。感谢你的问题。
谢谢John。下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。Michael，请发言。
是的。谢谢Shank。我想谈谈最近的养老院交易，Barchester和HC1。我的意思是，这些投资组合在资产质量和私人付费比例方面与Welltower当前的投资组合相比如何？这是否会影响这些资产的增长前景，或者是否与当前投资组合非常相似？
是的，总体而言非常相似。综合来看，资产质量相似，指标相似。所以没有变化。
好的，非常感谢这个问题。下一个问题来自美国银行的Farrell granite。Farrell，请发言。
早上好，感谢你回答我的问题。我知道在开场发言中你概述了很多关于医疗办公楼处置的方面，但我想知道你能否讨论一下你的决策，为什么选择这种结构。
让我重复我所说的。如果你仔细想想，我们正在做两个机会成本决策。首先，将管理层的全部时间和注意力重新聚焦于老年住房行业的数字化转型。这是我们关注的战略举措之一。其次，显然是我们刚才讨论的资本成本问题。记住，归根结底，我们不知道未来会怎样。我们没有水晶球。这些资产明天的价值完全有可能显著更高。
我们显然认为，在一个去全球化的世界里，未来10年与过去10年（零通胀、零利率）显然会有所不同。但我们不知道我们是否正确。因此，该结构反映出，如果资产价值显著上升或任何上升，我们的股东仍将获得我们今天放弃的价值增值的好处。这就是整个结构的意义所在：我们如何做我们想做的事情，并将资本聚焦于高增长机会。
同时，我们非常看好Remedy作为运营商，我们所有的同事都将加入他们。我们认为他们将继续创造大量价值。完全有可能资本化率下降，利率下降。我们对宏观观点完全可能是错误的。如果所有这些事情发生，你必须考虑，我是否在周期的错误时间出售了这些资产？从战略角度考虑机会成本，也从资本角度考虑机会成本。这就是我们得出这个结论的方式。
好的，谢谢Farrell的问题。下一个问题来自加拿大丰业银行的Nick Ulico。Nick，请发言。
谢谢。是的，回到门诊医疗出售的问题。有几个问题。你们在补充材料中给出了持有待售资产的净营业收入，我想确认这是否与72亿美元的出售价格是可比的，看起来是6.25%的资本化率。我想确认是否正确。然后关于优先股，你能否谈谈优先股的收益率，以及你们是否在交易中提供任何卖方融资。谢谢。
当然。我倒着回答。关于优先股，票面利率为8%，金额为12亿美元。这就是我们留下的全部。这就是为什么72亿美元的交易产生60亿美元的净收益。没有卖方融资。这将通过银行融资。其次，回答你的收益率问题，6.25%左右是正确的，这包括一些物业管理和盈利能力，房地产收益率略低。但显然，如果你考虑优先股再投资后的净收益率，接近6%。
谢谢Nick。下一个问题来自Omoteu Okiusanya。Omoteiu，请发言。
是的，早上好shonkon团队。向你们提一个更宏观的问题。昨晚你们的众多新闻稿发布时，我不禁回想起shonk的年度信函，你在信中确实强调了这样一个观点，即公司规模更大时实际上可以增长更快，因为各种网络效应，你还谈到了由于延迟改善而加倍投入数据设计，这将如何帮助你提高运营效率。
你能否谈谈，为了实现wealth power 3.0，以及正在发生的一切，无论是Ridea 6.0，还是所有这些与管理层薪酬的对齐，你如何看待所有这些如何结合在一起，以及这为你未来奠定了什么基础？
非常好的问题。Tyler，简单想想，显然我在年度信函中阐述了组织的增长曲线如何运作，对吧？我们谈到首先将一群人聚集在近距离，显然谈到了这如何运作。根据牛顿万有引力定律，力与距离的平方成反比。因此，将团队尽可能紧密地聚集在一起是非常重要的因素。
为什么？紧密的团队延迟非常低。但让我们更深入地思考这如何体现。举个简单的例子，John经常谈到的，如果你打电话给一个社区，有50%的可能不会收到回复。如果你收到回复，很可能是在两个工作日后。现在想想部署了业务系统的地方，我们的潜在客户在几分钟内就能收到回复，虽然我仍然不满意，但至少是几分钟而不是两天。
这显著降低了延迟。想想历史上这个业务的周转时间是37天，现在是11天。仍然远高于John或Jerry的3到5天，但我们正在接近，这就是延迟——从系统中消除延迟。想想我们公司，我再举一个公司层面的例子。我们公司没有管理层级。事情不是从A到B到C到D层层传递，最后到高管那里做决定。
我们不是这样运作的。我们实际上是亲手做事，当场做决定。想想消除系统中的延迟，快速做决定，这就是我们取得这样结果的原因。当系统中的延迟降低时，网络效应高速启动，创造最大增长和最大收益的新范式，而在我们这样一个变化极其缓慢的行业中，这是不会发生的。这就是我们正在努力做的。正如我在年度信函中谈到的，我们在交易方面已经做到了这一点。
想想我们有多少人，Nikhil提到我们购买了700个社区，我要重复他的话，我们走访了每一个社区。这不是凭空而来的。我们如何消除系统中的延迟，这需要大量的技术举措，十年的努力。这就是我们正在做的。另一方面，聘请Jeff、Tucker和Logan，下一步就是在运营中做到这一点。我期望有一天，没有电话会无人接听，每个电话都会立即得到回复。那将把延迟降至零。这样的运营时代即将到来。
感谢你的问题，Mateo。下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。Michael，请发言。
早上好。非常感谢回答我的问题。今天宣布了很多令人兴奋的消息。所以我想问一个更全面的问题，你如何管理今天宣布的所有事情的执行风险，包括收购、处置、新领导者？从运营角度，你关注哪些方面以确保这些变化成功实施？以及可能出现什么问题？
这是一个非常宽泛的问题。看，事实是，我们如何管理交易方面的风险？我们有一个非常庞大的团队，他们在交易方面的经验几乎比这个行业的任何团队都丰富。这一点毋庸置疑。所以你想想，显然就是这样。这个团队即使在新冠疫情期间也执行得非常出色，当时无法飞行，无法做所有这些事情。所以，无论是在美国、加拿大还是英国，Nikhil的团队、交易税务、交易会计和交易法律团队都非常强大。
在运营方面，降低运营风险纯粹是我们所谈论的——构建我们的业务系统并努力加速推进。我们在不断发展。我们从更高标准的行业引进高管，正如我们所说，这个过程在不断发展。我们对机会的看法，我们每天都越来越兴奋。我们引进的人会审视自己，说我们缺少什么样的技能，我们引进人才来补充并推进这项工作。
这就是我们正在做的。记住，业务全靠人。电子表格不会与电子表格做生意。法律文件不会与法律文件做生意。这完全是以人为本的业务。我相信大多数业务都是以人为本的业务。对我们来说，就是吸引和留住最优秀的人才。这就是我们正在努力做的一切。这是通过建立真正充满活力的文化来减轻最终风险，在这种文化中，每个人都全力以赴，表现得像所有者一样。
好的，谢谢Michael的问题。下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。Ronald，请发言。
很好。我有两个简短的问题。关于Welltower 3.0的激励结构，演示提到了五位指定高管。但在新闻稿的后面也指出，管理层正在与董事会合作，为两名现有和五名新晋升的执行副总裁制定长期激励和留任计划。所以我的第一个问题是，所有12人是否都有可能参与激励结构？然后我的快速后续问题是关于未来10年的竞争，无论是人才、技术，随着更多资本进入这个领域，你如何考虑在这段时间内保护Welltower的护城河？
谢谢Ron。这两个问题实际上是相关的。让我们从你的第一个问题开始。正如我们所说，我们正在与董事会合作，制定一项战略，以留住那些实际上在做所有工作的同事，我们绝对在做所有这些事情，希望你们对我们的执行力感到满意。这不是因为我、Tim或Nikhil，而是我们的团队。这是一项团队运动。我们所有人都在24/7地付出巨大努力，而且已经连续10年了。
因此，显然对我们来说，留住你提到的那群人极其重要。我们如何做到这一点？这是一个广泛的过程。正如我在之前的问题中提到的，我们的董事会已经与他们的律师、银行家和薪酬顾问付出了巨大努力，提出了一个令我们满意的方案。我们希望同样的过程能够展开，并为你提到的其他同事找到满意的答案。但就我而言，你知道，我只相信一种生活方式：全力以赴。
全力以赴，以那种方式做事。只做很少的事情。我唯一喜欢做的就是完全投入。这将是我的希望。想想你的第二个问题，随着更多资本进入，这个问题有结构性因素。你想想，很多资本是GPLP结构。坦率地说，有限合伙人没有向普通合伙人支付足够的钱来让他们花费数亿美元在技术上，因为坦率地说，没有办法收回这笔钱。
所以我们将看看情况如何发展。这需要耐心和资本，从长期资本的角度来看，你需要一种心态。这不是钱的问题。你只需要一种心态来思考如何转变业务。如何今天投资，而可能在很长一段时间内看不到回报。这是一个长期注意力的问题。你们不记得，但当我们采用这种数据科学方法时，当时不叫AI或机器学习、监督学习、无监督学习。三年来我们一无所获，但我们继续投资，不断尝试。五年后终于有了成果。这对我们公司的延迟产生了什么影响。但这需要多年的投资，这需要组织的需求和组织的人才。我们不断努力推进，我们欢迎其他人也这样做，我们想看看可能的艺术是什么样的。
如果其他人提出好的东西，我们不介意抄袭。但不幸的是，在这个世界上，大多数人没有长期注意力。即时满足是大多数公司的运作方式。正如我所说，GPLP结构实际上不适合长期创新。它需要来自永久资本。
好的，谢谢Ronald的问题。下一个问题来自花旗的Seth Berge。Seth，请发言。
谢谢。我是Nick Joseph，代表Seth提问。Sean，只有一个问题。显然关于战略变化。想知道你能否谈谈在更多地专注于老年住房与Welltower未来多元化程度降低导致的收益波动性之间的平衡。
非常好的问题。Nick，我想请你从我们的基础文件《致未来股东的信》开始理解我们对这个话题的看法。你会看到我写了一整节关于波动性与风险的话题。我们不关心波动性，我们关心风险。风险是损失资本的概率。所以你的第一个问题，如果你想想我们的行为，举个过去五年的例子。有两个波动时期，一个是新冠疫情。
以及新冠疫情之后发生的事情，无论是劳动力还是其他通胀问题，我们做了什么？我们冲向它，而不是逃离它。所以我们喜欢波动性。六个月前的“解放日”也是如此。如果你想想我们如何建立组织，我们是在波动中建立的。我们喜欢波动性。但另一方面，风险缓解，这就是为什么我们的资产负债表杠杆率低得不可思议。所以风险管理，你必须考虑，你可以从资产规模、资产组合方面，或者从负债方面进行管理。
这是我想让你思考的事情，我们内置了一些双重保护措施。第二是运营方面。想想我们在这个业务中从运营角度为降低风险所做的事情——了解这个业务如何运作。显然，这是一个复杂的自适应系统，不同的人会有不同的结果，结果几乎总是在尾部。我在年度信函中写了很多年。我们知道如何管理尾部风险，这就是我们正在做的。
我们为构建运营系统或业务系统所做的一切都是为了管理风险。我们喜欢波动性，努力管理风险。这有两种形式，一种是通过资产负债表管理风险，另一种是通过业务系统管理运营风险。这就是我们付出所有努力的原因。希望这回答了你的问题。
好的，谢谢Seth的问题。下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的Juan Sanabria。Juan，请发言。
嗨，早上好。感谢你的时间。关于投资方面，想知道你对独栋住宅和 manufactured housing 的看法，以及与老年人和活跃成年人住房相比，这两个领域的机会或缺乏机会。
非常好的问题。终于有人给了我一个容易回答的问题。我坚持在我的能力圈内。我不对我一无所知的事情发表评论。这是我们业务的关键原则之一，我们非常专注于我们所知道的和我们的能力圈。我对manufactured housing了解多少？一无所知。所以我们将留在我们的能力圈内，继续做我们正在做的事情。
谢谢Juan。下一个问题来自康托·菲茨杰拉德公司的Richard Anderson。Richard，请发言。
谢谢。大家早上好。对硬资产的投资非常有趣，引人注目，但我认为你会同意，你正在做的最重要的投资是，我甚至不用猜，是在人才上，还有运营系统和技术上。但是我想让你为我调和一些事情，以及你如何处理这个问题。你的增量技术投资需要一定的投资回报才能成为合理的投资。
所以，你谈论的所有客户体验，快乐的客户，快乐的员工等等，你是否担心租金水平的疲劳？换句话说，每个人都很高兴，但然后他们看到每年租金上涨10%、12%。在什么 point 你会关注确保这种情况不会发生，并且可能不得不缩减一些内部投资，这些投资实际上将在未来五到十年支撑你。我只是好奇你如何看待这一点。谢谢。
非常好的问题，Rich。如果你想想你问题中的两个问题。首先是技术投资。无论是技术本身还是技术人才，我们几乎有无限的投资意愿。我们看到的回报远高于房地产回报。你看到的回报通过房地产损益表体现。我希望你看到这一点。看看我们相对于行业表现或相对于任何人的表现，你会看到这一点。尽管比较基准非常困难，但这些结果正在显现。
所以你通过损益表获得的回报远高于房地产投资回报率。第二个问题，更微妙的问题是，如果你想想，我之前说过，我们倾向于将租金保持在个位数水平。我们认为这是可持续的，我们愿意今天留下一些钱，为了明天。现在，老年住房业务中，人们平均停留时间约为20个月，所以你只能获得一次租金上涨。从你的角度来看，我认为人们不会看到10%、12%的涨幅。但无论如何，如果你认为有人五年内每年获得10%的租金上涨，实际上并非如此。
平均停留时间约为18至24个月。所以通常你会得到一次租金上涨。综合所有这些因素。从哲学角度讲，如果这个问题是哲学问题，我已经说过，延迟满足基因是这个组织精神的一部分。我们总是愿意今天留下一些钱，以换取明天更大的收益。这就是这里的运作方式。我们不着急。我们想要增长的持续时间。增长的持续时间来自快乐的客户和快乐的员工。这就是我们关注的重点。
谢谢Richard。下一个问题来自Evercore的Jim Kamert。Jim，请发言。
早上好。谢谢。抱歉，这是一个比较基础的问题，但可能要问Tim。薪酬计划的11亿美元非现金费用是如何计算的？只是想了解一些会计机制，谢谢。
是的，Jim。正如我们在10Q中强调的，该计划分为两部分。有一部分是前期费用，即你提到的11亿美元，另一部分是2亿美元，将在计划接下来的10年中摊销。
好的，非常感谢Jim。下一个问题来自Baird的Wes Golladay。Wes，请发言。
嘿，大家早上好。你认为Welltower业务系统在英国有与美国相似的机会吗？几乎可以即插即用吗？
这不是即插即用，但机会巨大。想想看，总体而言，从运营和运营 sophistication 的角度来看，这个业务有巨大的机会。英国也存在同样的机会。非常多。我们的运营合作伙伴欢迎我们带来新想法、新技术、新流程。业务系统首先是业务，然后是系统。首先是流程，然后是技术。但所有这些，我们对英国的机会感到非常兴奋。John，你想补充吗？
不，我认为这已经涵盖了。机会集确实是相同的。
我刚才提到的一点是，从英国的角度来看，正如你希望在我们新闻稿的代码中看到的那样，英国政府非常欢迎我们将这种技术、这种运营 sophistication 引入护理行业。所以这也是我们与政府合作的一个重要角度。
谢谢Wes的问题。下一个问题来自Green Street的John Pawlowski。John，请发言。
嘿，谢谢。你能说明2024年收购的老年住房资产的净营业收入表现与承销时的预期相比如何吗？
John，总体而言，我们有。让我们谈谈表现不佳的案例。我们在Holiday上显然遇到了很大困难。除此之外，我想说，无论是单个资产还是总体收购，大多数都达到或高于我们的承销预期。Nikhil，你同意吗？
是的，完全正确。
好的，谢谢John。下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Austin Werschmidt。Austin，请发言。
很好，谢谢。只是好奇，Ridea 6.0下的三个运营商占show净营业收入的百分比是多少，随着你继续增长，你如何保持很大比例的show净营业收入处于这种新的对齐结构下？以及短期内增加其他运营商到该结构是否有障碍？
是的，我没有这个信息。
我手头没有这个数字。
Austin，大约是20%。但正如我在之前的问题中提到的，这不一定是。那是创始成员。不一定只有这三个运营合作伙伴。你知道，我们试图做的是实现业务的区域密度，让运营合作伙伴专注于他们的工作。这个业务在客户层面有不可消除的复杂性，我们的运营合作伙伴在提供护理和处理这种复杂性方面做得非常出色。另一方面，我们只专注于可扩展性创造战略优势的领域。
责任就是这样划分的。正如我多次提到的，我们的利益是一致的，我们都在努力达到同一个目标。如果是这样，我们认为不会有太多问题。当出现运营问题时，我们显然会一起解决，我们会看看结果如何。
好的，谢谢Austin。今天的最后一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。Mike，请发言。
是的，嗨。关于宣布的投资，你谈到了内部收益率，但能否给出140亿美元投资的整体初始混合收益率，以及不同组成部分之间的范围参数？
是的，Mike，你知道，在交易完成之前我们从不披露收益率，之后会在补充材料中显示。但总体而言，这些活动与过去几年的活动没有太大不同。
好的。谢谢大家今天的提问。女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。再次感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。祝您今天愉快。